小区调研分析报告.docx

宁波居住小区计划和设计调研汇报居住小区设计是一个关键设计范围。伴随社会、经济发展，大家对居住物质和精神层面上需求也在不停增加。现在中国各城市全部建设了大量居住小区，但我们也注意到，中国居住小区设计还全部有很多不尽人意地方，本文就宁波地域10个居住小区计划和设计进行叙述、分析、对比，归纳出部分有参考意义经验教训，首先搜集可用结果资料，首先为后面课程设计提供有价值参考。本文经过实例分析、实例对比等方法展开研究，从对比某方面（如容积率）类似若干个案例，分析它们不一样点和不一样点之间关联入手，经过对各小区特点归纳和整理，从而提炼出部分有意义设计经验。关键词：居住小区设计；对比；体验感；小区空间一、调研背景1.1调研对象和目标1.2调研意义二、 宁波地域十个居住小区计划和设计案例介绍2.1印象外滩2.2雍华府2.3中央公园2.4城市之光2.5兰园2.6欢乐海岸2.7翡翠华庭2.8金域传奇2.9公园里2.10三、 十个居住小区计划和设计案例分类对比及小结四、结论一、 调研背景1.1调研对象和目标 本文调研对象为宁波地域十个居住小区，侧关键在对这十个小区进行“控制变量”式对比。这十个小区建于不一样时间段，为不一样企业开发，自然有各自不一样特点、理念，致使她们有不一样特点和优缺点。 本文调研目标是对这十个小区进行可观描述，在对它们相关资料搜集筛选以后，进行主观分析评价，对比某方面类似若干个案例，分析它们不一样点及造成这些不一样点原因，对它们计划和设计进行对比和讨论。1.2调研意义 居住小区计划和设计优劣是否直接关系到住户体验，多数人在买房时关注多在于户型、日照、地段等基础也是最关键原因，小区内公共空间品质则不大关注，而公共空间品质决定了小区活力。现代社会是陌生人社会，人口流动性差，邻里关系本身就不轻易建立，所以设计人员有必需将好生活理念用设计表示出来，来指导大家走进更健康、更亲密、更有活力生活。一个好居住小区计划意义总结为以下方面：第一， 有利于促进邻里关系建立，增强小区内活力。小区内优质公共空间能够有效地激起住户逗留欲望，为良好邻里关系建立提供基础。不一样户型可面向不一样收入不一样层次大家，让小区内文化愈加多元，增强小区内部活力。第二， 和周围环境建立良好关系，有利于利用周围资源。 小区良好部署能够让小区和周围有愈加好互动，和周围形成一个整体，可愈加好地利用周围资源。第三， 为住户提供优质居住环境 良好户型和采光条件让住户能够让住户在一个健康环境下居住，良好公共空间则能够提升住户生活品质。第四， 为城市景观建设做出贡献一个好小区计划和设计不仅能为住户提供优质生活环境，也能成为城市一道景观。经过调研，提炼十个小区优缺点，为以后设计提供参考。二、宁波地域十个居住小区计划和设计案例介绍2.1印象外滩项目介绍：印象外滩是布利杰置业继布利杰城南公馆以后又一个项目，主力户型为90-200，有叠拼别墅、花园洋房和高层住宅。 印象外滩在奉化江畔、南部新城关键区，印象外滩雄踞城南四明路精粹地段，近可携手万达、联盛商圈鼎盛商业，远可联动南面新兴商业综合体；已开通解放南路延伸段，瞬息可达“城市客厅“天一广场；计划中四明路跨江大桥，将作为和城西交通咽喉。云集行政中心、教育中心，商务中心。项目配套：综合：万达商圈、联盛商圈、麦德龙商圈和联盛商业广场、利时百货、BEST广场学校：华茂外国语学校，宁波理工学院、浙江万里学院等多所高等学府；钟公庙中学、钟公庙小学银行：鄞州银行、中国银行、农业银行、建设银行、交通、宁波银行、工商银行、光大银行等 商业：万达广场 医院：鄞州第二人民医院、明州医院奉化江及滨江绿化；幼稚园、商业、酒店类型：高层、多层、联排别墅户型面积：88、95、99、129、136、200、202、352均价：21000元/技术经济指标：容积率：2.20绿化率：30%占地面积：74157建筑面积：2332982.2雍华府 项目介绍：雍华府，距鄞州万达约500米。