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诚投集团冉家坝项目应标书

目录

第一部分： 区域环境分析 1 　

第二部分 区域及地块房地产情况分析 8 　

第三部分 地块环境分析 27 　

第四部分 项目SWOT分析 28　

第五部分 目标用户群分析（针对商品房） 30 　

第六部分 住宅部分发展提议 33 　　

第七部分 企业介绍 45 　　

第八部分 合作提议书 62 　　

第一部分 区域环境分析 　

一、 北部新区基础概况
1. 地理位置：在重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，和高校、科研院所密集沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里和计划中长江寸滩滚装码头毗邻。
2. 地域面积：130平方公里
3. 成立时间：
4. 现有些人口：9.9万
5. 现有交通情况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。
6. 产业特点：关键发展信息技术产业、光电子产业、生物工程和新医药产业、绿色环境保护产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，和出口加工制造等产业。北部新区实施"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环境保护产业园、医疗器械园和出口加工区等。
7. 良好投资环境，支撑北部新区经济连续快速发展。
1）显著区位优势：拥有优越地理位置和发达便捷交通、通信条件。
2）宽广发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园　　
3）良好基础设施和生态环境：
◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。
◆一批表现重庆直辖市水平文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功效性关键基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代城市风貌。
◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存生态环境。
　　　　4）优惠扶持政策：北部新区充足利用直辖市和西部大开发政策优势，实施“普惠、特惠和特事特办”政策，形成显著“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。
5）八年实现全方面改造
◆三年打造基础：从到，基础完成7个组团基础设施。
◆五年构建框架：到，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以高新技术产业为基础现代产业基地框架。
◆八年基础建成新区：到，7个组团基础设施建设全方面完成，以高新技术产业为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全方面发展框架基础形成，现代城市风貌展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区轮廓初步显现，北部新区“十里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基础形成，北部新区包含经开区、高新区工业总产值努力争取达成1500亿元。
6）快捷服务方法：政府采取了一系列能提供快捷服务方法。
7）良好发展前景
◆基础设施投资快速增加。，北部新区包含经开区、高新区完成基础设施建设投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增加。
◆落户开发区项目和投资增加较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进项目122个，累计协议投资总额269.1亿元，其中引进项目87个，占历年引进项目总数71%；协议投资总额208.7亿元，占历年协议投资总额77.6%。
◆ 入驻开发区项目生产经营情况良好。

北部新区各项指标概况：
区域
经开园和高新园
指标
GDP
工业总产值
金额
14
39.4
同比增加
53.9%
230%

二、交通概况
1、交通设施
Ø　公交客运主枢纽站：1处
Ø　枢纽站场： 5处
Ø　通常站场: 6处
Ø　公交保养场: 1处

2、轨道交通
◆轨道交通线路三条：轨道三、四、六号线。
◆轨道交通环线
l一级轨道交通枢纽站：2处；
l三级轨道交通枢纽站：4处。
◆检修站：1处（童家院子）占地30公顷。
六号线
三号线
轨道环线
四号线

3、区域交通情况总结：
1） 片区拥有渝怀铁路、寸滩港口和渝合、渝长、渝黔、机场四条高速公路线，对外交通很便捷。
2） 计划中轻轨三、四、六号线贯穿整个北部新区，使未来北部新区和其它主城各区紧密联络在一起。

三、城市发展计划
1、计划性质：
北部新区是以发展高新技术产业为基础现代产业基地，是城市发达经济圈关键增加极和城市风貌展示区。
1） 计划规模：
◆用地规模：计划区总用地面积136.60平方公里，计划城市建设用地91.73平方公里，占总用地67.15%。
◆人口规模：计划人口规模为65万人。
2） 区域计划：
　　　　用地形态由七个组团组成：人和组团(1号)、大竹林组团(2号) 、礼嘉组团(3
号) 、黄茅坪组团(4号)、翠云组团(5号)、鸳鸯组团(6号) 、金山组团(7号) ，
各组团之间由生态林地、市级公园等自然隔离。

