有关张店区在售楼盘的市场调研报告样本.doc

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相关张店区在售楼盘市场调研汇报学校：山东理工大学学院：管理学院专业：市场营销0702 指导老师：杜军燕小组组员：李娇娇，程小东，赵文涛，巢鋆时磊，范爽，黄文飞，邢培旭，陈涛一．淄博张店房地产行业发展分析 1．行业背景分析淄博楼市出奇火爆，楼市再次出现了供不应求现象，淄博商品房价格同比出现15.27%较大幅度上升，中心城区商品房均价每平米突破3000元，部分楼盘价格甚至靠近每平米5000元。伴随国家产业政策调整拉动，房地产在经历了低谷后快速走出阴霾，市场上传言各类房产优惠政策逐步取消消息也加速了对应人群购房速度。春节过后，下六个月积压下来购房需求开始陆续释放，加上正常购房需求，两股力量在春节过后快速进入市场，并快速在市场上形成第一波购房热潮，部分位置好、有着良好教育资源楼盘受到市场追捧，在此带动之下，市场愈加火热，出现了四五月份强势小阳春。淄博房市火爆，也和中心城区凸显效应相关，中长久居住中心城区外来人口越来越多，部分好产品、好楼盘市场影响力逐步从中心城区波及到了周围区县甚至外市毗邻淄博区县，来中心城区购房越来越多。因为淄博是一个组群式城市，中心城区相对不大，加之淄博中心城区城市环境特殊原因，前几年淄博中心城区建设步伐慢，再因为淄博市场特殊原因和外部大环境，淄博房地产市场和全国房地产市场一样低迷萧条，市场出现了出奇回暖，回暖之快、回暖幅度之大几乎超出了全部些人预料。市场回暖，给了很多开发商喘息机会，开发商安然度过了财务危机，并给自己准备了较为充足资金。在多年开发过程中，淄博开发商逐步成熟起来，拿到土地后，不是一拍脑袋就定下，而是四处考察，邀请专业企业，经过市场调研，再确定自己项目做什么。以后，再从建材、施工管理上下工夫，抓产品质量。确切地说，房子越来越好，成本越来越高，这是社会发展肯定。，淄博房地产市场会稳步发展。首先因为很多新项目纷纷上马，同时很多项目加大了开工力度，市场会展现出红红火火热闹景象。只要国家政策没有大改变，房地产市场就不会有大改变。在城市化进程快速开进今天，淄博房地产市场会稳步向前发展。 2．房地产政策分析（一）新政策明细一、.04.19 住建部要求商品住房严格实施购房实名制住房城镇建设部发出《相关深入加强房地产市场监管完善商品住房预售制度相关问题通知》，要求商品住房严格实施购房实名制，认购后不得私自更改购房者姓名。二、.04.17 国务院：房价过高地域可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供给担心地域，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以受骗地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购置住房贷款。三、.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 14日召开国务院常务会议要求，对贷款购置第二套住房家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率1．1倍。对购置首套住房且套型建筑面积在90平方米以上家庭，贷款首付款百分比不得低于30％。四、.04.13 住建部：加紧保障房建设遏制房价过快上涨住房城镇建设部13日召开电视电话会议，要求加紧保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作关键，同时遏制部分城市房价过快上涨。五、.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判定，则应大幅度提升贷款首付款百分比和利率水平，加大差异化信贷政策实施力度。六、.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案根据国资委要求，除已确定16家以房地产为主业央企外，78家不以房地产为主业央企正在加紧调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。七、.03.10 国土部强调房地产用地监管将开展突击检验国土部发通知：一、加紧住房建设用地供给计划编制；二、促进住房建设用地有效供给；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专题检验。八、.02.20 银监会公布流动资金贷款管理暂行措施打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家严禁生产、经营领域和用途。九、.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。十、.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求深入加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。。