房地产项目营销策划报告书样本.doc

目录
市场概况及基础竞争格局
郑汴路市场调研汇报
周围竞争楼盘
郑州市小户型调查汇报

市场概况及基础竞争格局：
A、 东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场东南板块关键由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿线、航海东路和107国道沿线。
郑汴路沿线关键由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高级楼盘组成。在郑汴路商圈支撑下，这里已经成为明确高尚住宅区。凤凰城在这一区位之内。和英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有处理好商务环境和居住环境品牌区分和借势，纯粹以低价位品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线现在竞争很猛烈，关键由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路和107国道沿线是以来楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确竞争楼盘，其它几乎全部楼盘全部和凤凰城一期159、127平米现房形成明确竞争关系。
B、 小户型市场概况。
自底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是初，青年居易（EASY-GO）以1900余套投放量冲击市场，形成了小户型“市场黑洞”，根本打破了市场竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量急剧下降局面。
燕归园在货栈街东段，由盛煌房地产企业开发，已成功实现一期开发，在几乎没有什么竞争情况下，收获了小户型市场第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，而且认识到小户型主力市场是６０－８０平米两室户型和100平米三室两厅。这和我们市调结果完全一致。此次燕归园二期开发正是这类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。能够说，同燕归园户型配比上比较，我们没有优势。
小户型市场详见附件：郑州市小户型调查汇报）
C、 商铺市场
商铺是一个比较特殊物业形态，商铺价格是由商铺能为房东带来租金多少决定。现在郑州商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺在商品大世界、名优建材市场南端，立即建成大卖场商业价值将会决定二期商铺价格。大家对大卖场商业认同也将影响二期商铺价格。
和二期商铺有竞争关键楼盘是建业新天地临街商铺、英协还未售出部分商铺。

郑汴路市场调研汇报
调查目标：了解郑汴路市场整体收入水平和消费者对小户型认知和接收程度（凤凰城购房消费支撑力度）
调查方法：分层随机抽样（不一样年纪层）和分块随机抽样
调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界
调查完成时间：.4.14
在郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集两大板块，这里聚集了数以万计大小商贩，她们收入不菲，她们绝大部分是外地人，她们是郑州房地产消费主力军。了解这一人群收入水平、消费习惯将对房地产投资有一定指导意义。
.4.14，动力企业市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型市场消化力做了调查，而这些建材市场小老板们对此漠不关心，或拒不作答，仅凭这一点，就说明消费者对房地产市场敏感度不够。对此不仅感慨，假如蚂蚁不饿或对象肉不感爱好时候，一群蚂蚁还能啃死一头大象吗？消费疲软，市场敏感度不高，小户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查几点发觉：
