上海市酒店公寓市场分析报告模板.doc

第一部分 酒店式公寓概况“酒店式公寓”，时下流行物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它存在和发展是一个引人注目而又让人迷惑热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项基础条件。借鉴中国最近5年酒店式公寓发展历程，分析酒店式公寓市场情况。一、起 源酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当初旅游区内租给游客供其临时休憩物业，由专门管理企业进行统一上门管理，现有酒店性质，又相当于个人临时住家，这些物业就成了酒店式公寓雏形。酒店式公寓提出至今已经有约30年时间。20世纪中叶，部分发达国家关键城市，尤其是在美国，经历了巨大社会变革。这些社会变革带给大家以文化和教育机会，人流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者生活方法也产生了很大改变，随之开始对配有家俱公寓产生需求。而当星级酒店式管理概念被引进时，更受到那些喜爱“流动”者广泛欢迎。社会经济飞速发展，大家生活不再拘泥于一个地域。商旅生活兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”公寓住宅功效日趋完善。国际标准化酒店式服务公寓，是结合酒店管理模式和设施标准，采取公寓房型设计一个物业经营模式。因为价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于一般公寓，所以深受中长久出差高层人士欢迎。中国酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是中国改革开放前沿阵地，最早吸收了外来模式。以后又出现在上海、北京等地，现在全国各大中城市全部有发展。二、概 念酒店式公寓是指在大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘用专业酒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业并由其统一经营和管理、区分于纯酒店单间公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”，定位成为服务高端市场产品，是一个只做服务、没有酒店经营纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多个功效于一体。概括地说，就是将星级酒店高标准服务融于日常生活之中。购置者拥有单元产权，既能够自住、出租，也能够转售，是一个既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格综合物业。所以，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。酒店式公寓大多在成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地域写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高级公寓硬件配置，聘用专业酒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业入住管理，给住户生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些用户需求。同时，相对独立稳定客源也给酒店式公寓带来了相当可观租金收益。三、特 点（一） 酒店独立产权投资者经过一次性付款或分期或按揭方法获取客房独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定时限内只拥有客房全部权，而没有经营权。 （二） 酒店式管理酒店式公寓属于酒店一个，一样提供多种酒店式服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，和多种钟点等服务。因为酒店式公寓公共设施均类似酒店，故能够彰显居住者身份和气派。 （三） 兼具居住度假和投资两种功效酒店式公寓既能够用来居住度假，也能够用来投资，或二者兼而有之。不一样购置者，想法有所不一样，同一购置者，在不一样时段用途也有所不一样。有购置者纯粹是用来自住，有则是用来投资保值。 四、用途分类 （一） 商务酒店式公寓商务酒店式公寓和商住酒店式公寓相比，有愈加好商务气氛。