房地产市场调查专项方案.doc

房地产市场调研策划书

班级：14营销一班

组长： 唐春

指引教师：王丽娜

学院：财经学院

房地产市场调研方案

一、 调研背景
房地产作为国内重要经济支柱产业，依然存在着辽阔发展前景，而随着南昌市三年都市规划政策建设战略实行，南昌市更是成为了众多房地产开发商看中一块宝地，为了可以更快理解南昌市房地产市场并且为尽快实现成为南昌市一流房地产策划公司愿景，咱们筹划要针对南昌市大型楼盘进行调研并且为了更好理解消费者购房意向，同步对广大消费大众群体进行调查访问。
三点重要调研背景：
1：南昌市房源老式淡季即将过去，旺季即将到来 。
2：房地产大亨刚进军南昌不久，立足未稳，需要对南昌市房地产市场有一种宏观上精确把握。
3：南昌现房供求关系。

二、调研目
1：对房地产市场进行研究调查与预测，把握将来房地产市场方向。
2：以大众群体为对象，理解消费者在购房方面购买动机、过程和购买需求，以便适应其市场发展。
3：为前景拟订经营方略提供其根据。
（2）：房地产市场调研重要性
1：市场调研是一楼盘定位销售对的决策前提；
2：是销售稳定和提高基本；
3：是理解竞争对手优、劣势有力办法；
4：是楼盘自身提高经济效益重要办法。
三、市场调研内容
1．地段（地点、交通、周边环境、经济发展、生活环境质量等）
2．公司构成（开发商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）
3．基本参数（开发占地面积、总建筑面积、容积率等）
4．建筑类别（商场、住宅、商品房等）
5．面积与户型（面积与各户型配比状况）
6．周边及区内配套设施（周边涉及购物、医疗、教诲、金融、环境等；区内涉及休闲约会场合、健身房等）
7．价格（起价、均价、最高价）
8．推广方略（现场促销方式、广告宣传推广方式）
9．销售状况（商品房销售率等）
10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）
11．客户群体（客户群体分布状况）
12．楼盘优、劣势等
四、调研范畴及对象
1.调研范畴：南昌市青山湖区
2.调研对象：南昌市青山湖区知名楼盘、南昌市青山湖区大众群体
五、调研办法及环节
一：第一种 
1.调研办法  
⑴楼盘调研 
①实地调研 a.现场观测法 b.访问法。
⑵消费者调研
 随机抽样调查法 
2.调研环节 
 ⑴拟定调查内容 ⑵拟定目 ⑶拟定范畴 ⑷拟定对象 ⑸拟定调查筹划  ⑹调查实行流程 ⑺现场实地调查 ⑻资料解决  ⑼编辑整顿信息资料 ⑽数据分析  ⑾评估反馈  ⑿对所有信息进行归档存储，以便日后需要时查阅 ⒀撰写市场调查报告  
①收集有关信息资料， ②设计调查问卷 
a. 依照调查目，列出调查所需收集信息 
b.按照所需收集信息拟定每个要提问问题及其类型  
c.按照问题类型、难易限度，题型（单选，多选，判断题）
d.试调查：选取某些被访者作调查问卷初步测试，然后集体讨论
二：第二种
1．网络调查法
通过电脑网络进行某些基本资料收集，理解楼盘概况。
2．亲临现场调查法
是剖析价格组合即产品单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面促销活动，但万变不离其宗，其最后仍旧归结于价格组合三方面。剖析价格组合并理解其运用方略是市场调查最吸引人地方。
（1）：单价：分为最低单价 最高单价 平均单价
主力单价：是指所占建筑面积比例最高单元，所标定销售单价，是咱们判断楼盘客户定位核心。 单价基本上是地段远近、产品品质等各种因素综合反映，是衡量比较一种产品重要指标。普通，咱们可以通过对起售单价（往往也是最低单价）和最高单价理解而对整个大楼盘单价体系略知一二。然而，由于促销各种人为因素，起售单价，最低单价和最高单价往往有戏剧性夸张，作为代替，平均单价，主力单价便成为判断一种大楼盘真正价值重要指标。但归根结底，对单价最后把握，仍旧是房屋实际成交单价。
