日常保洁标书模板.doc

项目介绍
恩华大厦在徐州市中心区，地理位置优越。计划配套设施完善，
大厦占地面积2500平方米，总建筑面积18000平方米，是一栋
高层多功效办公大楼。大厦关键配套设施有地下停车场，活动
中心会所，餐厅。大厦关键机电设备有4台电梯，中央空调系统
供配电、给排水、通风、消防楼宇监控设施齐全。
目 录
1.企业介绍 2页
2.恩华大厦管理服务总体策划。 4页
3.组织结构、职能分配、人员编制和培训、管理。 7页
4.管理模式、工作计划和物资装备情况和管理用房安排。 16页
5.管理规章制度和物业档案资料管理。 21页
6.各项管理指标承诺及相关方法 34页
7.经费收支预算、管理费酬金标准。 36页
8.日常物业管理。 44页
9.便民服务和小区文化活动 78页

第一节 企业介绍
徐州**物业管理成立于1999年，各类专业服务人员800余人，是徐州最具规模及较负盛誉物业管理企业之一。多年来不仅为社会树立了健康、完善物业管理形象，创建了含有**特色物业管理模式，也使企业拥有了一支有知识、懂技术、善管理复合型人才队伍。
一、关键优势及业绩
1、 拥有高层次管理层、高素质职员队伍。企业部门经理以上管理人员全部有大专以上学历，拥有教授级高工、工程师、经济师、会计师、技师20余人，是我企业管理中坚。企业大部分管理人员及职员均接收过专业物业企业培训带管，为我企业物业管理奠定了扎实基础。
2、 现在本企业管理联通大厦是徐州市首家甲级涉外写字楼，内设中央空调、中央监控、消防报警、联动、门禁、供水、供电、电梯等智能化设备。因为企业含有成熟高层建筑管理经验，4年来，大厦从未发生过任何消防、设备安全责任事故。
3、 企业部门经理以上人员均拥有国家建设部颁发物业管理资格证书，参与过**大厦创建省、市级物业管理优异大厦工作，积累了利用优异管理方法提升服务质量经验。
4、 联通大厦被同意为徐州市首家涉外写字楼，并荣获“徐州市物业管理优异大厦”、荣获“江苏省物且业管理优异大厦”。
5、 徐州标志性建筑电信大厦（28层）由我企业全方面托管，取得“徐州市优异管理奖”。

