房地产经济学课程设计--房地产项目前期策划.doc

房地产经济学课 程 设 计设计题目：武汉市房地产项目前期策划 2016年 1月 课程设计说明书1设计题目某房地产项目前期策划2设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生综合运用房地产经济学的相关理论和模型，对某个房地产开发项目的可行性从理论上进行论证。使学生具备进行房地产项目可行性分析的基本能力。3任务3.1 任务要求：充分利用所学知识独立完成项目的前期策划，内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目（项目相关数据由学生自己确定，并予以说明出处）的可行性分析。根据假定的资料数据设计若干种开发方案，综合运用“房地产经济学”所学的各种知识和方法，对各种方案进行理论上的可行性论证。4时间安排本次课程设计安排在2014-2015年第二学期第17周进行。5设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目（项目由学生自己确定）的可行性分析。根据假定的资料数据设计若干种开发方案，综合运用“房地产经济学”所学的各种知识和方法，对各种方案进行理论上的可行性论证。5.1至少设计2种开发方案进行比选；5.2各种方案应包括以下内容：地方房地产市场概况；某区域房地产概况；某区域潜在市场分析；某房地产项目目标客户群分析；投资估算；某房地产项目建议（规划建议、户型及面积设计建议、价格建议）。 5.3在市场分析过程中要运用相关模型来阐述。课程设计最终成果以报告或论文形式呈现，报告（论文）原则上不少于3000字。课程设计报告（论文）应包括任务书、摘要（约200字左右）和关键词（一般为35个）、目录、正文、参考文献、附表（若有必要）等内容（装订顺序与此相同）。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1钱瑛瑛主编，房地产经济学，同济大学出版社，2008年2林曾杰等编，房地产经济学，中国建筑工业出版社，2004年3黄有亮等编，工程经济学，东南大学出版社，2002年4李南主编，工程经济学，北京：科学出版社，2000年32【摘要】房地产业是我国国民经济发展的支柱产业。近年来，全国的房地产一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。武汉现在正处于快速发展时期，其部分地区的房地产市场正在崛起。本篇文章以硚口区和黄陂区两大新兴房地产市场区域入手，用两个不同项目的前期策划进行对比，由此对这两个区域进行了全面的剖析。【关键词】武汉 房地产项目 前期策划目 录1、房地产市场调查与分析61.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析61.1.1土地政策61.1.2金融政策61.1.3政策环境与经济形势61.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析71.2.1武汉市房地产发展的基本影响因素71.2.2武汉市2014年房地产市场运行情况分析91.2.3武汉市房地产未来走势分析152、 方案设计152.1方案一 赛达国际项目151、古田片区市场分析161.1 片区简介161.2 片区经济发展171.3 区域配套设施171.4 区域交通网络18小 结182、竞争项目调查与分析193、目标客户群分析204、SWOT分析205、投资估算226、项目建议246.1 规划建议246.2 户型及面积设计建议246.3 项目价格建议242.2 方案二 汉口湖畔项目251、黄陂区市场分析261.1 区域简介261.2 区域土地资源状况261.3 区域经济发展状况261.4 区域交通状况27小 结272、竞争项目调查分析283、目标客户群分析294、 SWOT分析295、投资估算306、项目建议306.1 项目定位建议306.2 户型、面积定位306.3 项目价格建议303、总结314、主要参考资料311、房地产市场调查与分析1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析1.1.1土地政策 我国依法实行国有土地有偿使用制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，并且明确指出对耕地实行特殊保护，因此开发商只能在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内进行开发，并对开发的土地只拥有使用权没有所有权，并且需对开发的土地交纳租金。国家土地政策规定的土地价格的高低直接影响到房地产的开发成本。