房地产工程项目管理流程样本.doc

一、序言
　　易建科技凭借本身深厚行业背景和丰富实施经验，在充足研究房地产行业管理模式和特点基础上，提出针对房地产行业项目全过程管理整体处理方案，借此帮助房地产企业处理高速增加中面临项目管理瓶颈，促进企业实现从传统项目管理向现代项目管理转变。

处理方案特点优势
◆
从宏观角度管理项目实施过程，实现投资、进度、资源、成本、质量等综合管理。
◆
涵盖项目生命周期全过程项目管理，从项目可行性研究、项现在期、设计计划、投资管理、项目施工到项目验收全过程管理。
◆
以市场关系管理思想管理项目全过程，从市场和用户需求分析出发，以实现用户价值为目标，管理项目全过程价值活动。
◆
基于互联网建立全天候项目管理平台，使信息沟通和交流愈加紧捷方便。
◆
为项目决议人随时提供多方位价值评定和分析, 高效处理高层领导最关心宏观总体问题

二、处理方案组成体系
1、项现在期阶段管理
1.1、投资机会研究
　　投资机会研究关键是经过市场调研和市场信息分析，发觉最好投资机会，具体功效包含：
◆
市场调研

● 竞争地位调研　　 ● 开发土地调研　　 ● 市场环境调研　　 ● 市场特点调研
● 消费者调研　　　 ● 促销情况调研　　 ● 地产信息调研　　 ● 专案调查调研
◆
市场分析

● 以往楼盘销售信息分析　　 ● 用户分析　　　　 ● 以往楼盘业主反馈分析
● 促销情况分析　　　　　　 ● 地产信息分析
1.2、项目策划管理
　　在对市场信息进行充足调研和分析基础上，将项目标投资方案转换成为定义明确、系统清楚、目标具体项目策划，实现策划过程规范化、科学化，策划内容全方面化、综合化，策划结果共享化、知识化。具体功效包含：
◆
策划过程管理

根据企业实际业务步骤，科学地规范项目策划阶段各项工作，提供策划过程计划编制模板。
◆
策划内容管理

项目标策划内容现有总体策划也有局部策划，包含：

● 项目构思策划　　 ● 项目实施策划
◆
编制项目策划汇报和项目提议书

依据项目策划具体内容，根据企业自定义策划汇报模板和项目提议书模板，高效生成项目具体策划汇报和项目提议书。
1.3、项目可行性研究
　　项目可行性研究是项现在期工作关键和关键，系统将从步骤、内容、方法等多方面确保可行性研究规范性、科学性和充足性。具体功效包含：
◆
方案设计和优选管理

依据项目标策划汇报和项目提议书，编制项目标多个可选方案，经过可选方案分析比较，从中选择和推荐最优方案。具体功效包含：

● 编制可选方案　　● 可选方案比较分析　　　 ● 选择推荐最优方案
◆
经济分析和评价

采取优异科学经济评价工具对推荐方案各类经济指标进行评定，从而为项目标投资决议提供高效支持，经济评定内容关键有财务评定和不确定性分析，具体功效包含：

● 财务评定　　　　● 不确定性分析
◆
编制可行性研究汇报

根据相关要求建立规范项目可行性研究汇报模板，并能够依据企业和项目标实际情况对模板进行管理。

● 开发项目用地现场调查及拆迁安置　　 ● 市场分析和建设规模确实定
● 计划设计影响和环境保护　　　　　　　 ● 资源供给
● 环境影响和环境保护　　　　　　　　　 ● 项目开发组织机构、管理费用研究
● 开发建设计划　　　　　　　　　　　　 ● 项目经济及社会效益分析
● 结论及提议
◆
可行性研究汇报评审

根据科学规范评审步骤和内容对可行性研究汇报进行评审，具体评定内容包含：

● 建设必需性评定　　 ● 方案评定　　 ● 建设生产条件评定
● 项目效益评定　　　 ● 项目投资决议
1.4、项目立项管理
　　对项目立项步骤根据不一样建设项目类型进行规范化管理，并提供对应工作计划模板。同时对各类关键性政府批文和许可证进行统一管理。

2、项目实施阶段管理
2.1、项目实施阶段PDCA循环
　　在项目标实施阶段，采取PDCA（Plan计划—Do实施－Check检验－Action处理）循环，经过在项目组织各层次中应用PDCA概念来保持连续改善管理过程能力。PDCA循环关键由以下过程组成：

◆
计划（Plan）　　◆ 实施（Do）　　◆ 检验（Check）　　◆ 处理（Action）
2.2、工程招标管理
　　根据国家、地域及行业主管部门工程招标程序和要求，对工程招标过程进行全方面管理。并可帮助企业建立招投标信息沟通平台，统一管理项目标设计、施工、监理、材料采购等招标工作，从而使项目标招投标愈加高效和科学。具体功效包含：
◆
◆
◆
◆
◆
◆
招标信息公布管理　　◆ 招标文件编制管理
投标单位报名管理　　◆ 投标单位资质审查管理
招标文件发送管理　　◆ 施工图预算及项目标底价格确定（针对施工和监理招标）
投标文件管理　　　　◆ 开标、截标管理
方案评审管理　　　　◆ 中标单位确定
中标协议管理
2.3、项目设计管理
◆
限额设计管理

