房地产项目策划报告书样本.doc

人民置业【金色华庭】策划汇报书 理性决定价值 专业决定高度目 录前 言第一部分 【金色华庭】项目市调分析第二部分 【金色华庭】个案研究及项目定位第三部分 【金色华庭】经济效益分析第四部分 【金色华庭】营销推广概要第五部分 【金色华庭】销售管理第六部分 附件总平计划提议图 户外广告位平面设计图前 言“决断于计划，善行于智慧”，受成全部人民置业委托，本企业为其在互助路区域项目进行全程营销策划，经过深入细致调查研究及分析，形成了此汇报。本汇报针对项目标特殊性，采取多种适用调研方法、调研手段，获取第一手真实市场相关信息和数据，在此基础上结合业界前沿理论和行业技术，形成了我们对该项目标真实认知和感受。我们在进行项目标调查过程及策划过程中，丝毫不敢大意，专业责任感和职业道德，确保了此次汇报及其提议科学性、真实性和可参考性。结合项目实际和我们积累丰富经验，形成了以下营销策划汇报。第一部分 金色华庭项目市调分析一、 成城市房地产宏观市场分析（一）、总述据相关资料统计，成全部在15个副省级城市中GDP为1870亿元，排名第4位；社会消费零售总额771亿元，排名第4位；人均GDP2300美元，排名倒数第4，为12位；人均可支配收入排名为第10位。影响人居中心排名关键原因之“住房消费指标”(指市民能否买得起住房和住房质量)，成全部在第14位，排名较前， 成全部土地投资降低，开发商购置土地957.39万平方米，同期下降了6.1%。1-2月，开发商购置土地71万平方米，比同期降低了75万平方米，下降51%。一季度，成全部新开项目累计35个（包含亮相项目），供给总量约109.12万，市场整体发展态势良好。新开楼盘中，以小户型+商业物业成了今年1季度成全部楼市主角。（二）、项目开发烧点区域1季度成全部楼市供给量以城西和郊区为关键，其中城西供给体量最大达34.16万平米，占1季度总供给量三成。而城东和城南供给平淡，但伴随城东旧城改造力度逐步推进，同时城东部分大盘如万科金色乐章，华润翡翠城二期等大盘全部将在年内推出，到时，城东楼市将会出现井喷。而城北房地产开发则关键靠商业地产项目标开发充实体量，其中金荷花、荷花金池、大正鞋全部等项目区域周围开发是为最大体量冲击和竞争。从环域分布情况来看，1季度楼市供给量较为均匀，各自所占百分比差距不大。其中，二至三环仍是商品房供给主力区域，占到总供给量37%。三环外及郊区楼盘也较为活跃，百分比达成26%。（三）、项目开发量及市民对房价见解1-2月，市区住宅供给面积(同意销售)45.64万平方米，同比降低24.6%，而销售面积达106.69万平方米，同比增加42.49%，缺口达61万平方米，加之供给缺口，总面积达200万平方米，即约2万户需求缺口。其次，土地供给出现错位。，成全部城市住宅地价为负增加，成全部拍卖土地有60%为旧城改造置换出来土地，40%为新增土地。市区内用于住宅开发土地显著少于用于商业开发土地，大量住宅开发转向郊外。有40%消费者认为未来两年内，成全部房价将平和下降，60%认为可能会上涨，上涨平均幅度为10%；假如面对涨价，有34.2%人认为不会因为涨价而冲动购房，44%则处于观望状态，8.4%会延后购置，只有13.4%会提前购置。（四）、城北区域市场宏观分析城北因为旧城改造和沙河整改，城北房价已经提升了一个高度。尽管现在城北城市配套有待完善，交通情况也还不怎么理想，不过北是现在离城区最近，房价最廉价，住宅性价比最高区域。现在城北二环路区域内房价在2500元/3200元/左右，所以，城北房价还有很大提升空间。万科金色花园推出将会深入提升城北楼盘品质及房价。二、 项目周围市场调查及市场分析（一）、项目周围市场调查1、项目周遍二手房市场调查因本项目在城北片区，在一环路和二环路之间互助路，周围商品房市场尚不成熟，同一区域近距离内商品房可类比项目较少，所以对互助路周围二手房交易市场做此调查，得到以下数据以供参考。