房地产投资必看黄金手册模板.doc

不知道大家有没有看过穷父亲富父亲这本书，即使写不怎么样，纯粹是一商业运作，但也确实包含了部分财务知识。即使十分浅薄，但这却是在长久农业社会和计划经济成长下中国老百姓最缺乏。既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出成本和房价关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出成本却是动态。举个简单例子加以说明：你购置房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易时候，全部全部是静态，包含你早期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去，中国平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实施高利率影响）。而我们买房同志，早期贷款利率大全部是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必需多付出30%资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万房子。（说明一点，首付是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。再说房价（实际价值）：看完上一段，有好友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动资产！而不是如部分所谓教授鼓吹保值工具。学财务全部知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上建筑物）是固定资产，是要提折旧，是伴随时间不停贬值。地产（即土地使用权），是无形资产，是实施摊销，谈能够经过评定和交易重新恢复。所以说真正增值是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？（下班了，待续）好。继续。因为我们现在制度上缺点，我们购置房地产（请注意，现在社会上所讨论是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们资产含有不可分割性，即我们不能单独处理我们房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明是，我们购入或投资所谓房地产和西方很多国家房地产有本质区分，其实我们购置只是该住房70年使用权，和全部权有本质区分。简单说，你能把自己那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家墙拆掉卖钱吗？因为在制度上存在缺点和不完整，你花一百万买该住房产权证价值其实就是该住房70年使用权价值。产权房和非产权房性质就其本质是一样。因为从投资学角度来说，你拥有该住房产权和使用权收益权是一致。比如说，你出租该房产，你租金收入不会因为不是产权房而降低。只要不转让，NPV（净现值）是相同。好，现在我们基础上对我们房子有了些基础概念了。下面我们就谈谈当外部环境改变（宏观经济，政府政策等）对我们房子（一般老百姓最大资产）影响。因为不知道论坛上好友经济学基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写。要根本写清楚，包含面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起，关键原因就是，房地产本身就是一个复杂系统，再加上中国一向政治、经济不分家，就更为复杂。这也就是世界上有这么多经济学家和教授存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机原因了。从根本上说，房地产问题一向就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。从美国房地产业发展史就能够看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资影响原因。先讲一个概念，依据资本论（这是全部经济学基础，期望大家能学好，不然就没有研究基础和立足点了）见解，价格基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格走势和价值走势是平行，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值，是由供给关系来决定。