房地产和租赁业审核作业指导书样本.doc

房地产和租赁业审核作业指导书

自有地产出租、房地产代理和按单位或协议房地产管理
丙32.2
（项目代码:32）
BCC/AG/S-32.2/00

编制：孙雪如
审核：操圣祥
同意：汪丽芳

/6/9

一、 编制目标
指导本企业审核人员对各类型房地产管理组织，按“职业安全健康管理体系审核规范”进行有效审核；
二、适用范围
包含不一样使用功效物业管理（住宅小区、大厦物业、工业区物业、其它用途物业）受物业全部些人委托，依据物业管理委托协议对已建成投入使用房屋建筑、设备、设施和场地，对绿化、卫生、交通、安全、环境等管理项目进行维护、修缮、整改，向物业全部些人提供整齐、文明、安全、舒适生活和工作环境，提供综合性有偿服务服务行业。
三、所引用法律法规和其它要求
（1） 法律：
中国宪法
中国劳动法
中国消防法
中国工会法
中国环境保护法
中国建筑法
中国节省能源法
中国职业病防治法
中国家标准准化法
中国卫生防疫法
（2） 法规规章
《北京市高级住宅物业管理服务收费暂行措施》
《北京市一般居住小区物业管理服务收费标准》
《北京市居住小区物业管理服务基础要求（试行）》
京房地物字 [ 1999 ] 第 187 号
北京市房屋土地管理局相关开展内销商品房房屋使用、管理、维修条约核准工作通知 京房地物字[1998]第34号
商品住宅实施住宅质量确保书和住宅使用说明书制度要求
北京市经济适用住房小区物业管理服务收费措施（试行）
《家庭居室装饰装修管理试行措施》 （建建[1997]92号）
物业管理企业资质管理试行措施 建住房[1999]261号文 1月1日起实施
房屋及其设备小修服务标准 京房地修字（1998）第799号
北京市城镇房屋完损等级评定实施要求 京房地修字（1994）第495号
北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行要求
京房地权字（1998）第285号
城市居民住宅安全防范设施建设管理要求
建设部、公安部第49号，1999-01-05公布，1996-02-01实施）
城市危险房屋管理要求
房屋修缮工程质量检验评定标准 城住字（84）第676号
北京市城镇房屋修缮范围和标准 京房地修字（1994）第495号
相关加强电梯管理暂行要求 建计（1994）667号（95-5-1实施）
房屋修缮技术管理要求 城住字（84）第675号
房屋渗漏修缮技术规范 建标（1995）217号CJJ62-95 95-4-22公布
城市房屋租赁管理措施 建设部第42号95-5-9
治安管理处罚条例
家庭居室装饰装修管理试行措施 建建（1997）92号文 97-4-15
锅炉压力容器安全监督暂行条例
压力容器安全技术监督规范
压力容器登记管理规则 劳部发（93）442号
漏电保护安全监察要求 劳生字90-16号
锅炉房安全管理要求 劳人锅（88）2号文88-10-10
仓库防火安全管理规则
热水锅炉安全技术监察规程
(3)标准
GB2894-96 安全标志
GB16179-96 使用导则
GB13495-92 消防安全标志
GB4327-84 消防设施图形符号
GB15630-95 消防安全标志质量要求
GB3836.1-83 爆炸性环境用防爆电气设备通用要求
GB7588-87 电梯制造和安装安全规范
GB13532-92 干粉灭火剂通用技术条件
GB5749-85 生活饮用水卫生标准
GB9667-96 游泳场所卫生标准
GB1-89 绝缘鞋（靴）绝缘性能试验方法
LD34.1-92 带电作业用绝缘手套
LD64-94 高压绝缘胶鞋
四、经典服务管理步骤
组织机构职责、人员培训、所需服务规范、作业指导书

业主期望、法律法规及其它要求

服务（职业安全健康管理体系）策划

标书
协议
物业全部些人发标或委托

服务提供过程

文件管理、信息交流、服务过程实现、应急方案计划
提出目标（指标）、制订管理方案

统计证据、日常监控、内部审核

服 务 检 验
评 审
（职业安全健康体系适宜性、充足性、有效性）
改 进

不符合采取纠正/预防方法

五、服务过程实现所包含关键危害原因
服 务 过 程 实 现
服务项目
接收管理
装修管理
保安服务管理
业主管理
车场管理
环卫管理
绿化管理
可能包含关键危害原因
（消防）
火灾
坍塌
噪音 火灾
中毒
电线短路、电梯关人、水管破裂、火灾、噪声、偷窃等
标志
缺点
车辆
伤害
噪音
高处坠落
物体打击
中毒
服务项目
房屋结构及其设备设施维修、使用、保养、管理
锅炉供暖
供配电
给排水
电梯
空调
房屋修缮
可能包含关键危害原因
物理性爆炸
噪声
触电
雷电
静电
电磁伤害
二次供水污染，中毒
水箱爆裂
夹人/关人
起重伤害（人身伤害）
缺氧
触电、机械伤害、其它伤害

