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市场概况南京城市认识要在一个城市生存，不管是人也好还是企业，首先要有很强适应能力，服水土，才能够在市场竞争中取得先机，这已经是无数含有强大实力跨国企业全部不能避免现实问题。南京是江苏省省会，在北纬31°14'~32°36'、东经118°22'~119°14'，地处中国东南部长江下游，东接富饶长江三角州，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣山区，北连江淮平原，地理位置十分优越。南京现辖玄武、白下、建邺、鼓楼、秦淮、下关、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁11个区和江浦、六合、溧水、高淳4个县。辖区总面积6597平方公里，市区面积2598.69平方公里。全市总人口623.8万，其中乡村居住人口180.3万，城镇居住人口443.5万。　　南京四面低山盘曲，山环水绕，自然风貌独特。气势磅礴长江自西向东横穿市区，辖内有秦淮河、滁河、玄武湖、莫愁湖、石臼湖、固城湖等流域水网纵横交织，水面占全市面积11.4％，水资源极为丰富。岗峦起伏宁镇山地由东向西形成三个分支切近城市边缘楔入城区，溧水县境内有茅山山脉，江浦县境内有老山山脉。低山丘陵占全市面积64.5%，是华东低山丘陵集中关键区域之一。　南京属亚热带湿润气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛。年平均气温15.4°,年均降水量1106毫米。这一良好自然条件加之历代绿化努力，使南京享受“绿城”之誉。南京属北亚热带季风气候区，四季分明，年度最好气节为秋季　(9~11月)。　　绝对最高温度　　　　　　 43℃ 　　绝对最低温度　　　　　　 -14℃ 　　年平均温度　　　　　　　 15.7℃ 　　最热月平均温度　　　　　 28.1℃ 　　最冷月平均温度　　　　　 -1.5℃ 　　年平均降雨量　　　　　　 1005.9mm 　　年均相对湿度　　　　　　 76% 　　最大风速　　　　　　　　 25m/s 　　土壤最大冻结深度　　　　 -0.09m 　　夏季主导风向　　　　　　东南、东风　　冬季主导风向　　　　　　东北、东风　　地震烈度　　　　　　　　 7度无霜期　　　　　　　　　 232天孙中山先生在其《建国策略》中评价南京地理环境时说：“其位置乃在一美善之地域。其地有高山、有深水、有平原，此三种天工，钟毓一处，在世界之大城市中，诚难觅此佳境也。而又恰居长江下游两岸之最丰富区域之中心，南京未来之发达，未可限量也。” 公元３世纪以来，前后有十个朝代和政权在这里建全部，使南京成为古代和近代长江中下游地域经济、政治、文化中心，留下了光辉灿烂民族文化。今天南京是中国经济发达省份江苏省省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于关键地位。经过建国以来尤其是改革开放以来建设，南京已经形成四个比较突出优势：一、区位优势南京地处沿海开放地带和长江流域交汇部，紧邻中国最大经济、金融中心上海，是中国国土计划中沪宁杭经济关键区关键城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，含有加速经济国际化有利条件。二、交通通讯优势南京是中国华东地域关键交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道五种运输方法齐全，组成了立体化、大运量交通运输网络；程控电话、移动通信、数据通信、微波、卫星、光纤等组成了现代化通信网络。三、教育科技优势南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研究机构500余家，科技人员32万人，在宁两院院士61人，科技综合实力居全国城市前列。