大城市CBD及周围地带中大中小型企业聚集，便利交通、优越地理位置、齐全配套设施，从而形成了浓郁商务气氛。 现在在很多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面正确用户关键是中小型企业。而中小型企业过去全部住在办公楼里办公，办公租金水平较高，而假如购置商务酒店式公寓话，大约办公楼七八年租金足以买下一百多平米商务酒店式公寓，这些企业就认为买比租更合算。所以现在酒店式公寓通常全部以商务酒店式公寓为主。 （二） 商住酒店式公寓商住酒店式公寓基础上含有住功效，不过因为地处繁荣商业地段，所以含有了既可居住、又可商住价值。即使商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓那种商务气氛。商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在，其物业功效模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公人常常能闻到邻居住户家里飘出炒菜味；而住户则要面对川流不息陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里用户满意。但因为商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上含有一定竞争力，甚至从中低级写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特背景和生存空间。 （三） 新生代酒店式公寓一个集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体公寓新品种，即“三合一”新生代酒店式公寓 。新生代酒店式公寓比商住更有气氛比商务更便捷，同时，在一样品质环境和气氛中，新生代酒店式公寓在生活和工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有通常商住酒店式公寓所没有精装修，全套品牌家俱、电器，再加上商务酒店式公寓所没有和之相匹配酒店式高级、体贴、细致服务项目和全天候商务服务，它能够作为老板或高级职员日常居住场所，为大家赢得了较多工作和休息时间。 第二部分酒店式公寓操作程序一、开发步骤 市场定位 需求分析 区位选择 计划设计 装修标准 经营管理 （一）市场定位酒店式公寓硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓定位，而酒店式公寓定位则决定于购置或租赁这类物业使用者需求。投资者群体依靠于使用群体，物业不适适用家，也不会有些人投资。1.海内外常驻当地商务机构和其它机构2.中国及海外常来当地商务人员3.当地企业4.SOHO族5.个人或家庭居住生活者上述用家群体需求差异较大，一个酒店式公寓项目难以同时满足全部用家群体需求，若以满足某一类或相追认某几类用家群体需求为目标，则能够为用家提供更适宜产品和服务。几年来发展已分化出两大类，一类为侧重居住功效，关键为居家生活者提供酒店式服务酒店式公寓；另一类为侧重办公功效，为各类机构或个人提供办公场所和简单居住条件酒店式商务公寓。用于居家生活酒店式公寓又有中大户型和小户型两种，各类用家群体需求不一样，面向不一样用家群体，就有不一样功效设置、硬件设施和服务内容。（二）需求分析酒店式公寓市场需求者关键有以下几类：1、海内外常驻机构商务人员、管理人员和技术人员中国及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多，通常有专门办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，她们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功效齐全酒店式公寓，现在通常不会选择酒店。规模小、派驻人员少海内外驻地机构往往将居住空间和办公室合为一体，需要户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，重视形象机构更倾向于酒店式公寓。2、中国及海外商务人员因为业务关系，中国及海外全部有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购置或租用一套房，以方便居住和办公。3、投资者不少人购置房屋用于投资，通常选择户型面积小。