项目在贸城路和保丰路交汇处。周围配套齐全，联盛、万达、印象城为邻，毗邻罗蒙环球城和宁波欢乐海岸（在建），超市、百货、餐饮、娱乐、休闲一应俱全。靠近北师大试验学校（原钟公庙中学）、钟公庙试验幼稚园等。 雍华府共6幢，主力户型建筑面积约91-137，三房、四房设计，户户双重阳台、大飘窗、更多采光面，多享一房或一卫生间。项目配套：商业环境：万达广场、联盛广场、欢乐海岸、罗蒙环球城周围公园：文化公园周围医院(就医条件)：鄞州二院、明州医院周围学校(就学条件)：钟公庙试验幼稚园、钟公庙中心小学、北师大试验学校、钟公庙幼稚园公建配套：超市、幼稚园、会所、健身房。类型：高层户型面积：91、137、110、97均价：16800元/技术经济指标：容积率：2.50绿化率：30%占地面积：22848建筑面积：812742.3中央公园 项目介绍：荣安中央公园项目在鄞州新城区首南街道，东至百梁南路，西临滨江南路，北至惠风西路。紧邻鄞州区政府，咫尺万达广场、联盛广场、南部商务区水街繁荣，周围更有华侨城“欢乐海岸”，为宁波鄞州中心区绝佳区域。 荣安中央公园项目总用地面积约为10万方，总建筑面积约40万方，25幢高层；小区采取部分人车分流设计，渡江沿河设置15米宽绿化带，并设两座小桥横跨两岸，使小区整体交通一体化。在户型设计上，采取一梯两户计划，设计120-170三房、四房户型。 荣安中央公园西边为奉化江，南面一路之隔90万方湿地公园（鄞州公园二期）。 毗邻鄞州万达商圈、南部商务区商圈，项目周围配套完善，金色幼稚园、首南小学、宁波中学、华茂外国语、诺丁汉大学等；万达广场、联盛广场、南部商务区水街等；鄞州二院、明州医院、中国银行、农业银行、鄞州体育馆、宁波博物馆、中央湿地公园等各类生活医疗休闲配套。 项目内部计划约平米小区会所，业主私人俱乐部，地上、地下精装双入户大堂，配置咖啡书吧、VIP影音室、斯诺克吧等。项目配套：项目配套：金色幼儿院、金地幼稚园、惠风书院、万达联盛商圈、鄞州行政一条街交通情况：距离现在万达广场直线距离为1.8公里，距离南部商务区2公里。出入交通便捷，闹中取静。有103、108、109、116、205、359、623、627、902等公交线路。商场：项目商业街、万达广场、联盛广场、南部商务区水街医院：鄞州二院 明州医院、鄞州医院、首南医院银行：鄞州银行、中国银行、农业银行、建设银行、宁波银行、工商银行、光大银行其它：中央湿地公园、鄞州体育馆、金地游泳馆、宁波网球中心、宁波博物馆政务：鄞州区政府、建设局、民政局、工商局、交警大队、鄞州海关、鄞州地税等类型：高层户型面积：117、120、129、140、170、173177均价：2元/技术经济指标：容积率：2.30绿化率：30%占地面积：98590建筑面积：38995402.4城市之光项目介绍:恒大城市之光，在东部新城CBD关键，由恒大集团打造，紧邻地铁1号线，拥有文化广场等配套。项目地处中山路以南，百丈路以北，西临世纪大道，东接海晏路，总建筑面积约100万平米，由建筑大师Cesar Pelli担纲计划设计，以“新全部会主义”计划理念，以450米高地标建筑，集滨水办公、住宅、公寓、滨水商业、五星级酒店、中央公园、明星会所及城市剧场八大业态城市综合体。