万洋国际商业地产招商知识基础手册.doc

商业地产招商知识手册1、商业地产招商流程2、商业地产如何定位3、成功招商五要素2、商业地产招商方略5、如何管理招商团队6、商业地产术语一、招商工作流程1、商业项目部进行市场调研和目的客户分析分2、拟定招商对象；3、拟定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；4、制定招商优惠方略；5、商业项目部进行客户招商月筹划实行；6、招商主管制定客户招商周筹划；7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；8、招商主管进行目的客户开发、拜访、接洽；9、商业项目部进行客户分类、拟定重点；10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表11、商业项目部负责客户与开发商沟通谈判；12、开发商、客户双方拟定合伙对象、签定招商意向书、交纳定金；13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与承认；14、开发商、客户双方正式签定招商合同； 二、商业地产项目定位1、波特分析法：重要考虑商业地产项目周边或所在区域内竞争对手在做什么，做什么样产品和服务，满足了哪些群体消费需求，分析竞争对手目的客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样需求没有被满足，是将来发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里竞争力以及在整个行业核心竞争活力与否可以被模仿；再而分析自身所处位置以及自己实力，与否会由于定位主体介入而导致竞争对手反击或对抗，与否有机会谋求差别化定位方略等等。2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境分析，宏观环境又称普通环境，是指影响一切行业和公司各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和公司依照自身特点和经营需要，分析详细内容会有差别，但普通都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响公司重要外部环境因素进行分析。简朴而言，称之为PEST分析法。 重要从商业地产所处在环境进行分析，涉及对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店引进时面临国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展阶段、行业或产业技术代替更新状况、特定环境气候、光照、空气湿度、交通状况、铁路、航空等因素；社会文化环境因素则要考虑诸如所在都市风俗习惯、审美观念、宗教信奉、语言文字、教诲水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基本构造构成、国家经济形势发展、地方经济发展水平、都市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费构造、人均收入水平、人口变化等因素。3、经济模型法。经济模型法，重要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该办法从投入和产出时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中各个参加主体利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者利益需求，导致一厢情愿定位成果导向；4、精准定位法。精准定位实质，是通过对辐射区内商业供应和需求变化进行细致分析，找到目的消费群体，针对她们需求，结合经营者需求，因地制宜进行差别化定位分析。精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特性、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析基本上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场供应，消费者和商业经营需求，也考虑竞争型商圈影响，综合上述方面科学指引商业开发。 5、SWOT分析法。重要从商业地产项目所处特定空间，根据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合获得定位条件因素。从管理角度分析，重点在于对投资者、开发者、运营者能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域外部环境和外部机会，进行评估，从而获得内外条件结合数据或判断，进行商业地产项目定位。