四、产业优势南京是中国东部地域关键综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模位居全国城市第二位，汽车工业居第五位。南京也是长江三角洲仅次于上海商埠重镇，年社会商品零售总额居全国城市前十位。进入二十世纪九十年代，南京以其工业、科技、区位优势和快速发展经济，被评为中国城市投资硬环境“四十优”城市之一，被国际经济界人士和众多海外财团视为含有宽广开发前景地域。本世纪末、下世纪初，将是南京发展史上十分关键时期。《南京市国民经济和社会发展“九五”计划和远景目标纲要》明确提出要把南京建设成为功效齐全、服务一流省会城市；成为长江三角洲地域和长江下游经济、金融、商贸区域性中心城市；成为经济发达、环境优美、融古全部风貌和现代化文明于一体现代化江滨城市。房地产市场市场竞争越来越猛烈，经营城市理念引领楼市新潮，一系列计划利好更带来了强劲活力；河西新城区、亚东大学城、拆违加大力度等等大举措，从政策和外部环境上给开发商关键机遇；审阅楼市细部竞争，开发商将会愈加重视品质、重视服务，从而也愈加重视品牌，品牌将愈加成为开发商关注焦点。楼市竞争格局将会向何处发展？一、城市经营利好多下六个月以来，一系列城市计划建设利好给南京开发商注入了新活力，尤其河西新城区、亚东大学城建设给开发商带来了更高预期。南京楼市将会展现一个多亮点格局，购房者将把注意力放在一个更宽广视野里。以人为本，发明环境、优化环境，集中力量开发新城区，使现代新城区成为现代化一流市区，这是市委、市政府对新城区建设提出要求。河西奥体中心是一大利好，已引发众多购房者关注，以后，河西将是30万人城市，这对开发商来说是一个极好机遇，但开发商们能否把握好这个机遇呢？仙西将建成全国最大大学城，在不到时间建成大学城，公共设施共享，建成一流学生街。同时，南京旧城实施7721工程，在7条主干道、70多条关键道路上进行改造。我们这个城市在一个经营理念中会产生质飞跃，城市部分新功效会愈加凸显出来。和此同时，不一样板块开发商也必将利用好本身利好出好牌，一场更高层次竞争将不可避免。二、品牌成为关注焦点品牌是一个企业立足之本。这也是升级产品基础，开发商首先应该建立品牌意识，以过硬产品质量来赢得用户，以完善服务和优美居住环境来升级产品。伴随楼市竞争加剧，品牌意识已深入人心，不管是购房者还是开发商全部很看重品牌。业内一致认为：是南京开发商全方面树立品牌十二个月，也是品牌竞争渐趋猛烈十二个月。秋天，栖霞建设董事长陈兴汉当选为“中国地产10大风云人物”，栖霞建设股份（星叶牌住宅）当选为“中国地产20大企业品牌”，给南京房地产市场品牌竞争树立了一个楷模。实际上，从上六个月市场情况来看，开发商确实意识到品牌关键性，从五一期间房展会来看，开发商越来越会做秀，展会部署和内容也表现出开发商品牌发展认识。部分购房者认为，品牌意义是相当重大。现在，买品牌房住着放心，已经成了很多购房者口头禅。虽说她们还不太明白品牌概念全部含义，在购房中，完全讲究品牌还显得有些不现实，但大多数人认为品牌意味着高附加值，不光是有形质量和功效方面，在除此之外其它方面也是有其价值。买房时候，很多消费者表示她们愿意为品牌房多付钱，大家对于“品牌楼”还是认可。品牌对于开发商来说是能够成为开发商带来有价值关键资产。房地产是一个个性化十分突出产品，个人消费频率是很低，它不像别日用具，可能有人一生中只有一次购房行为。开发商会不会越来越重视品牌？尽管现在房地产市场还没有形成强烈品牌意识，不过能够肯定以后品牌是一个发展趋势，购房者会讲究品牌，开发商也会为竞争而树立自己品牌。开发商应该有品牌危机意识，不少开发商也在努力地追求品牌，树立自己品牌。尽管现在中国也出现了部分含有品牌意识开发商，经过塑造住宅产业品牌取得了很好经济效益，但较之国外经验丰富、实力强劲老牌开发商还是显现出对品牌意识了解不够全方面、不够深刻，应尽早树立品牌意识，经过长久不懈努力，实施有效战略开发。三、房价更趋理性，南京楼市开发关键已向城郊深入延伸，不一样地域房价也会因多种原因，展现出不一样走势。城市总体计划使河西净地陡然增加31平方公里。这一大块净地伴随河西新城区强力开启，含有了很大升值潜力。