小区水物业标书模板.docx

目录
第一章 企业介绍
第二章 服务理念和目标
第三章 项目机构运作方法及制度、步骤、服务人员配置
第四章 前期介入工作方案
第五章 物业服务方案
第六章 物业维修和服务应急方法
第八章 物业管理费用

对招标文件认同申明

我企业认真阅读了解了38小区水景丽园小区一期物业管理招标文件后，
郑重申明以下:
1、我企业对招标文件和招标文件中全部条款全部认同，主动响应。
2、我企业很了解和支持并服从招标人和招标代理单位在此次招标活动
各项工作安排。
3、我企业承诺将认真按招标文件要求，认真推行招标文件中全部条
款，完成本项目标管理任务。
4、假如我方有幸中标，我方将尊垂贵方全方面管理，认真推行协议，实
现我方在投标及协议全部承诺，为贵方提供优质服务。
5、我企业严格按招标文件要求，规范地编制投标文件，委派有实力人
员进驻现场认真工作，请招标人、教授和评委、领导给审查和指正。

投标单位：石河子宏丽物业服务
法定代表人：张锐

第一章企业介绍
石河子宏丽物业服务成立于，是本市唯一一家经自治区建设厅核准国家二级资质物业服务企业。是石河子地域唯一一家荣任自治区房地产业协会常务理事单位，石河子房地产业协会副会长单位，自治区物业服务企业AAA级诚信单位。
企业以住宅小区、商业网点、办公及大型市政公共物业管理项目为主，拥有各类中高级管理技术人才48人，职员480余人，在市区承管着35各物业项目，管理面积320万平方米；其中住宅100.6万平方米，服务居民9000余户，绿化管理面积99万平方米，别墅8.2万平方米。企业设专业绿化队，绿化管理面积92万平方米。设工程维修部，可负担各类维修服务工作。设机械车队，购置多种车型十余种，满足企业各项目多种作业要求。成立下属电梯企业，可承接各类电梯安装、维保服务。
企业服务香格里拉、玫瑰园、幸福苑、天富玉城等小区和人民银行、移动企业、地税局办公楼、国税局办公楼等项目，均取得自治区级及市级“物业服务优异单位”等荣誉。
企业荣获自治区物业服务“AAA级诚信单位”资格认证。
企业至连续十二年被行业主管部门授予“八师石河子市物业服务优异企业”称号。
“让服务每一个小区、每一座小区全部成为城市亮点”，将是宏丽物业人一直不渝追求。
远景：打造中国商务物业一站式服务顶尖品牌。
使命：专注用户体验，成就职员梦想。
关键价值观：真诚、坚忍、勤奋、专业、激励、感恩。

第二章 服务理念和目标
1、 质量方针
瞄准国际优异水平，不停提升服务质量；
以严谨管理和优质服务，为用户营造安全(Security)、优美(Elegancy)、舒适(Comfort)、方便(Convenience)小区环境。

2、 企业理念
人才：物业管理隶属服务业，服务业需要高级头脑，人才就显可贵。尊重人才，珍惜人才，提供发展空间是宏丽物业对人才使用标准。
团体：团即团结，队即多人集合。团体就是靠一个信念凝集在一起战斗集体，含有团体精神才能打胜仗。宏丽物业起步为团体，走向成功仍要靠团体精神。
互动：讲求卓越沟通，我们和用户需要卓越沟通，我们团体内部更需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力。沟通也让我们相互愈加坦诚。
尽责：尽责是做人和做事之本，尽责也是自我价值实现标尺，有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可取得用户和更多回报。
3、 服务理念
帮助用户，就是帮助我们自己。
用户是我们生存和发展基础，是我们衣食父母。
企业全体职员应以用户为关注焦点，把用户需求放在第一位。遵照“管理无盲点，服务无挑剔”工作宗旨，提倡“敬业、乐业、创业”工作精神，并将其充足表现在物业管理每一个岗位和每一项服务全过程中。
我们期望经过树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提升服务质量、完善服务水准和加强团体学习。以适应市场改变，满足并超越用户不停发展要求和期望，使企业物业管理服务处于领先地位。
4、 经营理念
以质量立足市场：质量上做到规范化、标准化，以高标准质量管理体系立足市场，并不停突破和自我超越，使宏丽企业取得市场认同。
以品牌角逐市场：有优良品牌企业才有永恒生命力和吸纳力。宏丽企业精神内涵就是以品牌去占领、去取得市场。这种精神内涵实现是以规范管理发明品牌、实施创优发展品牌，自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。
以信誉赢取市场：宏丽企业以“管就高标准，干就创一流”，树立宏丽物业良好市场口碑和“有诺必践、一诺千金”社会信誉。
以实力拓展市场：宏丽企业对物业管理实施条块结合、以条为主专业化管理和内外并举、以绩为先规模化、专业化经营，经过组建、磨合、扩充，形成独树一帜人才优势、技术优势和产业优势。
对水景丽园项目定位：我们将其定位为风景观光休闲小区。以高标准服务，人性化管理给石河子人民营造一个新型，智能，高级亮点小区。