● 设计内容管理　　● 制订限额指标　　● 概算管理　　
● 限额控制　　　　● 设计变更管理

经过挂接行业、地域和企业定额实现资源正确分析和计算，在此基础上进行资源计划编制、优化和追踪管理。
◆
设计过程管理

提供项目设计过程全方面综合管理，具体功效包含：

● 设计目标管理　　 ● 设计进度管理　　 ● 设计质量管理
● 设计成本管理　　 ● 设计文档管理
◆
设计审核

提供全方面设计审核管理功效，以保障项目标设计结果符合策划阶段确定项目整体构思和目标体系，具体功效包含：

● 设计评审管理　　● 设计变更管理
2.4、项目施工管理
◆
项目范围管理

经过范围管理，明确项目施工阶段管理目标和边界，关键包含：

● 建立项目目标体系　　● 建立项目分解结构　　● 建立项目编码体系
◆
项目协议管理

根据《建设工程施工协议范本》、《FIDIC土木工程施工协议范本》等要求全方面管理工程项目标各类协议。具体功效包含：

● 协议编制　　 ● 协议信息管理　　 ● 协议文档管理　　 ● 协议事务管理
● 协议变更索赔管理　　　 ● 协议费用管理　　　 ● 协议自动跟踪和预警
● 协议履约分析
◆
项目投资管理

投资管理是房地产项目实施管理关键和关键，系统提供了全过程投资管理和控制功效，具体功效包含：

● 工程四算对比分析　　● 投资计划管理　　　 ● 资金筹措管理
● 资金使用管理　　　　● 投资过程检测　　　 ● 投资综合统计分析
◆
项目进度管理

依据项目实际情况，建立项目业主管理——总承包管理——分包管理——实施层管理完整分级计划体系，施工单位和监理单位依据总体控制计划编制具体实施性计划。具体功效包含：

● 进度计划编制　　 ● 进度计划优化　　
● 进度追踪管理　　 ● 进度统计和分析
◆
项目资源管理

关键实现对甲供材料和设备全方面管理，同时能够和易建供给链管理系统（SCM）结合，实现对材料设备计划、采购、库存、使用等全过程管理，具体功效包含：

● 材料需求计划管理　　● 材料采购管理
● 材料库存管理　　　　● 材料使用统计和分析
◆
项目质量管理

以ISO9000质量标准和国家行业质量规范为基础进行全方面质量管理，具体功效包含：

● 建立质量体系　　　　　　● 质量体系文件管理　　　● 质量费用管理
● 建立质量控制分解结构　　● 质量控制点管理　　　　● 质量事件统计
◆
项目信息管理

对项目中各类文档信息进行分级、分类归档管理，并可和知识管理系统紧密结合。

● 项目文档分类组织和查询　　 ● 国家行业规范及标准分类组织和查询
◆
项目组织协调

对项目中各类组织协调活动进行统一管理，确保项目标正常稳定运作和目标顺利实现。具体功效包含：

● 工作会议管理　　　 ● 会议纪要管理　　　 ● 对外事务管理

3、项目验收阶段管理
3.1、项目验收步骤管理
　　根据企业工程项目步骤管理，合理计划和管理验收阶段各项工作，提供验收阶段计划编制模版。
3.2、项目验收内容管理
◆
◆
分项工程验收管理　　 ◆ 专业工程验收管理　　 ◆ 完工综合验收管理
验收统计统计和分析管理　　 ◆ 完工验收各项证实管理
3.3、项目完工移交管理
◆
项目设备设施移交管理　　 ◆ 工程技术档案移交管理　　 ◆ 完工资料移交管理
3.4、项目保修维护管理
　　对工程保修期内各项保修和维护工作进行统一管理，并进行统计分析，以反应项目标工程质量。
3.5、项目总决算管理
　　编制并审定项目标总决算汇报，并经过和项目标概预算进行比较分析，确定项目决算是否达成总成本目标要求。
3.6、项目验收文档及资料管理
　　对项目验收阶段包含各类国家和行业工程验收标准规范、各类技术文档资料、各类完工验收资料等进行分类组织和管理，以方便用户查询。