**企业协议期内关键物业项目以下：

二、恩华大厦服务总体策划
**物业本着“至诚至优、尽善尽美”服务理念，一直以诚信为本，管理为根、服务在先、用户为尊理念服务于业主，强调由物化管理上升到文化管理。
1、提倡“全员参与”管理文化
在管理处内部我们强调职员在合理分工基础上充足合作，比如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面共同参与和协作来填补管理上缺项和漏项。我们推崇“为用户节省每一分，让用户满意多一分”管理理念，实现“管理开放，开放管理”。
2、推广“平等互动”服务文化
服务文化涵义在于把提供优质服务视为工作自然方法和最关键规范服务连着业主和物业管理人，我们对二者关系定位是：建立在权利和义务等基础之上正当契约关系。
建立这种认识能使职员真正尊重本身工作，产生服务热情，自觉常识去寻求满足业主期望合适方法，提供发自内心“微笑服务”。业主在享受服务同时提出改善意见，服务产品供方和需求均保持愉悦心境，服务水准在平等互动基础上得以提升。
3、我们管理思绪是
强调成本控制意识和成本管理程序
强调步骤团体有效运作和服务步骤连续改善
强调公众服务规范化和特约服务个性化
致力于共用设施、设备连续改善和功效提升
致力于培养职员专业素质以业主全员参与意识
致力于文化功效提升，塑造符合现代文明办公理想环境
4、拟采取管理服务方法：
结合恩华大厦物业管理难点、关键及管理思绪，我们拟采取以下管理服务方法，以确保管理模式实现及服务产品供给。
（1） 实施“质量、成本双否决”云做机制
企业每十二个月经过和管理处签署目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考评管理处工作业绩两项最关键指标，深入结合恩华大厦管理特点和难点，把这一套运行机制用于该大厦管理实践中，努力争取在“服务质量”和“成本控制”之间找到更正确结合点以提供“优质价廉”服务产品。
（2）建立“加油站式”职员培训机制
因为提供服务产品主体之间个性差异，对于服务产品提供，不能简单地只制造一个“准则”，而是应该依据服务需求改变而不停调整，即服务层次内容和方向做出对应改变，其中一形关键问题就在于职员连续不停培训。实践中，我们推出了“加油站式”培训体系，做到岗前培训，个层级职员全部有明确培训达标标准，使每一层级职员保持服务知识、技能和服务需求达成动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是企业对职员最大福利”观念，并把这种意识在物业管理工作中落实一直。
（3） 构建服务平台一用户服务中心
强大服务平台和优异服务组织是提供规范用户服务前提。在幸福家园服务形式上，我们拟建立用户物业管理服务中心运作体系。立即管理处对外服务分为后台和前台操作，从而确保管理处对外形象统一化。用户物业管理服务中心是管理处指挥调度中心及信息枢纽，业主全部服务需求和申请投诉提议汇总大用户物业管理服务中心，由中心负责分类处理。而管理处全部需要公布发管理服务信息亦经过该中心反馈到业主、住户。经过管理服务中心有效运作，第一，可确保管理处对外信息传输口径统一化；第二，建立首问责任制，全部业主、住户投诉和需求全部有专员负责跟踪和落实直至业主满意为住；第三，中心二十四小时工作时间将可确保业主、住户需求全天侯地得到受理及满足。
（4）致力于共用设施、设备循环改善
楼宇管理一个关键内容是共用设施、设备管理和维护，共用设施、设备运行状态良好程度将直接影响到用户和安全确保等问题。
依据我们对楼宇研究和琢磨管理经验，我们将恩华大厦共用设施、设备管理分为三个层次进行，即：以确保共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目标日常管理及维修；以消除多种运行隐患，确保设施、设备性能得以充足发挥为目标定时维修养护（包含大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功效从而满足用户不停增加服务需求为目标改良性维护（改造）。

三、组织机构、职能分配、人员编制和培训管理
一、组织系统
1、 组织机构
徐州**物业管理

甲方管理代表

恩华大厦管理处经理

保洁领班
保安领班
工程领班

保洁人员
保安人员
运行、维修人员

2、 组织机构图说明：
从恩华大厦内部管理机构图中能够看出，我们将在甲方管理代表监督和指导下实施企业领导下经理负责制，这是一个垂直领导方法，其编制努力争取精干，人员努力争取一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检验、指导、协调方面由管理处经理直接负责，总企业相关人员给支持帮助。各项具体工作在各级职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，而各主管直接向经理负责。这种结构使权力集中，责任明确，命令统一，职系简捷，工作高效。

二、运作程序系统
1、整体运作步骤

各级各类人员开展管理及养护工作
成立物业管理处
确定管理方案
签订规章制度
日常管理
物业接管验收
人员聘用培训考评
保安服务
工程服务
保洁服务

2、整体运作步骤说明
（1）从整体运作步骤图中看，我们重视于整体设计、全方面管理，各项工作步骤紧密衔接，起到承上启下，相互制约作用。
（2） 整体运作各项步骤我们将严格根据ISO9000质量确保体系中多种体系文件及作业规程操作，做到不管大小，每件事全部要程序化，一丝不苟、环环相扣，从根本上确保大厦服务管理质量。针对日常物业管理工作，在**大厦管理中，我们编制了详尽全方面管理标准、管理程序文件（文件目录见第七节附件），并在实际工作中得到很好利用，相信我们在管理恩华大厦时，只要继续根据标准、程序文件运作，一定能够取得良好成绩。
（3） 在管理处整体运作过程中，将一直利用现代化电脑管理网络系统实现管理智能化（可和**大厦管理中心计算机网络联网，共用**大厦物业管理软件，并将恩华大厦相关管理数据实时传送至**大厦管理中心，使中心各专业人员参与辅助管理）。
（4） 在整体运作过程中，一直坚持全过程管理，确保指挥和监督封闭性管理，确保管理有效，立即到位，从而在最大程度上避免了缺漏和盲点。

