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地产开发工作手册目 录一、总则1.1 目标1.2 管理方法二、关键工作程序2.1 物业发展程序2.1.1 物业发展2.1.2 外发设计、监理及建造工作2.1.3 保留文件及统计2.2 施工管理程序2.2.1 施工管理2.2.2 施工问题之跟进2.2.3 保留文件及统计2.3 物料管理程序2.3.1 物料供货商评定和监察2.3.2 施工物料管理2.3.3 保留文件及统计3.4 工程计量签证工作程序3.4.1 施工过程计量签证工作程序3.4.2 办理进度款支付工作程序3.4.3 完工决算工作程序3.4.4 保留文件及统计3.5 报建工作程序（3500 以上）(市桥街)三、人员配置3.1 董事3.2 总工程师3.3 其它人员3.3.1 会计3.3.2 出纳3.3.3 水电工程师3.3.4 土建工程师3.3.5 预算员四、各阶段工作4.1 项目决议阶段关键工作4.2 项目准备阶段关键工作4.3 项目实施阶段关键工作4.4 完工验收阶段关键工作五、甲方工作人员行为准则一、总则1.1 目标（1） 实现投资目标和期望（2） 使投资控制在预定或可接收范围之内 （3） 确保项目功效和质量达成标准1.2 管理方法采取间接方法：经过多种委托协议和协议，把工程项目标各项任务和管理职责和各项风险分解到各参与策划和实施相关机构，项业主进行总体协调和控制，确保项目准期按质建成，并尽可能节省投资。二、关键作程序2.1 物业发展程序2.1.1 物业发展（1）物业发展计划当物业发展意念，需包含以下内容：物业发展性质及选址；成本限额；开工日期；完成日期；其它(比如：设施、设计风格)。董事订定物业发展名称及/或编号，作为整个物业发展过程之识别。董事和总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考企业过去相关物业发展经验，商讨相关物业发展意念，并由总工程师编订【物业发展计划】，说明该物业发展概念及计划、关键工作项目、预算实施及完成日期。工作项目最少包含：地质磡探；物业概念设计(单位种类、数量、配套设施及其它)；物业建筑设计(具体规格、选料等)；物业建筑施工图。【物业发展计划】由董事审批。董事选定实施各项工作之责任人，并统计于【物业发展计划】中。地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】组成部分，由董事会选定适宜勘探机构部门展开工作，勘探机构工作完成后，提供【地质磡探汇报】给总工程师审阅，总工程师对【物业发展计划】作出对应修改。在每期工程开工期间,召开管理评审会议针对本期工程特点,检视现有系统对新工程满足性和通用性是否相适应,并保留统计。（2）物业设计评审及检讨总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。当需要外间机构(比如：建筑设计企业、顾问企业)实施设计工作，由董事选定适宜机构展开设计工作。在设计过程中，总工程师负责依据在【物业发展计划】内之设计要求及对应之法规进行评审各设计项目，在需要时和设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。设计结果能够是文件(比如：图则)、相片及/或模型等形式。总工程师检讨设计结果，按原定物业发展意念【物业发展计划】及相关法规，以验证设计结果能否符合要求；在需要时参考企业其它同类发展项目、相关人员、或到选址进行视察，以确定设计是否适用。审查结果须保留统计(比如：国家政府文件、图纸会审统计、评审/检讨统计、会议统计等)，并于【物业发展计划】上说明。当需要更改设计时，如外部设计更改，由设计单位或外间设计机构修改相关设计文件资料，并给予审查同意；如内部设计更改，由本企业设计员修改相关设计文件资料，并经独立人验证。装修材料规格确实定，由董事会指定。