《物业经理编写手册》.doc

工程设备服务协议工程设备支持服务协议建议书编号：递交日期：电话号码：协议编号：签订协议地址： 西伯环境控制公司（以下简称乙方）同意按照下列期限和条件提供后附各表内规定的服务。附表 服务类型 温度控制 机械系统 过滤器服务 补充服务 设备清单期限和支付：乙方同意提供上述各表规定的服务，年酬金为7440美元。本西伯环境控制公司服务协议于1994年月15日开始生效，持续年，以后每次顺延年，直至本协议终止。各方皆可于每年协议期满前30天以书面通知对方终止协议。发票可按协议每月（）每季（）半年（）一年（）特别（）发出。合同价格应每年调整，以确认费用的任何更改。有关年度价格建议调整的通知至少在协议修改日期前60天送交对方。甲 方： 乙 方：西伯环境控制公司接受人： 提交人：职 务： 职 务：日 期： 日 期：总条件：预防性维护将在正常工作时间进行，规定在周一至周五早7点30分至晚4点，节假日除外。业主应为维护设备提供必要的条件。乙方的服务不包括甲方系统的正常运作，如起动、停机或设备调整等。但西伯环境控制公司应被允许因完成本协议的服务而起动和关停必要的设备。西伯环境控制公司对任何超越它控制范围的失误可能造成的损失、拖延、损坏或伤害不负责任，也不受限于自然灾害、内部骚乱、政府法令、火灾、盗窃、腐蚀、电解作用、水灾、雷电、冰冻、罢工、与其它行业的差异、骚乱、爆炸、检疫限制、运输误期、车辆短缺、燃料短缺、劳力和材料问题或蓄意破坏。西伯环境控制公司对因维护服务和使用系统所引起的人身伤害或财产损失所负的责任应限于因乙方在履行本协议义务时工作失误或疏忽而直接造成的人身伤害或财产损失。西伯环境控制公司对因从事本协议服务的雇员的罢工或劳资纠纷或因超出乙方对采购器材的合理控制能力而产生的延误，以及其他任何超越乙方合理控制能力的原因而造成的劳力或材料供应不足或不及时不负责任。在任何情况下，西伯环境控制公司不对营业中断损失或因此造成的或推测的损失负责。西伯环境控制公司将于每阶段竣工验收时提交一份报告请甲方签署。乙方不接受为满足由保险公司、试验室、政府机关等规定的要求而进行安全试验、安装新附件、增加新控制器或用不同设计、功能的器材改造现有系统的要求。在改造、改良、更换或移动系统的情况下，西伯环境控制公司保留根据系统改变后的情况终止或重新谈判协议的权利。如果协议包括应急服务，但应急服务要求发生在我们安排的预防性维护电话申请时间以外，而且检查结果证明没有本协议规定服务的任何故障，则乙方保留改变主要费用的权力。西伯环境控制公司在未按照本合同协议条款支付全部酬金的情况下，保留随时中断维护服务协议的权力，而不需预先通知。如果协议中包括了更换零部件的条款，应理解为西伯环境控制公司将不负责锅炉管道、锅炉部件、耐水材料、烟囱、烟道、冷却蒸发器、冷凝器、水盘管、蒸汽盘管、暗空气管、风扇壳体、管道工程、水平衡、装饰壳体、设备喷漆、断路开关、电源接线、水、蒸汽和冷凝水管道或其他暖器、通风和空调系统的结构或非运动部件的更换或修理。本协议包括必要的控制阀和调节风门，但不包括管道的拆卸和重新安装。西伯环境控制公司不负责因工作疏忽、使用错误或普通磨损以外的超出双方控制的其他原因引起的更换或修理工作。如果因需更换的零件短缺而使设备无法修理，西伯环境控制公司不接受将维护或修理此类设备作为本协议一部分的要求。但西伯环境控制公司将协助甲方以现行服务价格更换该设备。在双方同意的条件下，管道、控制设备等基本上按照本建筑物合同图纸安装后，甲方即认为这些系统的安装和性能是合格的。双方达成的进一步理解是本协议包括的设备是处于可维护状态的并适合于维护协议的。如果在起动和首次检验时发现需要修理，则此项修理费用应提交甲方批准。如果此项费用被否决，则这些条款将从此协议中删除，而协议价格则将按照协议涉及的设备加以调整。附表1：自动温度控制安排的维护检验应在正常工作时间进行频率内容（ ）每周（ ）每月（ ）每季（ ）半年（ ）每年（ ）其他（ ）仅限安排的维护（ ）安排和未安排的服务（ ）修理材料（ ）24小时回应包括的设备：全部电器和气动控制设备。