房地产中心市场推广方案样本.doc

常熟世茂创梦世纪营销推广方案目 录第一部分、常熟房地产市场情况及前景分析4一、项目市场背景分析5二、常熟房地产市场现实状况分析8三、常熟房地产前景展望11第二部分、常熟世茂创梦世纪目标市场分析12一、项目潜在目标市场起源及组成份析13二、项目消费群体特征分析14三、项目潜在目标消费群体组成份类15第三部分、项目产品分析18一、项目地块现实状况及未来展望19二、项目产品分析20三、项目SWOT分析23第四部分、项目定位分析25一、项目关键价值分析26二、项目整体市场形象定位29三、创梦世纪项目市场定位31第五部分、项现在期市场推广策略33一、项现在期市场推广线索34二、项现在期市场推广策略35第六部分、项目营销推广策略39一、项目营销推广标准40二、项目营销推广思绪41三、项目入市推广策略42第七部分、项目年度阶段营销推广策略44一、年度阶段营销推广策略45二、项目开盘期（9月中旬）49三、项目强销期（9月下旬1月底）49第八部分、项目媒介分析51一、媒介组合标准52二、媒介推广组合53三、媒介传输安排56第一部分、常熟房地产市场情况及前景分析受到今年上六个月房地产产业宏观调控政策、金融政策影响，常熟房地产市场容量急剧降低，市场上积压了大量高级豪宅商品房，房地产市场销售压力骤然增大，市场竞争更趋猛烈.一、项目市场背景分析近几年来，中国相续实施、系列房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导性作用，指导中国房地产产业发展，中国房地产市场步入结构调整期。尤其自今年六月新政实施和落实，有效抑制了房地产市场投机性需求，市场投资者将投资目标转向以商铺、办公等为主经营性产品，房地产住宅市场自住型消费需求成为近期房地产需求市场主力军，高性价比产品、商铺、商务写字楼成为现阶段市场焦点。1、宏观调控政策影响力显著，房地产市场步入结构盘整期多年来，国家采取系列宏观调控政策，分别从土地政策、金融政策、房地产法律法规、房地产产业税费政策等角度对房地产供给商、房地产消费者施加影响，成功抑制了中国房地产业高速增加势头。经过较长时间市场博弈，国家采取规范房地产市场、完善房地产法律法规、严厉打击房地产市场投机性投资行为、继续实施主动货币政策、主动扶持首次置业需求、引导房地产市场产品供给结构和市场消费结构等方法，有效抑制房地产业非理性、快速增加势头，市场行进平稳状态，市场步入调整、结构重组、稳恒发展时期。2、六月新政政策有效抑制了房地产市场投机性需求，高性价比商品房需求旺盛今年六月新政实施及落实，有效抑制了中国境内外游资投机性行为、非理性市场投资行为，房地产市场投机性需求容量急剧降低。中国部分城市房地产市场价格下探，市场观望气氛浓烈，房地产市场出现供过于求局面，房地产市场步入买方市场。在这种市场背景下，消费者表现更为理性，市场竞争白热化，行业规则规范化，机会和约束同时发挥作用。在这种市场形势下，房地产市场自住型消费需求成为住宅市场关键支柱，高性价比产品、低级次价位产品成为市场上关注热点，房地产供给商采取多种促销手段推售产品；部分房地产市场投资客调整其投资战略，商铺、商务办公写字楼成为其关注对象，如近阶段南京、上海房地产市场状态。3、受到房地产区域性市场特征影响，本轮宏观调控政提升了三线城市房地产市场健康、有序发展受到中国不一样地域经济发展水平不平衡影响及房地产区域性市场特征限制，不一样城市房地产产业发展水平差距显著，长三角地域新兴经济城市房地产市场大多数处于健康市场状态，如常熟房地产市场处于发展阶段，其发展前景乐观。但常熟房地产市场开发规模普遍较小，市场上供给产品功效单一、缺乏创新能力；房地产市场消费容量偏小，大多数处于二次置业阶段，市场上消费者消费心理表现成熟，对高素质、舒适型住宅市场需求前景宽广，对此，我们对世茂世纪中心有理由保持谨慎乐观。二、常熟房地产市场现实状况分析1、市场投资保持快速增加势头依据常熟统计局公布信息显示，常熟整年全市完成房地产开发投资29.60亿元，比增加57.5%，其中住宅投资23.23亿元，增加45.6%；商业营业用房4.29亿元，增加183.3%。