经贸中心项目营销可行性方案样本.doc

新康园经贸中心项目营销可行性方案目 录第一章 项目基础情况分析1第二章 可类比项目营销策略分析6第三章 项目物业定位7 第四章 项目策略定位9 第五章 项目用户群体定位分析12第六章 推广计划13第七章 物业管理 20第八章 营销企业品牌和实力21第九章 营销策划代理收费标准23附见管理资料第一章 项目基础情况分析一、 新化县城房地产发展态势1、 新年来经济发展情况新化县作为全国人口大县和面积大县，常住人口达成135万人，据县统计局了解到，新化县GDP达成45.5亿元，城区社会消费总额22.16亿元，城镇居民人均消费支出5845元，恩格尔系数40.42%，即使新化县山区消费水平低，但新化作为人口大县和矿产资源丰富优势，是现在娄底地域最具发展潜力县级城市。2、 新化房地产发展情况现在新化正在开发大型房地产项目有： 明源阳光购物公园：占地面积22944.6，总建筑面积5多，投资1.23亿元人民币，在老城区城东路和青石街之间，是新化现在最大商业项目，商铺销售价格一楼113000元/，二楼6000元/，三楼3000元/。 阳光小区（经济适用房）：在新县政府旁边，占地约200亩，现在正在进行计划设计和项目“三通一平”前期工作，估计会开始全方面开启。 金龙风景家园：在新化和冷江交通干线路，毗邻梅苑开发区风景区狮子山公园，总占地面积为21341.6,总建筑面积37472.9,为纯住宅小区。 华夏商住楼：在上梅东路，临狮子山公园和新汽车站（正在计划建设），占地17亩，总建筑面积约4万平方米，一、二、三楼做商业，四楼以上做住宅。 香槟山名苑小区：在梅苑北路以西，周围有一中、人民医院、计生委、工商局、资江中学、铁牛中学等。占地60亩，总建筑面积20.8万，建筑密度19.6%，容积率5.04，绿地率35.6%，总套数1291套，是现在新化县总建筑面积最大、楼层最高、档次品质最好、功效最齐全纯住宅小区，小区采取围合式点式建筑风格，人车分流设计，设置地下车库。3、 本项目优劣分析1）项目优势A、位置优势 该项目在52米宽梅苑北路政府新区，占地5063，为梯三角形地块，正对面为铁牛中学。 B、环境优势该项目在梅苑北路以西，这里空气清新，噪声干扰较少，本项目是商住一体综合性项目。C、设计超前优势 该项目在计划设计方面充足考虑了商住一体关系，13楼为商业超市；46楼为产权式酒店；715楼为住宅楼。住房设计有三房两厅和四房两厅，面积在120160。1楼商铺分成三大块，中间有消防通道。D、配套设施齐全周围配套有铁牛中学、宾馆、饭店、超市、银行等。E、升值潜力大现在该区域地处新化县城新城区，因为周围配套齐全，设计超前，品质高，开发商聘用含有甲级资质湖南省宏艺建筑设计担纲建筑设计，设计超前意识，含有30-50年不落后独特建筑风格，欲将本项目打造成为新化县高级标志性建筑，是现在新化县最含有升值潜力项目。2）项目标劣势A、因为该项目在新化县城新城区，现在人气不旺，、流感人口不多，周围配套不齐，商业气氛还未形成。B、因为前期市场调查不够，对用户需求把握程度不准，开发商在12月26日开盘，没有达成预期效果。 C、因为本项目有超市、产权式酒店、住宅楼对销售和广告宣传造成一定不便。开发商为打造高品味标志性建筑，需在物业管理和广告推广方面加大投入。3）总结：经过对本项目标优劣势分析， 我们提议：A、定在打造新化首个产权式酒店。B、创建首个标志性建筑。C、进行合理设计和计划便于商铺、产权式酒店销售。D、寻求优势卖点，规避劣势，进行合理营销策划来实现本项目标利益最大化。 