万科金色家园二期整体营销广告业务投标书模板.doc

万科金色家园二期整体营销广告业务投标书目录序言一、企业介绍及和万科地产合作工作步骤（一） 企业介绍（二） 万科项目小组介绍（三） 万科项目小组工作步骤二、竞投业务名称三、推广主体思绪及实施方案四、提供服务内容及取费标准五、企业相关资料六、附件平面广告创意表现现场推广活动创意表现软性广告创意表现影视、多媒体广告创意表现致万科房地产：万科品牌成功也给和万科合作企业带来了压力，顶级品牌当然需要最好服务，闪隽企业将努力成为提供最好服务广告代理商。见解：一、在地产产品日趋同质化今天，我们做什么？ 地产项目成功推广双刃箭优异物业品质立意新奇广告推广 项目 在地产产品日趋同质化今天，项目制胜关键已不完全是物业品质，创新广告宣传是项目成功推广不可缺乏原因。二、地产同质化以后我们比什么？在推销产品时代，我们在房地产推广工作中，总是和竞争楼盘相比较，比价格、比品质、比环境、比交通，不过全部这些比完以后我们比什么？比文化，比思想三、卖点过后我们贩卖什么我们一直相信文化能够贩卖，思想能够传输。在深圳这个竞争已趋于白热化房地产市场，填鸭式广告已逐步被市场淘汰，站在消费者立场，以消费者心态做广告已经成为今广告主流。 卖点是有限，在有限时间里我们能够依靠炒作卖点推广，我们能够拿楼盘品质、价格、环境、会所去推进市场，卖点过后，我们贩卖什么？贩卖见解、贩卖文化深圳房地产市场，单纯依靠物业本身卖点做广告已经无法适应市场需要，我们一定要跳出房地产本身去做房地产广告，我们不仅要用卖点和消费者沟通，我们还要和消费者进行见解沟通，因为卖点是有限资源，总有一天它会在我们广告推广中被用尽，不过见解不一样，见解能够无限发掘，不停延伸，卖点能够经营，能够COPY，不过见解形成却是她人无法模拟，在广告推广过程中我们能够不停推出新奇物业见解和消费者沟通。我们不仅要贩卖房子，我们还要贩卖思想、贩卖文化、贩卖意境、贩卖见解。企业介绍及工作步骤（一） 企业介绍闪隽广告企业介绍深圳市闪隽广告成立于一九九五年，企业下设房地产策划部、设计部、企划部、用户服务部、行政人力资源部。企业自成立以来，曾为多家著名企业提供过全方位品牌推广服务，如安踏集团（福建）、万声通讯（上海）、彬豪集团（福建）、海尔深圳工贸等。其中安踏品牌创建工程开始于1997年，经过多年努力，安踏已成为中国业界品牌前三名，中国市场拥有率第一名。对于我们来说，服务著名企业是一个机遇，更是一个挑战。（二） 万科项目小组介绍 闪隽 总经理、创意总监，1992年毕业于广州美术学院版画系，1993年毕业于中央美术学院国画系。中国版画家协会会员，深圳美术协会会员，作品数次入选海内外画展，数次成功策划组织海内外大型文化传输活动，展示展览。1993年创建深圳闪隽广告，企业整体运作总责任人，企业创意总监。望金华 大学本科，广告科班出身，出生于70年代，有着敏锐眼光和扎实专业知识，曾在武汉及深圳多家著名广告企业供职，在广告策划、文案及媒体运作方面有丰富从业经验，曾参于安踏运动鞋品牌形象推广、海尔集团深圳地域现场促销活动策划等多个个案。朱风林 四川大学MBA，曾任职于法国阿帝兰（中国）化学工业集团，美国通联（中国）投资集团，任总裁办副主任，市场部部长。后加入广告行业，服务用户有香港崇佑建材，上海开利，广东宜华集团等。 崔灿 大学本科，西安建筑科技大学投资经济专业，毕业后从事房地产开发和可行性研究工作。曾参与西安润朗园项目开发和可行性分析，西林门窗、福建彬豪衣饰等广告策划推广活动。任英姿 大学本科，新闻专业毕业，在新闻策划活动推广方面经验丰富。曾任辽宁省荣天集团中国汽车城项目专案企划，辽宁省金通集团金通阳光苑项目专案企划。万应兴 经济学专业毕业，厦门国贸集团投资部资产重组业务策划分析师，进入广告行业后，参与了中国电信、中国连通、深大电话及中国移动多项策划推广活动。