◆人和组团（1号组团）：本项目所在组团。
计划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人。
　计划关键职能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高级小区。
从城市功效计划上看，本项目所在人和组团，未来将成为城市居住中心区。

◆大竹林组团（2号组团）
　计划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人 。
计划关键职能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。
◆礼嘉组团（3号组团）
计划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人 。
计划关键职能：高新技术研发，居住用地关键发展高级小区。

◆黄茅坪组团（4号组团）
计划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人。
计划关键职能：现代制造业。

◆翠云组团（5号组团）
计划城市建设用11.37平方公里，人口2万人。
计划关键职能：以汽车、摩托车配套产业为主生产及研发。

◆鸳鸯组团（6号组团）
计划城市建设用地11.7平方公里，人口10万人。
计划关键职能：为翠云组团和金山组团服务第三产业。

四、北部新区关键特征概括
1、 北部新区人口在未来几年内快速增加。
到，北部新区计划人口将达成65万，而现有些人口9.9万，这意味着未来，北部新区人口尤其是就业人口将快速增加。
2、 北部新区近两年经济高速增加。
3、 北部新区拥有良好生态环境。
4、 北部新区基础设施大大改善。
5、 区域对外交通网络发达。
6、 计划中三、四、六号轻轨线将大大改善北部新区和主城各区之间交通。

第二部分 区域及地块房地产情况分析 　

一、重庆市住宅市场发展情况：
（一）房地产市场供给部分
1、土地供给现实状况（土地购置）
年份
土地购置（万m2）
增幅（%）
1999
624.53
——

619.21
-1%

870.34
41%

1320.26
45.2%

分析：房地产开发土地购置呈高速增加态势，远远高于同期全市房地产开发投资增加速度（在后面房地产开发投资分析中可见）。1999—，重庆市经过多种方法完成土地购置总量达成了3434.34万平方米，除增加幅度出现负值以外，和较上年平均增幅达40%以上。

2、房地产开发投资
Ø 房地产开发投资
年份
完成投资（亿元）
增加率（%）
1999
112.51
15.6%

139.63
24.1%

196.67
40.9%

245.91
25.0%

分析： 以前，重庆房地产土地价格和商品房价格和全国发达城市相比，显著偏低，加之土地供给不够市场化，为部分开发商谋取暴利提供了机会，开发投资也呈逐年稳定上升趋势，重庆市政府公布了新土地价格且出让金、配套费全部成倍上调，还加强了土地买卖管理，这直接影响到房地产开发投资增加率。

Ø 住宅开发投资
年份
完成投资(万元)
增加率(%)
1999
523357
——

728125
39.13%

1107126
52.05%

1306998
18.05%

Ø 展现特点分析
1）截至现在，全市房地产开发投资数量是最大，而每十二个月全部不一样程度地展现出递增趋势；且每十二个月投资同比增加速度全部有所增加，仅同比增加速度较有所下降。
2）从不一样类型物业占商品房投资总额上分析，1999年至住宅投资所占份额从56%至71%逐年增大。

3、完工面积
Ø 房地产完工面积
年份
完工面积（万m2）
增幅（%）
1999
620
3.5%

849
36.9%

1021
20.3%

1390.73
36.2%

Ø 住宅完工面积
年份
完工面积(万m2)
增加率(%)
1999
438.56
——

622.08
41.85%

1020.63
64.07%

1390.73
36.26%
Ø 展现特点分析
1） 自1997年重庆直辖后，全市商品房完工面积展现逐年上涨趋势，完工面积达成1390.73万平方米，为历年最高；而和同比增加出现了一个高峰，同比增加百分比分别达成了36%左右，增加幅度相对较少。
2） 重庆市住宅完工面积一样展现逐年上涨趋势，完工面积达成1390.73万平方米，为历年最高；从增加幅度来看，增幅最大，达成了64.07%。

