房产项目营销策划报告与营销推广战略构架样本.doc

“荣森世纪新城”项目营销策划汇报 营销推广战略构架 委托个体:花费太阳智诚 Sungshan园东西工业 汇报个体:Shanghai打开房地产投资请教 汇报日期:二09月河南博越房地产咨询有 第一部分：产品研究一、 地段1、 地理位置本项目在道北区域老城区和西工区交汇处，属于市郊偏僻地带。依据现在洛阳市整体市场走势，市政府建设关键在洛阳新区，广泛市场调研和定向产品测试后，我们发觉：本案所处地段社会认知度和认可度较低在大部分用户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏。然而，在调研中发觉：经过对本案周围环境改善介绍后，尤其是建华西路改造，定鼎路道口打通等重大工程开启，使得用户对当地段前景关注程度提升，升值概念很快被接收，转而看好本区域前景。看到这种转变，我们信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里投机性，不应该过于庆幸。鉴于用户对地段概念在感知和认知上有一定出入现象，地段教育显得尤为关键，相关地段形象营造和概念传输显得至为关键！2、交通本案所谓交通由“道路”和“公共交通线路”组成。本案处于道北路。现在，道北路通往市区有三个出口，其中只有两个能够过车，而且分布在道北路两端，道路交通情况不十分理想实际道路情况相对糟糕。不过建华西路和定鼎路道口打通，将极大地改善道路情况。本案因为所处位置相对比较靠里，出口不很理想，提议小区出口应该及早整改。本案周围公共交通线路匮乏，仅有少许公交线途经，18路、19路，而且公交车辆次数显著偏少。交通问题已成为极为关键问题，值得我们高度重视！对于地段改造是否能够根本，能否打消消费者心存疑虑是本案成败先决原因之一！二、 配套在本案推出后相当长时间内，本项目区域生活配套欠缺属于多种专业市场、仓储库房集中地，其它生活、娱乐、健康医疗等设施屈指可数，成为消费者选择居住区域一大抗力。在营销推广中，对消费者引导，勾勒前景和升值潜力描述十分关键。三、 产品1、计划“均好性”是本案最显著计划特征，即使也带来“均不好”嫌疑，不过在同质楼盘“个案博弈”中本案总体计划基础处于“不优不劣”局面。本案小区规模效应远远优于其达竞争楼盘，假如对景观计划进行合适包装。假如真能操作到位： 卓越特色环境计划将是本案最大卖点！数次市场调研已经证实。在以后传输包装过程中，大型小区概念将是去化速度最有力利器！2、房型本案因为是大型经济适用房小区，就整盘户型比控制而言，本案户型主力户型为80多平方米中等户型象本案这么经济适用房楼盘，在前期品牌著名度完成后，市场快速认能够至于产生热销形式极有可能出现。不过在推出阶段，显著偏大房型将带来销售压力！3、物业物业管理将是本案品牌塑造另一个关键，应该启用含有公认品牌著名度物业企业，在项目本身不含有著名度前提下，我们提议打着含有广泛社会著名度“品牌物业”完成局部“借势”功效。4、价格因为本案为经济适用房小区，又加上在该区域市场竞争猛烈，大多数楼盘全部是经济适用房，房价偏低，在本案去化任务指标压力下，本案应该采取较低价格经过精密分析，我们认为：市级品牌经济适用房楼盘塑造将从根本上处理本案销售问题然而在无品牌继承前提下，3个月品牌塑造期内必将按基础法则处理鉴于此，我们在前期推盘过程中，制订了“低价试探、快速反应、连续热销”基础策略。一旦突破了3个月品牌塑造期，本案就完全有可能进入高速度去化情况！四、产品分析结论本案在竞争格局中SWOT分析优点：1、 大规模小区，含有规模效益，有营造生活概念基础载体。