房地产开发流程分析模板.doc

n 目前文文件修改密码：8362839n 更多数据请访问精品数据网(.)房地产开发步骤和关键步骤 房地产开发实际操作大致上可分为五个阶段：策划和决议阶段、计划设计和拆迁融资阶段、开工建设和市场营销阶段、房屋交付和证件办理阶段和售后服务物业管理阶段。其具体内容和步骤以下图所表示： 房地产投资项目信息搜集 项目标分析选择 （区域经济、项目情况、投资规模、预期收益、投资风险） 项目标初步可行性研究（人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争情况、购置能力、住房消费改变趋势、楼市走势、项目优势、投资规模、融资方案、投资风险） 合作方相关项目标初步谈判 （合作方法、投资规模、双方责任和权力、收益分配、项目进度） 项目标具体可行性分析汇报（人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争情况、购置能力、物业供求现实状况分析及对未来趋势估计、户型改变趋势分析、价格估计、目标用户定位、项目定位、营销策略计划、投资规模、成本测算、融资方案、收益分析、敏感性分析、投资风险分析、企业资源分配、项目组合分析等综合评价分析、投资决议） 合作方签署项目合作协议书、协议书 向计划设计部门申领计划设计关键点，以取得计划设计关键点通知书编制项目提议书，向计委申报立项汇报； 编制项目投资分析具体可研汇报（项目融资运作）依据可研批复文件和计划设计任务书，向计划部门呈交项目选址书面申请领取项目选址意见书，申请计划设计要求 委托设计单位进行方案设计送审设计方案，申请建设用地计划许可证 领取建设用地计划许可证向土地管理部门申请建设用地 扩大初步设计、施工图设计 向房地产主管部门申请房屋拆迁许可证 办理土地证 申办建筑工程计划许可证签署拆迁安置赔偿协议领取建设工程计划许可证拆迁向建委领取开工许可证，进行施工单位招标 项目建设施工 市场营销策划（质量、供给、成本控制） 媒体宣传、现场包装 内部认购 向房地产主管部门申请预售许可证工程验收 销售和销售控制全部工程完工 四方验收住户入住 办理房产证等证件和售后服务 物业管理服务房地产开发投资周期长、风险程度高、步骤步骤多，作为高级管理人员不可能每一步骤和细节全部高度关注，而应该把精力集中在房地产开发过程中最关键步骤上。我认为最关键步骤是前期策划、计划设计和营销策划及销售控制这三个方面。前期策划是房地产项目成败最关键原因。房地产开发前期策划，经过市场调查，项目地块优区域环境分析，结合企业本身资源优势，确定开发项目标物业业态，界定和研究目标用户群体，挖掘和分析目标用户群体现实需求和潜在需求，利用发明性思维对项目进行市场定位，确定初步开发方案，进行投资风险收益分析，整合企业资源，决定最终开发方案和开发模式。高超前期策划能为后期营销策划预埋大量管线，使销售成为轻而易举之事。房地产开发项目标市场定位是前期策划关键内容，是整个房地产项目开发灵魂。市场定位不能“拍脑袋”，要学会利用科学思维方法和全方面、立体眼光，即由静态思维方法转变为动态思维方法，由线性思维方法转变为复合思维方法，由封闭思维方法转变为发散思维方法，才能找到正确定位。定位，就是充足挖掘项目标多种资源，根据惟一性、排她性和权威性标准，找到项目标个性、灵魂。没有个性项目就没有差异化竞争优势。项目标个性越突出，影响区域就越广，潜在优势也就越大。市场定位不能脱离所在城市经济环境、文化环境、自然资源，也不能光看到项目标显性资源，而忽略了那些宝贵隐性资源，要对项目资源和企业本身多种资源进行统一梳理、整合，扬长避短，才能找到正确市场定位，并借此制订出行之有效项目开发策略。房地产开发项目标市场定位内容关键包含以下多个方面：理念定位。基于企业价值观，为表现企业文化，发挥企业竞争优势，确定开发指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业长久发展，有利于品牌建设。功效定位。在市场定位时应依据城市计划限制条件，根据最好最优利用标正确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充足挖掘土地潜能。