户型资产评估报告书样本.doc

丽全部雅苑愉快之城4栋5楼C户型
资产评定汇报书
工大会师评报字[]第14号

南京工业大学会计师事务所
二OO七年一月十二日

目录

Ⅰ、评定汇报书摘要﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒1
Ⅱ、资产评定汇报书正文
一．首部﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
二．序言﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
三．委托方和资产占有方介绍﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
四．评定目标 ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
五．评定范围和对象 ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2
六．评定基准日﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3
七．评定标准﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3
八．评定依据﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
九．评定方法﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
十．评定过程﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
（一）接收委托阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
（二）资产清查阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
（三）评定估算阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
1．待估物﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
2．选择比较对象﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
3．原因修正﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒5
4．采取算术平均法求待估物评定值﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒6
（四）评定汇总阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒6
（五）提交汇报阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十一．评定结论﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十二．尤其事项说明﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十三．评定基准日期后重大事项﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
十四．评定汇报法律效率、使用范围和使用期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒8
十五．评定汇报提出日期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒8

评定汇报书摘要
工大会师评报字[]第14号

南京工业大学会计师事务所接收中国工商银行南京市浦口区分行委托，依据国家相关资产评定要求，本着客观、独立、公正、科学标准，根据公认资产评定方法，对丽全部雅苑愉快之城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评定工作。本所评定人员根据必需评定程序对委托评定资产实施了市场调查和询证，对委估资产在1月7日所表现市场价值作出了公允反应。现将资产评定情况及评定结果汇报以下：
评定委估标物在评定基准日1月7日房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处理拍卖变现提供客观、公正、合理拍卖底价依据。
评定范围依据现行市价法包含：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等原因。
评定对象是丽全部雅苑愉快之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。
评定人员依据委估标物评定目标，遵照房地产估价标准和程序，采取科学评定方法，结合评定人员估价经验，在认真分析现有资料基础上，经过缜密、细致测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评定对象在评定基准日1月7日市场价值单价为2814.3元/ m2，总价为 328671.47元，大写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。
本汇报评定结论使用期限为六个月，从1月7日至7月7日，超出六个月，需重新进行资产评定。
本汇报评定结果仅供委托方中国工商银行南京市浦口区分行为评定目标使用和送交资产评定主管机关审查使用，不得用于其它目标。
评定机构：南京工业大学会计师事务所

