宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评估分析报告.doc

宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评定汇报

致委托方函

中国房地产开发宁波企业：
　　接收贵企业委托，本企业认为贵企业向金融机构申请抵押贷款提供参考依据为估价目标前提下，对贵企业所属宁波市鼓楼步行街商场房地产进行估价。依据估价目标，根据估价程序，采取收益还原法、市场比较法，对委托房地产进行了客观、公正、合理测算，确定贵企业所属宁波市鼓楼步行街商场房地产在估价时点9月3日评定价格为人民币42194万元(大写肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元)。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ******房地产估价
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法定代表人：******
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二OOO年九月二十六日

估价师申明（同房地产估价规范）

估价假设和限制条件

　　⒈本汇报中估价对象价值评定结果为该估价对象市场价值，它依据了以下假设：
　　一个自愿卖者；
　　在估价时点前，相对于物业特征和房地产市场状态而言，为使交易完成及达至合理价格，有一个合理谈判周期；
　　在这个周期内，市场状态、价值水平是静止不变；
　　物业能自由地在市场上出售；
　　不考虑特殊性质买家附加叫价。
　　⒉本汇报之评定价值为二OOO年九月三日之委托房地产建筑物及其隶属设施和土地使用权市场价值，伴随时间及市场情况改变，该价值需作对应调整。如使用本评定结果时间和本估价汇报估价时点相差6个月或以上，本企业对应用此结果而对相关方面造成损失不负任何责任。
　　⒊本估价汇报中所依据相关法律文件如计划设计条件、计划局审定方案设计图、建设工程计划许可证、房屋全部权证、估价对象总建筑面积等资料均为委托方所提供，本企业未向政府相关部门核实，故对其真实性不负任何责任。
　　⒋本估价汇报仅为委托方以该房地产作抵押贷款提供价值依据，不作另外用途。

房地产估价结果汇报

一、委托方：中国房地产开发宁波企业
　　　　　　　　地址：宁波孝闻街66号
二、估价方：******房地产估价
　　　　　　　　法定代表人：******
　　　　　　　　地址：宁波解放南路259号
　　　　　　　　估价资格等级：一级
三、估价对象：
　　估价对象宁波市鼓楼步行街商场为中国房地产开发宁波企业所属，用地面积共35000平方米，使用权经过出让方法取得，土地用途为商业，使用期限50年，至2048年5月12日止。该土地坐落于宁波市海曙区鼓楼北侧，已达成五通一平，即上通水、下通水、通电、通讯、通路及场地平整，现未取得《国有土地使用证》。
　　估价对象主建筑为框架结构，共四层。地下一层，建筑面积5000平方米，作娱乐用途，关键为通常游戏机、大型游戏机及台球等同类娱乐工具；地上一至三层，建筑面积5平方米，关键经营服装、鞋类、化妆品、音像制品等。该房地产拥有甬自新字第99002634号《房屋全部权证》、甬自新字第99002635号《房屋全部权证》、甬自新字第99002636号《房屋全部权证》、甬自新字第99002637号《房屋全部权证》。另有砖混一层建筑共4200平方米，关键经营多种字画、工艺礼品及茶座、酒吧等，拥有甬自新字第99002831号《房屋全部权证》。
　　估价对象于一九九九年完工，关键以明清风格建造，走廊扶梯、屋檐、柱子用木材较多。整个步行街商城内共有二十座小桥，作为连接主楼内部及主楼和附楼之用，估价对象现为白坯房，未装修，内共设有四部自动扶梯。估价对象质量完好。
四、估价目标：
　　综合评定宁波市鼓楼步行街商场房地产价值，为委托单位向金融机构申请抵押贷款提供价值依据。
五、估价时点：二OOO年九月三日
六、价值定义：此次估价采取公开市场为价值标准
七、估价依据：
1、中国房地产估价技术规范；
2、中国城市房地产管理法
3、宁波市房地产价格评定措施；
4、委托方提供甬自新字第99002634号《房屋全部权证》、甬自新字第99002635号《房屋全部权证》、甬自新字第99002636号《房屋全部权证》、甬自新字第99002637号《房屋全部权证》、甬自新字第99002831号《房屋全部权证》及其它材料；
5、宁波市房地产市场行情；
6、估价人员现场勘察所得资料及搜集相关资料。
八、估价标准：
1、依据房地产估价规范，本估价汇报遵照了房地产估价正当标准及估价时点标准；
2、为了确保本估价汇报能够经过利用市场资料进行和完成，本估价汇报遵照了房地产估价替换标准；
3、坚持估价人员深入现场勘察，确保估价结果客观、合理标准。
九、估价方法：
因为宁波市鼓楼步行街商场关键以出租为主，含有显著经营收益，依据估价对象此特点，故本估价汇报以收益还原法为主，以市场比较法为辅。
十、估价结果：
　　本企业依据估价目标，遵照估价标准，根据估价工作程序，经过周密、正确测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格原因分析，选择科学估价方法，在认真分析现有资料基础上，确定中国房地产开发宁波企业所属宁波市鼓楼步行街商场房地产于二OOO年九月三日评定价格为人民币42194万元(大写肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元)，单价为6894元/㎡(大写为陆仟捌佰玖拾肆元每平方米)。
十一、估价人员：（略）
十二、估价作业日期：
　　二OOO年九月三日至二OOO年九月二十六日
十三、估价汇报应用使用期：估价汇报应用使用期自估价时点起为6个月。