这个能够参考股票走势（不知道这里有多少人懂股票，有爱好看美国股市发展）。利率、汇率、通胀率等一系列所谓现在所谓经济学家研究东西，同时经过改变供给双方力量来影响价格。先说利率：利率、汇率、通胀率及政府很多政策全部是相互影响、相互关联，混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期限20年贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。因为利率上涨会直接造成购房成本增加，降低需求（大家学过微观经济学人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女好友说没房子就不跟我结婚，而我尤其爱她，不管房子多少钱，我全部要买，这就是刚性需求，通常情况下需求全部是含有弹性，而且在不一样价格下，需求弹性也是不一样），利率上涨也会提升开发商成本，但因为市场价格也上涨，开发商利润率会并不会显著降低（即便降低，也远高于整个社会平均行业利润率），大量资本会用如房产开发，房地产开发数量会增加，于是供给力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市阶段性高点），重新寻求一个平衡。从历史经验来看，利率上升对房价上涨含有致命性打击，这就是谢国忠讲为何房产会破灭原因，中央也为何直至不愿加息或继续加息原因了。因为中国房地产业发展是银行信贷资金支撑。国家首先推迟提升利率，首先假借土地整理降低土地供给，目标就是为了维持需求降低供给，预防房地产瓦解或瓦解时间到来。同时利用多种媒体发声音唱多，就是维护需求方信心。如股市瓦解时，政府是最大唱多力量一样。好。继续经济学东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基础面分析一样，实在无味。调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲。二说制度：什么是制度？谁制订了制度？说白了，制度就是一个权利，操控价格一个权利。中国制度因为历史变迁和改革，仍存在着很多重大缺点，不比微软操作系统好多少，现在正在打补丁。你知道上海有多少房产吗？多种房产性质吗？本专栏有个好友贴了篇房产基础概念要领，不错，值得看看。至于历史原因和政府控制或当初制度制订，大量房产是不能上市交易，这很类似于股市中非流通股，我们现在买商品房就类似于流通股，炒股同志全部知道流通股股价远远高于非流通股价格，但却享受一样收益权，这也是促进股市暴跌关键原因之一吧。现在政府学乖了，逐步逐步把原来不能流通房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子扩大供给量，改变供给双方平衡。这当然也充足利用了中国老百姓消费心理（房子总是要自己，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂现象，这是西方人不能了解）。炒股好友应该很轻易了解这一原理。其它好友可能会有点困难。中国房市和股市是如此相近，并不是虚构。当然，这只是制度影响房价一个小小方面，其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握了制度制订和修改权利，所以她们也就掌握定价或经过影响供给来影响价格权利，这其实是计划经济产物和遗毒。但事实证实，依靠行政力量来阻挡经济本身运行规律是行不通。在此，我用索罗斯一句话来结束此段：“繁荣早已耗尽了本身力量，可是为了避免一次大萧条，它生命周期被人为地延长了。”-乔治.索罗斯哦。对不起，制度这部分有点重了。其实我只想说明是一点，我们多花了几十甚至上百万钱（即总成本超出总收益那部分，用NPV计算结果），取得仅仅是流通权（这点和股市上流通股和非流通股区分是一样），流通权收益只能经过投机（即低买高卖实现），而真正组成股票和房产收益价值收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非产权方法一致。这也就是广大股民至死也不知道会输钱原因，说股市是大赌场其实也有很大合理成份。房市也一样，因为房子和股票全部成了大家投机工具。问题1：楼主很强呀，请问您说“期限20年贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%”，这是咋算？