第三章 项目管理机构运作方法及管理制度、
管理步骤
一、 管理方法
1、 水景丽园是启程房地产开发企业一项经典历作，宏丽物业准备将其物业管理服务打造成优异休闲住宅区，计划在物业管理上实施全新创意。在“水景丽园”物业管理追求“以人为本”之立意，坚持以人为本，树立“帮助用户·就是帮助我们自己”全员服务理念，强调居住生活环境和旅游休闲环境友好美，每一细节全部能想用户所想，随用户所愿。
2、 新疆启程房地产依据物业管理条例及其实施细则和双方议定事项，拟宏丽物业管理作为“水景丽园”物业管理商，全权负责“水景丽园”物业管理工作具体实施运作。
3、 宏丽物业在协议期限内对“水景丽园”制订年度管理目标，在经济上实施独立核实、自负盈亏，实现“水景丽园”物业项目社会效益、经济效益、环境效益和文化效益同时发展。
4、 宏丽物业在协议期限内将“水景丽园”物业管理服务工作列入内部对应策划、考评、检验、评选和连续改善序列中，由宏丽物业组建“水景丽园”物业管理部，委派管理部经理，依据“水景丽园”具体情况，负责其完工验收、入伙及其以后各阶段物业管理工作，为“水景丽园”制订全套管理方案、操作手册、管理制度、质量标准等，并促进其有效运行，根据双方约定管理服务内容为“水景丽园”提供全方位、全过程、专业化管理服务工作。
5、 为确保管理标准实现及更有力推行“置信生活星级服务方法”，宏丽物业将以总部各专业部门和各分部管理队伍技术支持，结合物业管理服务实际需要，组建物业管理教授，定时对现场进行监察、支援。并依据现场发觉问题，立即、针对性提出整改提议和纠正、预防方法。
二、完善管理制度
岗位职责
物业企业经理岗位职责
1、全方面负责对所管辖物业实施一体化综合管理，完成年度管理目标和经济指标；
2、制订物业企业年度、月度工作计划并组织实施，业务上接收置业企业领导指导和监督；
3、负责检验、监督各项制度实施情况，落实绩效考评制度，奖优罚劣；
4、合理调配人员，协调各岗位分工协作，责任到人，同时关心职员日常工作和生活，确保物业企业职员有良好精神面貌和主动工作心态；
5、负责本部门人事管理，协调和置业企业各部门工作对接；
6、 负责检验、监督客服中心日常服务工作和报修、维修、安全、消防工作；
7、 负责部门职员日常培训工作；
8、认真完成置业企业领导安排其它临时性工作；
9、直接对企业总经理负责。
物业大管家岗位职责
1、负责辖区用户关系管理，接收用户投诉、报修和业主回访；
2、负责客服中心日常管理工作，制订客服中心年度经营目标，及每个月、每七天工作计划；
3、负责检验、监督客服专员、保安部、综合部、维修部日常服务工作具体落实；
4、帮助物业经理做好各部门绩效考评工作，指导、帮助贴心管家、行政专员完成既定目标；
5、保持和用户日常联络和相互沟通，做好各职能部门协调工作。

