北京房山E天地项目样板段后评估.pptx

用心构筑美好生活2024/5/26 周日1北京区域事业部E天地项目部北京房山北京房山E天地天地项目目样板段后板段后评估估用心构筑美好生活2024/5/26 周日2样板区介绍及展示样板区实现过程回顾样板区效果评估及经验教训用心构筑美好生活2024/5/26 周日31期2期售楼处样板间园林景观1.1 区位 1.E1.E天地天地天地天地项项目目目目样样板段概述及最板段概述及最板段概述及最板段概述及最终终效果展示效果展示效果展示效果展示3.用心构筑美好生活2024/5/26 周日41.2 实景展示 1.E1.E天地天地天地天地项项目目目目样样板段概述及最板段概述及最板段概述及最板段概述及最终终效果展示效果展示效果展示效果展示4.用心构筑美好生活2024/5/26 周日51.2 实景展示 1.E1.E天地天地天地天地项项目目目目样样板段概述及最板段概述及最板段概述及最板段概述及最终终效果展示效果展示效果展示效果展示5.用心构筑美好生活2024/5/26 周日61.2 实景展示 1.E1.E天地天地天地天地项项目目目目样样板段概述及最板段概述及最板段概述及最板段概述及最终终效果展示效果展示效果展示效果展示6.用心构筑美好生活2024/5/26 周日71.2 实景展示 1.E1.E天地天地天地天地项项目目目目样样板段概述及最板段概述及最板段概述及最板段概述及最终终效果展示效果展示效果展示效果展示7.用心构筑美好生活2024/5/26 周日81.2 实景展示 1.E1.E天地天地天地天地项项目目目目样样板段概述及最板段概述及最板段概述及最板段概述及最终终效果展示效果展示效果展示效果展示8.用心构筑美好生活2024/5/26 周日9样板区介绍及展示样板区实现过程回顾样板区效果评估及经验教训用心构筑美好生活2024/5/26 周日10方案定位结构施工阶段装修施工阶段2.226.77.259.30样板区开工准备4.30开放及保鲜用心构筑美好生活2024/5/26 周日11方案定位结构施工阶段装修施工阶段2.226.77.259.30样板区开工准备4.30开放及保鲜节约成本规避风险保证工期售楼处为正式结构方案复函后开始施工售楼处无地下室用心构筑美好生活2024/5/26 周日12方案定位结构施工阶段装修施工阶段2.226.77.259.30样板区开工准备4.30开放及保鲜前期部招采部设计部成本部开工条件施工图纸施工单位成本商谈用心构筑美好生活2024/5/26 周日13开工条件的具开工条件的具备出现问题方案复函取得时间滞后公司决策在方案复函之前开工规避风险图纸提前沟通分期办理施工证1、方案复函原定、方案复函原定5月月23日取得，日取得，实际7月月30日取得日取得2、在、在6月月3日仍未取得方案复函日仍未取得方案复函时，公司决策提前开工，公司决策提前开工3、为避免方案避免方案颠覆性覆性调整，提前与整，提前与规划部划部门沟通沟通4、为避免高避免高额违章开工章开工处罚，售楼，售楼处单独独办理施工理施工证用心构筑美好生活2024/5/26 周日14施工施工图纸提供提供任务名称实际完成时间专业 售楼售楼处NA 设计提供售楼处的四角坐标点2013年5月12日土建 售楼处基础图纸完成2013年5月15日土建 售楼处钢结构施工图完成(含节点)2013年5月24日土建 售楼处钢结构图施工单位深化、确认完成2013年5月26日土建 售楼处建筑、结构、电气、设备图纸2013年6月1日土建 售楼处外立面效果确定2013年6月10日土建 售楼处幕墙深化图纸确认NA土建 样板板间NA 样板间的结构施工图完成2013年5月24日土建 样板间建筑结构电器设备图纸2013年6月1日土建 园林景园林景观NA 样板间平面定位2013年6月1日土建在在满足施工足施工进度的情况下分批次提供度的情况下分批次提供图纸，以下，以下为开工前提供开工前提供图纸列表列表用心构筑美好生活2024/5/26 