（3）物业建筑监理和施工总工程师按【物业发展计划】安排物业建筑工程。预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、董事审批，总工程师将保留对应预算文件。董事选定适宜监理机构及建造商，并由总工程师书面提供建筑工程要求：工程规格(比如：图纸)；完工日期；装修材料规格；其它相关规格要求(比如：适用之国际/国家规格、标准、工艺要求、建筑材料要求)。董事选定之监理机构是代表企业对建造商进行施工现场管理，参阅【施工管理程序】。预算员于工程完工后，作出结算并检讨，由总工程师审核董事审批确定，总工程师将保留对应结算文件。（4）完工验收工程完工后，总工程师和物业管理企业等相关部门对对应工程进行验收交接。如验收不合格，总工程师将指令施工单位依据验收统计进行整改，直至验收合格。验收合格后，双方填写【物业管理验收交接证实书】，同时并将土建及配套工程完工图交予物业管理企业。楼宇交给用户后，总工程师可委托物业管理企业发放【工程问卷调查】于用户，了解用户意见：包含楼宇外观、使用功效、环境布局等。由总工程师分析、检讨楼宇设计。以上如有发觉问题，由总工程师决定是否做出跟进。2.1.2 外发设计、监理及建造工作（1）甄选地质磡探顾问、设计机构、监理机构及建造商董事按外发工作项目性质，联络相关外间机构报价或投标。董事甄选适宜外间机构时，考虑下列各项：该机构工作经验和本外发工作项目之相关性；该机构过去服务本企业之经验及表现(包含：质量立即效性)；工程预算；该机构提供之完成日期及报价；其它人员意见。部分工程(如水、电、电视天线、电话线)等则选择相关政府部门进行施工并无需评定。总工程师依据监理机构、建造商资质证实及过往之工作履历，对其做出评定，并统计于【供货商评定问卷】中。总工程师编订协议予雇用之机构，并详列外发工作项目要求及附上相关图纸/规格资料。经由董事审批盖上公章后，由总工程师发出予受雇机构。2.1.3 保留文件及统计【物业概念设计】、【物业发展计划】、【地质磡探汇报】、每七天/月【工程联席会议】统计、设计结果(比如：图则、相片、模型)、【工程预算/结算】、报价/标书、协议、【单位工程完工证实书】、【供货商评定问卷】2.2 施工管理程序2.2.1 施工管理（1） 施工进度计划总建造商需于展开建筑施工前，向监理机构提交【施工进度计划表】(Master Program)，计划各分项工程及所需工日；再由监理机构审查后提交给甲方代表。甲方代表按工程规格要求/图纸，确定计划表，并通知监理机构安排建造商按计划表施工。当建筑工程要求有所更改(比如：设计变更)，甲方代表须将设计变更以【工程备忘录】形式发至监理单位，监理单位再将设计变更以【备忘录】形式发至建造商,说明更改内容并附上相关更改资料，并每次设计变更内容由文控员受控后统计于【设计变更目录】中。（2）施工进度监察监理单位参考【施工进度计划表】，天天均到工地： 查察施工进度； 巡视施工(包含特殊建筑工序)质量及安全表现； 巡视物料质量表现； 跟进每个月【工程联席会议】确定之相关事宜； 监理单位将巡视结果总结于【监理周报】和每个月【监理日志】中,予甲方代表主管审核。监理单位若在工地查察时，发觉进度延后、质量问题(不符合相关规格要求)、或有潜在问题，监理员发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正或预防行动，以消除问题或潜在问题, 【监理通知】分发甲方代表立案。每七天召开监理单位工作例会，总结前一周施工进度及质量安全问题，并对下一周工作关键进行探讨,统计整理于每七天【工作例会统计】中。（2）施工检验 监理单位参考【施工组织设计】/【招投标文件】及最新要求，并参考【施工进度计划表】内容，和建造商确定需要进行质量检验之分项工程，按各项国家相关规范要求制订【施工质量检验总表】予建造商。 