我是外行这么算：假如贷款100万，利率上调1，那么成本上升10011万；成本增加只有1呀？谢谢楼主！上楼问题问得很好。因为银行采取是复利制度。举例：100万贷款，5%贷款利率，期限20年，用购房者用得最多等额还款法，每个月还款6600元，假如贷款利率上升至6%，你还款额将为7165元。还款额增加8.6%；期限25年每个月换款额增加10.2%；期限30年，还款额增加12%。为便于计算和说明，故取10%。问题2：楼主相关产权和非产权房子用流通和非流通股票来做比方，很出色，提升我知识面了。那么非产权房子是那些类呢，怎样购置呢？这类房子能够出租吗？本专栏有个好友贴了篇房产基础概念要领，楼上自己去看看吧。要把这个问题回复完，等于要把中国建国后历史讲一遍了。三说汇率：要把这个东西讲清楚可真不轻易。不知道大家对国际贸易知识知道多少，因为汇率影响原因挺多，最根本当然是购置力平价（不懂话自己去看书），第二个当然就是供给关系了。汇率用最简单话来描述就是这个货币对另一个货币价格，当然也受供给关系影响了。不知道大家看过谢国忠文章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个勇于说真话人。其实她们说莫非政府不知道，说得不客气点，相关国有资产流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不过大家全部不说而已，怕触犯一些利益群体，自己吃不了兜着走。而且老百姓也不愿意听真话，她们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中那个铁屋子小说吗？）。记得我去银广夏考察回来时候，告诉自己同学，000557造假时，有谁相信啊？尤其是我刚说完，该股就从25元涨到了历史最高价37元，她人全部说我神经病。现在是多少呢？1.2元。我同学至今还持有。不好意思说得远了。话说回来，为何要说谢国忠呢，她有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。中国那些教授和所谓经济学家（一些利益团体代言人）就大批特批。也不想想，像谢国忠这么人假如没有依据话会乱说话吗？她可不是那些卑劣中国经济学家。大家假如有爱好能够到中国人民银行网站上看看，查黄金和外汇贮备报表，5年来中国外汇贮备增加。几千亿美元啊！为何会爆发式增加呢？这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机，就会有感性认识了。这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划经济，由权力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济，由供给关系市场定价，当影响汇率变动基础（即购置力平价）发生变动时，浮动汇率制经过市场含有自动修复功效，而固定汇率制没有。也就是汇率因为行政干预严重脱离购置力平价基础，这就成为危机爆发原动力。是不是有点难懂啊？这就是固定汇率制度性缺点。当然浮动汇率制也有缺点（二者区分和演变历史大家去看书，这里就不说了）。现在，全世界全部知道人民币价值被低估了，人民币应该升值，当然应该是针对美元升值。不说理论了，说了大家也不明白，还是举个例子吧。大家全部应该知道什么是价格双轨制吧？改革开放早期，中国就是价格双轨制，分计划内和计划外，倒爷就是那时候产生。说白了就是投机倒把。固定汇率制一个结果就是价格双轨制。比如说：上海一栋房子，人民币100万，用美元买呢？就是12万。这是在现有固定汇率制下，假如用购置力平价呢？假设购置力平价是4：1话，假如用真实美元买话，就应该是25万美元，中国实施外汇管制，针对正当外汇，国家必需无条件兑换。其结果就是，老外用12万美元东西买了价值25万美元东西。这时候大家全部要问：房子还是那房子，那差价13万美元到底来自于什么呢？我现在就回复大家：来自于我们外汇贮备。我们外汇贮备含金量被大大稀释了，这五年内黄金价格涨了多少（我记得最低时候是70多块/克，现在要140/克了吧？），石油价格涨了多少你知道吗？（以前仿佛一直徘徊在20美元/桶，现在呢？50美元），假如我们外汇贮备不用美元而用石油或黄金话来贮备，我们外汇贮备是增加了还是降低了呢？大家自己去算算吧。经过一个晚上，有心好友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了，心里应该有底了吧。