房地产项目开发流程与管理控制指导手册模板.doc

*之项目开发步骤、管理控制指导手册编制：* 审核：*二OO九年三月序言鉴于企业成立很快，各方面工作全部在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化管理全部没有完全成形。在*倡议和指导下，经过一个多月不停编制和修改,我们工程部依据企业实际情况最终完成了本实用手册编制工作。本手册，编制内容是依据企业经营范围是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发整个步骤为主轴线，以各步骤纲领为主，加入各步骤工作具体操作及管理控制内容。我们编制标准是以现在企业运作实际情况为基础，尽可能做到宜懂实用，目标是期望本手册能深入完善企业内部基础建设，更能在企业以后各项工作实际运作中能起到一定引导作用。我们也憧憬在各方面合理提议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然现在这只是我们一个目标,但我们会更努力更用心去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*年*月目 录前 言 2第一章：房地产开发概念 5一、房地产开发种类 5二、房地产开发基础标准及要求 5三、设置房地产开发企业应该含有条件 5四、房地产开发企业设置程序 6第二章：可行性研究和项目决议阶段 7一、房地产项目可行性研究根本目标 7二、房地产项目标四方面研究方向 7三、房地产项目标可行性研究步骤 8四、房地产项目可行性研究内容 8五、房地产项目可行性研究工作阶段 8六、房地产项目开发具体经济效益分析 9七、项目可行性研究结论和提议 9第三章：建设前期准备阶段 10一、土地使用权获取及开发 10（一）、土地使用权 10（二）、土地开发 12二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证 13三、确定勘察、监理 15四、计划设计 16五、建设项目报建登记，申请招投标 22六、申办施工许可证 24第四章：工程建设实施阶段 26一、工程建设实施准备阶段 26二、工程建设实施阶段 26（一）、工程进度控制 26（二）、工程质量控制 28（三）、工程成本控制 29（四）、工程协议控制 34第五章：项目销售阶段 37一、房地产项目标营销策划 37二、房地产销售 38三、房地产销售步骤 41第六章：房地产项目物业管理 42一、物业管理概念 42二、物业管理特点 42三、物业管理在目前地位和作用 43四、物业管理基础内容 45五、物业管理费 46第七章：附录：房地产开发相关步骤 47房地产开发全步骤 47办理质量监督程序及提交资料 57办理安全监督程序及提交资料 57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料 57土地一级开发通常工作程序 58施工监理工作总程序 59施工组织设计审核步骤 60图纸会审监理工作步骤 61工程款支付基础程序 62工程变更管理基础程序 63进度控制监理工作程序 64主体工程质量控制步骤 65单位工程验收基础程序 66质量评定监理工作程序 67建设工程完工验收立案步骤 68后 记 69第一章：房地产开发概念房地产开发是指在依据中国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）依法取得国有土地使用权土地上进行基础设施、房屋建设行为。房地产开发是房地产活动中一项关键制度，属于房地产生产、流通、消费诸步骤中首要步骤。房地产作为不动产，和其它商品开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险特点，使房地产开发活动在大家生活中占居越来越关键地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发范围越广，程度越深，内容越丰富。一、房地产开发种类：房地产开发包含土地开发和房屋开发。土地开发关键是指房屋建设前期工作，关键有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或其它非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房和其它城市用途城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途改变、城市计划改变和其它原因，需要拆除原来建筑物，并对土地进行重新改造，投入新劳动。就房屋开发而言，通常包含四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产和经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物开发；第四层次为城市其它基础设施开发。二、房地产开发基础标准及要求：依据中国城市房地产管理法第二十四条至二十七条要求，房地产开发有下列基础标准及要求： （一）房地产开发必需严格实施城市计划，根据经济、社会效益、环境效益相统一标准，实施全方面计划、合理布局、综合开发、配套建设。 （二）以出让方法取得土地使用权进行房地产开发，必需根据土地使用权出让协议约定土地用途、动工开发期限开发土地。超出出让协议约定动工开发日期满十二个月未动工开发，能够征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下土地闲置费；满二年未动工开发，能够无偿收回土地使用权；不过，因不可抗力或政府，政府相关部门行为或动工开发必需前期工作造成动工开发拖延除外。 （三）房地产开发项目标设计、施工，必需符合国家相关标准和规范。房地产开发项目完工，经验收合格后，方可交付使用。 （四）依法取得土地使用权，能够依据本法和相关法律、行政法规要求，作价入股、 合资、合作开发经营房地产。三、设置房地产开发企业应该含有条件：依据城市房地产管理法要求，设置房地产开发企业应该含有以下条件： （一）有自己名称和组织机构； （二）有固定经营场所； （三）有符合国务院要求注册资本； （四）有足够专业技术人员； （五）法律、行政法规要求其它条件。 设置房地产开发企业，应该向工商行政管理部门申请设置登记。工商行政管理部门对符合本法要求条件，应该给予登记，发给营业执照；对不符合本法要求条件，不予登记。 设置有限责任企业、股份，从事房地产开发经营，还应该实施企业法相关要求。 房地产开发企业在领取营业执照后30天内，应该到登记机关所在地县级以上地方人民政府要求部门立案。 四、房地产开发企业设置程序设置房地产开发企业应经过以下程序： （一）应该向工商局行政管理部门申请设置登记，工商行政管理部门对不符合房地产开发企业应该含有条件，不予登记； （二）房地产开发企业在领取营业执照后1个月内，应该到登记所在地县级以上地方人民政府要求部门立案； 上述要求关键为协调企业设置中，通常行政管理（工商行政管理）和特殊行政管理（房地产开发行业管理）关系。 房地产开发企业设置阶段相关税费 （一）企业法人开业登记费； （二）企业法人变更登记费； （三）企业法人年度检验费； （四）补、换、领证照费。第二章：可行性研究和项目决议阶段因为房地产项目可行性研究需专业要求很高、技术性很强注册房地产估价师、造价工程师 、市场调查和分析人员教授 、经济分析教授、 制作人员、 社会、环境教授、房地产教授、建筑工程教授、财会师及律师等教授，我企业现在缺乏这类人员，只能对可行性研究步骤、内容、工作概要、项目评定要求及决议作简明介绍。 策划是一个程序，在本质上是一个利用脑力理性行为。项目策划是一门新兴策划学，以具体项目活动为对象，表现一定功利性、社会性、发明性、时效性大型策划活动。策划六个关键宏观作用：改变企业发展方法（松散向信纸、规模向质量、产品向品牌和资本等），改变发展目标（多元向专业或相反、地域向国际、上下游移动），避免死于非命（发觉生存空间，发觉生存资源或手段），节省资源（避免盲从，避免盲动），提升速度（避免无效经营步骤、精密使企业可连续稳定地增加），促进竞争（相互启发使产业经营愈加富有科学、技术和艺术性，合经劳成为乐趣）等。总而言之，策划可使国家决议向民间经济决议转化高效、顺畅、充足。项目策划步骤分为四个步骤：1、项目调研2、项目市场细分和选择 1）项目市场细分2）项目市场选择3、项目策划书撰写4、项目方案实施。房地产项目策划是指，经过对市场环境调查和系统分析，利用已经掌握相关资料及手段，科学地、合理地、有效地推进项目标进程，而且提前判定房地产项目标顺利进展程度及效果。 房地产项目策划首先须经董事会同意初步立项后，再转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 房地产项目可行性研究结果关键应用于企业投资方向决议。此阶段包含研究方向相对比较宏观，研究人员需专业要求很高、技术性很强注册房地产估价师、造价工程师 、市场调查和分析人员教授 、经济分析教授、 制作人员、 社会、环境等教授、房地产教授、建筑工程教授、财会师及律师等教授组成。 一、房地产项目可行性研究根本目标：是实现项目决议科学化、民主化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。二、房地产项目按研究方向关键有以下四方面1、宏观经济信息 包含政策法规、房地产经济指数、城市计划、区域人口特征、基础设施等基础情况等。经过对宏观市场信息分析了解房地产市场现实状况及动态。相关市场信息 包含金融市场、业界动态等和房地产有直接和潜在关系信息，以推论房地产市场发展前景。2、房地产产品研究：在售楼盘资料统计 包含当地全部房地产项目数据库资料，可进行市场供给量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料使用情况等各方面统计分析。区域市场分析 依据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究经典个案，对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析 阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。3、消费需求趋势研究：关键针对消费者对某类房地产总需求量和房地产需求发展趋势研究。关键包含需求动机、购置行为和需求影响原因研究，这些研究将作为开发商把握需求动态依据，并以此开发出新产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。4、品牌研究：在房地产行业发展还不是很正规，和消费者对开发商认知程度比较肤浅情况下，品牌形象塑造会为产品销售带来主动促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌建设，而品牌研究将成为品牌建设基础。三、房地产项目标可行性研究步骤 ，可分为 5个步骤进行：(1)项目企业接收委托或企业董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择和优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究汇报。 