政府实行高地价政策即放开对地价的管制，甚至采取某些措施引导地价上涨；政府实行低地价政策是政府采取各种手段抑制地价上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞，这些都会给房地产产业带来波动性的影响。1.1.2金融政策 一般来说，房地产开发资金需求量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的。通常需要采用外界资金，如：向银行贷款或预售。这时金融政策的作用就突显出来。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨，而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房产，这对房地产开发是很不利的。另外，政府实行的货币政策，对于直接影响开发商和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时，银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。1.1.3政策环境与经济形势房地产开发与由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制，在我国尤其需要关注。经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，房地产产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反应并进行调整是相当迟钝的，短时期内很难变化或找到其他替代者，从而使开发商陷入困境，房地产市场出现混乱。1.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析1.2.1武汉市房地产发展的基本影响因素1.2.1.1自然条件 武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域，形成“两江、四岸、三镇”空间布局。全市土地面积8467.1平方公里，其中水域面积为2143.6平方公里，水域占土地总面积的1/4，地形上是北高南低，以小丘陵与河湖冲击平原为主，北部为山地丘陵，其余均属于平坦的江汉平原，河道纵横，湖泊众多。1.2.1.2 行政区划 武汉市下辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山七个区域；汉南。东西湖两个郊区；蔡甸、江夏、黄陂、新洲新型城区，共十三个区县级单位。1.2.1.3人口分布 同第五次全国人口普查相比，全市常住人口中，0-14岁的人口为976947人，占总人口的9.98%；15-64岁的人口为8013317人，占总人口的81.89%；65岁及以上的人口为795128人，占总人口的8.13%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了8.43个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.14个百分点，则武汉市已跨入老年社会。但以15-64岁人口的比重上升了7.29个百分点，构成了对新增商品房需求的主力人群。且受教育程度，相较于第五次人口普查，每10万人中具有大学文化程度的由12290人上升为25191人；具有高中文化程度的由20707人上升为21782人；具有初中文化程度的由32892人上升为32977人；具有小学文化程度的由23314下降为13254人。全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为224328人，文盲率由第五次全国人口普查时的5.05%下降为2.29%，下降了2.76个百分点。由此可以看出，近几十年来，武汉市的教育水平发展迅速，居民受教育程度逐步提高，日渐与之中心城市地位，和具有众多的教育资源相吻合，同时，还在保持此势头增长，也可以反映出两方面的问题：第一，居民受教育水平的提高将引起城市发展速度的增加，最终导致居民收入的增加，即对住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高将引起思想认识的提高，一方面对教育的重视程度会增加，购房时会有相应的考虑，另一方面，会增加其购房指导思想理性方面的因素，相应要求开发商开发项目尤其是中高档项目时应考虑到其消费者的成熟度。最后，来看一下具体的人口分布表全市常住人口地区分布如下： 由表可以看出，武汉市内各区县人口分布不均匀。之前成立的七个区域为武汉市经济密集，社会活动频繁的地区。1.2.1.4基本城市要素基础设施网络 公路交通 目前已建成或在建的四条环线，与环线交插的十条放射线道路构成了公路交通的主要部分，其中过江部分分别由长江、汉江上各五座大桥、三条规划中的过江隧道组成。京珠、沪蓉等多条国道高速公路则承担着对外连接任务。 