6、帮助物业经理负责星级服务实施；
7、组织实施小区文化建设；
8、帮助物业经理做好其它临时性工作；
9、物业大管家直接对物业经理负责。
前台接待员岗位职责
1、负责客服中心来人、来访接待和安排工作；
2、负责小区业主档案及各项表格档案管理；
3、负责企业召开会议准备工作及会场部署、会务服务工作；
4、负责办理用户交房及装修相关手续办理；
5、建立收费台帐信息，掌握收费动态，立即收取、催交各项应收费；
6、负责日常办公用具领用、发放工作；
7、企业交办临时性工作。
8、前台接待直接对物业大管家负责。
保洁职员岗位职责
1、遵守物业企业制订物业服务细则，统一着装上岗，佩戴工号牌，树立良好形象；
2、服从综合部主管指挥，保质保量地完成本人负责区域内清洁卫生工作；
3、严格遵守劳动纪律，坚守工作岗位，根据清洁工作步骤搞好区内卫生；
4、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待；
5、负责本区域内垃圾搜集及清运工作；
6、直接对物业大管家负责。
绿化工岗位职责
遵守企业规章制度，服从企业领导和管理人员检验监督，工作时佩戴工号牌；
2、绿化养护操作场地及道路两旁整齐有序，无危及车辆、行人现象；
3、和用户沟通和劝阻有损绿化行为要温和有礼；
4、正确并熟练操作使用及保管园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其它用具，严格使用化肥和农药；
5、花草树木立即浇水，预防过旱和过涝；
6、对花草树木定时培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽花草树木要立即修剪、补苗、浇水，确保成活率达90％以上；
7、熟悉物业辖区内绿化概况，充足利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；
8、管理好浇水自来水笼头，节省用水，做到人走水断，不准出现长流，其它开关用水笼头要立即维修；
9、定时对小区景观水系进行清理维护；
10、直接向物业大管家负责。
水、电维修职员岗位职责
1、按时上下班，不迟到，不早退，因故请假，需级上级部门同意；
2、认真实施企业制订各项设备维护规程；定时对设施、设备进行全方面巡视、检验，确保设备设施、设备机房整齐，发觉问题立即处理；
3、严格遵守操作规程，预防安全事故发生。
4、发生突发情况，应快速赶往现场，立即采取应急方法，确保设施、设备正常、完好；
5、认真完成企业安排设备大检修任务；
6、正确和具体填写工作统计，维修统计，建立设备工作维修档案；
7、珍惜多种设备，工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；
8、加强业务学习，认真钻研维护技术，并树立高度责任心，端正工作态度；
9、直接对物业经理负责。
保安部主管岗位职责
1、保安部主管对整个辖区内治安、消防安全、车辆管理负有组织领导具体责任。负责本部门全方面工作，认真落实企业领导指示精神，很好完成本部门各项工作任务，率领全体保安做好辖区安全保卫工作；
2、坚持“从严要求，精诚护卫”方针，认真抓好保安队伍各项建设；
3、有组织、有计划开展军事训练，不停提升全体保安军队素质和令行严禁，遵守纪律自觉性；
4、不定时查岗、查哨，确保保安在工作中一直保持良好工作状态。掌握保安心态，注意思想动向，立即做好疏导工作，预防保安部内部发生意外情况；
5、加强日常安全管理，定时或不定时检验辖区消防、治安情况。对在辖区内可能发生偷窃、斗欧、火灾等问题，立即发觉和阻止，消除安全隐患。对已经出现问题，立即处理，保护好现场，并立即汇报领导和相关部门；
6、熟悉和掌握辖区内多种保安和消防设施操作和性能，熟悉辖区内治安情况，做到心中有数；
7、对违反纪律和制度保安，有权对其批评和经济处罚或开除；
8、完善确定本部门各项制度；
9、直接对物业经理负责。
保安班长岗位职责
1、对本部主管负责，做好所辖区内安全、治安维护工作；
2、率领本班组全体人员依据制订岗位职责，认真严厉，一丝不苟地搞好安全维护工作；
3、依据岗位职责所要求项目和要求，严格进行检验，督促全体安保人员落实岗位责任制；
4、熟知法律知识和法律观念，熟悉安保业务，了解物业服务所制订规章制度，撑握辖区内治安保卫工作规律、特点，严格管好、做好安全维护工作；
5、主动为上级领导提供建设性工作提议，立即将安保人员反应多种信息向上级汇报，立即传达，落实上级指示精神和工作安排；
6、认真做好本班组人员考勤，具体如实记载工作中碰到及处理多种情况，天天向保安部主管汇报；
7、检验督促班组职员到岗情况，监督职员是否全勤工作，对缺勤关键岗位要立即采取扑救方法，合理安排岗位，落实工作职责；
8、关心职员生活，熟悉职员心态，指导职员工作，加强班组凝聚力；
9、以身作则，做好本职员作，落实奖罚制度，奖优罚劣；
10、直接对保安主管负责。
保安员岗位职责
1、保安员必需身穿制服，携带装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必需做到以礼待人；
2、实施二十四小时值班及巡查制度，严禁脱岗；
3、作风正派遵纪遵法，坚守岗位，提升警惕，发觉违法犯罪分子要果断设法抓获；
4、值岗人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检验设施设备，发觉不安全原因立即查明情况，排除险情，并立即上报主管部门并做好统计，确保辖区安全；
5、执勤过程中要勤巡查，要有敏锐眼光，注意发觉可疑人、事、物，预防案件事故发生，努力争取做到万无一失；
6、珍惜设施设备，公共财务，对岗区内一切设施财务不得随便乱用；
7、严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位区发生多种情况要认真处理，并做好具体书面统计；
8、碰到紧急突发性重大事情，要立即汇报上级领导；
9、严格实施交接班制度，按时、按要求交接班；
10、直接对保安班长负责。
二、 工装管理制度
1 目标
为树立企业良好企业形象，深入规范管理，制订本管理制度；
2 适用范围
全体职员
3 工作时间着装要求
3.1全部职员必需根据企业要求着装，保持良好精神风貌；
3.2工装要常常换洗，不得出现掉扣、错扣、脱线现象；
4 工装换季时间
夏装：5月1日至9月30日
冬装：10月1日至第二年4月30日
5 工装及工牌使用及发放
5.1物业前台接待员负责职员工装、工牌发放工作；
5.2新入职职员在入职一星期后可有部门责任人申请领取工装；
2.3职员在领取工装后，如因个人原因造成物品丢失或损坏者，由本人上交相关成本费用后领取新工装、工牌；
6 工装折旧费用
6.1企业全体职员离职时需上交工装及工牌，未上交者企业将以每套工装原价从工资中扣除；
6.2职员入职未满六个月者扣除总额50%折旧费用，满六个月者不扣除任何费用。
一、 管理组织架构
宏丽物业管理物业管理服务架构图