现在河西北部地域住宅供给量较大，而且先前奥体中心建设消息传出以后，部分住宅价格已经有所上浮，假如南部住宅开发再大规模展开，在竞争压力下，短期内新城北部地域房价上升空间相对南部来说就小一点。在开启河西新城区建设同时，将开发建设3大一般居住区，关键面向刚进城新市民及低收入群体。它们是：城东仙林地域、江北新市区、城南江宁东山新市区。3个居住区能纳入人口均在30万左右。这三个居住区房价定位不会很高，所以对整个楼市房价影响不会很大。现在，南京写字楼市场供给情况相对于南京企业发展规模、市场供需情况（各写字楼、商住楼租售现实状况）来看，供给量稳定，整体市场价格浮动不大，个案因为产品差异性，尤其是新产品相对前些年上市产品来看，在硬件配置上已经超出一截，价格对应上涨是合理。四、竞争促进产品升级南京房地产市场已经进入一个群雄争霸时期。开发商应做好以下几点，来应对市场挑战，升级产品。第一、也是最关键，是产品本身质量，这是企业品牌基础。质量提升，包含内涵和外延双重提升。内涵就是楼盘建筑质量，外延就是要做好楼盘服务和宣传等。第二、要加强对楼盘销售人员培训，完善销售服务系统。伴随新型材料、新技术利用，销售人员没有一点知识是不能促进销售。第三、要提升产品配套服务，加强外在环境建设。房地产市场，对于开发商来说，竞争意识要转化，要由地方转到全国。面对外地开发商挑战，南京楼市有很多关键性利好。在这种利好楼市中，不仅刺激了当地开发商爱好，同时也吸引了中国外房地产“大鳄”注意力，万科、万达已经抢滩南京房地产市场。这么当地开发商竞争某种意义上已经由当地走向了全国，竞争意识转变，这么便对楼盘建设提出了更高要求。面对日益严峻市场竞争，开发商应在开发楼盘中逐步升级自己产品，来满足消费者需求，在市场中占得先机，保持自己在竞争中立于不败之地。即使外地开发商已经涌入了南京，不过当地开发商仍然占有一定优势，如对当地环境了解，对当地消费者需求有更深认识等。当地开发商应该抓住这些条件，开发出质量更高楼盘，要跟她们比品质、比服务，经过这些来升级产品。租赁/购置办公房计划分析一、租赁/购置计划多数中小企业在未来1-2年内有更换办公房计划。在更换办公房方法上，中小企业在采取购置、租赁两种方法方面全部有一定数量，计划租赁者和购置者相差不大，有很多企业需要“到时候视实际情况而定”。不过，经过对计划租房者调查分析能够看出，在一样面积、租金和按揭房款也一样情况下，消费者更倾向于购置。中小企业购卖/租赁办公房区域选择关键集中在新街口地域和鼓楼地域。二、对办公房内在要求 1、面积需求中小企业以后需要办公房面积呈多样化和扩大化，对不一样面积办公房全部有不一样程度需求，而且相对于现在办公面积全部有不一样程度增加。需求办公面积多在80-100m2及101-150 m2。表1.1 各类中小企业下一步办公面积需求需求面积现在面积 50 M2以下 51-80 M2 81-100 M2 101-150 M2 151 M2以上无更换办公房意向累计 50 M2以下 31.25 12.50 18.75 6.25 6.25 25.00 100.00 51-80 M2 0 15.38 15.38 15.38 0 53.86 100.00 81-100 M2 0 0 30.00 30.00 10.00 30.00 100.00 101-150 M2 0 0 0 40.00 40.00 20.00 100.00 151 M2以上 0 0 0 0 60.00 40.00 100.00 2、装修和车位需求中小企业多数需要对办公房进行简单装修，对车位需求是1-2个/企业，但限于规模和实力，也有21.88%企业对车位无需求。 3、办公房类型需求中小企业对有卫生间无厨房办公房最青睐，以后需求办公面积在50M2以下中小企业所需求全为有卫生间无厨房办公房。全部企业均对厨房和卫生间均含有办公房需求最小。