中国人寿养老养生综合项目可行性研究应用报告.doc

内部资料
注意保密

中国人寿养老养生项目

可行性研究汇报

中国人寿保险（集团）企业
养老养生工作组

概 要

中国人寿养老养生项目工作组成立以来，深入落实落实杨超总裁在全国政协“相关大力支持养老小区建设”提案精神和集团企业投资决议委员会“相关经过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”决议，采取多个形式和国家相关部门和社会学家沟通，广泛和国外投资机构及养老机构交流，深入中国养老实体调研，取得了中国外养老市场一手资料。工作组数次召开内部专题会议，并和包含会计师、律师、咨询企业等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多月完成了《中国人寿养老养生项目可行性研究汇报》。
汇报共分九章，关键包含：项目标社会背景、政策背景及其开展战略意义；中国外养老市场基础概况及其比较分析；项目标总体计划和战略发展目标；依靠中国人寿整体优势所形成关键竞争能力；项目标整体运作模式和盈利模式；选择廊坊项目为样本模拟投入产出结果；项目标风险、关键成功要素和相关提议。现将本汇报关键关键见解概述以下：
中国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大发展空间。由美国次贷危机引发全球金融危机对中国经济增加模式提出了严峻考验，国家采取多个方法“保增加、保民生、保稳定”，激励和引导社会机构投资养老产业，为中国人寿投资养老产业提供了难得战略机遇。投资养老产业现有利于促进经济发展、改善民生，更有利于中国人寿形成长久持有、高度可控、和主业关联、收益均衡稳定产业形态，在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推进集团化发展方面有着十分关键战略意义。
以美国为主发达国家养老市场快速发展，关键起源于人口老龄化程度不停加深、收入水平不停提升和医护市场逐步成熟等原因推进，养老需求基础表现为预防性、支持性、长久看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则和之对应地表现为活力居住、独立居住、帮助居住、护理居住和连续看护等五种产品，同时养老市场有效政策监管和政府支持培育了大型养老小区集中度相对较高良性市场竞争态势。中国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投入少、超低端；无标准、缺监管等问题和发达国家相比形成了强烈反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功效多样化经营道路，发展符合经济规律，含有独立生存和发展能力社会化、连锁化、规模化、品牌化养老机构才能满足人民日益增加养老需求。
计划中中国人寿养老养生产业，以中高端养老用户为目标市场，在区域计划和功效设计上，充足考虑经济资源、人文环境，气候原因，环境条件，地理特征，生态友好等多方面原因，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体养老小区，满足老年生活特征多个需要，使“候鸟式”养老成为一个新消费方法；在配套服务上，提供包含医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、本身价值等全方位、全过程、全功效、全覆盖综合服务配套体系；经过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、计划科学、配套完善、服务优良养老养生网络体系，以“大思绪、大智慧、大决心”气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化高端养老产品，打造和中国人寿国际顶级金融保险集团战略目标相匹配养老产业，实现中国养老产业快速发展。
把握宏观经济形势改变趋势，中国人寿利用最好投资“窗口”期，布局养老产业含有重大战略意义。在目前中国养老市场供求严重不平衡情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局养老品牌，经过参与制订养老行业标准，将在行业内形成先发优势。养老产业和企业主业良性互动、充足共享品牌、资金、用户、网络、公共关系和信息平台等关键资源，将为养老产业提供强大内在支持，为聚集高端专业运行机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实基础。在企业整体优势发挥下，针对中高端用户提供理念优异、定位科学、管理专业、功效完善中高端养老产品，树立养老标杆示范，提升行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。
从发达国家养老产业发展经验和目前中国养老产业面临困境看，发展养老产业必需含有完整投融资平台和切实可行退出模式；必需含有科学组织管理和高效专业运行。计划中项目运作模式充足吸收了发达国家成功经验，根据筹资管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理企业、专业运行机构、项目企业多角度、全开放投融资架构；在资产管理面，在成立管理企业基础上，引入全球著名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也能够经过企业整体上市方法实现退出。在管理模式上，能够经过管理企业对所属养老机构在用户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实施矩阵式管理，最大程度提升产业复制能力。
养老养生项目标所取得收入是多方面，其中最基础收入关键起源于物业租金收入、服务收入及管理收入。假如将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观一级土地开发收入，假如将一部分土地部分进行进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最终是物业评定增值收入。以廊坊项目作为养老基地样本测算，项目根据一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年,税后净现值达成28.43亿元。
在目前中国养老产业仍处于相对落后情况下，中国人寿投资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定投资风险。关键表现在：因为几千年来“养儿防老”观念，加之目前中国传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良养老机构欠缺，造成大家更新观念仍需时日；同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，和专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。所以，项目运作过程中，必需谨慎操作，科学管理，充足发挥优势，合理规避风险，牢牢把握“舆论引导、主动培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。
汇报认为，在全球金融危机背景下，目前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业含有很高经济价值和社会价值，尤其是和保险主业进行关联后所产生联动效应，含有十分关键战略意义。虽有一定风险，但仍是可控范围。提议企业立即把握市场机遇，以廊坊项目为切入点，确定一级土地开发和养老产业投资主体，加紧推进养老养生项目标开展。

