上海仁达公寓部分房地产抵押价值评估综合报告.doc

仁达公寓部分房地产抵押价值评定汇报
XX房地产估价

汇报摘要
XX房地产估价接收陈伟耀先生委托，根据中国《房地产估价规范》要求，对仁达公寓（市长宁区平武路36号）内，建筑面积为6992.42平方米房地产现实状况公开市场价值进行评定。依据委托方拟将估价对象进行抵押估价目标和提供相关资料和本企业搜集相关资料和现场勘察结果，采取市场比较法和收益法分别进行评定，最终以算术平均法确定估价对象于估价时点（二○○十二个月五月十八日）现实状况公开市场价值。

致委托方函

陈伟耀先生：
受您委托，本企业依据中国《房地产估价规范》要求，遵照正当、科学、客观、公正标准，对您所委托仁达公寓（市长宁区平武路36号）内，建筑面积为6992.42平方米房地产现实状况公开市场价值进行评定。依据委托方拟将估价对象进行抵押估价目标和提供相关资料和本企业搜集相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于二○○十二个月五月十八日（估价时点）现实状况公开市场价值汇报以下：
房 地 产 总 价：人民币41,600,000元
大 写：肆仟壹佰陆拾万元整
单位建筑面积均价：人民币5950元/平方米
大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整

XX房地产估价
法定代表人：高幸奇
二○○十二个月五月三十一日

估价师申明(同房地产估价规范)

估价假设和限制条件

1.本汇报提供估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得合理价格：
(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；
(2)有一段合理交易时间；
(3)在此期间房地产市场保持稳定；
(4)房地产买卖程序符合国家法律要求。
2.截止到估价时点，估价对象市房地产权证还未办理。依据估价方向市房屋土地管理局相关部门查询结果和委托方承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等她项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海（其中仁达公寓D、E座24套为权利人叶鸿林全部；仁达公寓A、B、C座23套为权利人林春海全部）。
3.截止到估价时点，估价对象均已装修，所以本汇报提供估价结果已包含了室内装修价值。
4.本汇报提供估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其它用途负责。
5. 本汇报提供估价结果是估价对象现实状况公开市场价值，并未考虑未来物业强制处理、要求快速变现特征。