铁路交通 京广、京九、武大、汉丹等多条铁路干线也在武汉交汇，长江一桥上交汇的四条铁路线将前往白沙洲大桥，将使武汉的交通更加畅通。且现在已建成的轻轨一号线和地铁二号线更是舒缓了武汉的交通的状况。 空运交通 武汉天河机场是华中地区重要的航空港。 水路交通 长江、汉江河道航运承担了武汉市的主要水路运输任务，尤其是长江河道还是连接西南到长江三角洲地区的重要枢纽。分析小结： 基于上述武汉市城市硬件方面的情况，武汉市因地制宜的制定了相关的规划与政策，都将对城市各方面的发展也包括房地产市场的格局及发展带来一定的影响。 同时，武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京、东至上海、南达广州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陆、空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。已有的成绩势必引起多方的关注，形成资金、人力等多种资源的流入繁荣市场的同时，也形成了激烈竞争的局面。1.2.2武汉市2014年房地产市场运行情况分析1.2.2.1房地产开发投资情况 2014年，房地产开发完成投资为2103.17亿元，同比增长25.2；房屋施工面积为5961.06万平方米，同比增长17.6；房屋竣工面积为1064.06万平方米，同比增长15.7；全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米,同比减6.11，成交套数130963套，同比减少7.16。其中，商品住房销售面；积为1085.34万平方米，同比减少6.39，占商品房总销售面积的 80.88，成交套数为108192套，同比减少4.32；全市商品房销售均价为6878.23元/平方米，同比上4.83；其中，商品住房销售均价为6414.72元/平方米，同比上涨3.72。1.2.2.2房屋开发建设情况 2014年1-9月武汉市房屋施工面积为6773万，同比上涨23%，增幅回落2个百分点；武汉市房屋竣工面 积为434万，是连续13年来的最低值，同比上涨8.1%，不2014年供销两旺的楼市相比，房屋的竣工速度较为缓慢，武汉作为中部地区的主要城市之一，2014年1-9月武汉市房屋新开工面积为1752万，同比下滑7%；新开工量在2010年-2013年的高企后， 出现下滑态势，伴随着库存量的快速去化，未来一年内市场供应量将受影响而缩减 这几年来经济发展较好，从大的方面来讲地区生产总值连续突破3000、4000、5000亿元，2010年达到5515.76亿元，较上年增加945亿元，增长14.7% ，在15个副省级城市中排名保持第五，据统计，2010年，全市主要经济数据全线“飘红”：规模以上工业总产值6424.59亿元，增长28.4%；全社会固定资产投资3753.17亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额2523.2亿元，增长19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%，预计今年年GDP可达到6259.51亿元。武汉市这几年的GDP一直在保持着快速增长的态势，但其中有很大的一部分是占在房地产这一块，这几年，政府每年都买了不少的地，可是，武汉的地是有限的，所以武汉市不可能一直大量依靠地土这一块来发展经济的，现在，政府对地土的依赖性还是很强，并且会在一定的时间内还会相当依赖地土来发展经济的，所以，在以后的几年里，武汉的经济还会以快速发展的态势向前发展，但是好景不会太长，而且最终政府不会过份的依赖地土来发展经济而转向工业甚至是其它服务业。武汉市虽然经济发展较快，可是在全国重多大城市中，武汉的人均收入是偏低的，众所周知，武汉人均工资在全国的重多城市中排名很低的，所以，武汉经济虽是在较快的发展着，可是人均收入增长并不太快！1.2.2.3 土地有形市场成交情况 2014年，全市土地市场（含中心城区、新城区及开发区）累计成交土地583宗，面积3373.76公顷（合50606亩），同比增长5.1%；规划建筑面积7850.87万平方米，同比增长35.9%；成交金额964.59亿元，同比增长56.6%。全市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷（合22381亩），同比增长43.8%；规划建筑面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。1.2.2.4 房屋销售情况u 武汉74个城中村改造目前已经过卉，地出让节奏亦随之放缓，未来两年旧城改造将成为主流 u1.武汉市74个“城中村”改造项 目，2年内完成整村地征收，3年内完成整村还建房建设。 计划拆迁房屋总面积4868万平 方米，觃划还建房建设总面积2145万平方米。 已拆迁房屋面积3534万平方米， 占总量的73%，还建房开巟面 积1487万平方米，占总量的 69%，完巟面积684万平方米。 