底比99年底增加了多少啊？7.05%，1656亿美元。底笔底增加了多少啊？51.25%，6099亿。看来我们建国52年（含改革开放20年）外汇贮备增加只相当于十二个月增加啊。（底，2122亿元，增加2067亿元。）这是多么大成就啊！这速度用不了，中国是世界上最富裕国家。你知道为何吗？你们不知道，也不会知道，政府也不会告诉你们，经济学家更不会。但我会。老百姓全部是穷人，为何穷啊？因为无知。为何无知啊？因为懒惰，不学习。还是我来告诉大家答案吧。第一个原因：就是加入WTO后，中国出口确实很快，顺差有3百亿。（商务部数据）第二个原因：就是我们商务部长，要扩大FDI，（只顾个人政绩，不顾国家利益，痛心啊。）还有就是QFII等资金。这两块有600多亿。（商务部数据）第三个原因：强势美元不再，美元贬值，投机资本进入中国套利和套汇。这关键有两大块：第一块就是大家知道海外进入游资（正当和不正当，具体因为敏感，在此就不说了），第二块就是以前外商投资进入后项目产生正当利润（以前外商会把在中国赚人民币换成外汇，汇回中国，现在不了。经过继续投资，首先能够抵扣所得税，首先还能够继续正当套汇、套利）。这两块就是一千多亿。这还仅仅是国家贮备，还不包含大量民间外汇贮备。至今你还怀疑谢国忠万亿游资吗？好。现在最终把是否有游资和大致游资数量说清楚了。下面就谈谈，游资是怎样影响房地产。不知道诸位有多少炒股。因为股票是最好投资入门方法，大家假如懂股票话，下面分析大家也就轻易知道多。因为房地产市场也是个投资市场，也能够吸纳和释放资本。国外资原来中国套汇（因为中国储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了，所以说套利基础不存在了），她要选择什么对象（即什么样资产）呢？通常有多个标准，流动性、收益性是关键标准。参考东南亚，资金在危机爆发前期大量进入房地产业。所以说房地产是个很好载体。因为制度性问题，外资在中国投资渠道并不多，外资能正当进入渠道也就那些。上海好友应该知道上海以前有外销房和内销房之分吧？那是什么呢？那就是价格双轨制，专门应对固定汇率制造成货币双轨制投机一个防火墙，两个双轨制作用恰好抵消。是对老百姓一个保护，以后说什么和国际接轨（每次一接轨，我们老百姓福利就要降一截，比如说医疗保险、失业保障、教育并轨，还有厕所收费和停车费和国际接轨等等，算是为地方政府业绩作贡献吧），取消了外销房，这就给投机资本带来了机会，也就苦了老百姓了。国外人士能够名正言顺外币换成人民币在中国购房了，多么好渠道啊。我们地方政府短视啊。刚才讲是资金渠道问题。下面就用股市例子来讲一下利用房市投机操作套汇原理。流通股：对应是商品房（实实在在房子，现房或期房，因为现在期房限转，等于新股上市加了个锁定时）上市企业：对应是中国各大城市（比如说上海，就是武钢；温州就是海虹控股，苏州就是上海梅林等）。大盘股，小盘股：上海就是大盘股，温州、苏州就是小盘股。大盘股适合大资金进出，小盘股适合小资金进出。大家全部知道，股价上涨是资金推进型。上海房地产市场作为全国房地产市场一个组成部分，为何上海会成为游资首选呢？为何谢国忠说上海房产泡沫居全国之首呢（而依据公布数据，上海并不是最高，数据公布受政府控制）？因上海购置力全国最高，推高房价资金充沛，支撑力比较强，承接力也强。同时，上海人投机心态全国最重，国外资本在退出时比较轻易找到下家，而且政府为政绩做多意愿强烈，作为金融城市，资金流动性很好，很适合大资金运作，所以我把它比作武钢。炒股人全部知道，大资金进入一个小盘股是极难全身而退。相比之下，北京、广州、深圳要比上海小多了，因为她们整体运作环境不如上海。西部城市就更不行了（盘子太小，太轻易推高，上去就下不来了，购置力小，承接力低，出不了货），这种地方游资是不会去。问题3：游资是规模庞大追求短期利益资金，至于长久投资和投资收益不应算入游资范围。还有游资常见手段是经过跨市场炒作行为，最终迫使政府做出有利于她们赢利决议。所以，假如游资对经济影响，不会仅限于房地产业。楼上好友，学习要全方面。以后这类问题就不回复了。第一：游资对经济负面影响，我没这么说。游资利用是现有制度错误进行投机盈利，对错误制度有纠错功效。如97东南亚金融危机。游资是个中性词（无好坏之分）。第二：房地产只是一个方面，不是全部，拿她做例子是因为在这个板块，房地产关注度高，而且影响最大。第三：学习要学透彻，不要一知片解，会计科目上长久投资和投资收益和投资学上概念是两回事。如企业持有上市企业流通股权，即便超出十二个月，也是短期投资。投资和投机区分在于目标，而不在于持有时间。