在空间上进行内外结合定位分析，在时间上进行当前和将来机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位空间和通路。 动态商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态关系组合。如何进行动态商业地产定位，从时间、空间、时空角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位核心问题。纵观当前定位不成功商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中作用。动态商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态关系组合。如何进行动态商业地产定位，从时间、空间、时空角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位核心问题。纵观当前定位不成功商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中作用。 大多数人评论，都以为投资开发者短视，资金链转但是导致，忽视了商业地产规律，定位自身就存在阶段性，经营也存在阶段性，由于市场也存在阶段性规律，发展是其中硬道理。与周边环境发展匹配度，动态适应性，是商业地产定位需要考虑到，如何把握，仅仅依托调研和数据模型，与否可以精确分析商业地产定位？三、成功招商五要素 招商工作是一项系统、长期、艰巨系统工程。商业地产成功，离不开成功、系统招商手段。没有行之有效招商手段，不能与商家建立起长效品牌同盟和沟通渠道，将直接导致整个商业物业经营失败。1、精确前期规划是成功招商基本 商业项目招商必要以精确项目定位和规划为基本。项目规划应涉及主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术解决、内部氛围艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰招商规划系统，招商不应简朴地以“满租“为原则。 大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位” ，因素就是前期商业地产开发商规划不到位。笔者以为：将来商业地产开发模式应是先作规划再做招商-再贯彻资金再批地建设。（现状是先批土地、然后银行贷款、再作规划设计，开工建设、最后才招商） 2、项目招商必要由专业机构全程操盘（如光明广场委托中华盛世百货） 专业人做专业事。商业地产一方面是商业，然后才是地产。现实中地产开发商对零售商业专业运营并不充分理解，且多数属半路出家，住宅地产是资金密集型行业，商业地产项目与否获得最后成功，资金并不是唯一因素。专业人士及专业机构作为不可以低估。应当注重商业运营商如何为商业地产开发创造价值。 3、品牌资本、品牌同盟是成功招商保证 全新商业模式摩尔带来全新消费体验。商业建筑物内百货、超市、名店坊、会所、特色商铺区域等功能团，使业态复合性对成功招商更具挑战性，项目运营商品牌资本、品牌同盟系统成为招商保证。运营商成功秘诀在于已经建立起完善品牌采购中心系统，万千优质品牌已经成为运营商品牌同盟。运营商不须花太多广告费用进行简朴招商，品牌商从服装、电器、餐饮到娱乐，只要摩尔开到哪里，她们就会跟到哪里。4、成功招商核心在于成功沟通 商业地产开发与住宅地产开发最大区别在于服务对象不同：住宅开发重要面对终端顾客群体；而商业地产开发面对不但是商铺投资者、重要是个人和机构经营者，最重要是系关商业地产项目持续经营数以万计消费者。运营商与招商针对是特定经营者，换位思维、良好沟通成为招商核心。商业地产项目招商不应是单纯租赁交易关系，而是需要从经营者角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面予以经营者信心。5、行之有效执行力是成功招商保障 制定完美招商细节，让招商工作“言必行，行必果“。同步，对招商人员进行专业培训。运用经营方面专业知识与客户形成有效沟通，真正从经营者角度解决问题，使客户对项目布满信心。四、商业地产招商方略20世纪90年代开始，百货业建设促成了商业投资热点。90年代末期，兴起了大型超市和大卖场，此后，商业街项目纷纷上马。近几年来，又掀起了购物中心建设热潮。 从客观规定看，商业资本高速圈地以求更大市场份额，刺激了商业地产蓬勃兴起。新兴商圈在各大都市风起云涌，一种个商业神话被刻画得如此深刻。由物质需求拉动商品供应也正依循行业细分、市场细分商业法则变化着全国商品市场，庞大资金流、物流、人流在各类商业地产中进行集散，都市化宏观政策也促使原有自发性商圈按自身发展规律加速向机制调控性商圈进行过渡。机会与风险并存，商业合理化将是摆在新兴商圈面前一道课题，招商成功与否直接影响到项目成活，能否使用有效招商方略则成为成功招商基石。 招商方略是指科学运用各种有效招商手段形成组合，对目的市场进行持续性公关，从而达到商业规划合理、商业优化进驻目。