目录
前 言 7
第一章 背景及意义 7
一、发展养老产业背景 9
二、发展养老产业意义 11
第二章 中国外养老市场概况 15
一、国外养老市场概况 15
二、中国养老市场概况 22
三、中国外养老市场比较分析 27
第三章 总体计划 30
一、市场定位和经营理念 30
二、区域计划及选址标准 32
三、项目功效设计 34
四、配套服务 35
五、项目发展思绪 38
六、项目发展目标 39
第四章 关键竞争能力 40
一、市场先发优势 40
二、整体资源优势 41
三、项目内涵优势 44
第五章 运作模式 46
一、发达国家养老小区运作模式 46
二、中国养老小区运作模式 48
三、项目总体运作模式 50
第六章 盈利模式 56
一、国外养老小区盈利模式 56
二、中国养老小区盈利模式 60
三、项目盈利模式 63
第七章 投入产出分析 66
一、廊坊项目概况 66
二、基础参数假定及测算 68
三、开发成本及相关假定 72
四、养老养生基地开发进度 73
五、经营情况假定 74
六、项目总体发展方案 76
七、不一样发展方案现金流测算 76
八、发展方案比选 81
第八章 风险及关键成功要素 82
一、市场风险 82
二、管理风险 82
三、政策风险 82
四、关键成功要素 83
第九章 项目提议 85
一、项目结论 85
二、项目切入 85
三、实施主体 85
四、投资主体 85
五、协调主体 85
前 言

十二个月以来，始于美国房地产次级抵押贷款市场癣疥之患，逐步演变成为1929年以来全球金融系统最大危机，对全球经济产生了重大影响。在目前世界经济和全球金融市场异常严峻形势下，受外部影响越来越大人寿保险业，其经营模式、资产布局和风险控制受到严峻挑战。事实表明，依靠资本市场推进利润增加经营模式已无法支撑企业可连续发展战略目标。只有不停提升保险业务本身盈利能力，保持资产和负债适度匹配，建立和偿付能力相连接内部风险控制机制，才能确保人寿保险业长久生存和发展。
危机和机遇如同一枚硬币两个面，总是相生相伴。历史经验表明，一次大危机在给经济社会带来猛烈调整和冲击同时，也会催生新产业，孕育新机遇。国务院近期颁布《相关目前金融促进经济发展若干意见》明确指出：“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。新修订《保险法》也明确要求保险机构可投资于不动产。这些法规和政策出台，打破了以往对人寿保险业在长久投资领域和金融服务领域限制，使保险资金能够延伸到养老医疗、基础设施、房地产等领域，为人寿保险业发展多角度投资布局打开了一扇机遇之门。
中国已进入老龄化社会，养老市场巨大需求将酝酿出巨大商机。同时，中国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。人寿保险掌握着巨大现金资产、数量众多用户资源和完善信息平台，在养老医疗领域有着巨大优势。发展养老服务业现有利于处理社会养老矛盾，又有利于处理目前中国经济发展中结构问题，形成以“银发经济”为特色新经济增加点。中国人寿以参与化解金融危机为契机，进入养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展需要，而且促进其作为关键资产配置渠道和资源整合手段，发展成为长久持有、高度可控、和主业关联、收益均衡稳定产业形态。有利于提升中国人寿品牌形象和关键竞争能力，有利于推进集团企业打造国际顶级金融保险集团战略目标实现。
全国政协会议上，杨超总裁提交了《相关大力支持养老小区建设提案》，受到了社会各界广泛关注。提案对中国养老体系建设存在关键问题、大力支持养老小区建设关键意义及相关政策做了关键叙述。杨超总裁指出“大力支持养老小区建设是落实党十七大精神、促进友好社会建设、满足中国基础养老需求和改善民生拉动内需关键举措”。提议国家“关键支持保险机构投资养老小区”，“保险机构在发展养老保险业务同时参与养老小区建设，能够发挥专业优势，延伸服务链条，增加附加值服务；而含有长久性、稳定性特点保险资金，也是养老小区建设资金关键起源”。
2月3日，集团企业投资决议委员会就相关经过进入房地产领域发展养老医疗相关产业提议议题进行了研究，会议认为“中国人寿经过进入房地产领域发展养老医疗相关产业适应该前国家政策发展方向，符合集团发展战略，有利于加强企业资产负债管理，有巨大经济价值和社会价值”。依据企业投决会要求，集团企业牵头组建了由系统内各企业相关人员组成联合工作组。工作组在集团企业总裁室领导下，主动加强内部研究和外部沟通工作，在充足调研并对中国外养老小区、老年公寓及廊坊等地进行实地考察基础上，初步形成了中国人寿养老养生项目可行性研究汇报。

