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泰兴市物业管理措施 （征求意见稿） 第一章 总 则 第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方正当权益，营造良好居住和工作环境，推进文明小区建设，依据中国物权法、国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制订本措施。 第二条 本市行政区域内物业使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本措施。 本措施所称物业管理，是指业主经过选聘物业服务企业或业主自行对物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序活动。 第三条市政府应将物业服务纳入现代服务业发展计划、小区建设和小区管理体系，制订、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化物业管理机制，激励采取信息化等新技术、新方法，促进物业服务行业转型升级，提升物业管理和服务水平。第四条 市政府成立物业管理工作领导小组，建立由物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）和相关行政部门参与物业管理联席会议制度，协调处理重大矛盾和纠纷。牵头组织相关部门对物业管理区域内违法违规行为开展集中整改。第五条 市住房和城镇建设局是本市物业管理行政主管部门，具体负责确定物业管理政策方法，开展日常工作指导、监管；负责物业服务企业资质管理、物业管理招标投标、建立物业服务企业信用信息档案；物业承接查验管理和监督；住宅专题维修资金交存、使用和监管工作；配合做好业主大会、业主委员会（物业管理委员会）筹建、换届及日常工作指导和监督；开展物业管理活动检验、考评、评优评选活动；依法查处违反物业管理法律、法规行为。 第六条 物业管理实施属地管理。街道办事处(镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作，协调物业管理和小区管理、小区服务关系，协调建设单位和前期物业服务企业、业主和物业服务企业关系。建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，设置并公开投诉电话、投诉点，接收并处理群众投诉和纠纷，完善小区公共服务体系，为业主提供基础服务;指导小区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织立即协调处理物业管理中矛盾和纠纷;负责辖区内物业服务企业交接工作和业主大会、业主委员会筹建、换届等相关工作，建立业主委员会信用档案;建立由小区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参与联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜，制订辖区内物业管理应急预案，落实物业应急管理和长久有效机制。 小区居（村）民委员会负责帮助和配合街道办事处（乡镇人民政府），建立健全物业管理工作机制，参与指导和监督业主委员会工作，立即协调、处理本小区内物业管理矛盾纠纷；参与住宅专题维修资金使用监督，建立小区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业“三位一体” 服务协调机制。 第七条 公安机关负责物业管理区域内治安管理，依法查处私自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会行为;指导物业管理区域内汽车停放，配合做好物业管理区域内及周围道路停车泊位设置工作，参与物业管理区域计划红线以内汽车停车矛盾和纠纷处理;负责物业管理保安服务活动监管;对物业服务企业推行消防安全职责情况实施监督检验，督促落实消防安全责任，立即查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规行为;对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理。 城管部门(行政执法部门)负责查处未取得计划部门许可私自搭建建筑物、构筑物、在非承重外墙上开门(窗)、破坏房屋外立面等违法行为;依法查处违法建设、无照经营、乱设摊点、乱贴乱画、占用公共部位和损坏绿地等违法违规行为；督促相关责任单位加强对物业管理区域内生活垃圾、建筑垃圾清运和环卫设施管理；制订住宅小区垃圾清运服务标准。 物价部门负责全市物业服务收费管理。建立一般住宅物业服务收费标准动态调整机制，适时调整并公布物业服务收费政府指导价，监督做好物业服务收费立案工作。立即查处物业管理中收费及价格违法行为。 环境保护部门负责对物业管理区域及周围建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施完工验收，对污染源依法实施监督管理；对制造超出要求标准排放污水、废气、噪声、油烟等包含环境保护投诉和纠纷进行调查处理，对违反环境保护法律、法规行为依法进行查处。 建管部门负责对物业项目标建筑工程质量管理，协调处理房屋保修期内工程质量问题引发投诉和矛盾，规范室内装饰装修活动，查处破坏承重结构违法行为。 市场监管部门负责对物业管理区域内电梯、锅炉等特种设备进行安全监管；依法对特种设备使用登记、维护保养、定时检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检验；调查处理物业管理区域内特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中违法行为；负责查处于物业管理区域内未取得营业执照从事经营活动行为. 