产权视角下古民居更新路径研究——以黄山市唐模村为例.pdf

119住区研究DC STUDIES摘要：在城市化进程不断推进中，古民居的保护更新正在走向差异化的变革。本研究以黄山唐模村为例，从产权视角出发，梳理唐模村产权变更历程和建筑产权现状，分析产权法律法规缺失、产权交易繁杂、产权破碎化、资金不足、管理权责混乱等负面影响，并从产权、资金、参与者三方面揭示其现实存在的困境。在此基础上，引入小规模、渐进式更新理念，尝试在制度完备基础上，建立不同产权主体不同更新策略-循序分期更新项目-更新实施效果评估反馈的更新体系，为同类型古民居更新提供路径上的参考。关键词：古民居、小规模、渐进式更新、建筑产权、唐模村 Abstract:In the process of urbanization,protection and renovation of ancient dwellings are moving towards dif-ferentiated transformation.This study takes Tangmo Vil-lage in Mount Huangshan as an example,from the per-spective of property rights,combs the process of property rights change and the current situation of building property rights,analyzes the negative effects of the lack of prop-erty rights laws and regulations,the complexity of property rights transactions,property rights fragmentation,insuffi-cient funds,and the confusion of management rights and responsibilities,and reveals its real dilemma from the three aspects of property rights,funds,and participants.On this 产权视角下古民居更新路径研究以黄山市唐模村为例Research on the Path of Ancient Residential Renewal from the Perspective of Property Rights:a Case Study of Tangmo Village,Mount Huangshan City文/胡慧 房乐乐 HU Hui FANG Lele胡慧/合肥工业大学建筑与艺术学院副教授房乐乐/合肥工业大学建筑与艺术学院硕士研究生中图分类号：TU984 文献标识码：Abasis,the concept of small-scale and gradual renewal is introduced,and an attempt is made to establish an update system with different renewal strategies for different prop-erty rights subjects-sequential and phased renewal proj-ects-evaluation and feedback of the implementation effect of the renewal,providing a path reference for the renewal of the same type of ancient residential buildings.Keywords:ancient residence,small scale,incremental up-dates,property right,Tangmo village一、引言1.研究背景我国古民居既保留了优秀的历史价值遗存，也承载了村民朴素的记忆，因此保护古民居是留住村民生活记忆的核心，也是城市更新的重要内容，但是在古民居保护更新过程中各种问题层出不穷，为了打破这一困境，黄山市积极探索徽州古民居产权流转工作机制，打通社会资本与古民居保护利用的通道，引导社会力量参与古民居保护开发，形成政府引120住区研究DC STUDIES导、市场运作的多元保护利用模式1。