2、 两条道路修建，为本案从地段上提供了巨大升值潜力空间。3、 房型面积配比合理性，有利于销售。4、 小区内部配套新奇齐全，为居家提供便利条件。劣势1、 原有地段概念是本案最大劣势。现在地段尚不被认可。2、 现在本案所在区域人气不足，未形成生活区概念。3、 周围交通、配套极不完善，业主出行、日常生活存在障碍。4、 周围多工厂，外部环境不佳。 机会1、 宏观形势看好，机不可失。2、 有极大炒作空间，本案地段升值在望。3、 建华西路、定鼎路道口，将有效改善该地段形象和概念，同时以社会新闻形式引发社会注意本区域。4、 经济适用房小区深受市场认可。5、 本案有可能成为区域地段代表作。风险1、 周围市场盘量大且上市极为集中，本案将面临较为严峻竞争局面。2、 基于现在无品牌情况市场半径，有效目标消费群相对不足。 四、 产品定位本项目不管从环境设计上，还是建筑、户型设计、小区配置上全部独具匠心，小区环境表现了一个悠闲写意“逸居”生活态度，对于快节奏下城市人，有一定诱惑力。同时，对于理性购房者来说，考虑方面越来越多，单个概念已经不足以吸引购置。而本项目在产品结构上“均好性”地段升值、小区功效、环境宜人、房型特色、配套趋势等在介绍清楚后全部符合这类人群需求。另外，本案产品基础定型，已经入市，已经不可能再进行大约念调整。我们必需再一次明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用力，在基础概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品个性完全释放出来。在现在情况下，我们在产品概念上需要遵照两大标准：把现代居住风格进行到底建老百姓全部住得起好房子结合上述两大标准，我们将产品风格和生活方向作概念定位：打造一座十万平方米大型园林小区演绎新道北“居住改变生活”式楷模时代品质在居住环境上，我们用“现代风格”来统领产品，在基础格调清楚前提下，我们用“现代手法”演绎“大小区居住文化”特色概念就能够深入人心，得到态度鲜明认可或否定！这是一个楷模时代大型现代化小区亲绿、亲地、亲情、亲和人性计划，演绎着大城市摩登时代时尚生活！跨越一切运动、健康这是一个10万平方中式逸居生活现代版本这是一个含有国际化、未来化生活领地。第二部分：市场定位和目标消费群分析一、市场定位1、市场推进分析作为一个10万平方米大型现代小区，我们市场目标当然着眼于全市范围。然而就洛阳现在市场竞争情况而言，本案在无品牌前提下，在现场和周围状态不佳时硬要打全市范围市场将会力不从心。目标消费群界定标准鉴于品牌著名度建立时间周期性问题，出于安全营销考虑，我们认为：本案在营销过程中根据时间和形象、品牌进展情况大致能够分成两个阶段、两个市场半径第一阶段：进场后至三个月内，关键用户群以区域客为主 此阶段属于形象展示、概念塑造期。就工程进度和内敛型品质特征而言，就群雄纷争、诸侯并起房地产市场局面看，本案极难在短时间内塑造成样板楼盘，其有效影响力关键集中在道北区域。第二阶段：进场三个月后，用户群覆盖市区 伴随工程形象确实立、品牌著名度广泛传输、周围配套设施建成和公交线路改善，本案目标市场半径将因为品牌而显著扩大，用户群覆盖市区。2、分阶段市场描述（1） 第一阶段关键市场分析A、“老城区”市场界定分析老城区关键是洛阳铁路分局机关，有着本区域较多人口和行业职员，是经济适用房最大消费群体。（1）该区域购房用户选择面极为宽广，本案在品牌未打响前，凭借弱势地段在此区域招揽用户不失为明智选择。（2）不过本区域内经济适用房小区比较多，竞争相对猛烈，铁路分局自建住宅较多，邻近鑫鑫家园项目规模较大，含有很强竞争力。