建造商按实际施工进度完成对各分项工程【施工质量检验表】，向监理机构提交【工程报验单】及【工程申报表】，经监理单位监理员进行质量复核确定，监理工程师审批后，建造商方可进行一下工序施工。 若监理单位监理员发觉分项工程施工质量不符国家规范即【施工质量检验表】要求时，需发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正行动，以消除问题。甲方代表负责对建造商所提交分项工程之【施工质量检验表】保留存盘，并登记于【施工质量检验总表】中，以此份表格来检讨建造商施工进度及质量情况来对监理单位监理工作结果进行考评,当发觉施工进度和质量和实际不符时，甲方代表需发出【工程备忘录】或【纠正和预防行动统计】予监理单位及建造商，要求作出纠正行动，以消除问题或潜在问题。(参阅本程序第5.2 章) 当建造商完成全部建筑施工项目，建造商、监理单位、甲方三方需根据相关要求、规范进行验收，对需现场签证之工程项目，三方人员共同验收合格后于【单位工程完工验收证实书】上确定。若发觉不符建筑工程要求时，监理单位需发出【监理通知】予建造商，直至全部不符合点已纠正，才接收工地。（4） 施工、工监理检讨甲方代表编写【每个月工程总结分析汇报】，甲方代表依据【监理周报】和【监理月报】总结施工进度、施工质量及监理单位监理结果，表现于【每个月工程总结分析汇报】中。 承建商代表及监理商代表参与每个月召开联席会议，总结本月以来相关质量、安全、进度情况，并统计于【工程联席会议统计】中。2.2.2 施工问题之跟进（1）施工问题之跟进监理单在施工检验或监察时发觉之问题或潜在问题，须发出【监理通知】予建造商,说明问题明细或提议改善方法分发甲方代表立案,甲方代表依据其问题严重程度决定是否发出【工程备忘录】和【纠正和预防行动统计】予建造商，并分发监理单位。监理单位每个月需对【监理通知】和【工程备忘录】或【纠正和预防行动统计】作跟进，并统计于相关目录表中。监理员跟进承建商之纠正及预防行动，以确定行动之有效性，并统计。若不符合事项影响整体建筑进度，建造商需修改【施工进度计划表】，经总监工程师审核后,交由甲方代表确定。2.2.3 保留文件及统计【建造施工进度计划表】、【监理周报】、【监理月报】、【施工组织设计】、【招投标文件】、【监理通知】、【工程备忘录】、【设计变更目录】、【每个月工程总结分析汇报】、【每个月工程联席会议统计】、每七天【工作例会统计】、【施工质量检验总表】及分表、【现场签证单】、【每七天工作例会】2.3 物料管理程序2.3.1 物料供货商评定和监察（1）供货商评定 新物料供货商可经过下列方法由采购员评定： 评须填写【供货商评定问卷】，以提供资料，如：企业背景、质量系统、产品种类及等级等； 采购员/部门主管可要求参观供货商厂房； 参考过往之工作； 试单。 全部评定结果总结于【供货商评定问卷】内，供货商资质/等级，无尤其要求。 对于新检测服务供货商，各部门主管须确定该供货商有国家/国际检测认可，才算合格。 经评定合格之供货商，可被列入【认可供货商名单】上，但须注明为新供货商。（2）供货商监察 每六个月一次，由董事、采购员、总工程师及/或相关人职员开会，对【认可供货商名单】作出检讨：依据供货商送货/服务货物/服务质素等，检讨对供货商表现是否满意。 经检讨表现理想供货商会保留于新【认可供货商名单】，表现不理想供货商可被除名。 新【认可供货商名单】由董事批核。2.3.2 施工物料管理（1）制订施工物料规格总工程师按物业发展计划制订【建造物料规格】及【工程物料来料检验表】，要求建造商按要求选择建筑物料品种，包含：水泥、钢筋、屋面瓦、块料、管材及电气设备等。（2）物料使用 建造商需按【建造物料规格】/【认可供货商名单】选择适宜施工物料进行首次审批，并提供首次【试验室检测汇报】/供给单位资质证/出厂合格证予甲方代表审阅。 甲方代表审阅首次【试验室检测汇报】(需注明有见证检验标识或相关数据，确定符合【建造物料规格】/施工图纸要求，签批确定。 