第一章 背景及意义
伴随中国人口老龄化进程加紧，中国养老产业含有巨大发展空间和投资价值，目前国家激励保险机构投资养老产业，为企业开展养老产业投资提供了政策支持。所以，中国人寿投资发展养老产业顺应该前经济和社会发展形势，符合目前国家政策。同时，企业发展养老产业含有巨大社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推进企业发展等方面含相关键意义，有利于拉动内需，促进经济发展；有利于改善民生，促进友好社会建设；有利于企业完善资产布局，实现可连续发展；是一项利国、利民、利司关键举措。
一、发展养老产业背景
（一）社会背景
中国是个老龄化问题比较严重国家。依据全国老龄工委数据显示，底中国60岁及以上老年人口已达成1.53亿人，占总人口11.6%，超出国际社会公认老年人口占总人口比重超出10%即为老龄化社会标准，实际上中国已经进入了老龄化社会。目前，中国老龄人口展现出不停加速扩大趋势，据估量到2040年老年人口将达成4.2亿左右，约占到全国总人口25%以上。规模庞大而且不停加速扩大老龄人口，加上中国计划生育政策形成独特四二一家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩），使中国社见面临越来越严重养老压力，超出了世界上其它国家。目前中国传统家庭养老观念正在发生改变，据全国老龄委抽样调查，有16.7%老年人表示愿意到养老机构安度晚年，显示中国养老需求日益社会化。但目前中国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。截至底，中国各类社会养老机构仅有3.9万多个，养老床位只有149.7万多张，是老龄人口总数1%，和发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张水平相比，存在巨大差距。巨大养老需求和严重供给不足，将在中国催生出一个体量惊人现代养老产业。所以，养老市场含有巨大投资价值和宽广发展空间，是经典朝阳产业。