不举例说明了，自己去看书吧。吃完饭了，继续。讲到汇率原因了，怎么来用个生动点案例来说明这东西呢？我吃饭时候一直在想。我认为还是用香港来说明吧。98年，香港政府和内地政府联手对抗游资，等于变相用内地老百姓钱向香港老百姓每人发了个大红包（多少钱我不知道，政府也没公布，可能怕引发众怒吧，为了政治影响。）自此以后，港元因为没有经历大幅贬值，就一直被高估，高估百分比大致是多少呢？我认为大约是100%。（就是说，因为港元和人民币全部和美元挂钩，是相正确固定汇率，按购置力平价话，估量应该是1块人民币换2块港元，估算基础是用A股和H股股价比，因为她们收益权按同股同权且又全部流通应该是一样。那些烂人说A股股价严重高估是别有用心，当然不排除中国证券市场在制度安排上确实有问题，但风险折价绝对没有那么厉害。这儿不谈股市，要谈以后谈。）因为港币高估，所以港股大涨也就顺理成章。在上海，那么多香港人投资房产为是什么呢？那就是利用货币价格双轨制投机倒把，眼睛盯是我们外汇贮备。看看东南亚和阿根廷吧。政府经过CEPA来提升香港当地经济，意图之一就是要降低购置力平价差距。中央政府睿智啊，地方政府愚昧啊。同理，台资、澳资、外籍华人到中国投资房产意图是一致。这也就是在上海，你看到为何那么多华人在买那些高价房产了，因为她们不怕。可惜我没这个渠道，不然我也会这么做。她们全部是依附在我们外汇贮备上吸血虫。太复杂了。就讲这些吧，以后有空再讲。下面将就通胀率作一说明。四说通货膨胀率：有很多好友会提出我收入会增加啊，并举出前父母辈收入改变来证实。意思是我等于在用现在收入买前房子，当初房子多廉价啊。有这种想法人根本不了解中国历史，最少不了解中国改革开放历史，不知道计划经济和市场经济区分，也不知道价格双轨制是怎么回事。（这话说起来长了，说了大家也未必明白）。还是举个小例子吧：通货膨胀大家全部知道是怎么回事，最直观就是物价上涨。物价上涨对老百姓最直接结果就是手中货币变相贬值（如中国外汇贮备不停在贬值一样，这里干脆说清楚外汇贮备为何会贬值，外汇要来干什么？就是用来买国外商品，用来进口。所以我们外汇贮备价值能够用每十二个月进口货物加权平均价格来衡量，铁矿石、石油、铜矿等等价格上涨，中国外汇贮备增加了50%多，但其价值上涨了多少呢？）。中国物价上涨原因是什么呢？首先源自于维持温和通货膨胀有利于经济稳定连续发展（见宏观经济学），其次是中国货币投入量在不停加大，远大于经济增加速度（有一部分是用于因为外资涌入，国家必需无条件兑换）。好，这应该就把通货膨胀概念和原因讲清楚了，还不清楚地自己去看书。那下面就来说影响，说通货膨胀就不得不说收入。大家能够问一下自己父母和回想一下过去，改革开放前20年收入增加速度快呢还是这三年速度增加快啊？为何呢？其原因就是通货膨胀率和收入增加率是非相关或说是相关性很低，在一些条件下是负相关（有爱好同志能够去看产业经济学、发展经济学和区域经济学）。这时候有好友就会质疑：你前面还说人民币被低估，现在又说人民币因为通货膨胀和物价上涨在贬值，这不是自相矛盾吗？能问这个问题同志是个好同志。因为经济有其自然规律，是不受人为影响，人民币对内贬值，这就是对固定汇率制自然修复，逐步缩小购置力平价差距。举例说明：因为原材料价格上涨，中国物价上涨造成劳动力成本上升，中国产品成本也将随之而提升，成本提升不利于出口，外汇收入降低，国家兑付外汇压力也就慢慢变小，人民币升值压力也就降低，慢慢会回归到应有水平，但这个周期实在太长，这就是固定汇率制最大缺点；浮动汇率制因为随时有市场调整，其周期要短多。那通货膨胀对房地产影响呢？翻开历史，因为货币对内变相贬值，且因为房地产含有使用价值和投资价值双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险归宿，但这归宿是否有效呢？历史证实，这是无效。（这跟消费心理学有一定关系）。同时因为通货膨胀率上升（说明一点，中国统计局数据是不可信，数据公布有政治目标），存款利率下降，中国名义利率实际为零或为负，相当于什么呢？这相当于日本现在货币政策。因为老百姓投资渠道缺乏（实际上缺乏是安全投资渠道），股市、期市风险全部太高（关键是太黑暗），老百姓不愿意，于是乎，房市就成了中国老百姓一个投资渠道。这叫“挤出效应”，有些人可能听说过。这也是增加需求一个关键原因。好了。有了这些经济学基础，那我们就有资格来讨论当今房地产价格合理性和怎样进行投资了。