（2）：总价 ： 分为最低总价 最高总价 总价范畴 主力总价
总价配比：指依总价范畴不同，各个范畴总价及其所相应单元数量在总销金额中所占不同比率。 相对于房屋单价给人直观印象是楼盘地点和品质高低，房屋总价所分析出来更多信息是目的客源层区隔，对总价仔细调研，对总价配比切实把握，会很容易掌握住产品客源定位，市场定位，由于事实上，总金额是购买客户最直接、最明显分水岭。 付款方式： 作为一种隐蔽价格调节手段，一种有力促销工具，付款方式是房地产营销方略中最为变化多端一种方面，也是房地产市场一种晴雨表，它反映了开发商、购房者、行业竞争者三者之间利益冲突，交织和平衡。
六、调研人员及任务安排 
 1.调研人员 
 ⑴ 唐春（组长）、龚乐乐、龚斐琛、贾文雅、高大亨、杨许昌、黄金玲、梁旭颖、付若飞、蒋仕卿。
 2.调研任务安排    
 一期工程（详见详细安排操作流程）及问卷调查进行（每天各五份）
 3、详细安排操作流程
① 每天下午3：00前全体访员集合 ②验收问卷 ③报告访问过程 ④谈体会和遇到问题、交流看法和做法
七、调研时间及流程
1.调研时间 5天
⑴准备阶段：网络收集资料、拟定筹划书及设计问卷 1天
⑵调研阶段：发放问卷、记录观测成果 2天 ⑶分析阶段：整顿资料，分类归纳、分析记录数据 1天 ⑷总结阶段：依照分析成果写书面报告并做出口头陈述 1天
2.调研流程安排 （详细楼盘项目调研时间分派由实际工作决定）
一期工程：新力方 、东区小时代
二期工程：绿地集团
八、调研报告提交
1.问卷回收和整顿
2.整顿材料、复核、验证
3.数据解决与记录分析
4.内部讨论、分析、总结
5.报告撰写、画图、制表
6.提交调查报告
九、附录
南昌房地产市场问卷调查
一、单选题
1 您性别 （ ）
A男 B 女
2 您年龄 ( )
A 20—30 B 30—40 C 40-50 D 50-60
3 您职业 ( )
A 学生 B 个体经营者C 白领或蓝领 D 公务员 E 其她
4 您居住地址 （ ）
A 红谷滩 B 下罗C 市区D 新建县 E 其她
5 您当前居住条件 （ ）
A 出租房 B 商品房 C经济合用房 D单位福利房
6 您家庭构造 （）
A 单身B 两口之家C 三口D 四口 E 四口以上
7 您觉得南昌房价怎么样 （ ）
A 非常高 B 很高C普通 D 低
8 您觉得南昌当前房地产供求关系如何 ( )
A供不不大于求B 供不大于求C 供求差不多
9 如果您有在会展站附近购房需求，你打算在什么区域内买房 （）
A 0.5公里B 0.5公里到1公里C 1公里外
10 南昌地铁建设成功与否会影响您购房 （）
A会B不会C不拟定
11如果您要购买地铁房，你目是（）
A 自住B 投资C 其她
12南昌地铁建成后，周边房产租售均会上涨 ，您接受态度 （）
A能，交通便利，自然应当为此买单 B 可以接受，但不能涨太离谱 C 完全不能
13您筹划购房住房类型 （）
A 超高层（30层以上）B 高层（15层以上）C 小高层（9-15层）D 多层
二 、多选题
1 提及商品房住宅，您第一感觉是什么 （ ）
A 崇高体面物业 B 舒服住宅 C 社区生态景观 D 人文化物业服务 E 智能化信息化 F 新都市情结 H 物有所值 K 其她
2 您购房优先考虑因素 （ ）
A 区位B价格C户型D交通E楼型H建筑质量F品牌 O 区内配套P 物业管理 S 其她
3您和您周边朋友如果购房，比较喜欢哪种类型住房 （）
A 欧陆古典 B 当代简洁 C 当代欧式D 其她
三、判断题
如下观点赞同 打√ 不赞同 ×
1 您对所从事工作很满意 （ ）
2 您对南昌整体感觉还是挺不错 （ ）
3 比较关注南昌经济，及将来发展 （ ）
4 比较关注南昌房价走势 （ ）
调查人： 被调查人： 联系电话： 日期：