人力资源和社会保障部门负责监督物业服务企业劳动用工和社会保险费缴纳情况，协调处理物业服务企业劳资纠纷。 计划部门负责审查计划设计方案，新建小区物业服务用房、小区用房和配套设施计划，按要求标准足额计划停车位。对物业管理内违反计划建设行为给予认定和查处。 人防部门负责物业管理区域内人民防空工程及设施平时使用、维护管理指导和监督；地下人防车位出租管理；确保人防工程合理开放使用。 卫生计生部门负责对物业管理区域内二次供水卫生情况进行监督管理。 供水、供电、电信、有线电视、燃气、路灯等专业经营单位，和项目工程同时计划、施工、验收、交付使用。按摄影关要求和协议约定，做好物业管理区域内专题服务。第八条 物业管理行政主管部门主动开展物业管理活动评先创优活动，对取得显著成绩单位、个人给表彰、奖励，所需资金由财政部门列入财政预算。物业服务行业协会应该加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提升物业服务水平，维护物业服务企业正当权益。第二章 物业管理区域第九条 物业管理区域划分以有利于实施物业管理为标准，综合考虑计划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、小区布局、小区建设等原因确定。建设单位应该依据物业建设用地计划许可证确定红线图范围，结合物业共用设施设备、小区建设等原因划定物业管理区域。物业配套设施设备共用，应该划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用，能够划定为不一样物业管理区域。计划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应该听取物业管理行政主管部门对物业管理区域划分意见。第十条 新建物业出售前，建设单位应该将划定物业管理区域向物业管理行政主管部门立案，并将经立案物业管理区域在商品房买卖协议中明示。已划定物业管理区域并实施物业管理但还未向物业管理行政主管部门立案，由物业服务企业向物业管理行政主管部门立案。已投入使用但还未划分物业管理区域，由物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。第十一条 物业管理行政主管部门应该建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应该载明物业管理区域地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分关键情况、建设单位和其它需要载明事项。第三章业主、业主大会和业主委员会 第十二条 房屋全部权人为业主。业主应该依据法律、法规和管理规约行使权利，自觉推行法定和约定义务。 第十三条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会，由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。业主户数超出三百户，能够按幢、单元为单位，推选业主代表成立业主代表大会，推行业主大会职责。 第十四条符合下列条件之一，应该召开首次业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）： （一）物业管理区域内房屋出售并交付使用建筑面积达成百分之五十以上； （二）物业管理区域内业主已入住户数百分比达成百分之五十以上。第十五条 物业管理区域内已交付专有部分面积超出建筑物总面积百分之五十时，建设单位应该向街道办事处（乡镇人民政府）提出筹备业主大会书面申请，并报送筹备首次业主大会会议所需文件资料。 建设单位有意拖延或不报送，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应该督促其按要求报送。 第十六条 符合业主大会成立条件，街道办事处（镇人民政府）应该在收到建设单位或十人以上业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。首次业主大会会议筹备经费由建设单位负担。建设单位应该在办理商品房预售许可证手续前，将首次业主大会会议筹备经费交由街道办事处（乡镇人民政府）代管。物业项目总建筑面积在十万平方米（含）以下，筹备经费为5万元；十万至二十万平方米（含）以下，筹备经费为8万元；物业项目总建筑面积在二十万平方米以上，筹备经费为10万元。筹备经费应该专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应该将筹备经费使用情况向全体业主公布，接收全体业主监督。筹备经费结余部分应该纳入物业专题维修资金或依据业主大会决定使用。第十七条首次业主大会筹备组由业主组员、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、小区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。业主组员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。筹备组人数应该为五至十一人单数，业主组员不少于筹备组组员百分之六十。 筹备组应该自成立之日起七日内，将组员名单在物业管理区域内显著位置公告。筹备组中业主组员条件和业主委员会组员条件一致。对筹备组组员有异议，由街道办事处（镇人民政府）协调处理。 第十八条 召开住宅小区业主大会会议，应该于会议召开十五日前通知全体业主，并同时通知小区居（村）民委员会。