1、 大部分职员租房住，潜在用户存在；市场潜量比较大，但需要推广成本较高
2、 大部分职员来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足
3、 小户型需求弹性很大，对价格很敏感
4、 市场上有很大不稳定原因，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有建材市场要做升级换代
5、 外地人居多，她们辛劳拼搏，假如要买房子话，更喜爱一步到位
6、 商铺为上下两层，通常下面做门面，上面做仓库和职员宿舍
7、 周围城市村庄较多，租房市场通常80—150元/月
8、 作为首次购置者，最关键还是价格
9、 她们讨厌郑汴路现在工作和居住环境，她们寻求方便、安逸、清净
10、 相当一部分是河南总代理，无须过多现场销售
11、 同类产品多，竞争猛烈，压缩销售成本是企业发展最关键问题，故通常职员无福利分房可能
12、 一般职员不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，一般职员流动性比较大
13、 对60—80平米两室较感爱好，这部分需求将转化为有力市场动力
14、 凤凰城著名度不高，口碑不好
15、 外地商人对郑州发展较失望，但郑汴路升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大市场潜力，伴随郑东新区开发和郑汴路大卖场形成，郑汴路升值前景就会愈加明朗化，故前期概念炒作成功是否直接决定了项目标运作好坏，“注意力经济”时代，抓住了消费者眼球，侵占了用户意念，就意味着成功！

周围竞争楼盘
建业城市花园
1、位置：107和郑汴路交叉口
2、面积：占地246420平方米，建筑面积27万平方米，二期34栋，建筑面积7．18万平方米；三期37栋，建筑面积11万平方米。
3、工期：二期99．11－．10、三期4月开工。
4、价格：2800元／平方米。
4月最低价2215，最高价3800
5、户型：三期101－263平方米二室到五室、复式
二期143－309平方米三室到五室、复式
6、车库＋车位：二期71＋99
三期174＋157
户型：4+2
房号：91号楼X单元9层东户
房款：建筑面积：185.84平方米，总款618103元
按揭优惠1％，贷款额48万，
20年每个月还本付息3178元/月。
户型：3+2
房号：92号楼1单元10层东户
房款：建筑面积：157.89平方米，总款524510元
按揭优惠1％，贷款总额：40万
20年每个月还款本息2648元
市调日期：2月22日
三期：
交房日期；-12-31
占地面积：85亩
总建面积；11万平米
户型面积：139、150、157（3+2）；199复式；170—230平方4+2
均价：3000元
总价范围；2600—3500元/平方
市调日期：3月24日

百 合 花 苑
位置：商城东路和凤台路交叉口向南50米
开发项目：一期六栋多层早已入住，（入住率高达80%），二期4栋小高层准现房
总建筑面积：9万平方米
绿化率：48％，一楼有私家花园，大约十几平米
楼层施工程度：多层现房，即买即住；小高层在建
户型：多层104.8m2—172m2；小高层没有小户型，最小140平米。
价格：多层，均价2100元/平米，三楼2350元/平米；均价2600元/平米。
售楼部比较压抑，售楼员语速太快、盛气凌人，态度恶劣，自11：10——11:45,有1组用户，1通电话。
物业管理；0.32元每平方每个月
市调日期：2月9日（大雨夹雪）

东 方 明 珠
位置：郑汴路和商贸路交叉口向北200米
交通：35路、208路、85路、60路等，下车步行200米即到
开发项目及销售进度：一期4栋多层，四楼以上已全部售完，（只剩113.15一套，其它户型无房）；二期4栋小高层，其中3栋已交房，面积在121.有1栋是小户型，一梯三户，面积集中在60平米（一室两厅）、70平米（两室两厅）、80平米（两室两厅），8月份交房，关键以销售现房为主。
结构：多层为砖混结构，小高层为钢筋混凝土框架剪力墙结构
配套设施：
1、地下室（600元/m2）
2、2条电话线路，一路内线不收费，一路外线正常计费
3、宽带网
4、壁挂炉采暖
5、现在售楼部即为以后业主会所