房地产估价结果汇报

一、委托方
1.委托人：陈伟耀
2.联络地址：市平武路36号（仁达公寓）18楼D座
3.联络人：陈伟耀
4.联络电话：1370--1731330
二、估价方
1.机构名称：XX房地产估价
2.法人代表：高幸奇
3.机构地址：市浦东新区浦建路243号
4.资格等级：壹级
5.证书编号：（）建房估证字第9号
6.联络人：谈勇
7.联络电话：[phone]
三、估价对象
1.房地产概况
估价对象为仁达公寓部分房地产(47套)。仁达公寓在市长宁区平武路36号内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。
房地产用途：住宅
建筑面积：6992.42平方米
土地权属性质：国有出让土地
土地出让年限: 一九九六年八月二十四日至二○六六年八月二十三日
土地等级：市四级
土地形状：矩形
临街情况：一面临街
2.房地产权利情况
估价对象为权利人叶鸿林、林春海于一九九九年二月向仁达房地产开发购进内销商品房。截止到估价时点，估价对象正当权利文件只有签署市内销商品房预售协议，预售许可证编号：沪房地（96）内预字0004号，还未办理市房地产权证。依据估价方向市房屋土地管理局相关部门查询结果和委托方承诺，委估仁达公寓部分房地产（47套，建筑面积6992.42平方米）不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等她项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海（其中仁达公寓D、E座24套为权利人叶鸿林全部；仁达公寓A、B、C座23套为权利人林春海全部）。
3.房地产利用现实状况
仁达公寓在市长宁区东部繁荣地段，它由一幢总高二十五层公寓和地下车库组成。整幢公寓已于一九九八年完工投入使用，现该公寓物业已基础出售。现在，由专业物业管理企业提供全方面现代化管理。估价对象现处于空置状态。
4.建筑物和地上定着物情况
仁达公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高二十五层公寓，1996年开始建造，1998年完工投入使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8米，总高70米。仁达公寓部分房地产（47套），A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座有4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座有15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42平方米。各套房屋具体情况(单元、楼层、面积、户型、产权人) 参见表一：估价对象情况说明表（略)。
装修标准及设备配置情况以下：
外墙： 彩色釉面砖
窗： 古铜色铝合金、白玻璃
门： 分户门—木面钢腹压制防盗门
户室门： —分户门为压制门（美国进口高密度板）
地坪： 铺设优质企口硬木地板
墙面天花：乳胶漆
厨房： 铺设同质地砖和国产瓷砖，配置全套高级厨房设备
卫生间： 铺设同质地砖和国产瓷砖，全进口美标三件套卫生洁具，大理石洗面台
强电： 分户配电箱，开关、插座面板和灯座均安装完成并穿管接线到位
管道： 煤气及上水完成立管及各户接口支管，水表安装到位
热水器： 进口11升白兔（带强制排风装置）
空调： 每户设高级空调壹台
卫星天线：亚太一号、亚卫一号
电话： A、B 、D 、E户型直线二门，C户型直线一门，均穿管接线到位
电梯： 全进口日立电梯二台
车位： 备有充裕停车泊位
安保系统：大楼含有进口可视访客系统和电视监视系统
5.市政基础设施条件
估价对象在市市中心成熟区域，市政基础设施十分齐全，已含有了“七通一平”条件。
四、估价目标
因委托方拟将估价对象进行抵押，特此委托本企业评定其客观合理公开市场价值，供抵押相关方作参考。
五、估价时点
二○○十二个月五月十八日
六、价值定义
本汇报提供房地产价格是估价对象在现实状况正当利用条件下于估价时点公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立价格。
七、估价依据
1.国家和市相关法律、法规
（1）《中国城市房地产管理法》
（2）《中国土地管理法》
（3）《市房地产转让措施》
（4）《市房地产抵押措施》
2.市长宁区区域具体计划
3.市建筑装饰工程预算定额
4.委托方提供相关证实文件
（1）估价委托书
（2）委托人产权承诺书
（3）部分内销商品房预售协议（复印件）
（4）购房款发票（复印件）
（5）委托方个人身份证（复印件）
5.估价人员向相关部门查询、市场调查和现场勘察搜集相关资料
八、估价标准
此次评定关键遵照以下估价标准：
1.正当标准
国家土地制度、房地产法规、城市计划等法律和法规是影响房地产价格关键原因，房地产权益只有在法律要求范围内才含有经济上价格。所以，房地产价格评定必需以房地产权益正当为前提。
2.替换标准
同类功效和用途商品含有可替换性，某一房地产价格会受到和其同类可替换房地产价格影响和制约。所以，估价对象房地产价格可经过对同类型房地产价格比较修正来替换。
3.估价时点标准
房地产价格会伴随社会、政治、经济等情况发展改变而不停地变动，所以在不一样时点上，同一个房地产往往有不一样价格水平。所以，必需确定价格估价时点，才能确定估价对象在某一时点上价格。
4.最高最好使用标准
因为房地产含有用途多样性，不一样利用方法能为权利人带来不一样收益，房地产权利人全部期望从其所占有房地产上获取更多收益，并以能满足这一目标为确定房地产利用方法依据。本估价汇报认为保持现实状况继续使用最为有利，应以保持现实状况继续使用为前提条件。
九、估价方法
依据《房地产估价规范》，通行估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等；有条件选择市场比较法进行估价，应以市场比较法为关键估价方法；收益性房地产估价，应选择收益法作为其中一个估价方法。在无市场依据或市场依据不充足而不宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下，可采取成本法作为关键估价方法。
本项目标估价技术思绪和方法为：因为估价对象用途为中高级公寓住宅楼，依据市场调查，近期内和估价对象处于同一供需圈，用途相同类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适适用于市场比较法和收益法进行评定。经综合分析考虑，采取市场比较法和收益法分别进行评定，最终以算术平均法确定估价对象现实状况公开市场价值。
十、估价结果
陈伟耀先生所委托仁达公寓（市长宁区平武路36号）内，建筑面积为6992.42平方米房地产于二○○十二个月五月十八日（估价时点）现实状况公开市场价值为：
房 地 产 总 价：人民币41,600,000元
大 写：肆仟壹佰陆拾万元整
单位建筑面积均价：人民币5950元/平方米
大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整
十一、估价人员
姓 名 房地产估价师注册号 署名（盖章）
谈 勇 0151
龚明荣
窦建民 0167
陈凌岚 310045
十二、估价作业日期
二○○十二个月五月十五日至二○○十二个月五月三十一日
十三、估价汇报应用使用期
本估价汇报应用使用期，自估价时点二○○十二个月五月十八日起至二○○二年五月十七日十二个月内有效。

