上海市康桥工业总部经济综合项目调研分析报告.doc

上海市康桥工业总部经济项目调研汇报
本项目在上海市康桥工业区内，所以我们有必需对上海市工业园区发展情况、工业区工业用房情况作一个了解，方便我们分析所处竞争环境和确定未来用户群。
一、上海市现代工业园概况
一）关键经济园区分布
上海市计划了“1+3+9”工业园发展计划 ，之前因为康桥工业区属于市级工业园区，所以在规模、著名度和受重视程度上可能弱于漕河泾、闵行、松江等工业区。但因为新区扩展，浦东康桥工业园和张江工业园合并，迪斯尼乐园开工建设，康桥将迎来新发展机会。
图：上海市关键工业园分布

从工业区地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多两个区域，各有3-4个工业园区，其它区（县）基础上各有1个工业区。
二）各大工业园主导产业特色
表1：上海市各工业园区关键主导产业分布
园区
主导产业
张江高科技园区
微电子、软件开发、生物医药产业、银行卡产业等
金桥出口加工区
电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业
漕河泾新兴技术开发区
关键发展微电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等
闵行经济技术开发区
轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业
上海化学工业区
石油化工、精细化工、化工新材料
临港产业区
汽车、重大和中型设备制造业及出口加工
嘉定工业区
汽车零部件和光电子信息、环境保护设备
青浦工业区
生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工
松江工业区
电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工
莘庄工业区
电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业
上海市综合工业开发区
通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药
宝山工业区
金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业
康桥工业区
汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业、机械加工
金山工业区
化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业
崇明工业园区
食品制造业和船舶修造业
星火开发区
精细化工、造纸、生物医药、建筑材料
紫竹科技园
微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训

二、总部经济概述
一）什么是总部经济
首次在中国理论界提出“总部经济”概念是北京市社科院经济研究所副所长赵弘。她认为，总部经济是指一些区域因为一些特有条件，吸引跨国企业或大型企业总部在当地聚集，将生产加工基地经过多种形式安排在成本较低周围地域，从而形成合理价值链分工经济活动统称。地方性总部经济也称“亚总部经济”。由相对于全国性总部而言地方性二级经济组织组成，是中外经济、技术和贸易交流和合作，城镇经济结合关键枢纽和平台。
二）企业入驻总部基地所关注原因
任何一个地域在设置总部基地时候全部必需要考虑本身条件，是不是有发展总部经济可能性，那些原因是企业入住总部基地所考虑条件，只有含有或发明出这些条件才能吸引企业总部进入。
1、政治环境
总部作为一家企业关键机构，领导着整个企业，决定了企业走向，聚集了企业优异管理人才和大量资金及关键研发机构，这些全部使得总部成为极其敏感部门。假如入驻城市政局不够稳定，出现政治动乱或战争威胁，那么跨国企业将遭受不可估量损失。
2、基础设施条件
《地域总部问题》调查结果显示，基础设施条件是跨国企业地域总部选址时考虑仅次于政治稳定性第二关键原因。总部作为企业设在企业制造基地外关键决议和管理部门，目标是为了降低决议和管理过程中存在不确定原因，需要掌握大量中国外经济、政治形势及其改变趋势，且和企业总部和地域内子企业保持沟通。这些信息充足性和立即性对企业决议至关关键，所以，地域信息化水平和城市化进程也是企业总部选址考虑关键。同时，地域总部业务活动，需要一系列和人员流动和业务交流相关基础设施作保障，所以对国际航空港、高速公路网、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求。
3、区位条件
地域总部关键使命是管理域内子企业，为其提供经营支援服务，并协调和调整相互间关系，所以地域总部在选址时格外重视地域中心性。即要求所选地域尽可能是：
（1）地理位置中心――物理距离中心
（2）交通中心――时间距离中心
（3）经济中心
（4）职能中心――一体化区域超国家机构集中地
（5）子企业分布中心等等。
另外，地域市场规模及潜力也是决定企业设置总部关键原因。
4、政策和制度环境
东道地域对入住企业营运相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施。所以东道主相关法律体系和政策环境及政府公共服务水平便成了企业总部十分关心问题。其具体内容包含以下多个方面：较低市场准入壁垒；宽松外汇进出限制；自由灵活资金调度；便利人员出入境、货物进出口；一定税收优惠；完善法律、司法体系；高效率政府服务等。
5、现代服务业集聚水平
企业各项业务顺利开展需要现代服务业支持。现代服务业集聚能够使企业享受外部经济效应。所以，企业总部总是倾向于建立在中心城市中心商务区（CBD）。这么，区域内金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务和信息服务业发育情况等为企业所关注。
6、人力资源条件
总部关键职能是促进企业各项经营资源之间整合和创新，总部是一个企业最高机构，使企业灵魂和决议关键，这肯定要求总部拥有最出色经营管理人才。所以，所选城市必需要有大量符合现代市场竞争要求高素质人才供给。
三）上海发展总部经济可行性
上海处于全国改革开发大环境之下，并站在全国最前列，享受着国家给和各项优惠政策。总部经济发展是大城市发展到一定阶段肯定产物，而上海已经含有了发展总部经济必备条件。
1、优越地理位置
上海地处长江三角洲经济圈最前沿，拥有航空，铁路，水运和陆上交通全方位交通体系，是华东地域交通和物流枢纽；其航空港和海港是对外交流关键渠道，使上海一直保持着和世界前沿同时。
2、优越政策、完善制度、高效政府
上海政府办事效率高，行为规范，实施政策富有发明性和灵活性，政府战略和管理形象好。企业形象和管理效益也很好，企业管理竞争力比较强，排在第七位。管理技术和水平较高，产品和服务质量很好，经济效益也很好，企业激励和约束机制需要深入完善。
3、完善基础设施
市内基础基础设施、信息技术基础设施、基础设施成本指数全部表现很好，对外基础基础设施完善，名列全国之首。上海东临太平洋，居中国东海岸线中点，处长江入海口，区位竞争力最强：自然区位交通便利度指数、经济腹地GDP和全国比重、城市在区域中优势度指数均居全国第一。上海环境竞争力名列第四位，城市环境质量、环境舒适度和自然环境优美度全部比很好，尤其是城市建筑景观优美，拥有很多著名风格各异标志性建筑、商业街、广场。
4、丰富人力资源
首先，上海拥有复旦、上海交大、同济等众多著名高校，每十二个月为上海经济发展输出大批优异人才；其次，上海作为全国经济文化中心，吸引了全国各地众多优异人才，所以上海是华东地域乃至全国人力资源贮备中心。
5、制造业发展和现代服务业升级
上海市整年实现生产总值（GDP）7450.27亿元，比上年增加13.6%。二、三产业增加值占全市生产总值比重分别为50.8%和47.9%，现代服务业伴伴随上海确立金融中心，航运中心努力而取得了快速发展，这些全部为总部经济发展做好了准备。
6、宽广市场
上海实现人均GDP达成55306元，人均可支配收入也达成了16683元，整年完成社会消费品零售总额2454.61亿元，在上海所辐射长三角范围内社会消费品零售总额已经突破8000亿。这么宽广市场，一定是众多企业竞相争夺宝地。