依据常熟房地产信息网公布信息显示，今年17月份，常熟全市完成房地产投资额18.434亿元，同比增加88.6%；其中完成房地产住宅投资额12.2046亿元，同比增加42.9%；完成商业营业用房2.30亿元，增加475.0%。市场投资保持高速增加势头。2、房地产市场开发规模逐步增大，房地产开发商逐步走向成熟今年17月份，全市商品房施工面积已达299.2万平方米，商品房完工面积59.42万平方米，分别增加38.2%和87.6%。房地产开发市场项目开发规模逐步增大，如尚户花园总占地面积约10万平方米，总建筑面积达54.1万平方米。房地产市场开发项目整体开发规模较小。而市场上大部分楼盘建筑面积在10万平方米以下，如金大地花园翠竹苑，总面积约1.7万平方米，销售面积约6000平方米，产品功效单一，缺乏创新能力。3、房地产市场供给充足，市场供给结构失衡延续、房地产快速成长影响及今年上六个月实施土地政策，加速了房地产市场土地开发速度，今年17月份，全市商品房施工面积已达299.2万平方米，比去年同期增加38.2%，房地产市场供给充足。依据今年上六个月常熟房地产春季展览会市场反应，常熟房地产市场豪宅供给量急剧增大，65%产品属于高等级墅，如雅兰美地山庄、国美山庄、名坤豪园、圣地雅歌、艺墅信步华庭等；而商铺、一般住宅产品供给相对缺乏，市场供给结构失衡。4、房地产销售速度趋缓受到国家宏观调控政策、市场供给结构失衡影响，常熟房地产市场销售节奏趋缓。今年17月份，实现商品房实际销售面积39.33万平方米，其中住宅商品房销售面积27.58万平方米，比去年同期下降2.3%；实现商品房实际销售额12.3553亿元，其中住宅商品房实际销售额8.9531亿元。实现商品房预售面积89.54万平方米，比去年同期下降2.5%，其中住宅预售面积76.15万平方米，比去年同期下降14.7%，房地产一级市场销售压力骤然增大。从二级市场上看，今年17月份实现二手房成交面积37.02万平方米，比去年同期增加25.41%，其中住宅二手房成交面积为21.08万平方米，比去年同期下降7.26%。即使二手房总成交面积有较大增加，不过二手房住宅用房销售面积显著下滑。从房地产二级市场、三级市场销售情况显示，常熟房地产市场销售压力增大，市场销售速度缓慢。5、受到土地成本影响，房地产销售价格保持快速增加态势土地供给总量限制和土地市场流转程序规范，使经营性房地产土地成本占投资总成本比重深入增加，土地购置成本占总成本比重由23.4%上升至现在33.1%。房地产销售价格保持稳步增加势头。今年上六个月，常熟房地产市场现房平均销售价格3049元/平方米，比去年同期增加8.4%，其中住宅平均售价为3140元/平方米，比去年同期增加11.8%；期房平均预售价格为4637元/平方米，比去年同期增加28.1%，其中住宅预售价为4109元/平方米，比去年同期增加25.8%。三、常熟房地产前景展望现在，常熟房地产市场处于快速成长久。常熟市城市经济快速增加，提升了常熟城市化进程，成为推进常熟房地产市场稳定、健康发展关键性原因。伴随生活水平提升，常熟市民逐步重视生活环境和生活质量，大部分常熟当地市民采取二次置业改善生活环境，对产品质量、园林景观、生活环境、配套设施等综合素质要求较高，高品质产品受到市民关注。常熟房地产市场处于成长阶段，房地产市场开发规模较小，能够开发10万平方米以上楼盘屈指可数，大多数房地产开发项目建筑面积不足10万平方米；市场上产品功效单一，园林景观概念淡薄，配套设施不足，小区功效设置缺乏创新，市民消费观念保守，市场缺乏创新意识。所以，常熟房地产市场含有很大可塑性，我们对常熟市场前景保持谨慎乐观。第二部分、常熟世茂创梦世纪目标市场分析本项目目标市场关键由常熟当地消费群体、长久驻常熟投资经营消费群体、项目周围城镇及房地产投资客群等四大客群组成。其中以常熟当地房地产市场消费群体、长久驻常熟投资经营房地产市场消费群体为主。