目标用户定位。在市场调查基础上，以有效需求为导向，初步确定项目标目标用户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作。文化定位。在充足了解项目区域文化底蕴前提下，结合项目标理念定位、目标用户定位，进行房地产项目标文化定位，为营销策划选定专题。定位必需要含有唯一性、权威性和用户价值特征。前期策划应该根据从定位、定性到定量三个步骤进行。定位就是寻求项目所含有独特、有价值资源和目标用户群利益直接相关性，从而确定该项目应该是什么，处理了“我是谁”问题；定性就是确定空间布局、项目品位、建筑风格、价格面积变动范围、优势资源怎样整合等，处理“我性格是什么”问题；定量就是细化户型百分比、容积率、建筑密度、利润等指针，处理细节问题。第二个关键步骤是计划设计。计划设计是在前期策划相关项目定位、定性和定量基础上，进行建筑风格、空间布局、房型设计。计划设计第一个关键，是要把前期策划理念、用户价值发明性表现出来，并真正有所创新；计划设计第二个关键，是充足利用计划各项指标，使项目资源利用最大化；计划设计第三个关键，是科学合理计划设计，确保项目成本得到有效控制，项目高效科学施工；计划设计第四个关键，使项目拥有依据市场改变做出灵活调整空间范围。第三个关键步骤是营销策划和销售控制。销售控制是实现项目利润最大化一个很好路径。营销策划和销售控制能够在一定程度上填补在前期策划和计划设计、施工质量所产生缺憾。影响房地产价格和需求原因很多，市场把握也不可能恨正确，所以营销策划和销售控制也就成为房地产开发关键步骤。营销策划关键是将项目标用户关键价值定位以发明性传输沟通手法，使其在目标用户群体心目中形成对应定位，是一个双方互动过程。营销策划要有很强造势、蓄势、运势和借势过程控制和利用能力。销售控制是关键是掌握好销售节奏，再先导期、开盘期、强销期个安排合理供给百分比，而且，每个销售期内所供给商品房再面积、朝向、楼层关键保持一定大小、好坏、高低百分比，实现均衡销售。房地产企业只要把握好前期策划、计划设计和销售这三个关键步骤关键之处，应该能有很好业绩表现，这需要企业同时含有高超创新能力和整合能力。 房企亟须构建关键竞争力房地产开发企业关键竞争力内涵和特征 房地产开发企业关键竞争力就是房地产开发企业在开发、经营过程中形成不易被竞争对手效仿能带来超额利润独特资源、知识和能力。 房地产开发企业关键竞争力含有以下四个特征：用户价值性，关键表现在房地产开发企业在确保用户对房地产适用性、安全性、卫生性和经济性要求前提下，产品在房型、环境、配套设施等方面含有超前性和性价比优势，产品价值在一定时期内会增值或含有一定增值空间；延展性，指房地产开发企业为满足用户要求，提供物业管理、中介服务和小区服务等衍生服务；独特征，指企业所特有，没有被目前和潜在竞争对手所拥有，如土地贮备、地段、资源整合等方面独特优势；动态性，企业关键竞争力是在长久经营实践中逐步积累形成，它作为支撑企业长久发展主动力，含有较强稳定性，其生命周期也远远超出房地产开发生命周期构建关键竞争力路径 房地产开发猛烈竞争已迫使开发商从理念开发、计划设计到单体建筑、小区配套，从整体到局部，无不处心积虑，寻求人无我有、人有我新、人新我变竞争优势。不一样开发模式，其关键竞争力构建路径是不一样，关键有以下多个： 第一，集中企业资源从事专业化开发经营，在这一过程中逐步形成自己在经营管理、技术、产品、销售、服务等很多方面和同行差异，形成关键竞争力。如万科从1997年进行经营策略调整，关键表现在三个方面，一是从多元化经营向专营房地产集中，二是从多品种经营向住宅集中；三是投放资源由12个城市向北京、深圳、上海和天津集中。这些调整逐步形成了专营中等住宅“万科开发模式”，组成了企业关键竞争力关键要素，深入稳固了万科在房地产界领军位置。 第二，抓住理念创新关键竞争力关键点。为了确保竞争优势，房地产企业不停地进行理念创新，从而形成关键竞争力。如开发“奥园”金业集团，独创复合地产型模式，以体育产业整合迭加来进行房地产开发。“五环旗下国际小区，健康漂亮现代生活”全新开发理念，为奥园小区硬件和软件、内容和形式、外观和内涵发明带来了无限资源空间，取得了南国奥园、上海奥园相继成功。