项目配套：中小学：新城第一试验学校、效实中学（计划），华师大隶属九年义务教育学校（计划）综合商场：宏泰101广场、世纪东方广场、文化广场等大型广场银行：工商银行、建设银行、中国银行、恒丰银行、通商银行、招商银行、宁波银行、中信银行、华夏银行等幼稚园：计划中新加坡卓越幼稚园、第二机关幼稚园、花园小区幼稚园（在建）、华师大幼稚园（在建）医院：第六医院、李惠利医院东部分院其它：新市府行政中心；市民广场、图书馆俏江南、鼎泰丰、COSTA咖啡、小南国等各类餐饮；泛太平洋酒店、逸东豪生酒店、嘉裕酒店、西花园酒店、雷迪森酒店等多家五星级酒店。类型：超高层户型面积（一期）：110、138、180、190、188、257均价：21000元/技术经济指标：容积率：5.74绿化率：37%占地面积：127000建筑面积：10000002.5兰园项目介绍：绿城宁波中心蘭園地处宁波东部新城，踞城市中轴中心，毗邻中心公园，新市政府，集合天幕豪宅蘭園、白金酒店式公寓、高端奢侈品阪急商业、超高层智能化商务办公，五星级酒店为一体近90万方综合体。除奢适空间莫大享受之外，三大景观组团各造一个无边镜面泳池，和绿城全龄化园区服务等高端配置。项目配套：学校：新城第一试验学校、新城第一幼稚园、新城计划中高中、计划中小学；医院：第六医院、李惠利医院东部院区、新城计划中医院；餐饮：香港利苑、鼎泰丰、俏江南、COSTA咖啡等；酒店：雷迪森酒店、嘉峪酒店、西花园酒店、逸东豪生酒店、朗豪酒店等多家五星级酒店；商业：世纪东方商业广场、东部新城门户区、时尚中心、本项目A地块本身综合购物中心等；行政：新市政府、国土、工商、发改委、建委等行政服务中心休闲：生态走廊、中心公园、明湖文化：文化创意中心绿化、景观、四季酒店类型：高层（板塔结合）户型面积：115、117、184、185、186、188、146、230、280、214均价：28000元/技术经济指标：容积率：2.88绿化率：27%占地面积：690000建筑面积：7000002.6欢乐海岸项目介绍：宁波欢乐海岸项目由华侨城和万科携手打造。项目住宅部分由万科负责，商业部分由华侨城负责，真正做到分工专业化，让用户享受到万科三好住宅同时，也深度体验华侨城提供集商业、时尚娱乐、健康生活三位一体高品质城市文化娱乐人居生活方法。项目在鄞州中心区，鄞县大道和百梁北路交汇处，地理位置优越、配套设施齐全，万达广场、联盛广场步行10多分钟，鄞州湿地公园步行约5分钟。项目占地69万方，总建70万方，依江而建，小区内打造滨江半岛公园，内河两岸1200米和沿江2100米江岸，世界大型水秀，演艺中心、博物馆、各大洲文化馆、影院、KTV、儿童城、大型超市，计划利用地源热泵、WIFI全覆盖、手机APP用户端等，建造全国优异智慧生态小区。项目建成后将会打造成为一个开放式国际海岸生活文化区。项目配套：学校：钟公庙中学、钟公庙小学、惠风书院 综合商场：万达、联盛、南部商务区医院：明州医院、鄞州二院银行：中行、工行、建行、农业银行、宁波银行、交通银行等一应俱全其它：鄞州商会、环球城等一江两岸一公园多广场，自建高端幼稚园类型：高层、板楼户型面积：102、119、120、138、188均价：0元/技术经济指标：容积率：2.35绿化率：30%占地面积：690000建筑面积：7000002.7翡翠华庭 项目介绍：翡翠华庭在鄞州万达旁50米，和万达、联盛仅一路之隔，周围商业配套齐全，交通便捷。翡翠华庭项目由两幢23层高层住宅和一幢商铺组成。住宅共有210户，户型建筑面积段为95-133平。翡翠华庭园区内部有自然河道及法式园林景观。