现在我们来罗列一下影响需求原因：1、低利率（我们现在购置房产感觉上价格是比较低，关键是因为每个月还款额并不算高，含有一定欺骗性）；2、高汇率（人民币高估促进了海外游资流入，进入房市进行套汇）；3、消费心理（中国人宁愿抛弃低廉租金不去租房，而去买房，投资学上是讲不通，只能用文化和消费性理学加以解释）；4、通货膨胀率上升，致使名义利率下降，挤出存款进入房市进行投机。5、信贷政策（政府激励消费信贷，住房公积金等）；6、人口分布（中国大量适龄青年需要结婚，要购房，有爱好请去国家或当地政府统计局网站查）。7、投机存在（只要任何商品上涨，全部能产生投机分子，谋取利差）。8、其它这些原因全部是长久存在了3、4年了，在未来还会产生一定影响，至于影响还会有多大，第一要看政策走势，第二要看经济走势了。从政策走势来看，银行信贷政策、利率全部已经发生了改变。投机原因，只要赢利空间降低、风险伴随房价上涨加大，会很快降低。只有心理原因会长久存在。再来罗列一下影响供给原因：1、制度缺点（大量房产不能上市流通交易，不能满足交易，只能满足租赁）；2、土地供给（新土地政策不要我再多说了吧？降低）；3、房地产开发难度（房地产开发商资本金百分比提升和贷款利率提升，会增加房地产开发商成本和风险，部分房地产开发商会退出，如上海阳光集团，老板儿子是我初中同学，开始不做房地产，去造船了）。这些原因将在未来几年发挥重大作用。影响有多大？要走一步看一步了。看完这些，大家是不是会问我，你说了这么多，到底是看涨还是看跌啊？问题:4出色，学到很多东西。通货膨胀对房地产影响呢？翻开历史，因为货币对内变相贬值，且因为房地产含有使用价值和投资价值双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险归宿，但这归宿是否有效呢？历史证实，这是无效。可不能够说明为何是无效呢？说不回复问题，首先原本想全部说完了在回复问题，其次因为好友们水平参差不一样，极难用教科书上东西来说明，怕一下子回复不清楚，反而误导了各位，误人子弟。现在还是先回复一下sexjh问题吧。那通货膨胀对房地产影响呢？翻开历史，因为货币对内变相贬值，且因为房地产含有使用价值和投资价值双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险归宿，但这归宿是否有效呢？历史证实，这是无效。可不能够说明为何是无效呢？其实假如抛开经济危机，就股价和通货膨胀而言，股票在短期内是含有一定避险功效，看看很多上市企业收益大家可能会明白这个问题，因为成本上升同时，商品价格上涨幅度愈加快，产能会快速满足，价格也快速提升，利润也会快速增加。但这种增加会持久吗？答案显然是否定，因为经济发展是周期性，消费是有价格弹性（价格弹性请看微观经济学），但价格上涨到一定程度，会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌，商品价值就无法实现（看资本论，生产过程是发明价值，消费过程是价值实现），因为生产含有计划性极难快速降低，就会出现供过于求，价格就会快速下挫，生产企业利润也会快速降低。股票价格也会下跌。（看看中国轿车市场和上海汽车走势）。房子呢？其实也是一回事，当然要比股票复杂很多。我想还是用一个相同实际案例来说明吧。炒股同志大家全部知道德隆吧？知道她三驾马车吧。翻开湘火炬股价走势，坚挺啊，湘火炬基础面也好啊。但为何会崩盘呢？德隆为何会破产呢？当然原因很多，说白了就是价格和价值长久背离，就像按着弹簧，一旦外部作用力发生改变，她就会反弹。当大量资金进入房产寻求呵护同时，也在慢慢失去呵护，环境在变，而且变得很快，等你发觉时候，按在弹簧上那只手已经没了。因为下班时间到了，回复了二分之一。现在继续回复这个问题。有些问题必需讲清楚，心中有迷惑肯定造成决议和判定偏差。刚才举了德隆三驾马车例子。为何要举这个例子呢？其实就是为了说明资产流动性这个概念。德隆手上股票在崩盘前，以新疆屯河为例，还权价格最高是187元左右，现在还权价格为15元。下跌幅度在90%以上。为何会崩盘呢？因为其高度持仓，其实也就是其资产失去了流动性，为了重新取得流动性，它必需所以付出成本，进行降价，因为她手中股票不可能全部按当初市价变现。现在很多基金也面临这种问题，这也深入说明了为何很多资金喜爱在上海投资炒作，其实也就因为上海是大盘股，换收率比很好，变现能力较强。那我们手中房子呢？变现能力有多强呢？政策环境发生突变，大家全部想变现时候，变现是极为困难。一套房子变现需要多个月吧？现在再来说明，为何通货膨胀时，房地产不能成为避险工具。大家经过去年全部应该知道，现在政府考虑是否加息是讨论得最多是什么呢？是CPI（物价指数）。有了前边对利率和通货膨胀率学习基础，我们就不难明白这个道理了。