对于同意使用之建造物料，建造商按【送检试件取样和制作】在外聘监理企业监理员见证下取样送检(钢筋除外)，并提交【试验室检测汇报】。 对于同意使用之装修或设备物料，若需进行来料质量检验，甲方代表订定检验项目、程序、及允收标准即【物料来料检验表】。 每批物料进场时(砂石砖除外)，建造商须提交【工程材料、构配件、设备报审表】及物料出厂合格证(包含发货单、检验汇报等)报外聘监理企业验证，并完成【物料来料检验表】,验证合格方可进场使用。 甲方代表审批【试验室检测汇报】/【物料来料检验表】内容，依据每七天【建造物料周期检验表】结果或【物料首次审批汇报】要求，若确定物料符合规格要求，于检测汇报上签批确定。反之不符合规格要求之物料，须发【工程备忘录】通知建造商作退回或降级使用。（3） 施工物料质量检讨 参考【物料首次审批汇报】、测试汇报、【来料检验表】、及【工程备忘录】，甲方代表需每个月总结施工物料质量表现于【工程总结分析汇报】，于每个月【工程联席会议】中进行检讨。 对于装修物料供货商监察，参阅本程序第2.3.1、节。2.3.3 保留文件及统计【材料申购表】、【认可供货商名单】、【供货商评定问卷】、【来料检验汇报】、【建造物料规格】、【物料首次审批汇报】、【试验室检测汇报】、【工程备忘录】、【物料质量汇报】、每个月【工程联席会议】统计、【新物料试用汇报】、【不合格来料检验汇报】、【不合格材料跟踪检验汇报】、【物料来料检验表】、【建造周期物料检验表】、每个月【工程总结分析汇报】、【送货单或发票】、【存卡】、【物料、工具申领表】、【工程材料、构配件、设备报审表】3.4 工程计量签证工作程序3.4.1 施工过程计量签证工作程序（1） 甲方驻工地代表要熟悉施工图，审查单位工程，分部分项工程工程量，列出【工程量清单】、【变更设计增加工程量清单】和【指定工作工程量清单】。此项工作也可由承包商申报，监理和甲方驻工地代表共同审核。（2） 在施工过程中，施工图（包含设计变更）范围内，以实际完成、且工程质量达成合格标准方可进行计量签证，但累计签证计量不能突破施工图（包含设计变更增加工程量）中总量，对承包商超出设计图纸要求增加工程量和本身原因造成返工工程量，不予计量。（3） 承包商报月报表时，必需附有已完工程【工程量计算单】并附已完工程【质量合格证实资料】和【隐蔽工程验收单】。（4）监理及甲方驻工地代表，依据【施工单位月报表】和【工程量计算单】，对已完成工程工作量进行统计，做好统计，校核施工单位所报工程量正确性，在计算单上签署意见。（5） 甲方驻工地代表对现场监理工程师对测量、计算所签署意见进行审查后在【施工单位月报表】中签证。（6） 业主所指定工程量，必需有【业主书面文字】或【会议纪要】，才能计量签证。（7） 计量签证必需是工程质量合格才能签证，假如存在下列问题，应分别对待进行处理： 工程质量不合格或存在缺点，通知承包商进行返工或修补，达成合格后方可签证； 对已完成工程量，工程质量不合格，影响结构安全或不符合使用功效要求，承包商又无技术力量处理，工程量不得签证，施工单位还要负担全部返工经济损失。3.4.2 办理进度款支付工作程序（1）正确统计该段时间内经过签证计量工程量（预防反复计量），上报。（2）施工单位应依据【施工协议】优惠条件，预（决）算定额；取费系数，计算程序要求和已签证工程量，计算进度款，并折扣预留一定百分比进度款，作为工程质量保修费用暂不支付，提出【进度款计算单】和【工程款支付申请】上报审批。监理和甲方驻工地代表审核后开具【工程款支付证书】一并交甲方审批付款。3.4.3 完工决算工作程序 经过完工验收，质量评定，合格工程才能办理完工决算，不合格工程，暂不办理完工决算。 正确统计变更设计增加（或降低）工程量，得出【变更设计工程量汇总表】。此项工作也可由承包商申报，监理和甲方驻工地代表共同审核。 正确统计指定工作工程量，得出【指定工作工程量汇总表】。此项工作也可由承包商申报，监理和甲方驻工地代表共同审核。 正确统计工程量总量。 