1、主力商户优先招商 商业物业是商店群集合体，是各种零售商店汇集商业经营场合，但是，不同零售商店在商业物业里地位和作用不尽相似。主力商户、半主力商户重要涉及百货商店、超级市场、大型专业店等，是商业物业吸引客源锚固点，对商业物业商业经营活动会产生较大影响，在商业物业里处在核心地位。 在进行招商时，应对主力商户、半主力商户采用优先招商方略。一方面，主力商户、半主力商店招商谈判普通需要一种较长时间，需要应付繁琐拉锯式谈判。另一方面，不同主力商户、半主力商店对商店建筑规模、建筑构造会有不同规定，提前招商拟定主力商户、半主力商店，有助于商业物业施工建设，避免建筑物后来翻修改动，节约建设成本。因而，对商业物业主力商户、半主力商店应优先招商，并在商业物业施工建设此前，就开展对主力商户、半主力商户招商活动。2、品牌商户带动招商 大型知名品牌主力商户可觉得商业物业带来大量商业人流，创造良好商业氛围，从而增强其她商业经营信心，增进商业物业招商；而每个零售行业龙头商家、品牌商家都是行业内经营典范和榜样，她们行为活动对行业内其她商家经营会产生较大影响，对行业内其她商家具备重要带动效应。 商业物业可以通过采用各种优惠办法，重点引入知名主力商户、行业品牌商户进场经营，以带动增进对其她商户招商。在商业物业招商广告宣传活动中，可以将引入品牌商家作为一种重要卖点信息，传达给其她目的商户，以刺激其她目的商户经营需求，增进商业物业招商。3、广告招商 广告招商是指充分运用各种广告宣传媒体，将商业物业特性、形象及市场机会等信息传达给目的商家，以增进商业物业招商。广告招商可在较大限度上推动商业物业招商进程，是获取目的商家信息、创造招商高潮重要手段。在公开招商时，为了推动商业物业招商进程，创造招商高潮，也可恰当运用大众媒体进行广告招商活动。 招商广告宣传活动应重要针对目的商家来开展。有些商业物业在进行招商广告宣传活动时，针对性不强，盲目地运用大众媒体进行广告宣传活动，导致广告资源大量挥霍，其效果也不一定抱负。招商广告媒介有大众媒体、网络、招商手册、宣传单、招商现场等，在运用广告手段进行招商时，应调查分析目的商家分布特点、行为习惯等，具备针对性地运用各种媒介进行广告宣传活动，如果目的商家信息比较明确，则可尽量少用大众媒体，而重要运用网络、招商手册、宣传单等媒介向商家传达招商信息；如果目的商家信息不明确，为了获取目的商家信息，可恰本地运用大众媒体进行广告宣传活动。4、定向招商 由于商业物业商店元素组合具备较高规定，商店经营类型、性质、品牌特性等都必要满足商业物业经营商店组合规定，因此定向招商是商业物业招商活动必要方式。 定向招商是指招商人员积极上门与目的客户联系，向目的客户推荐商业物业，并说服其进场经营招商方式。定向招商普通一方面需要大量收集商户信息资料，然后选取拟定适应商业物业经营需要目的商户，再与之联系，说服其进场经营。商业物业主力商户、重点商户普通都需要通过定向招商方式才干将其引进商业物业经营，特别是主力商户，也许还需要一种较为漫长招商谈判过程。5、优惠招商 优惠招商是最惯用老式招商方略，是指在招商条件方面予以承租户恰当优惠，以减少承租户经营风险，增强其经营信心，增进招商工作。招商条件优惠办法有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对主力商户、重点商户、招商条件优惠幅度要大，以吸引其进场经营。 优惠招商是一种“放水养鱼”形式招商方略，在一定环境条件下，其作用较为明显。五、如何才干建立一支高效、高素质招商团队 如何才干建立一支高效、高素质招商团队，我想这个问题是咱们招商最关怀问题之一。招商部门是公司通向市场过程中至关重要一环，招商人员把产品推向市场，让产品最后体现出价值，又从市场中拿来信息回馈给公司，她们是离市场近来人。然而，如何才干保证招商队伍高质、高效？如何让这支队伍可以形成有凝聚力和向心力团队，忠心耿耿地为你去开疆拓土？我以为应把握如下几点；1、关怀 我选取业务员重要选两种人：一种是从来没有做过业务人，她们可以按照我指定路走，并且比较勤奋；第二种是工作非常出众人，这样人我不惜花大代价挖过来。我以为，人核心是品质和心态，如果她可以吃苦耐劳，有人格魅力，那她工作一定不会错。而有些老业务员做得倒不一定好。 我管理销售团队有这样几点体会：一是规定业务员都成为“舵手”、“医生”，“舵手”可以把握全局，而“医生”能在最短时间内找出市场病症，并对症下药。二是把爱心给业务员，真诚地关怀她们。三、给她们灌输技能，做好她们教师，让她们佩服比让她们胆怯更重要。四、告诉她们要有自信、自尊、热情，勉励她们多面对挑战，对市场、对公司都布满但愿。 我这样办法还是赢得了诸多人尊重，也很有效。2、执行 我以为招商人员最应当看重是品德，咱们普通不规定她们有多强业务能力，更多时候咱们都是招某些“空白人”，就是她们什么业务都没有做过。这些人都是从零干起，很容易和公司一条心。并且咱们能很明确地懂得她们想要什么，咱们能给她们什么。新销售人员进入公司后，咱们普通对其有半个月培训，从做人、业务技能、公司状况、产品特点等方面对其进行统一灌输。而咱们就是要做好“传、帮、带、教”作用，把她们一种一种都培养起来。 