六、危害风险评价方法
1.方法:用矩阵法较为适宜
2.分析步骤：
确定对象 搜集资料 分析危害原因 确定风险等级 选择控制方法 填写矩阵分析表
3.风险评价矩阵图
后果严重
发 生 可 能 性
人
财物
环境
声誉
在同类作业中未发生过
同类作业中曾发生
在本单位有发生
本单位每十二个月发生几次
本作业小组每十二个月几次
可忽略
极小
极小
极小
0
1
2
3
4
轻微
小
小
小
2
3
4
5
6
严重
大
大
一定范围
3
4
5
6
7
个体死亡
重大
重大
中国
4
5
6
7
8
多人死亡
巨大
巨大
国际
5
6
7
8
9
注：7-9级为无法承受风险（高度），5-6级为需关注风险（中度）0-4级为可接收风险（低）
七、要素审核
序号
审核要素
有 关 活动
审 核 要 点
1
4.1总要求
1. 建立并保持OHSMS
2. 对体系总体评价
1. 按”OHSMS管理体系审核规范”建立推进职业安全健康体系;
2. 管理体系包含方针/策划/实施和运行/检验和纠正方法/管理评审/连续改善/等步骤;
2
4.2职业安全健康方针
1. 查阅方针
2. 对方针内容审核
3. 职员参与证实
1. 方针是否包含；遵遵法律法规承诺；适合本企业产品服务、经营规范，对连续改善、事故预防，保护职员安全健康承诺；
2. 方针制订和职员及其代表进行协商，形成文件，并经最高管理者同意；
3. 怎样传达成全体职员，可为外部相关方所获取；
4. 定时评审方针连续适用性。
3
4.3.1危害辨识、风险评价和危害控制策划
查危害辨识、危害风险评价方法、评价结果
1. 建立和保持危害辨识、风险评价和实施必需控制方法程序；
2. 危害辨识范围、性质和时限、考虑内容、适用性、充足性；
3. 风险评价（风险等级）方法，对合理性和可操作性评价；
4. 风险评价结果；
5. 风险控制计划（运行控制/管理方案）；
6. 定时评审和更新危害辨识、风险评价和控制方法信息；
4
4.3.2法律法规及其它要求
查法律法规和其它要求清单是否适用、有效，是否有遗漏
1. 建立和保持职业安全健康法律法规获取和识别程序；
2. 法律法规获取路径、识别、登录、更新、传输、实施方法；
3. 法律法规适用性审查措施。
5
4.3.3目标
1. 查文件化职业安全健康目标
2. 查相关职能和层次上职业安全健康目标指标
1. 目标(指标)是否符合方针，表现对连续改善承诺；
2. 建立和评审目标、指标要求；
——法律法规及其它要求；
——本身职业安全健康风险和防护方法；
——优化技术方案；
——服务、运行和经营要求；
——相关方见解；
6
4.3.4管理方案
1. 查阅管理方案、实施监控统计
2. 查评审统计、修订统计
1. 制订并保持为实现“目标、指标管理方案“；
2. 管理方案内容是否要求了职责和责任，是否明确实现目标方法和时间表；
3. 对方案实施方法、进度、资源进行监控制；
4. 定时对方案进行评审，提供评审统计；
5. 当组织产品服务活动或运行条件改变时，对方案进行修改。