第三，从竞争对手和市场空缺中寻求机会，建立自己比较优势，并构建支撑这种优势潜在关键能力。当广州宏宇集团涉足开发番禺地块“星河湾”时，宏宇集团劣势是很显著：一没有品牌，二没有经验，三没有队伍。另外，还面对着谁也看不清近2万亩华南板块和竞争猛烈广州房地产市场。开发商经过对竞争对手分析，发觉竞争对手弱点，发展自己比较优势，在市场分析中发觉广州消费者选择住房标准正由价格原因向环境原因转变，找到了自己能够为消费者提供特殊利益方法和方法，立即高尚住宅和高尚环境结合在一起，环境和品位就成为形成竞争优势关键能力。 第四，建立现代企业制度，为关键竞争力发明良好环境。相当一部分房地产开发企业尤其是国有企业产权不明晰、出资人不到位、法人治理结构不健全、组织和管理不对称，使得企业无法增强本身关键竞争力。企业能否培养出自己关键竞争力，需要在生产、经营和管理等方面建立良好基础。为此，房地产开发企业要把强化企业管理、转变企业机制放在第一位，在这个基础上努力培养自己关键竞争力，培养和提升企业市场竞争力，不停拓展可连续发展空间。确保关键竞争力连续性 第一，企业管理和技术人员流失，逐步失去人力资源竞争优势。为避免和处理这个问题，应引入人力资本管理概念。企业经过机制设计如奖励、股票、退休金计划等制度建设吸引人才，建立以职业经理人为主体人力资源管理体系制度。实施“职业经理体系、有限授权体系和业绩评价体系”三大致系为支柱管理模式，使责任和权利对等，增强职业经理责任感和使命感，“优胜劣汰、能上能下”，保持人力资源方面竞争优势。 第二，实施动态管理，立即把握企业关键竞争力改变动态。房地产开发中竞争无处不有、无时不有，而且表现出竞争形态、方法、手段多样性和复杂性。房地产行业竞争原因已深入到管理能力、土地贮备、融资能力、品牌、社会资源和信息等多个方面，而因为受人、财、物、环境等原因制约，这些方面会不停地发生改变，优势可能会失去，甚至成为劣势。只有立即地把握和了解本身竞争关键力改变趋势，有针对性地加强和调整资源配置，才能确保关键竞争力连续性。 第三，适度超前策略选择，能够掌握市场时尚主动权和竞争优势，保持企业关键竞争力。在房地产开发中，在市场成熟程度前提下，选择何种策略取决于开发企业实力、资源和手段。要搞清楚项目标关键优势是什么，然后再依据这个优势去整合多种隐性优势和显性资源，“因时、因地、因人”作出既符合趋势发展又能发挥企业关键优势策略选择。在这种思维方法下，优势会愈加显著，劣势往往能够转化为优势，使项目迸发出巨大多元效应来，充足发挥企业关键竞争力。 （刘志平） 透视房地产定位病房地产市场盘子大、产业大、规模大，由此带来伤病房、水泥垃圾、烂尾楼盘、区域残局不计其数，疾病种类五花八门。在众多房地产疾病中，最常见又最能影响项目盈亏是 “房地产定位病”。 因为房地产是大件商品，投资大、周期长，又是不动产，所以其“定位”是否正确生死攸关。定位正确，房地产项目可能旗开得胜；定位失败，这房就只有自己住了。能够说房地产失误70和此相关。而房地产定位并不是简单住宅、写字楼、别墅划分。伴随大家经济水平提升和对生活质量追求，大家对住房需求越来越多，而且差异化程度也日益显著，所以房地产市场需要有效细分。做房地产并不仅仅是出售房子，它要给这个地球村留下部分美标志，是产业又是艺术。它还在销售一个生活方法，销售一个无形资产，分享一个文化，圆消费者一个个梦想。“田园雅居”圆是大家归隐田园梦，而“全部会华庭”则圆是大家前卫之梦。所以房地产定位关键就是要抓住消费者所关心利益点，到底消费者要是交通便利还是生态环境抑或是智慧化小区？只有清楚这一点才能对症下药，开发出适销对路房子，而这也就是卖点所在。找准了卖点，其后价格、营销、广告、收款等能做到心中有数、有章可循了那么怎样正确地找到这个“卖点”，规避、预防因为“卖点”偏差带来多种病症呢？ 炎热夏天，我们常喝乐百氏纯净水解渴，殊不知这水已经经过27层净化。一样，我们以国际系统集成法、系统参量法为分析模型，认为寻求房地产项目标“定位点”也需要经过27 层过滤。这27层分别为： 政策因子 房地产一向是政治风云、国家政策测量器，政策波动、政治动荡，国际关系全部会在此起反应。 