空气压缩机排净储气罐并检查检查运行时间检查皮带轮和皮带张力检查减压阀和过滤站换油（每年）空调设备检查运作程序检查并润滑风门和阀（每年）检查定位器检查仪表盘上的控制器检查传感器根据需要校准清洗仪表板面检查辅助设备（压力元件、电源设备）检查安全设备（防冻、防水）空气干燥器检查集水器检查冷凝器检查膨胀阀时钟检查设定时间和运行终端设备检查室内恒温器（每年）必要时进行校准检查阀门、风门制动器水系统检查主要和辅助控制器需要时进行校准检查阀门、压力元件步进控制器检查安全控制器附表2：冷凝设备安排的维护检验应在正常工作时间进行频率内容（ ）每周（ ）每月（ ）每季（ ）半年（ ）每年（ ）其他（ ）仅限安排的维护（ ）安排和未安排的服务（ ）修理材料（ ）24小时回应包括的设备：见设备表H。 风冷系统起动检验1. 熟悉制造商关于起动的建议。2. 按照制造商的加温建议接通曲轴箱加热器电源。3. 清除设备内外污物。4. 目测检查泄漏。5. 检查皮带、皮带轮和支座，需要是调整和更换。6. 按照制造商的建议润滑风扇和电动机。7. 检查电路接头、接触器、继电器和运作与安全控制器。8. 检查电动机运行状况。9. 检查并在需要是清晰风扇。10. 检查并清洗盘管，需要时校直翼片。11. 检查减振器，需要是调整和更换。12. 检查压缩机油位、酸性试验油和密封电机。需要时换油和制冷剂。13. 检查和试验全部运行和安全控制器。14. 检查运作状态。需要时调整。季节中间检验1. 目测检验泄漏。2. 按照制造商的建议润滑风扇轴承。3. 按照制造商建议润滑电动机轴承。4. 检查皮带和皮带轮。需要时调整或更换。5. 需要时清洗或校直翼片。6. 检查运行状态。需要时调整。风冷系统季节性停机1、熟悉制造商关于关机的建议。2、检查节能器的运行（如果需要）。3、目测检验泄漏。4、检查辅助加热器的运行（如果需要）。5、检查皮带和过滤器。6、测试全部安全控制器。上述程序选择方案用化学药剂和高压冲洗盘管（见水处理）。续附表2：水冷系统起动检验1. 熟悉制造商关于起动的建议。2. 按照制造商关于加温的建议接通曲轴箱加热器电源。3. 目测检验泄漏。4. 将系统中残存的空气放出。5. 检查电路接头、接触器、继电器和操作与安全控制器。6. 检查减振器。需要时调整和更换。7. 检查压缩机油位、酸性试验油和密封电动机。需要时换油和冷却剂、过滤器、干燥器。8. 检查和测试全部操作和安全控制器。9. 检查运行状况，需要时调整。季节中间检验1. 目测检验泄漏。2. 检查运行状况。需要时调整。风冷系统季节性停机1. 熟悉制造商关于关闭的建议。2. 检查节能器的运行（如果需要）3. 目测检查泄漏。4. 检查辅助加热器运行（如果需要）。5. 检查皮带和过滤器。6. 6、测试全部安全控制器。上述程序选择方案检验冷凝器管并打标记。季节性预检1. 检验锅炉炉边并记录其状况。2. 刷净并吸出言道和炉膛内的积炭和污物。3. 检查耐火硅和耐火材料有无缺陷。需要时修补。4. 目测检验锅炉压力容器是否泄漏并记录其状况。5. 分解、检验和清洗低水位断流装置。6. 检查手动阀和自动进料设备。需要时调整或拆修。7. 检验、清洗和润滑燃烧器和燃烧控制设备。8. 重新装配锅炉。9. 检查燃烧器运作顺序和燃烧空气设备。10. 检查燃油管道有否泄漏和支撑是否良好。季节性起动1. 熟悉制造商关于锅炉和燃烧器起动的建议。2. 检查燃油供应。3. 检查辅助设备运行状况。4. 起动前检验燃烧器、锅炉和控制器。5. 起动燃烧器，检查运行控制器。试验安全控制器和减压阀。6. 完成燃烧试验，将燃烧器调节到最高效率。7. 记录全部运行状况。8. 和锅炉操作工一起检查操作程序和业主的记录。季节性停机1. 查看业主记录。记录全部运行情况。2. 关闭燃烧器，切断电源。3. 关闭供油阀。4. 与锅炉操作工一起检查锅炉运行状况。月度运行情况检验1. 查看业主记录，记录全部运行状况。