4、重庆市住宅物业市场供给发展趋势估计
　1）土地价格上涨、土地供给市场化，出让金、配套费大幅上调，和新拆迁办
法出台，使得近两年商品房开发成本大幅增加，从而造成住宅供给价格快速上
涨。
　　　　2）即使国家建设部正式下文，要求限制高级商品住宅总体供给量，但我们仍然看见重庆市高级住宅（包含别墅）供给只增不减，且大多为外来发展商投资兴建，可见外地投资商对于重庆发展期望值很高。
　3）重庆住宅郊区化发展进程加紧，这从近两年内大宗土地买卖成交量大，这从
重庆大量涌现规模化郊区大盘现实状况上能够看出。
　4）土地放量巨大，而且吸引了大批外来投资商进入重庆圈地，这无疑将加
大重庆未来几年内住宅总体供给量，并加剧竞争态势，不排除局部会出现泡
沫可能性。

（二）房地产市场需求部分
1、商品房销售情况
Ø 商品房销售面积
年份
销售面积（万m2）

580

746

1016

1645
分析：结合商品房销售面积和完工面积统计数据，可知销售面积和完工面积基础保持同时增加，且二者百分比基础保持在 1：1.07，这说明供给和需求总体上是平衡。这也一定程度上反应了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增加中健康地发展着。

Ø 商品房销售额
年份
商品房销售额
（亿元）
1999
59.20

78.37

107.65

158.15

Ø 商品房平均销售价格
年份
商品房销售价格
（元/ m2）
增幅
（%）
1999
1377
—

1351
-1.9%

1443
6.8%

1556
7.8%

分析：以前重庆房地产市场化、商品化水平全部不高，总体成交均价也呈无规律发展态势，但从至总体成交均价呈大幅度上涨趋势。这不仅说明市场化、商品化水平不停提升，还和开发成本增加和大量拆迁刺激消费等原因相关。
Ø 住宅销售价格
年份
销售价格(元/ m2)
增加率(%)
1999
1080
-6.98%

1077
-0.28%

1133
5.20%

1277
12.71%

Ø 展现特点分析
◆　全市商品房平均销售价格总来看增幅不显著，而上六个月平均销售价格为1690元/平方米，较去年同期上升了17.7%。
◆　住宅销售价格增幅不显著，1999年和全部展现负增加态势，有所回升，则增幅较大，达成了12.71%。
◆　住宅市场已经达成98.87%几乎完全商品化程度。
◆　今秋房交会统计数据表明，成交件数比去年同期增加52%，但成交金额只增加12%，成交均价比去年下降120元/平米左右。表明低价房和二手房需求倾向十分显著。
◆　今秋房交会统计数据表明，现房成交速度比期房成交速度高出33%左右，这和拆迁居民拉动现房销售有很大关系，同时也说明消费者愈加理性。

2、商品房空置情况
Ø 商品房空置面积
年份
空置面积
（万m2）
增幅
（%）
空置十二个月以上（万m2）
增幅
（%）
1999
353.04
38.4%
150.08
93.4%

421.94
19.5%
179.29
19.5%

484.48
14.8%
223.54
24.7%

559.61
15.5%
266.26
19.1%

Ø 住宅空置情况
年份
空置面积(万/ m2)
增加率(%)
1999
183.60
29.27%

223.14
21.54%

227.72
2.05%

280.36
23.12%

Ø 展现特点分析
◆　总体上看，伴随需求市场不停扩大和房地产开发商把握市场水平不停提升，空置率逐年下降。
◆　因为住宅总体供给量大，开发水平、综合质素差异较大等原因，空置率水平展现无规律发展形态，且在1999年和空置率甚至超出总体空置水平。