位置价格元/修建时间距本项目距离互助路综合市场内23002600相临鑫源小区26001998年50米小沙河边230080年代末相临互助公寓2500相临2、 目周围商品房市场调查项目名称地址占地面积总建筑面积绿化率主力户型均价元/已售百分比已售时间外立面建筑形态容积率建兴百家庭院一环路北三段10亩3188731%90、110295099%3个月涂料电梯公寓3.2维达北苑互助路3亩2266728%110、852660已售清不详瓷砖电梯公寓3.4迪康银色诗典一环路北三段14亩3309625%不详2960已售清5个月涂料电梯公寓3.9雅图丽景一环路北三段6亩2800028%105、90305060%10天涂料电梯公寓3.5星辰苑一环路北三段5.6亩2352022%81、135320070%30天瓷砖电梯公寓4.2富临沙河新城府青路二段100亩14600035%78、1353300正排号六个月涂料电梯公寓2.8前锋阳光嘉苑一环路北四段10亩2191231%88、1363100正排号619日涂料电梯公寓3.53万科金色家园府青路二段57亩10900031%80、120380060%619日涂料电梯公寓2.53、 周围商业情况调查：项目名称铺位数销售均价已售时间已售百分比业态配置建兴百家庭院46个11800元/3个月95%未定维达北苑14层8000元/不详0大型超市迪康银色诗典140个16000元/4个月90%电器专卖雅图丽景25个12800元/10天不详未定（二）、市场调查情况分析1、 二手房市场调查情况分析互助路片区周围房屋多为拆迁安置房及早期单位集资建房，多为非小区式，房屋质量及小区环境均相对较差，二手房房源担心，且销售周期短，说明片区购置力强劲，市场房源尚处于求大于供。此片区二手房价格在23002700元/之间，部分装修很好、房屋较新房屋可能卖到2800左右，部分在80年代早期建设房屋价格在左右。此片区二手房市场销售情况相当好，且空置率低，深入说明此片区房源担心及消费者购置力强劲。2、 房市场调查情况分析在对北门片区商品房市场调查中，共调查项目8个，以下对项目调查数据及信息进行深入分析：户型：在北门片区商品房中，户型面积除富临沙河新城和万科金色家园外，其它项目均控制在130平米以内，130平米以上大户型只占到总户数10%以下。其中，套二户型多为两种，一个是60平米左右实用性小套二，一个为90平米左右两室两厅双卫。套三户型一样为两种：一个为90平米左右实用性小套三，一个为130左右三室两厅双卫。部分顶楼为145左右跃层式。结论：畅销户型为实用性两室两厅单卫及实用性三室两厅单卫。两室两厅双卫及三室两厅双卫户型消费潜力也一样巨大，但需保持一定百分比。建筑形态： 在调查城北片区8个项目中，建筑形态全部为电梯公寓，其中除雅图丽景为18层，星辰苑为15层外，其它项目全部为11层小高层电梯公寓。在售富临沙河新城中，11幢多层公寓，因为均价仅为2800元/，所以早已一抢而空，多层销售情况一片火爆。而距本项目最近建兴百家庭院和迪康银色诗典、维达北苑等项目中，小高层电梯公寓均以2950元/左右均价在一到三个月内销售一空。结论：城北片区购房者中，多层公寓或小高层电梯公寓在合适价格范围内均能够接收。外立面：在调查项目中，除星辰苑使用瓷砖处理外立面以外，其它在建在售项目全部采取外墙漆涂料装饰外立面。而本项目南面及东面相临建筑全部为瓷砖外立面，尤其以互助路综合市场建筑颜色较为显眼，以黄、绿为主。结论：因政府硬性要求，建筑外立面只能用涂料，所以本项目外立面处理宜采取高级涂料或小型面砖（马赛克）材料，在互助路大环境中形成特具特色风景线。销售价格：在调查项目中，价格除万科金色家园均价达成3800元/以外，其它项目基础在28003400之间。但多数项目占地面积不大，容积率偏高，绿化率较低，造成项目品质通常，产品附加值下降。周围暂无有可比性在售多层项目。结论：本项目应尽可能完善小区配套，提升小区品质及产品附加值，使售价能在相同区域达成新高。