四、房地产项目可行性研究内容 可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、民主化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。 可行性研究关键内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地现场调查及动迁安置；(3) 宏观经济环境分析；项目所在地房地产市场情况分析；项目所在板块市场研究和建设规模确实定； (4)计划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及提议。 五、房地产项目可行性研究工作阶段 1、投资机会研究。该阶段关键任务是对投资项目关键是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出提议，即在一定地域和部门内，以自然资源和市场调查估计为基础，寻求最有利投资机会。 投资机会研究相当粗略，关键依靠笼统估量而不是依靠具体分析。假如机会研究认为可行，就能够进行下一阶段工作。 2、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上，深入对项目建设可能性和潜在效益进行论证分析。 3、具体可行性研究，即通常所说可行性研究。具体可行性研究是开发建设项目 投资决议基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资是否决议关键步骤。4、可行性研究三阶段常规时间费用表项 目 内 容时间（月）费用许可误差投资机会研究阶段130.2%0.8%30%20%初步可行性研究阶段60.25%7.5%20%10%具体可行性研究阶段8160.2%1.0%10%六、房地产项目开发具体经济效益分析1、房地产项目标投资概算包含内容： （1）、营销开支概算，包含：项现在研究及可行性研究开支 ；项目策划开支；销售策划开支；广告开支；项目企业日常运作开支；项目及企业公关开支； （2）、土地征用开支概算，包含：政府一次性收取标准地价；用于拆迁赔偿或青苗赔偿开支；影响公共设施而出现赔偿开支；（3）、工程开支概算，包含：用于工程勘探开支；平整土地开支；用于工程设计开支；用于建筑施工开支；用于设施配套开支；用于工程监理开支； （4）、金融成本开支，包含：外汇资金进入中国货币系统产生银行担保及管理费用支出；贷款引发利息支出；各项保险开支；税收和行政性收费；不可预见开支。2、可行性研究财务数据选定和估计（1）售楼收入测定（2）项目经营管理费用收入和支出（3）经营税费及所得税缴交（4）土地增值税（5）所得税 3、项目经济效益分析 4、项目盈亏能力分析：（1）、内部收益率（IRR）（2）、净现值（NPV）（3）、净现值率（NPVR）；5、项目不确定分析：（1）、项目盈亏平衡分析（2）、项目敏感性分析（3）、概念分析七、项目可行性研究结论和提议：可行性研究结论和提议是房地产项目可行性研究汇报最终一部分，是对可行性研究分析做出总结并提出相关提议，也就是依据前面全部研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全方面评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和提议。八、集团企业董事会依据可行性汇报结论和提议，做出投资决议，同意正式立项，项目进入前期开发阶段。九、其它：房地产开发项目立项和可行性研究阶段实际发生相关费用（1）可行性研究费（2）建设工程计划许可证执照费第三章：建设前期准备阶段一、 土地使用权获取及开发（一）、土地使用权：是指单位或个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享受占有、使用、收益和有限处分权利。 集体土地使用权：是农村集体经济组织及其组员和符正当律要求其它组织和个人在法律要求范围内对集体全部土地享受用益物权。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。1、开发商获取土地使用权关键方法1） 经过行政划拨方法取得；2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3） 转让取得；4） 出让方法取得（招标、拍卖、协议出让三种方法）；5） 联合开发并报相关主管部门立项、审批后取得；6） 经过司法裁决取得；7） 经过吞并、收购等股权重组方法取得。2、开发商获取土地使用权程序（1）、土地使用权有偿出让方法 出让方法是指政府作为国有土地代表以什么形式或程序将国有土地使用权让和土地使用者。 根据中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权出让方法有三种：协议、招标、拍卖。 协议出让指土地使用权有意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地愿望，由国有土地代表和有意受让人进行一对一谈判和切磋、协商出让土地使用权相关事宜这么一个出让方法。 招标出让是指在指定期限内，由符合条件单位或个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人依据一定要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）出让方法。