第二章 可类比项目营销策略分析依据本企业对新化商品房销售价格进行市场调查，再结合该项目标周围环境及用户消费群体分析，我们得出该项目商铺销售均价定位在3000元/左右，产权式酒店定位在元/，住宅区定位在13001400元/。序号楼盘名称主力户型面积（）销售情况备注1明源阳光购物公园商铺40-200正在开盘，一楼商铺销售30%现在新化最大商业广场，引进佳惠超市，通程电器，乡一百货2阳光小区四房二厅140-160还未动工作为新化经济适用房小区3金龙风景家园二房二厅三房二厅四房二厅复式105左右130-140140-170200左右正在动工，11月底开盘，销售不太理想新化高级环境保护健康住宅小区4华夏商住楼商铺二房二厅三户二厅四房二厅100120-130140-160正在计划会审离新汽车站最近商住项目交通方便5香槟山名苑小区二房二厅三房二厅四房二厅复式100左右130-140140-170200左右还未动工，正在计划设计新化高级高层住宅小区小结：依据新化以上项目对比分析，大部分设计为住宅面积110140，商铺在2060，产权式酒店2040， 以满足投资用户需求。 第三章 项目物业定位一、 市场调查（略）见第一章，第二章二、 新化县城地产发展1、 因为新化房地产发展最近几年较为快速，大多正在进行土地计划设计，真正进入销售阶段只有金龙风景家园项目和明源阳光购物公园，而本项目是第一个商住一体标志性建筑物，所以相对来说商铺和产权式酒店销售压力较大，假如不实现强势销售，利用广告推广和专业营销队伍进行销售。再过六个月，新化其它商业项目将会增加56个，这么对本项目销售很不利。2、 因为本项目是新化首个商住项目，只有打造本项目标营销卖点，采取和众不一样销售策略，才能吸引新化县投资用户。总结：只要本项目进行合理计划，提升物业管理服务，实施优惠政策，引进超市和酒店，实施返租回报和采取销售技巧和广告推广活动，肯定会形成好强劲销售势头。三、 物业形象定位1、 将本项目定在新化首个商住一体标志性建筑。2、 创建首个产权式酒店。四、 用户群体定位1、 本小区在铁牛中学对面，地势平坦，空气清新，环境优雅，能够将新化公务员、老师、医生、乡镇干部、矿山老板、经商人员列为关键购置群体，经过引进超市和酒店吸引投资用户。2、 关键消费群特征公务员：作为新化产权式酒店和超市，实施返租回报是公务员投资关键理想场所，她们收入稳定，且有部分灰色收入。乡镇干部：因为长久在乡镇工作，大多为中年人，她们收入较高，含有购置实力，而且追求愈加好生活情调，所以主动引导她们投资或居家。老师、医生：因为她们属于高品味知识分子，所以她们所追求是舒适便捷生活、环境、小区配套、户型设计和建筑品味全部是考虑范围，而本项目住宅楼是她们理想场所。矿山老板：因为新化、冷水江一带矿山较多，一批先富起来矿山老板，需要投资置业，选择部分投资地段好、返租回报高、服务好项目作为投资首选之地，所以我们可抓住这批人心理而去引导她们。经商人员：这类人员以后多年经商有超前意识，愿自己经营或投资，收取租金得到回报。外出务工人员：她们在外淘金，为就是购置产业以后得到稳定回报。商铺和产权式酒店是她们投资理想场所。第四章 项目策略定位一、 可类比项目市场定位（略）二、 价格策略1、 定价方法A、 投资回报法，依据现在该区域地段和环境实施定价。B、 均价，依据县城地段及环境来确定住宅均价在1300元/1400元/；产权式酒店均价定位在元/左右；商铺均价定位在3000元/左右；按位置、面积大小、户型差异确定价格，实施价格比较法来带动销售。C、 付款方法和工程进度 一次性付款优惠35% 分期付款优惠13% 如实施按揭只优惠1%三、 价格分期策略1、 开盘期：采取优惠折扣9.5折2、 开盘半月后为刺激市场，稳定用户可上涨10%，实施一样折扣。