项目配套：学校：钟公庙街道试验幼稚园、钟公庙小学、钟公庙中学、堇山小学、宋诏桥小学、华茂外国语学校商场：万达广场、联盛广场、四明广场邮局：中国邮政医院：鄞州二院、明州医院、钟公庙医院、宋诏桥医院类型：高层、塔楼户型面积：95、118、126、110均价：11111元/技术经济指标：容积率：2.20绿化率：30%占地面积：14487建筑面积：1231692.8金域传奇 项目介绍：万科金域传奇北起环城南路、东至下应北路、西临宁横路、南至鄞县大道，东部新城、江东区、鄞州区三城交汇，对接杭甬高速，毗邻4号（在建）、5号地铁线（计划）；世纪大道直达东部新城，环城南路直通海曙，沧海路、福明路畅达江东。片区内拥红星美凯龙、迪卡侬、瑞典宜家家居广场、培罗成广场等，外邻印象城、麦德龙、BEST广场等资源，更有万达广场商圈辐射。另外，鄞州投创中心、清华长三角研究院宁波科技园等创新产业环伺 万科金域传奇以约为12.3万方总建筑面积，构筑8幢高层围合住区，计划大尺度中庭景观、商街等功效配置；户型上，约75-125方空间。项目配套：综合商场：1公里范围内：宜家、红星美凯龙、迪卡侬；3公里范围内：培罗成广场（乐购超市、大地影院）、印象城、best广场（筹建中）、斯马特广场（筹建中）、钱湖天地、麦德龙、江东欧尚、世纪东方、雷迪森嘉恒广场；6公里范围内：鄞州万达广场、利时百货 医院：李惠利医院、宋诏桥医院、鄞州二院、明州医院、潘火卫生服务中心银行：潘火邮政银行、农业银行、鄞州银行其它：万科待建城市运动公园、市民文化中心菜场：潘火菜市场、东莺菜场药房：同心大药房商业街、幼稚园类型：板塔结合、高层户型面积：75、88、89、110均价：13000元/技术经济指标：容积率：2.30绿化率：30%占地面积：43811建筑面积：1231692.9公园里项目介绍：万科公园里在宁波市世纪大道以西，沧海路和明珠路交叉路口。万科公园里内拥近2万方中央园林，外有市政公园（计划中）。万科公园里东北向毗邻大东城新核港隆时代广场，红星美凯龙、欧尚超市、沃美影院等近在咫尺，学区医疗配套丰富。项目配套：商业：港隆时代广场、轩宇广场、宁兴嘉利广场、中信泰富广场、华润万家、家乐福、世纪联华、欧尚超市、世纪东方购物中心、好又多、东部新城购物中心、红星美凯龙只有一路之隔学校：福民幼稚园、福民中学、高新区试验学校、江东第二试验小学、通途小学、曙光中学、明楼中学、第三中学医疗：宁波市第六医院、市眼科医院、江东协禾口腔医院、宁波康复医院、现代妇科医院。娱乐设施：市政公园（项目南侧对面，未来计划中）、甬江公园、福民公园、雅戈尔体育馆会务/办公：国际会展中心、国际金融中心、未来新市政府五星级酒店：泛太平洋大酒店、宁波逸东豪生大酒店、宁波洲际酒店 .服务会所、沿街商业类型：板塔结合、高层户型面积：120、138、168均价：2元/技术经济指标：容积率：2.20绿化率：30%占地面积：500000建筑面积：1000002.10海港花园项目介绍海港花园在宁波东部新城关键区，北临城市主轴惊驾路。市政府、国际会展中心、国际金融中心、国际航运服务中心、文化广场等高端行政、商务配套在此聚集。海港花园为东部新城C1-2地块，在惊驾东路以南，东、西、南侧为计划路，用地性质为居住用地，共包含四幢22层高层住宅，容积率为4.5，绿地率为16.9%。用地面积8164平方米，拟建总建筑面积49754平方米，地上建筑面积36738平方米，其中住宅建筑面积33983平方米。