房地产估价技术汇报

一、部分原因分析
1.房地产概况
估价对象在市长宁区平武路36号（仁达公寓）内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。
房地产用途：住宅
建筑面积：6992.42平方米
土地权属性质：国有出让土地
土地出让年限: 一九九六年八月二十四日至二○六六年八月二十三日
土地等级：市四级
土地形状：矩形
临街情况：一面临街
2.房地产权利情况(同前)
3.房地产利用现实状况(同前)
4.建筑物和地上定着物情况(同前)
5.市政基础设施条件
估价对象在市市中心成熟区域，市政基础设施十分齐全。
二、区域原因分析
长宁区在市中心城区西部，东和静安区相连、南和徐汇区接壤、西和闵行区毗临、北靠吴淞江，和普陀区隔河相望。全区面积38万平方公里，全区人口61.13万。
长宁区西端有航空港一—虹桥国际机场；中部有著名经济技术开发区一—虹桥经济技术开发区和市最大涉外高级住宅区一—古北新区；东部有中山公园和兴国路、华山路、泰安路、新华路、愚园路等处花园住宅区。优越涉外开放条件，便捷立体交通网络，众多科研院所，良好居住生态环境，健全基础教育体系和现代化旅游及娱乐设施组成了长宁区发展优势。
委估仁达公寓座落于长宁区东部，靠近番禺路、平武路口。该地域在市长宁区东部繁荣地段，紧靠关键交通干道延安路高架道路，是市最含有些人文气息高尚住宅区之一。估价对象周围金融、商业、文化、娱乐、卫生、教育设施齐全，交通便捷，环境质量好，属于市中心闹中取静黄金地段，和“兴国宾馆”、“新华别墅”、“丁香花园”、“总统公寓”、“影城”毗临。因为该区域地理位置独特优越，适宜于居住和办公之用。
长宁区是市区西大门，地理位置独特，交通十分便利。区内，虹桥机场是中国最大空中交通枢纽之一；沪杭铁路纵贯全区南北，苏州河、沪青平公路是苏、锡、杭、嘉、湖通往关键水、陆信道；高架环路、延安路高架、南北高架交通、地铁二号线和区内拓宽后江苏路、长宁路、原有虹桥路、延安西路等交通干线和30多条公交线路，形成了长宁区颇具特色水、陆、空齐全，纵横交错、四通八达立体交通网络。
估价对象在长宁区东部，南向傍依徐家汇，北向靠近南京路，驱车几分钟即可上延安路高架道路，经过延安路高架道路可贯穿市，交通十分便捷。估价对象距市市中心（人民广场）5公里；距虹桥国际机场8.5公里；距火车站5公里；距延安路高架道路仅几百米，已形成人口流量高，经济发达，交通便捷商务和居住区。
三、市场背景分析
1.市房地产市场背景分析
一季度房地产市场已逐步走出几年来低谷，商品房销售保持良好势头，市场供求关系已出现了转机。
同时，必需清楚地认识到，一季度内销商品房预售登记面积首次超出同意上市面积所展现出“求大于供”，仅仅是一个阶段性、季节性现象，前几年超量开发所积累整体上供大于求实质性矛盾还未清除，这是一个值得继续引发足够重视问题，继续消化空置房任重而道远。
从区域分析来看，一季度内销商品住宅销售量大区域为浦东、闵行、徐汇、普陀分别占市区销售总量17%、15%、12.3%、10%，内销商品住宅预售量大区域浦东、普陀、闵行、宝山分别占市区销售总量18.6%、11.6%、10.9%、10.4%，西南部仍是住宅消费热点，但仍能够看到部分非热点区域崛起现象，如虹口、杨浦、闸北等区。伴随市政建设发展，这些区外部环境均得到了不一样程度改善，为房产开发提供了新发展空间。
从价格分布分析来看，房地产市场价格分布遵照着地段标准，即由市中心向外价格逐步降低，呈阶梯状。依据此规律，我们将市区分为四个部分：市中心区、内环（为内环以内地域）、内外环（为内环线和外环线之间地域）、外环（为外环线以外地域），四个区域一季度平均成交价格为4878元/平方米、3661元/平方米、3078元/平方米、3186元/平方米。
由上述价格走势能够看出：
(1)内环区域最受市场欢迎，在市场吸纳量最大情况下，其价格升势远非其它区域可比；
(2)市中心区和其它地域价格差最大，其它各区价格相对较小；
(3)外环线外价格反而高于内外环线之间价格。
2.长宁区房地产市场背景分析
一季度长宁房地产市场内销商品房预售同意预售面积34.07万平方米，已登记内销预售1304套，面积15.96万平方米，分别比去年同期上涨118.8%和136.5%。
从资料来看，一季度长宁区内销商品房预售成交特点为：
(1)市场相对稳定，房价指数持平楼盘数为36 个，占统计楼盘59%；
(2)高层价格走势较多层要好，高层价格指数达成1003点，多层价格指数仅为980点；