目标消费群体含有雄厚经济实力，比较重视舒适生活环境，重视生活品质和内涵。一、项目潜在目标市场起源及组成份析近几年来，常熟市城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保持平稳、微幅上升势头，当地市民房地产消费目标关键以改善居住环境为主，外地长驻常熟投资经营投资者逐步成为常熟房地产市场消费群体一支主力军。其次，在房地产金融市场、房地产产业政策压力之下，依据中国房地产市场发展水平不均匀这一房地产市场发展现实状况，中国外房地产投资群体相续放弃房地产市场发展水平相对比较成熟城市，其目标投资对象转向瞄准像常熟市之类城市经济快速增加新兴经济城市房地产市场，因为这类城市房地产市场处于成长阶段，投资前景乐观。依据对本项目房地产市场环境、产品组合及其发展前景分析，结合本企业多年操盘经验，认为本项目标目标消费群体含有一定经济实力，她们重视生活环境和居住气氛，并含有前瞻性消费意识和投资意识。所以，本项目标用户群体关键起源于常熟当地企事业主、常熟政府公务员、外企高级管理人员、外地长久驻常熟投资经营投资者、本项目周围城镇含有一定经济实力消费群体及房地产投资型消费群体等组成。二、项目消费群体特征分析依据对常熟房地产市场现况、当地大家居住消费理念、本项目周围环境、项目开发产品特征及项目潜在目标市场起源分析，本项目消费群体关键针对常熟当地改善居住型消费群体、常熟市政府公务员、常熟外企高级管理人员、私人企业主、项目周围乡镇含有一定经济实力成功人士及外地常驻常熟投资经商人士等。本项目标目标市场含有一定经济基础，她们渴望能够为自己、为家人提供一个舒适、安全居住环境和工作条件，重视居住环境品质，表现优越精神生活内涵，她们含有前瞻性眼光对待生活、对待人生，含有超前投资意识和享受生活投资意识。本项目标潜在目标消费群体具体特征表现为：l 含有一定经济基础，含有较强购置能力l 属于中高等收入水平人士l 强调生活品质，含有较高生活意识l 含有前瞻性投资理念和投资头脑l 以40左右及以上成功人士为主三、项目潜在目标消费群体组成份类依据常熟房产信息网网上公布相关常熟房地产市场68月份房地产销售情况信息，发觉在这期间，常熟当地房地产消费群体仅占常熟房地产消费市场二分之一，外地长久在常熟投资经商企事业主及房地产投资客群占据常熟房地产消费市场半壁江山，结合本项目标投资建设及市场发展趋势，估计项目目标消费群体将关键由常熟当地消费群体、长久驻常熟投资经营消费群体、项目周围乡镇消费群体及房地产市场投资客群等组成。1、常熟当地消费群体组成本项目日常生活设施配套齐全，对常熟当地房地产投资置业者、欲改善居住环境置业者含有较大吸引力。l 含有一定经济实力当地私营业主l 常熟市政府公务员l 外资企业高级管理人员l 含有一定经济基础白领阶层依据对常熟房地产市场消费市场调查，估计这一消费群体将占本项目总消费群体40%左右。2、外地驻常熟投资经营消费群体组成l 在常熟招商城长久投资经营业者l 其它外地长久在常熟投资经营、经商投资者依据对常熟房地产市场消费市场调查，估计这一消费群体将占本项目总消费群体30%左右。3、项目周围乡镇消费群体因为本项目投资规模大，日常生活设施配套齐全，估计项目标开发建设将极大促进常熟城市化进程，其不仅对常熟当地房地产投资置业者、及欲改善居住环境置业者含有较大吸引力，而且将对项目周围乡镇、含有一定经济实力、向往城市生活、期望为下一代营造良好生活环境置业者一样含有极大吸引力，是她们置业首选之地。依据本企业多年地产销售经验，估计这一消费群体将占本项目总消费群体15%左右。4、中国外房地产市场投资性消费群体在房地产金融市场、产业政策压力之下，结合中国房地产市场发展水平不均匀这一房地产市场发展现实状况，中国外房地产投资群体开始瞄准像常熟市之类经济增加快、市场处于发展阶段新经济城市。估计这一消费群体将占本项目总消费群体15%左右。第三部分、项目产品分析本项目开发商建设资金实力雄厚、规模大、项目区位优越、配套齐全、园林景观优美，产品品质首屈一指，在常熟房地产市场含有绝对性支配性地位，有力推进常熟城市化建设进程，将改变常熟市经济、文化发展格局，引领常熟人居生活文化进程。