周日15配合配合单位位选择单位名称招标方式计价方式售楼处幕墙单位直接委托总价包干售楼处钢结构单位直接委托总价包干售楼处精装单位议标费率招标小市政单位直接委托总价包干弱电单位直接委托总价包干空调单位直接委托总价包干园林单位战略供应商总价包干总包单位招标模拟清单招标监理单位招标总价包干样板板区区单位位选择思路：思路：选择互信的互信的长期配合期配合单位，减少招位，减少招标手手续影响影响现场进度的度的风险由于由于样板区工期板区工期较短，短，图纸条件具条件具备较晚，晚，对于招采的于招采的压力力较大，因此大，因此多数采取的直接委托方式招多数采取的直接委托方式招标建建议后期形成后期形成样板区板区战略合作群，略合作群，规避成本及合避成本及合约风险的同的同时也起到也起到复制成功复制成功经验的目的的目的用心构筑美好生活2024/5/26 周日16目目标成本控制成本控制集集团对于于样板区精装的目板区精装的目标成本控制在成本控制在3500元元/平米，但此成本控制指平米，但此成本控制指标并并不适于不适于4.2m层高小公寓。因此在前期招高小公寓。因此在前期招标过程中，超目程中，超目标成本成本较多。多。精装目标成本控制思路项目召开专题会议说明样板区成本不均衡使用对上管理1、通、通过成本成本预判，招采判，招采询价由价由设计在保在保证效果的前提下效果的前提下优化方案，化方案，由由项目工程提供界面划分，配合目工程提供界面划分，配合说明超目明超目标成本原因成本原因2、不均衡使用成本，从大区平衡、不均衡使用成本，从大区平衡成本至成本至样板区板区3、由各部、由各部门分分别协调各条各条线负责人，最人，最终得到得到了林峰了林峰总批示，批示，样板板区成本可以不均衡使用区成本可以不均衡使用用心构筑美好生活2024/5/26 周日1717为保证样板区展示效果，对于客户敏感点成本进行不均衡使用样板段的费用投入 不均衡使用费用的区域部位如下售楼处面积 装修费4000元/平米样板房面积 装修费 6000元/平米样板段景观面积 工程费 800元/平米成本控制成本控制用心构筑美好生活2024/5/26 周日18设计出图招采组织询标，成本审核施工单位报价定标并完成相关流程手续施工单位进场项目重要工程节点达成对于直接委托的于直接委托的单位控制原位控制原则为先先谈价，后施工价，后施工设计部部扩初版图纸面层价格谈判确认基层价格谈判确认审核图纸，核对工程量第一次询标第二次询标面层施工成本部成本部招采部招采部方案版图纸基层施工施工版图纸工程部部合同定价30天原流程不能原流程不能满足足现场进度要求度要求，但但实现过程程实施施过程中程中进行行了拆了拆分和分和优化化实施施过程中的成本控制程中的成本控制用心构筑美好生活2024/5/26 周日19方案定位结构施工阶段装修施工阶段2.226.77.259.30样板区开工准备4.30开放及保鲜之前提到的取得方案复函后售楼之前提到的取得方案复函后售楼处开工，是开工，是为了了规避避风险，但我司，但我司选择提前开工，提前开工，那么之前提到的那么之前提到的风险发生了么？生了么？风险的的发生及生及处理理在在6月月17日我司方案上会期日我司方案上会期间，区，区长建建议取消售楼取消售楼处售楼售楼处当当时已完成首二已完成首二层钢结构加工，当构加工，当时项目部立即停止一切施工，同目部立即停止一切施工，同时项目部立目部立即即组织成本，成本，监理理进行了加工行了加工进度考察确度考察确认，设计部着手部着手调整方案，将三整方案，将三层售楼售楼处改改为二二层幸运的是在第二幸运的是在第二轮专家会中，售楼家会中，售楼处经区区长及相关及相关专家同意被保留家同意被保留建建议后后续项目售楼目售楼处在取得方案复函后再开始施工在取得方案复函后再开始施工用心构筑美好生活2024/5/26 周日20方案定位结构施工阶段装修施工阶段2.226.77.259.30样板区开工准备4.30开放及保鲜对于精力分配的思考于精力分配的思考审图工作的前置工作的前置之前的项目E天地项目逐个节点梳理落地工程，设计，成本，招采，供方会审设计讲图按图施工设计答疑用心构筑美好生活2024/5/26 