3、 每销售20%上涨5%4、 如遇滞销可采取“明折实升”“明折实同”调整价格。5、 价格技术调整。每七天推出特价房一个优惠为9折，可采取抽签方法在交纳定金用户中抽取，主推西头较差户型。四、 销售策略1、销售目标短：从实效性出发，采取最节省人力、物力、财力方法，组合最好战斗力。平：销售形势平稳，价格稳定上扬，为项目后期开发和开发商品牌形象打下基础。快：销售周期短，销售速度快，在最短时间内回收成本及实现开发商最大利润。2、 销售模式1） 采取坐销和行销直销模式，依据本企业多年来经验，采取直销模式能节省广告费，带感人气，确保上客量，同时行销人员在外围同用户进行面对面沟通为置业顾问谈客奠定了良好基础，易被用户所接收，这就是保险企业和安利等企业采取直销模式，如我们销售长沙红星电器电脑城项目、长沙红星糖酒副食品市场二期住宅、长沙红星日用商品批发市场，红星绿色食品城、长沙红星农博家苑、长沙马王堆商贸城、长沙莲湖汽配大市场，长沙马王堆橱柜大市场，娄底中欧阳光城，娄底宏泰阳光家园，娄底九龙环球商业广场等项目全部取得很好成绩。2） 利用广告宣传形式通常我们采取派发DM单页，户外宣传广告，公交车路牌和报纸、电视媒体进行传输，尽可能让全县人民知道新化有个新康园经贸中心项目，从而带来轰动效应。3）、经过下列宣传：利用宣传车、配上高音喇叭，组织直销人员下到各乡镇发放资料，带客上门方法来引导购置群体。4）、春节期间利用新化外出打工回来机会到车站进行宣传，引导外出淘金者进行投资购房。第五章 项目推广策略一、可类比项目营销广告推广分析1、明源阳光购物公园 经过开盘广告宣传，置业顾问坐销，引进品牌超市形式来带动商铺销售。 这种推广方法先决条件是必需占有很好地段优势，营造很好人气卖场及优惠方法。2、阳光小区 现在还未正式开启，计划设计基础完成，开发进入实质营销程序。总来说，关键竞争对手和用户群体是公务员、老师、医生、矿山业主、外出务工人员、经商人员等。这类消费者尚处于感性人群，对投资不太在行。3、金龙风景家园 在11月底已开盘，投入一部分DM单页，极少进行广告推广，现在该项目销售不够理想。二、 项目用户群休定位分析1、 项目用户群体定位 认同本项目标用户群体包含：A、公务员：对区域环境、配套、发展趋势看好，同进了解房地产发展前景。B、医生、老师这类消费群体属于知识分子群体，追求人文文化，素质水平、道德修养，可将她们引导购置本项目标物业。C、矿山业主：这类消费者全部是暴发户，素质和文化水平不高，但她们有钱很阔气，愿意投资商铺或产权式酒店实现稳定回报。 2、目标用户特点描述1）、行为特征A、成熟、感性、实际、稳重。B、强烈事业感、成就感，关注房地产发展。C、重视投资回报，有购置经济能力。D、稳定交际圈，行业好友多，聚会多。E、文化程度较高，道德修养水平高。2）、接触媒体习惯A、常常接触电视、报纸等。B、相关网络、户外|、杂志、宣传单。C、人员转介绍关系。第六章 推广计划一、营销分期计划（一）营销分期营销筹备期：3月目 标：完成全部物料、人员、政策、策略筹备工作。内部认购期：4月6月目 标：促进30%用户交定金。开 盘 期：7月目 标：达成30%-40%用户最终签署正式协议，销售率达成50%。持 续 期：7月11月尾 盘 期：12月目 标：争取完成最终70%80%销售目标。二、各期具体工作内1、前期筹备期关键工作内容：经过市场调查，人员招聘培训，制订营销策划方案、管理制度、业绩分成份配和营销中心物料采购。2、内部认购期经过广告，SP活动、公交车广告、DM单页宣传等多渠道，多手段广泛积累用户，在积累用户名单中，促进最少60%用户交定金，深入筛选用户，并坚定用户购置决心，定金金额暂定为1万元。 