国民经济总因子 房地产又是国民经济晴雨表。大萧条时期，欧美资本主义国家房地产近于瓦解，二战后经济复苏香港房地产亦快速发展。在通常经济高涨、通货膨胀时刻，房地产也往往会猛烈上升，房地产市场更有贵时卖出或卖涨不买跌规则。 市场供求因子 房地产作为一个特殊商品，有它自己供求规律、市场平衡点。我们不能违反这种规律，但能够利用这种规律，如找出市场空白点切入。反之，即使造出最好房子也无人问津。 消费者群体错位症 不管房子好坏，关键要确定由哪一类消费者来购置，这类消费者又有什么样需求。现在市场已需深入细分，你不可能让不一样层次消费者全部向你靠近。如豪华住宅是针对高收入阶层设计，它要求建筑外观高贵典雅，和众不一样，配套设施要相当完备，地理位置也以市中心为宜。为显示购房者高贵身份，户型应宽大。中等商品房是针对收入水平较高或储蓄较多消费者。这部分消费者多为白领阶层，所以讲究是房屋品位，而这种品位关键是经过室内装饰和家俱摆设表现出来，所以建筑外观要求不高，房型、单位面积则需依据各自家里人口数而定，地理位置则市区也可、郊区也可，只在于有一个好环境就行。市区方便，郊区有车也无妨，但邻居则要求是素质较高人群。经济适用房屋是针对一般工薪阶层而建房屋，因为售价较低，所以利润也较薄，但对扩大开发商著名度却有很大帮助。这些消费者通常比较关注房屋价格，对建筑外观要求不高，而每套使用面积则应较小，地理位置在市区边缘或公交车线较多郊区。 位置错位症 位置关键性不言自明，有时同一街道朝南朝北不一样，就差几米房价也大不一样。当然，位置已不仅仅是位置，还有更关键地段、区位、商圈、小区等等。一旦“位置”错位了，房价将大打折扣。 时机错位症 可能除了股市以外，就数楼市最讲究时间把握了。怎样入局、开局、创局、选局、布局、出局、结局，何时买入、投资，何时出售，全部有一个“最好时间”定位问题。战机稍纵即逝，过了这个村就没有这个店了。 环境定位 区位很关键，有了区位假如能再有一个好环境就会锦上添花。环境包含交通环境、生态环境、商业购物、医疗、景观、繁荣程度、风向、龙脉、地脉、文脉等，和区内环境、建筑物大致布局等等。 功效定位 房地产不等于土地加瓦片，功效可能是大家购置房子第一利益着眼点。依据功效不一样，房地产可划分为商用房、住宅、工业用房等等。商业用房和工业用房开发要求也显著不一样。另外还能够把“功效定位”深入细分，如分为中央商务区、高等级墅区、文化居住区、涉外公寓区等等，不一样功效小区对房子设计、施工、管理等要求显著不一样。比如中央商务区对房子地段、施工、装饰和物业管理要求尤其高，而文化居住区则突出文化气氛渲染和铺陈。回龙观地处京昌高速公路边，本是属于城县两不管地带，不过开发商以教育为依靠，开发出回龙观高教小区，不仅把城里人吸引到市郊，同时为全国树立了样板，成为关键示范小区。这就是功效定位妙用。 户型定位 任何产品全部相关键层、紧密层、外围层、无形辐射层之分。消费者买房最关键是买关键层户型和面积。尽管现在商品房早已离别了“火柴盒”时代，不过到底是大开间还是小开间、狭长型还是蝴蝶型、有多少个采风采光口、有多少根罗马柱石膏门、是否设置家庭舞池及吧台、是否带有网络家居色彩这一切全部必需在开工前计划于胸，设计到纸面。 材质定位 不一样功效、风格、户型显然需要不一样材质。仓储式大商场可能需要大钢架结构，既省时又省料；欧式豪宅可能除非自来水无法进口外全部需“德国制造”；艺术家可能只需要在一个角落，搞一座怪怪木头草房，既省钱又美观。材质定位正确，开发商可大大节省成本，用户则心满意足，实在是双赢事情。 专题概念定位 现在小区、花园、楼盘，想做成“区花”、“园花”、“盘花”而不仅仅是 “楼花”，非有“专题概念”不可。有些人把“专题概念”称为房地产“灵魂”和“关键”。中关村因为电子高科技而价位疯涨，亚运村因为体育概念而寸土寸金，国贸商圈号称“东方曼哈顿”而使物业价格高居京城之首。专题概念并不是能够随意克隆，它必需符合具体环境，要因地制宜。一旦发生错位，便可能是“差之毫厘失之千里”。 特色定位 房地产特色定位，就是依据房地产企业文化、小区环境、楼盘风格、文化概念等，集约、整合、升华出一个最具吸引力一点作为“诉求点”，以此去吸引对应目标。