地址：南京市浦口区浦珠南路30号
电话：
邮编: P230614
二OO七年一月十二日
评定机构法定代表人：欧阳平凯
签字注册资产评定师：工程管理
签字注册资产评定师：代小亮
丽全部雅苑愉快之城4栋5楼C户型
资产评定汇报书
工大会师评报字[]第14号
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一．首部
标题：丽全部雅苑愉快之城4栋5楼C户型资产评定汇报书
汇报书序号：工大会师评报字[]第14号
二．序言
南京工业大学会计师事务所接收中国工商银行南京市浦口区分行委托，依据国家相关资产评定要求，本着客观、独立、公正、科学标准，根据公认资产评定方法，对丽全部雅苑愉快之城4栋5楼C户型5楼毛坯房进行了资产评定工作。本所评定人员根据必需评定程序对委托评定资产实施了市场调查和询证，对委估资产在1月7日所表现市场价值作出了公允反应。现将资产评定情况及评定结果汇报以下：
三．委托方和资产占有方介绍
资产为A先生占有，A先生经过抵押协议贷款已实际成为丽全部雅苑愉快之城4栋5楼C户型户主，但还未办理房屋全部权证。委托方是中国工商银行南京市浦口区分行，该行关键从事存取款、商业信用贷款等业务。
四．评定目标
评定委估标物在评定基准日1月7日房地产现值，为该房地产抵押贷款失败进行资产处理拍卖变现提供客观、公正、合理拍卖底价依据。
五．评定范围和对象
丽全部雅苑是澳林地产开发愉快之城项目标一期。愉快之城项目建筑面积共38万平方米，其中丽全部雅苑占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米；愉快之城·丽全部雅苑临近未来浦口经济、文化中心，地段绝佳。周围分布着很多自然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。小区生活配套完善，并有多条公交线路直到主城区。
愉快之城·丽全部雅苑建筑风格极富现代个性，着重南北通透、采光充足。户型方正，简练大方，大开间，小进深，降低了无效空间造成浪费，让每一平方米全部能发挥应有作用。小区由著名设计院计划、设计，以高得房率（90％左右）、高绿化率（40.4％）、大楼间距（大于22米）、低容积率、人车分流为设计思想。贯穿小区三条绿化带，有下沉式中心广场、局部水景形成高低落差，发明出多层次园林景观，愉悦每一个人生活。丽全部雅苑采取高品质、高标准建材设备，达成甚至超出市区很多高级楼盘品质。红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主能够以江北较低房价享受市区高级楼盘生活。简练优美立面、舒适环境、以人为本计划，得到了业主肯定和社会各界广泛赞誉。
评定范围依据现行市价法包含：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等原因。
评定对象是丽全部雅苑愉快之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。买主A先生于2月28日向南京模范置业经过银行抵押贷款一次性购置，总成交价为328004.4元，首付款约30％（10万元），贷款额度约占70％，贷款期限为。自2月抵押以来A先生陆续支付本金6期（一期一月），金额为12180.22元，已付利息609.0元，至1月7日，还未推行贷款协议中每个月还本付息责任。
六．评定基准日
1．本资产评定基准日是1月7日。
2．此次评定一切数量确定和取价标准均为评定基准日有效价格标准。
3．本汇报评定结果是对评定基准日资产价值客观公允反应。
4．此次评定基准日是由评定机构南京工业大学会计师事务所和委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定。选定这一评定基准日，有利于确保评定结果有效地服务于评定目标，正确划定评定范围，合理选择作价依据，使评定基准日尽可能和评定目标实现靠近。
七．评定标准
依据国家资产评定相关法规，评定中遵照以下标准：
1、遵照独立性、客观性、科学性、专业性工作标准，及供求、预期、贡献、替换技术标准，严格根据国家法律和法规进行评定操作，确保资产评定工作不受外界干扰和评定业务当事人影响。
2、依据要求评定程序及其匹配方法科学地进行资产评定和估算。
3、房地产评定须遵照正当标准、地域标准、最好使用标准和不完全替换标准。
八．评定依据
1．委托方提供情况说明。
2．市场调查取得数据和资料。
3．房地产现行市价法评定程序和实施措施。
九．评定方法
评定对象在南京市浦口区浦珠中路，地属江北板块，是江北中心区域外围住宅商品房，此地域同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于现行市价法进行评价，立即评价对象和在评定基准日近期发生交易类似房地产进行比较，并对这些类似房地产已知价格作合适修正，以此估算评定对象客观合理价格。现行市价法原理可表示为：房地产评定价值=交易实例价格×各差异原因调整系数。
十．评定过程
此次资产评定工作于1月7日开始，1月12日出具正式汇报。整个评定工作分五个阶段进行：
（一）接收委托阶段
本阶段关键工作是：经评定机构和委托方洽谈后，接收委托方资产评定项目委托，在充足沟通前提下确定评定目标、评定范围及对象、选定评定基准日，评定机构据以制订资产评定工作计划。
（二）资产清查阶段
评定人员依据资产评定相关标准和要求，指导资产占有方清查资产、搜集资料，然后对评定范围内资产进行查勘和产权界定，对搜集资料进行验证。
（三）评定估算阶段
1、待估物
在南京市浦口区浦珠中路丽全部雅苑愉快之城4栋5楼C户型。
2、选择比较对象
依据估价对象所在区位、用途、评定目标、评定基准日等原因，从所搜集众多交易案例中选择了和评定对象更为相同或靠近三个比较对象。
A: 丽全部雅苑9栋4楼B户
B: 盛泉新城5栋5楼A户
C: 万江共和新城7栋4楼B户
其估价对象及比较对象基础情况以下表：
项 目
评定对象
A
B
C

名 称
丽全部雅苑
4栋5楼C户
丽全部雅苑
9栋4楼B户
盛泉新城
5栋5楼A户
万江共和新城
7栋4楼B户
位 置
浦珠中路
浦珠中路
浦口区顶山街道临泉村
浦东路和浦珠路交汇处
面积（m2）
116．78
86．24
91．17
114．0
套 型
三室二厅一厨二卫
二室二厅一厨一卫
二室二厅一厨一卫
三室二厅一厨一卫
建筑结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
交付标准
毛坯房
毛坯房
毛坯房
简装
建成年月
．2
．2
．6
．5
交易类型
拍卖
买卖
买卖
买卖
成交价格（元/ m2）