比较已完成、经签证总量和原预算总量，是否符合，若不符合，找出原因，列出【不符工程量数量、原因、许可/不许可结算及依据列表】，要尽可能控制完成总量不得突破原预算总量。此项工作也可委托监理完成，甲方审核。 承包商应依据预（决）算定额取费系数，计算程序，完成经签证工程量和【施工协议】中优惠条件，计算工程造价，提出【工程结算书】和【工程款支付申请】并付【完工验收合格证实】上报审批。监理和甲方驻工地代表审核后开具【工程款支付证书】一并交甲方审批付款。3.4.4 保留文件及统计【工程量清单】、【变更设计增加工程量清单】和【指定工作工程量清单】、【质量合格证实资料】和【隐蔽工程验收单】、【工程量计算单】、【施工单位月报表】、【业主书面文字】或【会议纪要】、【进度款计算单】和【工程款支付申请】、【工程款支付证书】、【完工验收合格证实】、【变更设计工程量汇总表】、【指定工作工程量汇总表】、【不符工程量数量、原因、许可/不许可结算及依据列表】、【工程结算书】、【施工协议】3.5 报建工作程序（3500 以上）(市桥街)在取得建设用地计划许可证及计划设计条件后（1） 进行调查工作（场地标高、计划控制条件、市政管网、水压、周围建筑情况等）。（2） 钻探：请勘察单位进行钻探，进行钻探深度监督、岩样装箱、现场旁站。（3） 方案设计：请设计单位进行方案设计及计划消防报建5 图1书工作。设计方案研究、讨论、审阅，确定设计方案（要考虑施工原因）。 （4） 环境保护报建、市政报建、临水临电报装。进入广州市环境保护局网址：，填写建设项目环境保护许可申请表，进入网上环境保护报建程序，打印申请表盖章署名以备报送，立即登录系统查看受理情况，在申请表批复后打印批复意见，在后续报送时交环境保护局盖章。委托环评，环评汇报出来后送环境保护所签意见盖章后送环境保护局进行环评审批，审批中心环境保护局窗口收案拿到回执，跟进环评审批拿到经审批环评和批复文件，督促设计单位按环境保护要求设计。向市政园林局提出市政管网接入申请，办理市政报建。在初步设计完成后，进行临水临电报装，为施工提供条件。临电报装须和永久用电同时，到供电局（所）领取报装表（含设计、施工单位资质审核意见书和供电工程设计、施工委托书），回企业填写并写好用电申请，然后去供电局（所）报装，供电部分（高压部分）必需委托供用电工程企业设计施工，受电部分（底压部分）应由有资质单位设计施工，跟进用电报装，须拿到供用电方案协议才能进行供电设计施工。（5） 总体报建（修建性具体计划送审及办理总平面计划设计消防审核）。送5 图1 书电子文件到计划局信息中心作dgn 格式（需交费）。拿到dgn 格式后连同其它资料到镇建设办领取计划方案送审表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。带相关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理总平面计划设计审核，拿到回执。（6） 跟进计划、消防审核，拿到审核意见和经计划部门审核盖章总体计划图，反馈给设计修改图纸。要拿到计划部门审核意见和经计划部门审核盖章总体计划图需先到计划局交审核费，并凭回单到镇建设办交纳审核费。（7） 修改计划送审：假如批复未出，则可采取换图手法处理。假如批复已出，则应向镇建设办提出书面查档申请并盖章，退回回执及批复原件重报。督促设计院按计划要求继续完善设计，出建筑平、立、剖面图。（8） 单体报建按要求带齐相关资料到镇建设办领取建设工程计划许可证申请表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。（需拿到相关部门总体报建审核意见和经计划部门审核盖章总体计划图才行，消防包含单体审核意见）到审批中心消防局窗口领取填写建筑消防设计防火审核申报表并回来填写（此表填写复杂）（需盖章），窗口收案，拿到回执。按要求带齐相关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理单体（土建）施工消防设计审核，窗口收案，拿到回执。