以招标方法出让土地使用权，不仅要明确协议双方当事人权利义务，而且要明确投标效力及招标人在招标期限内应负责任等。 拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地全部者代表在指定时间、地点，组织符合条件土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权土地公开叫价竞投，按“价高者得”标正确定土地使用权受让人一个出让方法。 依据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求，建设用地凡属于营利性商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途，必需经过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确定书，然后签署国有土地使用权出让协议。开发商取得国有土地使用权出让协议后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。（2）、属协议出让，办理土地登记时应提交以下资料：土地出让协议、划拨决定书或转让批文；开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；属新增建设用地，应提供建设用地同意书；属存量用地，应提供原土地使用者土地权源资料；1：地形图2份；加盖了“权属已审核”宗地图、地籍图各3份；地上附着物权属证实；土地登记申请书；土地登记法人代表证实和身份证实；土地登记委托书。（3）、招标受让土地使用权申请程序用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 用地者进行投资分析。 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证实、银行资信证实，并按要求缴纳投标确保金。 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人和市或区、县房地局签署土地使用权出让协议，并按协议要求支付总地价款一定百分比作为定金。 按协议约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 （4）、拍卖受让土地使用权申请程序 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 用地者进行投资分析。 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证实、银行资信证实，并按要求缴纳竞投确保金。用地者到指定地点领取竞叫牌。 用地者在要求时间、指定地点到拍卖现场参与竞投。 企业法定代表人或授权代表人和市或区、县房地局签署土地使用权出让协议，并按要求支付总地价款一定百分比作为定金。按协议约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地，开发商经过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确定书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。（5）、出让土地因为其用途不一样，土地使用期限也不相同。通常年限要求以下：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。（二）、土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不停发展需要，采取一定现代科学技术经济手段，扩大对土地有效利用范围或提升对土地利用深度所进行活动，包含对还未利用土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包含对已利用土地进行整改，以提升土地利用率和集约经营程度。从狭义角度了解，土地开发关键是对未利用土地开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地一个有效路径。土地开发通常分为土地一级开发和二级开发。1、土地一级开发：是指由政府或其授权委托企业，对一定区域范围内城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一征地、拆迁、安置、赔偿，并进行合适市政配套设施建设，使该区域范围内土地达成“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让过程。（1）、一级开发依据实施主体不一样，开发方法能够分为以下三种：、政府下属土地贮备机构直接负责一级开发，、委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹措资金、办理计划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，、经过招标确定一级开发企业措施。（2）、一级开发成本组成和收益：成本组成：征地、拆迁赔偿及相关税费；收购、收回和置换过程中发生相关赔偿费用；市政基础设施建设相关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生费用；贷款利息；土地贮备开发供给过程中发生审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准其它支出。