1）、形象广告公布2）、户外广告3）、DM单页、楼书折页、协议书、认购书、置业计划单、缴款通知单等4）、用户签署购房意向协议书5）、报纸、电视6）、出台购房步骤7）、为胜利、盛大开盘积累真实购置用户3、开盘强销期关键工作内容：正式销售，签署正式协议，引爆开盘。1） 正式开盘2） 消化签署认购书老用户3） 火爆开盘吸引新用户4） 系列现场活动。4、尾盘期关键工作内容：降低投入，消化剩下10%，顺利完成销售。三、媒介策略：1、媒介研究： 房地产广告载体种类十分繁多，现有媒体关键以下：电视、报纸、杂志、电话、短信、DM单页、路牌、公交车广告、网站、礼品、促销活动等。 针对该项目卖点较多及面正确用户群体和本项目规模较小，本身素质优异等特点，提议本项目选择以下媒体推广组合方法：报纸、车身广告、站牌、户外、楼书、DM单页为关键，其它媒体少许配合。2、媒体选择：报纸：含有阅读人群多，保留时间长，有很好公信力，传达信息立即，信息量大等特点，适合传输房产信息，比如娄底日报、娄底晚报、娄底广播电视报、新化通讯等。 电视广播：形象生动、立体感强，能吸引广泛用户群体，树立形象品牌。 车身广告：流动性强，活动范围大，连续时间长，能很好表现品牌形象。 站牌，路牌：是一个很有亲和力户外广告媒体，灯箱能够很好表现楼盘档次。 户外：选择人气较旺各十字路口圆盘广告和墙体广告。 楼书、DM单页：成本低，投入灵活，覆盖范围广。同时能够利用我企业员工进行派送DM单页，上门造访，带客上门等方法，在合适条件下可经过保险企业员工进行强强联手，联络用户，给为业务分成方法来拓宽客源。利用商务车下到各乡镇宣传配合员工派发DM单页。另外还可考虑短信，开盘促销活动，横幅，拱门等形式配合。四、项目卖点提炼1、新康园经贸中心，是投资理想场所。2、打造超级富翁平台。3、3万元买断产权式酒店，实施超低首付4、标志性建筑，城市品味5、新化真正永久产权式酒店，增值潜力无可限量6、永久产权，即买即受益7、煮酒资江河畔，入梦新康园8、入驻新康园， 开启财富之门9、开启新化，财富梦想10、一个顶点，通往更高起点11、尊贵用具质说话。五、本案推广特点本案选择新闻+广告+活动促销推广+营销企业直销+商务车下乡宣传其一：以新闻为主，降低广告成本，首先传达信息，真实可信，其次降低成本实现利润最大化。其二：在每一阶段全部努力争取一个“新”“特”“环境”“配套”等特色，广告语及活动全部努力争取在新化是第一次看到，既实事求是，又大气霸气，给人留下深刻印象。六、广告阶段划分第一步：筹备期（3月）第二步：造势阶段（4月6月）积累100个用户1、广告目标：1）以宣传单页为主形式，派遣员工派发单页，带客上门等直销方法。2）诱导目标消费产生“早买是福气”“早买早升值”购置心理冲动。3）在目标消费群中形成高认知度2、效果评定依据本项目标品牌优势和物业管理服务来确定市民公信度，经过置业顾问和员工炒作，能够达成预期目标。3、补救方法如若达不到100户积累用户，可经过广告投入方法来处理。第三步 借势造势阶段开盘期7月 1、广告目标：1）借助于梅苑北路建设，营造地段位置优势，打造人气。2）利用周围环境和当地段优势，打造商业航母，吸引有影响和购置力用户群体。3）使目标用户立即签署协议，提出“抢到是运气”、“早买早受益”口号来强化购置动机。2、关键策略1）吸引新化县城周围公务员、老师、医生、护士、工薪阶层、矿山业主、经营户等用户群体。 2）经过开盘活动，进行一系列报纸、电视、户外、DM单页等宣传活动，同时给优惠折扣形式，吸引用户签单。3）在娄底日报、娄底晚报、娄底广播电视报、新化通讯报刊上公布系列软文，诉求专题：“入住新康园，开启财富之门。”3、效果评定经过造势和开盘活动，稳定其认购用户签单，达成销售高潮，签单100户。