按要求带齐相关资料到审批中心人防办领取并填写建设项目情况记录表和人防报建记录表，办理人防报建，窗口收案，拿到回执。（9） 跟进单体审核，拿到批文、建设工程计划许可证及经计划部门审核盖章建筑平、立、剖，反馈给设计进行初步设计，督促设计院按要求进行初步设计及提交初步设计资料并进行审查。要拿到建设工程计划许可证及经计划部门审核盖章建筑平、立、剖，需先到计划局缴纳审核费和城建配套费，并凭回单到镇建设办缴纳审核费。（10）更改发证：单体报建中修改，假如未批出则可采取换图手法处理；假如已批出，则应申请更改发证，向镇建设办提出查档申请，退回批出文件，重报。（11）设计院提交初步设计资料后，提交相关资料到建设局建工科进行初步设计审查，由建设局组织召开初步设计审查会。会后督促设计院按会议要求完善设计。会后应拿到批复，作为施工图审查必备资料。（12）设计院提交施工图和计算书后，提交相关资料到建设局建工科转审图企业进行施工图审查，拿到回执，跟进并拿回执到建工科拿审查意见，建工科在回执上统计后退回回执，督促设计院按审查意见完善设计。设计院在意见单上回复和出变更后将其送回建设局建工科转审图企业审查，跟进并最终拿到广州市建设工程施工图设计文件审查同意书及经审图企业盖章施工图等作为施工报建必备资料和正当施工依据。（13）进行工程招标选定施工单位，进行施工报建，拿到施工许可证。（14）施工单位进场后，申请计划放线（到计划局建设科申请）。先到国土局测量队交费放三个相互通视基准点，然后请计划局测量队到工地放线，跟进拿到统计册，此册为以后计划验收依据之一。（15）到质监站办理测桩方案（和监理、施工一起）。（16）到检测中心办理测桩协议及缴纳测桩费用。（17）进行施工直至完工验收立案。（18）保持批复及相关统计。3.6 建设工程完工验收及立案工作程序3.6.1 完工验收准备工作（1） 施工单位编制工程完工汇报，监理核查后提交建设单位。（2） 施工单位在计划验收日期20 个工作日前将工程技术资料提交监理审核（5 个工作日完成）后送建设单位。（3） 监理单位提交工程质量评定汇报给建设单位。（4） 勘察单位提交勘察文件质量检验汇报、设计单位提交设计文件质量检验汇报给建设单位。（5） 建设单位在完工验收前必需提请计划、消防、环境保护等部门进行专题验收，取得合格文件或准许使用文件。（6） 建设单位在完工验收前15 个工作日将工程技术资料提交给监督站，并附工程完工验收条件审核表。监督站资料进行抽查，并在5 个工作以后将抽查意见书面通知建设单位。（7） 建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位，制订验收方案。3.6.2 完工验收条件（1） 完成设计协议和协议约定各项内容；（2） 工程完工汇报；（3） 工程质量评定汇报；（4） 勘察、设计文件质量检验汇报；（5） 有完善技术档案和施工管理资料；（6） 有工程使用关键建筑材料、建筑构件和设备进场试验汇报；（7） 建设单位已按协议约定支付工程款；（8） 有施工单位签署工程质量保修书；（9） 市政基础设施相关质量检测和功效性试验资料；（10） 有计划部门出具计划验收合格证；（11） 有公安消防出具消防验收意见书；（12） 有环境保护部门出具环境保护验收合格证；（13） 有监督站出具电梯、验收准用证；（14） 燃气工程验收证实；（15） 设行政主管部门及委托监督站等部门责令整改问题已全部整改完成；（16） 已按政府相关要求缴纳工程质量安全监督费；（17） 单位工程施工安全评价书。3.6.3 完工验收程序（1） 由建设单位组织工程完工验收；（2） 建设、勘察、设计、监理单位分别汇报工程协议履约情况和在工程建设各个步骤实施法律、法规和工程建设强制性标准情况；（3） 验收组审阅建设、设计、施工、监理单位工程档案资料；（4） 实地查验工程质量；（5） 对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和管理步骤等方面作出全方面评价，并填写工程完工验收汇报。