办公楼物业管理专业方案.doc

目录第一章、企业介绍第二章、*办公楼管理服务设想1.*办公楼基础情况2.物业管理服务设想3.管理模式和运作机制4.管理制度汇编5.人员配置、培训和管理6.物资装备情况7.采购及成本控制8.外包工作选择标准、方法9.计算机在工作中应用第三章、日常管理服务项目、标准、承诺及采取方法1.管理服务承诺指标2.管理服务项目、承诺指标及采取方法一览表第四章、房屋及设施设备维修养护计划及实施方案1.房屋建筑日常养护维修和计划2.设备设施运行维护和计划第五章、财务管理制度和管理费标准测算1.财务管理工作模式、制度，预算决算方法、内容2.能源费估算和节能设想3.物业管理费标准及测算明细4.酬金及取酬方法5.达不到管理服务目标愿意接收经济处罚第六章、接管入住程序1.档案资料交接2.现场交接验收3.钥匙交接4.搬迁工作程序第七章、关键问题处理预案1.人员安置情况2.车辆停放3.垃圾清运4.职员餐厅经营管理5.安全突发事件防范第八章、结束语第一章 企业介绍一、企业介绍北京*物业管理企业是由*开发总企业下属企业。注册资金*万元，含有北京市物业管理资格。企业经营范围：接收委托从事写字楼、公寓、酒店、住宅等物业管理，物业管理培训及顾问服务等。企业实施总经理负责制，下设物业管理部和工程部、市场开发部、人力资源部、办公室等科室。 企业管理项目有*等管理面积达*万平方米，全部按建设部、市房地局相关质量标准运作。 企业凭借完善制度、严格管理、友好气氛，吸引了一批管理经验丰富，并富于创新意识高素质物业管理人才和专业技术人才，企业领导和管理人员均为物业管理资深人士，平均从事物业管理 工作五年以上，并拥有建设部和北京市颁发物业管理经理上岗证。 我企业经过对各类物业全方面管理，使业主资产保值增值。除对已完工投入使用物业提供全方面物业管理服务外，我企业有丰富接楼经验，能够从物业管理角度针对物业及物业设计、机电设备、保安系统、车库系统提供提议，制订物业管理运作所需文件。二、企业文化企业思想：“以人为本”企业精神：“真诚服务”企业意识：“用户至上，服务第一”经营理念：“唯有品牌和专业才能发明独物价值和形象”质量方针：“保护环境、关注健康、永续发明物业价值、全心提升服务品质”三、人力资源贮备北京市*管理企业自成立以来，一直遵守“以人为本”指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”企业精神，经过十几年努力和锤炼，已建立起一支懂经营会管理、业务精、肯奉献、高素质物业管理队伍。在企业 职员中，管理人员有 人，占职员总数 ，其中含有本科以上学历 人，上管理人员 ，含有中级以上职称 人，占管理人员 ，管理人员均匀参与了建设部举行物业管理人员岗位培训班，取得了物业管理上岗证书。整个职员队伍中，大专以上学历 人，占全体职员 ，35岁以下职员 人 ，占全体职员 。为了在猛烈市场竞争中保持领先地位，我企业在人才吸收和培养上采取了很多激励政策，为多种专业人才提供了良好工作平台，尤其是企业实施了管理岗位助理制，让那些有潜力但经验还有欠缺人员担任各级管理岗位助理，在实践中积累经验，提升能力，充足挖掘了职员潜能，同时也为企业承接新管理项目提供了人力资源保障，所以企业每承接一个项目全部能立即地派出一套完整管理班子，从而确保了北京市*物业管理企业统一性和规范性，也正因为如此，才会有大批专业人才不停地加入到北京*物业管理经营企业队伍当中，形成了良性人才流动，从而为企业发展提供了可靠人力资源确保。