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薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂羂肈莅薈羁膀膈蒄羀袀莃荿羀肂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀膅艿葿虿芈膂螇蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃艿莃薂螂羈芅蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚂螀袂葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膁蒇袄袃莇莃蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃膁蚆袀罿膀螈肆芈艿蒈衿膄芈薀肄肀芇蚃袇羆芇袅蚀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿莂薁羂芇莁蚄螄膃莁螆羀腿莀薆螃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀莇蒀肇膆莆薂衿肂蒆蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蚀节蒃虿袆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀蒀薃螇艿蒀蚅羃膅蕿螈 *集团项目开发管理简明手册 第一部分：概述一、编制目标 伴随*集团项目标不停增加，集团化管理不停推进，项目管理工作也随之不停向杭州周围地域及省外延伸，为了能有效推进各项目管理集约化，专业化，简明化，集团工程管理部在集团领导授意下，就工程条线项目管理以前期到项目交付整个过程进行梳理，期望经过编制本简明手册，能基础统一集团各项目管理基础操作程序及管理思绪，为集团项目工程线管理提供标准指导范本。二、编制意义 本简明手册覆盖项目开发全过程，覆盖除营销策划外各专业工作范围，经过阶段性区分，专业化工作整理，将复杂项目管理工作梳理成点、线、面简单工作组织，让一线项目管理人员能快速、简明、清楚了解项目开发全过程工作内容和时空序列，了解项目开发各专业分工和合作，了解项目管理基础思想。让经验化管理愈加过渡到模式化管理，把管理从完善人管理转化为完善系统管理。三、关键项目管理思想要素对于房地产项目管理来说，计划、成本、进度、质量、现场形象、资金及管理队伍建设是最为直观和关键管理要素。而现在各要素在实际操作和利用中，有很多经验、方法供我们选择和借鉴，但要形成和完善一套适合*本身发展需要，同时含有前瞻性和优异性 系统性管理思绪和方法却并非易事，所以只有在不停借鉴和探索中去发展和完善本身管理系统。在此我部门就上述各要素提出部分见解，供集团领导及同仁参考。计划管理：计划管理是一直贯穿于项目管理、同时是推进项目朝既定目标运行内在驱动力，没有计划，目标永远只是一个愿望；有了计划，怎样实施和落实计划，是最为关键步骤，管理有层次，计划亦如此，计划应分层，逐层分解和落实；计划应分块，由各部门主导完成并有机结合形成整体，所以计划必需由各专业部门协商、探讨共同制订，表现为外部统一性和内部协调性上；计划制订因其带有经验性和事先前行，受经验局限及客观、主观原因不确定性影响，肯定存在实施偏差，所以，计划实施过程监督及纠偏就显得十分关键。成本，是项目管理灵魂，不谈成本项目管理，就如同人没有了思想，但现在谈成本，大多把关键精力放在工程成本管理上，在此本部门提出项目管理大成本概念。大成本概念即开发全过程成本管理立即间成本和空间成本管理概念。全过程成本管理即从项目土地拍卖前开始，到开发、设计、工程、售后各阶段各专业线及从材料到管理到资金使用等成本管理，时间成本关键从资金周转率、开发周期长短和开发成本、市场风险之间关系上，空间成本关键是表现在一样数量资金在不一样地域，相同地域不一样项目所产生效益差异上，即产生相同效益，因地域或项目标不一样，所投入资金成本不一样。 