（三）重庆住宅市场总体需求发展趋势估计
◆　伴随重庆加紧主城区城市建设步伐并加大拆迁量，近两年内住宅需求将出现空前旺盛局面。
◆　未来2-3年内住宅需求也还将关键表现为对中低价房需求倾向。二手房对于消费者心理障碍逐步消除，未来几年内二手房交易总量还将连续上升。
◆　消费者表现为对品牌物业追捧还将愈加显著。　
◆　中高价位住宅需求需要态势不很显著。

二、重庆商业物业市场分析及发展趋势估计
（一）重庆市商业物业现实状况
　　1、重庆市商业物业面积还有较大缺口，市场机会较多。
　　　　现在，重庆市主城区内有效商业面积约在350万平米左右，以主城区常住人口500万人计，人均商业面积约0.7平方米，根据人均城市人口有效商业面积1平方米标准，重庆商业物业面积还有较大缺口。

　　2、商业物业平均月租金在150－200元/平米左右，租金有较大上升空间。
　　　　据大型商家及商业专业调研机构调查，并结合重庆市未来五年发展趋势，平均月租金价格应在300－400元/平米之间，按这一数字，租金还有较大上扬空间。

　　3、商圈未饱和，竞争还未达成“白热化”。
　　　　依据商圈商业营业面积、用户体量、平均购置力等指标对各商圈进行饱和度计算，各大商圈中商业物业每平方米营业额普遍在25000－35000元之间，离理想状态经营值还有0元－35000元差距，远远低于饱和指数。

　　4、商业业态结构不合理，规模型实力经营者有较大空间。
1）从现在重庆市各商业业态所占百分比（见下图），我们能够看出，在现在重庆市各商业业态中，便民店和杂物店所占百分比较大，达成了35%，而连锁仓储中心所占百分比较低，只占5%，这说明现在重庆整体商业物业水平较低，业态结构不是很合理。

　2）从商家组成（见下图）看，品牌商家所占百分比较低。

5、商圈总体格局：五大商圈为主，四大商圈为辅局面基础形成。
解放碑、沙坪坝、南坪、观音桥、杨家坪五大商圈发展已较为成熟，并含有明确发展方向。南滨路、大石杨三角区、大渡口、巴南四大新兴商圈也已渐成气候。

（二）重庆市商业物业市场发展情况
　　1、商业物业供给部分
Ø　商业物业投资
年份
完成投资(万元)
增加率(%)
1999
303840
——

311708
2.59%

365987
17.41%

48
14.77%
Ø　展现特点分析：商业用房投资所占份额逐年萎缩，从33%降低至23%。
Ø　商业物业供给发展趋势：
◆　从1999年至统计数据上看，因为受到市场需求不旺盛影响，商业物业供给量增加速度迟缓。
◆　进入，伴随政府加大城市建设速度，各区扩大商业步行街计划规模，商业物业供给量将在未来2-3年内增加速度迅猛。
u 另外，伴随重庆市主城区地价和对应开发费用大幅上涨，造成开发成本大幅上涨，而消费者对商品住宅价格较为敏感，部分开发商也会因为住宅开发风险不易控制，而转向商业物业开发。

2、商业物业需求部分
Ø 商业物业销售价格
年份
销售价格(元/ m2)
增加率(%)
1999
3550
42.97%

3275
-7.75%

3548
8.34%

3653
2.96%

Ø　展现特点分析：商业物业销售价格增幅缓慢，为负增加，增幅较大，达成16.09%，为历年最高，则有所回落，仅为2.96%。

Ø　商业物业需求发展趋势
◆　商业物业投资和经营将逐步分离。便于投资小型商业铺面需求将逐步上升。
◆　经营特色商业物业和高端消费市场商业物业仍有一定市场需求量，但同质化竞争显著商业物业整体需求不会有显著增加。
◆　商业物业需求特点仍然和所处商业地段有直接关系。
◆　更多中国著名和国际化专业市场将涌入重庆，一定程度上将促进专业市场类商业物业发展。