(3)区域内西部市场较为看好，占全区总成交面积72.5%；而虹桥路沿线及古北地域市场基础饱和，仅占全区总成交面积3.53%；
(4)区域房价指数为1003点，平均成交单价4625元/平方米。
从市场来看，长宁区有着独特优势，表现为：
(1)以外贸为特征含有外事功效涉外经济贸易区——虹桥开发区，独具欧陆风格高级花园住宅区——古北新区，关键航空港—虹桥国际机场座落在长宁区，伴随时间推移，其涉外开放条件日益成熟；
(2)立体交通网络愈加便捷。江苏路、长宁路拓宽，虹桥路、延安西路改善，地铁二号线及轻轨高架相继完工，使长宁区投资条件更上一层楼；
(3)居住生态环境日益改善。长宁路两侧大面积绿化完工，虹桥地域周围环境不停完善等给绿化覆盖率居全市中心城区之首长宁区锦上添花；
(4)购房者消费观念改变。去年年底房改政策逐步落实和加入WTO组织临近，长宁区潜在优势得以显著地发挥。
从供求角度来看，部分航班迁移浦东，对房地产市场组成冲击，伴随长宁区市场逐步完善，其市场扩容速度将会逐步变缓，其它区域房地产市场发展将吸纳部分客源，尤其是紧邻闵行区将对其产生不小冲击。
3.周围市场背景分析
估价对象在市长宁区内环地域，因为此区域是真正意义市区，居住生活条件相当方便，各类配套相当完善，交通也十分便捷，楼盘档次较高，价格为全区最高。一季度平均售价为5518元/平方米，如海富公寓、长峰广场、晶采名人大厦、佳信城市花园等，全部是在全市范围内有一定影响高级次楼盘。所以，即使市场价格较高，但市场认同率较高，是该区域房产关键特点。
四、最高最好使用分析
因为房地产含有用途多样性，不一样利用方法能为权利人带来不一样收益，房地产权利人全部期望从其所占有房地产上获取更多收益，并以能满足这一目标为确定房地产利用方法依据。本估价汇报认为保持现实状况继续使用最为有利，应以保持现实状况继续使用为前提条件。
五、估价方法选择(同估价结果汇报)
六、估价测算过程
1.市场比较法
市场比较法是指在一定条件下，选择和估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域原因、部分原因等条件和估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格方法。该方法基础公式以下：
估价对象价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域原因修正系数×部分原因修正系数
(1) 可比实例选择
经过市场调查和向相关部门查询，搜集了和估价对象相关若干市场交易实例，依据相关替换性原理，按用途相同、地域相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点靠近、交易情况正常要求，从交易案例中选择以下3宗案例作为可比实例。
实例一：佳信城市花园
位置：延安西路、番禺路口
结构：钢筋混凝土剪力墙结构
装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修
销售均价：5400元/平方米
成交日期：10月
实例二：盛源大厦
位置：番禺路5号
结构：钢筋混凝土剪力墙结构
装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修
销售均价：5500元/平方米
成交日期：5月
实例三：延和大厦
位置：番禺路37弄7号
结构：钢筋混凝土剪力墙结构
装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修
销售均价：5200元/平方米
成交日期：5月
3.原因选择
依据影响房地产价格关键原因，结合估价对象和可比实例实际情况，所选择比较原因关键有用途、交易日期、交易情况、区域原因及部分原因等。区域原因关键有商服繁荣度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件；部分原因关键有结构、房型、装修、成新情况、朝向等。
4.原因条件描述
估价对象和可比实例各原因条件说明，详见表二：[原因条件说明表]。
表二 原因条件说明表
估价对象及可比实例比较原因
A
B
C
估价对象
佳信城市花园
盛源大厦
延和大厦
仁达公寓
坐落
延安西路番禹路口
番禺路5号
番禺路37弄7号
平武路36号
交易日期
．10
．5
．5
．5
交易情况
市场价
市场价
市场价
市场价
交易价格
5400
5500
5200
待求