（二）经济背景
至今，始于美国次贷危机在全球愈演愈烈，最终演变成全球性金融危机，此次金融危机给全球经济造成了巨大损失，世界经济面临着严重衰退风险。依据世界银行4月11日公布估计，全球经济增加率将仅停留在1%，其中美国、欧洲和日本经济将分别出现0.5%、0.6%和0.1%负增加。在这么严峻外部发展环境下，中国长久依靠于出口和投资、第一产业和第二产业经济增加模式受到了越来越严重挑战。目前，出口已经展现出负增加态势,投资也因为产能过剩而萎靡不振，第一产业和第二产业发展则因投资和需求不足展现出缓慢增加态势，客观要求中国经济发展必需转型，第三产业发展将成为中国经济未来增加主力军。对比发达国家经济增加方法，中国第三产业发展仍然有很大增加空间。所以，怎样顺应经济发展转型要求，投资养老产业，推进第三产业发展，将为企业带来关键战略投资机遇。
（三）政策背景
党和政府一向支持和激励社会力量参与养老服务业，胡锦涛总书记在元旦前夕到天津市养老院探望老年人时说：“尊重老年人、关爱老年人、照料老年人、是中华民族优良传统，也是一个国家进步文明标志。我们要大力弘扬中华民族尊老敬老传统美德，给老年人更多生活上帮助和精神上抚慰，让全部老年人全部能安享幸福晚年。”国务院在《相关加强老龄工作决定》中指出：“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安一个重大社会问题。全党全社会必需从改革、发展、稳定大局出发，高度重视和切实加强老龄工作”。“老年服务业发展要走社会化、产业化道路。激励和引导社会各方面力量主动参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营管理体制和运行机制。”全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出，国家激励社会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多个方法兴办养老服务业。要加大国家对老年服务机构减免税政策落实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设施，政府要采取多个形式给予扶持，在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方便条件。此次全球金融危机爆发后，为应对危机对中国经济冲击，中国政府立即出台了一系列保增加政策方法并颁布了《相关目前金融促进经济发展若干意见》，提出“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。”新修订保险法要求，保险机构可投资不动产；保监会吴定富主席在全国保险工作会议上提出保险机构可择机投资和保险业务相关医疗机构和养老实体。宏观经济政策和保险资金利用监管政策调整，为企业保险资金利用提供了宽松政策环境，有利于企业深入拓展投资渠道、为企业投资养老医疗相关产业投资提供了政策依据，企业应以参与化解金融危机为契机，抢抓政策机遇，立即进入养老产业领域，经过投资养老产业形成长久持有、高度可控、和主业关联、收益均衡稳定产业形态，提升中国人寿特相关键竞争能力，推进企业可连续发展。

