小区物业管理专项方案.doc

　　《社区物业管理方案》

　　社区物业管理方案（一）：

　　一、项目概况

　　1.地理位置

　　该项目位于sh区与jz区结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.项目重要经济指标

　　二、物业管理资料

　　物业管理将政策和法规为理论根据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为六项管理、三类服务，即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其他公共管理；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性各种服务（全方位、多层次综合服务）。

　　1、房屋及设施设备管理

　　1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范畴涉及：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

　　房屋建筑维护管理实行管养合一重要贯彻在如下几种方面：

　　A、工作积极性

　　管理职责人与服务中心相结合，贯彻巡逻制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮原则、关于工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常使用功能及完好。

　　B、工作多样性

　　依照房屋完损状况、季节变化、住户对象等采用寻常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

　　C、工作针对性

　　在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依照住户不同需求和所处特定条件采用有针对性服务办法。

　　1.2共用设施、设备管理

　　范畴涉及：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

　　共用设施设备管理由维修管理和运营管理两大某些构成，进行统一管理，对于不同设施、设备进行不同维修管理，执行相应工作质量原则，建立设施设备管理帐册和重要设备技术档案，贯彻定期检查、维修、保养制度各种运营记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运营良好。

　　1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物养护和管理

　　范畴涉及：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

　　依照共用设施和附属建筑、构筑物类别不同，指定并贯彻巡逻制度、维修保养制度、大中修工程验收制度、积累关于技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实行。透过有序工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。

　　1.4智能化设施设备

　　范畴涉及：楼宇对讲系统、顾客宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

　　依照智能系统构成、分系统设备构成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备档案管理、智能系统运营管理、系统维护保养管理、设备维护保养工作质量检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分运用既有资源，提高智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

　　2、环境卫生管理

　　在jt咱们遵循高原则、严规定环境卫生管理和高质量、高频度环境卫生维护、实行环境卫生管理和环境卫生保护职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

　　2.1卫生管理

　　是对房屋公共部位清洁、卫生、垃圾收集、清运到达环卫设施齐全，实行原则化清扫保洁，垃圾日清，按筹划消毒、灭鼠、灭虫。透过对社区清洁卫生，区域管理过程控制，保证向住户带给高档次服务水准及高质量生活场合。

　　2.2环境管理

　　jt环境管理为社区礼貌干净、环境质量良好、资源合理运用、生态良性循环基本设施健全、生活舒服便捷，构成环保意识，寻常管理与保护有机结合，提高住户生活质量。

　　3.绿化管理

　　绿化功能是美化环境。透过咱们管理到达绿草荫荫、绿树成荫效果；咱们以专业化管理养护人员，将片区负责与巡逻相结合，科学合理保养、管理社区绿化。绿化管理重要资料是花木、草坪养护。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。咱们要贯彻防止为主、防治（消）结合方针，对所辖物业区域治安和消防工作进行全面管理。

　　5、车辆交通管理

　　对社区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实行管理工作，保证车辆安全、交畅通通、组织有序，停放整洁，创造优美辖区环境。

　　6、公共管理

　　6.1住户装修管理

　　在jt物业辖区里，对业主及住户装修实行全面监管。以保证装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸规定。装修材料及施工过程贴合消防管理规定规定，并安全使用。保障住宅构造安全及社区整体美观，使业主有一种舒服、安宁生活环境。

　　6.2搞好维修基金以及储备金核收与管理。

　　6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范畴内从事人口记录、筹划生育、防止犯罪等方面工作。

　　7、常规性公共服务

　　即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享有到。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。咱们将以专业、入微、优质服务带给给业主及住户。

　　8、委托性特约服务

　　是为某些住户群体带给服务，如：为高层住户14小时启动电梯、24小时高层供水、水泵维修保养等。咱们以专业养护工作为业主及住户带给舒服便利生活环境。

　　9、经营性各种服务

　　即向业主及住户带给便利、高效、经济便民服务。营造jt温馨、和谐社区环境，努力使居民生活更以便、更迅捷。真正从居民寻常生活细节思考，以点点滴滴积累和平凡小事，体现物业管理亲情和为业主服务整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖人们庭幸福。咱们将以业主及住户为中心，有环节地开展各种免费与有偿服务，并不断倾听业主及住户意见，开辟新服务项目。