2967．5
2782．9
3012．2
交易时间
．1．7
．11
．12
．9
3、原因修正
(1).区位修正
比较对象A和评定对象为同一小区，区位条件不作修正；比较对象B和C在浦珠中路不远，和评定对象区位相当，经估价师综合分析，判定B、C条件指数分别为99、101（以评定对象相对应原因条件指数为100，下同）。
(2).面积修正
和评定对象相比较，比较对象建筑面积全部要小，经估价师综合分析，判定A 、B、C条件指数分别为97、98、100。
(3).套型修正
评定对象之室内套型为三室二厅一厨二卫，面朝南，比较对象A为二室二厅一厨一卫，比较对象B为二室二厅一厨一卫，比较对象C为三室二厅一厨一卫，经估价师调查、分析，综合判定A 、B、C条件指数分别为97、97、99。
(4).建筑结构修正
评定对象和比较对象均为砖混结构，故不作修正。
(5).交付标准
比较对象A、B和评定对象均为毛坯房，交付标准不作修正；比较对象C为简装房屋，经估价师调查、分析，综合判定C条件指数为102。
(6).建成年月修正
比较对象A和评定对象为同一小区，建成年月不作修正；比较对象B和C建成时间和评定对象相比均在1年以内，因为良好物业管理和日常维护，其成新率和评定对象所在之建筑物成新相当，故亦不作修正。
(7).交易类型修正
评定对象之评定目标是为抵押贷款失败而进行资产处理拍卖底价评定，而比较对象均为正常市场情况下买卖双方经过协商谈判形成市场价格。考虑到现在资产处理变现过程中采取公开拍卖形式，而资产处理变现和含有良好开发前景房地产开发项目招投标竞争拍卖含有不一样特点，前者含有一定消极性，其目标是为了讯速变现，后者则含有主动性，其目标是未来收益能力预期。经估价师综合分析，判定评定对象资产处理变现拍卖评定目标情况下条件指数为正常成交价格水平95％。
(8).交易时间差异修正
比较对象交易时间和评定对象评定基准日均较靠近，仅比较对象C略早。依据对评定对象所在区域同类住宅最近交易价格变动情况调查、了解和分析，判定比较对象A 、B、C条件指数分别为102、101、103。
综合上述分析，得到比较案例修正情况及修正价格以下表：
修正项目
A
B
C
成交价格（元/ m2）
2967．5
2782．9
3012．2
位 置
100/100
100/99
100/101
面积（m2）
100/97
100/98
100/100
套 型
100/97
100/97
100/99
建筑结构
100/100
100/100
100/100
交付标准
100/100
100/100
100/102
建成年月
100/100
100/100
100/100
交易类型
95/100
95/100
95/100
交易时间
100/102
100/101
100/103
修正价格（元/ m2）
2937.45
2781.42
2724.04
4、采取算术平均法求待估物评定值
待估物单价＝（2937.45＋2781.42＋2724.04）/3＝2814.3（元/ m2）
总价＝2814.3×116．78＝328671.47( 元)
（四）评定汇总阶段
1、依据评定人员对各类资产初步评定结果，进行评定结果汇总、评定结论分析工作；
2、确定评定工作中没有发生反复和漏评情况，并依据汇总分析，对资产评定结果进行调整、修改和完善；
3、依据评定工作情况，撰写全套资产评定汇报书。
（五）提交汇报阶段
向委托方提交丽全部雅苑愉快之城4栋5楼C户型资产评定汇报书。
十一．评定结论
评定人员依据委估标物评定目标，遵照房地产估价标准和程序，采取科学评定方法，结合评定人员估价经验，在认真分析现有资料基础上，经过缜密、细致测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评定对象在评定基准日1月7日市场价值单价为2814.3元/ m2，总价为 328671.47元，大写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。
十二．尤其事项说明
1、此次评定结果，是反应评定对象在此次评定目标下，依据公开市场标正确定现行公允市价，没有考虑未来可能负担特殊交易方法可能追加付出价格等对其评定价值影响，也未考虑国家宏观经济政策发生改变和遇有自然力和其它不可抗力对资产价格影响。
2、此次评定结果，未考虑现在或未来委估资产发生或可能发生抵押对评定值影响，提请汇报使用者关注。
3、本汇报所称“评定价值”是指所评定资产在现有转换用途继续使用，和在评定基准日情况和外部经济环境前提下，即资产在市场上能够公开买卖假设条件下，为本汇报书所列明目标而提出公允估价意见。
4、本汇报结果是对1月7日这一评定基准日资产价值客观公允反应，本事务所对评定基准日以后该部分资产价值发生重大改变不负担任何责任。
十三．评定基准日期后重大事项
评定基准日以后、评定汇报使用期间内：
1、若资产数量、价值标准发生改变，应依据本汇报评定方法对资产额进行对应调整。
2、若资产价格标准发生重大改变，并对资产评定价值产生显著影响时，委托方应立即聘用评定机构重新确定评定价值。
3、评定时间未发觉且不知情可能影响此次评定结论重大期后事项，不能直接使用本评定结论。
十四．评定汇报法律效率、使用范围和使用期
1、评定汇报成立前提条件适适用于继续使用假设和公开市场假设。即对评定资产是在公开市场公允价格标准下进行作价评定。
2、评定汇报作用依据法律、法规相关要求发生法律效力。本汇报附件是组成汇报关键组成部分，和汇报书正文含有相同法律效力。
3、本评定结论仅供委托方为评定目标使用和送交财产评定主管机关审查使用，评定汇报书使用权归委托方全部，未经委托方许可，评定机构不得随意向她人提供或公开。
4、此次评定是在独立、公开、科学、客观标准下作出，我企业参与评定人员和委托方无任何利害关系，评定工作置于法律监督之下，评定人员恪守职业道德和规范。
5、汇报所包含相关法律证实文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。
6、本汇报仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其它用途，也不视为对被评定单位以后偿债能力作出确保。委托人或其它第三者因使用评定汇报不妥所造成后果和注册评定师及评定机构无关。
7、本汇报评定结论使用期限为六个月，从1月7日至7月7日，超出六个月，需重新进行资产评定。
十五．评定汇报提出日期
本评定汇报提出日期为1月12日。

评定机构：南京工业大学会计师事务所

地址：南京市浦口区浦珠南路30号
邮编: P230614
二OO七年一月十二日
评定机构法定代表人：欧阳平凯
签字注册资产评定师：工程管理
签字注册资产评定师：代小亮