项目配套：福明中心学校、环球航运广场 、行政中心、国际金融中心、宁波文化广场、嘉裕酒店（在建）绿化、景观类型：高层、塔楼户型面积：173、177、267均价：16500元/技术经济指标：容积率：4.50绿化率30%占地面积：8164建筑面积：50511三、十个居住小区计划和设计案例分类对比3.1以容积率基础进行分类将2.5兰园、2.2雍华府分至组将2.1印象外滩、2.3中央公园、2.6欢乐海岸、2.9公园里2.7翡翠华庭、2.8金域传奇分至组将2.4城市之光、2.10海港花园分至组先将组内进行对比印象外滩中央公园欢乐海岸翡翠华庭金域传奇公园里容积率2.202.302.352.202.302.20绿化率30%30%30%30%30%30%类型别墅+高层+多层高层高层高层高层高层是否商住楼否否否是否否景观部署轴线轴线分散集中集中分散步行、车行是否独立是是否是是是道路网部署形式贯通+尽端贯通+尽端环通无式环通无式户数3521300840210946729主力户型802001201401021389513389120138梯户比（高层部分）2梯2户（点式）2梯8户（板式）2梯4户（多层）2梯2户1梯2户2梯2户2梯4户2梯4户1梯2户2梯2户2梯4户3梯6户商业万达广场、联盛广场、南商水街、华侨城万达广场、联盛广场、南商水街万达广场、联盛广场、南商水街、华侨城万达广场、联盛广场、四明广场培罗城、印象城、宜家、红星美凯龙港龙时代广场、轩宇广场、华润万家、家乐福、世纪联华、东部新城购物中心、红星美凯龙学校华茂外国语学校，钟公庙中学、钟公庙小学金色幼儿院、金地幼稚园、惠风书院钟公庙中学、钟公庙小学、惠风书院钟公庙街道试验幼稚园、钟公庙小学、钟公庙中学、堇山小学、宋诏桥小学、华茂外国语学校幼稚园福民幼稚园、福民中学、高新区试验学校、江东第二试验小学、通途小学、曙光中学、明楼中学、第三中学医疗鄞州第二人民医院、明州医院鄞州二院 明州医院、鄞州医院、首南医院明州医院、鄞州二院鄞州二院、明州医院、钟公庙医院、宋诏桥医院李惠利医院、宋诏桥医院、鄞州二院、明州医院、潘火卫生服务中心宁波市第六医院、市眼科医院、江东协禾口腔医院、宁波康复医院、现代妇科医院小区中心无项目内部计划约平米小区会所，业主私人俱乐部，地上、地下精装双入户大堂，配置咖啡书吧、VIP影音室、斯诺克吧等无无无无游乐场地鄞州公园鄞州公园鄞州公园鄞州公园万科待建城市运动公园、市民文化中心市政公园、甬江公园、福民公园、雅戈尔体育馆周围景观东临奉化江南临鄞州公园人造小河无无市政公园均价（元/）210002011111130002金域传奇和公园里对比1. 地段对比公园里不管是周围配套还是玩耍场地、周围景观全部较金域传奇更优，环境趣味更强，所以在整个居住小区定位上公园里应该是面向中高收入群体。金域传奇周围有一座规模较大高架桥，不可避免地造成噪声污染，而公园里则处于一个街区靠中心位置，地理位置较为平静。金域传奇和旁边高架靠近街区中心位置公园里金域传奇主力户型公园里主力户型从户型方面讲两个楼盘差不多，基础全部是三开间朝南，采光面充足。从金域传奇主力地段就能够判定它不可能做成一个对居住环境要求较高中高端小区，所以将主力户型定为89，容积率2.30，较高居住密度，亲民价13000元/。小结：这两个地块宜居性差异，让它们均价相差7000元，可见宜居性是决定小区价值极关键原因。印象外滩和中央公园对比两个居住区所处环境最大区分就在于中央公园南临鄞州公园，出门即是游乐场地。2交通系统对比印象外滩交通系统印象外滩更多地使用了尽端路，让居住环境愈加静谧，而且除了入口处几乎没有些人车混行路段。而且依据别墅、多层、高层不一样居住密度设置不一样尺寸步行路宽度，尺度宜人，空间张弛有度，给人十分灵活感觉，很舒适。