绿化率43.7％
物业管理：东方物业，收费标准：多层，每个月每平方0.38元，小高层，每个月每平方0.58元。
主力户型户型：
2+2+2：95.91
3+2+2：134.21、132.49、145.76、117.86、162.85
6+3+4（6、7层复式）：264.02、251.19、
6+3+2（6、7层复式）：220.31
3+2+1：113.15
4+3+2：175.59、201.11
价格定位
多层均价2100元/平方米，三楼价格为2349元/平米，起价1760元/平米；小高层（九层半）均价2400元/平方米，起价2255元/平米。
赠予：
1、天然气集资费、安装费：4000元/户
2、电话初装费：158元/户（另赠予区域网）
3、分户计量水表、电表：600元/户
4、单户式独立采暖系统：14000元/户
5、单元式对讲门铃系统：300元/户 计19058元
附：10号楼431房，面积113.15平方米，单价2349元，总价265789元；一次性付款优惠7%，按揭优惠4%。
售楼部现场气氛，把握很好，不管有没有用户，总感觉到售楼部里热列、亲切、友好，但售楼员比较涣散，大部分是新手，水平很通常。从10：00——11：00现场无一组用户，仅有一通电话。
优势：
1、和英协相邻，价格比英协低，有价格优势
2、在郑汴路东段，处于连接郑东新区和市内纽带地段，是郑州未来发展方向。
3、和东建材隔路相望，有充足用户群
4、和省检察学校相邻
劣势：
1、卧室进深长，基础上6米
2、几乎没有绿化
3、工程质量很通常
4、和英协、建业、虹景很近，竞争比较猛烈
第一，地段不错，南距郑汴路只有200米，北和商城路隔河（熊耳河）相望。出有交通要道（郑汴路、世纪大道），东进郑东新区，西进老市区，使新老市区交接处，繁荣又可独享宁静。整体上是一个较成熟生活住宅区。
第二，这里是郑州未来发展方向，东扩北移，熊耳河改造已经开始动工，伴随郑东新区开发、建设，必将给这里带来无穷升值空间。
第三，周围楼市云集，竞争猛烈，但东方明珠价格优势是其闪亮卖点。现在，均价实施是2100元，另有优惠（一次性7％，按揭4％）、促销（1.9万元大礼包）。
第四，开始着手开发小户型，来瓜分房地产中仅省奶酪。
市调日期：２００3年4月9日（雨）

金 色 年 华
位置：金水路和107国道交叉口东南角，建业三期对面
面积：占地115亩，建筑面积：11万平方米，容积率1.43；一期12栋楼，7栋是多层，5栋是4层纯复式
工期：纯现房
价格：六楼顶层1700元／平方米，二楼 2055元／平方米；天然气：4000元，智能化：元 按揭优惠3%，一次性付款优惠6%
户型：101平米两室两厅－－220平方米复式
销售进度：100平米左右已经基础售完，130平米六楼还有；据销售员说已销售80%，可能性不大，估量在50%左右；入住率极低，8%左右
交通：105、106、507、215（金水立交桥修通后），现在交通很不方便，从郑汴路步行到金色年华最少要用20分钟
配套：网球场、足球场、篮球场
物业：万科进行指导监管，0.32元每平米每个月
近期计划：在复式东边又取得30亩地，建4栋多层，有2栋是小户型，90套，占开发百分比40%强，是主力户型，配有120平方三室和150平方四室，顶层全为复式；3月初开始进行内部认购，4月份交房；计划从北边又要征200亩地
售楼部气氛：放有轻音乐，宽松、温馨，售楼员精神、态度全部不错；自10:40——11：23没有用户，也无电话。接待：吕红丽
优势：地处郑东新区，伴随郑东新区开发，应该是最直接和最大受益者；计划比较合理，超大楼间距23米；借用万科物业，作品牌声势
劣势：处107国道边，嘈杂、污染严重；交通不方便，没有公交车直达；对面是建业城市花园，面临直接竞争
市调日期：2月11日（刚下过一场雪，路比较滑，地上有很多积雪）

郑州市小户型调查汇报
一、 调查概要
1、 调查目标：
经过对郑州整个小户型市场产品品类、价格水平、营销情况调查，真正了解小户型产品形态，发觉小户型市场规律和机会点。
2、 调查方法：
电话咨询及深层访谈（实地考察、装扮看房、套取价格）
3、 调查楼盘：
多层：青年居易、青春PARTY、七彩时光、恋日人家、格林假日
高层：锦江国际公寓·上海年华、宝隆华庭、时尚PARTY、蓝朝城市e时代