第二章 *办公楼管理服务设想一三学社办公楼基础情况(一)、项目介绍1名称：*综合办公楼2位置：3建筑指标： 建筑面积： 地上面积： 地下面积： 地上楼层：地上八层 地下楼层：地下二层4各楼层使用说明 地下一层：设备层 地下二层：车库一层：写字楼大堂、中央空调室、管理办公室、厨房、职员餐厅、领导餐厅二层：展厅、管理办公室三层：领导办公厅、档案室、老干部公疗室、人事室、财务室四层：局级办公室、参政议政部、研究室、基金部、组织部等五层：大会议室、小会议室、贵宾室六层：中会议室、局级办公室、阅览室等七层：副部办公室、休息室、秘书长办公室八层：副局级办公室、休息室等5设备系统组成： （1） 消防系统：广播105个 广播模块：10个感烟探测器SD6600 185套 电话分机：7部插孔电话：43部 电话模块：1个平极SD6011A：53个 6012模块：39个6013模块：40个 温感SD6200：178个6015LK模块：10个 SD6010LK模块：6个 （2）给水排水、通风系统轴流通风机2个 斜流高温排油烟专用风机1个排烟风机2个 混流式管道风机2个贯流电热风幕机5个 混流式管道风机2个斜流高温排油烟专用风机1个 斜流式管道风机1个射流风机变更为诱导风机18个 百叶窗式换气扇9个管道式换气扇20个 跌泉循环泵2个潜污泵6个 高层生活水箱1个热水变频增压水泵2个 高层立式稳压水罐2个生活热水分水器1个 冷水增压水泵2个 （3）布线系统设备24口超五类配线架18个 2U双面理线架9个光纤接续盘1个 光纤卷筒8个JACD型双工光纤插座24个 ST多模光纤连接器72个19英寸网络机柜10个（4）网络系统设备4900交换机19台 堆叠套件10个（5）楼控系统设备网络控制器1个 U网络接口1个系统监控软件1套 系统集成软件1套控制箱1面 现场控制器16个网络保护板1个 信号调理板5个液位开关8个 照度传感器1个通讯电缆2箱 控制柜16台中央管理计算机1台 UPS电源1个（6）电梯监测、对讲系统 电话机1台 电话辅机1台 电话分机3台 主机电源1台 电梯数据采集器3个 数据集成器2个 监控软件1个 系统计算机1台 中心柜1套（7）31#楼办公区前端监控设备： 低照度高清楚黑白摄像机42台 黑白半球电梯专用摄像机2台6倍电动三可变金镜头4个室内全方位球型云台4台主控键盘1个室内解码器4个十六画面分割器3台二十四小时长延时录像机3台控制机柜1套门禁读卡器20套管理电脑1台管理软件1套（8）空调设备明细 水冷式螺杆机组2组 空调冷热水循环泵5台 全自动软化水处理器1台 半既热浮动盘管换热器2台 空调系统稳压罐1个 空调集分水器2个软化水箱1个 贯流风幕机5台采暖集分水器2个 空调系统稳压泵2台组合式新风机组 风机盘管冷却塔2个(二)、项目定位该项目是*办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主单一性是其显著特点。(三)、使用人员分析分析该大楼使用人员多为政府高级领导干部，文化素质高，个人素质好。二、 业管理服务设想(一)管理思绪作为高级领导干部用办公楼，既需国有写字楼办公环境，又需国有比写字楼愈加可靠综合保障体系。给物业使用人发明一个方便、整齐、舒适办公和娱乐环境。(二)、管理体质为了能够为*办公楼提供最优质物业服务，并将我企业多年积累成功管理经验利用在该项目标实际管理操作中，我企业拟成立“*办公楼物业管理中心”。中心总经理将选派我企业含有丰富物业管理工作经验，并发明过良好业绩资深人士担任，中坚层是从企业充足人力资源中，选拔含有丰富专业知识和管理经验人员组成，操作层则是经过严格选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，经验丰富团体，各层次人员在投入项目管理前均需经企业严格岗前培训，考试合格方能上岗工作。