二、发展养老产业意义
（一）有利于拉动内需，促进经济发展
1、发展养老产业能促进投资，带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业健康快速发展。房地产行业较长产业链条特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家俱、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业发展。在目前严峻国际经济形势下，扩大中国需求是当务之急，而发展养老小区，能够有效带动各个行业发展，符合国家“保增加、保民生、保稳定”政策方针，有利于促进处理目前经济发展面临紧迫问题。
2、发展养老产业能扩大内需，提升经济发展质量。过去几年，投资和出口高速增加推进了中国经济快速增加。然而投资和出口更易受经济周期影响，在经济处于下行通道时，投资和出口增加速度放缓将严重影响一国经济发展速度。实证表明，消费需求含有一定刚性，在经济处于下行通道时，消费需求下降速度显著慢于投资和出口下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展影响，所以消费需求在GDP增加中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展质量。对比国外发达国家GDP增加结构，中国消费需求增加占GDP比重一直处于一个较低水平。而开展养老小区项目将能很好引导和促进大家消费，首先养老小区建成，将会使得一部分人解除了对养老顾虑，刺激目前消费；其次养老小区本身就是一个很大消费点，其本身运作就是一个很大消费需求。所以，开展养老小区项目有利于扩大我中国需规模，不仅在一定程度上缓解中国经济目前面临保增加压力，还能在一定程度上优化中国GDP增加结构，深入提升中国经济发展质量。
3、发展养老产业能缓解目前就业压力。依据国际上养老小区案例分析结果，养老小区居住人口和直接配置工作人员百分比为1：1，和间接辅助工作人员百分比为1：4，也就是说养老小区每1个老人将会需要5个人参与其中各项服务。根据养老小区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力并非社会高端劳动力，可有效处理现在社会中低端劳动力就业难问题，极大缓解目前就业压力。
（二）有利于改善民生，促进友好社会建设
1、发展养老产业能完善社会保障体系，促进友好社会建设。社会保障体系是社会稳定“安全网”、经济运行“调整器”，是构建社会主义友好社会关键内容，对调整收入分配、促进社会公平、扩大中国需求、拉动经济增加含相关键作用。建立和完善社会保障体系，提升人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济连续增加关键基础，是建设社会主义友好社会关键保障。目前中国社会养老服务体系正面临着前所未有挑战，养老问题已成为政府、社会急需处理、迫在眉睫社会问题。大力发展养老产业，让更多社会机构参与发展养老服务业，建立多层次社会保障体系，满足差异化养老需求，有利于深入完善中国社会保障体系。
2、发展养老产业为处理人口老龄化问题提供了新出路。中国是一个老龄化较为严重国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成"四加二加一"家庭已是大量出现，未来这一局面更为严重。养老服务是社会服务关键方面，大力发展和老年人特殊需求相适应社会养老服务业，是应对人口老龄化关键举措。从国外养老服务业发达地域产业发展情况和商业服务业发展普遍规律看，要培育健康发展养老服务产业，必需引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展成功经验，着力发展符合经济规律，含有独立生存和发展能力社会化养老机构，建立一批连锁化、规模化品牌养老机构。提升养老机构社会化水平，让更多社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经济规律、能够健康成长产业，是未来养老产业发展总体趋势，也是中国处理人口老龄化问题新出路。
3、发展养老产业能提升老年人生活质量。因为养老小区将向老年人提升优质医疗健康等高附加值增值服务，根本处理老年人养老后顾之忧，能大幅度提升老年人生命质量，提升老年人寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人精神面貌和生命质量。
4、发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为很多城市不得不面正确一大难题。养老小区建立将使一部分老年人从城市移居到城市周围区域养老，这将缓解城市压力，节省城市资源，提升城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量高收入、高素质城市老年人到城市周围区域养老，将全方面拉动该地域商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业发展，打开和外界交流通道，这无疑为城市周围区域发展开辟一条新型、便捷发展之路。
（三）有利于企业完善资产布局，实现可连续发展
1、发展养老产业是企业现有盈利模式有力补充。近两年来，受益于中国资本市场快速发展，企业盈利水平大幅提升，然而中国资本市场出现了连续大幅度下跌，企业盈利能力受资本市场投资收益大幅缩水影响而出现了一定程度下滑。日本在上世纪九十年代初大批寿险企业因投资失败而倒闭和此次金融危机中AIG被国有化等事实清楚表明，企业只有经过发展长久持有且收益均衡稳定产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给企业经营带来风险。而养老产业和资本市场关联度低，不易受资本市场波动影响，且投资周期长、收益均衡稳定，所以发展养老产业，是对企业现有盈利模式有力补充。
2、发展养老产业是企业现有资产配置有效完善。保险资金含有负债久期长特征，因为现在中国资本市场并没有长久限投资品种能和保险资金负债相匹配，中国保险企业资产负债全部存在期限不匹配现实状况。和其它资源配置渠道相比，养老产业含有需求刚性、和资本市场关联度较低、投资回收期长且收益均衡稳定等特征，所以投资养老产业能够起到企业利润稳定器作用，可极大回避经济周期性风险和资本市场投资波动风险，有效提升企业资产负债匹配水平，提升企业抗风险能力和可连续发展能力。
3、发展养老产业能和企业保险主业互动发展。养老产业和企业主业能够形成相互促进、共同发展良好互动局面。首先企业发展养老产业，发行定向养老保险产品，深入丰富了企业寿险产品种类，经过延伸和保险主业相关产业链，为用户提供医疗服务、健康管理、金融理财等高附加值增值服务，能够提升企业市场竞争力和用户对企业忠诚度，促进企业主业发展。其次中国人寿庞大用户规模能够成为养老小区潜在消费者，覆盖全国机构网络能够成为养老小区销售和宣传平台，相关金融保险服务能够成为养老小区增值服务关键内容，全球著名品牌形象能够成为养老小区快速打开局面保障，推进企业养老项目快速发展，成为行业领先者和主导者。
4、发展养老产业含有巨大经济价值和社会价值。首先中国养老产业市场含有巨大市场价值和宽广发展空间，经过投资养老产业，企业可充足分享中国养老产业市场发展结果，能够给企业带来连续稳定利润，形成企业新利润增加点，含有巨大经济价值。其次作为一家大型国有企业，企业含有优良社会责任感传统，参与发展养老产业，正是中国人寿以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任社会责任感具体表现。所以企业投资发展养老相关产业，发挥企业对经济发展和社会稳定运行支持作用，参与处理中国社会老龄化问题，表现了企业主动响应国家号召，勇于负担社会责任形象，有利于提升企业社会形象。
5、发展养老产业能极大提升中国人寿品牌价值。发展养老产业，抢占中国养老市场发展主导地位，经过制订高标准养老市场经营、管理和服务规范，为用户提供高附加值增值服务，引领行业发展，将造成良好社会效应，极大提升中国人寿品牌价值。

