SUN房地产全程专业策划理论标准体系全案.doc

房地产全程策划理论体系房地产全程策划理论体系0. 项目概况1. 项目市场策划1.1 项目周围环境分析 项目土地性质调查 地理位置 地质地貌情况 土地面积及其红线图 七通一平现实状况 项目用地周围环境调查 地块周围建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染情况 地块交通条件调查 地块周围市政路网及其公共交通现实状况、远景计划 项目对外水、陆、空交通情况 地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况 周围市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 游乐休憩设施 周围可能存在对项目不利干扰原因 历史人文区位影响1.2 区域市场现实状况及其趋势判定 宏观经济运作情况： 中国生产总值 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占百分比及数量 中国房地产开发业景气指数 国家宏观金融政策 货币政策 利率 房地产按揭政策 固定资产投资总额 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 社会消费品零售总额 商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 中国城市房地产协作网络信息资源利用 项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规 项目所在地居民住宅形态及比重 政府对各类住宅开发和流通方面政策法规 政府相关商品住宅在金融、市政计划等方面政策法规 短中期政府在项目所在地及项目地块周围市政计划 项目所在地房地产市场总体供求现实状况 项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉 商品住宅用户组成及购置实态分析 多种档次商品住宅用户分析 商品住宅用户购置行为分析1.3 土地分析 项目地块优势 项目地块劣势 项目地块机会点 项目地块威胁及困难点1.4 项目价值分析 商品住宅项目价值分析基础方法和概念 商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现各要素及其在价值实现中权重3）分析可类比项目价值实现各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值5）依据价值要素对比值判定本项目可实现均价 类比可实现价值决定原因1）类比土地价值：地段资源差异 市政交通及直入交通便利性差异 项目周围环境差异，包含周围自然和绿化景观差异教育、人文景观差异多种污染程度差异周围小区素质差异 周围市政配套便利性差异2）项目可提升价值判定 建筑风格和立面设计、材质 单体户型设计 建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业管理 形象包装和营销策划 发展商品牌和实力3）价值实现经济原因 经济原因 政策原因 类比竞争楼盘调研 类比竞争楼盘基础资料 项目户型结构详析 项目计划设计及销售资料 综合评判 项目可实现价值分析 类比楼盘分析和评价 项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算1.5 项目市场定位 市场定位1）区域定位2）主力用户群定位 功效定位 建筑风格定位1.6 开发节奏提议 影响项目开发节奏基础原因 政策法规原因 地块情况原因 发展商操作水平原因 资金投放量及资金回收要求 销售策略、销售政策及价格控制原因 市场供求原因 上市时间要求 项目开发节奏及结果估计 项目开发步骤 结论2. 