(三)、管理机制若竞标成功，我企业将依据*办公楼特点建立扁平化管理架构，最大程度以减呼管理步骤，提升管理效率，降低管理成本，形成简明高效管理体系。(四)合理取费，高标准服务经过我企业对九三学社办公楼实地考及认真分析，根据合理、科学、周密、可行标准对项目物业管理各进行了系统测算，我们认为投标文件中提供物业服务取费标准，基础上能满足*办公楼日常管理收支平衡，同时使我企业取得合理收益。物业管理质量确保是靠企业建立完善物业管理质量体系及规章制度。我们将针对大楼特点和管理目标，制订职员岗位职责和工作考评标准，对日常管理内容编制对应工作程序、作业指导书，从而确保每个工作步骤及其过程全部有章可循。三、 理模式和运作机制(一)部管理模式本着高效、精干、安全、科学管理标准，将在本中心设三个部门，由中心总经理直接对各部门工作实施领导，方便于直接、全方面、立即掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，降低失误，提升工作效率。北京市*物业管理经营企业企业各职能部门物业管理中心工程维修部安全保卫部综合服务部 直接领导 考评 （二）运作机制1. 管理体系物业管理中心在内部管理运作上，采取各部门、各责任人明确分工，各自独立完成本职员作，又相互协调、相互督促、相互联第“三位一体”管理活动和管理手段，形成一个封闭网络。而在整个具体运作中，物业管理中心总经理既是日常工作指挥者，又是监督检验者，各项工作一经下达，实施责任人即开始中运作，实施过程中信息经过反馈渠道返回物业管理中心总经理，供总经理做出校正、判定、总结，并经过从外界检验、评选结果中发觉管理中存在问题加以纠正，使得物来管理中心工作做到有部署，有检验，有吉，从而根本上确保了物来管理中心工作有效性。2. 运作机制管理监督各实施部门信息反馈管理中心总经理3. 管理运作步骤物业管理中心运作步骤图用户投诉查询、求援等物业管理中心总经理安全保卫部综合服务部处理完成做好统计工程服务部四、 理制度汇编(一 )、部门规章制度综合服务部操作规程及标准用户申请服务项目标操作规程 综合服务部经理检验制度报修处理操作规程 档案管理规章制度用户服务查询程序 餐厅服务接待规范程序综合服务部规章制度 餐具及用具清洗消毒程序保洁主管检验制度 餐厅卫生操作程序及标准综合服务部经理巡查制度 工程维修部工作标准和操作规程警卫交接班规程 用户遗失物品招领规程物品出入大楼管理程序 证件和理操作规程紧急停电处理规程 对突发事件处理操作程序职员出入口岗位工作规程规章制度、管理制度安保部内保档案管理制度 物业管理中心办公处安全保卫制安保器材管理制度 安保部检验制度要害部位安全保卫制度 晚间值班要求地下停车场管理要求消防安全工作标准和操作规程安保部中控室运行规程 火灾紧行动操作规程监控系统操作规程 消防设施巡回检验规程动火管理规程楼宇消防规章管理要求消防中控室管理制度 机房防火要求消防设备、设施、器材管理要求 电气设备防火要求办公楼防火管理要求 办公室防火要求公共场所防火要求 高低压配电室防火定消防奖惩制度保洁服务操作规程办公室清洁卫生操作规程 电梯清洁操作规程卫生间清洁操作规程 日常见工具使用保养操作规程清洁区域操作规程 机器使用及保养操作规程公共区域走廊清洁操作规程行政管理职员聘用操作规程 考评评价操作规程职员考勤操作规程 办理职员离职操作规程规章制度、管理制度人力资源管理要求 培训工作管理要求劳动协议管理要求 绩效考评管理要求劳动考勤管理要求 