周日21方案定位结构施工阶段装修施工阶段2.226.77.259.30样板区开工准备4.30开放及保鲜预售售证办理的加速理的加速在在7月月30日取得日取得规证后，北京事后，北京事业部部对于于预证取得取得时间的判断的判断产生了巨生了巨大的大的变化，取得由化，取得由10月月25日改日改为9月月30日日售楼售楼处开放加速，开放加速，调整整为9月月30日日用心构筑美好生活2024/5/26 周日22方案定位结构施工阶段装修施工阶段2.226.77.259.30样板区开工准备4.30开放及保鲜售楼售楼处开放加速，开放加速，调整整为9月月30日日工作组织交叉施工的组织工序的提前插入管理范围扩大加班赶工具体措施编制计划，每日跟踪分段移交，工作前置从现场到加工厂设定奖励，统一目标用心构筑美好生活2024/5/26 周日23样板区介绍及展示样板区实现过程回顾样板区效果评估及经验教训用心构筑美好生活2024/5/26 周日24 实现度-建筑评评价及价及价及价及总结总结分分项售楼售楼处外立面外立面实现度度评价价设计效果（样板区策划报告）80%1）基本实现设想；2）呈现色彩略有差别，尤其是黄色；幕墙透明玻璃露梁；顶层透光；实际效果（实景照片）24.用心构筑美好生活2024/5/26 周日25实现度-建筑分分项样板板间外立面外立面实现度度评价价设计效果（样板区策划报告）80%1）基本实现设想；外立面甚至超过原设计思路；2）钢梁太过粗大，与原设计差别明显；实际效果（实景照片）评评价及价及价及价及总结总结25.用心构筑美好生活2024/5/26 周日26实现度-景观分分项（位置，取典型地点）（位置，取典型地点）实现度度评价价设计效果（样板区策划报告）80%1）优点：整体设计思路务实且便于实施，风格走向与项目自身气质契合。对于所在地块区域内市场来说较新颖、大胆。2）缺点：局部细节处理欠佳。实际效果（实景照片）评评价及价及价及价及总结总结26.用心构筑美好生活2024/5/26 周日27实现度-精装评评价及价及价及价及总结总结分分项（位置，取典型地点）（位置，取典型地点）实现度度评价价设计效果（样板区策划报告）80%1）优点：实现了最初的意向定位；2）缺点：方案部分成本过高，过程中间取消；实际效果（实景照片）27.用心构筑美好生活2024/5/26 周日28建筑结构设备专业（模板）经验经验教教教教训训问题：立面上部分位置与原设计设想效果不符；详述：述：幕墙设计外立面颜色时未考虑与内部结构以及铝幕墙的关系，审图时未能引起足够重视；实际实施发现时，已无时间解决；建建议：外幕墙设计时立面图需表达结构梁线，问题；此项计入标准任务书内；以明确关系，保证不再出此类28.用心构筑美好生活2024/5/26 周日29景观专业（模板）经验经验教教教教训训问题：细节处理不当。详述：述：入口水景墙为室内精装材料，就实施状况来看，效果欠佳，反碱严重；苗木选择为新疆杨，反季施工表现欠佳，落叶严重。建建议：选择材料还是要结合地区、施工、季节综合考虑，慎重选择，以达到要求效果。29.用心构筑美好生活2024/5/26 周日30精装专业（模板）经验经验教教教教训训问题：材料送样定版工作推进较难，施工单位所提报的样品不满足效果要求E天地天地项目解决措施：目解决措施：分批定样，现确认影响工期的样品，保证施工进度建建议：建立样品库，在施工封样前先完成设计封样，提高送样选样效率30.