容积率：在被调查项目中，除万科金色家园和富临沙河新城属于低容积率大小区外，其它同区域电梯公寓项目容积率全部全部在3.2以上，甚至达成3.9、4.2之高，平均数为3.5。结论：提议本项目为确保高品质，小区化，合理售价及低成本，最关键是确保销售进度，故容积率应设置在2.8左右。 3、 目商业部分调查情况分析距离本项目较近多个项目标商业部分中，虽销售期全部不长，但销售进度较快，销售情况均较为火爆。除维达北苑为14层整体出售，销售不成功外，其它项目标商业部分均已靠近清盘。建兴百家庭院商铺中，在顺沙巷和小沙河边铺位，距本项目仅百米之遥，商业气氛有相同点，也有不及本项目住宅区域成熟之处，但销售三个月已告清。加之蓝光金荷花和荷花金池和本项目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此区域房地产投资能力可见一斑。迪康银色诗典商业部分共两层，一层为分拆销售部分，二层为迪康企业自主经营部分，关键经营电器，且销售已靠近尾声。此项目标商业部分多为自营者购置，投资者所占百分比较小。这个项目标出现，又增加了周围片区消费配套，和街对面“灿坤”一起托起了城北片区电器消费市场。综述：本项目所处城北片区现阶段房地产消费仍处于不停上升中，现在市场供给量显著不能满足购房者消费需求，整体市场处于饥渴状态。但市场整体供给中普遍存在品质通常，产品附加值较低，环境、配套、服务等相对较差情况，消费者在选择此价位房屋时，选择面较窄，同时消费者要求相对较低。 第二部分 金色华庭个案研究及项目定位一、项目概况（一）、综述：项目所处互助路片区，虽居住环境通常，但整个片区却是一个很成熟生活居住区域，城市配套及生活基础配套在整个城北片区属于相对最为完善区域，又处于一环路、二环路、互助路、小沙河包围之中，距任何一方全部在二、三百米之内，内部环境平静，交通较为方便。和蓝光金荷花和荷花金池隔河相望。相同项目竞争压力较小，但消费市场又十分巨大，所以项目营销压力较小，同时我们对项目标营销也充满信心。（二）、项目地块：项目地块为原文华食品厂地块，具体指标以下：地块面积：21亩。绿化率：约25%以上。覆盖率： 33%。限高：50米。容积率：多层1.8，小高层2.8。（三）、周围业态分析：1、 互助路综合市场，该市场是成城市示范市场，和本项目相临，经营种类繁多，经营环境及经营秩序良好，是现在整个城北片区最为规范化、综合化市场，也是整个城北片区规模最大综合市场。2、 迪康电器城，该商场现在尚在修建中，距本项目300米左右，营业面积10000余平方米，是专业电器零售市场。拟在今年年底之前开业。3、 灿坤电器城：该市场于初开业，关键经营多种电器设备及黑、白小电器，属于全国连锁品牌，距本项目500米左右。4、 红旗超市：距本项目150米左右，营业面积1500多平方米。5、 蓝光金荷花：正在修建中国际服装批发市场，总经营面积10余万平方米，估计上六个月开业。距本项目150米左右。6、 荷花金池：正在修建中鞋类批发市场，总经营面积达成5万多平米，估计上六个月开业。距本项目200米左右。7、 建材商圈：距本项目一公里左右范围内，分布着数十个专业建材市场及大量沿街为市建材经营者，商气及投资气氛浓郁。（四）、居住人口：该区域关键为片区常住人口、老国有企机关职员、个体经营者等。多年来，该区域外来人口数量增多。区域关键经济类型为商业个体经营集中区域，区域个体经营者关键在荷花池、高笋塘经营批发零售日用百货、建材等商品。因为商业市场火爆，该区域良好区位条件，部分居民实际收入较高。因为其特殊职业组成，区域居民房屋需求及投资热情全部较高。（五）、建筑形态：该区域中只有在售或刚清盘很快商品房均为小高层电梯公寓，其它传统房屋全部为多层（7层）结构，且多为条式结构分布。二、项目SWOT分析（一）、优势：1、互助路片区是个成熟居住区域，虽环境通常，但居住气氛良好，交通方便。