职员打卡管理 要求计算机使用管理要求 相关印章使用管理暂行要求薪金管理要求五、人员配置、培训和管理(一)、人员配置物业管理中心总经理 人工程部维修部 人（经理 人、电气组 人、设备组6人、综合组3人）安全保卫部21人（经理1人、领班4人、保安13人、车管3人）综合服务部45人（经理1人、综合文员1人、客服人员2人、保洁领班2人、保洁人员22人、餐厅主管1人、餐厅后厨11人、餐厅服务员5人）(二)、人员培训培训是北说市蓟城物业管理经营企业一项基础制度，不停对各级职员进行不一样项目、不一样阶段培训，也将是九三学社物业管理中心确保圆满完成协议期内承诺管理目标关键确保。所以在物业管理中心成立之日起，将实施一整套有效培训计划，并切实推行，以培养出一批有理想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识专业物业管理人才，企业将依靠这么一批人材来确保出色完成九三学社办公楼各项物业管理工作。1.培训形式（1）培训分三个阶段进行入职培训：指职员在正式进入 岗位之前时行基础理论、基础素质、项目介绍、企业文化、服务意识、礼仪要求等培训上岗培训：指物业管理中心开始运作30天内，对全部岗位职员进行基础技能、操作规范、工作标准、和安全培训、消防培训。管理期培训：指物业管理中心在运作过程中，对职员素质、技能及思想觉悟进行连续、有计划提升型培训。（2）培训分集中培训和各专业人员单项分类培训集中培训：全部职员必需参与基础培训，包含：项目情况介绍、管理 要求和方法，学习物业管理法规、制度、纪律、其它法律知识、职业道 德规范等。分类培训：安保员培训：关键培训安全保卫、消防知识、监控系统、应急处理等。保洁员培训：关键培训保洁规范、工作关键素质要求等。工程维修人员培训：关键培训操作规程、维保计划编制，专业技能等。（3）培训方法采取办班培训、在岗培训、参字习、理论研讨等多种形式进行。1.培训目标管理人员持证上岗特种工作人员持证上岗其它职员达成岗位技术精通、职责明确(四)、人员管理1.招聘物业管理中心人遇组成，关键骨干从企业抽调组成，其它人员坚持实施公开、公平、公正三公标准对外招聘，企业奉行任人为贤，广揽社会有志、有才、有德人士用人制度，同时依据所接物业特殊性，在人员选聘上尤其强调对人员政治素质考察。公开招聘：公开向社会、单位招聘人才，择优录用。定点招聘：定点和 区市、职业介绍中心，劳动部门联络挂钩，招聘退伍军人，保安学校毕业生担任物业管理中心保安员。选择录用：在公开招聘过程中，在相同情况下优先考虑处理下岗分流人员再主业问题，为保持社会稳定作出应有贡献。2.岗位责任制度物业管理中心内部了管理运作制度之一，主是实施管理人员岗位责任制，在制度上明确每个岗位工作要求，工作责任、职权范围，使得每项工作全部有明确指导，具体要求，达成效果，真正确保每项工作实效性，其次岗位责任制也落实到每位人员，每一岗位，专员专题，有工作责任，也有靓任责任人，确保工作落实。因确保了每一项工作有落实有实施，从而确保了物业中心整体工作顺利开展。3.考评和竞争物业管理中心制订一整套完善考评和竞争制度，方便促进物业管理中心工作不停完善和不停创新(1)、考评日考评：由物业管理中心部门经理、班组长对责任人每日工作检验考评。月考评：由物业管理中心总经理对物业管理中心工作检验考评，企业中本部对物业管理中心工作综合考评年度考评：由企业对物业管理中心年度工作全方面考评和总结，并做出考评结论。(2)、竞争管理人员班组长竞争上岗制：实施况争上岗，坚持能者上、平者让，庸者下标准，以确保人员素质。