　　社区物业管理方案（二）：

　　为贯彻市十三届人大三次会议审议透过《关于依法加强居民社区物业管理议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理公司合法权益，努力提高物业管理水平，依照《物业管理条例》及关于法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指引思想

　　以国家《物业管理条例》为根据，以沈阳市都市管理工作会议精神为指引，以贯彻《关于依法加强居民社区物业管理议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民社区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目的和范畴

　　（一）目的：

　　1、有效解决开发遗留问题，年终前整治率到达90%；对存在工程质量问题房屋要及时维修，维修及时率到达90%。

　　2、新建住宅社区履行招投标率到达100%；新进入市场楼盘，在商品房销售前要100%订立《前期物业管理合同》和《业主暂时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动公司，要100%获得《物业公司资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为监督及从业人员培训，物业公司经理持证率到达100%，并建立起物业管理公司诚信档案、物业管理公司经理信用档案。

　　5、大力履行物业管理，年终前对具备物业管理条件住宅社区物业化率到达100%。

　　6、加强业主自治自律行为，具备条件住宅社区年终前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范畴：对全市实行物业管理244个住宅社区进行排查。依照排查成果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作资料

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。根据国家《物业管理条例》及有关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，透过调研，同步借鉴国内先进都市获得成功经验，尽快颁布实行《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动监督管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工原则，对住宅社区存在问题从新进行完善，建委、规划、房产等有关部门，按照各部门职责，贯彻到职责单位，做到谁问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题住宅社区，逐个建立整治档案，制定整治办法，整治合格后再行消号。个性是存在工程质量问题房屋要保证及时维修，年终前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率保证在90%以上。同步，关于部门要抓紧制定相应规定和办法，明确住宅区交付使用制度，杜绝新建住宅社区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场监督。

　　四、物业费成本测算

　　1、管理、服务人员工资和按规定提取福利费。

　　2、清洁卫生费清洁卫生费测算表（04）

　　3、保安费：保安费测算表（05）

　　社区物业管理方案（三）：

　　社区物业服务实行方案

　　为进一步推动我区社区物业化服务工作，改进人居环境，争创人民满意都市，特制定本方案。

　　一、指引思想

　　以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意都市实行办法》为根据，在巩固礼貌建立各项成果基本上，按照居民自治、因地制宜、便民利民原则，和三先三后工作思路，进一步开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提高居民对社区管理和服务满意度。

　　二、服务范畴

　　社区物业服务要以社区公共某些管理和服务为重点，以完善社区功能、提高管理水平为目的，涉及如下几种方面：

　　（一）公共秩序管理。加强对辖区内流动摊担、店外经营、车辆停放规范管理。

　　（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范畴内（维护作业标段以外）公共场合、道路清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

　　（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序同步，搞好辖区内治安巡逻。

　　（四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施寻常管理和维护。

　　（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地修剪、灌溉、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

　　（六）其她。其她需要协调解决物业服务项目。

　　三、基本原则

　　（一）居民自治原则。物业服务是社区服务重要构成某些，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导基本上，充分听取居民意见，透过免费或低偿服务以及非获利性经营，优化整合资源配备，逐渐理顺和规范物业服务各主体之间关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关怀、最直接、最现实利益问题。

　　（二）因地制宜原则。充分发挥街道和社区在推动社区物业服务工作中主导作用，依照各个社区实际状况，制定涉及费用收取和服务项目在内社区物业服务章程，并按章程详细实行，不断增进社区建设与物业服务协调发展。在不同社区或同一社区不同社区、楼盘之间，可采用各种模式进行分类分层次管理。