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4.4.1机构和职责
查相关人员熟知个人职责和权限，并实施之
1. 确定组织机构；
2. 明确职能分配,相关职能和层次；
3. 制订相关人员职责和权限；
4. 为管理体系实施和控制提供必需资源；
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4.4.2培训意识和能力
1. 建立并保持程序
2. 全体职员意识提升证实
1. 培训需求，相关人员得到适宜培训；
2. 职员是否意识符合方针、程序、职业安全健康要求关键性，个人行为对安全影响；
3. 全部职员是否对应急准备和响应要求熟知；
4. 是否证实承包方和供方在服务过程有必备安全意识和相关培训；
5. 特殊工种资格确定
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4.4.3协调和交流
协商和沟通程序
职员参与职业安全健康事项协商统计；
包含职业安全健康绩效资料和其它相关职业安全健康信息公告栏或简报、业务通讯；
职业安全健康外部交流统计等
1. 建立并保持协商和交步骤序；
2. 职员参与和协商计划形成文件并通报相关方；
3. 双向交流、接收、处理、反馈形成统计，有效传输；
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4.4.4文件化
职业安全健康管理体系综述文件或手册；
程序文件；
工作指导书；
文件记录表、关键清单或索引等；
1. 是否对管理体系关键要素及其相互作用进行描述；
2. 提供查询相关文件路径；
3. 文件分类（手册、程序文件、作业指导书、统计）；
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4.4.5文件和资料控制
文件和资料控制程序
文件和资料发放和借阅统计
文件更改记统计等
1. 建立并保持文件和资料控制程序；
2. 定时评审、确定适宜性；
3. 文件和资料查询方法；
4. 关键岗位得到相关有效版本文件和资料；
5. 失效文件立即撤回，预防误用，采取方法；
6. 需保留信息，留存文件和资料是否有合适标识；
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4.4.6运行控制
查关键高风险危害得以控制预防
1. 明确各项服务和房屋维修修缮，设备设施高风险危害运行控制标准和作业指导书；
2. 对高风险危害进行合适标识（警示、提醒、指示、禁示）；
3. 按运行控制标准和作业指导书规则实施控制，运行控制是否达成控制和预防高风险危害目标，进行运行和监控统计；
4. 将相关程序和要求通报采购和使用设备供方、承包方；
5. 结合现场，考虑运行控制程序和作业指导书是否含有可操作性，其可能造成偏离职业安全健康方针、目标、指标运行，其程序化是否符合；
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4.4.7应急准备和响应
确定发生事故和紧急情况时，有对应响应方法，达成降低损失效果；
1. 是否按程序确定了可能事故和紧急情况；
2. 是否有事前预防方法；
3. 一旦发生事故和紧急情况，组织是否能按程序做出响应，分析原因，对应急程序评审，必需时是否进行了修订；
4. 条件可行性，组织是否对应急准备和响应设施及程序进行了试验，以判定其有效性；
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4.5.1绩效测量和监测
监视和测量控制程序
检验计划和检验表
相关设备清单和设备检验检验表
工作场所条件标准和检验检验表
测量设备清单
监视和测量设备控制程序
校准计划和核准统计
维护活动和结果
日常运行监控，监控内容和结果
1. 该程序是否包含对职业安全健康绩效监测，对目标、指标完成情况，运行控制程序实施情况监控；
2. 上述监测监控是否覆盖了含有重大危险原因影响运行和活动关键特征；
3. 是否有定时评审职业安全健康法律法规遵照情况程序；
4. 是否要求了各类监测统计，设备校准，维护要求及其统计符合性；
5. 是否按程序文件实施了各类监测，结果怎样，是否出现了不符合；
6. 查阅各类监测监控统计，判定其是否按预定时间和频次进行，统计是否完备；
7. 职业安全项目（如粉尘、噪声、高温、有毒气体、高频）自行监测是否严格按相关操作规程进行；
8. 监测设备校准，维护情况，查阅相关统计、台帐或校准标识；
9. 外部项目监测是否由职业安全健康主管部门或指定含有资格单位进行；
10. 审阅法律法规遵照情况统计或汇报；
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4.5.2事故、事件、不符合，纠正和预防方法
事故、事件、不符合调查处理程序；
纠正和预防方法制订程序；
事故、事件和不符合记录表；
事故、事件和不符合调查处理汇报；
纠正和预防方法风险评价统计或汇报；
对纠正和预防方法有效性进行评定验证统计；
1. 是否有事故和不符合程序
2. 对发生不符合是否形成了不符合汇报，对不符合原因进行调查是否形成调查汇报；
3. 是否识别和实施必需纠正方法；
4. 在实施纠正或预防方法之前，是否对更新风险进行评定；
5. 是否将纠正和预防方法作为管理评审输入；
6. 是否对纠正和预防方法有效性进行评定；
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4.5.3统计和统计管理
统计和统计管理程序；
统计保留和归档和查找指导说明；
统计目录清单和相关保留期限要求；
1. 组织是否建立并保持职业安全健康相关统计管理程序；
2. 抽查统计管理符合性，编目、填写，追溯相关活动；
3. 统计标识、保留期限、保留条件、查询
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4.5.4审核
审核控制程序
审核计划/方案
检验表及审核统计
不符合汇报
审核汇报
向管理者汇报审核结果常见事实和证据
1. 组织有职业安全健康审核程序；
2. 组织是否有职业安全健康体系审核计划或方案；
3. 审核计划或方案是否根据实施；
4. 审核发觉不符合是否通知责任部门；
5. 不符合是否采取了纠正方法，并对实施效果进行验证、确定；
6. 向管理部门汇报审核结果证据；
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4.6管理评审
管理评审计划或通知；
管理评审准备资料；
管理评审会议纪要；

1. 组织是否按要求时间间隔进行评审；
2. 搜集必需信息，评价职业安全健康管理体系适宜性、有效性、充足性；
3. 评审内容：
——方针、目标适宜性；
——体系连续适宜性、充足性、有效性；
——监控结果；
——审核结果；
——相关方反馈；
——改善意见；
4. 后续活动、纠正/预防方法实施结果；