印象外滩别墅部分道路尺寸印象外滩多层部分步行道尺寸印象外滩高层部分步行道尺寸而中央公园道路尺寸是依据人车是否混行来确定中央公园步行道尺寸中央公园人车混行尺寸小区内建筑高度全部十分相近，建筑排布也十分平均，步行道尺寸单一，小区内空间很平淡，趣味性也很差，所以整个设计和计划上我认为比印象外滩要差。但它均价高印象外滩1000元，原因应该就在于南临鄞州公园，出了小区就是优质游玩场地，而且中央公园精心打造了小区中心，提供了斯诺克、有用、spa等服务。印象外滩主力户型中央公园主力户型两个小区主力户型相同小结：伴随大家健康意识提升，玩耍、锻炼场地显得十分关键，优质游玩场地价值不仅仅在于景观，更在于它为小孩提供玩耍空间，给大人健身空间，提升生活趣味。中央公园出门即是鄞州公园为它增色不少，加上精心打造小区中心，即使计划设计上比印象外滩差，居住密度比印象外滩高，不过价格仍然在印象外滩之上。这个对比能够看出地块离游玩场地远近对价格定位有很大影响。印象外滩和欢乐海岸对比1. 地段对比这两个小区距离相当近，周围配套也一样，不一样是欢乐海岸是和华侨城一期开发小区，生活上比印象外滩更方便景观方面印象外滩东临奉化江，景观上稍稍占优。2. 交通系统对比印象外滩：人行、车行独立欢乐海岸：人车混行印象外滩交通分析人车混行不可避免地降低了大家在居住区户外空间逗留欲望，而且停车位对小区内景观损伤也很大，用户体验感变差。商业空间是居民偶然去空间而居住空间则是居民几乎天天要带上十小时以上空间，所以印象外滩21000元/均价显然较欢乐海岸0元/均价要实惠多。欢乐海岸户型印象外滩主力户型欢乐海岸户型图二者主力户型各方面条件全部差不多小结：居住区品质对于楼盘价格影响比方便程度要大。印象外滩和翡翠华庭对比1地段对比印象外滩和翡翠华庭全部在四明西路上，相隔两条街，距十分近，不过印象外滩均价是翡翠华庭两倍。它们最不一样是用地形状，翡翠华庭又小又是三角形用地，不可能像印象外滩一样排列出一个建筑群组，也就无法再居住小区内形成场所感，体验感比较差。而且翡翠华庭是商住楼，噪声污染不可避免，而印象外滩在四明西路尽头，东临奉化江，环境十分平静。小结：地块形状和大小影响了小区部署，翡翠华庭两幢高楼部署没有为小区因造出一个场所感，影响了居住环境气氛，这是先天不足所致。加上是商住楼，居住环境嘈杂，所以它注定无法成为中高端楼盘。可见居住气氛和环境大大影响了小区均价。组对比总结：地块宜居程度对价格影响比较大，一个小区周围环境是否平静、舒适、生活是否方便对住户来说很关键，所以对价格影响最大。伴随大家健康意识和生活趣味提升，对周围游玩场地对住户也有很大吸引，比如中央公园，它居住密度比印象外滩高得多，而且小区设计也不如印象外滩，不过因为出门就是鄞州公园，在价格上直接超越印象外滩。 可见，周围环境、游玩场地、配套设施组合而成“宜居程度”在很大程度上决定了房价。将组内进行对比兰园雍华府容积率2.882.50绿化率27%30%类型高层高层景观部署集中分散步行、车行是否独立是是道路网部署形式环通环通户数778406主力户型18420491110梯户比一梯一户一梯一户商业世纪东方商业广场、东部新城门户区、时尚中心、本项目A地块本身综合购物中心等万达广场、联盛广场、欢乐海岸、罗蒙环球城学校新城第一试验学校、新城第一幼稚园、新城计划中高中、计划中小学钟公庙试验幼稚园、钟公庙中心小学、北师大试验学校、钟公庙幼稚园医疗第六医院、李惠利医院东部院区、新城计划中医院鄞州二院、明州医院小区中心三大景观组团各造一个无边镜面泳池，和绿城全龄化园区服务等高端配置无游乐场地生态走廊、中心公园、明湖文化公园周围景观东侧河景西侧文化公园河景均价28000元/16800元/这两个居住小区容积率在十个案例中偏高，价格也差了很多。