3.6.4 完工验收立案（1） 领取立案表一式四份。（2） 提交以下资料向立案机关立案。1) 完工验收立案表； 2) 施工许可证；3) 施工图设计文件审查意见；4) 工程完工验收汇报；5) 工程质量评定汇报；6) 勘察、设计文件质量检验汇报；7) 市政基础设施相关质量检测和功效性试验资料；8) 计划验收认可文件；9) 消防验收文件或准许使用文件；10) 环境保护验收文件或准许使用文件；11) 有监督站出具电梯验收准用证及分部验收文件；12) 燃气工程验收文件；13) 广州市建设工程质量保修书；14) 商品住宅还应该提交住宅质量确保书和住宅使用说明书；15) 法规、规章、要求必提供其它文件。三、人员配置3.1 董事（1） 对投资方向和内容作初步构想。（2） 选择好咨询结构、勘探设计结构、监理机构、建造商、物业管理企业等。（3） 组织对项目提议书和可行性研究汇报进行评审。（4） 进行项目决议。（5） 提供相关资源，保障项目顺利进行。3.2 总工程师（1） 帮助董事完成对投资方向和内容初步构想。（2） 助董事选择好咨询结构、勘探设计结构、监理机构、建造商、物业管理企业等。（3） 帮助董事完成项目提议书和可行性研究汇报评审工作。（4） 审阅设计图纸，立即办理相关设计文件审批工作。（5） 办理需由业主出面办理项目审批手续。（6） 协调设计和施工、监理和施工等方面关系，组织承包方和咨询设计单位进行图纸会审和设计交底。（7） 组织或委托监理工程师对施工组织设计进行审查。（8） 督促检验协议实施情况，审查各项款项支付。（9） 组织相关方面对施工单位拟交付工程进行完工验收和工程决算3.3 其它人员3.3.1 会计（1） 实施国家财经政策、法令、法规、制度，遵守财经纪律，遵守本企业财务管理制度。（2） 负责企业会计核实工作，根据如实反应企业经营活动结果，向领导提供相关财务资料。（3） 负责企业财务报表、税收计提申报等工作。（4） 负责会计档案装订、整理、移交工作。（5） 负责多种款项财务审计。（6） 部门责任人交办其它工作。3.3.2 出纳（1） 负责企业在经营活动中发生货币资金收支业务工作。（2） 负责现金和银行存款日志帐登记工作，做到日清月结。 （3） 负责企业银行存款、库存现金保管工作。（4） 负责设置、登记多种费用收支明细帐。（5） 部门责任人交办其它工作。3.3.3 水电工程师（1） 帮助总工程师完成项目提议书和可行性研究汇报中相关水电部分评审工作。（2） 帮助总工程师审阅水电部分设计图纸。（3） 帮助总工程师做好水电部分图纸会审和设计交底工作。（4） 帮助总工程师审查水电方面各项款项支付。（5） 帮助总工程师完成水电方面完工验收和完工决算工作。（6） 负责水电物料评定和水电施工招标及评标工作。（7） 办理管线、电力、通讯等项目审批手续。（8） 协调处理施工所需水、电、电讯线路等施工必备条件。（9） 负责搜集提供施工场地地下管线等资料。(10) 对施工临时用水、用电方案进行审查，并负责办理临时用水、用电申请等。(11) 督促水、电施工，并负责办理永久用水、用电申请等。3.3.4 土建工程师（1） 助总工程师审阅土建部分设计图纸。（2） 帮助总工程师做好土建部分图纸会审和设计交底工作。（3） 帮助总工程师审查土建方面各项款项支付。（4） 帮助总工程师完成土建方面完工验收和完工决算工作。（5） 负责土建物料评定。（6） 协调处理施工场地等施工必备条件。（7） 对施工方案进行审查，督促土建施工，负责施工现场甲方管理工作。3.3.5 预算员（1） 熟悉相关工程造价方面法律、法规和相关工程造价各类文件和资料。（2） 立即、正确地完成所分配预结算编制和查对任务。（3） 配合工程项目进行投资控制。（4） 帮助总工程师审查工程各项款项支付。（5） 帮助总工程师完成完工决算工作。