房地产工程项目管理系统
　　房地产企业信息化建设不仅极大提升房地产企业市场竞争力，而且大大降低人力，提升效率，加紧信息处理速度，提升信息正确性和可靠性。同时，房地产企业信息化能够经过辅助管理和辅助决议，正确立即地把握市场信息，从而取得更多商机。房地产企业信息化还能够提升企业对市场反应能力，提升决议正确性和预见性，从而大大提企业市场竞争力。所以，中国房地产企业怎样适应猛烈国际市场竞争，采取信息化技术武装企业将是一条关键路径。
　　因为信息技术能够使房地产商开发房屋功效得到改善，使传统房地产经营管理方法得到改善。现在，从房地产项目管理方面来说，国外从项目标立项、设计、招投标、采购、施工、财务管理等方面采取信息技术比较普遍，所带来效益很显著。据统计，因为信息技术实施，能降低项目标成本约10－15％左右；在传统物业销售和房地产经纪方面，发达国家已建成传统物业销售数据库和网络系统，拥有一个统一综合信息平台，用户经过网上能查到所需物业具体资料，并经过网上完成物业经纪全部手续，节省了房屋销售成本和经纪费用。
　　盟友万通企业采取科学、优异信息化手段，构建一个房地产电子商务平台和现在流行数字神经系统，实现全方面信息化管理，使房地产开发企业含有"管理创新、制度创新、业务创新"能力，拉开房地产企业之间距离，在本质上加强企业竞争优势，提升关键竞争力。
关键模块包含：
一、文件收发管理
　　对房地产部门收文、发文单据电子存放，使对外对内文件往来内容、时间、收发单位等清楚明确，以备未来快速查找，从细微处把握工程管理，降低本身纰漏。

二、工程综合信息管理
　　经过对工程综合信息管理，提升房地产部门知识管理能力，提升工作效率。 可把部分不能在其它模块归类信息存放于此，此处还有用户可自由划分文件类别功效。用户可根据要求自建文件类别。

三、施工前期文档管理　
　　施工前期准备工作对工程能否顺利进展起决定作用。此处对施工前期工作文档进行存放，辅助业主监督工程施工准备情况，文件分类存放，用户根据自己权限查看对应目录内容。

四、图纸管理
　　现在正式图纸往往不能立即送达，引发准备图和正式图不一样，图纸历次版本变更等一系列问题。处理不好，就会给业主带来无须要损失。利用微机实现图纸管理电子化很有必需。

五、招标管理
　　招标是业主选择工程项目实施单位手段，招标给了业主优选承包商机会，是项目成功实施很关键一环，但招标牵涉到协议编制资料难查、资审步骤多造成招标时间长、费用高等部分问题，信息化含有数据充足共享、信息立即等优势，业主经过利用信息化辅助招标工作很有必需。

六、协议管理
　　协议管理是企业在经济活动中确保企业利益关键步骤，应有条不紊、动态控制、掌握全局。系统应采取目录树结构，层次分明，文档资料一目了然；分为编辑协议、分析协议、协议支付等逻辑模块；可生成多个报表供用户使用。

七、协议签审管理
　　经过此模块完成协议签审、流转管理。

八、施工进度管理
　　施工进度管理是对施工计划文件汇总管理，使进度状态明了清楚。

九、质量管理
　　项目质量是业主很关心问题，施工质量控制由监理关键管理，房地产部门只是起监督指导作用。故质量管理同监理数据紧紧联络起来。 由监理报送相关质量数据，达成对质量内业管理。从业主管理需要出发，本模块只包含人、材、物资质管理和重大验收统计管理。

十、物资管理
　　对项目甲供材管理，包含物资前期寻价管理，供给商查询，物资所属供给商查询等。项目需求计划和物资采购数量联络，动态更新。

十一、文档管理
　　对房地产部门部分需要共享文档进行管理，分为公共区和个人区两个部分。

可行性汇报

项目策划也就是房地产开发项目标可行性研究。
　　一、可行性研究内容
　　可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、民主化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。
　　可行性研究关键内容有：
　　(1)项目概况；
　　(2)开发项目用地现场调查及动迁安置；
　　(3)市场分析和建设规模确实定;
　　(4)计划设计影响和环境保护;
　　(5)资源供给；
　　(6)环境影响和环境保护；
　　(7)项目开发组织机构、管理费用研究；
　　(8)开发建设计划；
　　(9)项目经济及社会效益分析;
　　(10)结论及提议。
　　二、可行性研究工作阶段
　　投资机会研究。该阶段关键任务是对投资项目或投资方向提出提议，即在一定地域和部门内，以自然资源和市场调查估计为基础，寻求最有利投资机会。
　　投资机会研究相当粗略，关键依靠笼统估量而不是依靠具体分析。该阶段投资估算正确度为±30%，研究费用通常占总投资0.2%～0.8%。假如机会研究认为可行，就能够进行下一阶段工作。
　　初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上，深入对项目建设可能性和潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资0.25%～1.5%。
　　具体可行性研究，即通常所说可行性研究。具体可行性研究是开发建设项目 投资决议基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资是否决议关键步骤。
　　这一阶段对建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资1.0%～3.0%，大型复杂工程约占0.2%～1.0%.
　　项目标评定和决议，根据国家相关要求，对于大中型和限额以上项目及关键小型项目，必需经有权审批单位委托有资格咨询评定单位就项目可行性研究汇报进行评定论证。未经评定建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
　　三、可行性研究步骤
　　可行性研究按5个步骤进行：
　　(1)接收委托；
　　(2)调查研究；
　　(3)方案选择和优化；
　　(4)财务评价和国民经济评价；
　　(5)编制可行性研究汇报。