　　（三）便民利民原则。要将推动社区物业化服务作为为民办事一项德政工程、民心工程，透过履行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容同步，努力扩大社区就业，提高服务水平，提高市民对社区环境满意度。

　　四、工作任务

　　按照礼貌建立原则和数字化都市管理规定，把我区农民安顿社区和破产公司宿舍区纳入社区物业服务履行筹划。今年实行10个社区（社区）是:观沙岭街道金岭农民安顿社区、观沙岭街道黄泥塘农民安顿社区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑社区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣社区、西湖街道裕民农民安顿社区南片、西湖街道裕民农民安顿社区北片、望岳街道道坡农民安顿社区、望岳街道上堆坊农民安顿社区、岳麓街道洋海塘农民安顿社区东片、岳麓街道洋海塘农民安顿社区西片。

　　五、工作思路

　　在推动社区物业化服务工作中，拟定三先三后工作思路。

　　（一）先整治后管理。按照整治在先，管理长效原则，对先期实行物业化服务社区进行牛皮癣、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施专项整治，再透过物业化服务实行对其进行长效管理。

　　（二）先宣传后实行。透过广泛进一步宣传动员，加深居民对社区物业化理解，获得居民对社区实行物业化管理理解与支持，为后续工作营造良好群众氛围。

　　（三）先服务后收费。依照社区居民中失地农民、破产公司下岗职工较多，人均收入较低现状，实行先服务后收费低偿服务原则，先带给优质服务，让社区居民切实感受到实行物业服务所带来好处，再收取必要服务费，保证物业服务正常运转。

　　六、组织领导

　　成立全区社区物业化服务工作领导小组。

　　组长:

　　副组长:

　　办公室主任：

　　办公室副主任：

　　成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

　　各街道办事处要成立由办事处主任任组长社区物业化服务组织机构。

　　七、职责分工

　　区政府办：负责协调解决公司办社会职能分离历史遗留问题；

　　区综治办：负责指引和支持做好治安防控工作；

　　区发改局：负责指引拟定社区物业服务收费原则；

　　区财政局：负责社区物业服务经费统筹工作；

　　区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；

　　区民政局:协助做好特困、低保人员就业工作；

　　区住房城乡建设局：负责行业指引工作；

　　区工商分局：负责对成立物业服务公司办证和资质审批带给支持；

　　区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上予以指引、支持和配合；

　　各街道办事处：组织社区实行社区物业服务工作。

　　八、办法环节

　　（一）准备阶段

　　1、2月份对全区未实行物业服务农民安顿社区和破产公司宿舍区全面调查摸底，拟定履行物业服务社区（社区）名单。

　　2、3月上旬组织有关部门召开协调会，专项研究开放式居民社区履行物业化服务工作。

　　3、3月下旬组织召开工作布置会。

　　（二）实行阶段

　　1、4月份对今年拟定物业化服务社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改进治安，交通现状，整治老旧建筑外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改进社区基本状况，强化小巷、社区、小院、小店四小管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁问题，为实行社区物业化服务打下基本。

　　2、5月上旬组织参观，学习其她单位经验做法。

　　3、5月下旬全力推动社区物业化服务工作。

　　（三）考核验收阶段

　　1、将开放式居民社区履行物业服务工作作为对街道全年绩效考核一项重要资料。

　　2、6月份组织有关社区进行交流讲评。

　　3、8月份由区城管局牵头，组织有关部门进行验收，将以社区（社区）实行物业服务后脏乱现象与否得到主线变化，市容卫生与否得到明显提高，周边生活环境与否得到明显改进为根据，社区物业服务模式与否可持续、社区居民群众与否满意为原则，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达85%以上社区一律规定补课，不予验收，扣除政府奖励资金和相应绩效考核分值。

　　九、工作规定

　　（一）高度注重，充分认清履行社区物业化服务重要好处

　　履行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意都市基本工程，是提高社区都市管理水平、改进宜居创业环境民心工程。各街道和社区要高度注重，把它作为推动社区都市管理水平、建立礼貌城区一种重要抓手。要召开班子会，专项研究和布置此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提高都市整体形象重要举措，是提高社区居民群众生活质量重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感重要手段，也是加快推动建设人民满意都市基本规定。