市场推广部

品质监控部

财务审计部

行政管理部

总经理

总部关键队伍
各分部
管理队伍
经理助理

环境部
宏丽物业

服务
中心
工程部

保安部

总务部

经理助理

总工程师

总经理

管理职能说明
1、 总部关键队伍管理职能
效益增加部门：市场推广部负责对企业发展项目进行内外拓展，以增强企业经济效益不停增加。
监督检验部门：品质监控部负责对企业各个部门、各个岗位进行全方面监督检验，严格根据ISO9002：国际质量管理体系要求开展各项工作，保障企业运作一直处于质量管理体系严格监管下运行。
财务分析部门：对企业财务情况进行科学化分析，同时建立完善财务管理制度。
后勤服务部门：行政部负责对企业职员选择和培训工作，同时在各方面增强职员认同感，如职员生日时派送小礼品、节日对在岗职员慰问等，在企业内部形成良好亲情化服务意识。
2、 各分部队伍管理职能
各基层管理处（部）在各职能部门指导、监督和考评下依据明确目标要求具体实施管理服务工作。
3、 我企业组织机构经过实践检验，己逐步产生以下优势：
树立人才观念：为人才脱颖而出和健康成长创建良好外部环境。
树立激励机制：提升职员整体素质，努力培养职员奋发向上精神面貌。
塑造整体形象：增强职员自信心和认同感。

景丽园物业管理部组织机构及岗位设置

本着精简、高效标准，依据“水景丽园”实际服务、管理和经营需要，在确保“水景丽园”高质量物业管理水平及管理职员素质基础上。同时，也为充足表明本企业对“水景丽园·”物业管理高度重视程度，经研究决定成立“水景丽园”物业管理部（下设一中心两部，共17人），负责“水景丽园”各项物业管理工作开展，具体以下：
1、 总务部
性质和任务
总务部是“水景丽园”后勤保障和经营管理和小区文化气氛营造管理综合部门。关键负责：劳资、档案、行政管理。落实、传达、监督、检验规章制度、发展计划、指令决议实施情况，协调各部门之间工作。负责便民服务用车调度管理。面对用户公关、经营、物业宣传和广告工作。负责开发、管理、经营各类配套物业项目。管理贮备物资，定时盘点，合理使用，加紧存货周转，降低资金占用。狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促进增收节支等工作。
管理架构