怎样将用户吸引到本案就成了销售关键。 B、“西工区”市场界定分析西工区属于洛阳优质区域。（1） 本区临近本案各专业市场业主组成了主力购置目标。（2）本区域内楼盘价位适中，竞争力极强，有很强吸纳能力，居民关键在该地域内处理住房。故本区域应该展开强大宣传攻势将其发展为关键目标区。第二阶段关键市场分析：品牌和工程形象完善后用户将覆盖市区。二、 目标消费群分析1、 本案五大特征：A、 主力总价810万；B、 超大规模小区，环境一流；C、 含有显著升值潜力；D、 健康专题；E、 现在交通不够便利，配套不够完善。基于上述五大特征，对用户进行分析定位：优势吸引法：1、 购置力旺盛中青年人能够承受810万总价；2、 中年人感性购房占很大百分比，凭借广泛而细致广告宣传能够打破其区域概念及风格喜好；3、 如此经济适用住房既能处理住又能处理住好问题，何乐不为；4、 含有一定闲钱中年人升值意识极强，为下一代做好准备。1、 本案目标用户群区域定位：（1）铁路分局职员及其家眷（儿女）（2）在各大专业市场经营私营业主（3）周围区域想改变居住环境居住条件又无太多资金2、 本案目标用户群年纪定位：主力用户源关键层以年纪在3045岁青壮年为主。3、 本案目标用户群家庭收入定位：年收入3万左右4、 本案目标用户群其它特征定位：三口之家；双职员家庭；爱好现代生活；含有超前消费思想；银行按揭意识强。第三部分：营销推广战略一、策划标准对于荣森世纪新城定位系统和营销企划策略，我们坚持高起点、高端、高立意“三高”标准。首先营造一个高尚地段、一个大型、时尚生活概念 在此基础上引入产品，使产品本身就已经站到一定高度。同时，卖产品同时，铸造出荣森品牌、世纪新城品牌！二、营销课题经过以上产品分析和市场定位，本案一期推广过程中营销课题已经很之明确，即：快速抢占市场本项目要求在销售企业进场销售后月销售要达成10套。这就要求我们必需找到快速抢占市场路径。经过前文分析，我们明确了怎样快速占领市场：分阶段分关键进行市场传输，界定产品“老百姓住得起好房子”生活和产品概念，在地段和形象被初步接收后，经过“低价出击、快速反应、连续热销”销售手段快速打开市场，积累人气。按这种思绪，第一步能否顺利完成是我们首要任务：明确地段概念 置换地段概念地段，是本案最为敏感话题。产品优异能够在一定程度上突破地域市场价，在这么市场规律下，转换市场坐标成为我们必需考虑战略方向。 本案终极目标在于快速处理二期3万平方米盘量，而非打持久战，而且要想在经济适用房小区中赚取充足利润，销售速度是第一关键原因，而且三期还有更高利润要求。在这种情势下，我们还必需在营销过程中完成另一个关键课题：快速树立品牌形象抢得“道北生活圈”内楼市霸主地位进而成为著名经济适用房楼盘这一点在运作中显得相当关键。只有在快速占领区域市场过程中树立起名盘形象，才可能进而推广到整个全方位市场。三、入市策略本案运作中应注意四大困难：1、现代风格市场明确性2、地段概念转换和明确3、品牌形象在短时间树立4、抢占时间快速去化总结前文分析，这四大困难在本案战役中至为关键，必需在短时间内全盘处理，缺一不可。针对以上四大难题，本案运作中应该注意：1、 抢时机。现在，道北区域楼盘越来越多，而且越做越到位，越做越有个性。时间不抢则很轻易变成“某种时尚跟随者”。所以，我们从开始宣传应该全方面而到，造成先声夺人市场影响力。2、 主力竞争对手如申泰丽景，桃源人家等全部是规模、投入相当于我们大盘，以后期上市竞争楼盘又着实不少，她们已经较我们之先树立了品牌或楼盘形象。所以，宣传时必需充足挖掘本身优势和特点，发明概念。