资源描述
接管验收与移送实行方案
一、接管验收与移送工作总体思路
1、成立领导小组：在正式入住前40天成立由物业公司总经理为组长、项目经理为副组长、行政档案管理员、工程维修主管等各重要管理人员为成员接管验收领导小组。领导小组定期召开专门工作会议布置安排接管验收工作。
2、预先提前介入：在建设过程中，就已经派物业工程人员做介入，理解工程概况，及时发现问题并解决掉，便于接管中尽量减少整治和复验环节。在设备安装过程中，物业公司也采用陆续加派维修人员介入、安装调试合格一种移送接管一种办法，提前做好某些重要设备接管验收和状况掌握工作，特别是工程和设备采购合同中涉及到售后服务和质量保证方面状况理解和掌握。这对加快接管验收速度和便于后来管理是大有好处。
3、分为三个方面：在接管验收领导小组领导下，管理中心各部门人员分为资料档案组、业主信息组、房屋设施组三个职能组，分别负责三个方面接管验收与移送。这样分工使接管验收工作做到分工负责、并行实行、有序进行。
4、逐渐完毕接管：分组进行验收时，验收合格一批、移送接管一批，逐渐完毕整个一期社区资料、房屋、设备和外围验收和移送接管。在所有完毕后，再进行整体移送典礼，移送典礼上地产公司和物业公司总经理互相互换在移送接管书上签字后社区整体移送完毕，物业公司正式接管。
二、接管验收与移送工作组织
1、物业管理接管验收与移送组织图
业主代表
物业管理中心
参加
验收
××××工程部
移送
××××开发部
资料档案组
房屋设施组
整治协调组
业主信息组
指引
物业科
××××销管部
可选取邀请
2、物业公司接管移送职能分工
（1）领导小组：负责指挥调度和整体控制接管验收工作进度等。
（2）资料档案组：负责物业产权、工程、设备资料验收移送工作。
（3）房屋设施组：负责房屋本体、公共设施和机电设备验收移送工作。
（4）业主信息组：负责业主资料和房屋有关信息验收移送以及协助其她验收移送工作。
（5）整治协调组：负责对验收信息进行整顿、汇总，对不合格项目整治进行跟进和状况通报，协调各方关系。
3、公司对口职能规定
（1）工程部：配合对房屋本体和附属设施设备、景观道路、标记等及其有关竣工图纸、资料验收和移送；组织施工单位对接管验收中问题迅速整治。
（2）开发部：配合对社区产权产籍、规划开发方面资料手续接管验收和整治、移送。
（3）销管部：配合对购房业主信息、房屋销售信息等方面资料档案验收和接管移送。
3、物业接管验收与移送领导小组构成与分工
（1）组长：总经理
负责整体调度和指挥物业管理接管验收和移送工作，协调各方关系。
（2）副组长：太阳城管理中心项目经理
负责协助组长安排和协调各专业组之间工作，收集汇总各种状况。
（3）小构成员
[1]管理中心综合管理部行政助理
负责资料档案组工作。
[2]管理中心维修队领班
负责房屋设施组工作。
[3]管理中心客户服务中心领班
负责业主信息组工作
[4]管理中心管业部主管
负责整治协调组工作。
[5]管理中心安所有主管
负责安排安所有人员协助进行三车管理、道路、出入口、监控防盗、消防等与社区安全有关设备设施验收和移送接管，并负责接管后实行安全防范和现场保护安排。
[6]管理中心保洁队领班
负责安排保洁员对接管区域开展保洁和开荒工作。
三、接管验收与移送工作准备
接管验收开始之前接管验收小组应做好如下准备工作：
1、××××年×月×日前与顺驰水蓝拟定好交接事项、交接日期、进度、验收原则等方面安排，并制作接管验收秩序安排册；
2、××××年××月即开始派出维修队先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收筹划；
3、××××年××月即派出维修队人员提前逐渐参加顺驰水蓝自行组织单体竣工验收和机电设备最后安装、调试工作，做到心里有数；
4、××××年××月底即准备并印制好接管验收登记表格。重要表格有：
（1）《房屋验收单》（开发公司印制）
（2）《房屋建筑状况表》
（3）《房屋初始设施状况表》
（4）《房屋设施验收清单》（开发公司印制）
（5）《楼内共用设备验收单》（开发公司印制）
（6）《楼外配套工程验收单》（开发公司印制）
（7）《房屋回修单》（开发公司印制）
（8）《钥匙交接单》（开发公司印制）
四、接管验收与移送工作流程图
构成验收与移送工作小组
整治
NO
与否合格
并行接管验收与移送接管
做好接管验收与移送准备
接到××××接管验收告知
完毕
完毕移送
整体签字
正式接管
各分项目完毕验收移送
YES
完毕
[附]原则物业接管工作流程
a.总经理同发展商订立物业委托管理合同
b.总经理下令筹办项目物业管理处
c.总经理下令组建物业接管验收小组
d.进行物业接管验收
e.对接管验收问题进行整治
f.钥匙移送
g.移送管理用房
h.管理处进入物业
i.发展商移送商业用房
j.发展商移送公共设施维修基金
k.发展商提供《住宅使用阐明》和《质量保证书》
l.开始进入正式管理
五、接管验收注意事项与要点
1、物业硬件设施接管验收和竣工区别
（1）物业接管验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格基本上，对物业设备运营安全、与否满足使用功能和建筑设施外观等为重要内容进行验收，物业验收和交接以接受所有钥匙、签暑接受文献、物业管理人员上岗为标志。
（2）接管验收重要是观感验收和使用验收，它侧重观感与否合格、设施设备使用与否符合业重规定；而竣工验收则是全方位内外质量验收。
（3）接管验收是物业管理公司接管物业为防止物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采用一种替业主提前服务式验收，而非具备法律效力政府评价行为。
2、正式接管必要条件
在采用并行方式完毕单项验收后，需要确认社区具备如下条件，方可正式在整体移送确认书上签字完毕移送：
（1）××××与物业公司签定《物业管理委托合同》生效。
（2）确认通过政府综合验收，××××开发部向物业公司出具政府各主管部门验收和总体验收通过证明文献复印件。
（3）单项验收所有合格；各种移送所有完毕。
（4）所有设施设备质量保修问题得到确认，××××工程部将所有需要承担维修保养义务设备设施维保单位联系方式和有关合同资料移送给物业公司。
3、验收中发现质量问题应明确记录在案，督促建设施工单位修整治进。换句话说，物业验收与接管中心环节是质量验收。
4、开发单位应向物业管理单位提供如下资料或复印件，以便作为此后管理、维修、养护根据：
