办公楼物业管理核心制度.doc

篇一：办公楼物业管理制度办公楼物业管理制度为了保障企业办公楼正常有序使用，明确相关部门责任义务，营造一个好工作环境，特制订本制度。一、安全和消防管理（一）办公室钥匙管理1办公楼全部部门钥匙由企业办公室和具体部门分别保管，日常使用由各部门自行负责，不得相互转借。如需借用或配制钥匙，需到办公室办理相关手续。2企业领导保管自己办公室钥匙，备用钥匙由前台负责保管。保洁人员需清洁企业领导办公室时，由前台负责开门，清洁完成后，立即把办公室锁好。3严禁私自配置钥匙。4钥匙保管人员一旦遗失钥匙，应立即汇报办公室，视情节严重程度，由办公室决定对门锁采取更换等相关方法。5钥匙保管人员一旦离职，在办理离职手续时将钥匙上交办公室。6、办公楼一楼侧门和楼梯门锁匙交保安管理，负责早晚开关门。（二）办公室安全管理1办公楼安全工作由保安部门负责，企业办公室要切实加强对保安管理，确保保安人员推行好安保职责，严格落实各项安保方法，确保办公楼安全。保安服务工作职责和要求及保安具体工作细则及操作规程见附件。2严格来访登记制度。凡到企业办事人员先由门卫通知相关部门，并在来访记录表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在企业内部乱串乱撞现象发生。3各部门要认真做好部门本身安全保卫工作。在下班前要检验门窗、用电、空调等使用情况，离创办公室必需关好窗，锁好门；关掉空调、微机等用电设施，确保部门本身安全。4相关键设备、仪器仪表部门要设专员负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。6财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等关键区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全方法，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。7各部门（人员）发觉重大问题和带有苗头性隐患要立即汇报，立即排除。8保安部门要认真检验维护电视监控系统，确保二十四小时开通，运转良好。非相关人员严禁进入电视监控室，如需要调看监控录像，必需取得办公室相关责任人同意。9节假日期间，值班人员必需坚守岗位，认真推行职责，做好交接班统计。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和关键情况要立即汇报，立即处理。10实施每日清楼制度，清楼时间为21时。（三）办公室消防安全管理1财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、试验室、仓库等关键防火部位，要按公安消防部门要求配置消防器材，设置严禁烟火标识。严禁在办公楼内乱扔烟蒂，严禁在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。2各部门职员要遵守消防管理要求，严禁私自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁私自占用、堵塞、封闭消防通道。3各部门职员要主动参与企业组织消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材基础使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。4妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。5严禁各部门随意动火作业，特殊情况需要临时用火用电作业，在操作前必需向办公室提出申请，由办公室安排专业人员操作，并配置对应灭火器具。对违章操作造成事故，要追究当事人责任。6严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。7严禁在消防通道停放机动车和非机动车。8企业安全责任人要组织相关人员常常巡视办公楼防火情况，对关键部位加强检验，对存在火灾隐患，立即下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。二、清洁和绿化管理（一）清洁管理1清洁管理是营造办公楼文明、整齐、舒适工作环境关键内容，由企业办公室具体负责。2楼内各部门办公室清洁工作由各使用部门（人）负责；企业领导办公室及大厅、会议室、接待室、贵宾室、洗手间等公共卫生及室外环境清洁工作由专业保洁人员负责。3办公楼清洁管理具体要求详见：办公楼卫生管理制度、办公楼卫生清洁标准、办公楼保洁人员考评标准。（二）绿化管理1绿化建设和管理是企业企业文化（精神文明）建设关键内容。2管理、珍惜花草、树木是企业全体职员权利和义务。3不准随意砍伐、挖掘、搬移企业绿化树木。如因确实需要者，需报办公室同意。4严禁攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。5不得损坏花木保护设施。6不准私自摘拿花果。7不准行人和多种车辆跨越、践踏绿化带。8不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。9不准在绿化地上堆放任何物品。10未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。