质量，我们应更关注产品品质质量，从设计开始关注房产品居住生活功效，关注功效配置、居住舒适度、关注生活环境及小区人文环境，关注建筑整体美感；从建造上关注建筑安全性，施工质量控制，关注产品细节处理，从材料上把好质量关等等，上述多方面要素才是我们所说产品质量其它管理要素就不再一一叙述，对于项目管理，我们能够制订很多制度、步骤，能够编制表格、指导书等，这些全部只能从行为上起到约束作用，制度、表格、步骤太多，很多东西就极难落实到位，管理假如能从管理人意识、管理团体整体意志开始，再规范人和团体行为，可能事半功倍，不管上述哪项要素，计划也好，成本也好，品质也好，全部需要强化全员意识，加强管理主观能动性，提升职员责任心才能真正有所建树。我部期望将上述要素中所提及管理思想在下面内容中表现出来，同时期望在实施中对相关管理人员有所帮助和启示。第二部分：项目开发工作项现在期准备阶段一、购地区域土地出让信息搜集、整理、分析、初步筛选对锁定目标区域综合调研、地块分析、测算、评定，制订该地块购置综合评定汇报，明确购地价格范围和业态方向。1、资金筹备2、相关竞拍手续准备工作 3、拍地前竞争对手摸底，制订相关竞价策略4、竞拍5、签署购置协议二、证照办理见步骤图注意事项1、招聘当地资深从业人员（有一定人脉关系及熟悉当地办事风格前期从业热人员）2、名片职位合适提升，有利于开展工作3、了解计划部门对地上建筑、半地下室、架空层等面积计算规则，了解房管部门相关地上建筑面积计算规则（关注阳台、建筑外廓线是否包含外保温等原因）4、了解当地计划部门就日照、栋距控制要求，了解地块建筑除计划控高外其它限制（如航空限高、通讯走廊限高）、停车位要求、国家90/70政策要求。5、了解商业建筑相关功效和环境保护要求要求（如国家地方对娱乐业、餐饮业要求）。6、了解地方节能要求，如外保温对立面材料影响，太阳能使用要求对建筑立面影响。7、小区室外标高、单体正负零标高、市政道路标高关系。8、具体了解公建配套要求。9、具体咨询消防部门要求，单体、室外、道路、地下室、半地下室 （有较大费用弹性）等相关国家、地方要求。10、具体咨询人防要求，费用情况11、具体了解当地环境保护要求。12、营销部提供经集团审批项目产品策划书（明确产品定位、户型比，户型面积范围、在各区域分布要求等）13、设计部依据营销部产品策划书及项目计划指标，相关国家要求于前期项目咨询情况，编制方案设计指导书。14、具体了解周围基础设施现实状况及计划情况、实施计划（道路、地块许可开口、道路标高，市政雨水、污水管网建设或计划情况、管井标高、管径、排水方向、预留支管或许可开设接管位置），要求对标高、位置进行实地测量核准，城市档案管调出完工资料或核准计划设计资料，确保正确。尤其了解地块周围未来城市计划情况，如有没有高架道路、道路扩建、轨道交通及商业、学校、医院、公园等城市公共配套项目，方案中考虑其对项目未来影响。15、聘用专业资质单位对地块计划红线进行放线复核，校核地块和周围市政道路、建筑物等关键关联体位置有否误差。以上3-11项在方案设计前要求前期和设计责任人共同完成 16、具体咨询自来水配套情况，了解自来水位置、管径、水压力，了解小区内可采取供水方法，增容费、工程费计价方法，抄表要求，许可接口位置。17、具体了解燃气配套情况，了解燃气管位置、管径、压力，增容费、工程费计价方法，抄表要求，当地对燃气报警要求，供气量有没有确保， 许可接口位置等。18、具体了解供电配套情况，是否双电源，电源位置，地上和地下建筑配电要求，商业用房配电要求，变电站设置要求，相关设备采购要求，常规费用及费用弹性情况，工作步骤和办事时效。19、具体咨询电视、电信、宽带配套情况及容量、费用等。三、地质勘察（单位招标按集团相关程序） 1、优先选择当地资质高地质勘察单位，有我地块周围地质勘察经验者优先。2、认真审核勘察方案（和费用相关）3、应在扩初设计前完成详勘4、要求对勘点位置、探孔深度、数量、作业程序进行现场监督，确保勘察数据正确性5、对地质分布不均匀，有条件，应在桩基础设计前做试桩，用以评定地质力学指标，可更正确把握基础设计尺度，优化桩基础设计，节省成本。四、施工图设计及内审1、施工图设计指导书，要求经过集团审批。具体了解国家、地方建筑设计规范，尤其是强制性规范，避免重大设计失误。2、施工图设计过程，立即提供用于消防、人防、卫生防疫审查相关图纸，前期和设计人员立即跟踪和沟通。初步出图后立即送审图办（审图企业）审图，由建筑和结构设计师立即跟踪和沟通，立即处理问题并完成图纸调整。4、立即进行面积核实（分层面积表），立即调整面积指标 5、电梯选型，确定电梯井道尺寸及明确机房要求（有战略合作单位例外），提供设计单位相关图纸。 