2. 检验锅炉和燃烧器，需要时进行调整。3. 时延低水位断流装置和减压阀。4. 检查运行和安全控制器。5. 与锅炉操作工一起检查锅炉运行状况。附表3：风机和中央风机系统：安排的维护检验应在正常工作时间进行频率内容（ ）每周（ ）每月（ ）每季（ ）半年（ ）每年（ ）其他（ ）仅限安排的维护（ ）安排和未安排的服务（ ）修理材料（ ）24小时回应包括的设备：见设备表H。 中央风机系统年检1. 检查和清洗风机。2. 按照生产商的建议润滑风机轴承。3. 按照生产商的建议润滑电动机轴承。4. 检查螺栓和皮带轮，需要时更换或调整。5. 拧紧螺帽和螺栓。6. 检查电动机支架和减震垫，需要时更换或调整。7. 检查电动机运行状况。8. 检查电路接头和接触器。9. 润滑和调整有关的减震器和连接装置。10. 检查风机运行状况。11. 清洗外部进气网。12. 检查和清洗排水口和接水盘。13. 检查和清洗过滤器，检查冷凝管和手动阀。14. 检查过滤器前行机构，需要时润滑并调整。15. 检查过滤器。16. 检查加热和冷却盘管。检查加湿器。半年检验1. 按照制造商建议润滑风机轴承。2. 按照制造商建议润滑电动机轴承。3. 检查皮带和皮带轮，需要时更换或调整。4. 清洗外部进气口网。5. 检查过滤器前行机构，需要时润滑和调整。6. 检查过滤器。7. 检查加热和冷却盘管。8. 检查加湿器。附表4：泵安排的维护检验应在正常工作时间进行安排的维护检验应在正常工作时间进行频率内容（ ）每周（ ）每月（ ）每季（ ）半年（ ）每年（ ）其他（ ）仅限安排的维护（ ）安排和未安排的服务（ ）修理材料（ ）24小时回应包括的设备：见设备表H。 年度检验1. 按照制造商建议润滑泵轴承。2. 按照制造商建议润滑电动机轴承。3. 拧紧全部螺母和螺栓。检查电动机支座和减震垫。需要时更换和调整。4. 目测检验泵定位和连接。5. 检查电动机运行状况。6. 检查电路连接和接触器。7. 检查和清洗过滤器，检查手动阀。8. 检查机械密封，需要时更换。检查泵衬垫，需要时更换或调整。9. 检查仪表精度。半年检验1. 按照制造商建议润滑泵轴承。2. 按照制造商建议润滑电动机轴承。3. 检查吸力，排除压力。4. 检查衬垫或机械密封。附表5：独立装置安排的维护检验应在正常工作时间进行安排的维护检验应在正常工作时间进行频率内容（ ）每周（ ）每月（ ）每季（ ）半年（ ）每年（ ）其他（ ）仅限安排的维护（ ）安排和未安排的服务（ ）修理材料（ ）24小时回应包括的设备：见设备表H。 压缩机装置风冷系统起动检验1. 熟悉制造商关于起动的建议。2. 按照制造商关于预热的建议接通曲轴箱电源。3. 清除设备内外污物。4. 目测检验泄漏。5. 检查皮带、皮带轮和支架。需要时更换和调整。6. 按照制造商建议润滑风机和电动机轴承。7. 检验电路连接、接触器、继电器和操作与安全控制器。8. 检查电动机运行状况。9. 检查风机叶片，需要时清洗。10. 检查并清洗盘管，需要时校直翼片。11. 检查减振器。需要时调整或更换。12. 检查压缩机油位、酸性试验油和密封电动机。需要时换油和制冷剂、过滤器干燥器。13. 检查和试验全部操作和安全控制器。14. 检查运行状况，需要时调整。季中检验1. 目测检验泄漏。2. 按照制造商建议润滑风机轴承。3. 按照制造商建议润滑电动机轴承。4. 检查皮带和皮带轮，需要时更换或调整。5. 清洗翼片，需要时校直。6. 检查运行状况，需要时调整。风冷系统季节关机1. 熟悉制造商关于停机的建议。2. 检查节能器运行状况（如需要）。3. 目测检验泄漏。4. 检查辅助加热器运行状况（如果需要）5. 检查皮带和过滤器。6. 测试全部安全控制器。上述程序选择方案：用化学药品和高压喷射清洗盘管。（见水处理部分）。水冷系统起动检验1、熟悉制造商关于起动的建议。2、按照制造商关于加温的建议接通曲轴箱加热器电源。3、目测检验泄漏。4、将系统中残存的空气放出。5、检查电路连接、接触器、继电器和操作与安全控制器。