房地产估价技术汇报

一、部分原因分析
　　宁波市鼓楼步行街商场为综合性商场，有娱乐、服装、鞋类、酒吧等，关键以出租为主。主体建筑共四层，地下一层，地上三层，主体为框架结构，另有砖混结构建筑物一层，总建筑面积共61200平方米。该建筑物关键以明清风格建造，内部用小桥以作连接。
　　估价对象因为为步行街，严禁车辆进入，且因为周围停车位较少，对客流量有一定程度影响。
二、区域原因分析
　　宁波市鼓楼步行街在宁波市海曙区鼓楼北侧，南起府桥街，北止公园路，东为公园路，西靠呼童街。东面邻近中山文化广场，南边为宁波市财税大楼，西靠近宁波日报社、中央花园，北边为中山公园。估价对象地处宁波市中心，周围居民区较多，周围有12路、15路、19路等较多公共汽车站，交通较为方便。
三、市场背景分析
　　伴随宁波旧城改造力度加强，很多营业性质临时建筑已被拆除，且因为宁波房地产市场现呈一片“牛势”，住宅及店铺均供不应求。很多投资者持币待动，等候很好投资机会出现，而鼓楼步行街商场地处宁波市区中心，周围交通方便，客流量也相对较大，对投资者而言无疑是一次机会。从鼓楼步行街商场出租及销售情况来看，亦证实了这一点。所以，鼓楼步行街市场对众多投资者含有相当大吸引力。
四、最高最好使用分析
　　房地产估价中最高最好使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经充足合理论证，能使估价对象产生最高价值使用，因为鼓楼步行街商场在市中心，交通方便，且周围居民小区较多，客流量也相对较大，其所处为商业、娱乐业聚集区域，鼓楼步行街商场使用功效已达成最高最好使用。
五、采取估价方法
　　因为宁波市鼓楼步行街商场关键以出租为主，含有显著经营收益，依据估价对象特点，故本估价汇报以收益法为主，以市场比较法为辅。
六、估价测算过程
（一）、收益法：
　　宁波市鼓楼步行街商场经营情况及收益测算。
　　商场收益分为二部分：经营收入及租金收入。
　　1、经营收入关键有：
　　（1）、地下层娱乐所：
　　通常游戏机320台　　　　以60元/台/天计
　　累计：19200元/天
　　大型游戏机180台　　　　以120元/天/台计
　　累计：21600元/天
　　台球60张　　　　　　 　以160元/天/张计
　　累计：9600元/天
　　保龄球32球道　　　　　 以130元/天/道计
　　累计：4160元/天
　　乒乓球桌60张　　　　 　以160元/天/张计
　　累计：9600元/天
　　射击30道　　　　　　 　以280元/天/道计
　　累计：8400元/天
总计：72560元/ 天
　　(2)、一层商场50%由业主经营，面积为9000平方米，依据委托方提供资料，结合宁波同类商场，确定其有效经营收入为37800元/ 天。
2、租金收入：
依据委托方提供出租协议及财务统计报表等材料结合宁波市目前同类市场出租收益平均值确定。
　　底层商场租金收入　　　31500元/天
　　二层商场租金收入　　　45000元/天
　　三层商场租金收入　　　33600元/天
　　附楼租金收入　　　　　10920元/天
　　总计：　　　　　　　　121020元/天
3、年有效毛收入测算：
（1）娱乐场所以平均上座率40％，每十二个月365个工作日计：
72560×40％×365＝1059.4万元/年
（2）底层商场：37800×365＝1379.7万元/年
（3）租金收入：121020元×365＝4417.2万元/年
则年有效毛收入为1059.4+1379.7+4417.2＝6856.3万元/年
4、运行费用测算：
　　（1）经营成本(包含：广告宣传费、娱乐设备折旧、维修、保养、保险费等)以年有效毛收入25％计，则经营成本为：6856.3×25％＝1714.1(万元)
　　（2）管理费以经营成本20％计，则管理费为：
　　1714.1×20％＝342.8(万元)
　　（3）税费：以年有效毛收入5％计，则税费为：
　　6856.3×5％＝342.8(万元)
则运行费用累计为1714.1+342.8+342.8＝2399.7(万元)
5、利润
6856.3-2399.7=4456.6（万元）
所得税：以利润33%计，则所得税为：
4456.6×33% = 1470.7(万元)
　　6、净收益
则净收益为4456.6-1470.7＝2985.9(万元)
7、资本化率确实定：
　　本估价汇报中资本化率依据安全利率即国库券利率，结合宁波市同类行业风险调整值，确定其资本化率为7.2％。
8、求取该商场收益价格：
　　该房地产使用期限50年，现已使用2年，还可继续使用48年，则房地产现值(收益价格)为：
　　2985.9÷7.2％×{1-[1÷(1+7.2%)48]}=39997.2万元
9、估价对象在估价时点利用收益法测算出价格为人民币叁亿玖仟玖佰玖拾柒万贰仟元。
（二）、市场比较法
可比实例a确定：
　　坐落于海曙区大沙泥街和开明街交接处某商场，交通便利，客流量大，房屋建筑面积23000平方米，框架结构，和鼓楼步行街商场在使用功效、交易日期、地理位置上全部含有较强相关性和可比性。
可比实例b确定：
　　坐落落于海曙区药行街某商场，交通便利，房屋建筑面积8000平方米，框架结构，和鼓楼步行街商场在使用功效、交易日期、地理位置上全部含有较强相关性和可比性。
可比实例c确定：
　　坐落于海曙区中山东路某商场，交通便利，房屋建筑面积7000平方米，框架结构，和鼓楼步行街商场在使用功效、交易日期、地理位置上全部含有较强相关性和可比性。详见表一：　　
项目 实例
a房地产
b房地产
c房地产
鼓楼步行街商场
估价时点
1999.5
1999.12
.3
.10.3
完工日期
1998年底
1997年底
1996年
1999年
结　　构
框架
框架
框架
框架
用　　途
商场
商场
商场
商场
交　　通
便利
便利
便利
便利
估价单价
8400元/㎡
7600元/㎡
8800元/㎡