彭佐标 大学本科，广告设计专业，房地产广告设计方面经验丰富，曾参与皇城广场、中深花园、东方玫瑰花园、太平洋商厦等房地产广告设计。曾服务用户有中国农行、华侨城集团、特发集团、中侨集团、中科创业集团等，曾获深圳市优异工业设计奖及入选奖、98年香港设计展亚洲区海报类优异奖、第五届墨西哥国际海报双年奖、第九届全国美展铜奖等。龙飞 大学本科，广告设计专业，曾参与安踏运动鞋广告设计及产品推广活动。服务项目有万科俊园，皇朝家私，华伟家私等，服务用户有万声通讯、福建利郎衣饰、弗里德衣饰、万科地产等。王铁军 大学本科，广告设计专业，曾参与熊猫电子、金正VCD等广告设计，服务用户有思达集团、万科俊园、深圳市汽车工业开发总企业、深圳市基汇实业企业等。李进军 大学本科，艺术设计专业，曾服务于富安娜、中国银行、世华集团、圣诞园、香港雅兰等广告设计活动。 （三） 万科项目小组工作步骤万科企业房地产营销部正 式 会 晤 成立专案小组NO 项目初步分析 NO OVER标书修正投 标 YES 签 约项目分析、调研 广告策略实施营销策略提议提案 效果检测评定 广告企划提案 竞投业务名称万科金色家园二期整体营销广告业务推广主体思绪及实施方案本方案依据房地产项目推广标准步骤制订，分为三部分第一部分：项目分析市场分析第二部分：整合推广 第三部分：广告策略关键叙述了万科金色家园二期市场推广策略制订及广告创意,含有一定操作性，并为此次推广活动提供了策略和实施方法指导。如本方案能得到认可准予付诸实施，闪隽广告企业将提供深入实施计划和方案，和各项设计。 期望经过我们专业广告服务，和发展商通力合作，努力争取和市场吻合，携手并进，出色完成项目标广告推广宣传工作。第一部分 项目分析市场分析一、地产市场环境分析在国家推进房地产市场改革，改善银行信贷机制，刺激住宅消费等一系列主动方法带动下，中国商品房市场展现出产销两旺、销大于产良好局面。空置面积分类指数在去年稳步下降， 是带动国房景气指数保持景气空间决定性原因.。同时，土地开发面积分类指数，完工面积分类指数，商品房销售价格分类指数全部展现总体趋势保持上扬局面。深圳市土地房产市场总体运行平稳，一级房地产市场土地由政府统一签定出让达1065.56万平方米，比1999年同期增加13.59%。二级房地产市场商品房销售情况良好，比1999年增加12.83%，现楼空置继续回落。三级房地产市场发展显著，成交量大副上升。另外，为配合深圳市取得“国际花园市城市”称号，深圳将举行三次房地产交易会，全力构建“安家在国际花园城市深圳购房年”活动，这将对深圳房地产市场带来新契机。二、消费者行为分析（一 ）用户基础特征1、 年纪 从总体上分析，深圳在近期置业用户群体年纪组成关键是35岁以下年轻用户。年纪较大群体占百分比较少，这关键是因为深圳是年轻城市，居民平均年纪仅有29岁，同时也反应出，深圳居民全部期望尽早置业，并不期望延迟置业。2、职业从现时置业群体职业组成份析，通常职员和中层管理人员是置业群体组成主力军，该群体置业欲望相对强烈；而通常普遍认为是成功人士私营企业主和高层管理人员所占百分比较低，说明该群体置业欲望较弱。3、家庭结构 调查显示，现时置业群体家庭结构关键是关键家庭（1对夫妻+儿女姐成）和单身家庭，而主干家庭（三代同堂）所占百分比极低，这关键是因为深圳是移民城市，同时反应出深圳家庭将趋于小型化，家庭结构将关键是关键家庭，在购置新楼之前以小型化关键家庭为主，购楼后则多数要求相对宽大居住面积，3房居多。4、 居住区域从置业群体现居住地分析，现时置业群体常居住区域关键在福田区，反应出福田区将是置业用户关键起源地，或能够说现时福田区居民置业需求相对较为强烈；罗湖区和南山区居民置业欲望相对较为逊色。因以后市关键关键是争取福田区用户和发明罗湖区和南山区置业需求。5、 工作地点 从置业群体工作地点分析，现时置业群体工作地点关键集中在罗湖区和福田区，显示出深圳就业岗位关键集中在罗湖区和福田区，从现时情况分析，这种情况仍会维持相当长一段时期。