4、 调查时间：.3.17——.3.28
二、 小户型概念
“小户型”是一个由市场形成概念，没有统一要求多小才算小户型。小户型概念已从最初15平米扩大到60平米。“小户型”已成为楼市中最抢眼一个概念。
狭义小户型就是指一居室，或是15—20平方米户型，其实不仅仅是这些。小户型有一个共同特点，相对于过去同类户型面积普遍偏小。比如，两居面积由原来90、100平米变成60—70平米；三居由原来130、140平米变成100—110平米上下，其居住经济性和舒适性并没有降低。
房地产竞争日益猛烈，小户型是市场细分肯定结果。小户型热销表明需求市场主体已发生了转变，供给市场已经从为“有钱人”服务转向了一般工薪阶层。
三、 郑州小户型市场概况
格林度假山庄是郑州最早推出小户型楼盘。早在底计划一期多层时，率先推出40平方左右小房子，并取得良好销售业绩。
时尚PARTY于.12.21在郑州亮相，成为中原纯第一家小户型小区楼盘而快速热销，开启了郑州市小户型市场。
自时尚PARTY面世以来，蓝朝e时代、青春PARTY、七彩时光、恋日人家、青年居易、宝隆华庭、锦江国际花园·上海年华等楼盘快速跟进，推出自己小户型，抢占市场份额，郑州小户型市场日益火爆，成为郑州最畅销户型品类。
四、 调查楼盘概况
1、 青年居易
a、 概况
1） 总建筑面积：1910户
2） 开发商：河南省教育系统房屋建筑开发企业
3） 发展商：郑州新世纪住宅建设
4） 销售代理商：北京盛联阳商务咨询
5） 物业形态：多层，顶层带阁楼
6） 销售情况：没有销售许可证，大定30%左右。C组团没有销售1套，正在谈团购。估量4月份中旬销售许可证能办理下来。
7） 工程进度：刚建3层，.12交房
b、 户型
1） 户型范围：21平方米—65平方米
2） 户型种类：平层8种，顶层送阁楼
3） 主力户型及配比：20、29平米一室占25%，41平方米一室一厅占25%，47平米、52平米、65平米两室一厅占50%。
4） 户型优点：顶层有阁楼设计；设计有壁橱
5） 户型缺点：
·厨房、卫生间占取了房屋采光面；
·厨房无下水、无燃气管道；
·得房率较低；
·进深较大，采光不好；
·有部分是东西朝向。
c、 价格（.3.21）
1） 价格范围：1900元/平米—2500元/平米。
楼层价差：3楼最贵，6楼最廉价；价格从高到低依次次序是：3、4、2、7、5、1、6层。5、6楼层差价55元。3、4层差价20元。
2） 均价：2260元/平米（精装修）
3） 优惠情况：一次性付款：优惠4%，按揭：优惠2%
实际一次性付款可优惠7%，按揭：优惠3%。
4） 价格变动：开盘以前均价2100元/平方米，开盘后均价2260元/平方米
5） 实例报价：
D组团 15单元 A3/7F 单价：2230元/平方米
面积：31.58平方米 一次性总价：67576元
按揭总价：68984元
首付：13984元 按揭：5.5万元
d、 综合分析
1） 卖点提炼：
·小区内配套齐全，有大型购物超市、车库、中西餐厅、室内恒温游泳池等。
·交通便利
·酒店式物业管理，体贴有加
2） 劣势分析：
·得房率低（81%）；
·总1910户，居住人口成份复杂，流动性大；
·厨房无下水、无燃气管道；
·距市煤气企业较近，有安全隐患；
·周围陈寨、姜寨大型城市村庄，居住环境不好
2、 青春PARTY
a、 概况
1） 占地面积：15亩
2） 总建筑面积：500户，
3） 开发商：河南新城置业
4） 销售代理商：信证咨询
5） 物业形态：3栋多层
6） 工程进度：刚建地面1层，4月开盘，5月封顶，12月交房
7） 物业管理费：0.26元/月·平方米
b、 户型
1） 户型范围：27.01平米—89.97平米
2） 户型种类：平层7种，复式6种
3） 主力户型及配比：
4） 户型优点：
·紧凑合理
·有阳台
·复式送露台
5） 户型缺点：
·非独立厨房，无燃气
·东西朝向
·暗卫
c、 价格（.3.18）
1） 价格范围：
2） 均价：2300元/平方米（精装修）
3） 优惠情况：按揭优惠1%，一次性优惠3%。（实际一次性付款可优惠5%）
4） 实例报价：
3号楼3单元5层04室
户型：一室一厅
面积：34.27平方米
总价：74948元 单价：2186元/平方米