业主委员会应该做好业主大会会议统计，并妥善保留。业主能够查阅业主大会会议统计。 第十九条 业主大会行使下列职权： （一）选举、撤换业主委员会组成人员； （二）审议、修改业主管理条约，业主委员会章程，授权业主委员会决定事项。 （三）听取和审查业主委员会工作汇报并监督业主委员会工作； （四）审定住宅区内相关业主和使用人权益重大事项； （五）改变或撤销业主委员会不合适决定； （六）审议同意业主委员会选聘或解聘物业服务企业汇报。 第二十条 业主委员会由业主大会会议选举产生，以其选举产生之日为成立日期，接收业主大会和业主监督。业主委员会委员应该由热心公益事业、责任心强、含有一定组织能力业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、私自改变物业使用性质、欠交物业服务相关费用或专题维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约情形且未更正，不得担任业主委员会委员。 业主委员会由五至十一人单数委员组成，每届任期三至五年，委员能够连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。委员出现空缺时，应该立即补足。 业主委员会是否实施差额选举和实施差额选举差额百分比由业主大会议事规则确定。业主委员会实施差额选举，未当选业主委员会委员且得票数达成法定票数候选人，能够根据得票次序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超出业主委员会委员总数百分之五十。候补委员能够列席业主委员会会议，不含有表决权。 业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议经过之日起生效。 第二十一条 划分为一个物业管理区域分期开发建设项目，先期开发部分符合条件，能够成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应该依据分期开发物业面积和进度等原因，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员措施。 第二十二条 有下列情况之一，业主委员会委员资格自行终止： （一）以书面方法提出辞职请求； （二）因物业转让、灭失等原因不再是业主；（三）丧失民事行为能力；（四）依法被限制人身自由； （五）法律、法规和管理规约要求其它情形。 第二十三条 业主委员会委员、筹备组组员、业主代表有下列情形之一，应该按业主大会议事规则或由街道（镇）人民政府给予免职： （一）不推行职责； （二）利用委员、组员、代表资格谋取不正当利益； （三）出现第二十条第一款要求情形及其它拒不推行业主义务； （四）因其它原因不宜担任业主委员会委员、筹备组组员、业主代表。 第二十四条 不再担任业主委员会委员，应该在十日内将其保管属于业主大会全部物品等移交业主委员会；拒不移交，业主委员会能够请求街道办事处（镇人民政府）督促移交，公安机关应该给予帮助。 第二十五条 业主委员会应该自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地街道办事处（镇人民政府）立案： （一）业主委员会立案申请书； （二）业主委员会委员、业主代表名单及其基础情况； （三）业主大会议事规则和管理规约； （四）业主大会会议统计； （五）其它应该提供材料。 立案材料齐全，街道办事处（乡镇人民政府）应该在五个工作日内出具书面立案证实，并在立案后七个工作日内将立案材料抄送市物业管理行政主管部门及小区居（村）民委员会；立案材料不齐全，街道办事处（乡镇人民政府）不予立案，并书面通知须补齐材料。 第二十六条 业主委员会任期届满前三个月，应该组织召开业主大会会议，进行换届选举，并事先汇报市物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。 业主委员会在要求时间内不组织换届选举，街道办事处（乡镇人民政府）应该责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织，能够由物业所在地小区居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下，组织换届选举工作。 业主委员会应该自任期届满之日起十日内，将其保管相关财务凭证、业主清册、档案资料、印章和其它属于业主大会全部财物移交新一届业主委员会，双方应该签署书面移交手续；拒不移交，新一届业主委员会能够请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）督促移交，物业所在地公安机关应该给予帮助。 第二十七条 业主大会、业主委员会应该依法推行职责，不得作出和物业管理无关决定，不得从事和物业管理无关活动。 业主大会、业主委员会作出决定违反法律、法规，市物业管理行政主管部门应该责令其限期更正或撤销其决定，并通告全体业主。 业主委员会不能正常开展工作，街道办事处（乡镇人民政府）应该组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。 第二十八条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主负担，能够从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也能够由全体业主分摊。 经费筹集、管理和使用和业主委员会委员工作补助由业主大会议事规则具体要求。