11凡人为造成绿化、花木及设施损坏，要进行罚款处理。12办公楼绿化管理由办公室负责，办公楼绿化养护由专业养护人员负责。三、设施设备使用维修管理（一）、公共场所空调管理1办公室负责公共场所空调日常运行管理工作，分管人员要严格根据规程操作，做好开关使用纪录。设备部负责其维修保养工作。2空调开机时间依据季节改变确定，标准上在每十二个月6月1日至9月31日（也可依据实际情况调整）开机制冷。3节假日期间公共场所空调不开启，因加班等特殊情况需要使用，必需提前通知办公室。4空调使用部门要注意节省能源，降低能耗。空调开启后，应立即关闭门窗，提升降温效果，夏季设置空调温度不得低于摄氏26度。室内无人和下班后，立即关闭空调。5各部门（人员）要自觉珍惜空调设备，注意保持清洁卫生，确保空调正常运行。（二）、电梯管理1设备部负责电梯日常运行、安检、维修维护等管理工作，值班人员要严格根据规程操作，做好运行、安检、维修维护纪录。2职员乘坐电梯要文明礼让，进出轿厢时保持良好秩序。如超载、指示灯报警应自觉退出电梯，确保电梯安全快捷运行。3职员乘坐电梯时应注意安全，不可将身体依靠轿门。电梯门在关闭时请勿将身体任何部位或其它物品伸出门外，以免发生危险。4搬运物品时，对可能造成环境污染或造成电梯损坏物品要妥善包装，细心搬运，物品应尽可能放置在轿厢中央并注意不得超载。5严禁携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。严禁在电梯内吸烟、吐痰、乱涂滥画、乱扔杂物。6电梯运行中出现故障，要保持冷静，可按警铃按钮求救或根据提醒和管理人员联络（联络电话：），严禁敲击按钮、强行扒门，以免造成危险。（三）、物业、设备设施使用、维护和报修1企业全体职员要珍惜企业物业、公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备使用寿命，节省资源，杜绝浪费。2物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检验各项运行参数、状态是否正常，碰到问题立即排除，并做好统计，确保各项设备运行正常。3、物业图纸、设备安装、使用和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等由企业办公室和设备维护保养部门一式二份分别存放保管。4、物业及大型公用设施设备维修，由设备工程管理部门提出维修方案报企业领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节省。5、物业及公用设施设备日常报修，由各部门报企业办公室，再由办公室统一填写维修派工单，经企业领导同意后，安排设备或工程部门负责维修。 本制度报总经理同意后实施。篇二：综合办公楼物业管理方案及管理制度【综合办公楼】物业管理方案及管理制度第一节第二节第三节第四节第五节第六节目录 整体设想和管理模式?1 物业项目服务保障方法?3 项目管理处组织设置?6 物业项目管理制度?9 物业项目接管方案?18 物业项目管理服务目标承诺?23【综合办公楼】物业管理方案及管理制度综合办公楼在怀宁路和休宁路交叉处，总体建筑面积88888平方米，楼高九层（不包含地下车库）。关键设施有：电梯、智能监控、消防系统、vrv空调系统、办公自动化系统等。办公楼现为合肥市各民主党派办公场所。针对物业特点，*物业将严格根据商务办公楼标准，单独设置物业管理处对该项目作系统管理，提供优质服务。第一节 整体设想和管理模式“沟通至上，服务致远”作为合肥市*物业管理服务理念。我们坚持以用户为上，立即认知用户对服务需求，在服务过程中连续不停加以精进。依据综合办公楼情况，我们*物业管理将本着“精巧服务，以我精心换得您称心”服务宗旨，引进优异管理理念和成熟管理模式，以前期介入开始就切切实实地做好参谋、在办公楼日常使用中勤勤恳恳地当好物业管家。一、采取相适应服务模式我们将在服务管理上采取优异理念，有效服务管理手段，使全部进入办公楼用户全部体会到我们热心招呼、细心关心、专业工作、尽心服务；让用户感受到走进综合办公楼时，就能感觉到充满温馨、友好气氛；应用优异软件服务管理是时尚，是构建友好社会所必需。二、物业管理基础服务及延伸特约服务综合办公楼物业管理服务分为内核基础服务及延伸特约服务。内核基础服务是指在物业界面内公共区域内基础保安、工程、清洁管理服务。延伸特约服务是指有依据业主或用户特殊需要，另行对办公区域内其它设施设备保养维护、特约清洁（领导办公室、办公室及休息室、多功效厅、乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、96人大教室及贵宾休息室保洁），生活服务区域配套管理等。经过内核基础服务，保障办公楼正常日常办公秩序。经过接收延伸特约服务逐项开展深入提升综合办公楼物业软环境，使之达成臻善臻美。三、管理设想为让业主发明舒适、宁静、称心、亲切、安全办公环境，我企业将从这些方面努力，刻苦钻研、努力探索。针对【综合办公楼】特征，我企业提出了以下物业管理设想：1着重从人基础生活功效需求出发做到人性化管理理念，丰富特色服务；2着重从人和自然、友好、共生要求出发，加强对生态、绿化、人文、环境建设和维护。四服务定位物业管理处内部管理实施以iso9001国际质量标准体系运行模式。各项服务均规范化、专业化，并在管理服务中不停改善、吸收、利用优异物业管理方法和要求，不停强化各级服务人员培训。