在现行的产权制度下，仍有大批古民居沦为危房、甚至倒塌。此外，古民居作为商品进入市场流通，资本为了追求利益最大化，并没有按照相关要求对古民居进行保护，而是抛弃遗产，致使古民居沦为资本逐利的牺牲品。同时，在产权交易过程中，古民居产权权责不明、资源分配不均，导致管理权责模糊，损害了居民的各种权益，致使居民参与度不高，村落内在更新活力不足，村民是城市更新的主体，尊重村民更新意愿是根本2。综上所述，目前古民居的保护更新仍存在资金不足、管理权责模糊、村落内在更新活力不足等诸多问题，但造成问题的关键点在于产权问题。2.古民居产权问题文献研究在古民居保护更新过程中，对其产权研究主要集中于产权现状分析、产权问题剖析、产权主体选择、产权体系构建和策略研究。产权现状分析和产权问题剖析主要围绕居民、政府、企业之间的权责利关系展开，指出当前更新的具体困境有产权主体不明、产权破碎化、产权边界不清晰、管理权责错综复杂、资金不足等问题，这些问题也是造成古民居保护更新停滞不前的症结所在35。在对古民居产权主体选择上，指出针对不同情况的古民居的选择不能一概而论，应该先对古民居进行等级评估，选择合适的产权责任人6。产权体系和更新策略研究主要以古民居保护更新的具体案例为研究基础，从政策、管理、参与者等方面提出具体的更新路径，例如黄瑛在梳理产权界定、配置、交易、保护整个过程的基础上，研究构建适宜的保护更新产权制度和体系，并指出在古民居产权问题中，需要关注各方主体合作博弈过程中利益分配和行为相互干预的影响7。总体而言，现在的研究成果偏重于剖析现存问题、以及针对具体案例分析从而解决策略，鲜有从产权视角针对传统村落民居更新改造中不同产权运营模式的解构和更新运营模式整体构建的研究。综上所述，本文从产权视角出发，聚焦古民居这一特定类型，梳理黄山市古民居产权流转历史、产权现状，分析总结资金不足、产权破碎化、产权不明晰、管理权责混乱等负面影响，并从产权、资金、参与者三方表1 黄山市古民居保护政策一览表121住区研究DC STUDIES面揭示其现实存在的困境；在此基础上，引入“渐进式”更新理念，分别针对公有产权、私有产权和公私共有产权三种类型的古民居提出不同的更新运作模式。二、黄山市唐模村古民居产权流转情况概述1.黄山市古民居产权状况概述黄山市古民居承载着农耕文化，维系着地缘关系，在产权流转制度研究上取得了丰富的实践经验和理论知识。2009年，黄山市颁布黄山市古民居认领保护利用暂行办法，首次确定了古民居产权流转制度。2014年黄山市发布黄山市古民居原地保护利用产权转让管理暂行办法，对古民居产权原地转让进行了行为规范，明确了古民居转让范围、古民居房屋产权转让、转移登记程序，并建立转让平台和机制，探索集中收储古民居、对上申请报批、按规拍挂出让、规划公示实施“四步走”工作程序，使古民居产权流转规范化、合法化（图1）8、9。黄山市在古民居保护法律法规上，坚持问题为导向，尤其是产权流转受阻、保护责任缺失、资金不足等问题，有针对性颁布地方法规黄山市徽州古建筑保护条例，对古民居保护责任人进行明确规定，明确可通过合法流转取得古民居所有权或使用权，还指出古民居所有权、使用权允许流转开办民宿客栈，从法律层面上保障古建筑“盘活生机”，并指出应当从出售古民居的收益中收回补助资金，用于其他古建筑的保护10、11（表1）。黄山市在古民居产权交易平台、产权流转法规、古民居保护资金、古民居保护责任人等问题做出了积极性探索。2.黄山市古民居产权流转形式基于保护需要，黄山市也积极探索古民居产权流转形式，目前古民居产权流转形式主要有“已办理产权登记的转让”和“未办理产权登记的转让”两种产权流转形式12。已办理产权登记的转让指的是政府或产权人通过公共产权交易中心，以招拍挂的形式出售古民居，景区与古民居产权人洽谈，镇政府见证，签订古民居转让协议。由于古民居附着于集体土地之上，由国家依法征收，然后公开拍卖，协议出让。在这一产权流转形式中，转让了国有土地使用权和房屋所有权。未办理产权登记的转让主要指的是在产权没有法律明确界定的情况下，购置古民居并进行了事实上的转移，有的是私下交易，有的经过了公证，但是无论哪一种情况，购买者都没有取得古民居所有权和土地所有权。