我以为，好招商人员一方面要有“执行力”，执行力强，这个业务员就是成功。咱们规定业务员下去拜访客户，她们回来后都要填写一种拜访回馈表格，有这样约束，老业务员也不敢怠慢。咱们对新来业务员普通都会“跟踪”一段时间，到客户那里看看她去了没有，效果如何，客户如何评价。从而发现她长处和缺陷，好发扬，不好指正，并且这样可以因材而用，把她们安排到不同岗位上。 咱们用人尚有一种“秘招”，就是多用外地人员，这些人思想包袱比较轻，并且可以把她们集中在一起，咱们同吃同住，象一家人。在不断交流中形成一种凝聚力，利于培养团队精神。固然，咱们也为她们提供辽阔发展空间，让她们感觉在这里工作前程是光明。3、责任心 招商人员是公司中流砥柱，公司究竟能不能发展下去全看这些人工作如何。而如何去选取业务员呢？综合素质是考察业务员原则。咱们普通看她业绩、语言表达能力、个人气质、文化修养等等，如果这个人素质高，业务精，固然是最佳选取。但是人无完人，因而选取业务员时候，我以为评判原则中最核心一点就是看她业绩。业绩也是一种人综合素质体现。如果打分话，业绩这一栏我以为应当占到80%比重。构建好招商团队，要培养招商员责任心。招商人员必要和公司奋斗目的一致，虽然每个人都不同样，但是只要有共同目的，相似看法和想法，那么这个招商团队就有了核心，也就能拧成一股绳。 咱们应经常召开某些小团队会议，交流思想和意见，激发招商人员达到公司销售目的责任心，勉励人们团结起来，共同奋斗，通过这些小会议把这些思想慢慢渗入到人们头脑中。 好招商团队均有非常强向心力，咱们就是要把这个向心力激发出来，让招商人员围着公司这个“心”而努力工作，进而在工作中提高自身素养。4、勉励 我发现诸多公司之因此人才流动异常频繁，主线因素就在于勉励办法不到位，员工心里有怨气，要么是一言不发愤然拜别，要么是向上级反映了也没有得到反馈而郁闷不已。 那么，如何才干更好地勉励业务员从而形成一种团队呢？我以为一要广开言路。业务员们对市场看法，对公司看法都是非常有代表性，应广开言路，认真倾听她们呼声，进行有选取地采纳，然后相应地进行表扬和勉励。这样让她们感觉到体现了自己价值，对她们精神是一种推动。 二是奖励承诺要及时兑现。在涉及到“钱”时候一定要谨慎，但是谨慎不是抠门，而是不要轻许承诺，但是承诺了就要说到做到。有一句话说“人耐心只有30天，因而工资是一月一发。”其实替业务员们想想：在市场上辛辛苦苦地工作，但是是相信公司可以兑现承诺，予以她们实现销售目的后可以得到东西：或是提高或是奖励。如果公司在这时候没有及时兑现，那会给业务员心理导致很大影响。不但会以为公司没有信誉而对公司丧失信心，尚有也许会导致对公司不满而跳槽到对手公司。 尚有一点是注意树立领导形象。让人们感觉到你是一种体贴下属、亲近随和领导岂不是比让人们以为你是一种成天装酷、只会发号施令人强多了？5、沟通沟通比什么都重要 我发现一点，就是不论持何种观点人，都以为交流和沟通是非常重要。构建一种好招商团队，领导人就要想办法让人们齐心合力把工作做好，沟通是最佳工具。 招商团队是由每个人构成，这些人也许是由于利益目的而聚到一起来，但是到一起后就不是简朴利益关系了。每个人均有自己思想和处事原则，如何让她们放弃自己某些棱角，把她们糅合到一起，让她们竭力把自己最先进一面呈现出来，这就要靠心灵交流了。 沟通方式有诸各种，但是最主线就是要尽量满足个人所需，在“发展”大前提下把这些人积极性调动起来。六、商业地产项目术语1. 零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最后消费者销售活动,也是向消费者提供销售商品一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品关于无形服务满足,它直接关系到居民生活质量和生活方式，是社会资源分派一种重要阶段-也是最后阶段。2. 零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达到其目的，拟定其重要服务于哪些顾客和将提供什么样商品和服务，并建立和保持竞争优势系统性谋划。详细上它涉及公司使命目的，竞争对手分析，顾客细分、定位，商店选址，服务方略，与供货商关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。3. 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定方向和距离扩展，吸引顾客辐射范畴，简朴说，也就是来店顾客所居住地理范畴。4. 全过程商品管理：是指一种零售商从分析顾客需求入手，对商品组合、定价办法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其他经营性指标做出全面分析和筹划，通过高效运营系统，保证在最佳时间、将最适当数量、按对的价格向顾客提供商品，同步达到既定经济效益指标。5. 市场化经营商场化管理：指采用“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化商场管理形成专业特色经营管理模式。