按揭：优惠1%，即74199元 一次性付款：72700元（优惠3%）
首付：15199元 贷款：5.9万元
贷款年限：20年 月供：391元
税费：
契税：（2%）1484元 维修基金（35元/平方米）1199元
其它税费：125元
按揭费用：
保险费：653元贷款公证费：59元
抵押登记费：50元抵押管理费：59元
服务费：200元
小计：1021元
首付共：17829元
d、 综合分析
1） 卖点提炼：周围配套齐全，交通便利，尽享繁荣
2） 劣势分析：东西朝向， 车位少
3、 七彩时光
a、 概况
1） 开发商：河南省宏光天地实业
2） 销售代理商：派普咨询
3） 物业形态：1栋多层
b、 户型
1） 户型范围：57.87平方米—66平方米
2） 户型种类：平层3种
3） 主力户型及配比：57.87平方米（一室两厅）共开发48套，62平米（一室两厅）开发48套，66平米（两室一厅）开发18套。
4） 户型优点：客厅可分隔成小卧室
5） 户型缺点：楼间距15米，通风不好
6） 工程进度：.6交房
7） 销售情况：仅剩16套。
c、 价格（.3.21）
1） 价格范围：1700元/平方米—2300元/平方米
2） 均价：2100元/平方米（简装修）
3） 优惠情况：按揭无优惠，一次性付款优惠2%。
4） 实例报价：
楼层：4层
面积：57.87平方米
单价：2220元 房款：128471元
首付：28471元 20年月供：662.2元
配套：10715元
总首付：39186元
d、 综合分析
1） 卖点提炼：
·位置不错，政七街将和东风路打通；
·价格比较低廉
·丹尼斯、金博大、银行近在咫尺，交通路线四通八达
2） 劣势分析：
·无绿化可言，周围居住不好；
·楼间距仅15米，户型通风不好；
·不临主道，出行不方便
e、 促销：
·贺封顶，见报一周内三楼按四楼价销售
·.12.12绚丽开盘，送天然气、精装修、契税、地下式、卫生间、厨房、房屋维修基金任一项
4、 恋日人家（小户型）
a、 概况
1） 总建筑面积：小户型50套，8000平方米
2） 绿化率：45%
3） 开发商：河南志兴实业
4） 销售代理商：证源行房地产咨询
5） 物业形态：多层，顶层复式
6） 工程进度：正做外立面，.6入住
b、 户型
1） 户型范围：24.80平方米—41.73平方米
2） 户型种类：平层3种户型
3） 主力户型及配比：20多平米占20%，40多平米占20%,30多平米60%。
4） 户型优点：设计有阳台
5） 户型缺点：
·一梯五户，通风采光不好
·有天然气，单非独立厨房
·暗卫
c、 价格（.3.20）
1） 价格范围：有特价房：998元/平方米（6楼） 1498元/平方米（3楼）6层：1288元—1401元/平方米
2） 均价：1600元/平方米？
3） 优惠情况：按揭、一次性付款均无优惠
4） 价格变动：
5） 实例报价：
5号楼2单元5层（东户）05户
户型：一房 面积：42.38平方米
单价：1498元/平米 总房款：63485.24元
按揭付款：首付：13485元，贷款：5万元
月供：396元
天然气初装费：3945元（含天然气灶具：天然气企业配套品牌——迅达牌）
契税：1270元 印花税：19元
维修基金：1483元，测绘费：19元
有线电视初装费：260元 工本费：10元， 登记费：80元
按揭费用约1500元
d、 综合分析
1） 卖点提炼：价格低廉，交通方便
2） 劣势分析：
·采光很次，工程粗糙；
·近邻火车道、东风路菜市场
5、 锦江国际公寓·上海年华
a、 概况
1） 占地面积：100亩
2） 总建筑面积：160000平方米（开发总建），小户型两栋28高层，每一层13户，共500多户
3） 容积率：2.4
4） 绿化率：40%
5） 开发商：河南天膺房地产开发
6） 销售代理商：荒岛房地产工作室
7） 物业形态：2栋28层高层
8） 销售情况：其中1栋针对散客，10楼以下已全部售空；另1栋只针对团购（整层购置），已经售出5层
b、 户型
1） 户型范围：38.23平方米—53.365平方米
2） 户型种类：平层5种
3） 主力户型及配比：41.171平方米占30.7%
4） 户型优点：
·户型紧凑合理
·配有弧形飘窗设计
5） 户型缺点：