业主委员会应该每六个月在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接收业主监督。 第二十九条 业主大会、业主委员会应该主动配合相关主管部门，和小区居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内和物业管理相关社会管理工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应该主动配合小区居（村）民委员会依法推行自治管理职责，支持小区居（村）民委员会开展工作，并接收其指导和监督。小区居（村）民委员会应该支持业主大会、业主委员会开展工作。 住宅小区业主大会、业主委员会作出决定应该以书面形式在物业管理区域内立即公告，并通知小区居（村）民委员会。 第三十条 不含有成立业主大会条件，或含有成立条件但未成立业主大会住宅小区，经市物业管理行政主管部门或街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立，由街道办事处（镇人民政府）组建所在物业管理区域内物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。 物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）、小区居（村）民委员会、小区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人单数委员组成，业主组员资格应该符合本措施第二十条第一款要求，人员组成应该在所在物业管理区域内显著位置公告。业主对物业管理委员会组员有异议，由街道办事处（镇人民政府）协调处理。第三十一条 业主委员会推行下列职责： （一）实施业主大会决定和决议； （二）召集业主大会会议，定时书面向业主大会汇报工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接收业主质询； （三）依据业主大会授权选聘、解聘或续聘物业服务企业，并签署物业服务协议； （四）立即了解业主、物业使用人意见和提议，监督物业服务企业推行物业服务协议，协调处理物业管理活动中相关问题； （五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生纠纷；代表业主对侵害业主利益行为依法向法院诉讼； （六）组织和监督住宅专题维修资金筹集和使用； （七）依据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备经营方法，管理、使用并公布经营所得收益情况； （八）配合街道办事处（镇人民政府）、小区居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域小区建设、社会治安等工作； （九）法律、法规要求或业主大会给予其它职责。 第三十二条 业主委员会不得有下列行为： （一）阻挠、抗拒业主大会行使职权； （二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或拒绝、拖延提供相关文件、资料； （三）打击、报复、诽谤、陷害相关投诉、举报人； （四）未经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，和物业服务企业签署物业服务协议； （五）私自动用住宅专题维修资金，侵占业主共有财产； （六）违反法律、法规要求或超越业主大会给予职权，侵害业主正当权益其它行为。 第三十三条 业主大会会议、业主小组议事表决能够采取纸质或手机信息、电子邮件等方法实名投票。业主大会会议表决结果应该向全体业主公告。一个独立产权单位登记有两个或两个以上全部权人，应该自行确定一名投票人。第四章前期物业管理第三十四条 新建住宅物业实施前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应该和选聘物业服务企业签署书面前期物业服务协议,并监督物业服务企业推行前期物业服务协议。 前期物业服务协议能够约定时限；期限未满，业主委员会和物业服务企业签署物业服务协议生效，前期物业服务协议终止。 第三十五条 住宅物业建设单位，应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业。 投标人少于三个或住宅规模建筑面积小于三万平方米，经物业管理行政主管部门同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质物业服务企业。 第三十六条 建设单位应该根据以下要求时限完成前期物业管理招投标或协议选聘物业服务企业工作： （一）新建预售商品房应该在取得商品房预售许可证之前完成； （二）更换物业服务企业，应该在原前期物业服务协议终止前三十日内完成。 建设单位应该在开标后30天内和中标物业服务企业签署书面前期物业服务协议，并报物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）立案。 前期物业服务协议中应该约定前期介入费、物业承接查验费和前期物业管理创办费。其中，创办费由建设单位提供，用于购置物业办公设备等资产，所购资产归全体业主全部，由物业服务企业使用。 第三十七条 建设单位和物业买受人签署买卖协议应该包含前期物业服务协议约定内容，或同时签署前期物业服务委托协议，对前期物业服务内容给予约定。 第三十八条前期物业服务协议期满前，建设单位或前期物业服务企业任何一方需提前解除协议，应该在物业管理区域内显著位置进行公告，并取得已销售房屋总面积过半数业主且占总户数过半数业主同意，方可提前解除协议。 