三、信息反馈系统
1、信息反馈示意图
组织指挥机构
（经理、助理）
实施实施机构
（各专业人员）

信息反馈渠道
监督机构
（经理、助理）

2、信息反馈示意图说明
（1）信息也是资源，恩华大厦管理信息起源于实施机构，监督机构和信息反馈渠道。
（2） 管理处于平时运作时，管理处经理是指挥员，又是监督检验者，当各项工作指令下达后，实施机构对应开始运作，此时管理处经理、助理就能够在信息反馈渠道中获取信息，对指挥机构所发出各项指令能够做出较为实际评定，从而判定其正确是否，从中吸收经验，纠正错误，有效地克服了在工作中盲目现象。
（3）在监督机构控制方法中，我们采取例行检验和突击抽查相结合方法进行，而监督控制方法以预先控制信息反馈控制相结合方法进行。
四、激励系统
1、激励系统示意图

激励机制
工资福利机制
奖惩机制
培养提升机制
文化活动机制
思想工作机制
2、激励系统示意图说明
（1） 激励是我们人性化管理方法，尊重个体权利，保持团体精神。服务业主和发明经济、社会双重效益是权衡考评唯一标准。
（2） 思想工作机制重在激发潜能、形成共享价值观，充足发挥职员效能和工作主动性，引导职员动机，尊重个人情感，而且针对个性心理做适时思想工作。
（3） 奖惩机制在实际工作中以奖励为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰、奖惩分明。经过奖励职员往前走，经过处罚鞭策职员朝前走，做到人人有动力，人人有压力。奖励类型有物质和精神奖励等。
（4） 培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展关键位置，培养目标是使职员忠于企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，为人才脱颖而出发明良性环境。方法有培养、提升、培训、进修等。
（5） 工资福利机制重在考评，依据能力、贡献大小进行工资决议。既考虑群体效能，更重视个人利益，充足肯定努力工作所应得优厚酬劳，吸引人才，激励职员取得愈加好工作绩效。
（6） 文化活动机制是沟通管理处内部职员桥梁，经过文化活动开展增强职员自信心和认同感，把职员利益和企业利益紧密地结合在一起。文化活动方法有：集体活动、旅游、娱乐晚会等。
一、伴随物业管理方法、管理手段现代化，物业管理队伍结构也在发生改变,物业管理人员配置也已从劳动密集型向技术密集型转化，管理人员应是高学历、高水平复合型人才。为此，我们在人员配置上坚持以**企业“精干、高效、敬业”用人标准为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”用人标准，严把人才选聘关。管理层学历上要求达成大专以上水平，人才起源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，确保管理队伍高素质和高水平。在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合方法，利用激励机制，充足调动全体职员工作主动性，严格考评，并实施10%淘汰率，确保管理目标得以实现。
1、恩华大厦管理处人员配置图
管理处经理1人
工程组
领班 1人
机电维护、运行 8 人
安保组
领班1人
保安员、监控员8人
保洁组
领班1人
保洁员9人