总价低物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购置物业。有余钱当地人也乐于购置作为投资。4、小企业和SOHO族少数盈利能力强小企业会购置或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。伴随科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已经有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功效，适合SOHO族。5、居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功效齐全酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费全部相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。（三）区位选择区位选择对酒店式公寓成败影响很大。侧重于居住功效酒店式公寓，关键是为商人及企业高级职员提供居所，要在高级写字楼周围，交通方便，有很好居住环境和景观，并有完善生活配套设施。为常驻海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所酒店式公寓，要在酒店密集繁荣市区，以吸引酒店常客。还要求周围写字楼多，交通便利，有良好商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善商业、文化及娱乐设施。某个区位，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一个酒店式公寓，依据该地段周围物业及配套情况而定，但通常全部要满足交通方便、周围有较完善商业、文化及娱乐设施等要求。（四）计划设计酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小酒店式公寓中，居住空间同时是办公空间。而面积大酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不一样酒店式公寓侧关键不一样，有偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供部分办公设施和通讯条件。在户型方面，早期开发以中户型为主，含少许大户型。后期开发酒店式公寓全部以小户型为主，含少许中户型，极少大户型单位。现在市场以50-70酒店式公寓为主。（五）选择装修标准酒店式公寓通常全部是精装修，装修标准有高标准和低标准两种。高标准。有些酒店式公寓项目智能化程度较高，设置消防自动报警系统和自动控制系统；在地下车库、电梯厢、关键出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采取中央空调系统等。比如深圳爵士大厦，设中央热水供给系统及中央空调系统；采取红外线监控系统和闭路电视进行保安监控，还设有单户求救电键，设消防自动报警及喷淋系统；有卫星电视接收设备；每户有信息接口，实现办公通讯自动化。低标准。标准较低酒店式公寓，和高标准装修楼盘关键差距在于：没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够豪华。装修标准差距也在价格和物业管理费方面反应出来。但这种区分方法并不唯一，依据各地具体情况具体分析。第三部分 地域酒店式公寓分析上海地域酒店式公寓一、上海酒店式公寓归类（一）上海酒店式公寓依据目标用户和物业特征，大致能够分为两类：一类是“小户型单身公寓”，从开始，这类物业进入上海住宅市场，连连引发烧销火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最关键卖点，赢得了大量上海新兴白领年轻购房群和投资客。比较经典楼盘有：青年汇、蓝朝部落、虹桥首席和飞跃新干线等。另一类即从1990年代早期开始，伴伴随上海对外经济贸易增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表物业类型，这类物业关键为在上海从事商务活动外籍人士提供国际化居家服务设施。从最初上海商城到现在以品牌优势取胜“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色物业类型。（二）根据投资商盈利模式划分：1.全出租酒店公寓高级型公寓基础全部属于这一类，部分中等型如黄浦酒店公寓也属这类型。