同时，吸纳各类专业技术人才，不停提升整个物业管理处人员素质及服务技能。努力争取使办公楼创优，同时依据iso9001国际质量标准体系，使办公楼物业管理质量愈加标准化、规范化。4、管理内容4.1综合办公楼管理区域公共设备设施运行、维护、维修管理。4.2综合办公楼管理区域公共区域保安、消防安全管理4.3综合办公楼管理区域公共区域保洁、绿化管理第二节 【综合办公楼】物业项目服务保障方法1、 优异iso9001：内部质量管理体系保障，建立六大管理机制要实现综合办公楼项目物业管理目标，离不开强化内部管理体系。企业运作将依靠is0严格质量管理体系模式作为日常管理运作质量确保。建立六项管理机制：1自我约束机制：严格苛求，精益求精宾馆星级式服务，以服务卓越、质量上乘高标准约束自己。2专业化运作机制：对于项目处遇专业性和技术性较强管理服务，全部有专业物业企业技术中心提供技术支持。以降低成本，扬长避短，提升效率。3质量确保机制：专业物业企业管理运作和服务规范遵照国际化，标准化组织iso9001管理模式进行实施。4检验监督机制：为了确保服务质量，专业物业企业必需建立了严密而科学质量检验监督体系负责办公楼管理服务各项意见反馈和投诉回访。5 紧急预案机制：依据办公楼特点，分工作条线，设计各类预案，建立预案网络机制，预案步骤，预案实施监督及预案检验、预案起动实施统计等一整套可操作制度。2、采取系统及过程管理方法最终实现“十二化”管理综合办公楼项目物业管理活动是由各相关子过程组成，各相关过程加以识别，了解和管理，最大程度降低职能交叉、重合管理。实现垂直管理、目标管理、网络管理，从而达成提升管理效率、降低运行成本目标。企业将各类服务活动给予文件化、程序化，并实施并经过pdca（plan do check action）管理方法做到精心策划明确各项活动职责，配置合适资源，确保科学管理。精心实施严格根据质量管理体系文件要求要求，实施程序化、规范化管理使每位职员明确自己该做什么，怎样做，做到什么程度，留下何种统计，从而达成定时、定人、定岗、定任务、定质量五定要求，严格检验每项活动全部会有计划受到检验，从日检到周检，月检覆盖整个物业管理活动，确保各项物业管理活动在严格受控状态下运行。连续改善针对检验中发觉问题，经过征求业主、用户意见，利用统计方法，测量出物业管理活动不足之处，制订纠正和预防方法，从而实现物业管理活动连续改善和质量良性循环。“十二化”工作标准 服务组织专业化、服务架构简约化、服务控制规范化、服务标准正确化、服务理念人本化、服务内容菜单化、服务效果最好化、服务责任全体化、服务队伍素质化、服务信息网络化、服务成本合理化、服务运作市场化。3、重大预案设计演练制度依据管理关键，我们应在服务管理上从以下多个方面设计应急预案并加以演练，以确保办公楼运作安全无虞：? 工程管理方面：突发性水浸应急处理预案、防汛应急预案、设备故障应急处理预案、触电事故应急处理预案等；? 治安保安方面：交通意外事故应急预案、治安、刑事案件应急预案、火灾、爆炸事件应急预案、节假日突发事件处理预案等；? 环境保护方面：下水管受堵排积水预案、地面遭受特种材料污染排除预案、有害气体侵袭预案等；? 公共卫生方面：食物中毒预案、流行病预防预案等；4、强化岗位培训、有效进行督导企业将对综合办公楼实施全员培训制度。培训工作将由始无终地落实在整个管理过程中。办公楼管理服务人员在上岗前由企业进行系统严格岗前培训并取得对应岗位执业资格证书。经过岗前培训使职员在服务意识培养、服务理念树立、工作技能提升等方面立即达成一流管理所需水平。让全体职员了解企业质量方针、质量目标，继而自觉参与到企业质量活动中去。同时，企业还在日常管理服务过程中不停地对职员进行在岗培训及理念强化，继续经过技术平台优势及软件支持以多个形式加强人员培训沟通交流，以连续提升职员专业技能。实施规范是否到位，培训是否有效，还须经过督导这一步骤。我们将提议多层次督导体系。综合办公楼将经过定时日常巡查，每个月组织全部部门责任人进行一次楼检；每个部门责任人每日对办公楼管理情况作一次例查；各基础管理层更是依据操作规范要求时时对管理作出巡查；企业不定时地对项目作抽检和指导；同时物业管理处更接收业主和使用人对管理质量评定和指导。5、量化考评，建立激励机制企业还将依据职员绩效对每一职员进行量化考评。职员考评依据质量控制指标，逐层考评，责任到人。考评结果必需同激励挂钩，以做到赏罚分明。篇三：办公楼物业管理制度办公楼物业管理制度为了保障企业办公楼正常有序使用，明确相关部门责任义务，营造一个好工作环境，特制订本制度。一、安全和消防管理（一）办公室安全管理1办公楼安全工作由办公室负责，办公室要切实加强对保安管理，确保保安人员推行好安保职责，严格落实各项安保方法，确保办公楼安全。2严格来访登记制度。通常来访办事人员先由门卫通知相关部门，并在来访记录表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱撞现象发生。3各部门要认真做好部门本身安全保卫工作。在下班前要检验门窗、用电使用情况，离创办公室必需关好窗，锁好门；关闭灯、电脑等用电设施，确保部门本身安全。4相关键设备、仪器仪表部门要设专员负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。