利率上涨一个百分点，我们每个月还款数要增加10%，物价指数增加5%（去年经济学家和政府官员讨论是否加息，就是CPI是否高于5%为判定一个标准，注意：我们研究CPI时候一定要清楚知道组成这个指标组成部分是那些），我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤（维持基础正常生活）费用将增加5%。你知道我们每个季度CPI用是同比还是环比吗？所以你会发觉利率和通货膨胀率竟然是同时上涨。它不停在挤缩你收入，你每个月现金流出在不知不觉中不停增大，我不知道大家收入有多高，是不是还有存款，收入是否稳定，但我知道，一旦每个月现金流为负，大家账面上可能有几百万，但却无法还款。对于企业这就叫做破产（企业破产有两种，一个是资不抵债，还有一个就是资金无认为继）。德隆破产就是例子。到时候，因为房地产含有资产不可分割性，你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗？你唯一可做就是卖房，为了能快速脱手，你必需折价。当大家开始抛售时候，折价必需很高才能脱手了，房价也就开始下跌，下跌过程和原理和股票一样，就不再多说了。现在大家应该知道为何谢国忠说利率上涨对房地产含有致命打击了吧。大家也应该了解政府迟迟不愿加息原因了吧？去年小幅加息只是一个信号，是象征性，告诉大家，要注意风险，不要执迷不悟，也给了大家一段时间缓冲，一个机会。是否珍爱，那她人就没法管了。同时，因为物价上涨，居民收入必需花更多钱来维持生活，同时也逐步降低了有购房需求居民购置力（经济学上称有效需求降低）。维持房价支撑力也会下降，同时因为预期发生改变（跟股票一样，买涨不买跌），到时候极难控制。房价下跌太快，会产生社会动荡，这也是中央政府十分谨慎原因。但地方政府为了本身政绩，仿佛并不领会。今天晚上先把这个问题回复掉。现在也就单个原因对房地产影响也说得差不多了。明天将就多个原因综合在一起对房地产影响作一分析，并作出最终判定，和提出理财提议。一起床就能看到好友会评论深感欣慰。其实短短几幅帖子要把很多东西讲清楚十分困难。我回顾了前面发帖子，感觉东一块西一块，不成体系，还有很多错别字。没措施了，只能将就了。前面我们讲了这么多原因，但真正对房价上涨和决定房价最直接东西是什么呢？是韩市长讲话还是其它？其实和股市一样，是资金决定了价格。是资金对比力量决定了价格，前面已开始我们就讲了价格是一个时点数（是一个静态值），而时间含有一维性（即不可逆转），在股市场因为交易信息充足，而且同一上市企业流通股全部含有同质性，所以，决定某一时点股票价格根本原因就是当初买入卖出资金力量对比结果。说白了，就是资金力量战斗结果决定价格，前面说多种原因全部是经过影响资金面进而影响房产价格。比如说，升息对用于购房资金省得影响是负，物价上涨对购房资金影响也是负，因为游资对政府升值人民币预期开始减弱，开始流出，对资金面影响也是负，新商品房上市（类似于上市企业增发和配股）对资金面影响也是负（要看到，在牛市，新股上市大家全部看作利好，在熊市，发新股全部看作利空，大家能够想想为何？想不通能够提问），收入增加对购房资金面是正，制度层面就有点复杂，要具体条款具体分析。等等原因，她们影响资金面力量随时随地在发生改变，所以就增加了估计难度。但股票高手，她们就有这种能力，能在最短时间内感受这些资金力量改变。并随时作出投资决议。这种能力不仅需要理论指导，也需要实战经验，大家能够经过炒股取得（我是经过这种方法锻炼），具体就不说了。下面我们来估计房价走势。在估计之前，我们极有必需来解读一下政策面。大家全部知致谢国忠是一个大空头，感觉她预言也仿佛不准。其实她对中国情况确实也缺乏足够了解，但这不等于她做出了错误判定。就比如说，两个人下棋，我在走下一步棋之前，把我全部判定全部告诉对手听，对方还会照原来思绪下吗？所以政府作出多种决议全部也不是空穴来风，也要期望取得某种效果。政策1：升息，说白了就是从根本卡住资金面，外面说得也太多了，我也就不说了。政策2：果断不升值，说白了就是不给游资人民币升值预期，打击她们投机信心。政策3：控制物价，包含三农问题，其目标是为了什么啊？扩大农产品供给量，抑制农产品价格，就是预防老百姓基础生活支出增加啊。水电煤死活不涨，也是这个原因啊。大家可不要辜负了中央美意，我们党了不起啊，我们温总理和胡主席也了不起啊，换了国民党，才没人管老百姓死活呢。政策4：银行控制住房贷款，注意这个政策是来自于央行要求，而不是地方上。地方上银行要是什么？银行领导要是政绩，要是腐败温床。住房贷款盈利性多高啊？利差3%。暴利啊！