前期物业服务协议解除后，建设单位应该经过招投标方法另聘物业服务企业；住宅面积小于三万平方米，可经过协议方法另聘物业服务企业。 第三十九条 依据房屋买卖协议约定，已含有交付条件房屋且建设单位已通知物业买受人交付，因物业买受人原因未立即办理入住手续物业，物业服务费用由物业买受人按相关要求负担。 第四十条 建设单位应根据要求保修期限和保修范围，负担保修责任。新建住宅物业建设单位在交付使用前，一般住宅、商业用房、单幢住宅及地下车库按建筑面积10元/平方米，带电梯一般住宅及高层住宅按建筑面积15元/平方米，向物业管理行政主管部门一次交存质量保修金，专题用于保修期内物业维修。物业保修金不得纳入房屋建设成本。 物业保修金实施“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”标准，由市物业管理行政主管部门统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不推行保修责任或因歇业、破产等原因无法推行保修责任，维修费用在物业保修金中列支。 物业保修金交存期限为五年。交存期内，物业保修金不足，建设单位应该补足；交存期满后，无遗留质量问题，物业保修金有余额，应该返还建设单位。第四十一条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应该根据不低于地上地下总建筑面积千分之四百分比配置物业服务用房，低于一百平方米根据一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房，应该根据配置物业服务用房百分比合理确定，通常根据建筑面积二十至四十平方米配置。小区配套用房由计划部门按相关要求实施。 集中建设保障性住房应该根据小区地上地下总建筑面积不低于千分之三百分比配置物业服务经营性用房，其经营收益用于填补小区物业服务费不足，产权归业主全部，不得出售。 物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其全部权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋全部权初始登记时，应该注明物业服务用房并申请登记。 第四十二条 物业服务用房应该是地面以上房屋，含有独立、正常使用功效，相对集中安排在住宅小区中心区域或住宅小区出入口周围，通常应该在三楼以下，其中物业接待中心办公室应该设置在一楼。物业经营性用房应该合理安排位置，便于物业服务企业开展经营。 物业服务用房设置在住宅楼内，应该含有独立通道。建设单位不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、避难层、设备间、公共门厅、公共卫生间、架空层、过道、地下室、车棚、车库、民防工程和不计入容积率其它房屋和室内层高不足2.2米房屋作为物业服务用房。 物业服务用房由建设单位在物业承接查验前装修到位；装修前应该事先征求物业服务企业意见，并对房屋功效合理部署；本着安全实用标准，依据项目标规模配置物业办公室、会议室等。 第四十三条 物业服务用房关键用于物业管理服务办公和业主委员会办公等，不得买卖和抵押。若用于经营，收益归全体业主全部，用于填补物业服务经费不足。实施物业管理，物业服务用房由物业服务企业依据协议约定负责维护；未实施物业管理，由业主委员会依据业主大会决定负责维护。 第四十四条 建设单位在组织完工验收时，应该通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参与；在完工验收合格后，应该将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应该接收并负担维修、养护和更新责任，相关费用由专业经营单位负担，但二次供水设施费用负担，根据江苏省城镇供水管理条例相关要求实施。 住宅小区内专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理，专业经营单位应该接收。 第四十五条 建设单位和物业买受人签署商品房销售协议应该约定其所交付物业共用部位、共用设施设备配置和建设标准。交付权属明确、资料完整、质量合格、功效完备、配套齐全物业。新建住宅小区应实施智能化管理，出入口、电梯、楼道门实施门禁出入证（卡）管理。未实施智能化管理小区，激励改造升级，改造方案和费用需经业主大会或业主大会授权业主委员决定。未成立业主委员会小区，物业服务企业应牵头召开业主大会或征求三分之二以上业主同意后实施，改造方案和费用需向业主进行公告。 第四十六条 建设单位应该在物业交付15日前，和选聘物业服务企业完成对物业共用部分、共用设施设备承接查验工作。物业承接查验应该遵照老实信用、客观公正、权责分明和保护业主共同财产标准。承接查验时物业服务企业应该提前通知物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）参与。未经查验合格物业不得交付使用。 未能按要求全部移交资料，建设单位应该列出未移交资料具体清单并书面承诺补交具体时限，并报街道办事处（镇人民政府）立案。 第四十七条 物业服务企业应该自物业交接后三十日内，向物业管理行政主管部门办理立案手续。 物业服务企业应该在立案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告，并将承接查验相关文件、资料和统计建立档案，妥善保管。第五章物业服务 第四十八条 从事物业服务企业应该含有独立法人资格，依法取得物业服务企业资质。从事物业服务专业管理人员应该根据国家相关要求取得职业资格证书。 第四十九条 业主委员会应该和业主大会选聘物业服务企业签署物业服务协议。 