本案操作不是简单卖现代生活概念，而是发明一个和流行风格接轨有传统文化底蕴生活方法。同时它是和一个现代生活亲密关系地段变迁“道北生活圈”崛起结合在一起，处理好地段对生活方法支持。因为本案地段临时没有被消费群十分认可，在处理由这一问题带出相关问题时应尽可能避免提及现存情况，把地段升值，前景发展作为宣扬主方向。3、 处理好生活方法和地段概念，在房产投资快速增加、营销战愈演愈烈情况下，在先抢占制高点方面含有现实意义。营销传输中争取更高手法，树立品牌形象对本案销售大有裨益！浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力分散、缺乏节奏。总策略生活方法塑造（传统文化底蕴现代生活方法）板块开启（道北生活圈）+产品开启（荣森世纪新城）总目标 我们任务是将“荣森世纪新城”捆绑在“新道北”基座上 经过“道北生活圈”这个超级发射架 用“建老百姓全部住得起好房子”做点燃器，对外发射。 一旦冲出竞争市场猛烈“大气层” 进入无引力（无直接竞争对手）太空运行轨道自由运行。 荣森世纪新城这一品牌便可在洛阳房地产市场高奏凯歌，一路飘红这也是用户追求终极目标。五、分阶段营销本案以整盘概念入市，在短时间内要完成“去化”和“塑造”这两大任务。去化进场后至三个月内每个月完成10套左右去化任务，以后完成每个月15套左右去化任务塑造将本案塑造成“现实，竟然是现代时尚！”生活方法依附“新道北生活圈”，将本案地段塑造成“新道北”概念塑造荣森品牌、世纪新城品牌本案分以下三个阶段完成：第一阶段：预热期，也叫蓄势期奇正相交 蓄势高峡多个手法并用，塑造“生活概念”和“板块概念”；引而不发、激起好奇心、积累目标用户战术目标：1、塑造有现代文化特征时尚生活概念，提升产品立意。2、地段概念诠释，争取“制高点”，给用户坚定信心。3、产品概念全方面导入，引发市场爱好，树立市场形象。4、引发消费者广泛参与、关注，让她们先接收概念。5、不包含具体产品具体价格等细节，引发悬念，充足“蓄势”同时便于调整。本阶段，经过二大讨论、四大阵地进行概念运作；经过两大展示进行蓄势准备：两大运动：1、卧虎藏龙“现实，竟然是现代时尚！”现代传统生活方法大讨论内容：经济适用房能做成什么样子，是否能让老百姓花最少钱，住上舒适、现代、时尚家。关键载体：各报社发稿报道会议情况，“洛阳晚报”进行“现代、时尚生活方法”大讨论目标：软硬兼做、高低空结合，对本案现象进行大讨论、大宣传，最终落实到本案。2、道北崛起“新道北生活圈”大讨论内容：怎样再造“道北”辉煌，怎样定位“新道北生活圈”，“期待新道北”讨论；荣森房产企业作“世纪新城”产品推介，在提升地段形象同时，侧面提及“世纪新城”。关键载体：各报社发稿报道会议情况，“洛阳晚报”进行“荣森世纪新城和新道北生活圈”大讨论目标：让社会广泛注意到“新道北生活圈”概念；将“荣森世纪新城”和“新道北”巧妙地进行地段嫁接。四大阵地：1、 现场2、 外展处3、 道北路围板4、 周围引导旗和大型广告牌第二阶段： 强销期全新亮相 惊爆推出 全新出展； 排山倒海般销售攻势战术目标：1、软硬结合、文武双做、高低空兼顾，确保30天左右全新亮相。