一、项目地块现实状况及未来展望本项目地块北起长江路，西至泰山路，东起香山北路，南到昭文路，在常熟市政府关键计划中心区东北部，在常熟市中心和港口之间，距常熟市政府约1公里，建成后本项目将成为新常熟城市新生活标志性日常生活休闲娱乐空间、新常熟市民关键经济文化交流场所。本项目周围日常生活配套设施齐全，居住环境优美，景观资源丰富。项目周围日常生活配套及市政基础配套设施有省中学、昆城中学、市中学、体育馆、展览中心、新区医院和在建部分政府职能部门等。地块景观资源丰富，西面虞山和南面常浒河是项目不可多得自然风景，为项目业主及其家人提供轻松、休闲生活环境，享受天伦之乐，是一块风生水起风水宝地。在不远未来，常熟市政新办公大楼将落址于本项目标南面，所以本项目将成为新常熟经济、行政、文化交流中心，凭借世茂集团强大品牌优势和优越区位优势，配合本企业系列强势公关活动传输影响，本项目将成为新常熟人民新生活焦点。二、项目产品分析1、世纪中心产品介绍本项目占地面积约70万平方米，总建筑面积约175万平方米，其中居住建筑面积约60万平方米，商业建筑面积达110万平方米。地块被闽江路、珠江路和新世纪大道分成六小块。本项目采取滚动开发模式，分三期开发，一期开发5号地块，二期开发1、4号地块，三期开发2、3、6号地块，估计项目完成全部开发需要5年时间。1号地块以住宅为主，关键是小高层和高层；常熟最大小区中心花园将坐落于此。2号地块将建造约20万平方米“米兰”国际衣饰城，配置有五星级酒店和三星级宾馆；3号地块以三栋超高层办公楼为主，最高一栋约200米，建成以后将成为常熟第一高度标志性建筑，含有代表性意义，该地块东侧还有部分酒店式公寓；4号地块关键开发大型shopping mall和大卖场，还将打造常熟首个上海“新天地”模式餐饮、酒吧一条街；5号和6号地块全部是住宅区，开发小高层和高层。该项目标开发建设，将会改变常熟市行政、经济、文化发展格局，给常熟市民提供新活动空间，输入新生活理念和休闲生活方法，有力推进常熟市城市化进程。2、世纪中心第一期创梦世纪产品介绍本项目一期占地面积约166000平方米，建筑面积约22万平方米，容积率约1.4，由7栋32层高层和62栋townhouse组成。项目一期由世界著名Laguard .Low设计企业主持建筑设计，属现代风格，配有15000平方米街铺和3000平方米会所。采取钢筋混凝土剪力墙建筑结构，室内无梁无柱，底层均挑高6米，设五星级大堂，尽显豪华气派。外墙面全部采取国家要求外墙保温、防渗技术，提倡节省能源。Townhouse临水而建，专题公园穿插其间，门前小桥流水，周围有绿地花园，充足确保业主私人生活活动空间私密性。项目一期景观设计特邀著名景观设计企业泛亚易道做全程景观设计。小区内湖景和住宅绿化完美融合，营造出意大利风情景观，townhouse区域打造成意大利乡村式园林景观，下沉式庭院，更添生活情趣。植被高低错落，中心景观打造成意大利现代乡村风格，中心湖占地面积约3000平方米，湖水配有七重水处理系统，充足确保了水质清洁。大型喷泉及古罗马雕塑，形成空间感和丰富层次感。小区绿化面积高达110000平方米，整体达成繁荣和宁静，人和自然友好统一。小区安全、生态、智能化系统向业主提供安全、舒适、健康生活空间。采取双管环网直供水供水系统，高压双环网双回路供电电路，以漏电保护装置、高度灵敏火灾报警系统加强安全保护。小区智能化建筑系统包含安全防范、信息管理、通信网络三个方面，由ic卡、读卡器、管理中心组成一卡通系统，小区各单元门、各电梯和车库入口设有读卡器，业主直接刷卡进入。小区内消费、娱乐、缴费等以卡结算，实现消费无币化。在住宅内部安装对讲呼救报警系统，在住宅门窗、客厅和厨房安装多种探测器，或在卧室设置紧急呼救按纽，一旦发觉盗贼闯进或发觉燃气泄漏，能够经过这个报警系统将信号传到物业管理中心，监控计算机会立即显示发生警情用户信息并提供二十四小时自动报警求援。