六、物资装备计划固定资产项目计量单位数量工程设备、仪器仪表室外管道疏通机台1清洁设备真空吸尘机台2吸水机及配套设备台2多功效洗地机套1高速抛光机台1清洁服务车部1通讯、客服设备10对讲机台行政办公设备、设施2电脑终端机台2打印机台1数码摄影机台1电视机台1.图纸柜个1工服购置预算表行号人员岗位人数1综合服务部管理处总经理12部门经理13综合文员14客服中心25保洁人员246餐厅人员177小计468工程部工程部经理19作业人员1710小计1811安保部安保部经理112安保人员1713车管人员314小计2115累计85低值工器具、物料项目计量单位数量工程工器具冲击钻把1手电钻把1电焊机台1砂轮切割机台1室内疏通机台1水泵台1套丝扳手套1仪表块6工具箱套6空调专用维修工具套1电梯专用维修工具套1清洁工器具伸缩杆根6尘推把4玻璃工具套6墩布车部3吹干机台1安保、消防工具手电筒把4消防服及配套工具套2行政办公用工器具保险柜台1打卡机台1塑封机台1办公家俱套10文件柜个4四屉柜个2档案柜组2其它应急灯个8钥匙柜个1货架个3宿舍设施套16更衣柜组17警示牌个15铝合金组合梯架6线缆盘个4两件套雨服套8送报车部1低平板推车部3七、采购及成本控制成本控制直接影响到业主切身利益，物业管理目标之一就是经过专业、系统管理使业主最大程度上降低因大楼运行而产生直接和间接成本。成本控制包含运行成本和采购成本两个方面。（一） 采购管理采购管理实施预算控制、计划管理、逐层复核、定点采购、财务监控，操作步骤为：1. 采购计划编制、审批2. 物配中心采购3. 采购验收4. 采购结算、报账审批（二） 成本控制法1. 成本控制标准及目标物管中心在成本控制方面标准及目标是：精细测算，以收定支、计划主导，适度节减，双方赢利2. 成本控制方法综合利用人力资源努力节省能源八、外包工作选择标准、方法1. 外包项目标分类植物租摆，垃圾清运、排污；大厦外墙清洗；机电、消防设施设备维护、保养；工程更新改造项目等；绿地保养。2. 外包方选择由企业工程事务部、保洁中心依据实际需要，组织对每个外包项目挑选三家以上外方。3. 合格外包方选定：物管中心包含外包服务部门通知工程事务部、保洁中心， 工程事务部、保洁中心责任人组织相关人员审定外包方营业执照、资质证实、工作业绩、一确保能力，并结合环境保护、职业安全健康、价格等原因综合评价，选择合格外包方。4. 外包过程控制和外包方就服务项目签署服务项目承包全同，协议由物管中心相关部门负现同外包方确定。相关部门在协议汇签单上汇签后，报企业工程事务部、保洁中心责任人审核，企业相关职能部门审核后报企业总经理同意实施。外包方进入现场作业前，应了解环境和职业安全健康方面要求，外包方应对作业人员进行环境、职业安全健康知识培训。物管中心相关部门指派专业人员依据服务项目承包协议相关条款，对外包方作业过程进行检验和监督。5. 外包方项目标验证外包项目完成后，由物管中心主办部门指定专业人员对照服务项目承包协议质量确保条款等内容进行验证，验证方支可包含征求业主和用户对外包方服务质量意见等，验证方法应在服务项目承色协议中经予明确要求。验证完成后，验证人员应将验证结果记入服务质量检验表中，对验证过程中发觉不合格项，要求外包方限期整改，整改完成后应再次验证。6.合格外包方复评工程事务部、保洁中心应为合格外包方建立档案。其内容包含：营业执照、从业资质证实、服务业绩、相关部门提供服务质量汇报等。接收外包方服务部门，每十二个月对外包方进行一次跟踪复评，填写服务外包方业绩评定表，评价时按百分制，服务质量评分占60，按期完成服务评分占20，其它占20，评定总分低于60分取消其合格外包方资格，如因特殊情况留用，应报工程事务部、保洁中心责任人审核 、总经理同意，但应加强对其提供服务验证。