2、目标用户群体稳定，购房需求巨大。3、和荷花池商圈仅一河只隔，建材商圈近在咫尺。目标用户群体消费能力强劲。4、项目所处位置是现在成城市同区段内房价最低区域之一。5、项目用地价格较低，总成本相对轻易控制，则价格活动区间较大，营销手段含有多变性。（二）、劣势：1、项目所处区域整体环境通常，存在脏、乱、差现象。2、项目用地本身仍存在很多问题。3、项目处于内街位置，给宣传推广上带来一定难度。4、项目地块呈不规则状，计划难度较大。5、开发商第一次进行商品房项目开发，开发经验稍显不足。（三）、威胁：1、周围项目均离一环路较近，或处于一环路边，这些项目标均价较低，所以销售速度较快。对本项目标定价、销售等造成一定冲击。2、虽离荷花池商圈直线距离较近，但被小沙河隔开，步行距离较长。能否考虑在河上修建一座供人行走经过桥，增大项目附加值。3、项目地块只有东面51米临街，可修建商业面积受到限制，给项目产值最大化带来阻力。（四）、机会点：1、项目周围已没有在修建商品房项目，现在多个项目基础上已经全部清盘，市场远期供给量较小。2、项目在同一片区属规模最大唯一封闭式小区，即小区型居住形态，有望提升居住品质，吸引目标用户群体。3、项目周围绿化较少，如在项目内部能形成很好绿化及景观，则本项目肯定是现在此区域购房者首选。4、人民商场集团雄厚资金实力，全资本性操作，能够确保项目工期顺利进行，有望在项目标工期营销上有所突破。三、项目定位（一）、产品形态定位：（两种选择方法）11+1层小高层电梯公寓，加商业。6+1层多层花园洋房，加商业。（二）、目标消费群体定位1、项目周围常住人口。2、项目周围商圈个体经营者。3、外地置业者。4、投资者。其中关键目标消费群体为第1、2项。（三）、项目目标用户群体定位分析项目处于城北片区，此区域商品房购置者通常追求两点，一是城北情节，多年居住在城北养成生活依靠性；一是以方便为主处理居住问题或儿女上学问题，此部分群体多为周围做生意流感人口，有一定经济实力及购置能力，但她们却更看重实用性和经济性。现在在此区域，假如我项目在计划、建筑、户型、视觉效果、服务等方面能够做到和众不一样话，肯定能够填补现在项目周围品质型小区市场空白，从而最大程度拉拢目标用户群体。外地置业者来成全部置业，考虑北门方向关键原因就是价格原因，想用更少钱买到愈加好房子，所以有些这类用户会考虑城北片区住宅。而投资者看中就是北门良好出租率及不可估量增值空间。（四）、目标用户群体概括项目周围常住人口部分外地用户客 户 关 注 点 居住环境舒适 居住房屋品质 居住户型实用和合理 居住小区差异性客 户 特 征 年纪段30岁55岁 家庭收入月总收入在3000元以上 商业部分购置者为北门及外地更为广泛自营者及投资置业者为主项目周围商圈经营者投资用户（五）、项目计划标准及定位1、计划设计标准计划超前化：以前瞻、现代表现手法，科学计划，合理组团，形成良好小区计划；户型合理化：户型设计更科学、更适用、更合理、更人性化，充足满足业 主需求；建筑艺术化：要求建筑外立面俊朗清新，靓丽明快，有时代感和艺术感，形成城北“风尚建筑”代言；质量标准化：质量为本，责重如山，工程质量努力争取创优良工程；环境生活化：在小区内部环境营造上下工夫，“中心花园+组团花园+活水溪流”，发明“居家公园生活”小区概念；生活智能化：导入优异智能设施，实现小区信息网络化、管理智能化，便利业主生活；配套完善化：针对项目周围大环境配套不完善，基础设施建设较差情况。所以项目标计划设计要有足够商业配套，充足考虑项目业主生活需求；小区人性化：整个小区如同一个温馨大家庭，构筑良好小区气氛，建立良好邻里关系！培育“多一分沟通！多一分参与！多一分友好！多一分真情！”小区气氛！用途复合化：在项目标平面及空间设计和计划中，要求尽可能避免相同用途反复或简单排布罗列，而是尽可能在某一区域实现多重用途，方便节省空间，有效利用土地资源，使内容更紧凑，形式更丰富。