6. 精细化管理：是以“精准、细致、进一步、规范“为特点全面化管理模式。全面化是指精细化管理思想和作风贯彻到整个公司所有管理活动中。精细化管理涉及：精细化操作、精细化控制、精细化核算、精细化分析、精细化规划。7. 购物中心交通规划：一某些是周边道路把交通引入购物中心，另一某些是购物中心自身用地范畴内交通组织和规划，以及建筑内部人流组织。8. 购物中心人流。一种是从停车场到购物中心运动；另一种是从购物中心到购物中心运动。9. 购物中心交通。购物中心车流涉及购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。10. 一次商装：指商场为其所经营各种业态提供基本物业基本、条件及硬件环境，重要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。11. 二次商装：指以一次商装为基本，为展示品牌和商品形象，按照商场规定原则，进行二次装饰装修，重要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。12. 水平交通：是指同一水平面或楼层内通道。13. 垂直交通：是指不同标高空间或楼层垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。14. 划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好分隔物将建筑物空间分隔成若干区域防火技术办法。15. 划分防烟分区：是通过设立挡烟设施将烟气控制在一定范畴内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。16. 购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定元素划分出直接进销售活动现场。17. 交通空间：涉及商场内通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场合，又能使顾客轻松完毕浏览观赏行为。18. 商品展示空间：从常规柜架到地台、墙面及空中挂件，展示商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。19. 服务空间：是商品销售辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。20. 休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场合在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客需求，也增进了消费。21. 柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用设备，柜台或所有用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。22. 货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品设施。23. 租赁商铺：产权人将一定期间内商铺使用权与承租人交易，获得或分时段获得钞票收益；对承租人而言，承租人用钞票或分时段租金付出获得一定期间内商铺使用权利。24. 转租商铺：商铺最后使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人获得使用商铺权利，商铺最后使用人与转租人发生权利、义务关系。25. 关系营销：是指公司与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠关系，而为了要做到这一点，公司必要向这些个人和组织承诺和提供优质产品、良好服务以及恰当价格，从而与这些个人和组织建立和保持一种长期经济、技术和社会关系纽带。26. 渗入营销：是一种与顾客之间沟通，这种沟通就是走进顾客世界，从她们角度出发一种互动交流，使自己和顾客目的逐渐一致，达到统一。27. 诚信营销：是在市场营销活动中，公司和消费者始终坚持信息对称原则，公司诚实经营，保证营销活动公开、公平与公正，以维护和增进全社会和人民长远利益，以求得公司长期发展。28. 营销创新:是依照营销环境变化状况，并结合公司自身资源条件和经营实力，谋求营销要素某一方面或某一系列突破或变革过程。29. 项目运营组：指依照项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员构成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期详细工作运营团队。30. 专家顾问团：指依照项目运作需要，构成经营、管理、营销、物业等各方面顾问专家团队，从外围对项目组进行指引、监督，以保证项目正常、顺利、良好运营。31. 