三、北部城区房地产发展情况
1、土地供给市场分析
重庆市各季度各主城区土地转让宗数对比：
土地总数（个）
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
渝中区
3
4
15
5
4
江北区
4
6
4
10
1
渝北区
3
5
6
9
1
沙坪坝区
0
13
14
14
3
九龙坡区
8
13
8
8
3
南岸区
5
6
16
8
4
北部新区
0
4
0
5
2
分析：北部新区土地交易宗数在重庆各主城区中所占比重整体呈波浪形递增，1季度其土地交易宗数占主城各区总数11%，这说明：北部新区作为新开发区，正逐步成为重庆市热点开发区域。

2、北部新区大盘放量
序号
项目名称
占地面积
总建筑面积
档次
建筑形态
物业类型
1
中体奥园
1050亩
104.9万方
中高级
多层为主
综合型住宅
2
保利集团项目
3000亩
150万方
高级
别墅为主
住宅为主
3
重庆香江国际　
576亩
72万方
高级
高层、小高层
商务为主含大型商业
4
棕榈泉花园
1280余亩
127.9万方
高级
不详
住宅为主
5
建工集团项目
800亩
不详
不详
不详
不详
6
蓝湖郡
1600亩
70万方
高级
别墅为主
住宅为主

分析：
　　Ø　未来几年北部新区大盘总体放量巨大，表中所列六个项目总量将达成约600万方。
　　Ø　大盘档次定位较高，基础上为中高级。
　　Ø　大盘容积率均较小。

3、商品房销售情况分析
1）成交件数

1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
成交件数
38
166
108
68
398
#住宅
29
139
101
61
370
#非住宅
9
27
7
7
28

2）成交面积

1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
成交面积（m2）
5060.94
21174.66
23595.33
7528.83
37935.57
#住宅
3674.50
19037.88
22912.71
5832.70
33925.27
#非住宅
1386.44
2136.78
682.62
1696.13
4010.30

分析：
◆ 从成交件数和成交面积看，住宅占据了绝正确比重，这说明，北部新区现在物业
供给关键以住宅物业为主。
◆ 从长久趋势看，住宅物业比重有逐步增大趋势，这说明该片区住宅类物业较被
消费者看好，写字楼、商业等非住宅类物业发展相对滞后。

3）成交金额

1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
成交金额（万元）
1684.83
5957.58
10988.29
1187.13
12100.91
#住宅
1036.95
5346.90
10796.46
938.47
10154.74
#非住宅
647.88
610.68
191.83
248.66
1964.17

分析：从成交金额看，非住宅类物业成交金额占总成交金额比重有较大幅度上升，但其成交面积却有所下降，这说明，非住宅类物业供给在该片区较为短缺，而市场需求量较大，造成价格上涨较快。

（四）北部新区房地产市场特征分析
1、北部新区作为一个全新片区，开发成本极低，在未来几年内其开发面积相当大。
2、因为该片区拥有天然自然环境，发展中高端市场含有较大自然资源优势。
3、该片区是大盘比较集中区域，大盘主导该片区房地产市场局面初步形成。
4、住宅产品以低密度和中高级产品为主。