区

域

因

素
商服繁荣度
和估价对象在同一区域，商服繁荣度相同
和估价对象在同一区域，商服繁荣度相同
和估价对象在同一区域，商服繁荣度相同
在市中心，靠近徐家汇、较繁荣
景观
和估价对象相同
和估价对象相同
和估价对象相同
很好
交通条件
和估价对象相同
和估价对象相同
和估价对象相同
靠近延安西路高架桥，多条公交线路，交通方便。
区域环境
和估价对象一致
和估价对象一致
和估价对象一致
在长宁区东部高级住宅区，区域环境良好
基础设施
和估价对象一致
和估价对象一致
和估价对象一致
七通

个

别

因

素
结构
钢混
钢混
钢混
钢混
房型
房型结构设计很好，功效和估价对象一致。
房型结构设计比估价对象稍差。
房型结构设计比估价对象差。
房型结构设计很好。
建筑装修
毛胚房
毛胚房
毛胚房
装修
成新情况
全新
全新
全新
全新
朝向
和估价对象
相同
和估价对象
相同
和估价对象
相同
整座房屋朝南

5.编制比较原因条件指数表
以估价对象各原因条件为基础，对应指数为100，将可比实例对应原因条件和估价对象相比较，确定对应指数。详见表三：[原因条件指数表]
房地产名称
A
B
C
D
交易日期
99
100
100
100
交易情况
100
100
100
100
区
域原因
商服繁荣度
100
100
100
100
景观
100
100
100
100
交通条件
100
100
100
100
区域环境
100
100
100
100
市政基础设施
100
100
100
100
个
别
原因
结构
100
100
100
100
房型
100
99
98
100
建筑装修
92
92
92
100
成新情况
100
100
100
100
朝向
100
100
100
100
表三 原因条件指数表
表中相关修正说明以下：
(1)交易日期修正
可比实例A成交日期为10月，依据GREIS中房指数月度汇报，从10月至4月，房地产市场保持稳步发展态势，10月中房住宅指数为640，4月为647，涨幅为1%，所以，实例A交易日期修正为99/100；实例B、实例C成交日期和估价时点相近，则交易日期不作修正。
(2)交易情况修正
实例A、B、C交易情况均属正常，则交易情况不作修正。
(3)区域原因修正
实例A、B、C和估价对象均处于市长宁区东部繁荣地段，区域条件基础一致，不作修正。
(4)部分原因修正
A.实例A房型基础和估价对象相同，故不作修正。实例B、C房型设计相对较差，影响该房地产使用功效，进行修正，分别修正为100/99、100/98；
B.装修情况 可比实例均为毛坯房，估价对象为装修房，应进行装修修正。依据估价对象装修情况和目前装修市场信息，将实例A、B、C分别修正为100/92、100/92、100/92。
C.其它部分原因条件基础一致，则对其它部分原因条件不作修正。
6.实例修正后房地产价格分析计算
上述多个可比实例在同一区域，修正后价格较相近。所以，取上述三个可比实例修正后价格算术平均值作为估价对象评定价格，详见表四：[原因比较修正系数表]。
表四 原因比较修正系数表
房地产名称
A
B
C
交易价格
5400
5500
5200
交易日期
99/100
100/100
100/100
交易情况
100/100
100/100
100/100