第二章 中国外养老市场概况
经过对中国外养老市场发展原因、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发觉人口老龄化率不停提升、收入水平不停提升和医护市场日趋完善有效推进了国外养老市场发展。多元化养老产品切合了各层第二年纪段养老需求。在有效政府监管和政策补助支持下，商业养老市场形成集中度相对较高良性市场竞争态势。中国养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏含有规模性大型养老小区。比较能够看出，中国要培育健康发展养老产业，必需在加强政府监管和政策扶持同时，主动引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功效多样化经营道路，着力发展符合经济规律，含有独立生存和发展能力社会化、连锁化、规模化、品牌化养老机构。
一、国外养老市场概况
（一）养老市场发展原因分析
从全球范围来看，人口老龄化率不停提升、收入增加不停提升和医护市场日趋成熟是推进养老市场发展关键原因。
1、人口老龄化
在推进养老市场快速发展很多原因中，人口老龄化是最为关键推进原因之一。以美国为例，美国老龄化率由1980年6.2%增加至10.3%，65岁以上老年人达成了3630万人。和之相适应，美国养老小区产业床位数也连续增加。在1967年，美国每千名65岁以上老人在养老小区可取得床位数仅为29.1。在1986年，此数字则达成了48.5。而在更达成了79.9。
2、收入增加
收入增加也是推进养老市场快速发展关键原因之一。个人收入不停增加，增加了老龄人口购置力，使其能够享受更为专业化、服务内容愈加丰富养老产品，有力刺激和带动了养老市场发展。仍以美国为例，1967年至，美国人均收入由3.3万美元增加至5万美元，和养老需求也展现出较强关联性。
图1：美国人口老龄化和养老需求关联性分析

资料起源：Recent Social Trends in the United States

图2：美国居民人均收入和养老需求关联性分析

资料起源：Recent Social Trends in the United States
3、医疗市场成熟度
养老和医疗是老人两个最基础需求，从某种意义上讲，老年人是医疗资源最大需求对象。所以，养老市场发展也和医疗市场成熟度亲密相关。医护资源丰富，医护市场成熟，全部将有力推进养老小区发展。
从美国发展情况来看，1990年到，美国每千人中医生数量由平均1.8人增加至2.7人，对应美国每千名65岁以上老人在养老小区可取得床位数由50.1张增加至79.9张，表现出较强关联性。

图3：美国医护市场成熟度和养老需求关联性分析

资料起源：Recent Social Trends in the United States
（二）养老需求内容分析
因为个体差异，老年人对养老需求内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是伴随老年人口年纪和身体情况改变而展现出差异性。伴随年纪增加和身体条件恶化，老年人养老需求内容将以前期预防性和支持性需求逐步转化为后期长久看护及精细护理需要。
以美国为例，刚退休时，其养老关键需求表现为预防性养老，关键内容包含部分体育运动及社会活动等需求。在老人身体深入衰老后，其需求关键变为支持性需求，即需要部分一般生活照料，如做饭及家政服务等。而当老人行动不便时，则需要养老小区给和长久看护，这些服务可能包含如厕、洗澡、穿衣等。当老人步入生命夕阳阶段时，则需要看护人员提供二十四小时看护服务。
1、预防性需求：关键是年纪段刚进入老年阶段老人，身体情况较　　　　　　　　　　好，其关键需求表现为参与多种社会活动和体育运动。
2、支持性需求：关键是能正常行动但需要一定帮助老人，其关键需求表现为支持性服务和非专业生活帮助。
3、长久看护需求：关键是行动不便老人，其关键需求表现为洗澡、穿衣、饮食、如厕和室内移动等基础活动。
4、精细护理需求：关键是患病较为严重老人，关键需求表现为专业性医疗护理和二十四小时生活看护。