表1.2 中小企业对办公房套型选择百分比分布套型百分比卫生间和厨房全部没有纯开间办公房 21.88 有卫生间无厨房办公房 43.75 卫生间和厨房全部没有办公房 12.50 无所谓,随便哪种均可 21.87 累计 100.00 表1.3 办公房面积需求不一样对套型选择影响分析单位：M2 需求面积套型 50以下 51-80 81-100 101-150 150以上卫生间和厨房全部没有纯开间办公房 0 50.00 0 37.50 28.57 有卫生间无厨房办公房 100.00 25.00 25.00 37.50 42.85 卫生间和厨房全部有办公房 0 25.00 12.50 12.50 14.29 无所谓,随便哪种均可 0 0 62.50 12.50 14.29 累计 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 三、消费者对于50M2办公房价格承受能力对于50平方米办公房，15-20万元、21-25万元、26万元以上总房价各有1/3中小企业能够承受。但依据在前面调研中提到现在购房者总房价多在30万元以上及依据博智智业调研经验，能够承受26万元以上中小企业当高于1/3，因为在调查中，被访者对“价格承受能力”回复通常会略低于其真实价格承受能力，这一点在后面极少消费者对时代广场定价提出异议一样得到验证。绝大多数计划租赁办公房中小企业能够承受年租金超出2 万元，其中以2-3 万元和5 万元以上居多。表1.4 中小企业对于50M2办公房房价承受能力计划租赁者（年租金）百分比计划购置者（总房价）百分比 1.5~2万元 17.39 15~20万元 33.33 2~3万元 34.78 21~25万元 33.33 3~4万元 8.70 26~30万元 19.05 4~5万元 13.04 30万元以上 14.29 5万元以上 26.09 ―― ―― 累计 100.00 累计 100.00 写字楼市场解码为了正确、实际了解现在写字楼在南京市场发展现实状况、市场供求和发展前景，上海荒岛房产工作室南京企业依据进入南京市场后对南京写字楼发展情况动态掌握得出结论以下：首先，多数中小企业总经理认为对现有办公环境不满意。而时下已建成高尚公寓配置标准也越来越高，宽带网络、小区物管、智能化安保等设施、设备配置，而且出售产权、价格适中，这些全部造成很多中小企业经理人选择商住两用楼。她们普遍认为适合写字楼较少，没有为中小型企业作到完善服务。而经过对企业白领调研分析得悉，即使消费者认可单身公寓定位，对单身公寓有一定需求，毕竟SOHO概念流行含有特定市场气氛，而南京还无大量自由职业者，购置欲望和购置力显著不足。其次，中小企业对办公面积、套内房型、公共配套设施和服务等需求有自己认识，尤其是在公共配套和服务这两块对现有写字楼颇有微词。电梯少、网速慢、空调不好、餐饮条件差等是现在用户不满率较高多个方面。再次，多数中小企业在以后1-2年内有更换现有办公房计划。前面已经分析过中小企业对现在写字楼见解，因为对众多写字楼现有条件不满，伴随企业发展脚步，提升对外形象，她们需要更换现有办公房。她们资讯优势显著，对新产品动态了如指掌，现在市场中没有她们满意产品，所以她们期待着理想办公楼。其后,新街口、鼓楼是大家心目中传统商业经济中心，不管是人流量、信息流量、资金流量……全部大于其它区域。但多年来新街口交通情况不畅，周围新兴区域大有以后居上趋势。广州路-上海路-山西路一带形成新办公区，潜力很大。最终，依据对近两年高级次配置写字楼项目楼盘销售经理调研访谈和实际调查表明，办公环境好、硬件配置高、性价比适宜写字楼租售情况全部还不错，比如：苏宁环球大厦、益来国际广场、金鹰国际等，而且还含有酒店式公寓雏形，是办公和公寓结合经典。经过我们对市场实际成交情况，调查所得用户心理价位是偏低。因为，她们相当一部分人价格出发点是以现在拥有写字楼物业为评判标准，不排除市场供给产品档次提升，其对应心理价位有所提升可能。实际上，市场上推出部分真正优异物业价格肯定高于30万心理底线，销路仍然不错。微观市场个案分析现在南京市场中能够称得上较高级物业是商贸世纪广场、汇杰广场、隆盛大厦、福鑫广场、苏宁环球、金鹰国际广场等。