4、补救方法假如此阶段推广未达成预期目标，可策划系列活动及进行DM单页直销方法。第四步尾盘阶段（12月）1、广告目标1）促进快速清盘2）为业主交房做准备2、关键策略公布新闻跟踪报道和进行员工派发DM单页，带客上门直销形式和经过置业顾问追踪老用户进行转介绍。3、效果评定依据本案计划，前几期工作只要落实到位，此阶段扫尾工作，将会快速清盘达成销售85%，因为此阶段有一个广告延续期和用户转介绍资源，同时又是现房销售，依据我们销售经验，此阶段销售目标会愈加快完成。4、补救方法以员工直销及派发DM单页为主或以激励老用户带新用户赠予1年物业管理费及进行促销活动等方法来拓宽客源。第七章 物业管理一、品牌建立 由开发商直接成立了高资质等级物业企业对本项目进行物业管理，应着重树立诚信，打造品牌，以优质服务为宗旨，以诚信为根本，以业主平安愉快为准则，营造友好小区形象。1、物业企业招聘专职保安，树立形象2、保洁服务人员，忠于职守，认真工作，时刻切记服务宗旨，保持清洁。3、物业管理人员树立文明用语，礼貌待人，认真耐心地处理好每一次纠纷。4、树立小区业主热爱家园，保持清洁，珍惜环境活动。5、每十二个月节假日举行数次业主座谈会，及其它联谊会，活跃气氛，和业主进行情感传输。二、举行优惠活动凡购置本项目业主，前三十名购房者可享受免15年物业管理费或免收物业维修基金，经过这类活动吸引用户凝聚人气。第八章 营销企业品牌和实力一、我们长沙万科房地产营销策划和长沙策源是两家专门以从事房地产营销代理和策划专业企业，在湖南长沙、娄底、永州、山东荷泽、贵州锦屏从事过近二十楼盘代理业务或策划业务，尤其对于商住综合性项目有独特销售方法，我们采取广告和行销人员派发DM单页，上门造访，带客上门直销形式，取得了很好成绩。1、如现在进入尾盘娄底中欧阳光城项目，该项目是娄底市中欧房地产开发于开发达7万平方米中等住宅小区，我们从3月10日正式开始销售，一期177套住房和130多个车库在短短四个月内全部售完，二期261套住房和约180个车库已完成80%销售率，估计在春节前能够基础售完。2、娄底宏泰阳光家园占在80亩，总建筑面积16万平方米，现完成一期销售，二期电梯房进入内部预订。3、娄底精诚名邸项目明年3月正式销售。占地32亩，一期12亩正在开启。4、在长沙我们代理过长沙红星电器电脑城项目、长沙红星糖酒副食品市场二期住宅、长沙红星日用商品批发市场，红星绿色食品城、长沙红星农博家苑、长沙马王堆商贸城、长沙莲湖汽配大市场，长沙马王堆橱柜大市场，长沙洞井镇综合市场项目等。5、在永州我们代理过道县金龙商业广场，芝山区建材装饰材料大市场，回龙塔住宅项目，金龙商住项目，芝山汽车站住宅项目。6、在贵州锦屏代理锦屏糖酒副食品城，锦屏农贸住宅项目。7、在山东荷泽代理山东鲁西南建材大市场，其中住宅面积达16万平方米。以上代理项目是我企业在最近三年内所进行全程策划和销售项目，每一个项目运作全部取得了成功，深得业内人士赞誉和开发商认可。二、我们相信，本项目只要我们策划到位，天时、地利、人和，有开发商主动配合，我们销售肯定会取得满意结果，因为我们有一支优异销售团体，而且我们营销不一样于其它企业钓鱼式等客上门坐销，而是利用行销人员派发DM单页，上门造访，带客上门直销方法和坐销相结合，现在销售娄底中欧阳光城项目、娄底宏泰阳光家园和长沙多个商业和住宅项目全部取得了骄人成绩。第九章 营销策划代理收费标准一、代理佣金结算标准1 营销策划代理费：以该项目签署协议总销售金额2.5%3%来计算代理佣金(包含策划费、营销代理费、广告推广设计费，但广告费由开发商负责)，并按月进行结算。