功效区分化：为了避免不一样年纪层次而产生活动内容相互干扰，应依据人活动性质及形式实现功效分区化，使区域功效更适宜某一类或几类人群，产生相对有序环境，且便于设施配置。2 、项目计划定位：项目计划应重视同一区域个性化计划设计，努力达成“别有洞天”内环境视觉效果，以人车分流为主体思绪，完成交通动线组织。在外观及大门设计上，应做到有气魄，有气势，有区分，使小区成为“三高产品”，即性价比高、品质高、产品附加值高。在设施、场所配置上，应遵照以下标准类型关键程度排布设施必需性绝对需要贯穿项目根本或关键位置会所、集会广场、商业设施等附加性有则愈加好散布于空间家政服务等选择性爱好问题零星设置于小区内雕塑设施等（六）、项目计划提议1、出入口：因为项目只有东面51米临街，所以主出入口只能设置在该位置。宽度应确保在10米左右，能形成双向车流同时进出，设置IC管理系统及二十四小时保安值勤。2、建筑计划：建筑整体形态提议形成半围合式建筑组群，使项目内部环境营造不受外界大环境条件限制，而且能使项目内部景观和建筑本身保持一致，形成良好内部气氛。3、景观计划：项目内部关键景观应在半围合式建筑内部营造，关键以绿化营造为主。半围合式建筑外部只需建造绿化隔离带。另外在主入口正对位置应设置一水景喷泉，在不规则地带较大一角形成一儿童乐园，放置简单儿童娱乐设施，在主绿化景观周围放置户外健身器材。以上景观及功效营造，成本较低，却是最有效提升项目品质直接路径。4、道路计划：为形成人车分流，保持本项目建筑和周围建筑距离，应将围合建筑群向内向压缩，在其外部沿项目红线位置形成一条顺时针绕行式机动车通道，两边配以乔木绿化植物，减小噪音及尾气污染。内部形成四通八达人行通道。自行车在主入口处就近停靠。4、 车位计划：车位应尽可能满足业主居住需求，达成1：0.7左右。如不修建地下车库，车位可设置在绕行式道路两边，在靠近外墙一侧就近停靠，在靠近建筑一侧建筑底楼，修建室内车库若干单位，业主能够选择租赁或购置。同时使室内车库对应一楼内侧位置形成中小户型，增大项目户型面积区间，提炼出又一宣传点。6、围墙计划：围墙应采取栅栏式封闭围墙，提议形成两个小型出口，一为项目和互助路综合市场相临位置，一为项目离小沙河最近位置，同时在这两个出口处设置治安岗亭。这么计划极大方便了业主生活，使项目做到了人性化设计，但同时确保了小区安全性。7、外立面：外立面提议使用涂料或小型瓷砖（马赛克）材料，色彩明快，和周围建筑形成显著差异，并保持整个外立面完整性，最大程度增大项目建筑外观视觉效果。8、户型：在市场调查中发觉，中型户型在城北市场受到青睐，实用性户型更是供不应求，而且在对城北一商业项目中业主访问中，大多表示愿意购置空间利用合理，功效齐全6085平米左右两室两厅单卫和90平米以上三室两厅单卫，但在其它项目标调查中发觉，120左右户型和145左右跃层一样销售情况良好。同时，还应充足结合现在市场流行趋势，户型中加入飘窗，非封闭式生活阳台，最好能设计出透光卫生间，尽可能避免有暗室存在，还要尽可能做到功效分区合理，动线设计科学，浪费面积最小，实用性最强等方面。最终，结合本项目本身经济性及建筑计划指标，提议采取以下户型面积及户型配比：户型面积（）所占百分比两室两厅单卫607520%两室两厅双卫808520%三室两厅单卫9010025%三室两厅双卫10512530%四室两厅双卫140左右5%9、层高：住宅提议层高为3米，商业部分为3.94.5米左右。10、商业部分：项目所处区域现在配套商业发展显著滞后，周围几乎没有大型快速消费品购物场所，也缺乏中大型休闲、餐饮等配套商业，所以整个片区居住品质难以得到提升。本项目在成彭路临街面是本项目唯一临街面，长度为51米左右，在此处应设置一定商业面积，包含地下和地上部分，地下部分由人民商场集团自主经营或作为地下车库，地上部分进行租赁及销售。此种方法即能增加项目产值，又能填补现在周围这类商业配套。可极大提升本项目标居住品质。