6、 现居住情况调查结果显示，置业群体中关键是包含自有住宅和租用住宅群体，但相对而言，现租用住宅群体置业欲望较为强烈和有迫切置业需求；自有住宅群体关键决定于家庭结构改变，所以其置业迫切性较弱。7、 现居住面积 从调查结果分析，置业群表现居住面积是比较宽松，虽有3成现居住面积在50平方米以下，但总体居住面积中位数M=71平方米，所以住房销售关键对象是居住面积在71平方米以上群体。三、万科金色家园二期竞争态势和机会点：依据以上营销环境和消费群体分析，我们认为万科金色家园二期机会点和竞争态势在于：（一）机会分析：万科金色家园二期地处福田中心区一级辐射区，十分完善交通系统，成熟生活环境，配套设施齐全。万科全新城市住宅计划理念贯穿其中，高速网络接入，智能化物业管理。万科品牌著名度和美誉度，有调查显示，用户在购置住宅时，绝对不依靠开发商品牌人只有3.2%，有8.4%人绝对忠诚于两家发展商，约38.5%人只在56家地产商进行选择。万科推出金色家园二期，无疑有很强品牌优势。万科金色家园一期热销也对金色家园二期有很好促动作用。深圳（春季）房地产交易会将于5月1日至5月5日举行， “国际花园城市深圳（香港）交易会”拟于6月19日至6月25日在香港会展中心举行，还有“中国房地产（深圳）博览会”，代表中国房地产最高水准。万科金色家园二期若能抓住今年三大“房交会”这一契机，则在销售方面定能取得很大成功。（二）竞争态势：福田区高级住宅（价格8000元/平方米以上）占开发物业总量五分之一，而更大量是6000-7000元/平方米左右“中等”楼盘，配套，管理及设施又全部极相同，大全部以“福田中心区概念”进行炒作。现在来看，发展商在中心区及辐射圈施工量很大，黄埔雅苑、深业花园、中海华庭等住宅项目建筑面积已超出85万平方米，加上天健名苑、天一名居及准备开工天健中心区项目建筑面积约100万平方米（江苏大厦未统计在内），中心区虽被长久看好，庞大后续供给量对楼价压力则也十分突出。这对万科金色家园二期销售有一定影响。现在有实力地产开发商在开发住宅项目时，大多考虑到以下多个方面：规模化发展；.建筑风格、户型设计展现多元化趋向；注意小区环境建设；也已经开始意识到高新科技利用，提升小区智能化程度，如深业花园、金海湾花园、东海花园二期全部铺砌了光纤网络，引人优异宽频网络通讯系统。楼盘产品同质化也对金色花园二期销售有一定影响。 依据以上目标消费群分析，考虑深圳房地产市场消费群对户型需求关键集中在两房两厅、三房两厅上，而金色花园二期大量四房推出，若目标消费群定位不准，则对销售有一定影响。（三）竞争对手情况1、新洲片区 国全部高尔夫花园、城市花园在价格方面和万科金色家园二期相仿，其它物业均价在7000元/平方米以下。2、 农科片区 除东海花园档次较高外其它在售楼盘均价格较低，不过，以开工还未发售多个项目，如盛兴苑、香榭丽花园等物业质素全部相当高，假如推出全部是极强劲对手。3、 景田片区 此片区高级物业只有万科城市花园等少数几处，整体平均价格在7500元/平方米左右但物业质素和万科金色家园二期无法相比，不过，此片区是福田区最成熟小区，在一定程度上有吸引力。4、 其它片区 其它同档次物业关键分布在罗湖区、华侨城片区等，和万科金色家园二期购置概念存在一定差异。（四）竞争态势总结 从物业质素、品牌影响力等方面比较，万科金色家园二期含有相当大优势，只要推广得力而且不急于求成，就能取得预期销售业绩。 四、营销策略提议（一）目标对象 最近一项调查显示，在影响消费者购置决议很多原因中，“户型”所占权重仅次于“位置交通”。这说明在购房过程中户型越来越被消费者重视。深圳市潜在消费群对户型选择关键集中在两房两厅、三房两厅、四房两厅这多个户型上。三房两厅住宅一直是深圳地产市场最畅销户型，金色家园二期三房面积加大，四房户型大副增加，故针正确目标消费群应是年纪在35-50岁之间，家庭生活、收入等相对稳定，家庭人口在3人以上事业有成人士。 