项目计划设计策划2.1 总体计划 项目地块概述 项目所属区域现实状况 项目临界四面情况 项目地貌情况 项目地块情况分析 发展商初步计划及设想 影响项目总体计划不可变经济技术原因 土地SWOT分析在总体计划上利用或规避 项目市场定位下关键经济指标参数 建筑空间布局 项目总体平面计划及其说明 项目功效分区示意及说明 道路系统布局 地块周围交通环境示意 地块周围基础路网 项目所属区域道路建设及未来发展情况 项目道路设置及其说明 项目关键出入口设置 项目关键干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场部署 绿化系统布局 地块周围景观环境示意 地块周围历史、人文景观综合描述 项目所属地域市政计划布局及未来发展方向 项目环艺计划及说明 项目绿化景观系统分析 项目关键公共场所环艺设计 公建和配套系统 项目所在地周围市政配套设施调查 项目配套功效配套及安排 公共建筑外立面设计提醒 会所外立面设计提醒 营销中心外立面设计提醒 物业管理企业、办公室等建筑外立面设计提醒 其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提醒 公共建筑平面设计提醒 公共建筑风格设计尤其提醒 项目公共建筑外部环境概念设计 分期开发 分期开发思绪 首期开发思绪 分组团开发强度2.2 建筑风格定位、色彩计划 项目总体建筑风格及色彩计划 项目总体建筑风格构思 建筑色彩计划 建筑单体外立面设计提醒 商品住宅房外立面设计提醒 多层、小高层、高层外立面设计提醒 不一样户型别墅外立面设计提醒 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提醒 其它特殊设计提醒 商业物业建筑风格设计提醒2.3 主力户型选择 项目所在区域同类楼盘户型比较 项目业态分析及项目户型配置百分比 主力户型设计提醒 通常住宅套房户型设计提醒 跃式、复式、跃复式户型设计提醒 别墅户型设计提醒 商业物业户型设计提醒 商业裙楼平面设计提醒 商场楼层平面设计提醒 写字楼平面设计提醒2.4 室内空间布局装修概念提醒 室内空间布局提醒 公共空间专题选择 庭院景观提醒2.5 环境计划及艺术风格提醒 项目周围环境调查和分析 项目总体环境计划及艺术风格构想 地块已经有自然环境利用 项目人文环境营造 项目各组团环境概念设计 组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计 组团内雕塑小品设计提醒 组团内椅凳造型设计提醒 组团内宣传专栏、导视系统位置设定提醒 项目公共建筑外部环境概念设计 项目主入口环境概念设计 项目营销中心外部环境概念设计 项目会所外部环境概念设计 项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本项目标其它公共环境概念设计2.6 公共家俱概念设计提醒 项目周围同类楼盘公共家俱摆设 营销中心大堂 管理办公室 本项目公共家俱概念设计提醒2.7 公共装饰材料选择指导 项目周围同类楼盘公共装饰材料比较 本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 项目营销示范单位装修概念设计 客厅装修概念设计 厨房装修概念设计 主人房装修概念设计 儿童房装修概念设计 客房装修概念设计 室内其它（如阳台、玄关、门窗）装修提醒 项目营销中心装修风格提醒 住宅装修标准提醒 多层、高层洋房装修标准提醒 跃式、复式、跃复式装修标准提醒 别墅装修标准提醒2.8 灯光设计及背景音乐指导 项目灯光设计 项目公共建筑外立面灯光设计 项目公共绿化绿地灯光设计 项目道路系统灯光设计 项目室内灯光灯饰设计 背景音乐指导 广场音乐部署 项目室内背景音乐部署2.9 小区未来生活方法指导 项目建筑计划组团评价 营造和引导未来生活方法 住户特征描述 小区文化计划和设计3. 项目质量工期策划3.1 建筑材料选择提醒 区域市场竞争性楼盘建筑材料选择类比 新型建筑装饰材料提醒 建筑材料选择提醒3.2 施工工艺步骤指导 工程施工规范手册 施工工艺特殊步骤提醒3.3 质量控制 项目工程招标投标内容提醒 文明施工质量管理内容提醒3.4 工期控制 项目开发进度提醒 施工组织和管理3.5 造价控制 建筑成本预算提醒 建筑流动资金安排提醒3.6 安全管理 项目现场管理方案 安全施工条例4. 项目形象策划4.1 项目视觉识别系统关键部分 名称 项目名 道路名 建筑名 组团名 标志 标准色 标准字体4.2 延展及利用部分 工地环境包装视觉 建筑物主体 工地围墙 主路网及参观路线 环境绿化 营销中心包装设计 营销中心室内外展示设计 营销中心功效分区提醒 营销中心大门横眉设计 营销中心形象墙设计 台面标牌 展板设计 营销中心导视牌 销售人员服装设计提醒 销售用具系列设计 示范单位导视牌 示范单位样板房说明牌 企业及物业管理系统包装设计 办公功效导视系统设计 物业管理导视系统设计5. 