2、集中兵力，产品宣传忽然爆发，数月积累用户促成集中成交，形成“火爆销售”本阶段除了多种媒体及单页狂轰乱炸和销售促销模式外，我们还考虑了四项活动为品牌树立推波助澜：1、“荣森之星、世纪之家”评选活动内容：评出含有现代生活情趣三口之家目标：制造话题，引发社会注意，为广告提供素材2、江南金秋新民乐歌舞晚会内容：以时下最为流行“新民乐”最为特色节目演出目标：制造新闻，引发广泛注意；增加小区文化品位；加强楼盘和用户亲和力3、健康人生小区行地点：本案定位之关键市场区域小区内内容：小区健康宣传队和各街道联合，进行“健康宣传”并邀请居民到本案现场来无偿诊疗（看房车配合接送）目标：制造新闻，引发广泛注意；突出本案健康专题；加强楼盘和用户亲和力4、荣森世纪新城大写意地点：本案小区内内容：有奖征集书法（本案广告语）目标：制造新闻，引发广泛注意；突出本案文化专题；加强楼盘和用户亲和力第三阶段：连续期和清盘期连续沟通 稳定去化保持形象深化；多个方法（促销、公关）并举；稳定去化速度战术目标：1、 采取多个公关活动。2、 多样小区老业主联谊活动，促成人际传输。3、 内外两手稳定促进用户源。活动提议：1、钓出经典真生活内容：第一届“荣森杯”有奖钓鱼大赛地点：小区周围鱼塘目标：制造新闻，引发广泛注意；增加小区文化品位；加强楼盘和用户亲和力2、游园 内容：“世纪新城，我家”游园；现场各处悬挂部分字迷，猜中者凭奖券领奖 地点：小区内看房途经沿途 目标：加深用户感官认识；吸引用户广泛参与3、观家 内容：结合工程立即完工，管弦乐演出 地点：小区内环境参观 目标：加深用户感官认识；增加文化韵味，吸引用户广泛参与4、聚会 内容：联络已购置用户开展业主联谊会增强业主之间沟通等 地点：某著名饭店或西餐厅目标：加深用户感官认识；增加文化韵味，吸引用户广泛参与第四部分：广告传输一、广告传输策略广告总精神以现代时尚生活为形，以传统文化为神以现代生活为魂，独创新道北生活圈千年帝全部洛阳，一个世纪新城二、广告组团主次明确，多层面交叉渗透传输课题：1、配合营销组团、公关组团，快速将本案确立为道北特色名盘地位。2、经过交叉组合，树立“荣森”房地产业品牌形象。3、配合销售，加紧去化速度。 媒体策略：1、DM单页为主。2、辅以杂志、车体、户外导示等多个方法。3、视销售需要，公关以多个媒体方法展开。投放标准：1量：开盘期、强销期高密度集中投放，采取彩色版面；连续期平稳投放；清盘期结合促销手段灵活投放2线：两种组团户外和报纸结合 根本战旗、DM单页直投、户外导示、车体辅线洛阳晚报、洛阳日报、站亭 户外导示系统（路牌、旗帜）可处理用户对地理位置模糊意识或误解；车体属费用不高但效果尤其是对著名度效果极好媒体，提议采取。三、广告语及部分文案表现现实，竟然是现代时尚新城：荣森制造凡尔赛来了，留下一段回想罗马来了，也只是急忙而过千年洛阳已淡净了浮华喧躁它内敛光华，期待着自己最初坚持这坚持应该是种现代化方法，有景、有情、有享受这坚持能够淡雅但必需丰富就像今天吟风赏月，手边摆置我选择CAPPUCCINO我们并没有否定什么精巧中庭实景追溯是纯正现代风韵独有五亲空间是对居住人性思索这里提倡健康、发展健康、但最关键这里有健康荣森世纪新城，一个名字，一份对经典坚持，一处洛阳人家新城：让洛阳喝彩一直以来，我们全部在不停追求和前进巴洛克、洛可可、凡尔赛、雅典一路上，我们失落了很多，也遗忘了很多怎样找回失去记忆？清溪潺潺而过，遍地春光灿烂 秋来风景怡人，掩饰不住经典？在世纪新城，你会找到记忆中家在世纪新城，你会发觉，现实，竟然就是现代、时尚LIVE IN荣森世纪新城假如说建筑是凝固音乐在世纪新城，您会发觉建筑更像立体山水新道北发展，加上荣森人对理性居住追求引发了一场居家二次革命建筑中蕴含文化和表现风格并不是几根廊柱，几处浮雕所能囊括在这次选择中，您可能期望有景、有情、有境我们知道您心情，所以为您部署了小区美景我们清楚您需求，这里有功效各异购物市场假如人生只有一次选择机会世纪新城让它完美99.99%沉梦世纪新城千年往事悠悠千年繁荣似锦让岁月年轮碾磨了千载洛阳在其中沉积有对居住理念思索沉思中，走过了历史长河沉思中，曾经洛阳擦身而过沉思中，走近了世纪新城一阵悸荡，恍惚空间交错到苏州园林数十米绿化丘陵林木掩映，落叶扶疏10万平方如梦般环境景观四处精巧回首来时种种，恍然大悟在洛阳记忆中，最终找到了一个生活方法世纪新城可能家就该是这个样子其它广告语：1、 