另外，也要考虑深圳市特有外销市场，港人置业也是要考虑内容之一。（二）营销策略提议 鉴于对众多“明星楼盘”及海外房地产营销经验参考，我们提议万科金色家园二期销售宜采取整体营销推广方法：1、产品策略提议 万科金色家园二期在一期基础上产品深入精巧化，建筑风格仍然延续一期亮丽色彩，在户型上以四房二厅为主，厨房、卫生间精装修一步到位，泛会所概念深入加强，小区配套愈加成熟，表现了整体形象品牌提升。2、价格策略提议 提议在维持高价形象同时能有较大幅度优惠，在现楼阶段合适提价。另外，我们还提议能合适地采取竞争价格策略，依据竞争态势来调整价格。3、服务策略提议 在销售过程中，人员、信用等方面服务至关关键。同时，我们也提议承诺在物业落成后提供部分超级服务，并能提供范本演示。4、销售促进策略提议在二期销售过程中，销售促进工作目标应关键集中在销售现场，结合公共关系活动围绕“万科”这一品牌做文章，而不仅仅是为了促进销售进行。5、包装策略提议 高级物业、高等级定位，要有对应形象包装和之相配，这就需要在开盘同时，和物业名称、档次相当形象也同时面市。这就要求我们能在地盘、售楼处样板房、多种事务用具等方面全部要加以精心营造，以强化形象。第二部分：金色家园二期整合推广方案金色家园二期营销整合基础步骤内部认购阶段 公开发售阶段 强销阶段 促销阶段关键地点悬挂POP 发表公开报纸广告 连续发表报纸广告 再创一波广告高潮发表引导性报纸文稿 举行SP和PR活动 大量发放宣传品 举行大型PR活动举行小型SP和PR活动 现场炒作和DS并行 调整产品走势及销售情况 加强人员销售组织参展、大量派发引 公布新闻稿 并调整广告诉求专题导性宣传单页等宣传品 加强SP和PR活动 加强DS力度第一阶段：内部认购：利用媒体、地盘形象打开著名度，让消费者产生期盼心理，并利用户外广告等酝酿大气势。利用金色家园一期及以往万科用户资源进行内部认购。利用金色家园内部渠道传输信息金色家园二期系列推广活动之一 白领概念房引导内部认购一、创意专题：针对目标消费群追求高雅、时尚，在引导目标消费群认购住宅同时，把住宅和其它和未来新生活相关物品加以组合，引入概念房加以认购。二、推广活动时间：4月19日，配合内部认购期进行。三、目标消费群：消费群体比金色家园一期相对成熟，年纪在3045岁之间，职业生涯相对顺利，企业高级主管人物，有丰富管理经验和精湛专业知识，理性思维强，对生活有较高追求。四、概念房概念引入：将样板房配以其它和未来新生活相关物品如家电、沙发、床上用具等加以组合，进行整体销售。组装样板房，联络著名家俱企业引进前卫家俱；联络海尔企业，提供等离子电视、家电；联络多家著名厂商提供床上用具、家饰用具、家庭用具等。经过联合参展，让消费群对家有一个完整概念，增加对万科品牌认同感。金色家园二期系列策划活动之二5月1日5月5日，深圳春季房地产交易会在高交会馆举行，万科地产企业将组织参展、交易、派发DM，引导认购等活动。第二阶段：制造轰动效效应： 公开发售，以夸大广告方法吸引大量购置人流，并加强楼盘诉求，以猛烈攻势广告，达成销售高潮。 金色家园二期系列策划活动之三 开盘大抽奖一、活动目标：加强第一渠道营销，开拓第二渠道用户。二、活动专题：三、活动时间：五月下旬四、获奖方案：看房认购前100名获抽奖资格，在100名中抽取10名，每人将获笔记本电脑一部。五、信息传输渠道： 在深圳电视台、二台公布消息。 经过INTERNER网公布消息 在深圳特区报，深圳商报等公布广告。 内容：万科金色家园二期开盘大抽奖，时间：5月28日下午15点六、组织部门：万科地产企业市场营销部闪隽广告企业策划部七、场地选择及部署：八、特邀嘉宾：深圳IBM、微软或联想老总九、活动进程：早晨，接待用户，楼盘参观认购，并统计出自4月19日内部认购及开盘认购前100名认购券。