四、片区物业竞争情况分析
1、可能竞争项目罗列：
　　 和本案可能会产生竞争关系项目关键有：东和春天、水晶郦城、小天鹅花园、南桥苑、光华·南桥人家、新城丽全部、时代绿苑、巨宇名居、自由港湾、香山花园、天和美舍、升辉雅舍、桂湖花园、富悦景园、光华苑等。
　　 备注：以上项目为两公里半径内在售或准备发售项目。
2、关键竞争项目列表见下页附表
3、区域在售项目对比分析：
1）区域在售项目对比分析
◆ 规模
从规模看，竞争项目规模普遍较小，建筑面积大部分在10万平米以下，10万平米以上项目全部较为少见。
◆ 价格
从价格上看，竞争项目套内均价基础上处于2400-2900元/平米范围内，均价最高为水晶郦城3300元/平米，最低为天和美舍和升辉雅舍，均价为2400元/平米。
◆ 档次
以上项目中东和春天、水晶郦城、新城丽全部定位档次较高，其它基础为中低级定位。
◆ 销售情况
销售情况最好为东和春天、新城丽全部、水晶郦城，较差为桂湖花园。
◆ 户型定位
以上项目基础为适宜居家二居室、三居室为主力户型，户型面积段二房关键集中在套内面积70－80平米范围，三房关键集中在套内面积100平米和120平米两个档次。
◆ 户型亮点
从户型亮点分析，270度转角飘窗在该片区应用较多；另外，东和春天推出情侣阳台和龙华苑为三代同堂准备一房紧邻三房设计是现在在该片区户型设计上比较独特亮点，值得本案关注。
◆ 消费者组成
从消费者组成看，竞争项目标消费者关键来自本区域，说明该片区现在对外辐射能力较差。
◆ 卖点
从竞争对手卖点分析，竞争对手所推卖点以地块本身所隶属卖点为主，人为挖掘卖点较为少见。
　2）区域在售项目对比分析总结：
◆ 该片区竞争项目规模普遍较小。
◆ 该片区消费者普遍能接收价位在2300－2800元之间。
◆ 该片区现在供给户型中，一样房型面积控制不是很合理，两房基础在套内70－80平米左右，三房大全部在套内100平米以上，紧凑型小两房、小三房较为缺乏。
◆ 该片区竞争项目以中低级楼盘为主，中高级以上楼盘较为少见。
◆ 因为该片区正处于开提议始阶段，区域配套不是很完善，所以消费者对小区配套有较高要求，企图经过小区配套填补周围配套不足。
◆ 该片区对外区域消费者吸引力有待深入加强。
◆ 该片区竞争对手（除了水晶郦城）人为挖掘卖点较为缺乏，给本案有较大创作空间。

五、经典项目案例分析
东和春天
1、项目基础概况
◆ 项目规模：占地面积：130000平米；
建筑面积：300000平米；
总户数：余户。
◆ 楼盘广告语：居家这边独好。
◆ 外立面色彩搭配：采取灰色和蓝色冷色系搭配，给用户以一个高贵、典雅感觉，从而表现该楼盘档次定位高级性。
◆ 建筑园林计划：秉承皇冠东和花园受广泛认同优良户型和大中庭景观完美结合，采取庭院式围合，友好对称布局，建立中国传统庭院邻里亲和空间200亩大庭院绿荫生活园区，多栋18层及24层建筑围合而成，分为东西两个园区，建筑清新、流畅，景观视野丰富而开阔，人车分流。80亩绿化，繁花似锦、碧波荡漾。
◆ 小区关键配套：幼稚园：占地面积约1000平米，计划设4个班，并专设少儿才艺馆。面向小区适龄儿童，为她们找寻健康、自由、个性张扬成长空间。中小学：占地30多亩，计划设30余班，延续东和物业教育先行开发理念皇冠试验中学成功经验，使孩子就近接收名校教育。
◆ 户型定位：
房型
二房
三房
四房
五房
套内面积（平米）
100、105
129、139
158
153、233
其中，三房、四房占绝对比重。
　　　　◆ 户型特色：270度观景飘窗、4.8米超宽客厅、主卧情侣观景阳台。
◆ 目标用户定位：目标用户关键锁定为白领阶层、中产阶级人士、数次置业者等社会上层人士，其目标用户选择决定了其档次定位高级次性。
◆ 物业管理：重庆东和花园物业管理企业。

2、项目成功之处：
◆ 园林景观和优异户型相结合计划理念。
◆ 卖点挖掘独树一帜（情侣阳台、会呼吸窗户等全部是竞争对手所没有）。
◆ 东和企业对样板房力打造，吸引了众多消费者眼光。
◆ 教育先行开发理念。
◆ 和竞争对手有差异化目标用户定位。
◆ 建筑外立面色彩搭配和楼盘档次相结合。
◆ 推行东和品牌战略。