区
域原因
商服繁荣度
100/100
100/100
100/100
景观
100/100
100/100
100/100
交通条件
100/100
100/100
100/100
区域环境
100/100
100/100
100/100
基础设施
100/100
100/100
100/100

个
别
原因
结构
100/100
100/100
100/100
房型
100/100
100/99
100/98
建筑装修
100/92
100/92
100/92
成新情况
100/100
100/100
100/100
朝向
100/100
100/100
100/100
修正价格
5811
6039
5768
权重值
1/3
1/3
1/3
则：估价对象比准价格=（5811+6039+5768）/3=5873元/平方米

2.收益法
所谓收益法，是指估计估价对象未来正常净收益，选择合适资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。
(1)求取年总收入(潜在毛收入)
估价人员依据评定需要，做了具体市场调查。关键调查了和估价对象相类似符协议一地价区段或同一供需圈范围内相同结构和类型、靠近估价时点等要求案例，如佳信城市花园、盛源大厦和延和大厦及询价，估价对象目前正常毛租金租赁询价为人民币1.8元/天.平方米，依据目前市场报价和成交价通常情况，确定估价对象年潜在毛收入为：
年毛租金收入=1.8元/天.平方米×365=657元/年.平方米
(2)求取年运行费用:
A.营业税及附加5.565% 657×5.565% =36.56元/平方米
B.房地产税12% 657×12% = 78.84元/平方米
C.管理费5% 657×5% =32.85元/平方米
D.维修费(年折旧费45%) 元/平方米×1.4%×45% = 12.60元/平方米
E.保险费2‰ ×2‰= 4元/平方米
F.水电费 由租赁方负担
年总费用=A+B+C+D+E=164.85元/平方米
(3)求取年净租金收益
年净租金收益=年毛租金收入-年总费用
=657-164.85
=492.15元/年.平方米（取整为492元/平方米）

【相关年总费用计算说明:
A. 营业税及附加: 根据年毛租金收入5.565%计算；
B. 房地产税: 根据年毛租金收入12%计算；
C. 管理费: 根据通常通例以年毛租金收入5%计算；
D. 维修费: 按市场通常通例取年折旧费45%，年折旧费通常以房屋重置价为基数计算.依据目前建筑造价信息，估价对象房屋重置单价为元/平方米，采取直线折旧法，评定房地产使用年限为70年，年折旧率=(1/70)×100%=1.4%，年折旧费=元/平方米×1.4%=28元/平方米；维修费=年折旧费×45%=12.60元/平方米
E. 保险费: 按市场通常通例为建筑物价值2‰；
F. 水电费: 由租赁方负担】
(4) 收益法求取估价对象市场价格
依据对该区域同类房地产出租情况具体调查，出租率按目前市场通常情况确定为75%。住宅土地使用年限为70年，现在估价对象土地使用年限尚剩下66年， 资本化率取6%(以近期三年期定时存款利率作为安全利率，加上一定风险调值系数后综合确定)，依据公式:
Vn=a/r[1-1/(1+r)n]
式中:Vn---有限年期单位楼价
a/r---无限年期单位楼价
r---资本化率
n---估价对象剩下土地使用权年限
Vn=(492×75%/6%)[1-1/1.0666]=6019 元/平方米
3.估价结果确实定
综合上述两种估价方法，经分析比较，用市场比较法和收益法评定房地产均比较靠近估价时点市场行情。所以用算术平均法确定估价对象最终价值。
单位价格= (5873+6019)/2= 5946元/平方米（取整为5950元/平方米）
总价格= 5950元/平方米×6992.42平方米= 41604899元 （取整为人民币41600000元）
七、估价结果确定
陈伟耀先生所委托仁达公寓（市长宁区平武路36号）内建筑面积6992.42平方米房地产于二○○十二个月五月十八日（估价时点）现实状况公开市场价值为：
房 地 产 总 价： 人民币41,600,000元
大 写： 肆仟壹佰陆拾万元整
单位建筑面积均价： 人民币5950元/平方米
大 写： 每平方米伍仟玖佰伍拾元整