2、拟选派管理处正、副经理介绍
经理：大专学历，电气工程师，1996年进入**国际房产开发，负责**大厦土建工程、各系统机电设备安装施工管理工作；1998年任**物业管理工程部经理；至今任**物业管理副总经理。
该同志从事物业管理工作8年， 持有建设部颁发物业管理资格证书。参与过**大厦省级物业管理优异大厦创建工作。含有很强物业管理理论水平和实践工作经验， 尤其含有物业设备管理丰富经验（原长久从事企业设备管理和维修管理工作，擅长于强、弱电设备，通讯设备、机械电气设备、智能化设备维修管理），组织管理能力强，含有创新意识和开拓精神，工作扎实、作风干练、善于沟通，含有广泛而良好人际关系。
副经理： 大专学历 ，1999年2月进入**物业管理，曾担任保安部部长、保洁主任、勤务部主任等职务，现任勤务部经理一职。
该职员物业管理知识扎实，管理经验丰富。1999年、两次被企业选派至上海、南京等著名楼宇及物业管理企业进行专业培训，学习接收了优异物业管理经验及理念。于取得《消防监控设备操作证书》； 取得建设部颁发《物业管理企业经理岗位证书》； 取得《单位消防安全管理员证书》。
该职员专业知识丰富，管理能力突出，在日常消防安全管理方面工作细致、全方面，数次受到消防管理等上级单位表彰；在治安管理方面积累了丰富操作经验，管理部门人员纪律严明，工作仔细认真，立即发觉并消除了数次安全事故隐患，是优异卫士领头人；在保洁绿化方面，工作步骤严谨，工作操作规范，优雅清洁办公环境一直是大厦良好口碑有力保障。
3、其它人员选派标准
（1）助理（兼任财务、文员及资料员）：大专以上文化程度，30岁以下， 三年以上物业管理工作经验，精通**大厦管理所用物业管理软件， 熟练操作EXCEL、WORD制表及文字处理系统。
（2） 机电维修人员：高中以上文化程度，年纪25—40岁，含有三年以上物业管理经验，有相关专业操作上岗证，动手能力强，能吃苦耐劳，含有敬业精神。
（3） 保洁员：身高1.55米以上，年纪45岁以下，初中以上文化，品德良好，身体健康，无不良习惯，当地户口。
（4） 安保员：身高l.70米以上，年纪20~35岁，高中以上文化程度，退伍军人，反应灵敏，无不良习惯。
二、管理人员培训
培训是本企业内部管理一大特色，也是一大优势，不停地对各级职员进行不一样阶段在职培训，也将是恩华大厦管理处能否圆满完成协议期内委托管理目标关键确保。培训所要达成目标，是最终培养出一大批能适应多种不一样岗位人员：在一般职员中培养出一大批现有专业知识技能，又有现代管理水平职业管理人员；在安保员、保洁员队伍中培养出一大批有理想、有觉悟、有能力、有综合素质、有现代意识人才，就是要依靠这么一批人才，来成就企业事业，来完成恩华大厦物业管理工作。
1、培训目标
培训目标是针对管理者目标而言，其目标是在态度、知识、技能三个方面改变、加强或改善职员行为及表现，从而提升管理人员素质、技能及管理水平，以达成企业目标。就**企业而言，培训目标就是使各级管理人员专业素质及管理水平，达成中国一流物业管理企业水平要求，使其能为广大业主（住户）提供尽善尽美服务。
2、培训方法
（1） 培训组织方法
由下至上可分为班组自行组织、管理处组织和企业组织三种方法。
（2）培训形式及内容
入职培训：由企业行政部负责,对新招职员进行培训。关键内容包含：
a ) 企业发展概况、经营理念、质量方针、组织架构及关键人员介绍；
b ) 企业各项规章制度讲解；
c ) 职员守则,礼节礼貌,职业道德教育；
d ) 物业管理基础知识；
e ) 安全消防常识等；
上岗前培训：由管理处负责，对新职员上岗前进行培训。关键内容包含：
a ) 岗位职责；
b ) 专业技能；
c ) 操作规程；
d ) 言行举止训练。
在职培训：关键是针对不一样工作岗位进行专题培训或进行有计划知识培训。培训侧重在专业技能、工作技巧及敬业乐业教育等方面。
提升职员素质培训：关键是在常规培训基础上，结合企业业务发展或管理工作需要安排专题培训，由企业行政负责组织落实。
外出参观学习、短期研修班、外送专职培训、企业出资派人参与培训学习。
三、管理人员管理
管理人员是我们最宝贵资产，我们强调人力资本增值目标优先于财务资本增值目标。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是做人工作。而做人工作，应在自我培养和开发同时，主动从外部招聘引进，为企业培养一支过硬职员队伍。我们人员管理宗旨是以人为本，善待职员，规范管理，人尽其才。在恩华大厦物业管理工作中，我们将建立意在对人才发明力进行管理和对人才潜能进行开发人才资源管理体系，即：选优、培优、用优、留优。我们将以**企业人才观，利用压力机制和激励机制，量才录用，知人善任，为人才培养发明良好空间，最终激励职员为企业尽心尽力，追求人力资本增值。我们人员管理体系由五部分组成：
1、确定标准严格招聘
**企业在物业管理工作实践中形成了自己用人标准，比较突出做法是：重品德修养，热爱物业管理事业，讲奉献、能吃苦；重工作能力，要求职员一专多能；管理队伍年纪结构要求因岗而异，合理优化，既稳健同时又充满朝气。对恩华大厦管理处遵照上述用人标准，确定了以下几项指标：
（1） 知识层次：为了符合高品质物业管理要求，管理层人员要求100%大专以上文化程度，操作层人员全部要求初中以上文化，安保队伍要求以退伍军人、党员为主，以确保队伍素质；维修工岗位要求全部持证上岗。
