房地产抵押评估综合报告.doc

房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产抵押价格评定 委 托 方: 郭邦年估 价 方：上饶市众恒房地产评定事务所估 价 人 员：* 估价作业日期： 二一十二个月三月二日至三月五日估价汇报编号：*目 录一、致委托方函- 1二、估价师申明- 2三、估价假设和限制条件 3-4四、估价结果汇报- 5-8（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目标（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价标准（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价汇报应用使用期五、估价技术汇报 9-17（一）部分原因分析（二）区域分析（三）市场背景分析（四）最高最好使用分析（五）估价方法选择（六）估价测算过程（七）价格结果确定六、附件- 18致委托方函*先生：受您委托，我企业对*拥有在上饶市信州区月城花泉1号楼2单元1002号住宅在现实状况利用条件下房地产市场价格进行了评定，为郭邦年先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份十里堡支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。估价人员依据估价目标，遵照估价标准，根据评定工作程序，利用科学评定方法，在认真分析现有资料基础上，经过周密正确测算，并具体考虑了影响房地产价格各项原因，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点3月2日公开市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：61.38万元大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整单位价格：4194元/平方米 顺致商祺 * 法定代表人：* 二一十二个月三月五日估价师申明我们郑重申明：1.我们在本估价汇报中陈说事实是真实和正确。2.本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。3.我们和本估价汇报中估价对象没有利害关系，也和相关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依据中国国家标准（GB/T 50291-1999）房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。5.估价人员已对本估价汇报中估价对象进行了实地查勘。6.没有些人对本汇报提供了关键专业帮助。7.本估价汇报由*企业负责解释。8.本汇报估价结果仅作为委托方在此次估价目标下使用，不得做其它用途。未经本估价机构书面同意,本汇报全部或任何一部分均不得向委托方、汇报使用者、汇报审查部门之外单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师估价假设和限制条件1. 产权方以商品价购置委估房屋并取得房屋全部权及支付相关税费。2. 在估价时点房地产市场为公开、平等、自愿交易市场。3. 任何相关估价对象运作方法、程序符合国家、地方相关法律、法规。4. 此次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大改变和遇有自然力和其它不可抗力对估价结论影响。5. 估价对象建筑面积、结构等均以房屋全部权证（京房权证密私字第53357号）为依据。6. 本汇报附件中材料系汇报关键组成部分，此次评定中包含附件均为委托方提供，我企业未向政府相关部门核实和调查。本汇报是按附件中材料是真实、全方面前提下进行评定。如因材料不符、变更或委托方隐瞒相关资料，对估价结果造成偏差，委托方应对其负责。7. 本汇报估价目标为*先生将此房产转让给委托方向北京农村商业银行股份十里堡支行做抵押贷款,确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据,不作其它评定目标之用。假如评定条件或目标发生改变，该价格需作对应调整。8. 本汇报估价结果是估价对象在现实状况利用条件下房地产价格，包含和房屋相关装修工程等。假如房屋结构及装修发生损毁，其估价结果应作对应调整。9.此次估价中假设估价对象处于公平交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等原因对其价值会有一定影响，在此我们不予考虑。 10.本估价汇报结果使用期自估价汇报完成日期起壹年，即二九年二月十三日至二一年二月十二日，若房地产市场价格改变较快时估价汇报结果使用期对应缩短。超出估价汇报应用使用期使用估价汇报，相关责任由使用者负担。 