其中，36个城中村已完成整村拆除。 2.2014年武汉全市处于供大于求态势，成交态势企稳向好，存销 比回落，未来仌有价栺上涨空间。2014年全市供应量2157万方，同比增幅24%；成交1798万方，较去年同期增长13%，供求比1.2，全市呈现供大亍求局面； u 2014年全市存量1637万方，同比增幅28%，去化周期约8个月；市场处于库存时代 u 2014年全市成交均价约7726元/，同比增长9%；未来仍有价栺上涨空间，平均复合增长率在6%左右1.2.2.5 房屋交易价格情况2014年全市供应量2157万方，同比增幅24%；成交1798万方，较去年同期增长13%，供求比1.2，全市 呈现供大于求局面；而中心城区供求比1.23，近三年成交量稳定增长，占全市份额64%左右2014年全市成交均价约7726元/，同比增长9%；中心城区均价9030元/，同比增幅8%；未来仍有价值上涨空间，平均复合增长率在6%左右，未来成交均价将持续走高，且非中心城区价栺增幅更大 1.2.2.6 房地产金融情况 2012年，全市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。其中：住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元;个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元;保障性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。 2012年，全市个人住房公积金贷款余额372.89 亿元，同比增长 48.55 %。全年新增个人住房公积金贷款 155.99 亿元，其中用于支持购买商品住房贷款139.11 亿元，经济适用住房贷款1.97 亿元，存量住房贷款14.65 亿元。全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款 0.6 亿元。1.2.2.7 2012年武汉市商品房市场运行特征1.2.2.7.1 武汉市国民经济发展状况l 新形势下预期的市场集中度加强局面已然呈现2014年武汉主要城区商品房销售釐额1316亿，同比上升10%，而前 十强销售釐额为430亿，同比上升13%，十强的门槛由25亿提升到了28亿，丏市场占有率由31%上涨到33%。 l 深耕武汉多年的十强房企如万科、福星2014年业绩维稳，恒大、万达无缘十强，保利以75.51亿元的销售釐额夺叏首席 ，联投置业也表现抢眼，主要在于其区域深耕。 l 2014年武汉市单项目成交釐额前十门槛约14亿元，同比小幅下滑，十强项目基本全部为全国性房企戒本实力房企开収 楼盘，各类型项目均有尚佳的表现。 l 华侨城和复地东湖国际一直为强烈推荐楼盘，品质叐到客户认可，其凭借地段、产品优势及高性价比叏得全年成交釐额 排名前二的位置，碧桂园生态城14年屡次表现优异，项目未来价值已被客户认可。 1.2.2.7.3 市场结构逐步优化1、中小户型商品住房为市场销售主体。2014年，武汉市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的80.69%，较去年增加了3个百分点。其中90平方米以下占比最大，占比为42.19%;90-120平方米占比达38.5%;120-140平方米占比为12.4%;140平方米以上占比为6.91%。2、7000-10000元/平方米商品住房销量占比加大。从各价格段销售情况看，在全市商品住房销售中，7000-10000元/平方米销售套数占总销量的31.83%，占比较去年增加4.84%;7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的61.91%，占比较去年下滑2.1%;10000元/平方米以上销售套数占总销量的6.26%，占比较去年下滑2.74%。这说明在市场销售回暖的大背景下，在低价“刚需”得到快速释放的情况下，商品住宅的销售主导品种有向较高价位的商品住宅迁徙的趋势。1.2.3 武汉市房地产未来走势分析1.2.3.1 房地产宏观政策整体趋稳。一是政策层面。2015年，武汉市将继续坚定不移地执行现行各项调控政策，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，保障土地供应，落实保障性住房建设任务，继续严格实施各项调控措施，坚决抑制投资投机性购房需求，切实稳定市场预期。二是宏观经济层面。2014年，宏观经济将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，按照稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，房地产市场仍将保持良好的发展氛围。