本项目一期创梦世纪开发建设将向常熟市民展示一个前所未有、现代、舒适、生态生活环境和智能化生活空间，满足常熟大家对高品质生活追求，向常驻常熟经商提供舒心生活空间，掀开常熟人民新生活、新篇章。三、项目SWOT分析本企业依据对常熟房地产市场调查及对本项目计划初步了解，就项目优劣势、机会及威胁进行分析。1、项目优势：1.1、品牌优势世茂集团市场品牌著名度大、企业开发实力强，品牌效应优势显著，在长三角房地产市场含有领袖效应，轻易建立世茂创梦世纪市场著名度，树立世茂创梦世纪高尚小区市场形象。1.2、规模优势本项目建设规模大，配套设施齐全，开发规模在常熟房地产开发市场首屈一指，轻易建立项目市场著名度，保障市场消费信心。1.3、区位优势本项目在常熟市政府关键计划中心区周围，含有良好市场发展前景和发展潜力，区位优势显著。2、项目劣势2.1、市场容量小本项目市场供给体量大，而常熟市城市人口增加缓慢，市场容量小，这将增加本项目标销售难度。2.2、日常生活配套缺乏本项目一期周围日常生活配套设施缺乏，有待深入完善，这将对市场有产生消极影响。3、项目机会3.1、交通条件改善伴随常熟市城市计划完善和实施、常熟新行政中心建设，将极大改善本项目标交通配套设施，扩大市场辐射范围。3.2、配套设施完善常熟新行政中心建设和新城市经济中心计划建设，推进本项目周围配套设施改善，轻易吸纳更大人气。4、项目威胁4.1、市场供给量大，竞争日趋猛烈从开始，常熟房地产市场供给量急剧增加，在六月新政压力之下，市场销售压力显著增大，市场竞争日趋猛烈。4.2、新政之下消费心理对市场产生消极影响受到国家对房地产产业宏观调控影响，造成房地产市场消费群体持币观望现象严重，投资类需求锐减，增大了本项目标市场推广难度。第四部分、项目定位分析经过对项目关键利益价值进行分析，展现出本项目充满悠闲生活气氛、活泼生活动力和经济动力、优美意大利生态台地园园林景观，展现创梦世纪意大利米兰生活风情，树立高尚小区市场形象。一、项目关键价值分析结合常熟房地产市场现实状况、项目目标市场分析及项目产品特征分析，本项目经过诉求项目大盘优势和开发商品牌优势，展现本项目标闲、动、美生活空间，树立高尚小区市场形象。1、大盘优势和品牌效应受到人口规模、城市综合实力、城市化建设进程等多个原因影响，为了合理规避房地产项目开发风险、考虑到企业开发实力和经济实力，常熟市房地产开发市场普遍规模不大，建设项目日常生活配套设施大多数比较缺乏。常熟世茂世纪中心占地面积约70万平方米，总建筑面积约175万平方米体量，配有大型水岸景观会所、大面积湖面水景、意大利风情园林景观、环境保护节能立面设计，绿化率高，商业配套设施完善。本项目开发规模在常熟房地产开发市场上是绝无仅有超级大盘，项目标配套设施、项目品质内涵在常熟房地产市场上首屈一指，含有绝正确市场支配性地位，将给常熟大家输入新生活空间，推进常熟城市化建设，引领常熟人居生活进程。世茂集团含有丰富高级住宅建设经验、雄厚经济实力、良好市场口碑，充足整合品牌优势和大盘优势资源，打造常熟市场明星楼盘，是取得项目成功必由之路。2、产品关键价值分析依据常熟市场情况和一期产品特点，本项目产品关键价值以三条线来整合卖点，打造项目标关键利益点，以有效区隔于市场上其它项目。线路一：闲常熟是一个富饶而经济发达三线城市，居民享受着富足闲散生活，悠闲是这个城市最本质特征。所以我们在做项目标市场推广定位时，应充足考虑这一城市文化特质，充足满足常熟市民深层文化心理需求，着重强调项目除商务中心外还是休闲中心特征，提倡一个主动、丰富、和发达国家和城市同时新休闲生活，让常熟世纪中心成为广大常熟市民心目中“闲城”（CBD、休闲中心）。线路二：动常熟同时是经济高速发展、充满活力经济型城市（如招商城服装批发、两大省级经济开发区等），常熟市民是富于激情，充满活力市民。所以，“常熟在动”、一个“动”字形象地表示出常熟另一面特质。休闲又充满活力，是常熟特质，更是常熟世纪中心所追求境界，所以本项目应该是：“时尚休闲-休闲之城”、“活力梦想活力之城”。线路三：美“七溪流水皆入海，十里青山半入城”，这是古人对常熟之美形象描述。