（二）应对策略一、针对严禁收取或变相收取订金政策住建部下发《通知》要求，以后未取得预售许可商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方法向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用。针对这一政策，我们可采取以下应对方法： 1.以开发商名义成立用户会，对意向用户以入会名义收取入会费而非订金，入会会员可享受优惠购置该开发商所开发房产政策，并可定时举行会员活动，会员可在会员手册约定范围内随时进行退会并收回入会费。 2.向意向用户发放VIP卡或排号时，只进行登记而不收费用。 3.利用拿到预售证和正式销售10天时间差，进行VIP卡发放或排号。二、针对取得预售证后需一次性公开房源政策住建部下发《通知》要求，取得预售许可证后须在10天内一次性公开房源及价格。针对这一政策，我们可采取以下应对方法：控制工程进度，利用工程节点时间差来分批办理预售许可证，主动控制推货节奏。三、针对二套房首付百分比不低于50%，严格控制三套房贷款政策国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究布署遏制部分城市房价过快上涨政策方法，要求对贷款购置第二套住房家庭，贷款首付款百分比不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房，大幅度提升首付款百分比和利率水平。针对这一政策我们可采取以下应对方法： 1.针对二套房用户，可采取首付分期策略。 2.加大对于一次性付款优惠政策。总而言之，新政策关键以遏制投资为关键目标，仍然保障对首次购房优惠。淄博80%是当地人购置，即使有20%外地购房者，也是外区县如淄川、桓台及周围滨州、博兴等等地人购置。以自住为主消费需求受政策影响较小。所以这些政策对于淄博房地产价格涨幅没有太大影响，淄博房地产市场会稳步向前发展。 3．淄博市张店区房地产发展情况在城市建设高潮带动下，张店区房地产业继续稳步、健康、连续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房完工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年全部有较大幅度增加，整个房地产展现出欣欣向荣态势。 1、淄博市房地产市场开发理念引进正确比较多，市场所提供产品类型比较丰富，产品总体品质较高。住宅，商铺，写字楼，公寓，别墅业态类型齐全，而且群聚效应，规模效益比较显著，消费者购房趋向理性，对于楼盘品质，规模，配套，园林计划和开发商实力关注度有显著提升，整个市场在向更成熟方向发展。 2、现在消费者选择在西、北部购房逐步成为主流，关键原因是市政府迁至西部、北部，而且将发展关键放在新城区和开发区，这无形中会带动西部和北部地域繁荣及房产升值，而且西部和北部住宅高级化趋势显著，相关市政配套也在逐步完善，消费者对于这一区域购房信心指数在逐步提升，这也是本区域成为消费者选择率居高关键原因。二、在售住宅市场分析伴随近两年张店城区日渐西移变迁及土地政策调整，新住宅楼盘开发区域关键集中在西部片区（世纪路以西）和北部片区（联通路以北），及主干道柳泉路、华光路和共青团路区域。其中西部片区开发楼盘最多，其次为北部片区。估计未来3年内，关键开发区域仍以西部片区为主，中部城区开发地块将以旧城改造为主。新开发关键住宅楼盘分布区域以下： 1 、西部片区（世纪路以西）经典楼盘有：紫园、花好园、龙凤苑经典楼盘销售价格统计比较：楼盘名称物业类型优惠均价备注紫园住宅开盘当日97折 4800 花好园住宅一次性付款9.9折 4700 龙凤苑住宅一次性付款9.6折，按揭9 .8折 5300 楼盘现在在售住宅体量预估：为了更正确了解现在片区内住宅市场竞争情况，我们对现在周围在售关键楼盘销售率及剩下体量做了调研及统计楼盘名称建筑类别在售总体量销售率剩下体量估算紫园小高层，别墅 14 栋 288 套 89% 剩下30 套花好园高层 3栋487 套 90% 40-50套龙凤苑高层无 70% 40-50余套户型特点（户型面积）：楼盘名称总套数户型面积套数占比紫园 288 98~100m2 70套 25%； 100~110 m2 80套 30%； 120~130 m2 60套 22%； 130~135m2 78套 28%。花好园 487 70~90 m2 146套 30% 90~1302 187套 40% 复式 154套 30% 龙凤苑 118~130 m2 套 30% 130~160m2 套 30% 160~200m2 套 40% 片区总结：西部片区楼盘所处位置在郊区，环境相对比很好，依傍淄博向西发展时尚所建。价格处于张店房价中高段水平，交通方便，对处于快节奏城市生活来说更适于安心居住。且购置楼盘时全部有一定优惠，大部分为高层，对于喜爱平静生活人来说是个不错选择。 