1.2.3.2 供求关系将继续保持在合理水平。从供求关系来看， 2013年武汉市商品住房供销比达1.46：1，2014年供销比为1.11:1，市场整体仍呈现供大于求的局面。2015年，全国房地产宏观调控政策总基调不变，市场预期逐步趋稳，加之新开工面积和土地供应等指标保持回升，武汉市房地产市场供求关系仍将保持在合理范围。从商品住房实际可售规模来看，按照目前月均销量11000套测算，武汉市可售房源消化时间大约需要8-9个月，商品住房库存量较为合理。1.2.3.3 住房价格趋于平稳。2014年，武汉市将继续保持现行各项政策的连续性和稳定性,努力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，同时也确保保障性住房的有效供给，都将对稳定住房价格起到积极作用。另外，由于2013年武汉市土地成交面积较去年增幅明显，同比增长43.8%，且住房新开工面积较2012年明显好转，市场供应整体形势好于去年，尤其是城中村改造力度加大，中心城区市场供应将有所改善。总的来看，在调控政策总体偏紧的情况下，市场预期不会出现明显变化，开发企业在楼盘定价上也会更趋理性，住房价格将保持平稳。由此可以推出两个方案。2、 方案设计2.1方案一 赛达国际项目 本项目位于武汉市硚口区古田二路，地处古田片区商业中心，福源商业街、中百仓储等近在咫尺。赛达国际项目占地约6万方，总建筑面积约13万方。地理位置如下：项目基本信息：项目类型：住宅项目位置：武汉市硚口区古田二路建筑结构：框架剪力墙建筑类型：高层车位：791个占地面积 / 建筑面积：33359.42平方米 / 132139.53平方米绿化率 / 容积率：30% / 3.5装修标准：毛坯1、古田片区市场分析1.1 片区简介 古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位子位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部。古田地区位于硚口区的西部，属汉口典型的工业区。早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和。作为硚口西部旧城改造的重点，随着区域内轨道2号线的建成，汉西建材市场的进一步扩张，周边环境和配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成。不过从古田一路到古田五路，绵绵数公里，仍是一片旧房子，罗家墩、陈家墩等小区在内，经济较落后的长丰乡也在区域内，不少重工业工厂云集与此，区域生活环境还待改善。1.2 片区经济发展古田片区现在处于旧城改造的新时期，具有很大的升值空间。1.2.1 古田地处汉正街都市工业园旁，居住环境宜居度低，环境印象不高，区域分扣以长丰村原居民和工业园工作人员为主。1.2.2 周边居民区大致分为三个层次：较早期商品房、单位福利房、近两年升级产品。1.2.3 大多数居住社区定位中低端，缺乏高品质居住社区。1.3 区域配套设施教育： 古田小学、武汉四中、十一中、十七中、四十三中、军事经济学院、警官干部学院、市公安管理干部学院医疗: 武汉市第十医院、中联大药房、康欣大药房购物： 麦德龙、中百仓储、易初莲花、新世纪连锁超市娱乐： 酒吧、网吧、游泳池、台球室、咖啡屋(主要集中在生活村)金融： 工商银行、市商业银行、建设银行、中国银行、中国邮政餐饮： 麦当劳、艳阳天、红玫瑰火锅城、江胖子火锅城等休闲： 东风公园、江滩三期交通： 12条以上的公交车线路、3条巴士线路、轻轨1号线可见区域内的基本设施已经成形，但中高档餐饮及休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体文化水平不高有一定关系。随着本地块周边的小区吸引了大量优秀客户，相信以后在这些方面应能得到明显改善。1.4 区域交通网络 古田片交通便利，20多辆公交车辆联通片区和武汉三镇，更有轻轨已经通车，与市中心的联系快捷，乘车到汉口商业中心武汉广场仅需20分钟，到江汉路商业步行街亦只需半小时左右。一线：解放大道快车道解放大道作为武汉最长最宽的一条快车道，从桥口西边的工农路一直延伸到江岸的张公堤，沿线30多条公交线路，路网交通发达。一线：轻轨联通古田和汉口中心区轨道交通一号线已建成，分别向东、西两头延伸。西段从宗关站开始到东吴大道终点，沿线设汉西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站，在古田布置一号线车辆段，线路长11.26公里;东段从黄浦路向东延伸，沿解放大道至堤角站终点。二线：南泥湾大道联通古田和CBD早在2004年，王家墩中央商务区(CBD)对外交通主“动脉”南泥湾大道开始动工，到现在，南泥湾大道已通车。南泥湾大道东起汉西路，西接解放大道额头湾，与古田四路、古田三路、古田二路、古田一路相贯通。走向大体上位于解放大道、长丰大道之间。