项目营销推广策划5.1 区域市场实态分析 项目所在地房地产市场总体供求现实状况 项目周围竞争性楼盘调查 项目概况 市场定位 售楼价格 销售政策方法 广告推广手法 关键媒体应用及投入频率 公关促销活动 其它特殊卖点和销售手段 结论5.2 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析和对策 项目关键卖点荟萃 项目强势、弱势分析和对策5.3 目标用户群定位分析 项目所在地人口总量及地块分布情况 项目所在地经济发展情况和人口就业情况 项目所在地家庭情况分析 家庭组员结构 家庭收入情况 住房要求、生活习惯 项目用户群定位 目标市场 目标市场区域范围界定 市场调查资料汇总、研究 目标市场特征描述 目标用户 目标用户细分 目标用户特征描述 目标用户资料5.4 价格定位及策略 项目单方成本 项目利润目标 可类比项目市场价格 价格策略 定价方法 均价 付款方法和进度 优惠条款 楼层及方位差价 综累计价公式 价格分期策略 内部认购价格 入市价格 价格升幅周期 价格升幅百分比 价格技术调整 价格改变市场反应及控制 项目价格、销售额配比表5.5 入市时机计划 宏观经济运行情况分析 项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析 入市时机确实定及安排5.6 广告策略 广告总体策略及广告阶段性划分 广告总体策略 广告阶段性划分 广告专题 广告创意表现 广告效果监控、评定及修正 入市前印刷品设计、制作 购房须知 具体价格表 销售控制表 楼书 宣传海报、折页 认购书 正式协议 交房标准 物业管理内容 物业管理条约5.7 媒介策略 媒体总策略及媒体选择 媒体总策略 媒体选择 媒体创新使用 软性新闻专题 媒介组合 投放频率及规模 费用估算5.8 公关活动策划及现场包装5.9 营销推广效果监控、评定及修正 效果测评形式 进行性测评 结论性测评 实施效果测评关键指标 销售收入 企业利润 市场拥有率 品牌形象和企业形象6. 项目销售实施和管理策划6.1 销售周期划分及控制 销售策略 营销思想：全方面营销 全过程营销 全员营销 销售网络 专职售楼人员（销售经理、销售代表） 销售代理商（销售顾问） 兼职售楼员 销售区域：紧紧围绕目标市场和目标用户 销售时段 内部认购期 蓄势调整期 开盘试销期 销售扩张期 强势销售期 扫尾清盘期 政策促销 销售活动 销售承诺 销售过程模拟 销售实施 用户购置心理分析 楼房情况介绍 签定认购书 用户档案统计 成交情况总汇 正式协议公证 签署正式协议 办理银行按揭 销售协议实施监控 成交情况汇总 销售协议实施监控 收款催款过程控制 按期交款收款控制 延期交工收款控制 入住步骤控制 客房档案 用户回访和亲情培养 和物业管理交接 销售结束 销售资料整理和保管 销售人员业绩评定 销售工作中处理个案统计 销售工作总结6.2 各销售阶段营销推广实施方案实施6.3 各销售阶段广告创意设计及公布实施6.4 售前资料准备 批文及销售资料 批文 企业营业执照 商品房销售许可证 楼宇说明书 项目统一说词 户型图和会所平面图 会所内容 交楼标准 选择建筑材料 物管内容 价格体系 价目表 付款方法 按揭办理措施 利率表 办理产权证相关程序及费用 入住步骤 入住收费明细表 物业管理收费标准（学校收费要求） 协议文本 预定书（内部认购书） 销售协议标准文本 个人住房抵押协议 个人住房公积金借款协议 个人住房商业性借款协议 保险协议 公证书 人员组建 销售教导1）发展商成立完善销售队伍 主管销售之副总 销售部经理 销售主管或销售控制 销售代表 销售/事务型人员 销售/市场人员 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管） 入住办组员（很设性机构可由销售代表兼任）2）销售顾问、销售代理机构派出专业销售人员教导发展商销售工作 专职销售经理 依据需要增派销售人员实地参与销售 项目经理跟踪项目总体策划及销售进度、提供支持，现顺关系3）销售顾问、销售代理机构就项目总体销售管理提供支持4）销售顾问、销售代理机构销售网络资源调动使用 