图4：美国55岁以上老人养老需求类型

资料起源：Greystone Communities Continum of Care Chart
（三）养老市场供给种类分析
发达国家养老市场较为成熟，其所提供养老服务供给形式也多个多样，包含家庭养老、政府养老及商业养老等多个形式。依据老年人养老需求内容不一样，养老产品供给种类也有所不一样。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家发展经验，养老小区针对预防性需求、支持性需求、长久看护需求和精细看护需求等不一样细分市场，提供活力居住小区、独立居住小区、帮助居住小区、护理居住小区及连续看护小区等五种类型养老小区业态。
1、活力居住小区：活力居住小区包含物业关键包含独立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务公寓。这些小区通常是限制或针对55岁或以上成年人。居民普遍拥有一个独立生活方法。小区通常包含设施有俱乐部、高尔夫球场和休闲空间。其维修保养费用包含在每个月管理费中。小区不提供伴随老人年纪增大而可能需要部分护理设施和服务。
2、独立居住小区：独立居住小区关键为生活能够完全自理老人设计，是一个有入住家庭年纪限制并提供中央餐饮服务小区。住在这里老大家保持自己独立生活习惯，极少或基础不需要其它帮助。小区为居民提供服务包含餐饮服务、家政服务、交通服务和社交及康乐活动。这些附加服务费用包含在每个月管理费中。通常来说，独立居住小区不需要政府相关部门执照，但很多这么住宅包含有帮助居住成份，从而需要住宅所在地政府同意和许可。
图5：美国养老小区种类

预防性
支持性
看护类型
55
100
长久看护
独立居住
活力居住
护理居住
精细护理
动机
看护方法
年纪
需求
需要

帮助居住
连续看护小区

资料起源：Greystone Communities Continum of Care Chart
3、帮助居住小区：帮助居住小区是受国家管制租赁物业，通常要持有州政府许可执照。其关键为生活可半自理老人设计，经过受过训练职员为老人提供日常生活起居服务，包含药品管理、洗澡、穿衣、如厕、搀扶走动和喂食等等。尤其是为需要提醒服药、需要二十四小时看护服务、有困难独立行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有老年痴呆症老人提供服务。提供帮助程度和水平是由多个原因决定，如入住老人需求、机构本身能力、所在州法律等。
4、护理居住小区：护理居住小区为生活不可自理老人设计，提供二十四小时护理和医疗保健服务。护理居住小区是拥有SNF(专业护理设施)或NF（护理设施）执照，为大多数需要二十四小时护理和医疗保健服务个人，按日费率或出租价格收费物业。它提供常规医药监督和康复诊疗，不一样护理居住小区各有专长。因为护理居住小区受联邦、州政府要求管辖，护理居住小区必需满足标准，有合适工作人员，其花名册包含管理人员、注册护士、有执照护士、护工和其它人员。
绝大多数护理居住小区参与了医疗补助和医疗保险项目，所以通常来说，入住这些小区能够享受医疗补助许可和医疗保险报销。但这些设施必需满足联邦要求和州政府执照标准。即使不参与医疗补助和医疗保险，护理院也必需满足州政府执照标准。在美国大家认为护理居住小区是仅次于核电站要求最多行业。
5、连续看护小区：连续看护小区为高收入老人提供全方位或定制化保健和医疗服务。连续看护小区是由活力居住物业、独立生活物业、帮助居住物业和护理居住物业共同组成。对于生活在这个小区居民最关键吸引力是她们无需伴随保健和医疗需求改变而搬迁，在小区物业中转移就行。各个连续看护小区收费标准也不一样，但通常包含入住费，公寓费和租金。很多小区每个月还收取维护费，以换取居住单元、餐饮服务和部分保健服务。通常连续看护小区需要州政府许可。
（四）养老市场竞争情况分析
发达国家在商业养老市场中，行业集中度相对较高。以美国为例，依据公开资料显示，各类上市养老小区共有23家，其资产总额达成482.1亿美元，净资产额为206.77亿美元。以上市企业收入计算，排名前5名上市养老小区收入，占到整个行业收入55.79%。而以资产总额计算，排名前5名上市养老小区资产总额，占到整个行业资产总额65.80%。
造成行业集中度相对较高关键原因是因为政府对于养老小区管制较为严格，如除活力居住小区外，美国各类型关键养老小区全部需要联邦政府或州政府执照，其从业人员均须经过相关业务培训，并需要在政府相关机构登记。因为如此严格管制，为达成政府要求，而造成了养老小区行业收购吞并较为频繁，造就了相对集中行业竞争情况。