这类公寓投资方是将物业作为类似酒店经营方法长久经营，经过租金取得利润。因为这类酒店式公寓通常由一个业主进行经营，管理较为简单，轻易创品牌，但同时因为资金回收期长而投资风险较高。2.可租售酒店式公寓现在上海大多数酒店式公寓全部属于这类，发展商先卖掉一部分单元，收回一部分投资，再留一部分出租，这么能够降低投资风险。但因为有较多小业主，经营管理有一定难度，有些小业主可委托该管理企业经营管理，也可自己出租，或自用，所以租金不尽相同，可能会造成一定经营麻烦。二、上海酒店式公寓区域分布从上海酒店式公寓历年发展情况来看，90年代中期为较为集中供给期，1998年达成最高点， 90年代末开始转淡。从开始，上海地产市场开始升温，酒店式公寓供给逐步增加，为供给高峰，到多年略有降低，但伴随世博会临近，又开始红火。酒店式公寓吸纳情况1997-比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷；到了、吸纳量显著加大，以后稳步上升，空置率也不停下降，酒店式公寓局部中心地域表现出供不应求局面。前因政策性原因，吸纳量减弱，但空置率仍然维持较低水平。伴随世博会临近，酒店式公寓供给量又有大幅度提升，但吸纳率仍在平稳小幅度上升水平。（见上表）（一）区域分布上海市酒店式公寓分布关键为九大板块。九大板块集中分布在上海东西方向轴线上，从虹桥开发区到浦东小陆家嘴金融贸易区，东西方向跨度20多公里，而南北方向覆盖范围不超出6公里。其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块是酒店式服务公寓分布最为集中区域，其次为靠近人民广场新天地板块和外滩板块。虹桥板块即使分布物业数量不少，不过相对比较分散。以上区域板块基础以上海浦西和浦东中央商务区为中心，处于上海黄金地段区位效应。作为以“使馆区”著称徐汇，以衡山路和淮海西路等高尚地段演绎着诸如“衡山路41号”和“Ambassy Court（鸿艺豪庭）”经典和雅致。在长宁“丽晶大厦”和“龙柏高级公寓”折射出虹桥开发区在上海由一枝独秀到百花齐放发展历程。景气指数最旺新天地和小陆家嘴板块，分别凭借淮海中路黄金三角商圈和小陆家嘴金融贸易区独特优势，成为现在最具潜力区域。威斯汀公寓上市，成为这一区域中酒店式公寓主导型物业。地段为王，地段是酒店式公寓制胜首要原因。作为城市中“高端居住物业”，吸引是“高层次消费者”，在“高尚地段”成为衡量物业标准决定性指标。城市中央商务区（CBD）是商务活动最密集最集中区域，也是租用酒店式公寓用户活动最多区域。“高尚地段”含义不仅仅包含靠近CBD，同时还意味着交通便捷、历史底蕴、环境优雅、周围设施齐全等。现在上海市场上高级外销酒店公寓供给总量不多，在分布区域方面含有很显著地域性特征。据不完全统计，上海市场上现在近50个酒店式服务公寓，关键分布在徐汇（29%）、长宁（25%）、卢湾（17%）、静安（15%）、黄浦（6%）、浦东（6%）、虹口（2%）等七个行政区。徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%份额。（见上海酒店式公寓分布图）三、上海酒店式公寓租金情况（一）单价特征上海市中心城区静安、卢湾和浦东小陆家嘴租金价格比较高；徐汇区和长宁区因为区域覆盖范围比较大，地段差异较高，物业档次差距大，所以平均价格偏低。黄浦区市场上酒店式公寓品质不高，如天赐公寓和金瀚洋公寓，租金难以提升，伴随外滩中心威斯汀公寓上市，会对黄浦区租金水平和总体品质起到提升作用。南京西路板块：有上海商城和嘉里公寓两个高品质物业提升，其平均租金最高。新天地板块：因为区域环境不停增值，凭借淮海中路甲级写字楼云集优势，加上太平桥地域绿化环境日益完善，平均租金稳居高位，不愧为黄金地段高端价位。新华路板块：因为物业建成时间比较早（基础在1998年以前），周围环境以级服务设施规模比较小，平均租金相对也比较低。镇宁路板块：物业品质和周围环境全部相对比较完善，不过，相同物业过于密集和集中，品质相近高级公寓供给量也比较大，充足市场供给使该板块租金难以走高。