销售代理1）发展商指定企业相关人员配合销售顾问、销售代理机构工作 负责营销之副总 处理法律事务人员 财务人员2）销售顾问、销售代理机组成立项目销售专职销售队伍，并视需要调动销售顾问、销售代理机构销售网络 销售经理（销售顾问、销售代理机构派出） 销售代表（主力由销售顾问、销售代理机构派出，其它当地择优招聘） 项目经理（跟踪项目销售进度，提供支持，理顺关系）3）销售顾问、销售代理机构销售管理及支持4）销售顾问、销售代理机构销售网络资源调动使用 制订销售工作进度总表 销售控制和销售进度模拟 销售控制表 销售收入预算表 销售费用预算表 总费用预算 分项开支 销售人员招聘费用 销售人职员资 销售分成/销售教导顾问费 销售人员服装费用 营销中心运行办公费用 销售人员差旅费用 销售人员业务费用 临时雇用销售人职员作费用 边际费用 销售优惠打折 销售公关费用 财务策略 信贷 选择合适银行 控制贷款规模、周期 合理选择质押资产 银企关系塑造 信贷和按揭互动操作 付款方法 多个付款选择 优惠幅度及折头百分比科学化 付款方法优缺点分析 付款方法引导 付款方法变通 按揭 明晰项目按揭资料 尽可能扩大年限至30年 按揭百分比 首期款百分比科学化及相关策略 按揭银行选择艺术 保险企业及条约 公证处及条约 按揭各项费用控制 合作股东 实收资本注入 关联企业炒作 股东分配 换股操作 资本运行 工作协调配合 甲方关键责任人 和策划代理商确定合作事宜，签署协议 完善能有效工作组织架构和人员配置 分权销售部门，并明确其责任 全员营销发动和组织 直接合作人 协议洽谈 销售策划工作对接 销售策划工作结果分块落实、跟踪 信息反馈 催办销售策划代理费划拨 工作效果总结 财务部 了解项目销售工作进展 参与重大营销活动，销售管理工作 配合催收房款 配合销售部核实价格，参与制订价格策略 立即办理划拨销售策划代理费 工程部 工程进度和销售进度匹配 严把工程质量 文明施工，控制现场形象 销售活动现场配合 物业管理企业 工程验收和工地形象维护 人员形象 销售文件配合 销售实场管理 军体操演 保安员和售楼员工作衔接、默契配合6.5 销售培训 销售部人员培训 企业背景及项目知识1）具体介绍企业情况 企业背景、公众形象、企业目标（项目推广目标和企业发展目标） 销售人员行为准则、内部分工、工作步骤、个人收入目标2）物业详情 项目规模、定位、设施、买卖条件 物业周围环境、公共设施、交通条件 该区域城市发展计划，宏观及微观经济原因对物业影响情况 项目特点 l 项目计划设计内容及特点，包含景观、立面、建筑组团、容积率等 l 平面设计内容及特点，包含总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等 项目标优劣分析ll 项目营销策略，包含价格、付款方法、策略定位、销售目标、推广手段3）竞争对手优劣分析及对策 业务基础培训课程1）国家及地域相关房地产业政策法规、税费要求2）房地产基础术语、建筑常识 房地产、建筑业基础术语了解 建筑识图 计算户型面积3）心理学基础4）银行按揭知识，包含房地产交易费用5）国家、地域宏观经济政策、当地房地产走势6）企业制度、架构和财务制度 销售技巧1）售楼过程中洽谈技巧 怎样以问题套答案，问询用户需求、经济情况、期望等，掌握买家心理 合适使用电话方法2）展销会场气氛把握技巧 用户心理分析 销售员接待用户技巧3）推销技巧、语言技巧、身体语言技巧 签署买卖协议程序1）售楼部签约程序 办理按揭及计算 入住程序及费用 协议说明 其它法律文件 所需填写各类表格2）展销会签署售楼协议技巧和方法 订金灵活处理 用户跟踪 物业管理课程a 物业管理服务内容、收费标准b 管理规则c 公共契约 销售模拟a 以一个实际楼盘为例进行实习，利用全部所学方法技巧完成一个交易b 利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程c 立即讲评、总结，必需时再次实习模拟 实地参观她人展销现场怎样进行市场调查，以了解市场和竞争对手情况，并撰写调查提要 销售手册 批文 企业营业执照 商品房销售许可证 楼宇说明书 项目统一说词 户型图和会所平面图 会所内容 交楼标准 选择建筑材料 物管内容 价格体系 价目表 付款方法 按揭办理措施 利率表 办理产证相关程序、税费 入住步骤 入住收费明细表 物业管理收费标准 协议文本 认购书 