下午15.00，1、特邀嘉宾及企业领导前排就座，相关工作人员就位。2、企业领造成欢迎词，简短介绍二期楼盘情况。宣告前期369户楼盘认购情况。3、特邀嘉宾抽奖，抽出前10名并宣告。4、公证处公证。5、企业领导及嘉宾颁奖6、文艺活动。18.00 活动结束第三阶段：公布热销信息，提升销售率。 金色家园二期系列策划活动之四单身贵族大拍卖一、创意专题：白领一族以家为本。二、目标用户群：南漂寻梦人。在深圳300多万外来人口中，80%人全部是打工一族，她们中90%人要做这个城市过客，她们和这个城市豪宅靓楼似乎没有多大联络，但却是最大目标消费群。城市知识移民逐年增加，城市容量扩大，科技文化知识普遍提升，城市文化品位和格调上升，产生了一大批高收入白领阶层，她们将成为万科金色家园二期业主。三、活动步骤：活动时间：5月底，配合金色家园二期公开发售进行参与人员：万科地产企业领导 万科市场营销部人员 特邀嘉宾，电台、报纸、电视台记者 闪隽广告企业策划部人员 购房者，参观者等1、 为单身贵族征婚：在万科金色家园一期住户中选择10名单身男士、10名单身女士，由万科地产企业在深圳特区报，深圳晚报等媒体为她们征婚。在众多应征者中选择单身男士10名、单身女士10名。2、 很男女速配：在万科金色家园二期售楼现场搭设舞台，举行很男女速配，特邀男女主持人两人，摄像师一名，每一次10名，40 名分四次，举行很男女速配活动，同时组织很男女家人、好友参与，形成庞大观众群体，维持楼盘旺盛人气。活动后安排：万科企业领导发放礼品。消息公布：由万科市场营销部经剪公布金色家园二期销售情况，宣告下次泛会所寻宝活动计划，引导目标消费群参观、认购。四、宣传推广： 深圳电视台、电视二台相关栏目中播出男女速配实况，各大报纸期刊媒体关注报道，出现软性文章、新闻、花絮等，以促进万科金色家园热销。五、媒体计划： 男女速配实况转播中插播万科金色家园二期广告，以表明万科金色家园二期正在热卖中。第四阶段：顺利达成销售目标塑造成功形象，补救销售死角，加强著名度，并以证人广告方法增加用户认同感，达成圆满销售结果。 金色家园二期系列推广策划活动之五李云迪大型钢琴演奏会一、创意专题：白领阶层愈加重视生活品质，参与演奏会享受轻松休闲一刻，同时针对金色家园二期目标消费群体是三口之家群体，作为父母者尤其重视儿女全方面发展。让她们在金色旋律中接收美熏陶。二、演奏会目标：塑造金色家园二期狂销成功形象，补救销售死角，加强著名度，增强用户认同感，以达成圆满销售结果。三、演奏会时间：8月底，和金色家园二期促销期同时进行。四、演奏会地点：待定。五、演奏会参与人员 万科企业高层领导 李云迪、其它特邀嘉宾 万科企业市场营销部人员 闪隽广告企业策划部人员 礼仪、接待等六、演奏会活动程序：1、 联络邀请李云迪到深举行个人演奏会。2、 邀请各媒体宣传报道。3、 演奏会场部署，礼品定做，其它嘉宾邀请。4、 演奏会举行。5、 结束，万科金色家园二期消息公布，引导目标消费群参观、购置。6、 嘉宾安排。七、系列活动结束，效果评定。金色家园二期系列策划活动之六泛会所寻宝大行动一 时间：7月底二 地点：万科金色家园一期三楼泛会所三 活动目标：经过这一活动，让目标消费群了解万科，了解万科全新城市住宅计划理念及项目特征，对泛会所这个绿色健康空间有深刻了解，宣传泛会所这一独特销售热点。促进后期销售。四 参与人员：万科企业相关领导万科市场营销部人员深圳市闪隽广告策划部人员公关、礼仪、接待人员各大媒体记者特邀嘉宾、定购者、参观者等五 活动步骤：成立“寻宝大行动”策划小组 挑选10名幸运儿童，确定名单，发函 请深圳各媒体宣传报道 制订礼品 设置埋宝地点 制订寻宝路线 规则 寻宝大行动开始、过程控制 发放礼品，消息公布，现场参观，认购 结束。 1、 成立“寻宝大行动”策划小组：组长：总策划：礼仪：接待：媒体公布：联络：2、 挑选10名幸运儿童，确定名单，发函邀请：10名幸运儿童由上次认购家庭中选出，此次活动可邀请业主全家参与，以制造声势。