而且本企业在和部分资源用户进行交流时，用户均期望能在北门居住片区增开分店，所以，我们对所设定商业部分面积销售信心十足。11、植物配置（园林组团化概念）：园林方面需要提出是：园林和建筑有机结合，为居住环境营造多元化、立体化气氛。风格自然化、园林主题化，局部不一样园林和建筑风格融合一体，相辅相成，形成多个园区景点，全部有其对应专题，为其塑造特殊文化背景，以人格化配置，形成松柏之挺拔傲然、芭蕉之潇洒阔度、合欢之纤巧妩媚、竹之潇洒风流、莲之亭亭玉立等特色绿色景观。（七）、项目价格定位项目价格定位应成为同区域最高价位，同时考虑到市场原因，多层均价应控制在2700元/左右，电梯公寓价格应控制在2680元/2980元/之间，均价为2800元/。商业部分价格应略高于当地市场均价，同时考虑便于快速完成销售，故商业部分一楼均价应控制在8000元/左右，二楼均价应控制在3600元/左右，三楼均价应控制在3000元/左右。（八）、项目理念定位理念幸福家园健康家园智能家园绿色家园金色华庭 成全部“首席邻里小区”第三部分 金色华庭经济效益分析一、项目经济效益测算多层公寓+商业 在此部分测算中，住宅和商业部分全部以容积率为1.8计算，成彭路临街面商业部分共拟建4000，考虑两种建设方案，一个为地下一层，地上三层；一个为地上三层。这两种建设方案其建设成本偏差不是很大，在此以建筑面积统一进行经济效益测算： （一）、总建筑面积：21亩666.7/亩1.8=25200其中：商业部分：4000（商业部分拟建位置和第二款中相同） 住宅部分：21200 （二）、销售额：商业部分销售额：4933元/（均价）4000=1973万元住宅部分销售额：212002700元/=5724万元累计总销售额：7697万元 （三）、成本：1、常规成本：土地成本：1800万元。建安成本（含主体、内外装、电梯、主体管网等）：1. 住宅：600元/21200=1272万元2. 多层商业：700元/4000=280万元地勘计划设计：14元/25200=35.3万元报建：140元/25200=353万元总平：约100万元绿化：约55万元强电：约90万元弱电：约20万元自来水：约25万元营销、推广费用：7909万元4.5%=356万元（其中推广费用为2.5%，推广费用包含售楼处及样板房修建及装修、销售资料设计及印刷、多种户外广告制作、沙盘制作、售楼处内部多种物品配置、电视、报纸、杂志、车厢广告制作及公布、SP活动等）开发商管理费用：约200万元小区内及物管配套设施：约30万元前期物管：约30万元其它不可预见费用：约100万元税收（营业税、附加税、所得税等）（营业税、附加税、所得税等）：7909万元11% =870万元2、其它成本：商业部分地下车库：15001500元/=225万元住宅部分地下车库：1500元/=300万元此部分成本不计入总成本，住宅部分地下车库可经过将其销售冲抵，商业部分地下车库可经过经营冲抵。4、 成本累计：约5616万元 （四）、税后利润：约2081万元二、项目经济效益测算小高层电梯公寓+商业 在此部分测算中，住宅部分全部拟建容积率为2.8小高层电梯公寓，成彭路临街面商业部分共拟建4000，考虑两种建设方案，一个为地下一层，地上三层；一个为地上三层。这两种建设方案其建设成本偏差不是很大，在此以建筑面积统一进行经济效益测算： （一）、建筑面积及容积率：1、将临成彭路呈方形地块命名为“A块”，将其它部分命名为“B块”。2、A块：拟建商业用途建筑，分为地上三层，地下一层。地下一层可做卖场，也可作为地下停车场。东西两边各退9米后，其东西向长度约为33米，南北向长度约为40米，则：单层建筑面积：40米33米=1320地上三层建筑面积共：13203=3960，合4000。占地面积：约约3.5亩。容积率测定：4000约3.5亩666.7/亩=1.71经测定，其容积率低和1.8。3、B块：拟建小高层居住用途建筑。