（1）施工质量监督部门验收合格证；
（2）房屋竣工图；
（3）物业辖区内各类管线竣工位置、走向、综合平面图；
（4）业主状况（如姓名、单位、代理人，联系地址及电话等）；
（5）房屋隐蔽构造验收记录；
（6）房屋材料质保单；
（7）环卫，煤气，自来水、，电力、电话，电梯、消防等专业公司或部门承认后接受证明；
（8）永久性水准点位置及基本埋深；
（9）沉陷和变形位移观测记录；
（10）房屋及附属设备设施维修配件，采购渠道和安装图，保修单位和联系人。
5、贯彻物业验收费、维修基金、配套设施费，空房看守费等及保修期内关于费用。
6、移送接管工作应注意办理书面手续，物业管理单位接受后获得是对物业使用运作、维修养护管理权和按政府立法及业主赋予关于权利。
7、接管验收要点
（1）政府关于职能部门验收
政府关于职能部门对物业验收重要由建筑质检站、消防局、规划局、房管局等部门对物业进行验收，详细验收程序为：施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府关于职能部门；政府关于职能部门安排验收；政府关于职能部门初验楼宇，返回整治项目清单；施工单位整治完毕后，告知关于政府部门再次验收，并重复程序至关于政府验收妥当及发出各种验收通过文献或证明。
（2）物业验收首要条件
在物业竣工后，物业公司参照国家和地方关于法规，以管理和使用者角度对物业进行验收，认真记录和督促整治物业施工中各种使用功能缺陷和局限性，以保证发展商和所有小业主利益，物业验收首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府关于职能部门验收、水电和煤气正常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用未竣工程、验收社区独立封闭、验收场地和区域清洁干净。
（3）物业资料验收
要通过物业验收，规定开发商必要事先递交如下资料：《政府职能部门验收文献或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施竣工图》（若尚未完毕竣工图，应提供最后施工图）、《设备或系统操作阐明》、《维护保养手册》；提供与承包商、厂商和供应商订立承包或供应合同中关于技术条款；提供承包商、供应商和厂商联系地址、联系电话和联系人等资料及其他关于技术资料；提供必要专业技术简介和培训；提供所有测试、检查和调试报告等。
（3）回绝验收和移送范畴
当发生如下状况，为维护发展商和全体业主利益，物业管理处有权回绝验收接管物业，直到施工或整治完毕后，才干正式验收移送。回绝验收范畴涉及：工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有影响业户入住未竣工程、有危及使用人安全建筑、有危及操作人安全设备。
（4）公共区域验收和交接
公共区域验收应由物业公司、××××、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以物业管理中心安保正式上岗为标志。公共区域验收只集中在可见损坏、缺陷和未竣工程，对建筑内部构造、隐蔽工程及定量参数等不作验收 ，验收时由施工单位代表及监理签名确认《公共区域验收交接表》。物业管理处在初验后发出整治项目清单交施工单位整治，并重复程序至验收通过。
（5）各种机房和设备验收及交接
各种机房验收应由物业公司、××××、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以接受机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。机房和设备验收只对有表计量读数作验收 ，对其他参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表》。物业公司于初期后发出整治项目清单交施工单位整治，并重复程序至验收通过。
（6）顾客单元内验收和移送
住户单元验收由物业公司、××××、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以接受住宅单元钥匙为标志。住宅单元验收只集中在可见损坏、缺陷和未竣工程，对建筑内部构造、隐蔽工程及定量参数等不作验收。验收时由施工单位代表和监理签名确认《住宅单元验收交接表》。物业管理处在初验后发出整治项目清单交施工单位整治。并重复程序至验收通过。验收时需记录水、电和煤气表且读数。验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业管理中心统一保管在一预备好钥匙柜内，所有钥匙须标示关于单元号数，物业管理中心预备一记录薄以记录和登记日后钥匙外借和使用状况，涉及施工单位进单元内进行整治、客户规定看房及管理人员定期入内巡逻等事项。
（7）绿化验收及交接
社区内绿化验收由物业公司、××××、监理及园林施工单位代表共同参加，在验收订立后一年质保期满后交接。绿化验收只集中在可见外观、造型和数量，对植物根基、与否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及监理签名确认《绿化验收表》（表式将依照花木状况制定）。绿化验收后一年内，仍由原园林承包商完毕寻常必要养护、修剪和浇水工作，并需及时补种坏死苗木，惟物业管理中心需保护绿化不受人为损坏。
（8）关于物业设施质保期
质保期是施工承包商和供应商对其施工和产品质量进行一定期间免费维修保养，质保期限以发展商与承包商和供应商订立合同和国家关于规定为准。物业质保期规定以物业整体正式验收交接日开始起计，质保期内依照需要，承包商或供应商应承担保养责任，发生重大事故或质量问题，质保期应酌情延长；质量期内应拟定紧急召唤时间；发展商支付工程尾款，需经物业公司会签；对业户入住时间与物业竣工时间有差别质保维修，发展商应承担相应维修费用。
六、资料验收与移送接管
依照《××市物业移送实行办法》，开发商委托物业管理时需向物业管理公司移送有关资料。涉及如下几某些：
1、物业产权资料：
（1）国有土地使用证
（2） 规划用地允许证
（3）建设开工允许证
（4） 原则地名使用证
（5）工程竣工验收合格证
（6）公共配套设施综合验收合格证
（7） 商品房销售允许证
（8） 供电系统合格证
（9）二次给水合格证（供水系统）
（10）消防设施验收审核意见书