三、上海总部经济项目
项目名称
区位
规模
容积率
开发进度
单体建筑面积
售价
备注
名企公馆
松江泗泾
130亩 （115套）
1.45

600-1400平
7300元
送电梯和车位，需地铁短驳
总部一号
闵行全部会路2338号
250亩 （88栋）
1.3
一期
900-2600平
15000元
送电梯
创研智造
康桥秀浦路3188弄

一期售罄
800-1500平
9000元
二期蓄水
上河商务园
南汇南芦公路193号
一期150亩（114栋）
0.47
一期尾盘
500-600平（含地下）
480-600万/套
地下计算面积
上海总部湾
康桥秀浦路2500弄

0.7
一期售罄

一期13000-14000元，15000元
二期蓄水，一期以贸易企业为主
浦江智谷
闵行浦江镇联航路1188号

一期

8800元
租金1.8元/平*天
聚诚商务广场
康桥秀浦路399号

租金3元/平*天
亚太-兴业城
南翔
100亩 （80栋）

440-1038平
5000
底层挑高6.3米，顶层住宅私人空间
星月-大业领地
松江大学城
180亩 （88套）

1400-2500平
6000
温州投资+环境和建筑投入带来效益

三、项目进展
一）新浦东7+1布局
“7+1”布局分为两部分。
一部分是产业布局计划方面，关键有：上海综合保税区板块，包含外高桥保税区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区，是上海国际航运中心和国际贸易中心建设关键载体；上海临港产业区板块，包含重装备产业区、物流园区和主产业区等，关键布局海洋工程、大型船用曲轴、石油平台、发电机组等高端制造、极端制造产业；陆家嘴金融贸易区板块，是上海国际金融中心建设关键载体；张江高科技园区板块，把张江和康桥、国际医学园区等整合在一起，将成为浦东一个新关键增加极；金桥出口加工区板块，把金桥和南汇工业园区、空港工业园区整合在一起，将形成一个优异制造业组团，北部关键发展现代服务业，制造业往南部转移，形成产业发展梯度；临港主城区板块，关键发展商业商务、文化教育、旅游居住等功效，着力打造低碳、生态、宜居新城。
另一部分则是文化娱乐项目和后世博板块。如，以迪士尼专题乐园项目为关键，发展三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区等；和世博园区浦东部分计划面积3.93平方公里，周围还有后滩1平方公里和原环球地块3平方公里。现在，这一区域已经完成了前期基础建设，而且有5条轨道交通经过，关键发展金融、会展、商务、文化等现代服务业。
二）当地块进展