（2） 录用考评：全部管理层人员，除经过正常笔试、面试、心理测试等录用考评外，必需经过基础知识考评，成绩合格者方可录用；作业层人员还要经过技能考试。
（3） 人员配置：管理人员配置比率，符合高科技、高智能化物业管理要求，使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。
（4） 年纪结构：经理级决议人员为30~45岁、管理层职员为25~40岁、保安员20~35岁、其它操作层职员可放宽到25~45岁，特殊情况可合适放宽年纪限制。
（5） 工作经验：全部管理层职员除必需含有物业管理经验外，还需有其它相关管理工作经历。
2、量才适用合理配置
为最大程度地发挥人员主动性和主动性，充足挖掘她们潜能，我们对企业人力资源进行有效配置，合理设计各工作岗位工作内容和职责范围，目标是使人适合于职务，使职务适合于人，充足表现“会用人、用好人”思绪。我们要求新职员录用后，须由有经验管理人员率领，到基层进行试用实习，并在实习过程中全方面测定和验证新职员个人工作能力，对不合岗位要求而又有其它专长，实施调岗安排使用，充足发挥个人专长。
3、规范管理分层实施
（1）组织落实，制度规范：我们人员组织管理靠是可见、具体企业规范，如制订管理规章制度，明确各级人员岗位职责和权力；建立一套合理公正奖励制度；依据工作表现确立不一样酬劳工资福利系统，经过规范企业运作，约束职员行为。
（2） 分工协作，层级管理：在物业管理中，存在着很多不确定原因，所以在管理中我们对管理层及操作层职员采取不一样管理方法。对管理层职员实施授权管理，即在一定工作范围内让她们自己管理自己，增强管理人员责任意识。
（3）规范言行、重视仪表，实施形象战略：行为规范是形象战略关键组成部分，我们将职员言行举止、仪容、仪表软性原因纳入规范化管理范围，制订具体职员守则，让职员熟记于心，自我约束，自我控制，参考对比，严格实施，全方面提升企业美誉度。
4、素质评价绩效考评
（1）量化考评，客观评价：人员管理中绩效考评是充足发挥人员素质效能内在保障。经过实践我们总结出考评标准，能对职员“德、能、勤、绩”进行全方面客观评鉴。制订科学合理工作服务标准和量化考评标准，实施绩效和综合素质相结合考评实施方案。各级人员全部有具体绩效考评指标，业绩好坏、质效高低、综合素质优劣可经过量化反应出来。使考评起到奖励优异、鞭策后进作用，同时也使职员有了压力感、责任感和紧迫感。
（2） 末位淘汰，吐故纳新：为使恩华大厦物业管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定同时将依据情况立即优化队伍结构，结合考评，实施未位淘汰机制，这么做既留住了所需人才，同时又吸纳了新生力量。
5、激励驱动留住人才
企业要想保持长久活力，就要有良好激励机制和文化机制，激励职员奋发向上、努力工作；经过企业文化活动形式，培养集体主义精神，增强团体意识和群体凝聚力。我们管理是建立在“人性”基础上，对知识、对人格、对价值给高度尊重。企业文化建设，不仅为我们赢得了奋斗结果，也为企业赢得人才和人心。团结、拼搏、奋斗，建立利益共同体，尊重和沟通是植根**人精神“三大支柱”。
（1）树立职员是企业主人管理理念：企业不仅给职员提供工作场所，更要给职员营造精神家园。经过充足沟通，实现人格平等，关注职员自我价值实现，使职员和企业共同成长。我们强调规范管理中人性化原因，在严格制度管理中，关心职员，尊重职员，使企业在规范公平基础上更富有些人情味。
（2） 给人才发明机会，让机会造就人才。我们讲精神、讲奉献，激励职员成才。我们人员管理中有一条标准：善待我们内部用户—职员，激励每一个人全部成为各自岗位上行家里手，我们提倡竞争上岗，让一线优异职员能有机会脱颖而出。最终形成职员能上能下，职位能升能降、待遇能高能低人员管理良性机制，真正盘活人力资源。
（3） 发明宽松环境，发觉人才，重视人才。我们在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤标准。管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，我们就毫不犹豫地让其发挥最大作用。我们重表现、重能力，决不以偏概全，埋没人才。为此，我们坚持职员提议制度，广大职员中，定时开展调查活动，认真听取、分析、处理职员反应意见和提议。
（4） 物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才归属感。尊重人才、关心人才，形成以人才为标兵企业风尚。为此，我们除了给人才委以重担之外，还给人才物质和精神双重奖励。
（5） 营造文化气氛，促进交流沟通。我们提倡“尊重每一位职员”，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间沟通和交流，增强职员集体协作精神。同时也让企业人才愈加重视集体，珍视现在职位。