很可惜现在楼盘“概念”满天飞，真正有“特色”楼盘并不多。 科技定位 国外房地产增加关键杠杆之一是“高科技”，而拉动中国房地产关键是政策原因和金融杠杆，高科技因子占一成不到。但伴随知识经济时代、互联网时代来临，伴随新材料、新工艺不停应用，房地产科技含量肯定会提升。 文化定位 人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多样化文化配套才能转化成生产力。所以，房地产专题、特色、科技、风格一切只有围绕“以人为本”、“人性化”这个文化定位去展开才有意义。 生态定位 对于整天淹没于城市物欲中大家来说，回归自然是她们最热烈渴求，所以绿地、森林、阳光、水、空气成了很多楼盘关键卖点。这也是武夷花园、丽江花园等走红原因。 除此之外，还有利润目标定位、社会因子定位、创新定位、配套设施定位、管理服务定位、价格定位、融资定位、形象定位、未来时定位（孕育新需求）、营销方法定位、广告策划定位、品牌定位共27个步骤、27层定位。 当然，这27个参量、27道程序，并非每一项全部要有突出卖点，但充足考虑了这27个参量后就轻易找到决定项目盈利支配参量，这是房地产项目定位实质所在。甚至这27 层净化、27层定位仍不完备，因为市场、环境是不停改变，原先定位未必百分之百正确，故仍需对原来定位进行回馈权变式再定位，经过几轮螺旋式循环反复才有可能迫近目标。 之所以要强调事先计划、提前定位，是房地产这个特殊“商品”性质决定。一片小区、一座楼盘，不仅投资大、建设周期长，关键是可能影响成千上万人生活方法，几十年甚至上百年留在这个地球表面充当标点符号，所以我们不得不“先谋以后建”、“上兵伐谋，其下建城”。北京合德利策划陈放 方芳 房地产和街区项目定位决议系统严忠明房地产和街区项目定位决议系统，就是为寻求房地产项目标关键控制力和稳定利润点，使项目含有独特市场定位，从而做出科学决议过程。我们发觉，决议有效性取决于运作而非运气。房地产项目科学决议产生关键包含两个关键方面：第一，就是从问题提出来时决议程序到结束整个历时过程，要求在科学程序下进行；第二，就是针对问题寻求解答结论，也就是叫做解方程过程科学性，这二者缺一不可。而现代很多进行决议人只考虑了第二方面。实际上，决议程序科学性愈加关键，它决定我们对问题重新整理，找到真正目标，和我们所提出问题背后标准，使我们在决议过程中不偏离方向。决议过程科学性要求我们在思维路径方面、思维步骤方面有比较科学控制。至于科学决议解方程这一部分，我们知道现代科学发展很多成熟理论。比如问题树、博弈论方法、后果分析、概率研究和模拟等，而只要对真正问题诊疗清楚，处理这些分析问题并不是极难事。能够肯定说，假如我们没有到找对问题就提出处理方案，那么方案错误可能性就极大。也就是说查不出原因所提供选择方案，常常是必错方案，这提醒我们在对问题进行研究时候必需从本责问题出发，研究它暗藏东西，所以我们有一个基础信念，叫做决议不是赶公共汽车，不要在关键问题上赶时间。有些人就一直有这种心态，总是急 急忙，老怕赶不上公共汽车， 实际上对于复杂问题，尤其房地产定位问题，假如有这种心态，做出结论和决议往往是很不利。我们知道对于处理复杂问题已经有了很完整科学思绪。对于简单问题，我们能够用逻辑方法、推理方法进行，不过现代科学经过对复杂问题研究发觉，复杂问题往往含有更多层次性、多原因性和不确定性。对于处理复杂商业问题，我们提出了“结构性思维”方法。“结构性思维”方法来自于我们对现代科学研究结论。现代科学研究告诉我们，事物全部是由大大小小结构组成。结构决定了事物点和面，也就是事物基础属性。一个事物之所以区分于另一个事物，常常是因为它结构表现出不一样特质和形态，这是最深层次标注事物原因。在微观世界里，我们发觉基础粒子全部是有它独特结构，这是它成其为基础粒子关键特征。原子、分子一样也是由内部独特结构所组成。在生物界里，我们发觉基因就是由含有双螺旋结构一组分子组成。而对于复杂社会系统和宇宙系统，我们一样也会找到这种结构类似性。结构普适性启发我们，在考虑问题时候，不一定要求对每一个问题细节和全部数据全部要进行掌握，相反，只要把握了事物在不一样层次上结构，内在特征和关键接点之间关系，那么我们对确定事物就有了比较明确把握。