估 价 结 果 报 告一、委 托 方：委托方姓名：宁天星委托方住址：河北省张家口市宣化县王家湾乡柏树洼村公路西街32号 二、估 价 方：单位名称：*单位地址：*房地产资格证书号：*房地产评定资质等级：*法定代表人：*三、估价对象：1、基础情况估价对象在上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。依据房屋全部权证（房权证上饶市第301817号），房屋全部权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象在第十层，总建筑面积146.36平方米。房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为通常装修。2、基础设施情况估价对象所在区域内基础设施达成“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；供电：市政220伏生活用电；供水：市政供水；排水：市政管网；通讯：由上饶市电话局接入；煤气：接入小区。四、估价目标：本汇报估价目标为郭邦年先生将此房产转让给委托方，向南昌银行股份上饶市分行做抵押贷款,确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。五、估价时点： 二一十二个月三月二日六、价值定义：依据房地产评定技术规程和项目标具体要求，此次评定采取是公开市场价格标准，估价对象为产权方正当拥有,估价结果中房地产价格是指估价对象于估价时点3月2日，剩下使用年限约为条件下公开市场价格。七、估价依据： 1、相关政策法规和文件：* 中国城市房地产管理法(中国主席令第29号)* 国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-1999）* 相关规范和银行信贷业务相关房地产抵押估价管理相关问题通知【建住房8号】2、委托估价方提供资料（详见附件）3、受托估价方掌握相关资料和估价人员实地勘察所获取资料。八、估价标准我们在此次估价时遵照了正当标准、最高最好使用标准、替换标准和估价时点等标准。九、估价方法：估价人员在认真分析所掌握资料并进行了实地勘察以后，依据估价对象特点和实际情况，选择市场比较法、收益还原法作为此次评定房地产价格基础方法。1.市场比较法定义将估价对象和在估价时点近期有过交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产已知价格作合适修正，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产情况修正系数2.收益还原法定义估计估价对象未来正常净收益，选择合适资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。 其中：V房地产在估价时点收益价格 A房地产未来第十二个月净运行收益 Y房地产酬劳率g净收益逐年递增百分比 t房地产收益年限3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象公开市场价格。十、估价结果：估价人员依据估价目标，遵照估价标准，根据评定工作程序，利用科学评定方法，在认真分析现有资料基础上，经过周密正确测算，并具体考虑了影响房地产价格各项原因，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点3月5日公开市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：61.38万元大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整单位价格：4194元/平方米十一、估价人员：中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师十二、估价作业日期： 二九年二月九日至二月十三日十三、估价汇报应用使用期：自估价汇报完成日期起壹年，即二九年二月十三日至二一年二月十二日。 估 价 技 术 报 告一、部分原因分析1、基础情况估价对象在上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。依据房屋全部权证（房权证上饶市第301817号），房屋全部权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象在第十层，总建筑面积146.36平方米。房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为通常装修。2、基础设施情况估价对象所在区域内基础设施达成“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；供电：市政220伏生活用电；供水：市政供水；排水：市政管网；通讯：由上饶市电话局接入；煤气：接入小区。二、区域原因分析估价对象所在小区紧邻三清山大道，在凤凰中大道，交通方便，小区环境好，配套设施完善，周围有江光派出所、中行江光分理处、上饶市西市街道办、凤凰超市、上饶市试验中学等配套服务设施；在这里居住、购物消费、日常生活和公共交通全部比较方便，地理位置较为优越。