兰园是绿城开发，28000元/均价应该有一定品牌效应。不过兰园处于东部新城中心地带兰园是宁波中心项目中一个住宅项目，宁波中心在东部新城CBD，是精英汇聚地带。旁边有生态长廊，还有保护得很好河道，生态环境很好。这些条件决定了它肯定属于高端住宅。兰园属于街区式小区，将小区交通系统融入城市交通系统。将小区一分为三，景观也一分为三，原本可能只有一个无边泳池和小区服务也变成了三个，住户能愈加好地享受到小区提供服务于设施。雍华府处于万达商圈，并不处于CBD这么精英汇聚中心，所以定位是面向中等收入群体。就户型来说，兰园主力户型在采光方面显著好于雍华府。小结：雍华府在户型上确实略不如兰园，周围游乐场地也不及兰园，不过从雍华府开车去鄞州公园也是比较快。雍华府生活方便程度并不亚于兰园。不过兰园价位比雍华府高处1万多，这个很大程度在于在兰园周围工作人全部很多全部属于精英阶层，她们对居住环境和品质要求肯定比较高，所以兰园这么价位配上它品质自然能吸引周围高收入人群。可见假如周围环境好，生活方便，而且又是高收入人群汇聚地方，离她们上班地方近，即使容积率偏高，价位已然能够较高。这组对比表现了因地制宜关键性，要为地块周围人提供符合她们意向合于她们消费能力住宅。兰园户型图雍华府户型图小结：小区所处地段假如是金融中心、精英汇聚地段，价格肯定会比较高，因为必需要建高级小区来和金融中心来匹配，即是容积率高居住密度高，也不妨碍它高价位。现在讲组进行对比城市之光海港花园容积率5.744.50绿化率37%30%是否商住楼否否景观部署分散分散步行、车行是否独立是是道路部署户数420152主力户型177110梯户比1梯2户1梯2户商业宏泰101广场、世纪东方广场、文化广场等大型广场国际金融中心、宁波文化广场学校新城第一试验学校、效实中学（计划），华师大隶属九年义务教育学校（计划）计划中新加坡卓越幼稚园、第二机关幼稚园、花园小区幼稚园（在建）、华师大幼稚园（在建）福明中心学校医疗第六医院、李惠利医院东部分院第六医院、李惠利医院东部分院小区中心无无游乐场地市民广场市民广场周围景观周围河景无均价（元/）2100016500城市之光户型图海港花园户型图二者最关键区分在于地段，城市之光地段好，配套完善生活方便，采取大户型来吸引中高收入人群，二者户型部署类似，但城市之光交通面积较大。二者因为超高容积率只能采取超高层，超高层对小区内户外空间会产生很强压迫感，降低大家在小区户外逗留欲望。城市之光海港花园四、结论：1. 容积率对小区布局影响：2.20左右容积率能够采取多个类型组合：别墅+高层、别墅+多层+高层、全高层，不一样高度不一样类型住宅发明不一样居住密度区域能够让空间可部署张弛有度，增强户外空间体验感。2.7左右容积率只能采取高层，过多高层会对空间产生破坏，降低天空裸露度，对空间产生有一定压迫感，户外体验感较差。5.0左右超高容积率只能采取超高层，超高层会给城市空间造成破坏，小区内空间压迫感很强，且光照差。2.对一个小区价位影响最大就是地段，地段宜居性对价位影响很大，平静环境、周围配套齐全，小者有学上、大者上班方便，家庭采购生活资料、购物、医疗方便，闲暇时光能够在公园这么生态、自然地环境中度过，这是大家理想生活方法，在户型相同情况下，依据个人经济情况对这些条件进行取舍，取多则价高舍多则价低。3.小区计划设计对价格有一定影响，一天从小区户外空间开始，一天也从小区户外空间结束。而小区计划往往也影响到住户能接收到日照时间。良好计划和设计也能产生舒适、灵活户外空间对人一天心情影响也是很大。总体来说，影响价格原因在此次调研来看为地段小区计划设计户型。当然开发商品牌也有一定影响。