主管兼行政专员

警卫
保管
收费员兼采购

人员配置
序号
岗 位
数量
薪资
备 注
1、
经理
1人
4500
简历附后
2、
收费员兼行政
1人
2500
简历附后
3、
警卫兼库管
1人
2500

合 计
3人
管理2人、职员1人
注：现己到岗人员3人

2、 用户服务中心
性质和任务
用户服务中心是管理服务面向业主和全部用户关键窗口，是和用户直接接触和有效沟通桥梁，负责接待来宾、受理服务和投诉、用户沟通、邮件收发、财务管理及各类费用代收等工作。

管理架构
主管兼房管员
用户协调兼接待
区房管员

会计员兼档案

人员配置
序号
岗 位
数量
薪资
备 注
1、
主管兼区物管员
1人
2500
简历附后
2、
区物管员
1人
2500
简历附后
3、
用户协调兼接待
1人

人员待定
合 计
3人
管理1人、职员1人、职员2人

3、 工程部
性质和任务
工程部是确保水景丽园正常运行专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备运行、维修、保养等管理工作。
管理架构
总工程师（企业总部）

万能工
维修工
组团水电工

人员配置
序号
岗 位
数量
薪资
备 注
1、
水电暖
1人
3000
简历附后
2、
万能工
2人
3000
白1夜1己到岗
合 计
3人
管理1人、职员2人

4、 保安部
性质和任务
保安部是维护“水景丽园”正常休闲、生活、居住秩序关键职能部门，负责治安管理、消防管理、道路和交通管理和突发事件处理等工作。
管理架构

保安部
监控指挥中心
治安兼监控员
消防兼监控员
交通兼监控员
勤务兼监控员
保安主管
保安队
经理助理

保安队
保安队队长
门卫岗
带班班长兼便衣巡查岗

车辆出入岗

出入控制岗

门卫登记岗

人员配置
序号
岗 位
数量
薪资
备 注
一、
主管
1
2500

二、
指挥监控中心
1

1、
保安主管
1
2500
治安、消防、交管、勤务
三、
保安队
3

1、
主入口门卫登记岗
1
2500
9：00-18：00
2、
区岗
1
2500
22：00-6：00
3、
夜间岗
1
2500
22：00-6：00
累计
4
管理1人、职员3人

5、 环境部
性质和任务
环境部是水景丽园物业管理部服务工作关键职能部门，负责水景丽园环境卫生管理和绿化管理。
管理架构
保洁主管
经理助理
绿化主管

保洁一班

总坪绿化班

区保洁班

序号
岗 位
数量
薪资
备 注
1、
经理助理
1
4500
简历附后
2、
保洁主管
1
2500
简历附后
3、
总坪绿化班
2
1800

4、
区保洁班
4
1800

合 计
8
管理3人、职员5人
第四章 前期物业管理介入工作方案

接管验收前准备工作

1.0 成立管理处
在小区入伙前三个月，（完工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任、房管员和工程技术人员到位（其它管理人员分步到岗，具体见“入伙 前筹备工作”第1.0项内容），落实管理用房和职员宿舍。

2.0 组织验收小组
由物业管理企业牵头，组织机电安装维修工程部和管理处相关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：
l）提前派出部分工程技术人员进驻现场，和地盘工作人员一起，参与楼宇完工收尾监理工作，关键是参与机电设备安装调试．了解整个楼宇内所装配设备设施，熟悉各类设备结构、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路铺设位置 及走向，为入伙后管理、维修养护打下基础。
2)主动和开发商和承建单位联络，协商楼宇交接问题，如：约定交接注意事项和开始交接日期等。
3）和施工单位双方制订验收方案，统一验收标准。
4）准备完工验收表格资料：
A．房屋接管验收表
B．室内接管验收遗留问题统计表
C．公共配套设施接管验收表
D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表
E．机电设备接管验收表
F. 机电设备接管验收遗留问题统计表