商贸世纪广场号称南京第一高楼；汇杰广场以生态式“纯”写字楼领先形象；隆盛大厦27层设有10部电梯，而南京通常30层以下写字楼基础电梯配置在5-6部；福鑫大厦地处洪武路，有两个地铁出口，300余个车位，完全脱离新街口一带交通困境；金鹰国际中型面积高级办公区。表1.4南京关键写字楼硬件配置分析指标投资大厦福鑫大厦隆盛大厦汇杰大厦华泰证券大厦电梯 6部三菱 12部瑞士 10部 8部 7部富士达物管金鹰未定隆盛物业著名品牌长江物业车位数 111 300以上 200 300以上 100以上地铁站 1个 2个 / 2个 / 公交线 33、26、30 26、30、40 1、5、9、25 特色 100m2观光大堂酒店级行政服务无群楼、立体绿化生态办公欧式外立面配套会所（会议厅行政餐厅职员俱乐部会议厅屋顶花园保铃球馆会议厅美国霍里威尔楼宇自控系统等层数 28层 40层 27层 28层 28层我们从现在市场中选择了部分有代表性写字楼项目，对她产品进行综合性评述和分析。案名福鑫国际大厦总占地面积约9000 m2 地址南京市洪武路359号总建筑面积 88000 m2 电话 4573622 4573623 外立面处理钢筋混凝土结构，高级节能环境保护玻璃幕墙，银白色覆碳喷涂，顶端金属环行装饰开发南京市房产经营总企业顶部处理圆弧型尖顶，后现代主义风格销售南京市房产经营总企业销售分企业窗台处理大玻璃落地窗策划江苏华闻广告发展建筑设计加拿大B+H设计企业江苏省建筑设计研究所承建南京市三建（集团）企业车位处理地下车层物管待定，现确定档次较高施工进度封顶属性商务办公楼管理费 6—8元/ m2 总户数写字间约364间，商务套间95间，酒店式公寓95间报价均价7500元开盘日 9月底交房日 6月物业类型高层商务办公楼容积率 9.6 绿化率门前2500 m2专属广场得房率 83% 销售率 15% 层高写字间4.5米酒店式公寓2.9米入住率无优惠折扣一次性付款95% 结构框架结构付款方式一次性付款、按揭主购者银行、证券、保险、国际贸易等企业面积标准写字间62.52—156.18 m2，商务套间130.79—219.89 m2，国际酒店公寓123.75—219.92 m2 综合分析 1、开发商背景南京市房产经营总企业原是有二级开发资质国营房地产企业，资金实力较雄厚，企业现已完成了改制，市场竞争力深入加强。 2、项目开发情况该项目开发已经有8—9年时间，因为原是国营房地产企业，企业内部管理较差，一度造成资金短缺，项目搁置。现向中行和工行贷款，继续该项目开发。 3、推广理念 “自由、开放、简约、人性” 4、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。该项目在洪武路和白下路交界处。洪武路是南京银行、证券、保险、国际贸易集中地方。该项目和金穗大厦联体，东临汇鸿国际大厦，南对江苏外经贸大厦，北面相继为中行、建行、太平洋保险、隆盛金融广场、华泰证券大厦，是南京金融街南端门户，主力商务区。（2）市场定位。南京市又一高品质、多元化、配套设施完善高级商务办公精品楼盘。 5、项目劣势（1）该项目开发周期太长，对开发商可信度大打折扣；（2）因为开发周期太长，造成成本增加，肯定使售价过高；（3）南京市近期推出同类产品较多，市场竞争猛烈，销售难度很大。案名苏宁环球大厦总占地面积约8000 m2 地址南京市广州路188号总建筑面积 70000 m2 电话 3322088 3322388 外立面处理开发苏宁集团顶部处理销售窗台处理策划建筑设计承建车位处理地下车位物管南京苏宁物业管理企业施工进度属性商务办公楼管理费 7．5元/ m2 总户数 233户报价均价8780元开盘日 9月底交房日 8月物业类型高层商务办公楼容积率 8．75 绿化率得房率销售率层高入住率 60%以上优惠折扣结构框架结构付款方式一次性付款、按揭主购者多种贸易企业、服务性企业面积 238 m2 综合分析 1、开发商背景苏宁集团，中国著名民营企业。 2、推广理念 “距金陵龙脉，袭帝王血统” 3、项目卖点（1）人文环境佳，周围学校、医院林立，还有体育场；（2）处于上海路和广州路交界处，离地铁700米；（3）5000平方米豪华会所，多功效会议厅、金融广场、信息中心、医疗保健中心、室内高尔夫、游泳池、咖啡厅、酒吧。 