6财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等关键区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全方法，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。7各部门（人员）发觉重大问题和带有苗头性隐患要立即汇报，立即排除。8保安部门要认真检验维护电视监控系统，确保二十四小时开通，运转良好。非相关人员严禁进入电视监控室，如需要调看监控录像，必需取得办公室相关责任人同意。9节假日期间，值班人员必需坚守岗位，认真推行职责，做好交接班统计。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和关键情况要立即汇报，立即处理。（三）办公室消防安全管理1财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、试验室、仓库等关键防火部位，要按公安消防部门要求配置消防器材，设置严禁烟火标识。严禁在办公楼内乱扔烟蒂，严禁在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。2各部门职员要遵守消防管理要求，严禁私自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁私自占用、堵塞、封闭消防通道。3各部门职员要主动参与组织消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材基础使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。4妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。5严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。6严禁在消防通道停放机动车和非机动车。7安全责任人要组织相关人员常常巡视办公楼防火情况，对关键部位加强检验，对存在火灾隐患，立即下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。二、绿化管理1绿化建设和管理是企业文化（精神文明）建设关键内容。3不准随意砍伐、挖掘、搬移企业绿化树木。如因确实需要者，需报办公室同意。4严禁攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。5不得损坏花木保护设施。6不准私自摘拿花果。7不准行人和多种车辆跨越、践踏绿化带。8不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。9不准在绿化地上堆放任何物品。10未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。11凡人为造成绿化、花木及设施损坏，按实际损失进行赔偿。12办公楼绿化管理由办公室负责，办公楼绿化养护由专业养护人员负责。三、设施设备使用维修管理（一）、物业、设备设施使用、维护和报修1全体职员要珍惜公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备使用寿命，节省资源，杜绝浪费。2物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检验各项运行参数、状态是否正常，碰到问题立即排除，并做好统计，确保各项设备运行正常。3、物业及大型公用设施设备维修，由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节省。4、物业及公用设施设备日常维修，由部门报办公室，再由办公室统一派人负责维修。四、公共环境卫生清洁保洁1、环境卫生设专员管理和清扫；2、单元门外公共区域每日清扫一次；3、合理分区设置垃圾桶，垃圾做到日产日清；4、依据实际情况进行不定时消毒和灭虫除害。五、公共治安防范、门卫服务管理1、由办公室负责区域内治安防范、消防安全工作，发觉有安全、消防隐患立即向相关部门做书面汇报；2、门卫二十四小时值班，实施来客及物品出入登记制度；3、负责区域内车辆管理，确保小区内道路通畅；4、发觉安全、消防事故时，在采取应急方法同时，立即向相关部门汇报，并帮助做好救助工作。宿舍管理措施 为加强各宿舍区管理，发明“整齐、文明、安全、有序”居住生活环境，特制订本要求宿舍全部器具设备（如电视、玻璃、卫浴设备、门窗、床铺等），住宿职员有责任维护其完好。如有疏于管理或恶意破坏者，由其担负修理或赔偿费用，并视情节轻重给纪律处分。室内严禁烧煮、烹饪或私自接配电线及装接电器。室内不得使用或存放易燃、强腐蚀性等危险及违禁物品。烟灰、烟蒂不得随意丢弃在地上。使用电视、收音机不得妨碍她人休息。就寝后不得影响她人睡眠。集体宿舍不得留宿亲友，外人造访应登记姓名、和职员关系及进出时间。夜间应于23时前返回宿舍。珍贵物品应妥善保管或避免携入，违反要求放入室内而致丢失者责任自负。不得在室内外任意张贴字画或钉挂物品。废物、垃圾等应集中倾倒于指定位置。房间清洁应由住宿人轮番负责清洁打扫；节省用水、节省用电，做到人去灯灭；严禁在床上吸烟；住宿职员发生下列行为之一，将呈报其所属部门并交行政部进行处理直至遣送公安机关：不服从宿舍管理员监督、指挥；斗殴、酗酒及任何有伤风化等过激行为；在宿舍从事偷窃及黄、赌、毒等违法犯罪活动；本要求自印发之日起实施。