依据可比实例房地产面积、形状、临街情况、地理位置、交通便利程度等原因，对可比实例进行以下修正。
详见表二：(以估价对象为标准情况)

项目 实例
a房地产
b房地产
c房地产
交 易 单 价
8400元m2
7600元/ m2
8800元/ m2
交 易 情 况 修 正
100/100
100/100
100/100
交 易 日 期 修 正
102/100
101/100
101/100
区 域 修 正
100/101
100/97
100/102
个 别 因 素 修 正
100/102
100/98
100/102
修 正 后 单 价
8317元/㎡
8075元/㎡
8543元/㎡
　　试算价格(8371+8075+8543)÷3＝8330元/ 平方米
　　则估价对象比准价格为：8330元/平方米
　　则估价对象于估价时点利用市场比较法测算出价格为：
　　8330×61200=50979.6万元
七、估价结果确定：
　　用收益法评定价格为39997.2万元
　　用市场比较法评定价格为50979.6万元
　　考虑到商场其出租收益比较显著，故收益还原法估价结果较能反应出估价对象房地产实际价值。故取收益价格权重为80％，比准价格权重为20％，经过加权平均法，则估价对象价格为：
　　39997.2×80％+50979.6×20％＝42194万元
估价结论：宁波市鼓楼步行街商场房地产于二OOO年十月三日评定价值为人民币肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元。