（11）电梯准运证
（12）安全监视和通讯系统合格证
（13）其他需移送证件
2、综合竣工验收资料：
竣工图（涉及总平面图、建筑、构造、水、暖、电、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）。
3、施工设计资料：
（1）地质报告书
（2）全套设计图纸
（3）图纸会审记录
（4） 设计变更告知单
（5） 工程预决算报告书
（6） 重要施工会议纪要
（7） 隐蔽工程验收记录
（8） 沉降观测记录
（9） 其她也许会影响将来管理原始记录
4、机电设备资料
（1） 机电设备出厂合格证
（2）机电设备使用阐明书（规定中文）
（3） 机电设备安装、调试报告
（4）设备保修卡、保修合同
5、业主资料
（1）已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等
（2）已购房业主付款状况或付款方式
七、房屋本体验收原则与验收办法
验收原则为建设部《房屋接管验收原则》及业主生活合理规定。验收办法为观感验收法和使用验收法。
1、楼宇主体硬件设施详细验收原则
（1）主体构造：
a） 外墙不渗水；
b） 房屋排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
（2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
（3）墙面：
a） 抹灰面平整、面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
b） 块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
（4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
（5） 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。
（6） 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
（7）门、窗：
a） 门启动自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置精确，无翘曲变形；
b） 门锁、窗锁连接牢固，启动灵活；
c） 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
d） 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
e） 电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；
f） 防盗门表面光亮，无刮花、变形；
g） 高档装饰门装饰完整。
（8） 楼梯、扶手：
a） 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
b） 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
（9）木装饰工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
（10） 饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
（11）油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。
（12）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
（13） 有线电视已开通，收视良好。
（14）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
（15）灯具安装牢固，完好无损，反映敏捷，发光正常。
（16） 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
（17）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，渗漏现象，无堵塞，排水普通。
（18） 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水畅通，有足够压力。
（19） 地漏、排水管道安装牢固，配套齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水畅通，完好无损。
（20）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
（21） 防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。
（22）其她配套设施规定齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
2、公共配套设施接管验收原则
（1）天台：
a） 天沟、落水口畅通完好；
b） 隔热层、防水层完好。
（2）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适当、平整。
（3） 屋面霹雷设施连接牢固。
（4） 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。
（5） 绿化符合设计规定，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
（6） 道路：
a） 路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
b） 路牙石砌筑整洁，灰缝饱满，无缺角损伤；
c） 块料面层拼砌整洁，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
d） 交通标记线、路牌清晰完好。
（7）室外消防栓：
a） 消防箱标记清晰，玻璃完好；
b） 消防设施配件齐全；
c） 消防管安装牢固，标记明显，阀门完好，无渗漏水，水压充分。
（8）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标记清晰。