6、制订项目开发和交付初步计划，为自来水泵房、配电房、燃气调压站、智能化控制中心、电信机房等位置，管路系统部署，垃圾站等原因在设计中进行考虑。并由前期和设计人员在和供电局、自来水、燃气企业进行沟通中将我方意图在专题设计中表现。7、供电方案确定8、施工图供电部门报批，立即就配电用房面积，位置，层高、尺寸、标高及设备通风散热等要求进行沟通反馈。9、市政排水许可批文10、审核单体、小区室外、周围市政道路标高关系，处理方法，考虑项目土方整体平衡要素11、审核施工图对方案意图表现程度（关键是立面效果，户型改变）12、审核户型内有没有卫生间正对大厅、卫生间位置在下层厨房位置、入户门上面有梁等缺点，楼梯间高度是否满足，有没有立管影响通道，有没有水平管影响层高、或公用管道穿越户内，设备用房尺度、高度是否满足设备要求等，结构部署是否影响建筑功效要求。13、考虑外保温对立面线条、门窗影响（窗台、线条、洞口尺寸在结构设计时应合适调整）14、考虑防水体系合理和可行性（屋面排水组织、防水施工工艺 要求）15、砌体露台围栏及女儿墙要求设置下口砼上翻梁，上口设置砼压顶，露台和室内界面设置砼上翻梁，高度满足防水要求等刚性防水方法。16、对于斜屋面和山墙连接部位，要求屋面砼在山墙位置设计成上翻梁，上表设计成台阶面，用来防水和墙体抗滑。17、阳台栏杆高度要求考虑可踏面原因。18、重视结构设计中含钢量和混凝土用量，给设计院设定合理指标。19、考虑墙体材料使用国家及地方要求（墙改办要求），合理使用墙体材料，综合考虑墙体材料比重（影响结构设计荷载）、及和水泥砂浆粘结性（影响后期粉刷质量及交付），进行材料调查，同时考虑市场供给水平。20、结构设计中，对于尺寸小于12厘米门垛、墙垛，凸出砼墙面用于装饰砌体，尺寸较小，要求全部采取素混凝土替换砖砌体。21、基础形式选择，经济、技术、施工难度系数评定、比较。五、道路、管线设计1、施工图已完成2、单体正负零标高、室外标高及地块周围道路标高关系已明确3、排水许可已批复，雨水、污水和市政管网接口位置已明确4、雨水、污水接口井管径、管底标高是否核实5、项目分块、分批开发、交付计划已明确，对分批交付所包含供水、供电、供气、电视、电信、智能化等系统化设计思想应在管线 设计中表现优化。6、先完成各管线综合初步设计，再进行单项深化设计，然后再进行管线设计平衡。7、道路设计：考虑道路分级，消防要求（宽度、流线、转弯半径等），道路承载力要求，纵、横向排水坡度，侧石、平石要求（材质、尺寸、色调、过渡形式等），人行道设计要求，路面完成面材料要求及效果要求（如采取水泥路面、铺装路面还是沥青路面，面层材料相关要求，沥青粒径等），8、雨水、污水管线设计：优先选择当地设计单位，优化管路及窨井数量，对于道路两侧较宽，管线尽可能不处于路上，井盖形状、材质、颜色应配合景观及观感要求9、供电设计：对于供电，在设计阶段最为关键，一旦设计完成，在成本控制上极难有空间，所以设计阶段需要专业电气工程师跟进，如电缆容量空间、电缆合理走向、电缆预留长度大小、所选择设备品牌及国产和进口件等对成本发生主导原因，这些有弹性，有周旋余地原因，设计师及其主管领导将起决定性作用，沟通适当，单方建筑面积节省供电成本20-30元是可行。其成本节省空间可想而知。10、可选择变电所或站形式，变电所最大负荷11、摸清设计工期，经过有效沟通达成可控12、燃气设计：关键是考虑调压站位置，管路设计合理性，了解设计工期。13、自来水设计（含室外消防及控制）：过程抄表要求（是否要求远程抄表），供水方法，管径大小是否合理。阀门井位置是否合理。14、电视设计15、电信（电话、宽带）16、路灯设计，了解当地政策，是否由开发商自行设计、施工，还是由路灯管理部门设计、实施，假如由路灯管理部门实施，开发企业必需对路灯式样、色调等进行事先沟通，对设计后图纸进行审核，对位置、品牌、式样等进行审核。17、智能化设计：设计前必需咨询当地技防部门相关住宅安全防范方面基础要求（即能经过审图及后期验收要求，并进行前期沟通，有了相关信息后，就开发企业对产品定位，对智能化所要达成档次进行决议，最终编制智能化设计指导书，并经过设计招标，完善设计。智能化设计关键是模块集成，设计中关键对模块集成方法，设备品牌、功效配置和兼容性进行关键把控，要求在主体出正负零时完成设计，管路预埋。