3.黄山市唐模村古民居产权现状唐模村位于黄山市徽州区潜口镇，是中国水口园林第一村14，历史悠久，期间部分建筑由于朝代和政策不同，产权问题也由简单化向复杂化转变。新中国成立之初，村内大部分为私人产权，在社会主义改造过程中，部分私有产权转为公有产权，如部分无人认领的私人产权被重新划分。改革开放之后，乡村旅游逐步发展，唐模村旅游开发由开始的村集体、村民自主发展，到安徽省旅游公司全资控股经营，建筑产权也通过国有土地挂牌竞标方式，完成唐模村汪应川故居等多处古民居产权流转交易14。在对唐模村进行实地调研中了解到，目前村庄内部大多数具有文化特色的古民居为私人住宅，归于个人所有，虽有修缮措施，但受到产权人经济状况、价值认同感等限制，建筑保护状况较差，逐渐沦为危房、甚至倒塌。从黄山市唐模村古民居产权流转历史、产权现状、建筑状态上可以看出，唐模村在产权流转上虽然取得探索性进步，但是在1 黄山市古民居产权流转操作流程图122住区研究DC STUDIES实际运行中仍然面临着诸多问题。三、产权视角下黄山市唐模村古民居保护更新困境复杂的产权问题是古民居保护停滞不前的重要因素，产权法规缺失、运营模式单一、资金不足、管理混乱等问题使得困难升级，以实地调研的黄山市唐模村为例，结合文献资料对产权视角下的唐模村古民居保护更新困境进行以下总结。1.产权交易市场产权交易繁杂、法规缺失，产权人利益不受保护完善的法律法规体系和合理产权交易市场能为产权流转提供公正、公开的平台，实现资源从低效向高效转移7。在产权制度上虽有政策不断出台，例如黄山市徽州古建筑保护条例第二十一条明确规定：公民、法人和其他组织可以通过合法流转方式取得古民居所有权或者使用权10。但是在唐模村实际交易过程中，对于土地使用权和古民居的所有权等并没有落实，致使古民居保护停滞。同时，产权交易平台流程繁杂，时间成本大，一些有意购买古民居者和原古民居产权人更愿意私下交易（图2），但新的产权人权益得不到保障。此外，古民居产权由占有权、所有权、支配权、使用权、经营权、继承权等一系列权利15，通过不同的组合分离，共同构成产权体系，现行的法律法规对相关权利责任缺少更加详细的补充说明，甚至出现矛盾的情况。2.管理运营运营模式单一，多方管理权责混乱古民居体量庞大、类型多样，在保护更新上应该根据建筑特点、历史价值等不同建立不同保护模式。唐模村开发运营由安徽省旅游公司全资控股，旅游公司拿到建筑产权，置入新的业态，如改建民宿，对古民居保护运营模式单一，不利于古民居保护多样化。随着古民居产权交易，出现多样化产权，引发利益主体多元化，而产2 私下产权交易古民居改建民宿现场5 小规模、渐进式更新操作框架路径3 清代民居内部现状4 明代建筑置入现代卫生间123住区研究DC STUDIES权多样化与多方管理形成了权责交叉错乱的管理模式16，目前唐模村的管理主体有政府、开发商、产权人等，在开发模式上存在利益冲突，例如村民经营的民宿、饭店，客人想要进来消费首先得支付门票费用，而景区大门由旅游公司管理。当需要各方协调形成古民居保护合力的时候又缺乏沟通，互相推诿，缺乏监督部门，降低古民居保护更新效率。3.人口构成内部活力不足，资金匮乏、缺少对贫困村民关注唐模村在安徽省旅游公司开发下，带来了新的就业岗位，但村民就业人数只占整个村庄人数的5%，目前留在村中居住村民约500人，全村人口1500人，村庄空心化、老年化，缺少发展活力。同时，部分居民通过产权置换搬入旅游公司准备的商品房内，离开了村落，而相对增加的是通过租赁、办理或未办理产权登记转让成为村落内新的住户，形成了村落内层次复杂的权利关系，村庄人口逐渐走向多元化。虽然多元化的社会关系给村庄带来新的契机，但原来的地缘关系逐渐瓦解，村庄归属感缺失，村民参与不足，难以回流。没有进行产权置换的古民居，对于古民居修缮，部分村民认为这是政府的职责，部分村民表示古民居没有意义，废弃不用，甚至被村民作为鸡圈使用（图3）；还有部分村民由于房屋产权破碎化、产权密度过高，对房屋修缮无法协商一致，而任其破败；只有少数认识到古民居的价值，并且有能力对其修缮的村民，对其建筑的保护比较好，但是也改变了原有的建筑风貌（图4）。同时，古民居由于血缘亲属关系出现多个产权人，原来单一产权人转变为多产权人，出现产权破碎化，产权人内部面临利益博弈，增加了交易成本和管理难度12、13。