　　（二）充分准备，为全面实行社区物业化服务打下基本

　　一是要有充分思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完毕任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和原则，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力求取居民承认和参加。要广泛发动辖区内民间组织、单位、团队和社区志愿者出资出力共同参加社区物业服务工作，最后实现服务和管理常态化。三是要制定方案，贯彻职责。各街道要制定切实可行工作实行方案，细化工作职责，要把职责贯彻到详细事、详细人身上，要有详细规定和质量原则。

　　（三）全力支持，为顺利实行社区物业化服务带给保障

　　一是人员要贯彻。各街道和部门要明确专人抓此项工作，拟定专责。二是经费要保证。每个实行物业服务社区（社区）明确经费10万元，区和街道各安排5万元。区和街道先期各拿2万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作正常、迅速运营，验收合格后，所有经费到位。要动员广大社区居民专心参加社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐渐成为社区物业管理重要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促机制，牵涉到各种专业问题各部门要通力协作，予以足够支持。

　　社区物业管理方案（四）：

　　社区物业前期管理方案

　　依照安顿房特点及岛外物业管理物点，制定本，将为广大业户推出完善管理服务，为公司打造物业品牌。

　　一、理解社区楼盘基本概况如服务合同资料、考核原则及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。

　　二、服务处组织框架依照现场查看状况和服务原则及思考管理成本状况下，组建社区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行有关一系列培训，布置社区服务处简易装修、采购办公物品等。

　　三、准备接管验收楼盘工作涉及

　　内业资料移送工作:

　　1、资料接管验收资料。如规划允许证、土地使用合同等。

　　2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备资料、供水合同等。

　　3、业主资料。如已分派业主房号、电话号码等。

　　社区房屋主体接管验收:

　　1、对社区公共部位进行验收涉及楼道、公共楼面、天台、地下室等。

　　2、户内验收。

　　3、园林绿化验收。

　　4、工程设施设备验收。涉及消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。

　　5、钥匙接管。涉及设备房和户内钥匙，并进行核对。

　　6、公共水电表、户内水电表读数确认。

　　工程接管验收流程：

　　1、按照社区产权资料和技术资料进行移送，确认签字。对缺少资料应当记录在有关表格中。

　　2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在有关表格中。

　　3、机电设备现状接管验收，把验收过程中发现不合格项记录在有关表格中。

　　4、汇总接管验收过程发现不合格项，分类登记、整顿、存档。

　　5、将发现不合格项反馈给施工单位和开发商，拟定在规定期间内整治。

　　6、整治后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、

　　验收原则为建设部《房屋接管验收原则》

　　四、对社区公共某些进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使社区持续良好外观形象迎接新业主入住。

　　五、做好迎接新业主准备工作

　　现场交房处布置、钥匙分类、业主档案袋准备、交房资料准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理合同保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。依照实际需要选用表格使用。

　　入住程序：

　　1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。告知交房部门可以告知业主带本人身份证原件及复印件、入住告知书。如果是委托交房还应当有委托合同书及委托人身份证原件及复印件。

　　2、服务处接待人员审核业主《入住告知书》、业主身份证。

　　3、服务接待人员简介社区管理服务状况，与业主订立《住宅使用公约》、《装修管理合同》等文献。依照实际需要填写表格。

　　4、服务处接待人员向业主发放入住文献并请业户签收。入住文献包：入住须知业主手册住宅使用公约装修管理合同。依照实际需要发放文献。

　　5、服务处接待人员陪伴业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签罢手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整治。

　　6、将《入住告知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理合同》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文献放入业主档案袋，进行归档。

　　7、整顿在验收过程中，业主提出有关问题，分类整顿归档，并送至施工单位和开发商，进行整治。

　　8、整治后，告知业主前来进行验收查看。并在有关表格进行确认签字。

　　六、二次装修管理阶段

　　1、业主向服务处提出装修，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员身份证复印件到各服务处填写《住宅装修表》与《施工人员登记表》。