系列一：2、 世纪大写意， 新城真生活3、 写意经典真生活 雅居道北现代家 4、 人居经典缔造者 现代生活改良者 5、 熊掌鱼兼得， 事业家共享6、 城市人生， 经典逸居7、 坐拥洛阳繁荣， 独享世纪雅居8、 飞越传统居住时代，升华现代生活品质2、系列二：1、惊艳（经典小区）2、传承（帝全部文化精华）3、享受（五亲空间亲水、亲绿、亲情、亲健康、亲现代）附件一：物业管理提议1、物业管理提醒 经过多年市场教育，房地产市场已经走到“买房重物业管理”阶段，消费者讲究住小区环境和物业服务质量。这一切是由房地产市场供求均衡关系，决定了房地产市场由卖方市场向买方市场转化，个人掏钱买房展现出对房屋要求越来越精细、越来越周全、越来越多样化趋势。 “买房买环境、买房买服务、买房买享受”成为购房人首选目标。自然物业管理也就首当其冲地成了开发商和购房者共同关注焦点，一流物业管理会成为房地产项目标卖点。2、物业管理企业品牌选择 消费者对于物业管理已经有了很深了解，物管企业品牌也成为判定物业成熟度标志之一。物业管理企业品牌不仅代表放心、安全、方便，更是生活品质提升。 在此，我们提议对物管企业确实定能够有以下两种选择：品牌优先著名企业品牌在消费者中有一定号召力，其品牌将能够成为产品宣传推广中一个颇具“吨位”卖点。联合管理请著名物管企业挂名顾问，荣森房产企业实施管理。 附件二：销售道具提议设备陈列： 提议把本案将使用部分设备比如建材、智能化设备等元件设置橱窗进行陈列展示，配合说明文字起到直观销售效果效果图： 表现小区计划和绿化设计，最好有45张：30万平方米总体鸟瞰效果图（包含周围商业、学校等设施）；一期总 体鸟瞰效果图；最能展示环境效果景观，分别以白天、黄昏、夜景等形式表示。立面图： 表现建筑立面效果，提议请专业绘图企业绘制12幅广告效果图。房型配置图： 用于销平销海等印刷品上，了解房型情况和面积，增加美感。楼书和销平销海：楼书针对有望用户及已购用户开发，展现形象，细说产品。用于寄发或定点派发，也可作为现场工具。 DM1：“概念说明书”在引导期使用，着重在于配合宣传概念卖点。 DM2：“销售单片”正式销售时使用，结合引导期用户反应进行调整，大量印刷，于售楼处、接待处大量派送 ，派发完成后重新设计重新印刷。 楼书：正式销售时结合DM2使用；控制印量。 房型单片：和“销售单片”配合使用。手提袋： 表示案名及产品楼盘形象，方便用户收取资料，用于现场和房展会。跨街横幅： 在现场及周围关键街道，方便用户寻求。灯箱： 分室内和户外两种，置于现场售楼处内部或外部，周围关键道路口等处。展板： 现场售楼处和展销会展板两种，进行产品细说，配合销售员介绍演示VCD： 利用三维技术演示楼盘情况，尤其是期房阶段演示经典生活含有现实意义；结合多媒体网页运作附件三：合作方法提议本项目我方负责销售之房屋，双方经协商制订销售底价（均价），各套房屋差价、面积表、付款措施（包含分期付款措施）及建材标准要求等，经荣森企业签认后视为基础，非经双方同意不得变更。销售报价由我方依据销售及市场所需具体而定。第一条 甲方责权1、甲方对所委托给乙方项目标实施情况有监督权、知情权。2、负责提供售楼部用房并负担房租；提供必需办公设备（办公设备应以双方协商后签字确定清单为准，并具体清点后交给乙方保管、使用、人为损坏及丢失由乙方负责，正常损耗由甲方负责维修），对售房部进行简单整修。