上海部分酒店式公寓 租金价格样板名称面积（）美元月均（美元）枫林大楼50267 5.33 徐家汇花园130800 6.15 汇峰鼎园1381200 8.70 同济佳苑45453 10.07 东方曼哈顿1001133 11.33 窗体顶端巴黎时韵窗体底端57.6667 11.57 窗体顶端汇金广场窗体底端1301600 12.31 上海和平花苑55733 13.33 圣爱广场2674400 16.48 名仕苑751267 16.89 瑞峰公寓酒店2203733 16.97 天赐服务式酒店公寓1242133 17.20 协和丽豪酒店公寓1152400 20.87 新华路办公别墅50510667 21.12 香港广场酒店1083333 30.86 上海芝大厦852667 31.37 御庭国际公寓802800 35.00 格林豪泰中山沪太酒店18640 35.56 雅客酒店式服务公寓582191 37.78 新黄浦酒店公寓632400 38.10 盛捷高级服务公寓833733 44.98 维景酒店公寓12110000 82.64 酒店式公寓分布区域环境不一样，目标用户有差异，产品定位也不一样，所以和此相正确租金和价格也有一定差异。元/月（二）总价特征酒店式公寓单套总价依据不一样房型和面积，大致在$150010000/月之间。其中月租金在$25003500/套百分比最高，约占38%。月租金在$15004500/套百分比为85%。（见下表）（三）出租率直接反应出区域版块活跃程度现在，上海市酒店式服务公寓各区域出租率基础在6090%之间，平均出租率为81.40%。静安区和徐汇区各自以独特品质，在租金适中情况下，保持85%以上高出租率。长宁区物业受虹桥开发区影响，在市场上出现时间比较早，以后，该区域在市场上影响逐步低落，现在租金和入驻率相对全部比较低。具体板块出租率情况以下： 南京西路板块：平均租金和出租率在市场上全部处于比较高水平。 衡山路板块：依靠周围众多领馆区优势，和衡山路浓郁文化沉淀，不管是顶级衡山路41号，还是中等品质鸿艺豪庭，全部拥有比较稳定高出租率，约86%。 华山路和镇宁路板块：近两年市场供给比较集中，以较低租金水平$18.00/平方米月左右，使出租率保持在84.4%。出租率直接收物业所在区域版块商务活动活跃程度影响。在虹桥开发区作为上海唯一经济开发区时，龙柏高级公寓成为用户首选，不过伴随浦东开发推进和淮海路、南京路等黄金商务圈形成，商务活动中心逐步东移，这一点在浦东雅诗阁和黄浦区威斯汀公寓良好出租形式中得到了充足反应。四、上海酒店式公寓物业特征（一）经营管理物业灵魂良好物业管理服务和设施水平，是酒店式服务公寓另一优势，提供“酒店式服务”是服务式公寓经营要诀。服务式公寓租期相对酒店用户而言比较长，所以在服务内容上无须完全照搬“酒店服务”标准，在部分服务内容和配套设施方面需要合适进行调整，使其更含有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好配套服务和设施是保持长久生命力关键，在部分酒店式公寓以此作为物业灵魂，成为在市场上长久制胜法宝。通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件关键指物业配套设施，包含房间套内设施和公共设施。1.房间内设施以家俱设备为主，其中：厨房和卫生间设施和空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等设备品牌和质量是关键。2.公共部位设施以会所设备为主。大多数中高级酒店式公寓全部拥有自己独立功效齐全会所，通常包含：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功效室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等；商业设施：商务中心、超市、美容美发厅等；其它设施：公寓大堂等。软件关键指公寓服务管理水平，关键表现在以下几大内容上：（1）家政服务：日常房间清洁、干湿洗衣服务；（2）安全服务：二十四小时保安、二十四小时客房服务；（3）交通服务：机场接送、出租车预定、停车设施；（4）其它服务：小区聚会、幼儿看护。依据物业管理和配套设施质量和品质，现在市场上物业能够分为高、中、低不一样档次。（1）高级物业以品牌和服务取胜。如盛捷、雅诗阁、嘉里公寓、上海商城等代表了上海顶级酒店公寓，号称5星级酒店公寓，能够依靠本身其它物业整体效应，在市场上起到主导地位，房价也向5星级酒店看齐（见下表）。在硬件设施上为用户提供豪华、舒适、齐全家俱设备和公共活动场所，在软件服务上进行以“用户需求”为中心管家式服务。住客绝大部分是沪上跨国企业中高层外籍管理者。高级酒店式公寓月均租价情况表名称地址户型面积 月租 元月均 月/上海芝大厦徐汇区衡山路41号1-1850235.29嘉里公寓南京西路/铜仁路3-218040000222.22上海商城静安区陕西北路288号单间25345000177.86骏豪国际静安区南京西路陕西路2281-1541222.22（2）中等物业含有相对完善硬件设施，配套比较齐全，不过在服务内容和质量上稍逊一筹，处于发明品牌时期。