·部分户型有面积浪费现象
·非独立厨房
·得房率低
·暗卫
c、 价格（.3.19）
1） 价格范围：2953元/平方米（3楼）—4007元/平方米（26楼）
2） 均价：3100元/平方米，每层差价30元/平方米
3） 优惠情况：按揭无优惠，一次性付款优惠2%
4） 实例报价：
10层
建筑面积：38.35平方米，单价3178元/平方米，总价121876.3元
契税：（2%）2438元
维修基金（65元/平方米）2493元
印花税（0.3%）36元 产权登记费：80元
测绘费：（0.35元/平方米）13元
首付款：31876元 贷款：9万，月供：485元（30年）
保险费：1700元抵押登记费：170元中介费：200元公证费：180元
累计：129186元
d、 综合分析
1） 卖点提炼：
·紧邻未来大道，尽享CBD繁荣便利
·三重会所，4000平米室内海派休闲会所+3000平米奥林匹克中运动会所+1000平米私人沙龙
·升值潜力大
·身份地位象征
·锦江物业，智能化安保
2） 劣势分析：
·非独立厨房
·购置人群投资成份较大，有很多不稳定原因
e、 促销
12.5盛情公开，开盘特惠4楼11.5万
6、 宝隆华庭
a、 概况
1） 占地面积：9亩
2） 总建筑面积：400余套，38000平方米
3） 容积率：6.3
4） 绿化率：没有绿化可言，只是顶层有花园
5） 开发商：郑州宝隆发展
6） 物业形态：1栋16层高层
7） 工程进度：4月封顶，年底交房
8） 物业管理费：0.64元/月（酒店式物业管理）
b、 户型
1） 户型范围：38.41平方米—160平方米
2） 户型种类：一居室3种，一室一厅1种，共15种户型
3） 主力户型及配比：38—77平方米占60%
4） 户型优点：
·厨房相对独立
5） 户型缺点：
·厨房占去了采光面
·东西朝向（一部分）
·户型不方正
·公私不分明
c、 价格（.3.17）
1） 价格范围：1888元/平方米—顶层2800元/平方米
2） 均价：2500元/平方米
3） 优惠情况：按揭无优惠，一次性优惠3%
4） 实例报价：
面积；38.41平米 4层
单价：2673元 总房款：102670元
首付：20670元 贷款：8.2万
契税；2054元 维修基金：2497元 配套5060元
工本费：10元 测量费：52元 产权登记费：80元
按揭确保金：500元
首付累计：30923元
d、 综合分析
1） 卖点提炼：
·黄金地段，交通方便
2） 劣势分析：
·没有绿化可言
·东西朝向
·户型不方正
·车位少，仅300个
7、 时尚PARTY（二期）
a、 概况
1） 总建筑面积：300余户
2） 开发商：郑州新世纪住宅建设
3） 销售代理商：上海富阳机构
4） 物业形态：一期多层，二期高层。
5） 销售情况：一期已售罄，二期仅剩20余套，5楼还剩4套。
6） 工程进度：12月份交房
b、 户型
1） 户型范围：32平米—82平米
2） 户型种类：平层2种，复式2种
3） 主力户型及配比：32平米和38平米占80%，复式占20%
4） 户型优点：
·方正紧凑，南北通透，
·落地窗
·部分户型有落地阳台
5） 户型缺点：
·非独立厨房，无燃气
·复式楼梯设计不合理，有面积浪费现象
·暗卫
c、 价格（.3.20）
1） 价格范围：2480元/平方米—2780元/平方米
2） 均价：2630元/平方米
3） 优惠情况：一次性优惠3%，按揭优惠2%
4） 实例报价：
5层朝南 面积：31.7平米 总价：80558元
一次性：优惠3%，78141元，按揭优惠2%，78947元
首付：15947元 贷款：6.3万 月供：667元
20年月供：416元 30年月供：334元
契税：1578源 维修基金：2063元 贷款手续费：1200元左右
南面和北面通楼层差价：200元/平方米
五楼加阳台（朝北）
39.3平米 总价：104461元 按揭：102372元
首付：21372元 贷款：7.9万 30年月供：429元
d、 综合分析
1） 卖点提炼：
·纯小户型时尚小区
·4000平米超级会所，生活配套齐全
·地段很好，尽享繁荣
·智能空间，六大安防
·酒店式物业管理，便利服务（商务服务、家政服务、交友服务、健康服务、娱乐休闲服务、特色服务）