18、上述全部管线单项设计完成后，应依据重力管、压力管、硬管、软管，大管和小管，深管、浅管等要素及关系，对各管线进行平衡，排管，着重处理重力管坡度、管埋深、位置是否满足要求，管线密集部位管线是否能排布，管线交叉部位各管线标高、埋深是否满足要求，各管如给水管、污水管之间距离是否满足要求，强电和燃气之间距离是否满足要求，弱电之间距离是否满足信号互不干扰要求，各检验井排布是否合理、美观（尽可能避免人流、车流集中处，管井也集中， 如小区出入口、单元门出入口、公共活动场地等），只有经过仔细平衡和校核过综合管线图，才能作为正式施工图。对于全部处于硬质铺装面井盖，一律采取方形暗井盖。19、综合管线施工图完成后，应立即提供给景观设计单位，对室外因管线配套所产生设备进行视觉美化处理。六、成本前期1、项目开发成本计算清单编制（列出整个项目开发所包含费用清单表） 2、开发费用摸底3、前期配套费用、配套工程发包主体及方法摸底（摸清那些工程为专业单位实施，工程界面） 4、工程前期费用测评5、建安成本费用摸底6、基坑维护及地基处理等工程技术方法费用测评7、室外工程（道路、雨水、污水管线、配套管线工程、景观、绿化、围墙、门卫及其它附所工程）费用测评。8、项目管理费、财务费用、营销费用由相关部门完成测评。9、完成项目开发成本评定10、依据成本评定，及市场预期，制订影响项目成本关键原因控制性目标成本，作为后续招标、采购及成本控制关键依据。11、依据项目开发整体计划，编制前期招标工作计划（设计、勘察、工程等）。12、依据招标计划立即完成相关招标工作。13、关键编制好总包工程施工招标文件和协议文件：,其中关键内容包含: 经我方策划完成场布图，明确标段范围、交通组织、生活区域及施工区域，封闭要求等。 明确工程质量目标，现场文明施工要求，要求将关键条款细化。 明确甲供材料、甲分包工程、政府垄断行业等范围、工作界面，配合内容，费用计算，现场管理交接方法等。 明确乙供材料品牌范围，要求一品牌一报价 将*相关技术标准，工作步骤及关联要求在招标及协议文件中明确。 将工期内容细化到关键节点，工期应充足预估不确定原因，尤其是特定地质条件下，对桩基础施工工艺、施工工艺造成技术处理工期，基坑围护方案、降水、基坑开挖、土方外运、施工阶段气象条件等产生工期进行估计，确保工期合理性。 在结算方法中，对预算定额不能覆盖子项，要求计算规则，对于我方有特定质量、技术、工艺要求，应在招标文件中明确提醒，让施工方充足考虑报价原因（如顶棚批腻子，屋面混凝土一次性找平收光，达成刚性防水效果等要求应明确通告），对于绝大部分关键协议条款，应作为招标文件关键部分，避免后续协议签署及费用计算上存在模糊东西太多。 对未根据协议推行关键处罚方法（如工期、质量等目标）。 七、工程前期1、地勘 依据地形图，了解地块原始地形，并实地踏勘。 将建筑方案平面图和地形图进行拼接，查看拟建建筑和地形关系，有否影响现场地质勘察原因，立即采取方法，避免留勘察死角。 对于显示有河道、鱼塘及其它地质情况，应对该区域进行关键勘察。 现场应派专业工程师对地质勘察施工过程定位、采样、探孔、工作程序、工作量进行监督和检验，避免偷工减料。 立即跟踪勘察进度和结果分析，尽早提交设计院地质勘察结果，并具体审阅结果汇报，了解地块地质情况。为后续基础设计、打桩方案、基坑围护设计、降水等及制订项目开发计划、合理安排工期提供科学依据。2、三通一平场地平整：清理地下障碍物，了解地下原有管线、关键通讯线缆、军用设施、地下工事及其它情况，立即和相关单位沟通，完成搬迁或妥善处理。了解地块周围雨水、污水临时接口，雨水、污水是否贯通。立即办理排水许可。立即申请施工临时道路开口，了解办理程序、相关费用、工作时间。统计现场施工用电量及临时箱变位置和数量，立即办理临电申请 手续，了解办理程序、相关费用、工作时间，对于临时不能处理情况，应立即确定其它处理路径 立即办理临时用水申请手续，道路开口、临电位置、临水接口等均应依据项目开发整体布局进行设置，避免以后反复申请增加费用。尤其要考虑临变及高压线路尽可能不影响后续工程施工，或增加费用（如离主体脚手架及基坑边距离尽可能满足施工安全要求）。临时围墙施工：是否考虑围墙广告，了解当地管理部门相关要求 3、技术准备地块原始水准标高点、控制坐标点引测和保护水准点、坐标点正式移交（书面、现场），关键移交给监理、施工单位地块原始场平标高测量，依据地形平整程度约定网格大小。结构设计前是否完成试桩，承载力测试开工前，单体定位放线专业资质单位是否确定，是否完成现场定位放线（江苏省要求）计划验灰线是否完成4、项目开发整体计划及目标制订