4、项目劣势（1）介绍中和各商圈全部在咫尺，实际全部不算近；（2）面积过大；案名苏铁隆盛大厦总占地面积地址南京市洪武路359号总建筑面积电话 4459075 4502658 外立面处理高级铝板外饰，钢化玻璃幕墙开发江苏省铁路实业顶部处理销售窗台处理策划建筑设计承建车位处理地面、地下物管隆盛物业施工进度属性商务办公楼管理费 8元/ m2 总户数报价 6300元起开盘日交房日 11月物业类型高层商务办公楼容积率绿化率得房率 71．5% 销售率层高入住率 60%以上优惠折扣结构框架结构付款方式主购者金融证券面积 88．34-156．83 m2 综合分析 1、推广理念主流物业倾向，尽享繁荣地利 2、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。在新街口，有两个地铁出口（2）硬件配置高 3、项目劣势（1）新街口交通担心；（2）面积偏大；（3）推广概念不新。案名苏铁隆盛大厦总占地面积地址新街口中山南路49号总建筑面积 160万平方米电话 6893997 6893998 6893999 外立面处理高级铝板外饰，呼吸式钢化玻璃幕墙开发顶部处理正反逆转双层旋宫空中花园销售窗台处理策划建筑设计承建车位处理地面、地下物管威格斯中国企业施工进度属性商务办公楼管理费 6元/ m2 总户数报价 7230元起开盘日交房日．6 物业类型高层商务办公楼容积率绿化率得房率销售率层高入住率 60%以上优惠折扣结构框架结构付款方式主购者各类中小企业面积灵活可自由分割42到整层综合分析 1、推广理念主流物业倾向，尽享繁荣地利 2、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。在新街口，预留地铁出口（2）硬件配置高 3、项目劣势（1）新街口交通担心；（2）价格不菲外地市场借鉴上海，一个国际化大城市，她发展有着她特殊历史性和时代性。城市发展总是有一定规律可循，正如上海发展和建设是学习和发展国外国际化大城市结果。现在已经有不少人，尤其是外国人认为现在上海城市建设和计划已经超出了香港，她们无不流露出对上海城市喜爱。不过，细心观察上海，您能看到很多其它国际化大城市发展影子，香港、新加坡、纽约、伦敦……风格、规模借鉴；居住和办公概念吸收；避免城市化过程中忽略了绿化关键性；重视城市文脉和底蕴……。所以，综观上海写字楼发展轨迹，我们能够有所借鉴，不管是成功还是失败。上海写字楼含有沿城市主干道，在城市商业中心和关键人流集散中心呈集束化分布特色，中山北路、肇家浜路—虹桥路、淮海路、延安路、南京路、恒丰路、中山南路等主干道两侧，以徐家汇、静安寺、国展中心、火车站、人民广场、外滩等为中心，当然还有浦东小陆家嘴金融区。我们以浦东小陆家嘴金融区写字楼发展为例，伴随浦东全方面开放和全新引资政策，众多开发商看中未来浦东发展，造成小陆家嘴地域高楼林立。但此时开发商并没有看到预想门庭若市景象，而是一栋栋空置大楼无人问津情景。莫非上海发展造就了那么多中小型企业不愿意到政策愈加优惠浦东来办公吗？实际上，此时浦东因为城市建设、配套原因还远没有达成理想状态。而浦东腾飞，小陆家嘴写字楼迎来自己春天是其确立为金融中心以后。中国各大银行在小陆家嘴地域建立支行和办事机构；外资银行落户小陆家嘴；证券企业、保险企业、五星级酒店、国际购物中心等纷纷落户……小陆家嘴地域一片繁荣景象。至此，才有部分中小型企业落户浦东顶级写字楼。从南京现实状况和上海发展经历相比，南京中小企业发展机会远比如这个十里洋场多，企业成长速度也慢于上海这么城市。上海中小型企业仍然无力负担大量办公场所费用开支，相信南京企业也有自己承受范围。要寻求表现企业实力也就是面子事情和企业实际可承受现实状况平衡点。上海称得上是亚洲金融中心之一，有大量中国和境外银行、政券、保险机构有资金实力和需求购置大面积办公写字楼；而南京相对来说，发展和理念上全部还有差距，没有境外金融大企业，当地有实力企业也多为自己建筑自己办公场所，所以在南京大规模办公场地没有销路。