三、市场背景分析（1）宏观经济形势在房地产市场逐步回暖，销售形势和融资环境好转情况下，企业拿地信心显著增强，土地市场成交继续好转。伴伴随土地市场成交不停转好，政府供地信心大增，各关键城市经营性用地供给再创年度新高；开发商频频出手争夺优质地块，土地成交日趋火爆，经营性用地成交面积环比继续上涨，五成以上城市本月经营性用地成交放量。但因为部分城市推出了较多地理位置较偏远地块，造成地块流标率出现小幅上涨。高溢价率地块和上月相比继续增加；排行榜总价整体水平和上月基础持平，万科、绿地等著名企业频频出手，推进土地市场深入回暖。总体来看，在全国住宅市场成交利好刺激下，土地市场已展现全方面回暖之势，尤其是部分一线城市，市场成交堪称火爆。在这种情况下，政府及企业应保持理性态度，以维护土地市场健康连续发展。（2）产业经济情况 经北京市统计局、国家统计局北京调查总队初步核实，北京市实现地域生产总值10488亿元，比上年增加9%，增速比上年回落4.3个百分点。其中，第一产业增加值112.8亿元，增加1.1%；第二产业增加值2693.2亿元，增加2.4%；第三产业增加值7682亿元，增加11.7%。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增加16.8%，批发和零售业增加15.6%，租赁和商务服务业增加23.9%，科学研究、技术服务和地质勘查业增加23.1%，水利、环境和公共设施管理业增加28.3%，文化、体育和娱乐业增加29.4%，增速均超出第三产业平均水平；金融业实现增加值1493.6亿元，增加9.2%，增速比上年回落13.1个百分点；房地产业实现增加值610.8亿元，下降11.4%。按常住人口计算，全市人均GDP达成63029元（按年平均汇率折合9075美元），比上年增加5.2%。三次产业结构由上年1.1:26.8:72.1改变为1.1：25.7：73.2。（3）居住物业房地产市场情况上六个月，全市共成交28块土地，其中包含11宗住宅用地，全市计划建筑面积累计 260.61万平米，环比上涨82.7%。一手住宅市场：5月，北京一手住宅上市规模（面积）环比上涨了10.6%，上市套数环比上涨 27.7%；成交面积环比下降9.4%；成交套数环比下降12.3%；成交均价环比上涨5.7%。二手住宅市场：上六个月，北京二手住宅成交面积环比下降8.9%，成交套数环比下降8.3%；成交均价环比上涨4.4%。楼市总结：上六个月，北京土地市场交易十分活跃，一手住宅市场“供小销大”、“价升量跌”，二手住宅市场“价升量跌”。（4）其它土地市场新增供给概述受近期楼市交易好转推进，土地市场放量显著提速。北京市土地交易管理网显示，正在交易和立即入市住宅、商服用地多达56宗，总供给面积621.5万平米，其中仅4月份计划入市土地总量就高达335.6万平米。二季度京城土地尤其是住宅项目用地供给很充足。北京市近期加强土地贮备工作力度，为市场全方面回暖贮备充足土地供给，关键为预防避免因开发商所谓“土地稀缺”原所以变相抬高房价。四、最高最好使用分析因为房地产含有用途多样性，不一样利用方法能为权利人带来不一样收益量，且房地产权利人全部期望从其占有房地产上获取更多收益，并以能满足这一目标为确定房地产利用方法依据。所以，房地产价格是以该房地产效用作最有效发挥为前提。最高最好使用是指法律上许可，技术上可能，经济上通行，经过充足合理论证，并能给估价对象带来最高价值使用。此次评定以估价对象现实状况用途（住宅）为最高最好使用，测算其公开市场价值。五、估价方法选择估价人员在认真分析所掌握资料并进行了实地勘察以后，依据估价对象特点和实际情况，选择市场比较法、收益还原法作为此次评定房地产价格基础方法。1.市场比较法定义将估价对象和在估价时点近期有过交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产已知价格作合适修正，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产情况修正系数2.收益还原法定义估计估价对象未来正常净收益，选择合适资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。 其中：V房地产在估价时点收益价格 A房地产未来第十二个月净运行收益 Y房地产酬劳率g净收益逐年递增百分比 t房地产收益年限3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象公开市场价格。六、估价测算过程（一）市场比较法测算估价对象比准价格（基础公式）比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产情况修正系数1、选择交易案例依据替换标准，选择近期同一供需圈内邻近地域三个同类用途项目交易案例进行比较。详见表一。2、比较原因选择依据估价对象和交易案例实际情况，选择影响地价比较原因，关键包含：交易情况、估价时点、区域原因和部分原因等。