预售协议标准文本 销售协议 个人住房抵押协议 个人住房商业性借款协议 用户资料表 用户管理系统 电话接听统计表 新用户表 老用户表 用户谈访统计表 销售日统计表 销售周报表 销售月报表 已成交用户档案表 应收账款控制表 保留楼盘控制表 销售作业指导书 职业素养准则a 职业精神b 职业信条c 职业特征 销售基础知识和技巧a 业务阶段性b 业务特殊性c 业务技巧 项目概况a 项目基础情况b 优势点诉求c 阻力点剖析d 升值潜力空间 销售部管理架构a 职能b 人员设置和分工c 待遇6.6 销售组织和日常管理 组织和激励 销售部组织架构a 销售副总b 销售部经理c 销售主管d 销售控制e 广告、促销主管f 售楼处、销售代表、事务人员、市场人员g 综合处组员h 入住办组员I 财务人员（配合） 销售人员基础要求a 基础要求 职业道德要求 基础素质要求 礼仪仪表要求b 专业知识要求c 知识面要求d 心理素质要求e 服务规范要求 语言规范 来电接待要求 用户来函要求 来访接待要求 用户回访要求 促销步骤基础要求 销售现场接待方法及必备要素 职责说明a 销售部各岗位职务说明书b 销售部各岗位工作职责 考评、激励方法a 销售人员业绩考评措施b 分成制度c 销售业绩管理系统 销售统计表 用户到访统计表 连续接待统计 用户档案 工作步骤 销售工作五个方面内容a 制订并实施阶段性销售目标及资金回收目标b 建立一个鲜明发展商形象c 制订并实施合理价格政策d 实施规范销售操作和管理e 确保不动产权转移法律效力 销售工作三个阶段a 预备阶段b操作阶段c完成阶段（总结） 销售部工作职责（工作步骤）a 市场调查：目标市场、价格依据b 批件申办：面积计算、预售许可c 资料制作：楼盘价格、合约文件d 宣传推广：广告策划、促销实施e 销售操作：签约推行、楼款回收f 成交汇总：回款复审、纠纷处理g 用户入住：入住通知、管理移交h 产权转移：分户汇总、转移完成I 项目总结：业务总结、用户亲情 销售业务步骤（个案）a 企业宣传推广挖掘潜在用户b 销售代表数次接待，销售主管支持c用户签定认购书付订金d 用户正式签约e 用户付款（一次性、分期或按揭）f 办理入住手续g 资料汇总并追踪服务，以用户带用户 规章制度概念提醒 协议管理a 企业销售协议管理计划b 签署预定书必需程序 示范单位管理措施 销售人员管理制度a 考勤措施b 值班纪律管理制度c 用户接待制度d 业务水平需求及考评 销售部职业规范（暂行）7. 项目服务策划7.1 项目销售过程所需物业管理资料 楼宇质量确保书 楼宇使用说明书 业主条约 用户手册 楼宇交收步骤 入伙通知书 入伙手续书 收楼书 承诺书 业主/用户联络表 遗漏工程使用钥匙授权书 遗漏工程和水电表底数统计表 装修手册和装修申请表7.2 物业管理内容策划 工程、设计、管理提前介入 保洁服务 绿化养护 安全及交通管理 三车及场地管理 设备养护 房屋及公用设备设施养护 房屋事务管理 档案及数据管理 智能化服务 家政服务 多个经营和服务开展 和业主日常沟通 小区文化服务7.3 物业管理组织及人员架构 物业企业人力资源管理包含招聘、培训、考评、调配、述职、工资、福利、晋级等步骤 物业管理企业应遵照以下标准建立各级组织机构、明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 遵守国家相关要求 在经营范围许可下 结合不一样工作关键 把质量责任作为各个步骤关键 遵照职责分明、线条清楚、信息流畅和高效标准 各岗位人员设置应遵照精简、高效标准7.4 物业管理培训 在物业交付使用前，培训内容包含： 为新聘职员（尤其是中层管理人员）提供管理企业架构、人员制度及管理行业了解 提供物业管理理论基础 物业及物业管理概念 建筑物种类及管理 物业管理在中国发展 业主条约、公共面积及用户权责 装修管理 绿化管理 管理人员操守及工作态度 房屋设备组成及维护 财务管理 物业管理法规 人事管理制度 探讨部分常见个案 在物业交付使用后，培训内容包含： 对前线职员及中层职员进行培训，使其对现场实际操作有更深入认识及了解 对物业管理企业早期进行一次判定 物业管理企业各部门管理、工作程序及规章制度7.5 物业管理规章制度 职员手册 岗位职责及工作步骤 财务制度 采购及招标程序 职员考评标准 业主委员会章程 各配套功效管理要求 文件管理制度 办公设备使用制度 值班管理制度 