物业服务企业应该自物业服务协议签署之日起三十日内，将物业服务协议报物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）立案，并在物业管理区域显著位置进行公告。 第五十条 物业服务企业能够将物业管理区域内专题服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内全部物业服务委托给她人。电梯、消防、监控安防等包含人身、财产安全和其它有特定要求设施设备，物业服务企业应该委托专业机构进行维修和养护。 物业服务企业应该根据物业服务协议中相关安全防范约定，落实安全防范方法，做好物业管理区域内安全防范工作。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求，应该和物业服务企业另行签署特约服务协议。 第五十一条 物业服务企业应该根据物业服务协议指派项目责任人。更换项目责任人，应立即通知业主并在物业管理区域内显著位置进行公告，并通知物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、小区居（村）民委员会。 业主委员会经征求业主同意，能够要求物业服务企业更换项目责任人；要求更换项目责任人，物业服务企业应该立即更换，并在物业管理区域内显著位置进行公告。 第五十二条 业主应该依据物业服务协议约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。 业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上物业，业主应该书面通知物业服务企业，按不低于协议约定标准百分之七十交纳物业公共服务费。业主大会成立后，由业主大会和或业主大会授权业主委员会物业服务企业约定。 物业全部权发生转移时，业主应该和物业服务企业结清物业服务费用，并向不动产登记部门出具物业服务企业提供结清证实，未结清物业服务费用物业不得办理转移登记。 第五十三条 物业服务收费应该区分不一样物业性质和特点，遵照合理、公开、服务质量和价格相符标正确定，实施政府指导价和市场调整价。一般住宅前期物业服务收费实施政府指导价，由物业服务企业报价格行政主管部门立案；业主大会成立后，一般住宅物业服务收费标准由业主大会或业主大会授权业主委员会决定，经过物业服务协议约定实施，其收费标准应该书面汇报价格行政主管部门备查。非一般住宅和非住宅、满足部分业主需要或接收业主委托开展特约服务等其它物业服务收费，实施市场调整价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务协议中约定。 实施政府指导价，价格行政主管部门应该会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准、社会保险最低缴费基数和居民消费价格指数变动情况，制订物业服务等级标准和对应基准价和浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应该每三年内对物业服务等级标准和对应基准价和浮动幅度进行评定，并依据评定结果适时调整。 物业管理行业协会应该制订各类物业服务等级标准等行业规范，定时公布一般住宅物业公共服务费、特约服务费等市场调整价参考信息。 第五十四条 物业服务收费能够采取包干制或酬金制等方法，具体收费方法由物业服务协议约定。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业负担物业服务计费方法。 酬金制是指在预收物业服务资金中，按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。实施酬金制收费方法，物业服务企业应该根据要求对物业服务各项资金收支建立台账、定时公告，并接收业主委员会核查。 第五十五条 物业服务收费应该明码标价，物业服务企业应该在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及收费措施等相关情况如实公告。 物业服务企业应该根据物业服务协议约定定时将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公告。 物业服务企业能够依据物业服务协议预收物业公共服务费用，不过预收物业公共服务费用期限最长不得超出十二个月。 第五十六条 物业服务企业应该定时公布共用场地、共用设施设备产生供水、供电用量、单价、金额，并根据实际费用和物业服务协议约定方法由全体业主分摊。没有约定或约定不明确，根据业主专有部分占建筑物总面积百分比分摊。物业服务企业用水、用电由物业服务企业自行负担。 业主或业主委员会对公布共用场地、共用设施设备产生供水、供电费用分摊情况提出异议，物业服务企业应该回复。 第五十七条 业主大会或业主委员会能够委托第三方评定机构，对物业服务企业履约情况开展评定，并向全体业主公布评定结果。物业服务企业应该给予配合。评定结果能够作为要求物业服务企业整改或更换物业服务企业依据。 第五十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气等专业经营单位应该根据最终用户使用计量器具显示量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或其它设施能源损耗和损失。最终用户是指接收供水、供电、供气、供热等服务最终分户业主或实际使用人。物业服务企业接收专业经营单位委托代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用，但能够依据约定向专业经营单位收取酬劳。新建住宅小区，建设单位应依据物业共用设施设备使用功效，分别安装计量器具。