四． 管理模式、工作计划和物资装备情况和管理用房安排
对恩华大厦这么一个高水平、高素质人群办公现代化大厦，选择怎样管理模式才能达成最好管理效果，这是我们确定管理方法关键，我们在经过深入研究基础上确定了我们基础思绪：
严格资质管理，选择专业素质和综合素质较高各类技术人才，以严格管理制度规范各类服务、利用电脑管理等现代化手段、实现高效率、高水平综合一体化管理。
依据管理方法和管理运作步骤，我们将工作计划分为前期管理和常规期管理两部分，根据轻重有序、科学实效标准，确定以下管理工作计划。
一、前期管理工作计划
序号
项 目
内 容
时 间
1
组织物业管理队伍
① 人员选拔
② 人员培训
③ 人员上岗

2
确定物业管理方案
① 结**大厦管理成功经验
② 对恩华大厦现场展开深入调查、研究
③ 从物业管理角度，提出合理化提议，确定管理方案

3
完善管理及办公条件
① 排管理用房
② 调配物质装备

4
制订管理规章制度
① 切合实际各项制度
② 引入ISO9000质量确保体系

5
物业管理验收和接管
① 据标准，逐项检验，发觉问题督促整改
② 办理书面移交手续，做好遗留工程立案

二、正常期管理工作计划
1
房屋及公共设施维修保养
① 定房屋养护和维修计划
② 房屋维修管理
③ 房屋养护服务

2
机电设备维修养护
① 设备基础资料管理
② 设备运行管理
③ 设备维保管理
④ 设备节能和安全管理

3
安保管理
① 治安管理
② 交通、车辆管理
③ 消防管理

4
智能化设备管理
① 智能化设施日常使用操作
② 智能化设施工作状态、检验及日常维护

5
环境管理
① 绿化、植物管理
② 清洁卫生管理
③ 环境保护管理

6
档案建立和管理
① 搜集档案资料
② 科学分类
③ 建档
④ 利用

7
财务管理
① 财务账务

物资装备计划
序号
名称
数量
单价
金额
1
办公桌椅

6套
350.00
2100…00
2
文件柜
6个
500.00
3000.00
3
电脑、打印机
1套
5500.00
5500.00
4
电话
3部
80.00
240.00

5
内部各类标识
1批
.00
.00
累计

12840.00

序号
名称
数量
单价
金额
1
3米人字梯
2把
400.00
800.00
2
电锤
1套
900.00
900.00
3
电焊机
1套
360.00
360.00
4

砂轮切割机
1台
480.00
480.00
5
绝缘表
1只
150.00
150.00
6
万用表
2只
120.00
240.00
7
钳型电流表
1只
90.00
90.00
8
接线盘
1盘
400.00
400.00
9
电烙铁
2只
20.00
40.00
10
网线压线钳
1只
40.00
40.00
11
一字起
10只
15.00
150.00
12
十字起
10只
15.00
150.00
13
试电笔
4只
5.00
20.00
14
老虎钳
5只
20.00
100.00
15
尖嘴钳
5只
20.00
100.00
16
斜口钳
5只
20.00
100.00
17
管道疏通机
1套
420.00
420.00
18
梅花扳手
1套
200.00
200.00
19
呆扳手
1套
120.00
120.00
20
应急灯
2个
160.00
320.00
21
内六角扳手
1套
60.00
60.00
22
铁锤
2把
20.00
40.00
23
管钳
1套
180.00
180.00
24
锯弓
2套
30.00
60.00
25
套筒扳手
1套
300.00
300.00
26
平板锉刀
2只
20.00
40.00
27
工具箱
5只
60.00
300.00
28
手电钻
1只
700.00
700.00
合 计