由于资金匮乏，统筹不力，对于家庭贫困的村民来说，在售卖古民居后，所得的补偿不能抵消新区住房的费用，无形中加重贫困村民的生活负担。4.体系框架体系框架不完善，更新结果难以控制在古民居保护更新过程中，涉及多方产权主体，更新项目庞杂，对于古民居保护更新成果难以控制，更新保护结果不尽人意。在唐模村存在大量未办理产权登记的转让，原因是对于有流转意向的古民居，在上报审批过程中，程序复杂，需要花费很大的时间成本。此外，在产权交易时，需要对古民居等级进行评估，在评估判定上无法形成统一标准，造成交易困难，所以很多原产权人和有意向购买古民居者更愿意私下交易，无形中给古民居保护增加难度。总结发现，古民居保护更新已经形成多种开发模式，有村民自主开发、资本介入、政府主导、多方参与6 模式一7 模式二124住区研究DC STUDIES等，但缺少切实可行的操作路径来整合现有的更新运营模式，以产权划分为基础，采用小规模、渐进式理念可以尝试。五、小规模、渐进式理念在古民居更新中的应用小规模、渐进式理念源于吴良镛先生的有机更新理论17，后来被众多学者应用于历史建筑保护更新，逐步推广发展了小规模、渐进式更新模式。经过对小规模、渐进式更新模式的案例总结和理论学习，结合古民居保护更新的产权历程和更新困境，认为古民居保护更新可以在完备的法律法规和产权交易市场基础上，引入小规模、渐进式更新模式，形成循序分期更新项目，更新实施效果评估反馈的古民居更新框架。8 模式三9 模式四10 模式五125住区研究DC STUDIES1.小规模、渐进式更新路径古民居采用小规模、渐进式更新，需充分考虑不同产权更新的方向、效果、效率等，古民居已有的采用小规模、渐进式更新案例有政府主导、村民自发组织、资本投资控股、多方共同参与等多种方式。结合唐模村产权变更历程和产权现状分析，认为唐模村应当在制度完备基础上，建立不同产权主体不同更新模式-循序分期更新项目-更新实施效果评估反馈的更新体系（图5）。1）制度完备：建筑产权涉及多方利益主体，完善的制度内容包括产权制度、资金制度、法律制度。完善产权制度需将完整的房屋产权：所有权、占有权等五种权利组合分离，细化配置不同产权现状的产权权属。同时，精简产权交易流程，对于不同产权现状的古民居采用不同的产权交易标准，提高古民居整体交易效率。完善资金制度需从国家到地方多层次出台，资金匮乏导致古民居保护缺少保障，为了保证有限资金高效利用，可以设立保护修缮资金额度与古民居保护状态直接挂钩的规定，为了保证打分过程中的公平性，由第三方成立评估小组，定期对古民居保护更新状态进行分类打分，得分越高可分配的修缮资金越高，并且产权者可以额外获得奖励、政策优惠等。针对古民居不同产权主体，拓宽资金筹集来源，如互联网众筹、民间组织捐赠、乡绅力量等11。同时资金制度细化资金分配比例、走向，赋予资金筹集、使用合法保障。完善法律制度应在重视地方法规出台的基础上，形成更加细化、准确的、可操作性的法规条文，虽然黄山市在地方法规上不断出台，但未办理产权登记的转让行为屡禁不止，监督力度不够，法律法规没有形成闭环，应加强与其他法律法规的配合衔接，构建完备的法律体系。2）不同产权主体不同更新模式：不同的建筑产权具有明显的差异化特征，构建不同产权不同更新模式更加具有针对性，权责配置更加明晰，运营效率更高。3）循序分期更新项目：可以分期确定古民居开发项目，细化古民居保护要素，循序渐进，最终形成古民居更新不同时期的更新项目库。4）更新实施效果评估反馈：古民居分期小规模更新后，建立评估反馈机制，并对项目的实施进行评价，不断更新反馈可以使古民居保护更新形成自身一套特有的保护更新机制，有助于村民-企业-政府三者之间的有效联动，形成保护合力。2.不同产权的小规模、渐进式更新策略1）公有产权对于公有产权的古民居保护更新，构建政府主导和政-企合作两种模式，政府作为整个更新运营的终极责任方。模式一（政府主导）：该模式中政府有最高决策权，资金来源于政府专项资金，其他参与者由政府组织委托参与。该模式具有运行效率高、资金来源固定、责任方明确的优点，适用于完全属于政府管理的项目（图6）。模式二（政-企合作，社会参与监督评估）：该模式涉及政府、企业双方利益，由政-企双方协商决策，需要社会参与，成立第三方小组参与决策、监督、实施更新效果评估，资金来源于政府专项和企业共同出资，政府、企业共同作为责任方。