实际上这个基础解释我们就称之为“结构性思维”。这种思维方法在现代信息大爆炸时代含有尤其关键意义，尤其像房地产项目这么复杂、多变，含有巨量信息决议过程，结构性思维愈加有效，它让我们在处理复杂信息和千变万化模式转换、不一样价值判定有了一个基础思索出发点。结构性思维要求我们在确定事物时候，把握它真正特征，也就是它真问题，和决定事物关键特征结构，同时要求我们把握事物发展趋势和方向，对它整体画面和前景要有明确认识。结构性思维更要求我们充足学习前人经验、教训，充足地对问题背景作研究，尤其是对成功经验、教训要有比较深入了解。结构性研究尤其强调处理问题有效性。一个方案只有在含有充足实操意义时，才是一个可能接收方案，它必需兼顾企业内部多种资源和价值判定。结构性思维还依据事物含有结构多变性特点，要求对事物进行可调控性回馈，只有一个含有可调控性不停适应市场方案，才是一个真正有操作意义方案。在这种对结构性思维认识基础上，我们尤其提出了房地产项目及街区项目定位决议系统理论，我们经过多年房地产策划实践和对房地产项目标深入研究，我们发觉把决议研究科学方法和复杂问题研究方法结合起来，能够找到一个比较科学处理复杂房地产定位思绪。经过反复实践，我们把房地产及街区项目定位系统研究确定为五个关键步骤：第一，寻求真问题； 第二，全球化采购； 第三，创新性整合； 第四，焦点式定位； 第五，结构性实操。这就是我们对房地产定位决议研究一个基础思维步骤。它清楚表明了我们是怎样经过复杂万变信息寻求快捷方法，找到最终定位方法。这五个步骤要求我们在决议研究程序上和处理方案、寻求答案科学性方面全部要有科学确保安排。所谓寻求真问题，就是当房地产企业提出定位问题时候，我们不能就问题表面立即做出回复，而应该深刻研究问题本身隐含意义和价值判定，和企业提出该问题背景，即搞清楚作为一个开发房地产项目标企业“我是谁”？“我为何要做这个产品”？“我为谁做这个产品”？“我做这个产品目标是什么”？对这多个问题做出比较全方面回复，从而找出企业自我确定目标，和做该类产品真正用意。假如停留在问题表面，就仿佛踩到香蕉皮，它常常会让人摔一跤。真问题研究就像医生诊疗，我们不能凭简单望、问、闻、切和企业自述症状就下判定，我们必需有自己分析方法和思绪，就好比医生必需经过仪器来判别病人是什么性质病，是否有器质性改变，器质性改变深度怎样？还要对病人进行抽血化验、仪器测试，以达成确诊目标。真正问题往往就像深藏在信息海洋中一根针，假如不经过一个比较完整判定过程，从而找到问题根源，那么，所提出方案，不是打偏了，就是不着边际。我们还发觉，问题常常本身就存在一个高低层次不一样结构。而关键问题、关键问题常常隐藏在结构背后，我们要做事就是为企业处理最深层次问题。这个梳理过程是我们作为决议研究基础出发点。当我们对问题本身研究比较明确以后，我们就要针对项目和街区建设进行整理信息。这些信息复杂多变，实际上房地产企业对这些问题也有自己见解，不过我们有一个明确结论，就是要进行概念全球化采购。所谓全球化采购，是指我们处理问题参考系和概念系统是来自于全球房地产发展过程中部分经典案例。我们知道，伴随现在地球变为一个小小地球村，全球房地产参差不齐局面正在逐步同时化。中国房地产商品化时代比较短，欧美有大量概念能够供我们使用、借鉴。尤其在包含泛地产、复合地产运作时，欧洲、美国、东南亚部分优异、发达国家和地域，比如香港，对街区建设和对房地产操作模式探索对我们就有很好借鉴意义。房地产策划不是一个坐在房间里胡思乱想过程，而是一个充足地吸收中国外和前人经验过程。由此，我们提出了全球化采购概念，就是对特定地域地块和房地产项目，我们借鉴中国外、往古来今有一样意义和类型成功案例，然后整理成多个相关模式，这么房地产项目操作方向感和成功概率就会大大提升。房地产项目必需踏扎实实，它包含金额巨大，我们不能够凭空想象，给房地产企业留下巨大风险。当我们采购了足够多房地产项目标建设概念和同类型房地产操作成功模式以后，我们就进入第三个阶段进行创新性整合。所谓创新性整合，关键因房地产项目没有完全相同原因，房地产就像一个家族相同性一样，表面上看它们全部有一些共同遗传特征，但实际上她们又是千人千面。