（6） 部门责任人交办其它工作。四、个阶段工作4.1 项目决议阶段关键工作业主在工程项目决议阶段关键工作任务是围绕着项目策划、项目提议书、项目可行性研究及相关报批工作开展项目标管理工作，关键有；（1）对投资方向和内容作初步构想。（2）选择好咨询机构。择优聘用有资质、信誉好专业咨询机构对企业或行业、地域等进行深入分析，确定发展战略或计划，并在此基础上对项目标建设规模、产品方案、工程技术方案等进行研究、比较，依据需要进行项目财务评价、社会评价、国民经济评价和风险评价，编制项目提议书和可行性研究汇报，为科学决议提供科学依据。（3）组织对工程项目提议书和可行性研究汇报进行评审，并和相关投资者和贷款方进行沟通，落实项目建设相关条件。（4）依据项目建设规模、建设内容和国家相关要求对项目进行决议或报请相关部门同意。4.2 项目准备阶段关键工作（1）取得项目选址、资源利用、环境保护等方面同意文件，及原料、燃料、水、电、运输等方面协议文件。（2）明确勘察设计范围和设计深度，选择有信誉和合格资质勘察设计单位进行勘察、设计，签署协议，并进行协议管理。（3）立即办理相关设计文件审批工作。（4）组织落实项目建设用地，办理土地征用、拆迁赔偿及施工场地平整等工作。（5）组织开展设备采购和工程施工招标及评标等工作，择优选定合格承包商，并签署协议。（6）按相关要求为设计人员在施工现场工作提供必需生活和物质保障。（7）选派合格现场代表，并选定适宜工程监理机构。4.3 项目实施阶段关键工作在项目实施阶段业主关键工作是按协议要求为项目顺利实施提供必需条件，并在实施过程中督促检验并协调相关各方工作，定时对项目进展情况进行研究分析。关键有：（1）办理需由业主出面项目同意手续，如施工许可证，和施工过程中可能损坏道路、管线、电力、通讯等公共设施取得法律、法规要求申请同意手续等。（2）协商处理施工所需水、电、电讯线路等必备条件。（3）处理施工现场和城镇公共道路通道，和专用条款约定应由业主处理施工场地内关键交通干道，满足施工运输需要。（4）向承包方提供施工场地工程地质和地下管线等资料，确保数据真实。（5）协调设计和施工、监理和施工等方面关系，组织承包方和咨询设计单位进行图纸会审和设计交底。（6）确定水准点和座标控制点，以书面形式交给承包方，并进行现场交验。（7）组织或委托监理工程师对施工组织设计进行审查。（8）协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物，及相关文物、古树等保护工作，并负担对应费用。（9）聘用监理咨询机构，督促监理咨询工程师立即到位，推行职责。（10）督促设备制造商按协议要求立即提供质量合格设备，并组织运到现场。（11）督促检验协议实施情况，按协议要求立即支付各项款项，并处理好汇报中出现新问题和矛盾冲突。4.4 完工验收阶段关键工作（1）组织进行联合试车；（2）组织相关方面对施工单位拟交付工程进行完工工验收和工程决算； （3）办理工程移交手续；（4）做好项目相关资料接收和管理工作；（5）安排相关管理和技术人员培训，并立即接管；（6）深入明确项目运行后和承包方、咨询工程师等各方关系。五、甲方工作人员行为准则（1）维护企业利益，不参与可能损害企业利益活动。（2）不接收任何可能造成其行为不正利益，不参与可能和企业利益相冲突活动。（3）努力使自己知识和技能适应工作需要，不夸大自己能力，不以不实证据获取企业任用。（4）应为企业利益行使职权，以应有谨慎和勤勉忠实地为企业工作。（5）应以真实、科学、专业精神工作，应明确地表示意见，并对自己意见负责。（6）在知道企业决定可能损害自己正当利益时，应通知企业。当本身利益和企业利益相冲突时，服从企业利益。（7）不应随意替换取得授权其它人员工作；不应做出损害她人声誉事情；在被要求对其它人员工作进行评审时，应以合适行为实事求是地进行。（8）对已掌握包含任何企业机密信息和资料，在没有得到对应许可情况下，不得向外透露。