在上海因为外国企业纷纷看好中国发展，而同时又认为作为国际大城市上海能够作为企业驻华总部。大大小小外国企业也为上海写字楼市场提供很大市场空间。多种高级次大型办公楼被她们整层租下或当然还有众多小型高级办公场所如：酒店式公寓、写字楼套房、五星级酒店以立即下兴起酒店式商务套房；反观南京不含有如此多外国企业，写字楼消费能力显著不及。但南京作为内地和沿海经济纽带已经显现出其发展潜力，已经有不少中国和国外企业在南京创办办事机构，小规模、高级次办公场所是可能有市场。项目概况开发商背景苏宁电器为中国著名民营企业，企业实力排名中国民营企业中前列。现在正在主动筹备年底上市。银河地产是苏宁电器下属房地产开发企业，目标是在近5年内成为南京著名房地产开发企业。现在，苏宁电器为背景开发写字楼项目有苏宁环球大厦，是多年内南京几家开发颇为成功写字楼项目之一。该项目以办公和酒店公寓为主，在当初特定市场环境下，尤其是能在地段不占优势情况下能够取得这么成功说明苏宁集团开发很含有前瞻性，符合当初市场需求。工程概况银河大厦在南京繁荣商业区中山北路和山西路交汇处，为南京山西路一个十分关键位置。用地范围为山西路以南，中山北路以西，红线用地面积为10500.38平方米。北侧和现有山西路市民广场相对，西面和则落成金山大厦、交通银行南京总行相临。地下通道出入口和未来地铁出入口和地块相连。银河大厦是一座集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、商住为一体综合性大厦。大厦建筑总高度为149.45米，建筑总面积为108517.54平方米。地上层数41层，地下3层。大厦在设计中努力争取内部功效齐全，设施完善，建成后必将成为山西路标志性建筑。是大家休闲、娱乐、办公、生活理想场所。经济技术指标总用地面积：10500.38平方米总建筑面积：108517.54平方米其中：商业建筑面积：37278.19平方米办公建筑面积：48797.6平方米地下室建筑面积：22441.75平方米地上建筑面积：86075.79平方米容积率：10.33（包含地下室） 8.1（不包含地下室）覆盖率：48% 机动车停车位：地下：307辆地上：15辆非机动车停车位：地下：辆地上：500辆建筑计划项目分群楼和塔楼两部分。群楼高8层，31.95米，其中首层层高4.5米，2-8层为4.2米。商业群房1-7层为商业用途，8层为中西餐厅。主楼标准层3.4米，其中公寓式办公集中在10-24层，25层为避难层和设备转换层，26-41层为办公楼部分。项目标商业人流沿中山北路，及山西路步行道进入，机动、餐饮人流沿傅佐路进入，办公人流在用地东南侧计划道路进入。机动车入口设在傅佐路，机动车及非机动车地下车库出入口沿用地东南侧计划道路组织进出。地下一层商场设出入口和城市地下通道及地铁站相连，使商业人流集散和城市交通系统联络紧密。同时，在大楼内部、外部均设计了残疾人通道，方便了残疾人使用。另外，还设计了紧急消防通道，以供紧急情况时使用。产品理念设计南京什么人需要写字楼写字楼首先是办公场所，需要提供舒适、高效、便捷办公环境；其次是企业门面，从写字楼装修档次、硬件配置标准、租金费用全部能够从侧面反应出租用者品位、资金实力…… 小企业讲面子、大企业讲排场。有大家认为南京写字楼生存空间小，因为集体消费可能大企业在南京全部采取自建写字楼方法，而并非租用高等级写字楼，这是对企业排场不一样认识造成。所以在南京写字楼多是面对中小企业。其实，大企业不购置高级写字楼也有她们苦楚。南京写字楼服务功效有限，不能完全满足企业要求；入驻用户档次参差不齐，企业形象未必好；自主权少，企业不能随意支配资源。实际上，部分小企业在入驻写字楼后也有类似埋怨，只是实力所限不得不选择尽可能满意写字楼，也造成部分软硬件配置不良写字楼无人问津或用户流动性大现实状况。 1．高级商务人士：她们是部分小型企业（关键是广告企业、咨询企业、事务所、高科技企业、网络企业、旅行社、外地驻宁办事机构/分企业）创办者。