所以它独特征、它在地球上地块不可反复性，又决定了它必需有自己独特定位。所以，我们采购来全部概念和模式全部只能作为我们整合元素，我们必需引入创新性思绪对房地产项目所处环境进行深入分析，依据世界上成功操作模式，我们要研究项目所在地关键竞争力，地块关键竞争力是房地产项目含有利润第一原因。我们知道，房地产项目关键在城市，所以，城市运行是很关键决定性原因。城市原来是工业革命结果，它是工业化要求聚集和分工产物。城市又因为劳动分工精细化展现出不一样产业链和商圈关系。所以，地块整合、地块关键竞争力研究首先是集中在对产业链梳理和产业链研究方面。该地块处于什么类型产业链中，属城市中那一类产业地带，在城市对应商圈里处于什么地位，这是决定地块关键竞争力一个关键条件。譬如，在珠江三角洲城市带中，现在趋势我们看得到，有一个很关键产业链就是展览业，而这个产业链头就是广交会。很多城市为了充足发挥城市潜力全部想措施让自己地产项目同这个巨大产业链连接起来。广交会每十二个月每届大约有300亿美金贸易额，而且日常展期已经排到两年以后，这个产业链形成是有深刻历史原因。广州一百多年前就是中外贸易关键港口，所以，这个产业链生命力并非一时一日形成。现在，伴随珠江三角洲城市带不停发展，这种产业链生命力越来越强，很多房地产商已经看到了这个关键特征，现在我已经看到在佛山、南海、东莞、深圳、珠海、惠州、江门等等地方全部在作展览业，而且这些展览全部会和广交会同期举行。如佛山陶瓷、南海内衣、新塘牛仔服、东莞电博会、珠江三角洲论坛、深圳高交会和旅游产品展等等，全部是同广交会这个大龙头有很深刻关系，她们全部是在从各个方面填补广交会专业展比较少特点，因为广交会带来巨大经济效益和人流，进行这些展览本身就意味着巨大商机。而房地产商为了做活自己项目，经过引入这些专题就给该地块带来了强大生命力，这就是产业链建设一个例子。房地产商已经不仅仅是房地产开发商，而且已经成为房地产运行商。在进行项目定位时候，地上建筑物功效定位已经远远比建筑物内部尺寸定位愈加关键，愈加含有决定性意义。在小区域看，商圈定位也是一个值得比较认真对待问题。我们所研究商圈常常是一百米范围、五百米范围、一千米范围等不一样圆圈商业活动特点，目标人群往往是分布在这个不一样区域中间。在这个区域中所经营房地产项目最适合于负担什么类型经营和项目？这是我们定位时要尤其认真研究。实际上，假如我们能找到该地块在产业链中独一无二位置，能够找到项目在商圈中独特征，那么我们所选择项目标关键控制力和利润点就有了着落。四是焦点式定位。当我们进行了创新性整合以后，我们会发觉我们可能有多个可定位点，或说定位本身也含有一个结构性特征，需要进行取舍。对于市场来说，现在是一个定位时代，我们不得不要有所取舍，西方甚至出现以定位替换创新说法。找到自己独特位置有时比创新更关键，也就是说，最合适创新就是找到自己适宜生存位置。在生物学研究中，我们尤其注意到生物多样性就是来自于它独特对环境适应。在高山上，我们会发觉高纬度地域针叶林较多，而低纬度地域阔叶林较多。在阔叶林地方，只要有阳光，植物就能够疯狂成长；而针叶林地方，树林往往比较疏散。这就是因不一样纬度、阳光多少和气候严寒，这么就使得各样类型植物有了自己生存环境。动物也是这么，高山动物往往多毛、皮厚，善于奔跑；在平原动物可能就含有比较薄脂肪层，这也是对环境适应一个结果。实际上房地产项目作为在不一样商圈、不一样城市、不一样产业链中一环，也要研究自己所处不一样生态环境。一旦我们确定了自己生存环境和形式，我们还要做一个很关键事情，就是要成为该地域焦点，只有成为焦点或代表该地域最关键特征项目，才含有最大吸引力和运行空间。所以我们在定位时候，还需要突显焦点式特点。所谓定位，有一个形象比方，就是把满脑袋头发拨到只剩一根，也就是说大家对接收产品信息能力是很有限，我们必需把全部信息削尖了传输给消费者。大家接收信息注意力和能力，我们称之为“一口之量”。所以，只有那些最引人注目标、最热门、最有生命力定位方法，最简练方法才能够深刻打动公众。这就是焦点式定位关键原因。