3．0 相关统计及表格
房屋接管验收表
室内完工验收遗留问题统计表
公共配套设施接管验收表
公共配套设施接管验收遗图问题统计表
机电设备接管验收表
机电设备接管验收遗留问题统计表

资料接管移交

l．0接管楼资料验证及部分移交资料
1）产权资料
A．项目同意文件；
B．用地同意文件；
C．建筑执照；
D．业主单位联络人姓名、联络方法建筑面积清单；
2）市府验收合格资料
A．市建设工程完工验收证书；
B．市建筑消防验收合格证；
C、市完善配套办公室综合验收合格证书；
D．用电许可证；
E．供用电协议书；
F．卫星地面接收设施许可证；
G．电视共用天线合格证；
H．电梯使用合格证；
3) 工程技术资料
A. 完工图一一包含总平面图、建筑、结构、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸；
B．地质勘察汇报；
C．工程协议及开、完工汇报：
D．工程预决算分项清单；
E．图纸会审统计；
F．工程设计变更通知（包含质量事故处理统计）G．隐蔽工程验收签证；
H．沉降观察统计；
I．完工验收证实书；
J．钢材、水泥等关键材料质量确保书；
K．新材料、构配件判定合格证书；
L．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备检验合格证书：
M．砂浆、混凝土试块试压汇报；
N．供水、供暖试压汇报；
4）资料存放：
上述全部资料存放在开发建设单位（大业主），物业管理企业保留复印件在办公室，方便随时查阅；

2．0 须移交物业管理企业资料
1）电梯使用合格证
2）供用电协议书
3）用电许可证
4）用水申请审批表及供水计划实施表
5）卫星电视地面接收设施许可证
3．0 移交复印件及图纸

1）小业主姓名、产权、联络地址（或电话）、建筑面积清单。
2）市建设工程完工验收证书
3）市建设消防验收合格证书
4）电视共用天线合格证
5）建筑、电气、给排水、空调、灭火系统等施工图
6）机电设备单台说明书、调试、订购协议

4．0 附表

楼宇接管资料移交清单

小区接管验收程序

一、开发商（大业主）通知物业管理企业接管验收；
二、物业管理企业验收小组按《楼宇接管资料移交》查对所接收资料，含有条件，应在七日内签发验收复函并约定验收时间；
三、物业管理企业验收小组同移交人对房屋质量、使用功效、外观质量、公共配套设施设备等进行完工验收；
四、对完工验收中发觉质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定时限由移交人负责整改，并约定时间复核；
五、对室内物件无显著不合符检验标准要求房屋，由管理处接收锁匙。管理处对接管了锁匙房屋负担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺点房间等整改验收合格后再接管锁匙。
六、业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全方面细致质量检验。对发觉质量问题由管理处整理后汇报长航置业企业，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验 收后消项。
七、在十二个月保修期内，在使用过程中业主或管理人员发觉因为建筑施工或产品制造上缺点时，汇报开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。

房屋接管验收标准及检验措施

1．0 范围长航小区水电配套设施等；

2．0 标准参考建设部ZBP30001一90标准和国家1991年7月1日颁布《房屋接管验收标准》及达成业主合理要求。

3．0 标准及检验措施

3．1 梁、柱、板主体：
l）按图纸设计逐间检验，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
2）无钢筋外露；

3．2 顶棚：
l）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮；
2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债：

3．3 墙面：
l）抹灰面平整．面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无显著裂缝，无污渍；
2）块料（如磁砖）面层：
A．粘贴牢靠，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致；
C．对维砂浆饱满，线条顺直；
3) 墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺点，无渗水现象；

3．4 地（楼）面：
l）毛地面：平整，无裂纹；
2) 块料（如磁砖）面层：
A粘贴牢靠，无缺校掉角；
B面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直；
C．对缝砂浆饱满，线条顺直；
3) 水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺点；
4）卫生间、厨房和前后阳台地面：
A．用小桶或塑料胶管向地面冲倒水．观察水流向正确到地漏,不应有积水,倒泛水；
B．第二天到楼下检验楼面无渗漏；