（9） 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用以便。
（10） 保安岗亭安装牢固，配件齐全，标记清晰，完好无损。
（11） 保安道闸安装牢固，启动灵活，标记清晰，完好无损。
（12） 停车场地面平整，照明充分，标记清晰，安全设施良好，排水设施良好。
（13）自行车、摩托车棚安装牢固，照明充分，标记清晰，按防护和排水设施良好。
（14） 明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
（15） 雨水井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
（16） 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
（17） 水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
（18） 信报箱安装牢固，完好无损，标记清晰，表面平整光洁。
（19）雕塑、小品牢固，完好，安全。
（20） 招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。
3、机电设备接管验收
（18） 电梯设备型号、数量与移送清单相符，运营平稳，安装符合规范；有电梯运营准运证；机房设立合理，配件安全，标记清晰，表面光洁平整、明亮。
（2） 变配电设备型号、数量与移送清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐 全，标记清晰、机房配备齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
（3）中央空调设备型号、数量与移送清单相符，工作性能达到设计指标，配套齐全，标记清晰，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
（4） 发电机型号与移送清单相符，工作状态良好，配件齐全，标记清晰，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设立完好，通风、采光良好。
（5） 监控设备型号与移送清单相符，工作性能良好，反映敏捷，标记清晰，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
（6）给排水设备型号、数量与移送清单相符，工作性能良好，标记清晰，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配备完整。
（7）安全监控设备：同消防监控设备。
八、接管验收遗留问题解决
1、遗留问题登记确认：
（1）对资料验收中发现资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交开发商有关人员签字确认；
（2） 对物业硬件设施接管验收中发现不合格等问题，接管验收小组应当问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并请开发商有关人员签字确认。
2、对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。
3、对物业硬件设施、设备遗留问题，普通问题接管验收小组应当规定开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当规定开发商在一种月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。
4、对于长期解决不了，势必会影响物业管理问题，物业管理公司应当以备忘录形式将问题登记后交给开发商进行备录。
5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司归档长期保存。
九、整体移送接管典礼策划
（略）
十、登记表格清单
《房屋验收单》（开发公司印制）
《房屋建筑状况表》SW-JL-001
《房屋初始设施状况表》SW-JL-002
《房屋设施验收清单》（开发公司印制）
《楼内共用设备验收单》（开发公司印制）
《楼外配套工程验收单》（开发公司印制）
《房屋回修单》（开发公司印制）
《钥匙交接单》（开发公司印制）
《接管验收遗留问题登记表》SW-JL-088
十一、×××接管验收实行规划表
序号
工作项目
开始时间
结束时间
备注
01
一期接管移送、入伙实行方案通过
05-01-10
05-01-25
02
一期接管移送小构成立
05-02-16
03
一期与工地间围合完毕封闭
05-03-08
核心节点
04
一期政府综合验收[参加]
05-03-01
05
一期售后服务构成立并开始工作
05-02-16
06
一期接管验收分工安排
05-02-01
05-02-08
07
一期湖体设备
05-02-10
05-02-28
08
一期智能化设备
05-02-10
05-02-28
09
一期大配套验收
05-02-18
05-03-08
10
一期配套水电正常投用开始运营
05-03-12
11
一期配套煤气系统验收投入使用
05-03-12
12
监控中心验收接管投用
05-02-20
核心节点
13
一期楼栋房屋本体验收接管
05-02-01
05-02-28
14
一期停车设施验收接管
05-02-10
05-02-28
15
一期出入口验收接管
05-02-10
05-02-28
核心节点
16
一期会所验收接管服务
05-02-01
17
一期景观验收接管
05-02-20
05-03-15
18
一期电梯工到位跟进安装
05-03-01
19
一期电梯操作培训
05-03-20
20
一期电梯政府验收参加
05-04-20
21
一期电梯验收接管
05-04-25
22
一期其她验收安排
05-02-20
05-03-15
23
一期竣工资料与竣工图纸验收移送
05-02-20
05-03-15
24
一期分项接管验收与移送完毕最后节点
05-03-15
核心节点
25
一期移送签字典礼筹办
05-02-25
05-03-12
核心节点
26
一期移送签字典礼
05-03-15
核心节点
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