邀请函言辞恳切。3、 邀请深圳各媒体宣传报道：邀请深圳特区报、深圳商报、深圳晚报、南方城市报等各大报纸记者宣传报道此事，以让更多目标消费群关注此事，引发她们购置欲望，同时邀请深圳电视台、深圳电视二台等到场现场报道。4、 制订礼品、多种宣传品：手提袋，签到本、笔等5、 设置埋宝地点：次项活动设在金色家园一期三楼泛会所，“宝”为象征性物品，埋宝地点发觉应有一定难度，儿童寻求时要动一定脑筋，可随现场情况而定。6、 制订寻宝路线、规则：寻宝路线：寻宝规则：时间控制：1个小时位置控制：仅限于泛会所三楼，电梯间除外。7、 寻宝大行动开始、过程控制：开始时间：早晨9.30分过程控制：在各电梯口设专员看护，不安全地点设专员看护。 领导接待，家长接待，此次定购者接待，参观者接待，各媒体接待。 媒体现场报道。8、 发放礼品，消息公布，现场参观，认购：礼品发放： 发放时间： 发放地点：请万科企业领导发放奖品。消息公布：万科市场营销部经剪公布金色家园二期销售情况，后期销售政策，下一期PR活动计划及实施。现场参观、认购：9、 结束：活动结束安排，各媒体记者安排。活动效果评第三部分：广告策略房地产广告基础程序企划阶段整合传输阶段评定阶段第一步：销售情况调研第二步：广告效果调研第一步、媒体计划第二步、媒体预算第三步、媒体实施第一步：确立广告目标 第二步：广告时间 第三步：媒体选择第一步：搜集相关资料第二步：了解产品特点第三步：了解消费者 、一、分析阶段（详见消费者分析）第一步：搜集相关资料第二步：深入了解产品优缺点第三步：了解消费者二、企划阶段第一步：确立广告目标（一） 目标1、营销目标：短期内完成金色家园二期全部销售2、广告目标：目标一：此次广告应以金色家园二期进程销售为目标，一步步将潜在用户朝销售推进，让用户在购置情景中会问询、认同和接收万科金色家园二期。目标二：维护及强化万科品牌形象第二步：表现广告创意（见附件） 第三步：广告时间 3月20日至9月底第四步：媒体选择一、消费者购房信息起源统计个人起源（家庭、好友、邻居、熟人） 4%商业起源 78% 广告（占78%） 66% 其中：报纸（占66%） 47% 广播 20% 电视 23% 其它 10% 经销商（占78%） 5% 包装（占78%） 18% 展销会（占78%） 11% 公共起源 18%从以上数据能够发觉，消费者购房信息更多起源于大众传输媒体，关键是报纸、电视、广播（78%）及楼盘外部包装，所以在传输过程中应充足应用大众媒体并对楼盘进行整体包装。二、区域媒表现实状况 A、深圳关键报纸 名 称 版 数 发行量（万份）深圳特区报 28版（周六、日8版） 36深圳商报 16 20版（周六、日8版） 11投资导报 16版 8证卷时报 16版 14B、 深圳关键电视台深圳电视台（1、2台）深圳有线台（4 个频道）C、 深圳市内各线路公汽D、 广东专送广告深圳版E、 深圳市内各路段广告牌F 、置业导报：月刊，大度8开，每期三万份，深圳地域发行，关键读者群为置业购楼者、居家装修者、装修行业做从业人员。三、媒体选择标准现在深圳及周围地域媒体情况和目标对象行为习惯为前提，并能快速、直接、清楚又广泛使我们信息传达成目标对象，能有效使用我们广告费，同时符合以下标准，并完成我们传输目标，则为我们选择媒体依据。A、 抵达率B、 有效率C、 可取得有效接触人次；D、 选择性；E、 杂乱情况；F、 讯息值得记忆性；G、 和其它媒体及推广搭配；H、 制作费；I、 总成本四、媒体选择及理由 综合区域媒表现实状况及目标市场，我们提议使用以下媒体： A、深圳特区报 理由：区域发行量最大，发行范围广，权威性强。 B、深圳商报理由：发行量较大，发行范围广，权威性较强。 C、证券时报理由：发行量大，读者群固定，针对性强，适和金色家园二期购置群。 