　　2、服务处接待人员向业主和施工队简介社区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。

　　3、服务处在理解装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。

　　4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员暂时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员暂时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后可以退款。

　　5、现场跟踪：管理人员务必每一天到装修户施工现场跟踪视察，理解施工状况并做好记录，必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对社区公共部份进行检查。

　　6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收状况并签名。

　　7、在跟踪时，如发既有违章和妨碍公共行为，应及时采用办法进行整治，必要时填写《违规整治告知单》、现场拍照等，以备留用与归档。

　　8、违章解决办法，对违背装修规定者将依关于条例采用如下办法：

　　9、告知、规劝、责令停工整治、上报有关执法部门。

　　10、对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾管理。业主装修材料搬运出社区时，务必由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字承认，否则任何人一律不准把材料带出社区。办理暂时施工人员出入证和工具出社区手续务必由业主或施工负责人来服务处办理，其他人不得办理。进入材料务必在两天运往业主家中，不得在社区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清运。

　　11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理状况。

　　七、入住后管理阶段

　　服务处追求目的：1、房屋建筑完好率到达98％以上；

　　2、报修及时率到达100％；

　　3、清洁管理无盲点；

　　4、设备设施完好率到达98％以上；

　　5、社区路灯完好率到达100％；

　　6、管理区域内不发生重大安全与火灾职责事故；

　　7、有效投诉解决率100％；

　　8、服务满意率达95％以上；

　　9、绿化完好率到达98％以上；

　　10、道路完好率到达98％；

　　11、各类管理人员岗前岗中培训100％；

　　12、全年无服务安全事故发生。

　　为到达以上目的，服务处将制定如下：

　　1、完善各项管理制度和管理规定。涉及维序人员管理规定、车辆管理规定、机电设备管理规定等一系列管理制度和管理规定。

　　2、保洁施行外包监管制定。即服务处全体人员（含维序人员均有监管权力）做到清洁环境卫生无死角，发现问题及时机制。保洁人员应当规定统一装着。垃圾日产日清，定期进行卫生消杀工作。并依照现场制定保洁工作流程。（保洁日筹划、周筹划、月筹划）二次供水水箱按规定清洗，水质贴合卫生规定。

　　3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、定期清除绿地杂草、杂物、定期防止花草、树木病虫害。

　　4、管理人员及机电工作人员规定持证上岗。并对服务处人员进行后续有关培训，进一步提高全体人员综合潜力和服务意识。规范礼貌用语等。

　　5、建立来电来访登记记录。规定如实完整填写，及时反馈给有关职责人，有关职责人调查后将解决状况及时反馈给来访来电人员。管理人员应当每一天下班前对来电来访资料进行查看，服务处经理每两天对来电来访进行检查，并每周进行记录，分析有关案例。对未能及时解决事项应当建立有关报告制度进行备案。

　　6、建立工程报修解决及时制度。房屋小修、零修、及时率100%，零修24小时内完毕，急修但是夜。小修合格率达100%，水电维修不超过24小时、土建不超过3天。中修，持续房屋外观完好，无破坏立面。维修工程返修率不得超过1%。

　　7、管理人员应当每一天对自己所管理片区进行检查涉及（装修户、公共楼道卫生及公共设施完全好性、绿化状况等），并记录有关状况。（禁止在公共绿地养鸡养鸭和种菜行为）。一经发现要及时制止和劝导

　　8、社区实行封闭式管理，业主出入实行刷卡，外来人员进行身份证登记好方可进入。社区内车辆实行刷卡进入，外来车辆实行暂时取票进入。非社区业主车辆禁止在社区停车过夜。出租车（除特殊状况下）不得驶入社区。