用心构筑美好生活2024/5/26 周日31园林园林售楼售楼处样板板间营销视营销视角角角角用心构筑美好生活2024/5/26 周日321、由于停车场设置在项目东侧，大部分客户由东侧入口进入售楼处，北侧正门口成为次要入口；2、园林内通向北侧主入口的小路偏多；营销视营销视角角角角用心构筑美好生活2024/5/26 周日333、园林小品主题性不足；营销视营销视角角角角用心构筑美好生活2024/5/26 周日341、售楼处门口喷泉无法调成适当水位，溅水影响正常出入；营销视营销视角角角角用心构筑美好生活2024/5/26 周日352、售楼处正门未设置门吸，开关不便，不利于冬季保温；3、室内谈判座椅舒适性不强，4、售楼处谈判区卡座区铺设白色地毯，易脏不够实用营销视营销视角角角角用心构筑美好生活2024/5/26 周日361、样板间部分功能空间堆砌了较多物品，影响客户空间体验感；2、样板间楼体较滑，未设置楼体扶手，存在安全隐患；营销视营销视角角角角用心构筑美好生活2024/5/26 周日37样样板板板板区成本控制的反思区成本控制的反思区成本控制的反思区成本控制的反思目标成本控制的反思拿地时对于成本预估存在偏差实际控制的反思实际实施过程中成本管控的偏差用心构筑美好生活2024/5/26 周日38一一、样板区板区红旗版（拿地版）、方案版目旗版（拿地版）、方案版目标成本情况如下表：成本情况如下表：序号序号内容内容红旗版（拿地版）旗版（拿地版）方案版方案版面面积（m2)单价（元）价（元）合合计（万元）（万元）面面积（m2)单价（元）价（元）合合计（万元）（万元）1 1售楼售楼处800.00 800.00 7348.45 7348.45 587.88 587.88 1320.00 1320.00 10081.37 10081.37 1330.74 1330.74 2 2样板房板房110.00 110.00 6000.00 6000.00 66.00 66.00 80.00 80.00 11000.3611000.3688 88 3 3景景观工程工程3575.00 3575.00 450.00 450.00 160.88 160.88 3575.00 3575.00 800.00 800.00 286.00 286.00 4 4合合计814.75 814.75 1704 1704 注：方案版目注：方案版目标成本成本为20132013年年1010月月2323日日经集集团审批完成的目批完成的目标成本，此版成本已成本，此版成本已结合合现场实际情况情况对样板区板区进行了行了调整，整，预计结算后可控制在此范算后可控制在此范围内。内。用心构筑美好生活2024/5/26 周日39二、差异原因分析如下：二、差异原因分析如下：部位内容红旗版（拿地版）方案版目标成本差异原因分析单方造价（元/m2)合价(万元）单方造价（元/m2)合价(万元）售楼处面积800m21320m2拿地阶段按售楼处占用800m2沿街商铺考虑，后期转做商业出售。实施过程中按建造独立的商业考虑，前期做售楼处后期转做商业出售，面积增加了520m2.结构及安装工程3348.45267.886614873.04为满足快速开盘需要，售楼处形式改为钢结构，外立面为幕墙（彩色玻璃），且需要空调、锅炉等设施；拿地阶段只按商业的标准考虑，外立面为涂料，且未考虑空调及锅炉。硬装、软装40003204100541.2面积增加导致总成本增加；为满足营销提前开盘的要求，将原合同10月20日完工改为10月1日完成，工期缩短增加了24万元的抢工费。临时样板间面积110m280m2拿地阶段按三套样板间考虑，实际施工中按两套样板间施工，面积减少了30m2；拿地阶段按售楼处及样板间均做在商业中，实际由于售楼处为单独商业，样板间只能在售楼处旁搭设临时样板间，增加了临时样板间的砌筑费用；拿地版样板间硬软装按6000元考虑，但由于是LOFT的业态，挑空高，设计感较强，并需增加楼板等费用，且由于户型面积较少，分摊到单平米的造价也较高，原标准的6000元不能满足要求，实际为11000元/平米。硬装、软装60006611000.3688景观景观面积3575m23575m2拿地阶段的测算中未单独考虑样板区的景观，合在大区中一并考虑，按450元/m2；实际施工中样板区景观标准高于大区标准，且考虑了室外沙发等配饰。