从古至今，这里山青水秀，人文荟萃，常熟市民一直生活在美景之中，而生活中“休闲之美”、“友好之美”更是这座城市醉美之处。不过，时代脚步走进新世纪，我们发觉常熟虽美，但大部分常熟市民居住环境，还显著缺乏现代生活所应含有“时尚之美”、“活力之美”，（如常熟市现在只有方塔街一处集中休闲、娱乐场所）。所以世纪中心将为广大市民提供丰富多彩复合功效生活空间常熟CBD，创梦世纪将向广大市民提供美仑美奂意大利园林风格、米兰风情生活方法专题小区，引领市场时尚。二、项目整体市场形象定位常熟世茂世纪中心紧邻常熟市关键计划中心区，市新政府办公大楼在地块周围，本项目开发规模大，配套设施齐全，聚居住、娱乐、休闲、商业、酒店、市政配套等设施于一身，建成后将成为常熟市行政、经济、文化交流中心，是新常熟城市标志性形象建筑。本项目建筑园林景观设计将展现出意大利风情台地园园林景观，水文化、雕塑小品、喷泉小品、异域花坛向常熟市民展现意大利日常生活文化和建筑风情，向提供优美生活环境、生活品质，彰显高尚尊贵身份地位，提倡一个轻松休闲、娱乐生活方法。项目将建有“米兰”国际衣饰城、五星级酒店、三星级宾馆、商务办公楼、酒店式公寓、大型shopping mall和大卖场、引入上海“新天地”模式餐饮、酒吧一条街等商业、办公配套设施建设，将推进常熟新经济中心发展，为常熟市民提供经济、文化、娱乐交流场所。所以，我们将世茂世纪中心定位为：她是一个引领新常熟时尚文化生活活动场所一个常熟休闲娱乐文化活动新中心一个常数优美、健康、舒适生活新空间一个充满经济发展动力、充满激情生活梦想空间她是一个充满时尚休闲，活力梦想常熟市民新生活理想方法。三、创梦世纪项目市场定位1、创梦世纪物业形象市场定位世茂世纪中心项目一期创梦世纪在常熟关键计划中心区周围，建成后将成为常熟市新经济、文化交流中心和关键休闲娱乐活动场所。小区内，意大利风情园林、3000平方米大面积私家湖面、意大利乡村式园林景观、高低错落植被、层次丰富大型喷泉及古罗马雕塑，使小区绿化面积高达110000平方米，向常熟市民展示一个前所未有、现代、舒适、生态生活环境和智能化品质生活追求。所以，我们将创梦世纪定位为：城市生态美宅，彩色休闲生活城市本项目区位优势显著，建成后将成为常熟城市新经济文化中心，处于常熟城市化新兴经济中心城区。生态本项目绿化率高、建筑密度低，水文化、喷泉雕塑、大面积绿地组成生态园林景观环境。美宅项目外立面建筑景观新奇，环境优美，户户见景。彩色休闲生活本项目环境景观优美，是新常熟市民新休闲娱乐生活场所，提倡一个高尚、异域风情生活方法。2、创梦世纪专题市场定位世茂世纪中心项目一期创梦世纪采取传统意大利台地园园林景观计划设计。小区充足发挥意大利喷泉文化、水文化、雕塑小品等，环境优美，小区业主或清晨或黄昏在3000平方米湖畔旁散步，呼吸清新空气，在喷泉雕塑旁欣赏妻儿欢愉表情，在充满异域风情花坛绿地里陪同孩童轻灵笑意，经过起伏大面积坡地，展示出意大利自然、优美、豪爽大气园林风格，营造出创梦世纪业主浓烈意大利田园文化精神生活气氛。从古至今，常熟山青水秀，人文荟萃，数次荣获“国家园林城市”称号，经济增加快速。常熟衣饰业发达，号称中国服装城，在中国外久享盛誉，和意大利米兰服装城相媲美。创梦世纪不仅将意大利园林精神融入小区，还将米兰大家悠闲、活力精神文化生活融入其中。所以，我们将创梦世纪定位为：一个洋溢着意大利风情景观园林生活场所一个充满意大利民族豪迈精神文化生活空间一个悠闲、活力米兰生活环境一个充满米兰风情专题小区第五部分、项现在期市场推广策略本项现在期市场推广将以诉求项目板块价值、开发商市场开发品牌为两条营销推广根本达成建立项目市场著名度、树立项目高尚市场形象。经过板块价值炒作引导、增强常熟市民对项目板块市场价值消费信心；经过世贸市场品牌形象，快速建立项目市场著名度，树立项目高尚市场形象。一、项现在期市场推广线索经过对常熟房地产市场分析及世茂创梦世纪项目产品分析，本项现在期市场推广关键采取以项目板块价值、世茂集团市场品牌价值为项现在期两条市场推广明线，经过项现在期一系列市场推广活动，达成引导常熟房地产市场消费动向，快速建立项目市场著名度，适时推广项目产品价值、树立项目市场著名度这一市场推广暗线进行市场推广。 