3、不足之处：
◆ 局部有些户型私密性较差。
◆ 物业开发和物业管理连锁策略。

4、可借鉴之经验：
◆ 园林景观和优异户型相结合计划理念。
◆ 独树一帜卖点挖掘方法。
◆ 建筑外立面形象和楼盘档次相结合。

新城丽全部
1、目基础概况：
◆ 项目规模：总建筑面积：12万平米。
◆ 形象定位语：纯正大型园林生态小区。
◆ 外立面色彩搭配：以灰色为主色调，给人以一个沉稳感觉。
◆ 建筑园林计划：以高层和多层相结合，采取围合式布局，并将泛会所概念引入到小区园林计划设计中。
◆ 小区配套：关键是泛会所。
◆ 户型定位
房型
一房
二房
三房
套内面积（平米）
42
73－78
85－109
◆ 户型特色：270度落地式园弧窗、跳高12米公共空中花园。
◆ 目标用户定位：以二次置业中老年人为主。
◆ 物业管理：重庆大昌祥物业管理。
2、项目成功之处：
◆ 外立面色彩搭配和目标用户特征相吻合。
◆ 中小户型定位策略。
◆ 泛会所概念和园林计划相结合。
3、项目不足之处
◆ 对项目本身形象包装不够。
◆ 物业开发和物业管理连锁。
4、对本案可借鉴之经验或应吸收教训：
◆ 泛会所设计。

水晶郦城
1、目基础概况：
◆ 项目规模：总建筑面积：22万平米。
◆ 形象定位语：重庆首家高层低密度大型小区 。
◆建筑形态：由6栋30层高层和9栋18层小高层组成。

◆　园林计划：以“尊重自然”为关键理念计划设计，保留丰富原生地貌，利用独特条形景观设计，有层次地植栽林木、草坪，引入天然小河。经过建筑和环境完美结合，发明新城市景观。
◆ 小区配套： 100亩体育公园、水晶郦城商业街。
◆ 户型定位
房型
二房
三房
四房
建筑面积（平米）
87
115－143
144－160
◆　户型特色：动静分区显著、L型角大阳台、内凹式庭院、大面积窗。
◆　目标用户定位：以二次置业者为主。+
◆　物业管理：龙湖物管。

2、项目成功之处：
◆　强强联合品牌开发策略；
◆　原始地貌和景观设计相结合；
◆　前期经过对龙湖本身品牌宣传积累潜在用户；
◆　经过对项目标独特包装树立项目整体形象；
◆　户型特色营造；
◆　经过会员俱乐部积累前期用户。

3、对本案可借鉴之经验：
◆　前期积累用户方法；
◆　对户型特色营造；
◆　对项目整体形象包装手法。

第三部分 地块环境分析 　

一、地形地貌概况
1、 本案地处渝北新牌坊新南路，属北部城区人和组团。
2、 地块有一定高差。
3、 地块形状呈规则L形。
4、 地块紧邻体育公园，周围景观资源丰富。

二、地块周围配套设施
2、 公园：体育公园，紧邻本案。
3、 其它：周围大型工厂、企业较多。

三、地块现有交通情况
1、 公交：本案有 多路公交车可直达主城各区，但公交站点离本案全部有一定距离，出行很不方便；
465路：龙湖--解放碑
405路：龙湖—解放碑
113路：龙湖—沙坪坝
　　　　411路：龙湖--杨家坪
　　　　133路：龙湖--沙坪坝
　　125路：人和--南坪　
　　606路：人和--袁家岗