消防责任制 消防管理要求 对外服务工作管理要求 装修工程队安全责任书 停车场管理要求 非机动车辆管理要求 出租屋及暂住人员管理要求 进住（租）协议书 商业网点管理要求7.6 物业管理操作规程 楼宇本体维护保养规程 绿化园林养护规程 消防设施养护及使用规程 供配电设备维护保养规程 机电设备维护保养规程 动力设备维护保养规程 停车场、车库操作规程 停车场、车库维护保养规程 游泳池及其设备维护保养和操作规程 给排水设备维护保养规程 公共部位保养保洁操作规程 保安设备操作及维护规程 照明系统操作及维护规程 通风系统操作及维护规程 管理处内部运作管理规程 租赁管理工作规程7.7 物业管理成本费用 管理职员支出 薪金及福利 招聘和培训 膳食及住宿 维护及保养 照明及通风系统 机电设备 动力设备 保安及消防设备 给排水设备 公共设备设施 园艺绿化 工具及器材 冷暖系统 杂项维修 公共费用 公共电费 公共水费 排污费 垃圾费 灭虫 行政费用 办公室支出（包含文化器材及其它低值易耗品） 公关支出 电话费 差旅费 保险费（包含财产及公共责任险） 其它 节日灯饰 审计费用 杂项支出 管理者酬金 营业税 预留项目维修基金标准上物业运行为自负盈亏，上述全部费用均由管理费支付，发展商理论上无需负责营运上任何费用；还有其它开支如智能网络、金融信息系统等均会影响管理费支出。7.8 物业管理ISO9002提醒 质量手册 程序文件 工作规程 质量统计表格 行政管理制度 人力资源管理制度8. 项目二次营销策划8.1 全方面营销 全过程营销 项目投资策划 项目计划设计策划 项目质量工期策划 项目形象策划 项目营销推广策划 项目销售顾问、销售代理 项目服务策划 项目二次营销 全员营销 项目营销实现绝不只是营销部门事情，而且全部非营销部门全方位、全过程参与企业营销管理过程。 营销手段整体性 企业对产品价格、渠道、分销等可控原因进行相互配合，实现最好组合，以满足用户各项需求。 营销主体整体性 企业应以营销部门为关键，各个部门统一以市场为中心，以用户为导向，参与整个营销活动分析、计划、实施和控制，为买家发明最大价值。8.2 品牌战略提醒 品牌塑造了解产业环境，确定本身强弱点，决定关键竞争 形成企业长远发展目标 拥有一套完整企业识别系统 全方位推广企业形象和品牌形象 品牌维护 品牌管理系统 建立品牌评定系数 连续一致投资品牌 品牌提升 连续不停地浓度开发品牌产品 深化品牌内涵 不停强化品牌正向扩张力8.3 发展商可连续经营战略提醒 人力资源科学配置 要甄选出企业所需合格人才 为促进推行职责而不停培训职员 发明良好工作环境 发明能力激发 绩效评定和奖励机制 产业化道路策略 提升住宅产品技术附加值，立即转变为技术密集型产业将住宅产业多个外延型发展转为集约型内涵式发展 深化住宅产业化链条协调性 专业化道路策略 提升建筑配结构技术体系 节能及新能源开发利用 住宅管线技术体系 建立厨房、卫生间基础功效空间配置整合技术 提升住宅环境及其保障技术体系 住宅智能化技术体系9. 项目投资策划9.1 项目投入产出分析(1) 项目总投资估算。包含固定资产投资和流动资金两部分。(2) 项目投资起源、筹措方法确实定。(3) 开发成本估算。(4) 销售成本、经营成本估算。(5) 销售收人、租金收入、经营收入和其它营业收入估算。(6) 财务评定。利用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评定(7) 风险分析。首先采取盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；其次从政治形势、国家方针政策、经济发展情况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析。9.2 投资风险分析及其规避方法提醒 项目风险性评价价值提升及其实现风险性 项目标计划和设计是否足以提升项目同周围项目标类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功 资金利用风险性 降低资金占用百分比，加速资金周转速度，降低财务成本 对销售节奏和项目开发节奏进行良好把握，以尽可能少资金占用开启项目，并在最短时间内实现资金回笼 经济政策风险 国际中国宏观经济形势改变 国家、地方相关地产政策出台及相关市政配套设施建设