2） 劣势分析：
·紧邻火车道和金水大道，嘈杂；
·周围没有公交站牌，出行不方便。
·周围绿化较少
e、 促销
时尚party无偿双飞请你去海南
8、 蓝朝城市e时代
a、 概况
1） 总建筑面积：一期196套，二期，224套。
2） 绿化率：没有绿化
3） 开发商：郑州商业网点建设开发企业
4） 物业形态：两栋高层建筑，一栋17层，另一栋13层
5） 销售情况：70%
6） 工程进度：现房
b、 户型
1） 户型范围：26平方米—56平方米
2） 户型种类：
3） 主力户型及配比：
4） 户型优点：
·南北朝向
·大落地窗
·相对紧凑，没有面积浪费
·楼两端户型有燃气入户
5） 户型缺点：
·开间小，进深大，有部分户型开间甚至2.7米
·厨房不独立
·有走廊，门对门，私密性不好
c、 价格（.3.19）
价格范围：1900元/平米—2720元/平米
1） 均价：均价:2100元/平方米
2） 优惠情况：一次性付款优惠3%，按揭无优惠，实际按揭最少可优惠2%，有可能优惠5%
3） 实例报价：
楼层：11层
面积：39.3平方米
总价：9.9万
首付：2万元 30年月供：426元/元
物业管理费：29元/月
契税：1980元 维修基金：2554元
保险费：891元 代理费：200元 公证费：200元
总首付：25825元
d、 综合分析
1） 卖点提炼：
·交通便利
·周围配套齐全
·西区唯一小户型项目
·现房
2） 劣势分析：
·地处西区，居住环境恶劣
·户型开间小
·小高层销售抗性
e、 促销
电脑、空调、冰箱、家庭影院等实物促销
9、 格林假日
1） 概况
b、 户型价格
价格范围：
c、 综合分析
1） 卖点提炼：
劣势分析

五、 郑州小户型产品形态分析
楼 盘 名 称
地 段
价 格
装 修 情 况
配 套
青年居易
东风路、丰庆路交叉口，临近科技市场
均价：2300元/平方米
精装修
2800平米会所，地下车库，室内恒温游泳池，中西餐厅，便利店等
恋日人家
东风路和南阳路交叉口
均价：1600元/平方米
毛坯房
周围配套齐全
七彩时光
政七街，农业路
均价：2100元/平方米
简装修
周围有丹尼斯、金博大、银行等生活配套
青春PARTY
东三街、儿童医院北
均价：2300元/平方米
精装修
周围配套齐全
上海年华
未来大道北段
均价：3100元/平方米
精装修
三重会所，4000平方米室内海派休闲会所+3000平米奥林匹克空中运动会所+1000平米私人沙龙
时尚PARTY
金水路76号
均价：2630元/平方米
精装修
4000平米超级会所，融餐饮、便利店、美体健身、商务服务一体
宝隆华庭
西大街，紧邻二七广场
均价：2500元/平方米
精装修
顶层花园，周围配套齐全、交通便利
蓝朝e时代
建设路和伏牛路交叉口
均价：2100元/平方米
精装修
中西餐厅、洗衣中心、顶层花园、健身中心、小型商务中心
格林假日
东开发区，航海东路和第六大街交叉口
均价：1560元/平方米
毛坯房
网球场、会议中心、超市

小户型是在房地产竞争日益猛烈条件下产生，是市场细分结果，通常小户型有以下关键特征：
1、 一个过渡型物业形态；
2、 只能满足居住者睡眠、休息需求，不含有其它诸如会客、娱乐、餐饮、洗衣等居家功效；
3、 小区规模较小，地段相对很好、交通便利，小区配套或周围配套齐全；
4、 多为精装修，总价低，但单价较高；
5、 通常全部实施酒店式服务或高水平物业管理。
6、 绿化率低，车位严重缺乏，居住人群复杂。
六、 小户型购置行为分析及小户型目标群
伴随社会发展，大家生活模式和生活理念发生了转变，大家购置行为变得越来越理性化，大家越来越知道享受生活和投资生活。房地产市场在竞争日益猛烈情况下，产品结构发生蜕变，房地产市场开始有高级市场向大众市场转移，小户型应运而生。
1、 小户型市场用户群关键有两大类：一、第一次置业年轻人；二、二次或数次置业人，她们购置小户型关键目标是投资谋取回报。
2、 推广计划及提议
1）4P和4C理论应用
所谓4P即指产品、价格、促销及渠道，四者相辅相成，密不可分。产品是指产品定位、产品形态、产品功效和产品包装等等，产品包含三个层面，即产品本身，产品软包装和形象及产品服务；价格以产品为依靠；促销并不能够开拓市场，而是刺激用户对产品有效需求；有效营销渠道是产品推广有力保障。