收益：委托开发企业负责一级开发具体管理，开发企业管理费不高于一级开发成本2%，主体还是土地贮备中心。委托开发企业直接实施一级开发，开发企业利润不高于估计成本8%，主体是企业。对于招标项目，成本组成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。2、房地产二级开发：是土地使用者经过开发建设，将新建成房地产进行出售和出租市场。即通常指商品房首次进人流通领域进行交易而形成市场。房地产二级市场也包含土地二级市场，即土地使用者将达成要求能够转让土地，进入流通领域进行交易市场。（三）、取得房地产开发项目土地使用权法律程序 1、国有土地使用权出让 （1）、办理建设用地计划许可证 ；（2）、办理建设用地委托钉桩 ；（3）、办理国有土地使用权出让申请 ；（4）、主管部门实地勘察 ；（5）、土地估价汇报预审 ；（6）、委托地价评；（7）、办理核定地价手续 ；（8）、办理土地出让审批 ；（9）、签署国有土地使用权出让协议 ；（10）、领取临时国有土地使用证 ；（11）、领取正式国有土地使用证 ；（12）、国有土地使用权出让金返还。 2、国有土地使用权划拨 （1）、国有土地使用权划拨用地申请 ；（2）、主管部门现场勘察 ；（3）、划拨用地申请审核、报批 ；（4）、取得划拨用地同意。 3、集体土地征用 （1）、征用集体土地用地申请 ；（2）、到拟征地所在区（县）房地局立案 ；（3）、签署征地协议 ；（4）、签署赔偿安置协议 ；（5）、确定劳动力安置方案 ；（6）、区（县）房地局审核各项协议 ；（7）、市政府下文征地 ；（8）、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 ；（9）、办理批地文件、批地图 ；（10）、办理冻结户口 ；（11）、调查户口核实劳动力 ；（12）、办理农转工工作 ；（13）、办理农转居工作 ；（14）、办理超转人员安置工作 ；（15）、地上物作价赔偿工作 ；（16）、征地结案。 4、取得房地产开发项目土地使用权相关税费 （1）、地价款（土地出让金） ；（2）、资金占用费 ；（3）、滞纳金 ；（4）、土地使用费 ；（5）、外商投资企业土地使用费 ；（6）、防洪工程建设维护管理费 ；（7）、土地闲置费 ；（8）、土地权属调查、地籍测绘费 ；（9）、城镇土地使用税 ；（10）、地价评定费 ；（11）、出让土地预订金 ；（12）、征地管理费 ；（13）、土地赔偿费 ；（14）、青苗及树木赔偿费 ；（15）、地上物赔偿费 ；（16）、劳动力安置费 ；（17）、超转人员安置费 ；（18）、耕地占用税；（19）、新菜田开发建设基金。二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证（一）、征地1、中国现行安置被征地农民有七种路径：货币安置、农业安置、重新择业安置、留地安置、社会保险安置、入股安置、移民安置。2、国家建设征用土地时，必需依法赔偿被征用着所丧失土地权利各项费用。征搜集体全部土地，包含耕地赔偿费及其它土地赔偿费，安置补助费，地上附着物赔偿费，包含各类建筑物、构筑物拆迁赔偿费、青苗赔偿费、多年生林木赔偿费、新菜地开发建设基金等。并足额安排被征地农民社会保障费用，维护被征地农民正当权益，保障被征地农民生活”，“征收单位、个人房屋及其它不动产，应该给拆迁赔偿，维护被征收人正当权益；征收居民房屋，还应该保障被征收人居住条件。”3、国家标准征地赔偿费计算表类型赔偿项目计算依据标 准征用耕地土地赔偿费安置补助费青苗赔偿费附着物赔偿费其它农用地土地赔偿费安置补助费青苗赔偿费附着物赔偿费未利用地土地赔偿费安置补助费青苗补助费附着物赔偿费（二）、拆迁1、拆迁房屋单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申办拆迁许可证应提交以下申报资料：（1）、填写城市房屋拆迁申请表一式五份；（2）、建设项目同意文件；（3）、建设用地计划许可证；（4）、国有土地使用权同意文件（建设用地同意书或划拨决定书）；（5）、拆迁代办单位和评定机构资料；（6）、拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基础情况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权清楚安置用房证实；拆迁赔偿资金起源及预算资金额度。）（7）、相关金融机构出具拆迁赔偿安置资金证实。2、拆迁方法：（1）、 政府组织拆迁：关键指经过批租、旧城改造方法取得土地使用权所包含拆迁。（2）、 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产企业常见模式，但要申请拆迁许可证。（3）、 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作单位进行。3、拆迁关键内容包含：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功效、用地布局和空间结构调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。所以，城市房屋拆迁是伴伴随城市建设项目进行，是城市建设关键组成部分，尤其是旧城改造中一个关键步骤，处于建设项目标前期工作阶段。 4、拆迁完成后，申请拆迁验收，取得房屋拆迁验收合格证5、拆迁人和被拆迁人应该依