小 结古田地区是硚口居住集中区域，住宅开发的扎堆，市政规划利好刺激，未来发展潜力巨大。按照硚口区域政府规划，古田板块将成为硚口楼市主体，使古田拥有更广阔的发展空间。由于企业的改制、拆迁后，老厂地块非常适合房地产开发，其他老城区却由于周边复杂环境的影响，开发或多或少面临噪音、采光、建筑密度等困扰。在古田片区，由于多位大型工厂，土地占地面积大，使项目用地面积超过百亩，为开发大规模项目提供了有力空间，也使得古田片区的开发形成了扎堆，片区环境将得到改善，更加有利于居住。 政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，旧城改造，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。2、竞争项目调查与分析项目名称：南国大武汉SOHO中民长青里赛达国际区域：硚口区硚口区硚口区建筑类别：LOFT小高层,高层高层占地面积：75000平方米47154平方米33359.42平方米开发商：武汉南国商业发展有限公司武汉中民置业武汉伟佳康城房地产开发有限公司楼盘价格：14000元/平方米10000元/平方米容积率：2.22.613.5绿化率：30%35%30%户型：一房、二房、三房两房、三房地理位置：硚口区宗关水厂站南国大武汉家装旁硚口古田四路（古田四路与南泥湾大道之间）武汉市硚口区古田二路停车场数量1800个1:1个物业管理费1.9元/平月1.5元/平米月由以上比较可以看出，要想项目在众多楼盘中异军突起，应注意以下几点：1、 以多种户型作为卖点2、 以超大型停车场作为卖点3、 设置合理物业管理费价格3、目标客户群分析 购买该区域楼盘主要是以生活和工作在古田片区周边的中高层消费人群和来武汉三镇的其他消费人群。由于硚口区属于武汉较晚开发的区域，目前的经济水平相对于汉口武昌较落后，收入水平同比一般，该消费人群普遍非常注意价格的因素。但是，2007年时，由于武汉市政府以硚口、江汉、江岸旗下的宗关、后湖、常青、二七板块为主导，将此定位为“市级城市副中心”，因此，硚口的发展开始以新兴区域为支点，从原先的单一核心商圈向多元化、多层次的商业格局发展，一派欣欣向荣，而从此开始，古田片区也开始得到了长足的发展。发展至今，古田片区的消费人群也开始有所变化。主要特征如下：1、 主力购房人群将是以以前旧房子的居民（即区内人群）为主。2、 购买以自住为目的的客户为主，投资客户不多。3、 消费人群的主要关注点还是以生活交通方便及周围的配套设施为主。4、 消费者接受的价格不宜过高。4、SWOT分析优势（Strength） 交通便利，近交通干道 古田片区的快速崛起，跟轻轨1号线有着密不可分的关系。轻轨1号线连接吴家山和堤角，横跨整个汉口区，缩短了古田片区与市中心的距离。赛达国际距离轻轨1号线仅200米的距离，乘坐轻轨相当方便。2012年度，地铁2号线开通后，与轻轨1号线在循礼门站设置了换乘点，可前往武昌各大商圈，畅通无阻。赛达国际在轨道交通上占据极大的优势。 从公交方面来看，项目位于解放大道辛家地与解放大道古田二路双站之间，由于这两站间距较短，线路相同，无论业主前往哪一个车站都没有较大差别。经过项目的共有14条公交线路，线路丰富，通往武汉三镇都非常方便。项目紧邻的解放大道，驾车前往中心区比较方便，通过古田二路也可以直接上三环。不过在解放大道上，古田四路及宗关是两大十字路口，在上下班高峰期极易发生拥堵，吴家山方向由于高架桥维修，车辆拥挤，近乎全天拥堵，相比起来，公共交通比自驾更为方便。 周边配套丰富，社区商业成主力 小区大门的旁边就是辛家地小学的侧门，韩家墩小学、武汉四中位于汉西一路，距离项目仅4站路，武汉重点中学二中，乘坐轻轨也可以直达。医疗配套上，武汉普爱医院属于三甲医院，位于古田三路，步行15分即可到达。乘坐轻轨1号线15分钟左右可以直达江汉路商圈和武广商圈，换乘地铁2号线前往武昌中南商圈、街道口商圈及光谷，均可在半小时之内到达。 古田二路与古田三路之间的商业配套，主要是由周边小区的商业体发展而成，项目斜对面就是中百仓储，步行约5分钟，非常方便，而紧邻中百仓储的是融侨锦城的商业街，由于融侨锦城入住较早，商业街已经发展成型，大部分的门店均已入住开业，包揽有服装、饮食、美容、培训等，成为周边居民逛街的首选。汉口春天的商业部分则主要入驻的是金融、通讯等商家。劣势（Weakness） 待改建工程较多，环境不太好由于古田二路曾是“旧城区”，汇集了不少工业工厂，环境是一大弊端。项目紧邻的小区，不少都是低矮破旧的老房，项目旁边的辛家地小学的大门两侧，均是工业小店，满地的油渍和垃圾。项目周边还有不少低矮的红瓦顶私房，其中靠近古田二路轻轨站还有几栋已经废弃破败的二层小楼，非常影响美观。据了解，这几处破旧老房存在已久，但是一直没有拆迁，由于距离项目较近，未来拆迁可能会对赛达国际的业主造成灰尘和噪音。 