大家还记得银行为何要四处拉存款吗？要发放贷款必需要有足够储蓄存款。为何要四处把开发商销售时房贷要放在自己银行办吗？因为暴力啊。就凭两张单据（储户存折、住房贷款协议），就能赚取二者利差，一百万贷款，十二个月就是3万，有十万户，十二个月就是30亿，这就是业绩。还有一点，就是能够经过住房贷款增加，来稀释银行以前不良贷款，降低不良贷款率，这就是领导政绩。至于问题，那是国家事和中央政府事，和地方无关。说远了，继续解读这一政策，大家全部说，住房贷款这么好，银行和老百姓双得利，中央为何要控制啊？说白了，就是风险，中央政府看到了风险，以前能够把盈利放在第一位，现在必需把风险控制放在第一位了。大家认为中央政府是看多还是看空呢？政策5：加强土地管理，控制土地投放量，为何啊？莫非仅仅是因为保护耕地、降低腐败？还有一点，就是政府必需控制供给量，使供给量和“有效需求”匹配起来，说白一点，就是政府认为房价高了，高出老百姓承受范围了，房子只有那些少数现有需求又有钱人买得起了，房子是为那部分人造。（昨天到一个好友家里去玩，她在浦东刚装修好一套别墅，恰好说起房子事，她告诉我，任志强向她报委屈，她意思根媒体上登完全是两回事，是媒体断章取义歪曲了她意思，我想任志强真实想法大约就是我刚才说意思）。最终有一点，就是政府也想经过控制度地供给量来控制房价，预防房价快速下滑。假如政府不看空，她有必需这么狠吗？政策6：高院司法解释，高院司法解释早不出晚不出，为何这时候出呢？莫非5年前就没有商品房吗？说白了，就是高院估计拖欠银行住房贷款案例会越来越多，这么解释关键是为了保障来百姓基础生活权益，预防因住房问题引发社会动荡。高院莫非不知道房地产市场是怎么回事？政策7：外汇政策，放松外汇管制，其目标就是要降低国家外汇贮备，激励老百姓购汇就是期望老百姓能帮助国家分担风险，共同来打击游资。在汇率问题上，我是这么判定，汇率问题已经不仅仅是经济问题了，已经是政治问题了，美国有意让美元贬值，就是挤压人民币升值，升值后再打压人民币，迫使人民币大幅贬值，摧垮中国经济，这一招她在东南亚、南美、拉美国家屡试不爽，这次跟中国搞上了，所以我们一定要挺住，我也激励大家贮备外汇，我们难受，美国放任美元贬值也难受着呢，看谁熬得过谁。国家出台这些政策，就是为了避免升值，打击游资。迫使这些游资知难而退。（政府睿智啊，商务部白痴啊。）这一两年政策还有很多，大家慢慢去解读吧。去解读这些政策对资金面影响包含制订这些政策决议者正式想法。你自己也应该会有个判定。那该怎么估计呢？炒股好友知道，估计时间太长或太短全部没有实际操作意义。下面要说是估计价值和目标。（为投资决议作基础）举个例子：一个股票或一个房子，从1块钱涨到了100块，在这上升过程中，任何时间以任何价位买进全部是正确，因为她全部有赢利空间；当这个股票从100快跌倒1块钱时候，你在任何时间以任何价位卖出也全部是正确，因为你降低了亏损。但就整个操作过程而言，你对还是错呢？其实你永远全部是错，因为你没有做到最优方案（最优方案就是1元买入100元买出），你也极难做到最差方案（就是100元买入1元买出），你做到全部是次优方案，有些人盈利了，有些人亏了，有多，有少。造成这么关键是什么呢？因为她永远没法正确估计到拐点，就是拐点在什么时候什么价位发生。其实要做到这一点完全是不可能，因为你也是这个市场一分子，你也会对这个市场产生作用，这就要讲一个协力和趋势概念了。所以我们没必需去正确估计未来，我们只要知道趋势就能够了。因为在你试图正确估计拐点时候，影响这个拐点原因也在发生改变。是不是有点抽象啊？学过高等数学或哲学好友应该很轻易了解这个问题，不了解好友没事就多看看太极图吧。除非你有足够力量来控制市场，但仿佛这么做不到，所以德隆失败了。从政策走势来看，显然力量在逐步从多方向空方转变，双方力量正在此消彼长过程中，现在在什么程度呢？假如以刚才那个例子作为范围话，现在就应该是在八、九十元了。至于100元什么时候到来，抵达100元还需要多少时间，在100元价位上会维持多久，对于空仓好友来说是没有任何意义。股市上很多散户就是这么，耐不住寂寞，十二个月四季全部是满仓，没有股票就难受，不怕套牢怕踏空，这种人不亏才怪。所以从投资证券角度来说，就是要等候一个好买入机会。刚才用证券来形容房地产，基础原理是一样，但也有很大不一样点，就是房子有使用价值，证券没有。证券涨跌比较频繁，大大小小周期比较多，相对较短，大家可能有很多机会。而房子涨跌周期就很长，人活一辈子也经历不了几次，关键要跟本国经济周期匹配起来，先对而言机会就比较少。失去了就没必需再去强求了。率性而为吧。我判定，我跟办