　　9、维序人员实行24小时值班制度。定期和不定期相结合对社区进行巡逻检查，并进行记录。对进入社区车辆进行引导停放

　　10、客户投诉有关解决。区别有效投诉和无效投诉，反馈给有关职责人进行贯彻解决，并及时将有关状况反馈给业主。服务处应当对有效投诉进行防止类似状况在发生。

　　11、建立24小时值班制度。设立服务电话，理解业主对物业管理服务报修，求助，推荐、询问、投诉等各类信息收集和反馈，并及时解决，有回访制度和记录。

　　12、建立各类突发事件应急预案。容易危机人身安全设施设备有明显警世标志和防范办法；对也许发生各种突发设备故障有应急方案；

　　13、建立考核制度。对全体人员进行有效考核。

　　14、社区文化活动。依照现场实际状况每年定期开展社区文化活动，宣传精神礼貌建设（可以宣传厦门市十不准备有关方面资料和物业服务概念等资料）.

　　15、便民服务。便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务宗旨重要一环例如可以透过与关于部门联系，力求常年为业主、住户免费代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，职责部门为服务处。

　　16、每季度做好考核准备工作及每年年终开展业主满意度调查。

　　社区物业管理方案（五）：

　　社区物业管理实行方案

　　为切实加强我街道老旧社区物业管理工作，努力构建与都市管理水平相适应物业管理新机制，进一步完善社区公共配套设施，提高社区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业满意度，依照区政府关于加强住宅社区物业管理工作关于规定，结合我街道实际，特制定本方案。

　　一、指引思想

　　以科学发展观为指引，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合三结合原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐物业管理长效机制，不断巩固礼貌都市建立成果，进一步增进礼貌社区与和谐宁南建设。

　　二、职职责务

　　（一）强化属地管理，建立责权明确工作体系

　　按照重心下移、属地管理原则，建立街道物业管理办公室领导下两站一中心物业管理体系，承办市区物业管理部门下放某些职能，详细贯彻辖区住宅社区物业管理组织、监管工作，。

　　1.街道物业管理办公室职责

　　（1）会同主管部门参加辖区物业管理招投标、新建居住社区物业承办验收、物业服务公司资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考核，物业管理项目交接监管等。

　　（2）指引、监督业主委员会成立、改选和换届工作，并对业主委员会备案提出审核意见；负责指引、监督业主大会、业主委员会寻常运作。

　　（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管住宅社区，在业主大会没有拟定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿带给物业基本服务。

　　（4）协调解决辖区内关于物业管理投诉和信访方面工作。

　　（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题，提请关于部门责令开发建设单位整治。

　　（6）组织建立辖区物业管理领导机构。

　　2.社区居委会职责

　　（1）指引成立业主大会筹办组，派代表参加筹办工作；会同开发建设单位组织新开发社区召开第一次业主大会，并监督指引业主委员会依法选举；指引监督业主委员会换届和新老业主委员会交接工作等。

　　（2）监督、指引业主委员会工作。负责传达街道对社区公共利益作出决定，对业主委员会决策提出推荐和意见。

　　（3）配合街道办事处建立辖区物业管理职责体系，并融入到社区综合管理当中。

　　（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行寻常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

　　（5）负责协调物业管理公司与业主委员会之间关系。

　　3.物业管理服务中心职责

　　（1）负责老旧社区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修管理和服务工作。

　　（2）理解业主委员会或业主管委会监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整治办法并贯彻；定期参加业主大会，为业主、使用人带给优质服务。

　　（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决及时解决。

　　（4）建立健全住户档案，完善老旧社区管理台帐。

　　（5）检查、督促清洁人员做好楼道和社区环境卫生工作，加强老旧社区环保宣传工作。

　　（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

　　（7）每一天不少于两次在社区内巡逻，遇突发事件采用必要办法并及时向关于部门报告。

　　（8）对社区进出车辆进行管理、疏导，持续出入口畅通。

　　（9）准时保质完毕上级部门交办物业管理其她工作。

　　（二）完善分类管理模式，逐渐实现物业管理规范化

　　1.已实行市场化物管社区管理规定：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司监管；加强物管公司培训指引，不断提高服务水准；对物管公司服务质量进行考核，为主管部门年审带给基本意见；参加先进社区评比活动，推广先进社区管理和服务模式，推动物业管理规范运营。