九、计算机在工作中应用伴随当今社会科技不停进步，计算机已经成为不可或缺办公工具，物业管理软件也已被多数物业管理企业使用，同时，计算机数据库技术不停发展，使得计算机在日常管理中已开始饰演关键角色。它不仅能够实现日常工作计算机管理工作，更因为相关网络技术和设备及软件不停更新，从而实现数据统计、分析，步骤控制等关键角色。(一)、中心内部管理方面实现1.计划管理物管中心计划分为管理计划和工作计划。计划包含制订、实施、反馈和修订四个过程计划制订过程：依据中心总体经营目标，展开为计划纲领，纲领分层下达后，再由下而上报，汇编、调整后总体计划，经同意后下发成为有效计划。计划制订、实施、反馈、和修订四个过程，要求完全电子化处理、传输。2.物流资产管理固定资产管理，分为自用和投资管理，能够反应资 产情况和维护情况；办公用具管理，包含手机、电脑，要求全方面、立即反应登记、变动等情况，库存资产变动。3.人流、人力资源管理人员聘用管理包含：招聘、面试；建立中心人才贮备库，劳动全同管理，职员入离职员作管理，职员素质测评管理，职员内部人事档案管理等。 薪金福利管理包含考勤管理，工次发放管理 ，各项福利保险管理，奖金及特殊奖励管理个人所得税管理等。 培训管理包含：培训计划管理 ，实施计划管理 ，培训费用管理， 培训协议或协议管理 实施在线互动式培训和培训考评 绩效考评管理在线考评及互动式交流人力资源库管理4.信息管理外部信息管理，包含包含本企业法规、政策等动态信息中心内部多种规章、制度文件报批步骤管理中心内部多人互动沟通方法中心内部职员能够随时自学，提升本身业务水平，要有区分、授权。中心内部档案管理及检索调阅，内容包含文件、图纸、图像等多媒体文件资料5.工程设备管理维保计划实施设备完好状态设备系统运行动态显示库存物料管理应急处理 方案生成、实施、变更维保工作单下达和反馈统计图纸资料管理6.步骤控制将各项业务工作步骤纳入计算机管理体系中，实现交互式动态控制：业务发生业务实施业务调整业务完成过程监控考评评定每一项业务均能够在系统中进行全过程追踪(二)、1.房产资源管理对大楼全部房屋状态（种类、位置、面积、使用状态、内部设施）以图文资料存放2.用户档案管理使用人多种资料存档种方法查询3.投诉管理对用户投诉管理受理、处理、反馈进行动态交互管理第三章 日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取方法一、 理服务承诺指标环境卫生、清洁达成100消防设备设施完好率达成98房屋完好率达成100设备完好率达成100智能化系统运行正常率达成98零修、报修立即率100服务有效投诉1处理率100外来人员满意率98内部职员对物业工作满意率98在完成上述指标同时，确保新办公大楼在完工投入使用十二个月后，达成北京市物业管理优异示范大厦标准，两年内达成全国物业管理优异示范大厦标准二、 理服务项目、承诺指标及采取方法一览表本表中国家标准，出自建设部相关修订全国物业管理示范住宅小区标准相关考评验收工作通知建住房物008号，北京市国土资源和房屋管理局相关转发建设部“相关修订全国物业管理示范住宅小区（大厦）标准及相关考评验收工作通知京国土房管物字第20号。安全保卫日常管理要求(一) 消防中控管理消防中控室值机人员须持有北京市消防协会颁发上岗证,含有相关工作十二个月以上经历,须二十四小时坚守岗位，经历集中，头脑清醒，反应灵敏，快速认真确定和处理每一个报警，对电话报警根据工作程序立即上报和处理。每班人员须认真巡视检验消防设备，发觉问题认真统计，并立即上报。