地块面积为：约17.5亩容积率：2.8总建筑面积：17.5666.7/亩2.8=326684、A、B块总建筑面积：32668+4000=36668总容积率：3666821666.7=2.62 （二）、销售额：1. 商业部分：一楼均价：8000元/二楼均价：3600元/三楼均价：3000元/一、二、三楼均价：4933元/销售额：4933元/4000=1973万元2. 住宅：326682800元/=9147万元3. 累计销售额：9147万元+1973万元=11120万元（三）、成本： 1、常规成本：土地成本：1800万元。建安成本（含主体、内外装、电梯、管网等）：1. 住宅：900元/32668=2940万元2. 多层商业：700元/4000=280万元地勘计划设计：16元/36668=58.7万元报建：140元/36668=513.4万元总平：28元/36668=102.7万元绿化：15元/36668=55万元强电：30元/36668=110万元弱电：6元/36668=22万元自来水：8元/39200=29.3万元营销、推广费用：11120万元4.5%=500.4万元（其中推广费用为2.5%，推广费用包含售楼处及样板房修建及装修、销售资料设计及印刷、多种户外广告制作、沙盘制作、售楼处内部多种物品配置、电视、报纸、杂志、车厢广告制作及公布、SP活动等）开发商管理费用：11120万元2%=222.4万元小区内及物管配套设施：30万元前期物管：30万元其它不可预见费用：11120万元1%=111.2万元税收（营业税、附加税、所得税等）：11120万元11% =1223.2万元2. 其它成本：商业部分地下车库：15001500元/=225万元住宅部分地下车库：1500元/=300万元此部分成本不计入总成本，住宅部分地下车库可经过将其销售冲抵，商业部分地下车库可经过经营冲抵。3. 成本累计：8028.3万元 （四）、税后利润：3091.7万元说明：在项目经济效益测算中，我们采取成本部分数据为预估最大数据，而在售价部分则采取保守售价，故在项目经济效益方面则应该是相对较为保守数据，以供参考。结论：经过以上对多层及电梯公寓两种建筑形态分别进行经济效益测算中，建筑形态为电梯公寓经济效益显著高于多层，且在项目标市场调查中发觉，该区域电梯公寓销售速度均较快，市场接收力强，所以销售上不会有很大难度。故提议：小区住宅部分建筑形态全部采取小高层电梯公寓。三、小高层电梯公寓前期投入：1、地勘设计计划：约67.2万元2、开发商管理费用：约100万元3、报建：588万元4、营销推广：478.850%=239.4万元5、建安费用：如为前期预付形式，按预付20%计算3724万元20% = 744.8万元6、其它费用：约100万元前期投入累计：约1839.4万元第四部分 【金色华庭】营销推广概要一、 整体销售策略（一）、总体策略及目标经过上述综合分析，能够明确【金色华庭】项目在地理位置、周围环境及本身计划、素质方面全部有一定可塑造性，不过在周围环境及交通等方面全部有一定欠缺。所以，本项目要取得最终成功，在销售早期就必需一炮走红，务求使本项目在互助路片区成为成全部城北楼市又一焦点。继而再以不一样媒介及炒家宣传使本项目不停升温，配合并推进本项目标销售，并使发展商为社会所认知，在成城市房地产市场建立起本身形象品牌之余，使项目销售不停发明出佳绩。（二）、推广销售策略因为项目所处区域环境缺乏在售高品质商品房楼盘，本项目标出现，填补了这一真空地带，供求现实状况稀缺性使得本项目仍含有很大吸引力。鉴于本项目所处区域特征，在销售策略上采取“低开高走”价格策略，即采取低价形式、高端形象推出，制造项目质优价廉优势性价比，营造销售气势和良好用户印象，在配合鲜明专题广告宣传、大型推广活动、及发展商、代理商、承建商强档组合，高素质、高速度建筑工程相结合方法进行推广销售。1、提议在开盘前排号认购时，营造强烈气氛，刺激目标用户群排号热情，以达成于项目正式开盘前完成签约用户贮备，指导项目顺利开盘。