样板区景观450160.88800286用心构筑美好生活2024/5/26 周日40三三、由由E天地天地样板区引出的成本思考板区引出的成本思考为什么在什么在项目目实施施过程中，与拿地程中，与拿地阶段的考段的考虑存在如此大的偏差呢？存在如此大的偏差呢？售楼处及样板间的设置：拿地阶段忽视了样板区的可行性考虑，只考虑了占用商业来节约临时售楼处的成本，而未考虑到快速开盘的因素，将砼结构调整为钢结构；建议：在房山项目拿地时北京事业部并没有前置方案设计工作，后续项目拿地估测是已有概念方案，可以很大程度避免以上问题重复发生；用心构筑美好生活2024/5/26 周日41样板间精装修：由于是LOFT的业态，面积较小，挑空高，设计感较强，并需增加楼板、楼梯等费用，导致精装修成本较高，不能按常规的平层精装修标准来考虑；成本部后继工作：将此业态形成数据库，为后期类似项目提供参考依据，避免出现上述设计与成本不匹配的现象。景观工程：前期的测算中未单独考虑样板区景观的费用，合在大区中一并考虑。为满足开盘要求，样板区的标准要高于大区景观的标准，还增加了室外沙发配饰等；在今后的项目中应将样板区的景观费用单独考虑，并能满足开盘的效果。用心构筑美好生活2024/5/26 周日42实实施施施施过过程中的成本控制程中的成本控制程中的成本控制程中的成本控制单位变更数量变更预估金额(万元）签证数量签证预估金额(万元）售楼处钢结构工程12.2500售楼处幕墙工程10.2700样板区景观工程88.557.8总包工程115.625.9硬装修工程1328.6520.6软装工程26.400现样板区变更签证情况如下由上表可以看出，由上表可以看出，总包及硬装工程包及硬装工程变更更签证较多多42.用心构筑美好生活2024/5/26 周日43实实施施施施过过程中的成本控制程中的成本控制程中的成本控制程中的成本控制单位部位变更数量变更预估金额(万元）签证数量签证预估金额(万元）总包工程售楼处31.625.9样板间8400硬装修工程售楼处39.9520.6样板间1018.700细分分总包包单位及硬装位及硬装单位的位的签证部位部位得出得出结论:样板板间成本控制存在偏差成本控制存在偏差43.用心构筑美好生活2024/5/26 周日44实实施施施施过过程中的成本控制程中的成本控制程中的成本控制程中的成本控制样板区定位阶段确认成本控制目标为签证变更率控制在1.5%以内成本部提前介入审图，通过成本预判优化方案，控制成本对于细部节点施工前详细讨论，预控解决图纸问题，避免后期签证审图前置软装及硬装全部构件在样板间内进行放样，放样后现场放样回顾最初的成本控制目标以上措施在除以上措施在除样板板间以外的部位起到了以外的部位起到了较好的效果，但在好的效果，但在样板板间未达到未达到预想的目想的目标44.用心构筑美好生活2024/5/26 周日45实实施施施施过过程中的成本控制程中的成本控制程中的成本控制程中的成本控制为了避免后期大规模方案变动，在样板间基层完成时进行了硬装，软装全部构件的放样放样完成后组织设计部，成本部，营销部，集团设计部，北京事业部高管共同对现场效果进行了核验45.用心构筑美好生活2024/5/26 周日46实实施施施施过过程中的成本控制程中的成本控制程中的成本控制程中的成本控制精装放样虽然完成，但仍在后期进行了较大的调整，原因是样板间设计思路与业主的要求存在差异，在林峰总视察样板间时，进行了调整与纠偏，最终样板间展示取得了意想不到的效果追求功能性，实用性追求展示效果，预留想象空间经验教训：在后续项目中样板间优先考虑展示效果46.用心构筑美好生活2024/5/26 周日47我我我我们们的收的收的收的收获获和反思和反思和反思和反思收获配合默契的团队高执行力，高专业度的优秀供方后续项目中解决同样问题的模板反思定位偏差，50平米样板间的设置样板间设计思路的调整需要精益求精的细节47.用心构筑美好生活2024/5/26 周日48E天地天地项目部目部有信心、有能力有信心、有能力完成北京事完成北京事业部布置的任部布置的任务感感谢聆听！聆听！