她们是市场主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人需求。这类物业，长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。（3）低级物业现在市场上部分物业档次难以提升，除了硬件设施不尽完善以外，服务水平低下是另一关键原因。经过服务细微之处，即可见整个物业管理水平一斑。比如在雅诗阁集团服务中，有一张专门为国际用户提供“成功生活在国外处方”（Recipe for SuccessYour Partner For Living Abroad）,里面列举了怎样帮助用户立即熟悉和适应在国外陌生环境，使首次来到异国她乡住户感受到类似家人关心和照料。类似细节不胜枚举，小小卡片折射出“以用户为中心”服务品质。怎样充足借鉴国际化经营模式和理念，发明出独具特色管理模式，是提升酒店式公寓品质和档次关键手段。假如说“经营管理理念”是酒店式公寓灵魂话，一个经营理念完善公寓，提供给用户不仅仅是一个“安身场所”，同时还是“安心家园”和“居家气氛”。（二）物业规模物业品质集约表现上海现在市场上比较活跃酒店式服务公寓中，楼盘规模大致能够分为四个档次（见下表）。其中拥有单元数在50250套中等规模楼盘，在市场上占68%。其中少于49套小型楼盘大多为一个大型楼盘中一部分，或是老建筑改造。而单元数量在300套左右大型楼盘，大多为新建高层公寓，如：上海盛捷、希尔福公寓、香港广场世纪阁和爱丽轩等。大型楼盘在淮海中路新天地周围分布密度比较高，依靠淮海中路高级商务区，出租率和租金水平全部比较高。 上海酒店式公寓规模比率表楼盘规模单元数量楼盘数量（个）百分比小型小于49套91918.76%中小型50-149套193939.57%大中型150-249套142929.16%大型250套以上61312.51%累计4900新建酒店式公寓，通常应在120个单元以上，这么比较有利于会所等公用设施充足使用，便于形成服务规模效应，对于产品在市场上扩大影响、提升竞争力比较有保障。单元数量过少，即使也能够发明出独具特色产品，不过难以成为市场主流。超出300个单元属于超大型物业，对服务品质控制和提升上会有更多要求。物业规模确实定应该以各方面品质集约表现为依据。（三）房 型酒店式公寓房型比较多样化，房型面积也从40平方米到400平方米不等。其中二房和三房是在市场上最受欢迎，占到80%市场份额。（见下表） 上海酒店式公寓面积比率表房型最小面积（/套）最大面积（/套）平均面积（/套）市场份额（%）一房4614081.0812二房70230123.4838三房116333189.4942四房以上（包含复式）17610242808（1）一房房型建筑面积在60100/套之间，占总数74%。其中小于60大多为单间形式，类似于酒店标准房间，适合短期在沪停留用户一人居住。在房型设计上，一房一厅更富有家居气氛，不管起居室是独立还是半独立，全部颇受市场欢迎。一房中厨房和卫生间相对面积比较小，便于整套单元面积控制。（2）两房房型建筑面积在100160/套之间，占总数75%。其中100130/套最多，占总数46%。不一样两房房型中，在厅和卫生间数量上，造成了不一样面积差距。小于100大多为“两房一厅一卫”形式。大多数两房全部会拥有两个卫生间。比较经典两房房型形式，其中较大一个为“两房加书房”设计，和这类似还有“两房加工人房”形式。两房比较适合中长久小规模家庭使用。（3）三房房型三房房型面积跨度比较大，在140180/套之间小三房，占总数35%；大于220/套大三房，占总数27%。通常长久驻沪（三个月以上）外籍人士全部会为完整“家庭型”，通常拥有孩子家庭会考虑租用三房。书房和工人房通常也是三房中关键功效之一。（4）四房房型四房（包含复式等）房型因单元面积比较大（约300），单套月租金相对比较高（通常为4000元/）,在整个市场上只占8%左右份额，不过仍然有楼盘以这种房型作为关键房源，来锁定有这种专门需求用户。经典四房房型配有专门工人房和工人进户门。总体而言，房型设计不是影响酒店式公寓成功是否最关键要素，不过有几方面原因需要在设计中充足考虑：功效齐全：从用户需求出发，卧室、起居室、厨房和卫生间缺一不可；空间布局合理：各房间之间联络组织紧凑、使用方便；起居室面积要大（20平方米以上）：适应好友聚会、家人沟通要求；厨房卫生间设施齐全，两房以上厨房面积不能太小；两房以上房型，最少要设计两个卫生间；主卧面积通常不低于20。酒店式公寓房型设计难以形成独到之处，不管是衡山路41号还是盛捷、雅诗阁系列，其房型设计全部是中规中矩，甚至在住宅设计中不被接收“暗卫”或“暗厨”，在这里得到了一定程度宽容。