实施门禁制度，无关人员不得进入，进出人员填写统计。（二）消防及办公楼硬件设施管理各专业巡视人员在巡视时，注意对消防设施及办公楼硬件设施巡视检验，发觉问题立即上报，消防设备有专业厂家进行维保，消防主管负责对维保工作进行监督，工程部弱电专业给予配合，中控值机人员及工程部弱电专业对维保厂家进行设备维修、调试工作进行监督，使发觉问题和故障限时厂家到场进行处理，确保设备正常使用和立即修复，维保单位定时对设备进行检测，对发觉问题各专业巡视人员在巡视过程中注意跟踪检验处理情况，全部维修、检测须有统计备存，日常对关键要害部位进行巡视，定时召集中心各部门责任人集中检验，安保部监督整改。（三）内保监控监控值机人员须经严格挑选、培训合格后方可上岗，值岗时须保持高度民主警惕性，忠于职守，监控室无关人员不得进入，进出须填写统计，值班人员须了解办公楼各区域情况，对各监控点、设防部位异常迹象作出正确判定，并立即通知相关专业进行处理，监控值机人员须保持和各专业人员亲密联络，保持信息良好沟通，对可疑人、物统一进行查控。实施二十四小时连续监控和录像，资料保留25天，值机人员须做好统计和资料管理工作及保密工作，未经明确可查阅人员许可，任何人不能查阅，提取或私自销毁录像资料，利用监控系统监控部门各专业巡视人员工作情况，对方问题，值岗人员须立即上报，主管和领班每日须对监控室人职员作情况和设备运行情况进行检验。（四）内保巡视管理内保巡视人员须熟知各区域情况，按要求时间、要求路线进行巡视，巡视须填写巡视统计，内容包含：多种固定设施、设备、楼层机电设备情况，电梯卫生情况，闲杂人员盘问，办公室加班情况，门锁情况等。巡视人员保持良好仪容仪表，重视在巡视中对客服务及对闲杂人员处理方法。保持对讲机良好状态，发觉问题立即上报，和其它各专业保持必需联络，对可疑人、物统一进行协调查控。（五）大门岗对出入人员、出入物品管理大门岗为固定和巡视相结合，值岗时注意发觉闲杂、可疑人员，并进行必需盘问，注意对客服务态度及对闲杂人员处理方法，对可疑人员可通知巡视警卫进行跟踪，通知监控室利用保安监控进行监控，非标准工作时间人员进出大楼须持有效证件进行登记，并拒绝会客，充足利用保安监控系统及内保巡视人员，相互协调，统一监控。物品出入需有出门条，出门条需由局机关相关部门责任人签字或盖章方有效，值岗人员认真查对无误后方可放行，并在出门单上签上姓名、日期。（六）对外开放区警卫管理对外开放区域管理标准为公开和秘密想结合，并利用技防系统，给用户提供良好办公环境，公开即着装警卫进行值岗，公开管理，秘密即为便装警卫进行巡视，帮助着装警卫工作，充足利用技防系统作用做到立即发觉，快速反应，到现场进行处理。（七）施工管理施工管理由工程、安保、综合服务三个部门共同负责，安保部关键负责对施工人员、施工现场管理，包含消防设施设备安装审核及向政府相关部门申报工作。对施工现场关键为巡视检验，严格控制动火、泄水等项目标施工，依据对施工现场检验发觉问题，召开施工方责任人会议，提出明确要求，对违反者进行对应处罚，施工管理依据制订施工管理要求及安全协议书内容进行。（八）消防宣传、消防演练消防宣传关键是组织到消防培训基地进行培训，消防运动会，宣传栏，及发放宣传品为主，每十二个月一到二次到消防基地培训，一次消防运动会，依据市消防局相关指示，经过宣传栏，发宣传品方法立即通知用户，对物管中心工作人员定时进行全员培训和宣传，义务消防员同时也是各部门宣传员和消防安全检验员。消防演练以义务消防队员和警卫人员为主体，日常以班组为单位进行实际演练，整年集中数次对各部门进行演练，经过每十二个月11月份消防演练，检测平时演练结果。