电梯和照明不得适用计量器具，单元电梯须独立安装计量器具。地下和地上应分别安装供水、供电计量器具。 第五十九条 物业服务企业享受国家、省和本市相关现代服务业要求税收优惠政策。物业服务企业代收代征各类费用，不计征营业税和企业所得税。 住宅物业管理区域内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中用水、用电、用气价格根据居民使用价格标准实施，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。 第六十条 物业服务协议到期，业主大会或业主大会授权业主委员会是否决定续聘、选聘物业服务企业相关程序、要求及相关移交工作根据江苏省物业管理条例要求实施。 物业管理招标经费在物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也能够由全体业主根据业主专有部分占建筑总面积百分比分摊。 第六十一条 物业服务协议期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业根据原协议约定继续提供服务，原协议权利义务对双方含有约束力。在原协议权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止协议，应该提前三个月书面通知另一方当事人和物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）,并在物业管理区域内显著位置公告。 第六十二条 物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应该加强对物业服务企业交接工作监管。 被解聘物业服务企业拒不撤出物业管理区域或移交资料，物业管理行政主管部门应该责令其限期撤出，经业主委员会请求，辖区内公安机关应该给帮助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为，由公安机关依法处理。业主委员会还能够依法提起诉讼或申请仲裁。 第六十三条 物业服务企业收取物业服务费用后，私自撤出或停止物业服务，物业管理行政主管部门应该督促其推行协议；对不继续推行协议，依据相关法律、法规和物业服务协议约定处理。 第六十四条 物业服务企业应该严格遵遵法律、法规和物业服务协议约定，提供对应服务，不得有下列行为： （一）违反物业服务协议约定降低物业服务标准； （二）未经业主大会同意提升物业服务收费标准； （三）未经业主大会同意或物业服务协议中无相关约定，处分属于业主共有财产； 物业服务企业未能推行物业服务协议约定，造成业主损失，应该负担对应法律责任。 第六十五条 市物业管理行政主管部门应该建立物业服务企业考评体系和信用评价体系，对物业服务企业、物业项目责任人实施动态管理，定时对物业服务项目开展专题检验，向社会公布信用信息评价结果。物业服务企业有下列严重失信行为之一，两年内不得在本市申报各类物业服务示范项目、不得参与物业管理招投标、不得晋升企业资质。失信行为未更正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证实： （一）在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标； （二）出租、出借、转让资质证书； （三）物业服务协议依法解除或终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未根据要求办理交接手续，或未根据要求移交资料，造成物业管理混乱； （四）未根据要求和协议约定推行房屋安全监管义务，造成物业管理区域内发生重大房屋安全事故； （五）因本身管理混乱、经营不善，未经同意恶意退出物业管理区域； （六）对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或打击报复； （七）其它违反法律、法规要求情形。 第六十六条 物业服务项目实施项目责任人责任制。物业项目责任人有下列严重失信行为之一，应该录入物业项目责任人信用档案，同时录入其所属物业服务企业信用档案： （一）骗取、挪用或侵占住宅专题维修资金； （二）私自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途； （三）私自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地； （四）私自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营； （五）因管理渎职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故； （六）被价格行政主管部门认定乱收费或收费不规范且未更正； （七）其它损害业主利益情节严重。 有前款要求情形之一，业主能够向街道办事处（镇人民政府）、物业管理行政主管部门投诉。街道办事处（镇人民政府）、物业管理行政主管部门应该进行核查，并书面通知业主核查结果。 第六十七条 业主应该遵守临时管理规约、管理规约，根据物业服务协议约定推行义务。业主欠交物业服务公共费用、代收代支费用，业主委员会、物业服务企业能够经过上门催交、在物业管理区域内显著位置公告等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳，物业服务企业能够依法提起诉讼。经法院判决后仍不推行，根据个人信用信息管理相关要求录入个人信用档案。监察部门应对企机关、行政机关工作人员不推行交纳物业服务费用义务行为给予督查。第五章 物业使用和维护 第六十八条 业主、