6、检查减振器。需要时调整和更换。7、检查压缩机油位、酸性试验油和密封电动机。需要时换油和冷却剂、过滤器干燥器。8、检查和测试全部操作和安全控制器。9、检查运行状况，需要时调整。季节中间检验：1、目测检验泄漏。2、检查运行状况。需要时调整。风冷系统季节性停机：1、熟悉制造商关于关闭的建议。2、检查节能器的运行（如果需要）3、目测检验泄漏。4、检查辅助加热器运行（如果需要）。5、检查皮带和过滤器。6、测试全部安全控制器。上述程序的选择方案：检验冷凝器管并打标记。风机年度检验1、检查和清洗风机。2、按照生产商的建议润滑风机轴承。3、按照生产商的建议润滑电动机轴承。4、检查螺栓和皮带轮，需要时更换或调整。5、拧紧全部螺帽和螺栓。6、检查电动机支架和减震垫，需要时更换或调整。7、检查电动机运行状况。8、检查电路连接和接触器。9、润滑和调整有关的减震器和连接装置。10、检查风机运行状况。11、清洗外部进气网。12、检查和清洗排水口和接水盘。13、检查和清洗过滤器，检查冷凝管和手动阀。14、检查过滤器前行机构，需要时润滑并调整。15、检查过滤器。16、检查加热和冷却盘管。17、检查加湿器。半年检验1、按照制造商建议润滑风机轴承。2、按照制造商建议润滑电动机轴承。3、检查皮带和皮带轮，需要时更换或调整。4、清洗外部进气口网。5、检查过滤器前行机构，需要时润滑和调整。6、检查过滤器。7、检查加热和冷却盘管。8、检查加湿器。空气过滤器服务西伯公司可为下列空调装置提供和安装需要更换的部件。空调设备：过滤器号：尺寸：每年更换次数：过滤器型号：注：1、换流器的空气过滤器每年更换1次。2、所有其他设备的空气过滤器每季更换1次。如需要增加更换次数，则需与业主协商，经业主同意为增加的服务付费后方可进行。补充服务除前表中列举的服务外，西伯公司还可提供下列补充服务（或）特殊日常服务。更换磨损的零部件：除空调系统的制冷剂外，本协议不包括机械设备磨损的零部件的更换。提供需要的制冷剂不应增加费用。罗伯特同意在甲方授权下提供设备的修理和更换服务并按时价向甲方收取零部件费用。本协议部包括空调机、锅炉、压缩机等大型设备或部件的更换服务。如需要时，罗伯特将提出工程建议书或在甲方授权下进行更换并按时价收取零部件和劳务费。目 录第一章 总 论11.1项目名称及建设单位11.2项目概况11.3结论2第二章 项目建设的必要性32.1项目建设的必要性3第三章 建设规模及建设条件43.1建设规模43.2建设条件4第四章 总体规划方案74.1设计依据74.2设计目标74.3规划原则74.4规划理念8第五章 工程建设方案95.1总体建设方案95.2建设范围105.3建设内容10第六章 节能分析216.1设计依据216.2项目所在地能源供应状况分析236.3节能分析23第七章 环境保护257.1编制依据257.2环境保护建设目标257.3环境影响因素识别267.4环境保护措施和建议267.5环境影响的综合评价28第八章 消防、劳动安全与卫生298.1消防298.2安全与卫生29第九章社会稳定风险分析319.1编制依据319.2风险调查319.3风险识别329.4风险估计339.5风险因素分析349.6风险防范和化解措施359.7风险等级及结论41第十章 项目组织管理4310.1项目组织4310.2部门职责4410.3人员培训45第十一章 项目实施进度安排4611.1项目实施内容4611.2项目实施进度计划46第十二章 工程招投标4812.1项目招标范围4812.2招标组织形式4912.3评标组织、评标原则及决标49第十三章 投资估算和资金筹措5113.1投资估算5113.2资金筹措53第十四章 生态评价5414.1生态评价5414.2生态效益5414.3节能效益5514.4项目建设资金5514.5效益评价结论55第十五章 社会评价5615.1主要利益相关群体5615.2社会影响分析5615.3评价结论57第十六章 建议与结论5816.1实施措施及建议5816.2结论59