6860.00

序号
名称
数量
单价
金额
1
榨水车
10台
200.00
.00
2
高压冲水泵
1台
1450.00
1450.00
累计

3450.00

序号
名称
数量
单价
金额
1
橡皮警棍
4支
50.00
200.00
2
强光电筒
4支
100.00
400.00
3
对讲机
10部
1200.00
1.00
4
消防用具箱
1套
300.00
300.00
合 计

12900.00

序号

金额
1
办公设备

12840.00
2
设施设备维修机具用具类

6860.00
3
清洁保洁设备

3450.00
4
安全护卫装备

12900.00
合 计

36050.00
依据实际情况配置恩华大厦物业创办费用累计36050.00元
按建设部相关要求，无偿提供物业管理用房。

五、管理规章制度和物业档案资料管理
第一项：基础管理
一、 按计划要求建设
1、 建设计划批文
2、 土地使用证
3、 红线图
4、外商投资企业名称登记核准通知书
5、外商投资企业同意证书
6、验资汇报
7、投入资金明细表
8、验资事项说明
9、注册资本投资证实
10、企业经营场所证实
二、办理接管验收手续
1、 徐州市消防支队验收合格证
2、 电梯使用许可证
3、 验收移交档案
（1） 大厦土建施工图纸
（2） 大厦电气施工图纸
（3） 大厦给排水施工图纸
（4） 中央空调施工图纸
（5） 工程施工档案
（6） 变配电设备说明书
（7） 发电机设备说明书
（8） 消防系统设备使用手册
（9） 中央空调系统设备使用手册
（10） 气体灭火系统使用手册
（11） 给排水系统设备使用手册
（12） 闭路电视监控系统设备使用手册
（13） 背景音乐系统设备使用手册
（14） 电梯保养维修使用手册
4、 交接手续
三、 由专业物业管理企业管理
1、 物业管理委托协议
2、 相关徐州**物业管理章程批复
3、 独资企业徐州**物业管理章程
4、 物业管理企业营业执照
5、 资企业**物业管理投资项目可行性汇报
6、 物业管理企业税务登记
7、 组织机构代码证
8、 相关办理徐州**物业管理资质批复
9、 《租赁协议》
10、物业管理协议
四、房屋使用要求及公众制度
1、《业主/用户手册》
（1） 序言
（2） 物业、物业管理企业及管理服务人员
（3） 物业服务设施
（4） 物业服务范围、服务项目
（5） 管理费
（6） 业主/用户权益及责任
（7） 物业守则
（8） 用户查询
（9） 清洁
（10） 安保执勤
（11） 防火指南
（12） 紧急应变方法
（13） 停车库/场规则
（14） 公共关系
（15） 用户简讯
（16） 徐州常见服务电话
（17） 各类费用备忘
（18） 装修须知
五、争创计划
1、 争创方案
六、管理制度
1、人事管理制度
（1） 总则
（2） 职能部门机构设置
（3） 岗位编制
（4） 聘用
（5） 职员守则
（6） 考勤
（7） 加班
（8） 休假
（9） 给假
（10） 考评
（11） 薪资
（12） 奖惩条例
（13） 培训
（14） 出差、因公外出
（15） 调职、升职、降职
（16） 离职
（17） 职员守则
（18） 企业介绍
（19） 机构设置
（20） 服务宗旨
（21） 工作守则
（22） 劳动条例
（23） 奖惩条例
（24） 休假
（25） 给假
（26） 培训
（27） 考评
（28） 安全保卫和防火方法
（29） 修订和解释
2、 行政管理制度
（1） 签报制度
（2） 签报制度补充要求
（3） 企业行文管理制度
（4） 企业行文管理制度补充要求
（5） 企业外来文件管理制度
（6） 企业外来文件管理制度补充要求
（7） 企业印鉴制度
（8） 车务管理制度
（9） 企业会议制度
（10）企业保密制度
（11）采购管理制度