图6：美国各大养老小区运行商市场份额占比（以收入计算）

资料起源：美国各大养老小区运行商年报

图7：美国各大养老小区运行商市场份额占比（以资产计算）

资料起源：美国各大养老小区运行商年报
相对严格行业进入门槛，同时也造就了美国养老小区相对较高入住率。依据3月31日，美国老年人家居及服务联合会对关键养老小区经营者抽样调查数据，美国关键养老小区类型入住率基础在85%以上。

表1：美国关键养老小区类型入住率
物业形态
数量
容量
平均入住率（%）
独立居住小区
525
76763
89.5
帮助居住小区
1467
109582
88
护理居住小区
1011
126130
85.5
连续看护小区
178
60788
90
A
独立居住单元
173
42623
91
B
辅助生活单元
141
8033
89
C
专业护理单位
149
10132
88
资料起源：美国老年人家居及服务联合会
（五）政府监管
发达国家，政府对商业养老市场监管较为严格。对于除有自理能力活力居住小区以外，通常均需获取由政府颁发专业经营养老小区执照。同时，对于全部养老小区，建立一套包含建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内资质评定系统，加强养老服务机构管理。
前面提到，美国政府对于养老小区管制较为严格，如除活力居住小区外，美国各类型关键养老小区全部需要联邦政府或州政府执照，其从业人员均须经过相关业务培训，并需要在政府相关机构登记。澳大利亚政府对于养老小区管理也有着一系列严格规章制度，政府经过这些制度对养老小区市场进行有效管理。这些制度关键包含相关行业参与者规章制度、相关供给规章制度、相关用户规章制度和相关价格规章制度。这些制度实施，提升了行业准入门槛，限制了恶性竞争，提升了服务标准，保障了养老小区良性发展。

二、中国养老市场概况
（一）中国养老需求市场概况
1、总体需求规模庞大
中国老龄人口于1999年即以超出国际老龄化社会10%标准，整体进入老龄化社会。据全国老龄委权威数据，底，中国60岁以上老年人口达成1.43亿人，占总人口10.97%。底，中国60岁以上老年人口近1.44亿人，占总人口百分比达11%，65岁以上老年人口达成1.01亿人，占全国总人口7.7%。中国60岁以上老年人口靠近1.5亿。底中国60岁及以上老年人口已达成1.53亿人，占总人口11.6%。估计中国老年人口将以平均每十二个月净增596万速度增加，2051年达成最高峰4.37亿人，占到当初总人口31%。
规模庞大而且不停加速扩大老龄人口，加上中国计划生育国策形成独特“4+2+1”家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩），使中国社见面临越来越严重养老压力，同时也形成了巨大养老产业需求。据全国老龄委抽样调查，有16.7%老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小老年人表示愿意百分比大于年纪较大老年人，显示出中国人养老观念正在发生着改变，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人现代养老产业。
图8：-中国65岁以上老年人口

资料起源：艾瑞咨询
2、高端养老需求强劲
中国社会经过30多年改革开放，人民经济情况已经有了极大改观，形成了数量庞大中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询企业麦肯锡研究汇报，截至，中国富裕家庭数量为160万个，且未来五到七年将以每十二个月15.9%速度递增，到，这个数字将达成440万个；而同期美国、日本富裕家庭数量年均增速只有2.1%和1.7%。中国立即成为仅次于美国、日本和英国全球富裕家庭数量第四多国家。目前，中国富裕人群关键集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地域，其中，30%生活在北京、上海、广州和深圳这四个大城市中，居住在最富裕10个城市中富裕消费者占全国总数50%。这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接收在环境优美，设施完备、服务周到高端养老机构。针对这部分高端