该模式具有社会参与优点，适用于政府资金不足、居民有参与性项目（图7）。2）私有产权对于私有产权的古民居保护更新，构建村民自主更新模式，村民作为整个更新运营的终极责任方。模式三（村民主导）：该模式中村民具有最高决策权，资金来源于村民和政府修缮补贴，政府作为监督、评估者参与其中，给予指导。在该模式的保护更新中，有原产权人主导更新和经过产权交易后新产权人主导更新两种情况，对于没有修缮意愿和资金能力的产权人，由政府组织，通过产权交易平台，办理产权登记转让，尤其对于贫困村民，经过考察核实后，对其进行一定经济补偿。该模式具有村民积极性高的优点（图8）。3）公私共有产权对于公私共有产权，构建政-民合作和政-企-民合作两种模式，将由共同参与者组成协商决策小组，并将小组确定为运营责任方。模式四（政-民合作）：该模式中涉及政府、村民双方利益，双方成立的协商决策小组拥有最高决策权，资金来源于政府、村民按协商比例出资，社会参与监督和实施效果评估，该模式具有社会参与度高的优点，适用于资金充足项目（图9）。模式五（政-企-民合作）：该模式中涉及政府、村民、企业三方利益，三方成立的协商决策小组拥有最高决策权，资金来源于政府、村民、企业按协商比例出资，社会参与监督和实施效果评估，该模式具有利益兼容度高的优点，适用于资金匮乏的项目（图10）。126住区研究DC STUDIES参考文献1 中国网东海资讯.黄山探索古民居产权流转保护机制EB/OL(2016-06-01)2023-02-19.http:/ 吴志强,伍江,张佳丽,李郇,赵燕菁,阳建强,王伟强,周静敏,刘佳燕,司马晓,林强,周俭.“城镇老旧小区更新改造的实施机制”学术笔谈J.城市规划学刊,2021,(03):1-10.3 张杰,庞骏,董卫.悖论中的产权、制度与历史建筑保护J.现代城市研究,2006,(10):10-15.4 石莹,王勇.产权视角下历史街区保护与更新的市场化路径J.规划师,2016,32(05):111-116.5 屠海鸣.保护历史建筑不妨产权多样化J.中华建设,2005,(02):64.6 李世庆.双维度产权视角下论我国历史街区的保护策略J.城市规划,2007,(12):31-36.7 黄瑛.城市传统民居型历史地段的产权体系构建与保护更新研究D.南京大学,2012.8 李静雨.黄山市古民居产权流转研究D.武汉轻工大学,2019.9 郜磊.安徽黄山：古民居产权流转起来了N.中国文化报,2017-1-05.10 黄山市人民政府.黄山市徽州古建筑保护条例EB/OL(2018-06-06)2023-02-19.https:/ 中国经济网.安徽省黄山市：古民居所有权使用权允许流转开办民宿客栈EB/OL(2018-01-09)2023-02-19.http:/ 李静雨.黄山市古民居产权流转研究D.武汉轻工大学,2019.13 祁娴,于涛.产权视角下乡村私有古建保护困境及建议以南京佘村为例J.华中建筑,2019,37(10):126-129.14 刘欣慰,郑志元,汤铭,姜凯.徽州传统村落文化景观特征探究与保护以徽州区唐模村为例J.华中建筑,2022,40(12):164-168.15 翁一峰.历史区保护的产权视角的若干讨论A.中国城市规划学会.规划50年2006中国城市规划年会论文集（中册）C.中国城市规划学会:中国城市规划学会,2006:5.16 郑鹏,刘锜.产权视角下老镇传统街区更新困境与路径研究以苏州市八坼街区为例J.住区,2022,(04):23-27.17 尹志雯.旧城居住环境的“有机更新”J.设计,2019,32(01):151-155.18 王凌瑾,吴晓,王承慧.产权视角下的高校单位大院微更新初探J.城市规划,2022,46(09):59-70+114.图表来源图5 根据参考文献18改绘其余均为作者自绘、自摄 五、结语古民居产权变更改变了原有的产权利益关系，引发利益主体的多元化，导致多方管理形成了权责交叉错乱的管理模式。本文梳理黄山古民居产权流转基本情况，以黄山唐模村为例，从产权视角分析总结资金不足、产权破碎化、产权不明晰、管理权责混乱等负面影响，并从产权、资金、参与者三方面揭示其现实存在的困境。在此基础上，引入小规模、渐进式更新模式，建立不同产权主体不同更新策略-循序分期更新项目-更新实施效果评估反馈的更新体系，为同类型古民居更新提供路径上的参考。