系列广告方略：就是预定期间里持续发布由统一设计形式或内容系列广告，以加深广告印象增强广告效果。32.店面：是商店建筑物自身整体物质面貌，涉及商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本形象。33. 商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验场合。34. 商业街商铺：商业街指以平面形式按照街形式布置单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧铺面及商业楼里面铺位都属于商业街商铺。35. 市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营商业楼宇中店铺位。36. 社区商铺：指位于住宅社区内商用铺位，其经营对象重要是住宅社区居民。37. 住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（也许涉及地下1、2层及地上1、2层，或其中某些楼层）商用铺位。38. 百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面铺位。39. 商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途商业40. 交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周边商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。41. 商铺投资：指进行商铺购买、租赁行为。42. 商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资时间跨度。43. 转租：指投资者从商铺租户手上租商铺投资方式，目也不是为了自己经营，而是为了出租投资方式。44. 物流中心：是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组成果，同步也是第三方物流理论得到应用产物。45.销售增进或营业推广、销售推广。指在给定期间和预算内，在某一目的市场中所采用可以迅速产生勉励作用，刺激需求，达到交易目促销手段和办法。46. 价格折扣方略：挑战者一种重要攻打方略是以较低价格向顾客提供与市场领导者相类似产品。47. 便宜产品方略：用很低价格向顾客提供质量普通或质量不高产品和服务。48. 声望方略：市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优产品，并且标定更高价格。49. 产品繁衍方略：挑战者可以通过推出大量不同式样产品，向顾客提供更多选取来追逐领导者。50. 集客：指为商业经营目而针对消费者生活需求，充份运用商业设施，最大限度地吸引消费者，使她们有筹划地在此消费金钱及时间。51. 市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和抱负位置而进行安排。52. 营销组合：是指公司为了在目的市场制造它想要反映而混合采用一组可控制战术营销手段。53. 市场营销实行：是指为实现战略营销目的而把营销筹划转变为营销行动过程。54. 市场营销控制：涉及预计市场营销战略和筹划成果，并采用对的行动以保证明现目的。55. 差别化营销：是指公司依照市场细分原则，通过差别分析办法对总体市场环境和个体市场环境分析和比较，找出对自己公司最有利差别利益。56. 形象差别化：即公司实行普通所说品牌战略和CI战略而产生差别。57. 市场差别化：指由产品销售条件、销售环境等详细市场操作因素而生成差别。大体涉及销售价格差别、分销差别、售后服务差别。58. 市场细分：是依照消费者对产品不同欲望与需求，不同购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同或相似小市场群，分为“异质市场“和“同质市场“59. 同质市场：是指消费者对产品需示大体相似，如消费者对大米、食盐等需求差别极小。60. 异质市场：指消费者对产品需求差别很大，如不同消费者对服装质量、款式、花色品种、价格等需求差别性很大。61. 产品定位：这种定位是针对产品属性而言，是营销者在目的市场上为本公司产品拟定一种恰当位置，用以标记自己产品，以示区别于竞争者产品。62. 价格定位：指营销者把产品、服务价格定在一种什么样水平上，这个水平是与竞争者相比较而言。63. 品牌定位：是以产品定位为基本品牌诉求方式。64. 促销定位：促销定位有两层含义：一层是促销方式选取定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式选取及其组合；另一层含义是在选取了特定促销方式后，又如何拟定实现这个方式详细手段或媒体。65. 营销战略定位：就是通过规划，制定公司发展宗旨、目的，使公司资源和能力与不断变化着营销环境相适应过程，这种定位体现为制定一种公司营销长期性、全局性、方向性动态发展规划。