旅游度假区发项目可行性研究报告样本.doc

旅游度假区计划分区（A8、A9）开发项目可行性研究汇报呈报时间：二0 0五年六月二十七日一、项目概况（一）、开发项目区位条件威海九龙湾旅游度假区在经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区计划分区，在威海湾南侧，东、北临计划环路，西侧和皇冠房地产先期开发九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越计划分区之一。（二）、计划方案旅游度假区计划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9计划分区总用地3.61公顷，计划用地3.18公顷，计划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功效，充足表现了以人为本对居住环境、居住类型、居住心理要求。计划北部A8地块以居住为主，沿大庆路A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860，其中多层住宅6621；高层（18层）住宅建筑面积为53682；商业、公用、办公建筑面积为11768；地下储藏室3749；地下车库376个，建筑面积15040。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体计划充足考虑了各性质用地间相互协调和衔接，表现了计划区现代和时尚，含有了高品质居住环境和高标准生活服务设施，发明了清新、雅致人文居住园区。二、建设条件（一）、建设地点条件1、该计划区地理位置优越，紧邻威海湾和海上公园。2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。3、周围环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积率较高，可计划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建计划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施计划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体计划中。（二）、建设实施条件1、该具体计划已经全部完成，并经过市计划局审批。2、威海市国土资源局公布公告将于7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已经有多家实力强、著名度高、经验丰富房地产开发商报名参与竞拍。3、该计划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚条件。 三、投资环境分析（一）、宏观环境分析1、据国家相关部委及业内教授人士分析，政府系列政策目标是为了抑制房价过快增加，确保房地产业健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场影响则是加大了交易成本，降低了供给量，对增量房价反而是确保和促进上涨力量，中国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料汇报，整体房价呈上涨趋势，今年15月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。3、国家、山东省、威海市相关土地政策出台加大了开发用地管理，使得威海市本就担心可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地商业价值，成为威海房地产商家必争之地。（二）、微观环境分析1、威海投资环境良好，政策比较优惠，尤其是大庆石油管理局和威海市委、市政府建立了良好合作关系，给发展集团所属企业在威海发展发明了较为宽松条件。2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好企业形象和信誉，创建了较强品牌优势。A8、A9计划分区继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势有效利用和发挥。3、每十二个月一度威海国际人居节形成威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋担心，使得威海房地产业显示出强劲发展势头，A8、A9计划区开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提升经济效益机遇，是实现企业可连续发展动力之源。4、拟开发项目和皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，和皇冠庆威工业园一路之隔，独特地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利条件，便于生产经营和管理，有利于降低成本费用。已建皇冠九龙湾花园小区在威海含有较高著名度和美誉度，可成为拟开发项目标样板小区，是无形广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，全部将起到主动作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实施统一物业管理，将提升我们庆威物业企业市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发办公区、工业区、住宅区相对集中，有利于形成整体优势，提升大庆品牌、皇冠品牌竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期开发，占得了商业先机，发明了条件。四、市场分析和价格估计（一）、市场发展前景分析依据对今年以来出台房地产行业政策、威海市场供需情况等方面情况调查表明，威海地域房地产业发展前景看好，关键表现为：1、房价将连续稳中有升近几年，威海商品房价格和周围沿海城市相比涨幅较低，所以受宏观调控影响较小，因为土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准提升，造成商品房价格居高不下。2、房地产市场需求仍然处于快速增加态势一是城镇化进程加紧，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者消费观念发生改变，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场整体需求。3、二手房市场活跃对新房促进伴随房地产二级市场不停活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”购房群体逐步上升。4、政府将加大对地产开发调控力度及城市建设力度，将极大地改善城市面貌，深入优化城市空间布局，推进威海这座最好人居城市计划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。5、房地产营销方法改变房地产销售方法从原始概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多原因、多元化竞争新格局。（二）、目标用户定位目标用户群关键分为四类：一是钟爱于威海居住环境、人居品牌购房群体；二是追求货币保值投资市场和休闲度假市场；三是当地居民更换旧房、二次置业购房群；四是致力于威海投资置业购房群体。（三）、价格估计依据本项目本身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目估计价格：1、多层住宅均价3900元/；2、高层住宅均价4200元/；3、商业网点均价4500元/；4、办公楼均价3000元/；5、车位均价10万元/个；6、储藏室均价1000元/。五、项目实施计划（一）、工程建设实施计划1、按威海市对九龙湾旅游度假区总体计划及拍卖公告，将在7月6日进行土地竞拍，假如我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等相关手续，满足开工需要。2、为了合理利用资金，将采取滚动开发方法，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（），拟开发面积37902，拟开发面积26150，拟开发面积26808，工程建设进度计划。3、以多年开发经验，科学优异管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提升工程质量，控制工期，提升资金周转率。（二）、销售计划及营销策略1、销售计划依据工程建设进度计划及威海地域房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：销售收入5612万元；销售收入9984.2万元；销售收入9216.3万元；销售收入8344.5万元。年度销售测算。2、营销策略秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”经营理念，深入房地产市场调查研究，充足发掘楼盘卖点，经过以下路径和方法实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛市场调查，经过目标用户和目标市场分析，对目标市场、户型结构、用户群体进行正确定位，建设适应用户需求楼盘产品。（2）、实施有效广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效广告方法，立即地将楼盘信息传输给购房用户。经过沟通，利用用户群对企业品牌认识、了解和接收，提升对所开发产品认识度。（3）、经过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一自行销售转变为直销、行销、网络销售、地域代理等多元化销售方法。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在猛烈市场竞争中赢得用户，必需深入了解用户，为用户提供优质完善服务，让用户感受到比预期愈加好超值服务。（5）、利用具牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠品牌效应，提升企业关键竞争力，加强创新力，提升房屋竞争优势，满足用户期望，激发用户购置愿望。 （6）、结合价格策略实现房屋销售。在现在楼盘价格稳中有升形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”价格策略，将本项目标房屋价格，由低到高次序推向市场，吸引用户关注，形成良好市场气氛，形成人气后再据市场情况逐步提升房屋价格，给用户以“增值、保值”信息，坚定购房用户信心。六、项目财务经济分析（一）、投资估算按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（二）、资金筹措依据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油企业贷款剩下额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（三）、项目经济效益分析1、利润估算表本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。估计前提：土地173.6万元/亩；营业收入33,666.10万元；平均销售单价3,705.27元/平方米；营业成本26,600.27万元；单位成本2,927.61元/平方米；税金3,854.77万元；费用1,070.00万元；贷款利息1,310.4万元。2、现金流量估算表本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。3、盈利能力分析（1）、静态分析投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27=8.05%。（2）、动态分析项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。经计算，本项目标内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目标内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。七、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡点=成本费用累计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米占计划销售量92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用累计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占计划销售单价92.82%盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达成84,334.35平方米或平均销售价格达成3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。八、结论经过我们认真研究分析论证，不管是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，尤其是对房地产“一翼”利润中心要求来看，还是从确保皇冠房地产企业实现可连续、有效益地发展来看，和从九龙湾度假区计划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必需；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行。