详见表二、表三。3、比较原因修正将交易案例和估价对象进行比较，从交易情况、交易期日、区域原因和部分原因等方面进行系数修正，得出估价对象比准价格。详见表四。表一 案例情况说明比较案例项目名称地理位置用途装修情况所在层数交易日期成交单价（元/m2）A龙华凤凰城在凤凰中大道住宅中等装修11/1336800B汇景花园在凤凰中大道住宅中等装修9/1235000C绿景家园在凤凰中大道住宅通常装修10/1334500 表二 比 较 因 素 条 件 说 明 表待估宗地及案例内容比较因素估 价 对 象案 例A案 例B案 例C现 状 用 途住宅住宅住宅住宅交 易 日 期.03.03.03.03交易价格 （元/平方米）待 估680050004500交 易 情 况正 常正 常正 常正 常区域因素交通条件道路通达度很好很好很好很好地理位置在凤凰中大道在凤凰中大道在凤凰中大道在凤凰中大道商服繁荣度较繁荣繁荣繁荣较繁荣基础设施情况良好良好良好良好小区配套完善度较完善完善较完善较完善环 境 优 劣 度好好好好个别因素装修情况通常装修中等装修中等装修通常装修层 数十层/十层十一层/十三层九层/十二层十层/十三层房屋成新度很好好很好很好 表三 比 较 因 素 条 件 指 数 表估价对象及比较案例比较原因估价对象案 例A案 例B案 例C现 状 用 途100100100100交 易 日 期100100100100交 易 情 况100100100100区域因素交通条件道 路 通 达 度100100100100地 理 位 置100100100100商服繁荣度100110115100基 础 设 施 状 况100100100100小区配套完善度100112100100环 境 优 劣 度100100100100个别因素装修情况100115109100层 数100101101100房屋成新度100115100100 表四 因 素 比 较 修 正 系 数 表 估价对象及比较案例比较原因案例A案例B案例C现 状 用 途100/100100/100100/100交 易 日 期100/100100/100100/100交 易 情 况100/100100/100100/100区域因素交通条件道路通达度100/100100/100100/100地 理 位 置100/100100/100100/100商服繁荣度100/110100/115100/100基 础 设 施 状 况100/100100/100100/100小区配套完善度100/112100/100100/100环 境 优 劣 度100/100100/100100/100个别因素装修情况100/115100/109100/100层 数100/101100/101100/100房屋成新度100/115100/100100/100修正后价格(元/平方米)4132394945004、比准价格确实定 因为比较案例和估价对象用途相同、位置相近，故取三个比较案例比准价格算术平均值作为此次市场比较法评定测算结果:单位价格（4132+3949+4500）34194（元/平方米）比准总价4194元/平方米146.36平方米1000061.38（万元）2、收益法，利用收益法估价应按下列步骤进行：搜集相关收入和费用资料；估算租赁收入（包含有效毛租金收入和租赁确保金、押金等利息收入）；估算运行费用（包含物业管理费、煤气费、税金等）； 估算净收益；选择合适酬劳率或资本化率；选择适宜计算公式求出收益价格。 收益法可参考下述公式： 其中：V房地产在估价时点收益价格 A房地产未来第十二个月净运行收益 Y房地产酬劳率g净收益逐年递增百分比 t房地产收益年限单 位数 额说 明一、潜在毛收入万元/年2.13 其中：潜在毛租金收入万元/年2.09 减：空置和收租损失万元/年0.52空置率25%加：其它收入万元/年0.04二、有效毛收入万元/年1.61三、运行费用万元/年0.13四、净收益万元/年1.48净收益率92.00%五、收益期限年49.00 六、酬劳率或资本化率6.0%七、测算 结果总价万元37.25单价元/3701七、估价对象市场价格确实定：经过测算，两种方法所得结果比较靠近，故取两种方法算术平均值作为此次估价结果。综合结论以下:估价方法权重总价（单位：万元）单位价格（单价 元/m2）市场比较法0.537.98-收益还原法0.537.25-综合-37.623737估价人员依据估价目标，遵照估价标准，根据评定工作程序，利用科学评定方法，在认真分析现有资料基础上，经过周密正确测算，并具体考虑了影响房地产价格各项原因，确定估价对象(建筑面积100.66平方米)在估价时点2月9日公开市场价格为：(币种:人民币)房地产总价：37.62万元大写金额：人民币叁拾柒万陆仟贰佰元整单位价格：3737元/平方米 附 件附件一: 估价对象位置示意图附件二：委托方身份证复印件附件三：房屋全部权证（京房权证密私字第53357号）复印件附件四: 房屋全部权人身份证复印件附件五: 估价对象现场勘查图附件六：估价师资格证书复印件附件七：估价机构资质证书复印件附件八：估价机构营业执照复印件