（12）销售业绩考评制度
（13）销售人员佣金制度
（14）非销售人员推广佣金制度
（15）续租佣金制度
（16）续租奖金制度
3、物业管理服务程序
① 用户管理服务工作程序
（1） 001入住工作规程
（2） 002二次装修管理规程
（3） 003用户投诉处理工作规程
（4） 004用户报修处理工作规程
（5） 005用户回访工作规程
（6） 006公共场地管理工作规程
（7） 007物品迁出管理规程
（8） 008有偿服务工作规程
（9） 009会议室租用、管理工作规程
（10） 010巡值工作规程
（11） 011地下停车场月租车位管理工作规程
（12） 012房租、管理费催收工作规程
（13） 013退租工作规程
（14） 014地面停车场临时停车管理工作规程
（15） 015钥匙管理规程
相关业务表格
（1） 01入住记录表
（2） 02入住工作单
（3） 03入住准备登记
（4） 04入住用户记录表
（5） 05用户名称记录表
（6） 06水条、信报箱制作记录表
（7） 07装修申请表
（8） 08装修施工许可证办理登记
（9） 09用户投诉统计
（10） 10用户回访统计
（11） 11报修统计表
（12） 12维修单
（13） 13新驻户造访统计
（14） 14公用场地使用申请表
（15） 15公用场地使用记录表
（16） 16物品迁出单
（17） 17物品迁出登记
（18） 18有偿服务记录表
（19） 19有偿服务单
（20） 20会议室租用记录表
（21） 21会议室租用单
（22） 22巡值统计表
（23） 23地下停车场车位租用登记
（24） 24租金、管理费付款单日期统计表
（25） 25退租工作单
（26） 26用户退租情况统计
（27） 27退租房恢复登记
（28）28广场临时停放季卡发放记录表
4、计算机利用及现代化管理
（1） 电脑使用情况一览表
（2） 门禁系统工程协议书
（3） 局域网工程协议书
（4） **大厦光缆接入协议书
（5） **大厦INTERNET接入合作协议
（6） 恩华通讯信号覆盖系统工程施工协议
（7） 对讲机使用批复
（8） 闭路电视监控系统设备购货协议
5、驻户档案
（1）档案索引
6、用户服务
（1） 值班制度
（2） 服务电话一览表
（3） 报修记录表
（4） 维修单
（5） 报修回访统计
（6） 新用户入住回访统计
（7） 意见咨询档案
（8） 投诉统计表
（9） 有偿服务项目表
第二项：房屋管理及维修养护
一、 用户名称流水条制作登记
二、装修管理
1、《装修须知》
2、《装修申请表》
3、《装修许可证》
4、用户《装修记录表》
第三项：共用设备管理
一、供电系统综合管理
1、 配电系统介绍
2、 供配电系统图
3、 供用电协议
4、 **大厦变配电设备相关规程及制度
（1） 供配电设备（设施）运行管理规程
（2） 供配电设备（设施）操作规程
（3） 供配电设备（设施）维修保养规程
（4） 柴油发电机运行管理规程
（5） 柴油发电机操作规程
（6） 柴油发电机维修保养规程
（7） 供电系统应急处理程序
（8） 停电管理规程
（9） 临时用电管理要求
（10） 变电所保卫制度
（11） 清洁卫生制度
（12） 变电所安全活动及运行分析制度
（13） 电工技术学习培训考评制度
（14） 变电所缺点管理制度
（15） 设备施工验收定时维护试验制度
（16） 变电所交接班制度
（17） 值班岗位责任制
（18） 值班长岗位责任制
（19） 变电所巡回检验制度
（20） 发电电工岗位责任制
（21） 发电机组安全运行方法
2、相关表格
（1） 变电所日用电统计
（2） 月用电情况汇总表
（3） 交接班记事
（4） 设备巡视检验统计
（5） 变电所出入统计
（6） 发电机运行统计
（7） 倒闸操作统计