估价师心得
本项目为公寓式住宅抵押评定汇报，其关键特点有：1、估价对象在市中心区域；2、估价对象为中高级公寓式高层住宅，且有内装修；3、估价对象体量较大，共有47个单元，总建筑面积为6992.42 平方米；4、估价对象内各单元之间存在着层面、房型差异，47个单元分别分布在五至二十四层中不一样层面和单元（同一层面单元存在着房型差异）内。依据上述估价目标和特点，估价人员经过向相关职能部门咨询、充足市场调查和现场勘察基础上，确定了本项目标估价技术路线和方法。
因为估价对象在市中心内环区域，用途为公寓式住宅，依据估价人员市场调查，近期内和估价对象处于同一供需圈、用途相同类似房地产市场交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，所以本项目采取市场比较法和收益法进行评定比较适宜。所以估价人员选定采取市场比较法和收益法两种方法分别进行评定，最终以算术平均法确定估价对象公开市场价值。

在具体可比实例选择和估价测算过程中，估价人员进行了以下技术处理：1、因为估价对象内各单元之间存在着层面差异，所以估价人员在选择可比实例时，最大可能地选择和估价对象相同或相同层面多个样本，测算出其平均价格进行比较； 2、因为估价对象和可比实例之间存在着交易日期差异，此次评定对交易日期修正采取中房指数进行修正；3、因为估价对象内各单元之间存在着房型差异，所以估价人员在可比案例部分原因修正时，进行了房型原因修正；4、因为估价对象为内装修房，而可比实例均为毛坯房，所以估价人员依据市建筑装饰工程定额和估价时点装修市场信息测算出估价对象内装修单价，进行了装修原因修正；5、因为在采取市场比较法和收益法两种方法分别进行评定时，两种方法评定结果比较靠近，所以估价人员采取以算术平均法确定估价对象公开市场价值。
经过对仁达公寓部分房地产公开市场价值评定，使估价人员受到以下启示：1、估价汇报必需严格根据中国《房地产估价规范》要求进行撰写；2、在房地产市场发育比较发达地域，市场比较法应为首选方法，因为市场比较法最靠近于估价对象市场价值；3、估价人员必需紧紧地把握住房地产市场脉搏，这么才能使估价结果愈加贴近于市场；4、房地产评定是一门集科学、经验、艺术于一体学问，估价人员必需在实际估价工作中，不停地学习和更新估价理论知识和相关边缘学科，提升估价人员实际估价经验，这么才能使估价人员评定出结果愈加贴近于市场。

评析
1、 汇报采取估价方法和技术路线适宜。
2、 市场背景分析做得很好。从全市到长宁区到周围市场，对市场份额、平均价格、趋势及优势等全部作了简明扼要分析。
3、 市场比较法估价，步骤完整，认真细致，注意了景观、房型、装修、成新、朝向诸原因修正。
4、 收益法中求取潜在毛收入后应接着测算有效毛收入，再以有效毛收入为基数计算营业税、房产税、管理费，和其它运行费用。本汇报是得出“净收益”后，再考虑出租率，其步骤不符合规范。