企业里有多个或十多个职员，处于事业起步阶段，需要有一个高级办公场所（既满足办公需求，又能满足本身形象需求）。需求趋向分析鉴于现在房产市场供给现实状况无奈，她们只能花费昂贵租金在星级酒店（如金陵饭店）、高级写字楼（如新街口世界贸易中心）办公，但这些场所物业产权不属于她们，花费总数不菲租金又不能使之成为企业创业固定资产，不能实现保值增值功效，而且没有足够完善且实惠配套设施能够方便使用，所以她们潜意识里在等候一个完全适合她们需求物业类型出现。 2．投资者：她们以高级白领和“知本家”为主，享受一份不菲薪水或有自己企业，对资金运做、投资回报很有自己一套想法。需求趋向分析鉴于现在股市低迷和储蓄利率微弱无奈，她们一直在寻求另一个投资路径，期望投资回报率稳定且风险不大。毋庸置疑，当然是房产投资。至于选择哪一类型房产进行投资，这是值得考虑问题。假如有一个物业：投资不大，且既能够在三级市场上不愁需求，也能够买下自用（居住、创办小型企业、经营其它行业等），首先能够确保资产保值，同时也能带来可观稳定出租收入。这是一个什么样物业呢？ 3、外地驻宁办事机构南京是江苏省发展龙头，是沿海地域和内地联络纽带，所以南京在很多全国性企业发展战略中占相关键一席之地。需求趋向分析这种驻宁机构设置必需符合企业战略发展、企业本身总体发展阶段性战略、当地市场发展和区域市场拓展情况通常决定这么机构是个有小到大，由多个人开始，前期资金关键用于市场拓展而不能用于大量资产购置。 4、外籍机构办事处中国有了越来越开发经济发展政策，以致于众多外资企业看重中国市场发展和开拓。上海房地产业发展，这一部分外资力量功不可没，为了深入刺激外籍人士消费，上海取消了内、外销房。需求趋向分析在国外，企业进入写字楼办公，国外办公环境通常舒适、豪华，各项硬件配置优异。她们来到中国，身处异乡不仅需要她们习惯舒适、豪华，各项硬件配置优异办公环境，还需要有一个便捷而舒适居住场所。有很大一部分外国人刚来中国是租用星级酒店套房、高级公寓，但作为商务办公场所一直不能满意，场地局限、功效局限、商务环境局限等原因全部制约了她们业务发展和生活休息。其实，她们全部在期待“酒店式商务套房”出现！酒店式商务套房理念设计酒店式商务套房是从酒店式公寓中新派生出来一个细枝，是一个将酒店式公寓和小型办公场所进行了结合并全新演绎新产品，既吸收了星级酒店式公寓服务功效和管理模式，又吸收了e时代写字楼一些特点：拥有良好通讯条件，针对性地提供秘书、信息、翻译等商务特色服务，即可居住，又适合办公，而且区域条件良好、价格低廉，是一个综合性很强物业概念。 1．酒店式商务套房和酒店式公寓区分酒店式公寓是集住宅、酒店、会所等多个功效为一体一个物业类型，含有“自用”和“投资”两大功效。和传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店各项服务外，更关键是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。酒店式公寓本身是一个高级次公寓，能提供酒店式居住服务功效，但缺乏全方位办公功效。而酒店式商务套房在满足居住功效基础上，对房型设计进行修正，同时满足作为办公场地功效，更有便捷完善办公功效（如订票服务，叫车服务，叫醒服务，问讯、留言服务，信件收发服务，报纸、杂志代订服务，传真、复印、打字；秘书，会议室、阅览等），而且这些功效以公共提供形式出现，比如，没有必需每个小企业全部购置价格不菲办公设备，而只需提出服务需求即可。更关键是酒店式商务套房和酒店式公寓相比在功效设置出发点是完全不一样。前者就是为办公而提供，不含有完全居家功效，如：厨房功效，所以能够达成真正酒店化；后者是建立在居家功效基础上实施较高级次物业管理，类酒店式管理，能够作为家居办公场地。作为办公场所前者更规范，更有利于管理 2．酒店式商务套房和小型办公场所区分酒店式商务套房在提供小型办公场所功效基础上，更提供高级次酒店式服务功效，比如豪华气派外立面和大堂，尊贵地段，路人皆知办公大厦，高速名

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