3．5 门窗：
1）开启自如，手轻摇摆门窗和墙面接触牢靠，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全．位置正确，无翘曲变形；
2）从室内轻摇摆门锁和门连接牢靠，开启灵活；
3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；
4）单指轻击玻璃安装牢靠，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；
5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺点；可选择以下检验方法：
A．先关紧全部窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面全部有檐口房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检验每个窗台（墙面）是否有水渗透；
B．查询大气预报，在验收期间出现下雨日期前，先将全部窗门关紧，雨后逐间检验场面和窗台泛水；

3．6 楼梯、扶手：
1）砼结构楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；
2）钢木结构楼梯：
A．用力轻摇无晃动，安装牢靠；
B．钢筋无锈蚀，无弯曲；
C．木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手：

3．7 插座．
l）电器插座：
单指轻击检验盖板安装牢靠，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足”左邻右火”要求，每个全部检测，试电笔检验每个插座电源接通是否正常；
2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：
单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏
3）电话插座；
只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢靠，盖板无损坏；

3．8 接线盒：
l）单指轻击盖板安装牢靠，目视盖板无损坏；
2）用试电笔检验每处预留线头电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头；

3．9 开关：
1）安装牢靠，目视盖板无损坏，
2）全检开关灵活，开启接触效果良好；

3．10 照明灯具：
l）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇摆，和楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；
2）打开全部灯具，检验电源接通是否正常，灯具发光正常；
3）产品合格，使用寿命达成要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏。

3．11 供水系统：
l）安装牢靠无能摇动；打开每层供水总阀门（注意关闭室内水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；
2）管道接头无渗水；
3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水通畅，接头无漏水；

3．12 排污管道（含塑料管）：
l）安装牢靠，外观完好无损，配件齐全；
2）从楼上各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水通畅无堵塞；
3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；
3．13 地漏：
过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水通畅；
3．14 卫生洁具：
l）安装牢靠，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；
2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹；
3）便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水通畅；
3. 15 室内配电箱：
1）安装牢靠，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；
2）开关符合型号要求；
3）导线和设计相符，布线规范；
4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；

3 .17 其它：
1）水表、电表
安装牢靠，无摇摆；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；
公共设施接管验收标准及检验措施

1.O 范围
长航小区公共场所、娱乐活动设施及其水电等。

2.0 标准
参考建设部ZBP30001一90标准和国家1991年7月1日颁布《房屋接管验收标准》及达成设计要求。

3.0 验收标准
3.1 基础设施：
1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；
3.2 天台：
1）屋面隔热层、防水层：
A．板端缝、伸缩缝油青紧贴；
B．隔热板、防水层表面无裂缝，
2）落水口通畅，管道完好；
3）扶栏无破损、变形，无显著锈蚀；
3. 3 公用天线各计算机插口：
配件齐全，安装到个办公室，收视接收效果良好；
3．4 屋面避雷设施；
多种避雷装置全部连接力牢靠可靠；
3. 5 消防设施（消防栓、消防厢）：
l）消防栓：
A．油漆均匀，无少刷、漏刷现象；
B．阀门完好，无渗漏水；
2）消防箱：
A．消防管、消防带等配套齐全；
B．箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢靠、门锁开启自如，
C. 消防管无渗漏水，阀好；

3．6 小区灯光系统：
l）按设计要求安装；
2）灯具安装牢靠，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；
3）灯柱安装牢靠，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；
3．7 绿化：
1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%；

2）绿化用水：
绿化水管布局合理，阀门开关距离四面不超出 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇摆；

3．8 周围道路：
l）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；
2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；
3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角；
4）路牌标志清楚，地面线条垂直；

3．9 垃圾池（箱）：
l）冲洗水管：
A.垃圾池通水率100％，水管安装牢靠，接口处密实，无漏水；
B.水阀门关灵活无漏水：
C.水阀箱装锁，锁头开启灵活；
2）铁箱类：
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
3）塑料类：
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；
3.10 垃圾转运站：
参摄影关《房屋接管验收标准和检验措施》室内接管验收部分；

3.11 岗亭：
l）铝材和不锈钢类：
安装牢靠，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债；
2）电动道闸：
安装牢靠，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；
3．12 车库：
l）露天停车场：
路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；
2）地下停车场：
A.参考《房屋接管验收标准和检验措施》相关内容；
B.车道标识：
入口、出口标识清楚，油漆均匀；
3）露天（夹层）车棚：参摄影关室内验收标准；
4) 单车架：
焊接牢靠平直，油漆面均匀，无锈迹；
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