66. 区别营销：是指公司依照不同顾客、品牌特点，运用差别化方略，抓住一某些高利润消费者，与她们建立更多信赖和忠诚，销售一小某些高利润消费者产品。67. 定制营销：是指依照顾客个性特点和差别化需求，为顾客“量体裁衣“，提供差别化需求商品和服务需求。68. 一对一营销：是针对不同顾客性质及购买经验，“一对一“地提供个人化商品和服务。69. 撇脂定价法则：是将新产品价格定得较高，尽量在产品寿命周期之初赚回最大利润。70. 牺牲商法：指通过某些商品低价亏本销售来扩大公司知名度，留给消费者深刻公司形象和商业信誉，从而达到招徕顾客、留住回头客，实现整体经营利润最大化营销手法。71. 无缝营销：为了提高整条营销渠道服务质量，从而为消费者创造更有价值服务，营销渠道中各成员组织打破原有组织边界，在多层面基本上互相协作，就犹如在职一种公司团队中同样工作营销办法。72. 越轨营销：是在不违规状况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为，制造轰动性社会效应，用最小投入，为公司和产品赢得扬名机会。73. 直效营销：是营销者不受老式营销通路限制，通过媒体直接与顾客沟通，进而产生互动式反映或交易。74. 实时营销：是指公司在经营过程中，把消费者当作伙伴，运用当代发达信息技术，经常性地与消费者进行对话，直接理解消费者需求意图，让消费者积极参加到商业公司经营、管理、服务等活动中来，从而缩短消费者与商业公司间距离，获得营销成功。75. 商业组织体系建设。依照商业公司市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和公司目的等，进行管理组织架构、部门职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。76. 商业制度体系建设。依照不同商业公司管理特点和需要，制定商业公司各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业公司各个岗位、程序、环节和各方面工作，保证管理有序、规范。77. 商业流程设计。对当代商业商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，保证流通环节简洁、规范和畅通。78. 商业招商招租。为商业公司提供主力店、次主力店、国内外品牌招商、精品店铺招商及配套功能区招商。79. 商业经营管理。依照不同商业项目规模、业态和定位，导入咱们自主开发商业管理模式，对商业项目进行全面、有效经营管理。80. 商业营销策划。依照商业公司市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、方略制定、广告及营销推广方案实行，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。81. 商业管理诊断。针对商业公司在不同管理阶段存在问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。对商业项目所在社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民购买力及消费水平、商品品牌资源及人们消费行为进行专业市场调查，为商业项目功能规划、业态定位、市场定位、以及为公司经营方略、发展战略提供根据。83. 品牌代理。为国内外知名品牌制定品牌拓展筹划、推广筹划，进行品牌形象设计，提供国内、外知名品牌销售管理或代理服务。84. 商业连锁发展规划。研究各类业态商业连锁发展趋势，结合国内实际状况，建立各类专业连锁店原则化设计和规范运作体系。85. 商业市场调查。对商业市场竞争状况、商业经营、各商场商品布局、物业现状进行全面专业调查，并提交专业市场调查报告，有效地指引商业项目业态及市场定位和规划设计。86. 功能规划设计。依照商业公司整体规模、市场现状、开发目的，进行项目功能定位、功能布局以及各功能项目关联性控制。87. 商业业态定位。依照本地市场条件和商业项目规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学拟定项目经营形态和目的市场。88. 楼层定位。依照商业项目面积、形状、层数，合理拟定各楼层商品经营类别、面积、区位，拟定各楼层服务设施配套及分布。89. 动线设计。对商业公司客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体设计。90. 环境设计。对商业公司室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和征询。91. 一次装修征询。对商业项目一次装修中天、地、柱、墙、暖通、给排水、强电、弱电、消防、安防、广播、配套设施方面设计、建设进行顾问征询。92. 二次商装指引管理。对二次商装过程中柜台、货架、壁柜、LOGO、灯光、道具等进行原则设计、专业指引和规范管理。河北恒鼎国际商业街