世茂集团品牌价值项目板块市场价值系列推广活动世茂世纪中心创梦世纪产品价值闲动美项现在期推广总思绪示意图（一）二、项现在期市场推广策略1、项目板块市场价值推广策略依据上述对常熟房地产市场分析及项目目标市场分析，常熟市房地产市场当地消费者大多数处于二次置业状态，市场消费心理成熟，重视安全、舒适、便利生活环境，对产品素质要求较高，对常熟市中心城区房地产消费心理严重；长驻常熟投资经营投资商生活品位高尚，重视项目产品质量、生活环境，其投资意识强。依据上述对项目产品价值分析，本项目在常熟市关键计划新中心城区，常熟市新政府办公楼在项目地块周围，本项目聚住宅、酒店、商业、金融、大卖场、会展、城市公园、办公于一体，建成后成为常熟市关键行政、经济、文化交流中心，是常熟市民关键休闲、娱乐、购物场所，将促进常熟城市建设、提升常熟城市关键经济实力、引领常熟市民市场消费新时尚，市场投资潜力巨大。所以，本项现在期市场推广以宣传项目板块市场价值为主，经过对本项目所处板块市场价值推广，使常熟市民充足了解、认识本项目标市场板块价值和投资潜力，引导常熟当地房地产消费时尚，快速建立项目市场著名度。项目板块市场价值城市计划展异地推广新东城论坛项目板块市场价值常熟计划城区新中心世茂世纪中心世茂创梦世纪项现在期推广思绪示意图（二）2、世茂集团品牌价值市场推广策略依据对常熟房地产产品供给市场、房地产开发市场进行综合分析，发觉常熟房地产开发商缺乏雄厚经济实力，缺乏大型项目开发经验，市场上大多数开发项目规模小，流通产品建筑风格、建筑计划功效单一，日常生活配套设施不足，缺乏创新意识，消费者对开发商含有强烈质疑心理。城市商业设施不足，老市区可连续性发展空间有限，城市经济综合实力强而城区中心经济影响力有限，衣饰业初具规模，但缺乏深入提升服装产业产业设施。世茂集团在长三角地域房地产开发市场上含有强大市场影响力和号召力，含有丰富高尚住宅开发经验，经济实力雄厚。借助世茂集团在房地产市场上品牌价值和市场著名度，快速建立项目市场著名度，树立高尚品牌市场形象。凭借世茂集团市场品牌价值号召力，结合常熟城市现实状况、常熟房地产现实状况及项目特点，本项目规模优势显著，时尚建筑风格、优美园林景观、浓厚商业气息，将对常熟城市发展格局产生深远影响，引领常熟房地产市场发展进程！大盘，是本项现在期推广绝对性优势；意大利园林景观设计、意大利米兰时尚风情生活，展现本项目高尚市场形象；五星级酒店、宾馆、大卖场、会展设施及写字楼等建筑产品，打造常熟经济新中心，投资前景乐观；时尚城市观光公园、新天地商业休闲步行街，表现本项目业主轻松、悠闲时尚生活空间。世茂集团品牌价值新东城论坛公布会新东城论坛世茂世纪中心生活活力经济动力完善配套大盘优势项现在期推广思绪示意图（三）第六部分、项目营销推广策略经过举行“常熟新城区世纪中心新闻公布会论坛”活动，传输本项目板块市场价值、世茂集团品牌价值和项目大盘气势，快速建立项目市场著名度，吸聚人气，引导常熟房地产市场消费方向。一、项目营销推广标准1、品牌美誉度标准大盘营销，建立品牌美誉度是全部工作中最为关键步骤，必需贯穿于全部工作一直。2、整合传输标准整合资源，立体宣传，充足发挥不一样媒体优势，最大程度覆盖有效客群。3、灵活机动标准市场情况瞬息万变，立即把握市场改变，依据不一样消费群体情况立即调整营销策略，才能真正确保营销手段实用性和时效性。二、项目营销推广思绪前期强劲渲染铺排+震撼力广告诉求依据常熟市城市发展计划、常熟房地产市场现实状况、世茂集团品牌价值及项目规模优势，在项现在期宣传推广期间，举行“常熟新城区世纪中心新闻公布会论坛”活动，向常熟市民输入常熟新城区经济中心理念，吸引常熟市民对本项目标注意，展现项目板块市场价值和市场投资潜力，指导常熟房地产市场消费方向，引导常熟市民消费时尚。在“常熟新城区世纪中心新闻公布会论坛”活动举行期间，适时宣扬世茂集团雄厚开发资金、丰富开发经验和品牌价值，摧毁消费者对常熟房地产开发市场疑虑，增强常熟房地产消费者对项目标市场开发信心，促进销售。