D、投资导报财源周刊理由：发行量大，读者群固定，适合金色家园二期购置群。F、 深圳电视台A1时段理由：当地媒体，收视率高，价格相对于香港台廉价。G、 深圳有线电视台财经信息频道置业安居栏目 理由:当地媒体，收视率高，目标消费群正确。I、广东专递广告：深圳特区内公务员及大中型企业中上层管理人员。 理由:针对性强，对目标用户群传输正确，价格相对廉价。J、车身广告：223路（宁水花园世界之窗）、301A路（银湖凤凰村）、14A路（莲花山北斗）、3路（福田南水库）、228路（福田客运站侨社） 每路2台车，共十台 理由：穿梭于市内，传输人群广泛，色彩鲜艳，冲击力强。K、深南大道路牌、站台 理由：传输人群广泛，色彩鲜艳，冲击力强。L、置业导报 理由：目标购置群正确，价格相对适中。三、整合传输阶段：在实施阶段需双方默契配合，以达成传输目标。第一步、媒体计划第二步、媒体预算第三步、媒体实施广告资金预算、及媒体组累计划在市场引入期（3月20日至5月底），以合适广告投放，打开金色家园二期著名度，确立其市场形象，完面销售30%。在强销期（6月初至7月底），以大面积广告投放，牵动销售直线上升，完面销售50%。在巩固消化期（8月初至9月底），强化、深化前二个周期宣传关键，巩固业绩，攻克销售难点，扫除尾盘。万科金色家园二期市场引入期媒体计划表媒 体 名 称时 段 或 版 位规 格频 率周 期价格（元/次）累计（元）电视深圳电视台一台约19：50（新闻后） 5 1次/天六天2400.0014400.00深圳有线电视台财经置业安居 301次/天六天3360.000.00报纸深圳特区报其它版1/4一次一周46800.0046800.00深圳地产整版4月18日、5月底146000.0029.00深圳商报一般版1/4一次二周29000.0029000.00车身223、301A、14A、3、228共5台半 年127000.00路牌深南线六个月300000.00注：电视广告从4月19日，内部认购起开始播出。市场引入期广告公布费明细电视：深圳电视台 2400元/次6次/周5周=7元深圳有线电视台 3360元/次6次/周5周=100800元报纸:深圳特区报 46800元/次/周7次+146000元/次2次=619600元深圳商报 29000元/次/周5次=145000元车身: 3600元/车/月4车6月+2600元/车/月1车6月+5000元/车5车=127000元路牌: 300000元/六个月引入期总计投入： 1,364,400元 万科金色家园二期强销期媒体计划表媒 体 名 称时 段 或 版 位规 格频 率周 期价格（元/次）累计（元）电视深圳有线电视台财经置业安居 301次/天六天3360.000.00报纸深圳特区报其它版1/4一次一周46800.0046800.00深圳商报一般版1/4一次二周29000.0029000.00投资导报财源周刊A11/4一次一周30000.0030000.00证券时报套红1/4一次一周3.003.00杂志置业导报封二全版一次一月16000.0016000.00广东专送广告8开2 版350245100000份82680.00金色家园二期强销期广告公布费明细电视：深圳有线电视台：3360元/次6次/周8周=161280元报纸：深圳特区报： 46800元/次/周8次=374400元深圳商报 29000元/次/周4次=116000元投资导报 30000元/次/周8次=240000元证券时报 3元/次/周8次=256000元置业导报 16000元/次/月2次=3元广东专送 82680元强销期总计投入：1,262,360元万科金色家园二期巩固消化期媒体计划表媒 体 名 称时 段 或 版 位规 格频 率周 期价格（元/次）累计（元）报纸深圳特区报其它版1/4一次一周46800.0046800.00深圳商报一般版1/4一次二周29000.0029000.00投资导报财源周刊A11/4