2 、北部片区（联通路以北）经典楼盘有：华侨城、创业上城名府经典楼盘销售价格统计比较：楼盘名称物业类型优惠均价备注华侨城住宅无 5500 创业上城名府住宅，商户免开口费 3550 楼盘现在在售住宅体量预估：楼盘名称建筑类别在售总体量销售率剩下体量估算华侨城多层，小高层，高层，别墅 8400 90% 剩下 20套创业上城名府小高层 500 70% 剩下 30-40 套户型特点（户型面积）：楼盘名称总套数户型面积套数占比华侨城 8400 60~89m2 5880套 70%； 100以上m2 2520套 25%；上城名府 500 108m2 225套 25%； 128 225套 25% 147 225 25% 155 225 25% 片区总结：伴随开发区不停发展和周围配套设施不停完善，北部新开发楼盘也越来越多，该区域环境优美，新开发楼盘价位也比较适中，楼盘关键也以小户型为主，适宜工薪阶层居住。 3、市区（柳泉路为关键中心区域）经典楼盘有：城市名苑、金领世家、中房兴业家园、颐景园经典楼盘销售价格统计比较：楼盘名称物业类型优惠均价备注城市名苑住宅无 4600 金领世家商住一体无 4700 中房兴业家园住宅首付30%—利息8折，首付40%—利息7.5折 5200 颐景园住宅无一房一价楼盘现在在售住宅体量预估：楼盘名称建筑类别在售总体量销售率剩下体量估算城市名苑小高层 300套 80% 剩下40 套金领世家小高层 300套 70% 剩下100多套中房兴业家园小高层，高层 500多套 70% 剩下 100多套颐景园高层 1200套 100% 0 户型特点（户型面积）：楼盘名称总套数户型面积套数占比城市名苑 300套 130m2 100套 33%； 140 m2 100套 33%； 180 m2 100套 33%；金领世家 300套 70m2 80套 27% 89 m2 80套 27% 104 m2 70套 23% 106 m2 70套 23% 中房兴业家园 500多套 84 m2 100套 20% 799m2 150套 30% 112m2 150套 30% 118m2 100套 20% 颐景园 1200套 91 m2 240套 20% 106m2 360套 30% 120m2 360套 30% 140 m2 240套 20% 片区总结：市区片区楼盘，关键集中在大型购物市场和部分商业中心周围，处于黄金地段，生活交通比较便利。即使生活环境也可能受到部分影响，不过总体来说还不错，生活配套设施比较齐全。这些楼盘有小户型适于刚毕业或刚结婚人群，也有户型面积比较大，适于家庭富裕人群，总而言之能够满足多种类型人群需求。 4、南部（铁路以南）经典楼盘：盛世康城经典楼盘销售价格统计比较：楼盘名称物业类型优惠均价备注盛世康城住宅无 4300 楼盘现在在售住宅体量预估：楼盘名称建筑类别在售总体量销售率剩下体量估算盛世康城小高层 1600 无无户型特点（户型面积）：楼盘名称总套数户型面积套数占比盛世康城 1600套 80~100m2 450套 50%； 100~140 m2 450套 50%；片区总结：南部地域为老城区，相对于西部发展来说很缓慢。居住环境相对较差，价格也处于中端偏下水平，交通购物相对便利，上学还相对能够。在未来几年旧城改造中，含有很大发展空间。 5、东部（东二路以东）经典楼盘有：盛世新东城、锦泰园经典楼盘销售价格统计比较：楼盘名称物业类型优惠均价备注盛世新东城住宅暂无 3200 锦泰园住宅一次性付款优惠50元每平方米 3200 楼盘现在在售住宅体量预估：楼盘名称建筑类别在售总体量销售率剩下体量估算盛世新东城多层、小高层 400套 85% 剩100余套锦泰园多层约700套 90% 剩下 70 套户型特点（户型面积）：楼盘名称总套数户型面积套数占比盛世新东城 400 80~90m2 1600套 40%； 110m2 120套 30%； 120m2 120套 30%；锦泰园 700 50~70 m2 140套 20% 70~902 410套 60% 130 210套 30% 片区总结：东部地域相对多年来张店房地产行业发展来说相对滞后，为老城改造地域，东部地域原来为商业金融和企业聚集地。相对来说不适于居住，生活环境和气氛有点脱离城市节奏。不过对于低收入人群来说拥有优越价格优势，同时也距自己工作单位比较近能够节省时间，交通方便，购物上学均比较便利。总体来说对一部分人群有比较大吸引力。三、市场总结： 1、张店区房地产市场前途看好，但其竞争也是日趋猛烈，品牌竞争不管从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越重视品牌效应。 2、因为市计划原因，西部和北部住宅价格显著比东部和南部价格高出一个层次，而市中心楼盘，因为地理位置原因，受计划影响较小，价格也是居高不下。 3、现在淄博市面上精装修还是很粗糙，和精字还有不少差距。而且伴随社会发展，轻装修重装饰理念深入人心，80后和90后作为小公寓居住主流人群，更是彰显个性，各自争鸣，重视环境保护，精装修下一步将作为卖点。 4、张店区住宅销售目标人群很确定，市场定位明确，各楼盘间竞争虽说十分猛烈，但目标定位上有显著层次性和差异性。

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