销售人员佣金结算标准以下：1）秘书考评及佣金：具体考评标准由经理掌握，秘书分成为35元/单2）销售人员佣金额为3，达成基础任务1.5倍者加1奖金，当月发放。3）主管除谈客业绩外，提部门业绩0.8。 4）员工佣金额为3，达成基础任务1.5倍者加1奖金，当月发放。5）经理拥金为总业绩2。6）经理和主管有义务帮助主任做单，而不能参与主任利益分配。若经理因某种原因成单，其业绩计入楼盘总业绩。2 溢价部分：双方确定该项目销售底价，经过我企业销售及策划人员努力超出双方所确定底价以上部分，由双方四六或五五分配：开发商六成或五成，营销企业四成或五成，按月结算。3、 用户违约金分配：购房用户因多种原所以解除协议，其所扣违约金部分由甲乙双方五五平均分配。4、售楼部由开发企业负责租赁和装修，售楼部内沙盘，空调，办公用桌椅，模型，电脑，打印机，复印机，传真机由甲方负责提供。日常电费、水费、电话费由开发企业负责。四、佣金结算依据营销企业每个月签署协议成交额按月结算代理佣金（包含溢价部分），即每个月30日或31日开发企业按协议成交金额2.5%3%支付给乙方，在销售率未达成70%时，每个月按90%结算佣金，在销售率达成90%每个月按100%结算，而且之前所扣发佣金一并发给结算给营销企业。营销中心管理条例为了维护楼盘日常管理秩序，增强同事间销售配合，尽可能避免无须要情况出现，故制订以下条例，期望全体销售人员团结互助，给支持和配合。一、 销售现场（包含其它展销场所）职员纪律基础标准：职员必需遵守企业颁布各项基础规章制度：1、销售现场（包含其它展销场所）工作时间内，应配工牌，仪表保持整齐、大方、得体、衣着企业统一制服，女职员化淡妆、男职员不得留长发；2、如特殊原因不能着企业统一制服，要求：男职员：白色 衬衣 、领带、深色丝袜及皮鞋、和企业制服颜色相近西装；女职员：有袖白衬衫、深色丝袜及皮鞋、及企业制服颜色相近套装；3、工作时间，职员应坚守工作岗位，因工作需要临时离开者，应向销售经理请示取得同意，并将工作交代清楚后，方可离开；4、每位销售人员全部有责任保持工作场所环境整齐、整齐，务求提升工作效率。尤其是销售接待前台，不得在台面上胡乱堆放销售资料、名片、水杯等，更不可在售楼处范围内进食、抽烟、高声喧哗、违规者一经发觉，当场罚款20元，上缴到售楼部为部门活动资金；5、每位销售员全部有义务节省售楼处水、电、办公用具、纸张和销售资料责任，不得随意浪费；6、不得阅读任何和销售无关书箱、刊物；7、使用电话应注意礼仪，语言简明扼要，不是用营销中心电话“褒粥”或打声讯台，每位销售员在接待用户后，应立即将洽谈桌上水杯清理洁净；8、开会期间，手机必需置于震动状态，不得有声响，不然销售员立即罚款20元，销售经理罚款30元。上缴款项作为售楼部门活动基金；二、考勤1、工作时间：早班8：0018：00严格实施销售现场考勤及作息时间，天天上班前要在售楼处签到；如忘记签到者不能补签也不能找人代签，违规者当事人按旷工处理，代签者当日不能接待用户（老用户除外）；2、休息制度。销售部为每七天五天工作日，销售人员标准上每七天休息一天。销售经理在展会、广告公布日、推广促销活动等特殊情况下，可另行安排休息时间。3、销售经理或销售主管关键负责销售员考勤工作，填写考勤统计表，再每个月上交企业行政部；4、请假必需提前三天向销售经理提出，取得同意并交代好工作后，方可离开工作岗位，请假时间完成后在第二天上班时间把请假单报给销售经理，事后补假无效，按旷工处理。5、病假最少于上班时间1小时内，致电销售经理，病假后上班第一天内，向企业提供要求医务机构出具提议休息有效证实，不然视为无效，按旷工处理。三、售楼部大厅管理1、要求全部职员穿戴整齐：女士着工装（或套装）淡妆上岗，男士衬衣领带，不然罚款5元/次。