四、地块周围环境分析总结：
1、 地块现有交通不方便，现在，全部公交路线均不能直达本案；
2、 项目周围配套较为缺乏；
3、 项目周围有一定环境资源：体育公园；
4、 项目地处北部新区人和板块，属城市开发烧点区域；
5、 良好计划前景将确保该片区经济高速发展，从而大大提升该片区居民消费力；
6、 本案应充足利用片区计划给本案带来机会，挖掘本案特色。
第四部分 项目SWOT分析 　

一、项目SWOT分析
（一）优势（S）
1、紧邻体育公园，含有一定景观优势；
2、地块形状规整，便于计划；
3、开发商实力雄厚；
4、规模较大，可设置比较完善配套；
5、小区内业主以公务员为主，小区居民整体素质较高。

（二）劣势（W）
1、现在交通不方便；
2、地块内部高差较大，平整成本较高；
3、容积率较高，居住舒适度较差；
4、短期内无法形成完善周围配套。

（三）机会（O）
1、本案所处区域推出楼盘整体品质较高，片区整体形象很好；
2、本案所处区域是重庆市热点开发区域，市民关注度较高；
3、周围大中型企业较多，潜在用户群数量较大；
4、本案紧邻计划中轻轨四号线和六号线，和新南路立即开通，将使本案未来交通很便捷；
5、北部新区潜在楼盘档次较高，中等楼盘稀缺；
6、北部新区未来人口快速增加，将大大提升本案投资价值。

（四）威胁（T）
1、项目属于经济适用房，影响了商品房品质提升；
2、周围地块均还未开发，潜在竞争对手较多；
3、开发商大盘开发经验较为缺乏。

二、SWOT矩阵策略配对
SO策略：发挥优势，利用机会
1） 充足发挥景观资源优势，打造景观户型，利用景观户型带动整个楼盘销售。
2） 充足发挥地块规整优越性，在计划设计上做到尽善尽美。
3） 充足发挥规模优势，打造特色园林和特色商业。
4） 发挥本案居民整体素质较高优势，营造小区良好居住气氛。
5） 利用市民对本案所处区域关注度较高机会，借机提升本案著名度。
6） 利用周围大中型企业较多机会，将大中型企业中高层人员锁定为本案目标用户群。
7） 利用本案紧邻计划中轻轨四号线和六号线和新南路立即开通优势，凸显本案未来交通便捷性。
8） 利用北部新区潜在楼盘档次较高机会，借机提升本案形象。
9） 利用北部新区未来人口快速增加机会，挖掘潜在投资用户群。

WT策略：弱化劣势，规避威胁
1） 经过对本案未来交通便捷性作有针对性推广，来弱化现在交通不方便不利影响。
2） 经过项目本身配套，部分填补周围配套不足。
3） 经过和专业代理企业和专业相关协作伙伴合作，来填补开发商对大盘开发经验不足。
4） 亲密关注竞争对手动态，抢占市场先机。

第五部分 目标用户群分析（针对商品房） 　
一、目标用户选择：
1、江北区和渝北区一次置业者：
1）关键特征描述：
◆ 年纪25－35岁左右；
◆ 家庭月收入在3500元以上；
◆ 尚没有住房，现在和父母同住，置业首要目标是为了处理居住；
◆ 她们关键来自江北区和渝北区。
2）目标用户总量和购置力分析
◆ 总量分析：
依据统计年鉴统计数据显示，重庆市两个主城区（江北区和渝北区）25－35岁年轻人约有22万人。
◆ 购置力分析：
这一部分人群购置力通常，她们普遍能接收价位在1800－2500元/平米范围，总价款在15－25万左右。
3）购置动机：处理居住问题，或因房价飞涨，为未来居住提前购置；
4）需求特征：
◆ 需求房型关键以二房为主、三房为辅；
◆ 对小区环境有较一定要求；
◆ 对小区及周围生活配套有较高要求；
◆ 交通要求较为便捷；
◆ 对教育配套有一定要求。

2、部分定向购置公务员（投资性购置为主）：
1）关键特征描述：
◆ 年纪25－45岁左右；
◆ 家庭月收入在