那么，在这种定位过程中，我们不仅注意公众反应，更关键是对一个决议过程、决议模式中所包含到利弊、博弈特征要进行解方程，这些方法无非就是进行市场调查、建立问题树、进行教授大脑风暴法等进行专题研究。这里，我们常见一个方法叫后果性思维，也就是说对一个项目可能造成后果和负面原因进行可能性评定，这么能够避免我们盲目地去决定事物。为何小金额项目我们比较轻易决定，而巨大投资项目我们总是反复思量再三，这就是因为不一样项目有不一样后果，后果重大，使得我们犹豫再三，这是决议中一个很有趣现象。从这一点出发，我们确定对后果先做出预案，再反推事物前因，便有一个比较稳妥风险把握。经过一个比较科学决议过程，我们就能找到项目标好定位，也就是取得了关键控制力。只有项目从一开始就含有了关键控制力和稳定利润点，项目才能够沿着比较轻松方向发展。这就类似于围棋中活眼原理，我们目标就是寻求项目标活眼。而研究城市发展，研究产业链建设和商圈意义，无非就是要满足一个目标，让市场发展时尚推着项目走。而进行焦点式定位，我们能够比方为钓鱼者要学会象鱼那样思索，要强调传输有效性，使产品含有最大生命力。房地产项目标定位被行业人士称为“房地产开发第一难”，是有它道理。定位复杂性使得很多房地产企业从一开始就处于一个很被动情形之下，假如没有强大思维方法来把握这个定位过程，房地产操作就像一列巨大火车走上了一条没有轨道路，因为没有清楚方向和明确轨道，这列火车随时有可能陷入泥潭而不能自拔。因为这种复杂性，我们要求对项目进行系统独特征研究。我们不主张做大众菜谱，对每个项目我们强调度身定做。这就是依据材料做老火靓汤、做红烧鲍鱼。其中，对关键性问题我们还尤其有自己研究。因为房地产包含到方方面面，所以，我们在形成方案时候，要求结构性实操，这就是第五点。结构性实操，要求房地产定位研究方案是结构性地处理企业面临问题，对于复杂判定和问题方方面面要注意它们相互之间联络，尤其要寻求问题关键方面突破，要找到问题支撑点和引爆点。首先，我们在项目操作中要学会不停爬到高处，不停摆脱竞争对手，让对手无法复制。这是我们确保自己一直含有独特地位和利润方法；其次，我们又要学会寻求快捷方法，从最可能突破地方进行突破。经过寻求真问题、全球化采购、创新性整合、焦点式定位和结构性实操，我们能够形成一个比较完整房地产及街区项目决议定位方案，这么企业就有了一个可操作根本指南。企业在这个基础框架下，以后进行决议研究就比较轻松，就不至于出现争论问题找不到焦点，作出指示没有方向感，命令无法实施情况。在整个决议定位操作过程中，我们尤其强调全球化采购。我们要求决议研究者含有深刻对城市发展了解和知识、对房地产运作全方面把握，尤其对全球市场了解。所以当我们进入一个项目标时候，我们要求企业人员要加满一箱油再上路，也就是说自己要有贮备、有见解、有模式。我们知道未来是被我们所发明出来，未来并不是某种过去简单反复，所以创新能力也是一个很关键方面，针对项目标具体特征进行不停整合，直到找到焦点性特征，往往决定着一个决议者基础商业直觉。房地产和街区项目标定位决议要求我们在处理复杂商业问题时，把握结构性思维方法对决议模式，尤其是对博弈论、混沌学、系统论部分基础结论有深刻了解，对理性能够作到部分要尽100%努力，对理性不能做到、不确定性、不可估计性部分要根据概率性研究和科学决议方法进行处理，真正做到“谋事在人，成事在天，”尽人力而合天意。这个“天”就是市场，就是市场趋势和未来发展规律。房地产定位 专题概念定位 现在楼盘，想要吸引眼球和口袋，非有“专题概念”不可。有些人把“专题概念”称为房地产“灵魂”和“关键”。专题概念并不是能够随意克隆，它必需符合具体环境，要因地制宜，一旦发生错位，便可能是“差之毫厘失之千里”。这里面又分为环境定位、文化定位、生态定位等。 环境定位 区位很关键，有了区位假如能再有一个好环境就会锦上添花。环境包含交通环境、生态环境、商业购物、医疗、景观、繁荣程度和区内环境、建筑物大布局等。 文化定位 人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多样化文化配套才能转化成生产力。所以，房地产人文专题、特色、科技、风格一切只有围绕“以人为本”、“人性化”这个文化定位去展开，才有意义。 生态定位 对于整天淹没于城市中