周围楼盘居住户型选择较多，难以在户型上取胜机会（Opportunity） 停车位较多，消费人群较多,且交通方便威胁（Threat） 附近竞争项目多 价格竞争激烈 整体市场供给量较大，客户对房价上涨抗性日增经分析可知，本项目的在地理位置、市场需求上有很大的优势。5、投资估算根据武汉市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地费用、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、预备费、建设期利息等投资。（1） 土地成本：土地出让地价款加上相应的拆迁补偿费、城市基础设施建设费（2） 建安工程费:按项目所在地区单位建筑造价建筑面积 按住宅规划，项目的建筑面积为132139.53m2,本项目单位建筑造价取1100元/平方米。（3） 前期工程费：一般按建安费用2.1%计取a.办证费用约占建安费用的1%b.可行性研究约占建安费用的0.1%c.勘探规划设计费约占建安费用的0.5%d.其它费用约占建安费用的0.5%（4） 基础设施配套费：供水、电、气、暖及排污、绿化、小区道路等（5） 公建配套费：幼儿园、会所、室外道路、室外绿化，约占建安费用的5%（6） 不可预见费用：以上五项费用之和的2%，即：（1+2+3+4+5）2%（7） 管理费用：（1+2+3+4+5+6）2%（8） 销售费用：销售收入1.5%（9） 总投资成本：1+2+3+4+5+6+7+8其他的不一一列举，具体费用估算如下表所示：项目投资开发成本估算序 号项 目总 价（万元）1土地成本4951.132建安工程费14535.353前期工程费305.243.1办证费用145.353.2可行性研究14.543.3勘探规划设计费72.683.4其它费用72.684基础设施配套费5805公建配套费726.776不可预见费用421.977管理费用430.418销售费用17838.849总投资成本39789.716、项目建议6.1 规划建议6.1.1 项目定位建议 由以上各种数据分析可以看出，该项目应定位在中高档商品住宅。由于古田片区现在正在进行旧城改造，土地整体性较好，可以成片开发，且消费群体数量可观，故可以将项目定位在中高端市场，迎合当地的发展。6.1.2 景观设计规划建议既然项目是以居住地为住，则周边的生活环境至关重要。因此可以做到以下几点：1、保证绿化率，增加中心绿化和节点绿化 该项目的小区建设地块方整，可以先规划处中心绿化区，再增加各分部的节点绿化，增加区内景观的层次性。2、 将休闲活动设施与景观相结合 可以在小区内设置休息区、亲子乐园等。现在大多数家庭都是以年轻人白天上班，而由其父母，也就是老年人在家照顾孩子，设置一定量的娱乐休闲区域，将天伦之乐在绿化景观中自然延伸，相当于是倡导一种新的家庭沟通方式。6.2 户型及面积设计建议 由消费者市场调查报告可知，该项目所在区域的消费群体大多数是以4口之家居多，则可以三室两厅户型为主，并上两室两厅及一室两厅户型。面积可以集中在70120。6.3 项目价格建议 从该项目的SWOT分析可知，该项目的地理位置优越，交通设施健全，出行方便，且周边的配套设施齐全，但是却存在环境问题。 此外，根据亿房网数据中心显示，古田片区楼盘均价为9254.55元/平方米，目前古田片区的新盘主要集中在古田四路以汉西一路周边，而古田二路周边目前仅有赛达国际一颗独苗。古田四路在环境和发展上相比古田二路要更有优势，紧邻汉西一路轻轨的南国大武汉soho，目前在售写字楼，均价8000元/平，预计将在3月份加推51-83平米LOFT房源，汉西一路的中民长青里在售82、86、110平米房源，82平米特价房64万一套，86、110平米均价8600元/平米。由此，该项目的价格定位不宜过高，定在8500元/平9000元/平。2.2 方案二 汉口湖畔项目 汉口湖畔项目位于武汉市盘龙城盘龙大道西侧，2.2万亩后湖湖畔，毗邻F、天下别墅群、恒达盘龙湾别墅群和华中顶级商城奥特莱斯，占尽盘龙城生态湖景资源。地理位置如下：项目基本信息：项目类型：住宅 商业项目位置：黄陂区盘龙城盘龙大道（F、天下旁）建筑结构：纯板式结构建筑类型：一期：高层 二期：高层 小高层 洋房车位：1700-1800个占地面积 / 建筑面积：300000平方米 / 600000平方米绿化率 / 容积率：35% / 一期：1.98 二期：1.37装修状况：毛坯1、黄陂区市场分析1.1 区域简介黄陂区，地处中部地区最大城市武汉市北部，区域面积2261平方公里，约占全市的1/4；人口111万，是武汉面积最大、人口最多的区。下辖19个街乡镇，611个村委会、45个社区。黄陂区是湖北省第一台乡，第二侨乡。截至2012年底，黄陂已创建了七个国家4A级景区，位列全国区县第一；荣获全国的乡村旅游示范区称号。境内三大知名文化源头汇集：盘龙城文化，木兰文化，二程文化。黄陂区坚持工商业并举，大力实施“两轮驱动“战略，现代服务业取得了长足发展。境内武汉天河国际机场已开通至巴黎、洛杉矶、东京等24条国际及地区航线。1.2 区