2、公开发售策略上，以部分低价尤其优惠从排号认购开始，经过用户口碑，把排号认购方法消息传输出去，制造抢购声势，令本项目著名度在短时间倍升。3、在定价策略上鉴于本项目在公开发售前，绿化、配套、景观等设施不能完善展现。提议本项目以2680元/低价推出，以“物超所值”、“价廉质高”确实切形象，抢夺该区域购房用户，这也是入市发售最为谨慎、稳妥策略之一，在测试市场承受力及项目吸收力后，深入作好其它楼层价格调整，使均价一路走高。4、尽可能地在吸引多些买家及在初级阶段吸引部分炒家介入，快速提升项目著名度和追捧效应。二、整体销售阶段划分（一）产品形象：1、树立【金色华庭】北门片区居住之典范形象。2、以【金色华庭】改变大家对北门片区居住劣势环境印象。3、营造【金色华庭】北门片区居住新印象。（二）、销售目标：1.总目标：完成住宅销售总任务及分阶段销售指标，并依据工程建设需要，制订各阶段销售计划，确保工程建设在各阶段资金需求，努力争取销售产值最大化。 2.分阶段目标时间百分比物业开盘后1月开盘后3月开盘后6月开盘后8月住宅完成销售25%完成销售55%完成销售80%完成销售95%以上开盘前为排号认购期（2个半月完成排号认购60%）三、营销策略基础思绪（一）、基础营销思绪：1、开盘至25%销售节点以项目整体形象为主，以中低层“低价高质”形象带动购置者热情，形成口碑，此阶段应以质优价实优势性价比强势入市。2、25%55%销售节点以项目树立互助路居住新形象为关键任务，提升项目品质，主推主力户型，拉动消费热潮，形成抢购态势。3、55%80%销售节点以项目连续品质形象跟进为主，强势主推主力户型，形成抢购稀缺性态势，附带推广临街中小户型及跃层。4、80%95%以上清盘销售节点以项目尾盘清空销售为关键目标，合适时机以让利优惠促销以达成销售清盘回款目标。（二）、媒体选择及费用安排宣传推广安排打破“北门上项目不常打广告”习惯性思维，选择商报为关键媒体，配合居周刊及华西城市报进行炒作。宣传推广费用总计：11120万元2.5%=278万元1、准备阶段：关键进行售楼处及样板房修建及装修、销售资料设计及印刷、多种户外广告（包含贵企业已选择广告位及互助路片区路牌广告位，灯箱广告位）制作及公布、沙盘制作、售楼处内部多种物品配置，前期少许报版形象广告。费用预估：100万元2、开盘至25%销售节点：以项目整体形象为主，排号前阶段提议安排商报两次专题形象广告及一次商报、一次华西城市报软新闻炒作，一次商报定向夹报。开始排号前以商报为载体进行广泛通知，安排形象广告一次。开盘时提议选择商报及居周刊同时进行开盘广告炒作。开盘后到销售节点完成前提议不再做广告宣传。开始排号当日安排大型小区性活动，邀请意向性用户参与。费用预估：90万元3、25%55%销售节点：以商报为载体，通知销售火爆及强烈市场认同度。期间提议安排一次热销广告，一次硬广告。居周刊一次连续广告及软文。并推出依据具体销售情况调整出新政策、新方法。费用预估：30万元4、55%80%销售节点：安排商报硬广告两次，华西城市报广告一次。同时推出珍藏户型，形成第二波高峰。期间安排已购用户大型联谊活动，深入挖掘“邻里小区概念”。费用预估：50万元。5、80%95%以上清盘销售节点经过商报硬广告及热销广告最终珍藏版户型推出，拉动连续购置热潮，最终安排一次商报清盘广告，同时宣传开发商形象。费用预估：38万元。说明：各阶段广告安排视销售实际情况进行立即、合适调整。 （三）、项目概念设计整合推广作为房地产住宅项目，【金色华庭】和全部产品一样，消费者对项目标了解关键经过对项目设计、居住理念前期感性认识和入住后切实感受共同达成，同时也因为在对产品信息一定认识基础上，加上销售信息强势传输，最终产生购置行为。1、整体策略概念设计项目计划理念+居住理念1 产品前期整体概念认识+销售信息 2 形成购置欲望，产生首次购置行为+居住概念信息传输3 坚定购置决心，肯定首次购置行为，产生二次购