对于房地产而言，产品本身指产品位置、形态、户型、结构、质量等等；产品软包装和产品形象是指产品外观，产品立面，产品环境、产品配套和由此产生出来产品形象；产品服务包含售前服务和售后服务，售前服务是营销推广中置业顾问服务，售后服务是签约后按揭贷款办理及房产证办理和物业管理很多方面。这就要求开发商开发商品房时，不仅要重视产品开发前期项目定位、产品定位和创新，还要重视产品开发过程中质量把关和售后服务等一系列问题。房地产价格定位一定要务实，以产品为依靠，以市场为导向，重视高性价比，而非偷换概念或概念炒作，不能追求表面上风光，避免“有价无市”。促销是营销中必不可缺推广手段，能够挖掘市场中潜在用户，刺激用户有效需求。促销能够使用户得到心理上或物质上需求，但现在房地产市场上促销模式千篇一律，缺乏新意，怎样将促销提升一个层次，最大程度使用户产生心理共鸣，是一个值得深究课题。现在房地产营销，楼盘销售，基础上还是项目做广告，销售员在销售现场“守株待兔”，开发商应尽可能为用户提供方便，为用户节省时间成本和机会成本，多方面、复合渠道搭建一个开发商、产品和消费者交流沟通互动平台。
4C即消费者欲望和需求、消费者获取满足成本，消费者购置方便性和企业和消费者有效沟通。
4C理论营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品，它关键理念是“请注意消费者，而不是请消费者注意”。
现代社会是崇尚个性发展，消费者尤其是新时代成长起来年轻一代，往往把需要能否得以全方面满足、个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品一个关键标准。尤其对于小户型目标用户，多为年轻时尚一族，她们充满好奇心，她们消费时候更感性，她们购置房子更侧重于对一个生活模式追求，所以产品包装，产品形象就显得愈加关键，了解消费者真正需求，宣扬产品优势，重磅概念炒作，重塑一个生活模式。
消费者获取满意度成本包含实际成本、时间成本和机会成本。实际上，只有消费者愿意付出，成本才有意义，才能使交易成为现实。大家购置小户型目标就是为了节省成本。总价低节省是实际成本，这也是小户型热销最关键原因；小户型通常所处地段很好，交通便利，这么就为用户节省了时间成本；用户购置小户型能够节省租房租金，节省机会成本，或赚取租金（投资用户），赢得机会成本。用户购置格林假日小户型时间成本和机会成本不占优势，推广中应在实际成本做文章，努力控制成本，最大程度降低单价，使物业实际价格低于消费者心理价格，则能够引发购置热潮。
消费者购房行为是一个程序相当复杂、包含面较广、跨度时间较长过程，在这个过程中，消费者投入不仅是数额巨大资金，还要花费大量时间和精力。格林假日小户型因为物业位置，交通不太方便，不能在用户购置后给用户节省时间成本，但我们能够在产品营销期，给用户以无微不至关心，尽可能为消费者提供方便，采取互联网信息平台，网上定购，或电话定购，这么最少能够积累用户资源，提供看房直通车，和进行全程服务代理。只有不停完善购房服务中每一个细节，方便消费者，才能取得消费者。
在接收了多年房地产广告等促销方法教育后，消费者日益成熟老练、对楼宇综合素质高下有着自己明确评判标准，一般广告说辞、概念设计已经难以让她们动心。营销中应多重视部分沟通，少部分呆板促销，如定时回访老用户，用户满意度调查等等，将增加楼盘美誉度，促进楼盘长久销售。
伴随社会发展，大家消费变得越来越理智，大家生活方法、生活习惯也发生了转变，年轻人购房时，不再拘泥于一次到位，而更趋向于梯度消费，这么房地产市场就放大了。
近几年，金字塔有两端变小，中间变大趋势，金字塔将变成菱形，大家购置力增强，社会有效需求扩大。小户型市场需求深入放大。
跟随而来是小户型市场放量双倍增减，小户型在郑州短短十二个月半时间就进入完全竞争阶段。
七、 小户型市场前景
1、 小户型弊端
在开发商宣传中，小户型千篇一律是“年轻、时尚、投资居住两适宜”，在总价、地段、简单灵活等方面含有比较优势，而且投资回报率颇高。在小户型热销背后，其实弊病重重：
·投资收益谜团
很多开发商在宣传时全部将较高投资收益列为小户型一关键卖点，但从市场供给情况来看，小户型投资前景一片迷茫。小户型项目标大量上马，会分流