　　2.单位自管社区物管规定：督促自管单位切实肩负起物管职责，及时将各级关于检查考核状况向物管公司及其行政主管部门进行通报，构成齐抓共管合力。

　　3.不具备市场化运作老旧社区接管规定：由街道物业管理服务中心负责有偿带给基本物业服务，通过一段时期运营，逐渐过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心订立服务委托合同，进行基本业务规范管理。

　　4.对经济合用房住宅区接管规定：经济合用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实行物业管理，实行低原则收费。开发商按规定建设必要比例商业用房，其收益用于补贴物业管理费局限性。

　　（三）加大帮扶力度，推动物业管理持续健康发展

　　一是加大对社区居民宣传力度，增强居民花钱买服务意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，构成良性循环。二是专心争取上级部门支持。协助搞好出新社区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、带给支持。三是勉励具备必要实力物业管理公司参加竞争。提高市场份额，推动物业公司规模化管理，减少运营成本，提高整体水平。

　　三、组织领导

　　领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责寻常事务解决工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。

　　四、机构设立

　　为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立两站一中心一小组执行机构，详细负责物业管理过程中事务解决。

　　1.街道物业管理矛盾投诉调解站

　　站长：储德顺

　　成员：陶芸

　　2.街道物业管理应急维修服务站

　　站长：丁勇

　　成员：加盟公司

　　3.街道物业管理服务中心

　　常务主任：谢洪

　　成员：袁洋王子成孙桂勇杨日富

　　徐长祥周明福陈杰丁勇

　　孙子明陶芸徐雅珍干程

　　4.社区物业管理监督小组

　　各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实行，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由社区四位一体组织实行，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表构成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行寻常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

　　五、实行环节

　　1.制定方案阶段（6月12日前）

　　（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理社区、自管社区、失管社区，摸清范畴、楼幢数、居民户数等状况。

　　（2）外出调研，进一步试点单位调研住宅社区属地化管理经验。

　　（3）贯彻办公场地，各种制度及网络流程图上墙。

　　2.宣传发动阶段（6月20日前）

　　（1）召开领导小构成员及两站一中心一小组人员动员会。

　　（2）透过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区专心分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理结识，专心协助物管公司开展工作。

　　3.全面实行阶段（6月21日6月30日）

　　两站一中心一小组全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

　　六、工作规定

　　1.加强领导，提高结识。各级领导要从建设新型当代社区、提高都市管理水平，增进和谐社会建设、推动礼貌都市建立高度出发。认真领略物业管理体制创新重要好处，强化职责意识，精心组织，周密布置，明确办法，建立问责体系，保证体制创新各项工作落到实处。

　　2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理好处、作用及物业管理关于政策法规。采用散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，专心引导业主自觉遵守物业管理关于规定，树立物业管理是消费、是商品意识，营造全社会共同关怀、支持、参加住宅社区实行规范化物业管理工作良好氛围。

　　3.明确职责，贯彻规定。各职能科室要齐抓共管，互相配合，贯彻支持物业工作各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立一把手负总责职责体系，抽出精干力量贯彻社区职责及考核原则。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查成果，保证试点工作顺利进行。

　　4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理监管，个性对老旧社区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务资料。同步，街道将采用争取一点，自筹一点办法，对老旧社区物业管理予以必要投入。

　　社区物业管理方案（六）：

　　住宅社区物业管理方案：

　　一、管理目的：

　　1、业主委员会成立后12个月至18个月，到达深圳市安全礼貌（先进住宅）社区原则；

　　2、业主委员会成立后24个月至30个月，到达广东省先进住宅社区原则；

　　3、业主委员会成立后36个月至42个月，到达全国都市物业管理先进住宅社区原则；

　　4、社区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，保证业主和住户生合财产安全；