（九）治安宣传治安宣传以宣传栏，发放宣传品，定时走访用户，召开业主方安全责任人会议方法为主，就目前社会治安形势，上级主管部门要求及管理区域内治安特点进行沟通，并经过日常安全检验出问题提醒注意安全防范。保洁服务日常管理要求日常保洁服务质量直接影响到大厦整体形象，高品质保洁服务、高素质保洁服务人员不仅可为大厦提供明净、整齐工作环境，也可为大厦高贵品质增光添色。我企业拟对九三学社新办公楼采取每日分早班和中晚班服务形式。日常保洁服务内容及检验标准清洁区域清洁内容次数清洁标准大堂日常清洁地面(推尘)不停巡视地面光亮、无尘墙壁（擦拭）1次/日无手印、尘土、污迹玻璃门（擦拭）不停巡视洁净光亮无手印污迹地垫（吸尘）2次/日无杂物、污迹指示牌、金属件（擦拭）不停巡视无手印、尘土、污迹烟灰缸、垃圾箱不停巡视无手印、污迹、垃圾不能超出2/3沙发不停巡视无污迹、杂物定时清洗空调口2次/月无积尘清洁指示牌2次/周无尘、无污渍防尘垫（清洗）1次/周无尘、无污渍地面洗地打蜡2个月/次光亮、无尘内墙清洁（根本）3个月/次无尘、无污渍沙发（清洗）1次/月无尘、无污渍垃圾筒内（清洗）1次/周无污渍、无尘电梯间走廊地面（牵尘）不停巡视地面光亮、无尘墙面（擦拭）2次/日无污迹、无尘地面抛光1次/日光亮均匀无划迹墙灯擦尘1次/日无尘、照明良好电梯门（清洁剂擦拭）1次/周光亮无尘、无污迹地面（扫）不停巡视无杂物、污迹地面（擦）不停巡视无水迹、污染卫小便池（刷洗）不停巡视无水迹、污染恭桶（刷洗）不停巡视无水迹、污染台面（清洗）不停巡视光亮、无水迹、污迹生镜子（擦拭）不停巡视光亮、无水迹、污迹垃圾筒（冲刷）（洗刷）2次/日无杂物、污迹卫生纸、洗手液补充不停巡视不缺乏间电镀件不停巡视光亮、无手印、污迹隔断板及门不停巡视无污迹、尘土地面清洗1次/月无污迹、尘土墙壁（清洁剂清洗）1次/月光亮、无尘清洁区域清洁内容次数清洁标准隔断板及门（清洁剂清洗）2次/月无污渍、尘土卫恭桶（专用清洁剂）2次/周光亮、无污渍生台面（专用清洁剂清洗）1次/周光亮、无污渍间照明灯具（擦拭）1次/月无尘、照明良好通风口（清洁剂擦拭）1次/月无尘、无污渍地面（湿墩）1次/日无尘、无污渍扶手（清洁剂擦拭）2次/日无尘、无污渍窗台（擦拭）不停巡视无尘、无污渍门及电镀件1次/日无尘、无污渍楼墙面（除尘）2-3次/日无尘、无污渍灯具（除尘）1次/日无尘、照明良好地面（扫、擦）不停巡视无污迹墙壁、按键盘（擦拭）不停巡视无污迹梯门（擦拭）不停巡视无手印、无污迹地毯、电梯槽（吸尘）2次/日无尘、无杂物电梯内地面（清洗）1次/周光亮、无污渍空调口天花1次/周无尘、无污渍轿厢西壁（用清洁剂擦拭）1次/2周光亮、无污渍、无手印地面（扫、擦）1次/日无杂物、污迹地毯（吸尘）1次/日污迹立即清洁办地板（拖擦）1次/日污迹立即清洁倒垃圾1次/日无尘、无杂物公桌椅擦尘1次/日无污迹、尘土多种标志牌清理1次/日无手印、尘土室烟灰缸、垃圾筒1次/日无杂物、手印、污迹灯具（擦尘）1次/月无尘、照明良好门（擦尘）1次/日无尘、无污渍墙（擦拭）1次/日无尘、无污渍清洁区域清洁内容次数清洁标准屋顶（清扫）1次/日无积尘外地面（清扫）不停巡视无杂物、无积尘围地面冲洗1次/月无杂物、无积尘及地面除雪铲冰巡视雪停后2小时地面无积雪停灯柱（擦拭）1次/日无积尘、污迹车多种标志牌（擦拭）1次/日无污迹、尘土场垃圾桶不停巡视垃圾不得超出2/3地毯（吸尘）1次/日污迹立即清洁地板（拖擦）1次/日污迹立即清洁领倒垃圾1次/日无尘、无杂物导桌椅擦尘1次/日无污迹、尘土办烟灰缸、垃圾筒1次/日无杂物、手印、污迹公灯具（擦尘）1次/月无尘、照明