充足利用项目大盘优势和大盘气势，吸引常熟市民关注，快速建立市场著名度，树立高尚市场形象。三、项目入市推广策略经过举行“常熟新城区世纪中心新闻公布会论坛”活动，强势传输项目地块板块市场价值、世茂集团市场品牌价值，以大盘气势震撼市场，快速建立市场著名度，树立高尚市场形象，一举奠定常熟房地产市场领导者市场地位。1、高屋建瓴、强势入市1.1、从项目蓄水期开始，依循大-中-小宣传思绪，先宣传项目板块市场价值、再宣传世纪中心，最终再盛大推出创梦世纪；1.2、宣传项目板块市场价值时，要站在城市发展宏观层面，联合政府相关部门共同宣传，增强宣传可信度；1.3、开盘前后宣传力度要大，密度要高，方便快速建立品牌著名度和美誉度。2、宣传推广传输策略2.1、加大常熟电视广告投放力度，传输世茂世纪中心项目板块价值、世茂品牌价值、项目大盘气势及产品关键卖点，树立高尚市场形象。2.2、加常熟大户外广告投放力度，将世茂世纪中心案名、推广专题、产品关键卖点等要素通知。2.3、加大公关活动、促销活动投放力度，快速建立项目市场著名度，吸聚人气，引爆销售。3、媒体平台和促销手段3.1、媒体平台使用无偿杂志、飞艇广告、透明样板房等媒体，扩大市场传输范围，创新传输媒介，吸引常熟房地产消费市场眼球。 3.2、促销手段 提议物业管理企业提前介入，采取包机意大利游、捆绑式销售，吸引消费者关注，促进销售。第七部分、项目年度阶段营销推广策略项目本年度分三大阶段进行营销推广。在蓄水期间，关键经过活动传输板块市场价值、大盘优势，主动引导消费；在开盘期，关键经过系列活保持项目标市场热度，吸聚人气；在强销期，关键经过销售促进活动促进项目销售，初步树立高尚市场形象。一、年度阶段营销推广策略1、项目蓄水期（9月10月中旬）目标：快速预热市场； 完成项目强势导入市场任务。目标：使常熟市民了解常熟新东城发展计划；项目客群充足了解常熟新城区经济中心发展前景、本案情况； 支持销售团体完成开盘前用户收敛工作，努力争取使项目在蓄水期达成一定用户积累量。达成手段：经过公关活动炒热区域，经过政府参与建立市民对项目所处区域信心。 活动名称：常熟新城区世纪中心新闻公布会论坛活动专题：新中心 新东城 新辉煌活动目标：l 让市民了解常熟以后城市发展计划，并咨询广大市民合理化提议。l 宣传常熟新城区世纪中心将成为常熟新经济和休闲中心。l 从理论高度完善常熟新城区形象概念。活动内容：l 常熟新城区世纪中心新闻公布会l 世纪中心发展合作签约仪式l 常熟世纪中心发展论坛活动时间：9月23日14：00活动地点：常熟国际饭店汇报厅活动实施：（一）常熟新城区世纪中心新闻公布会暨世纪中心发展合作签约仪式活动嘉宾： 主持人（待定）、常熟市领导、常熟市计划局领导、世茂集团领导、论坛嘉宾参会者：新闻记者35人、世茂集团领导及相关人员 常熟当地领导及相关人员、房地产业内人士若干 活动目标：经过新闻公布会、签约仪式、论坛形式，强势推出世纪中心概念，再经过新闻媒体对这一新闻事件关键宣传，达成传输预热效果。互动专题：问题一：中国很多城市全部在进行城市扩张，对于这种扩张，政府和社会各界褒贬不一，那么常熟城市扩张是利大于弊还是弊大于利？ 问题二：常熟市是长三角经济圈关键组成部分，请问世纪中心计划对于强化和提升常熟在长三角经济圈地位有何关键意义。问题三：常熟新城区计划有何特点？将对常熟城市升级，常熟经济结构调整产生什么影响？ 问题四：请问“世纪中心”整体开发计划？何时完成？“世纪中心对于常熟新城区建设有何意义？ （二）常熟新城区世纪中心论坛论坛专题提要：演讲主体1、从社会经济角度叙述世纪中心建设意义演讲主体2、从城市计划角度谈常熟市和新城区可连续发展关键性演讲主体3、从城市运行角度谈常熟市产业结构升级关键意义演讲主体4、“世纪中心”项目和常熟新城区建设关系 媒介推广策略：综合使用常熟多种媒体，展开强势宣传力度，封杀媒介，在炒热项目地块板块后，快速预热项目。l 户外媒体：提议快速树立户外媒体，根据各媒介地理位置、作