房间中内部装饰和家俱配置是愈加能提升附加值地方。五、上海酒店式公寓用户分析（一）关键客源上海酒店式公寓需求用户市场，是以来自境内外、金字塔顶端、含有高端住宅消费能力消费者组成，作为中国金融贸易中心，国际化商务活动往来频繁使越来越多境外机构雨后春笋般地快速“抢滩”上海，但出于资金成本有效控制考虑。这些企业越来越多倾向于租赁市中心区位优越、交通方便、价格仅为酒店房租七八分之一酒店式公寓，这么，既能享受方便、舒适服务，又能节省开销，企业亦乐于接收。和此同时，大量外籍经营管理者和专业人士也拥入申城，优厚津贴补助使大量驻沪外籍人士均乐于租用豪华完善并能提供短期居住场所。租用对象大致可分为两部分，一部分是在沪工作外籍人士及海外归国人士，她们不会在上海长久居住，但会在某一阶段在此地生活，而优厚津贴补助使这批人员乐于租用豪华完善并能提供中短期居住场所。租赁酒店式公寓外籍人士以日韩和欧美地域人士为多，东南亚地域其次。另一部分是港台地域经营管理者和非当地高级商务人士，她们对表现本身价值，显示身份，满足自我需求“酒店式公寓”趋之若鹜。在上海，外籍人员在企业中大多被聘为高级管理人员，中高级教授、技术教授占80以上。她们关键担任各外商投资企业总经理、总裁、总监、CEO，和财务、会计师、工程技术、IT技术人员，和部分国外企业办事处首席代表、代理人等。她们每个月全部有很高住房补助，是酒店式服务公寓最关键用户。现在酒店式服务公寓租客能够划分为短租用户和长租用户。（1）短租用户：租期从一天到三个月不等；这类用户多数是来沪参与一些会议或其它商务活动，或是因为短期企业业务需要。从用户角度出发，采取短租形式比较灵活，而且和酒店相比，租金要廉价很多。短期用户通常以一房或两房为关键租用对象。（2）长租用户：大多为在沪跨国企业中高级管理人员和部分领馆人员，她们在上海工作时间较长，通常带有家眷，所以在面积上均要求比较大部分。租期通常为三个月以上，租约通常以六个月或十二个月周期进行续签。上海市外经贸委资料显示，全市新批外商投资企业，比上年同期增加。世界财富500强企业中已半数以上跨国企业在上海投资。很多跨国企业将自己中国总部甚至亚太总部设在这里。中国已正式加入WTO，上海已成为无数跨国企业倍加青睐城市，国际商务活动估计在长久内将保持稳定增加，需要中长久留沪外籍工作人员数字也将随之增加。在相当长一段时期内，这些人士则是酒店式公寓关键目标用户群体，形成了酒店式公寓发展巨大市场空间。对现在全市各等级酒店公寓进行用户资料分析，外籍人士住房预算在$15002500占据市场39%，$25003500占据34%，$3500 4000占据20%，$4000以上占据7%。（见下表）（二）需求分析在此依据酒店式公寓档次分类讨论各细分市场关键客源情况。酒店式公寓需求细分表类别出租价格（/ 月）客源情况1低级市场10-20较小港台企业管理者，外省驻沪企业人员2中等市场20-25外资企业高级白领，中国驻沪企业领导阶层。关键为中短期居住市场3中高级市场30外资企业，跨国企业驻沪人员，以欧洲和美洲居多），她们大多为高层管理人员，享受很高住房补助消费能力极强；还有中国著名企业驻沪人员，大多为企业决议者和领导者，享受良好福利待遇。她们因为工作时间非长久和永久性，选择较高级酒店式公寓作落脚点。酒店式公寓客源组成表档次项目名称客源组成中高级华山公寓外籍人士99归国华侨1浦东雅诗阁外籍人士60港台人士30内地人士10中等温莎公寓欧美人士60亚洲人士40新黄浦公寓外籍人士80中国人士20中低级鸿发苑港台人士60中国人士40六、上海酒店式公寓市场估计中国加入WTO，上海将发展成为中国经济中心，伴随向国际化城市步伐前进，上海和国际上交流会愈加深入，更多中国外高级商务人士未来到上海，这正是酒店式服务公寓最关键市场发展空间。在市中心黄金地段、含有高品质管理体系、服务设施完备物业，将是以后5中最受欢迎产品。区域板块商务活动发展有潜力地方，也正是酒店式公寓立即活跃地方。估计以后一到两年里，酒店式公寓市场总体呈旺盛局面，租金水平稳中有升。以后，市场将会愈加走向细分，明确市场定位能够发明出更具个性化和特色产品。上海成功取得了世博会举行权，同时也带来了酒店式公寓得天独厚市场发展契机。遵照以往市场发展规律，是为了寻求以后愈加好发展契机。（一）总体上，展现稳步增加态势上海已经提出建设四个中心目标，这四个中心建设，离不开中国外亲密合作。未来几年，必将有更多跨国企业、外资企业进入中国，其“大中国区”，“亚太区” 总部大全部会落户在上海，另外中国含有一定实力中国企业也将进军上海。