3、负责提供委托销售项目标全部相关证实文件及销售所需资料，并确保一切文件资料含有正当性和正确性。4、负责工地现场全方面整改，包含迁移案场周围不良景物、无垃圾、沟壑、工地管理井然有序等。5、确保本案提交资料真实性、立即性、实效性，确保签约过程中工作效率和质量。甲方负责因提供资料不真实而引发法律纠纷，并负担对应经济及法律责任。6、负责收款，全部房款及定金全部由甲方指派人员收取。不管在任何情况下，乙方均不能收取现金，如发觉乙方有收取现金行为，除追缴乙方所收取现金外并有权处罚乙方。7、负责审查乙方和认购者所签署商品房买卖协议真实性和有效性。8、按协议要求按时向乙方支付佣金。9、房产交付使用后，甲方负责办理入住交接事宜，乙方负责帮助工作。第二条 乙方责权1、负责制订销售策略。明确市场定位、销售对象、销售计划、销售价格、付款方法，传媒渠道等。2、以甲乙双方认可销售均价为基础，乙方有权制订并实施不一样房屋和不一样时段销售价格（以甲方签字确定为准）。3、乙方依据市场需求和楼盘销售进度制订销控策略。4、负责组建、管理销售队伍，培训销售人员。5、乙方委派销售责任人一名，其工作权限由乙方设定，销售责任人有义务向甲方汇报销售进度及工作中存在问题。6、乙方负责和用户洽谈业务直至签署协议并催交楼款。7、乙方全部些人职员资、分成、奖金、多种补助等相关销售费用均由乙方负担。8、非经甲方同意，乙方不得和认购者修改甲方审定商品房买卖协议中任何条款。在协议之外承诺必需经甲方书面认可。9、负责售后跟进工作，如提交用户统计分析、媒介分析、计划及销售方面之检讨分析汇报等。10、乙方应妥善保管使用甲方提供办公机具，在协议终止时完好移交甲方。第三条 销售价格未售住宅部分成交基准价格不得低于 元/平方米；本案各期销售报价将由乙方依据市场情况自行制订，同时甲方须签字认可。如有团购用户或开展尤其促销活动须低于底价成交时，则乙方必需事先取得甲方书面签字认可。第四条 销售指标及奖惩销售指标：1）开盘之销售期三个月内累计售出 %；2）销售期六个月内累计售出 %；3）销售期九个月内累计售出 %2）销售期十二个月内累计售出 %；以上销售指标以实际销售套数为考评依据。第五条 代理佣金标准及支付方法佣金标准：，具体佣金提取方法以单套销售单价 元/平方米为准，乙方佣金按每成交一套根据总销售金额1.6%提取，溢价部分甲乙双方根据6：4分成。支付方法：在用户交付认购定金后，按揭贷款付款用户交齐首付款并办理完按揭手续视作交易成功，一次性付款用户以房款在要求时限内全部交清视作交易成功。甲方按实际成交价向乙方支付代理销售佣金及溢价分成。若因乙方原因用户退房，则甲方将在后期付给乙方佣金中将该笔已付佣金扣除，若因甲方原因用户退房，则乙方不再退还该笔业务佣金。代理佣金结算时间为每个月5日前，以上月实际成交套数为结算依据，据实结算，如因甲方原因超出结算日期未结算佣金，则乙方根据每日5收取甲方违约金，甲方不得以实物折抵佣金。第六条 费用负担1、甲方负担（1）工地现场包装整改费用。（2）本案销售案场装饰费用及售房部房租、水电费、广告费。2、乙方负担（1）本案销售人员工资、佣金费用。（2）本案销售费用（包含销售资料准备，办公现场所发生销售人员管理费用）。结束语：我企业将和荣森企业首期合作视为重中这重，期待前景，期待双赢。所以在该项目标合作中一定发挥本身对产品策划、销售方面优势，以合理整合，精美包装、经济手法，赢得荣森品牌在市场中美誉度。为荣森发展贡献自己所学。誉祝双方合作顺利，成功！ 洛阳三德房产工作室