大量商务人士涌入，是酒店式公寓强有力市场支持力量，小陆家嘴、南京西路、淮海路等中央商务区深入建设，为市场提供足够酒店式公寓产品。总体来说，整个酒店式公寓市场将展现稳步发展趋势。（二）竞争风险增强 1. 面临小户型项目竞争酒店式公寓市场好坏，取决于周围商务人士多少。假如说现在CBD和周围地域受到众多利好还能支撑足够用户源话，那么，很多投资型小户型项目逐步成势，无疑会和酒店式公寓争抢买家。据了解，现在CBD和周围地域，小户型项目大量存在，而且还有不停上升趋势，小户型公寓和酒店式公寓相比有很多相同之处，比如，户型规模小，全部适合于投资，但小户型因为总价低，便于出手优势受到了买房人青睐，而酒店式公寓会因为它高昂物业管理费和酒店管理成本失去相当一部分投资型买家。2.面对酒店价格竞争和投资型项目相比，传统酒店价格也将在很短时间内走低，部分酒店折扣价已经突破六折，酒店之间竞争已经开始，还将有相当数量酒店进入低价竞争行列，价格竞争势必会趋于白热化。到时，酒店式公寓将陷于投资型项目和酒店之间，最终出现“有价无市”尴尬局面。3.服务、品牌成为竞争关键在硬件条件差不多情况下，服务成为关键原因。市场上有部分物业，即使其设备陈旧，但其租价全部高于周围新建酒店，一直是一个身份象征，服务和管理在其中起了决定作用，酒店式公寓优势也在于此。未来酒店式公寓将愈加重视服务，重视增加服务文化内涵，着重致力增强用户熟悉和认同感。酒店式公寓服务将关键向属地化、国际化和人性化方向发展。另外，酒店式公寓本身特点决定了其发展趋势不会只局限在一个地域，上海酒店式服务公寓将会走向全国连锁经营，甚至和世界酒店经营管理集体接轨、联盟。所以酒店式公寓经营管理肯定需要由国际酒店管理企业统一管理，走向跨国连锁经营。尤其是新建产权式酒店公寓，优质物业管理企业能够带来广泛客源，同时统一经营方法使各业主经济利益捆绑在一一起，有利于保持物业整体租价，使投资者有稳定投资利润。（三）开发投资风险提醒 A.预期租金回报看低,部分投资客分流.经过前几年大规模酒店式公寓投放,巨大产品上市量左右着区域市场租赁价格;尤其是在交付使用后,同一地点出租供给量骤然增大,很多买家出租套现投资行为愈演愈烈,部分急于求成出租者会降低租金,从而造成投资回报率下降和投资回收期延长.这种现象不可避免地降低了投资意愿; B.产品实用性低,市场幻认为到纠正.不少开发商急功近利,使得部分酒店式公寓设计不尽如人意.即便是现在推出部分项目,也有部分是利用现成地块中边角料设计而成,朝向,走道等全部存在部分问题,也无法满足酒店式公寓住户特定需求:如缺乏洗衣,送餐等服务空间等.同时,市场上出现很多项目是过去烂尾楼改造项目,产品设计缺乏经济实用性,房型布局散乱,户内消极空间数量,公共面积分摊过多,对于不一样层次居住者及其生活习惯,居室套型设计缺乏灵活分隔,产品去化存在一定问题. C.忽略运行管理,影响需求信心.在酒店式公寓后期运行中,酒店物业管理企业品牌及其提供服务将直接影响出租率和出租价格.对于开发商而言,能否聘用著名星级酒店直接管理或有酒店背景物业企业进行管理,从而提供高品质酒店专业服务将直接关系到是否能确保酒店式公寓收益情况.不过,对于绝大多数著名酒店公寓管理企业而言,通常并不请来管理完全销售型酒店公寓物业.相反,对于绝大多数开发商而言,通常全部是以销售物业获取资金为目标.二者之间矛盾,必需引发开发商关注. D.返租风险问题.作为一个偏重于投资房地产物业,众多开发商为了立即回收资金,在市场上出现越来越多以返租模式进行销售酒店式公寓物业.在此必需指出是,首先,返租以后对投资者承诺投资回报,最终起源于酒店公寓项目标出租价格和出租率,一旦项目无法实现正常经营收益,开发商将要负担承诺租金,所以面临较高违约风险;其次,投资者对于返租存在多种风险已经有了比较清楚认识,所以会要求开发商提供较为完备担保机制和退出机制,一旦开发商没有完备担保和退出机制设计,以投资回报吸引投资者目标将难以实现,必将对项目整体运作产生较高市场风险.新产品上市，无疑会对市场上其它物业形成不一样程度冲击。部分缺乏产品特色，经营管理通常物业，将会很轻易被市场所淘汰。具体反应在空置率提升、租金水平下降等方面。连续长久生命力是酒店式公寓在市场上法宝，这也是“出售型物业”和“出租型物业”关键区分之处。北京酒店式公寓一、北京酒店式公寓概况据不完全统计，现在北京房地产市场中含有代表性酒店式公寓项目有30个左右，关键分布在CBD、中关村、长安街、亚运村和望京板块。其中CBD共有酒店式公寓7个，占总体市场28；中关村5个，占总体市场20；长安街8个，占32；亚运村2个，占8；望京3个，占12。总供给套数11960套，各板块供给量及所占市场份额以下图所表示：