1) 上班时间: 秘书8:00前，主任、经理、司机8：15前。（以秘书处签到时间为准）如若违反，罚款5元/次.2）周二、周五18:30楼盘例会，要求全体参与，不得迟到缺席。不然罚款5元/次。如有特殊情况另行通知。2、 不许可打私人电话，违者罚款5元。3、有事外出必需向部门经理请假，外出时间超出半小时，必需填写请假条，并向经理签批。事假、病假须提前打招呼，并写请假条。全体职员每七天一至周五安排轮休,各部按轮休排班表实施。换休息须提前和部门经理打招呼，轮休日如有用户需要跟进工作。则必需加班，假期不作累计或顺延。4、秘书台必需保持洁净、整齐、严禁乱放个人物品。如若违反，罚款5元。5、企业职员自带水杯，严禁使用一次性纸杯，违反者罚款5元/只。6、主任、经理须在二十四小时内签写当日报表。如未能立即签字者，罚款5元/次。7、见客主任谈客结束后，3分钟之内须自行收台，桌椅归位，不然罚款5元/次。8、严禁在谈客区内抽烟、吃零食、大声喧哗，违者罚款5元.9、晚上9：00以前不得使用办公室电话打私人电话；接听私人电话不得超出5分钟，违者罚款5元/次。10、办公室内、同事之间不许可使用攻击性语言，不得大声喧哗 ，违者罚款5元。11、秘书轮休，应做好交接工作。如交接有误，罚款5元。12、全部罚款用做楼盘公积金，由秘书代收并登记，如拒交罚款，则从当月工资中双倍扣除。销售部职员工作职责一、秘书职责：1、接听咨询电话：声音甜美，思维灵敏，激发用户上门欲望，具体内容见秘书接听咨询电话说辞2、来访用户登记：热情、礼貌、大方、立即掌握用户上门渠道及次数，并根据排轮次序进行导台3、报表：每日需做（考勤表、主任日报表、销使日报表、咨询电话日统计表）；用户订金一览表、协议交接签收表、请假单；每个月需做（结算表、用户成交情况一览表、工资佣金一览表、工作报表）4、日常事务：立即给用户倒水、添水；应急突发事件（例：忽然停水、停电和对应部门联络）；给销售人员打好配合，做好签约工作秘书应立即交接、立即沟通，相互配合！二、置业顾问： 1、接待用户：置业顾问应热情、大方给全部来访用户做好接待工作，并做好每一批成交用户售后服务工作，负责到底！2、轮番开本部早会：早会关键是给员工充电、激励，新主任在开早会前一天应向本部经理沟通，以免无须要情况出现。3、和本部员工沟通：立即和本部员工沟通，不停激励员工，为本部争取更多上客量。4、追踪本部员工所留报表，由部门经理搜集后分发三、部门经理及主管1、接待用户2、周二、四、六开大早会3、和本部业务副经理做好沟通，立即掌握本部员工信息负责售楼部日常管理，做好每日工作安排，并将楼盘信息立即反馈至销售经理处4、每个月初及月终做好本部工作安排及工作总结交销售经理处5、监督秘书工作，尤其是销售周报及月报，并在大早会公布给员工四、业务经理职责1、负责员工招聘工作：依据楼盘情况及员工团体人员情况做好招聘工作2、业务培训：定时或不定时做好业务培训，不停提升员工业务技能3、查点4、开发新点5、安排业务部轮休6、激励、稳定员工团体五、业务副经理职责1、配合业务经理招聘工作2、配合业务经理做好业务培训3、立即关注本部员工情绪，不停提升员工主动性和主动性4、完成每个月售楼部下达销售指标5、立即将本部情况反馈给业务经理，立即调整6、每个月初及月终做好工作计划和工作总结交业务经理处7、立即和本部营销经理、主管沟通营销中心行销部管理制度一、行销部行政管理制度1、该项目整体销售由营销总经理负责，具体工作安排由营销经理统一指挥，落实实施，实施层级管理。2、该项目行销分为两个组，由各组组长和置业顾问具体负责带队管理，置业顾问负责培训和追踪用户，业务经理负责员工外出考勤及业绩考评，并随时处理外出行销人员业务疑难问题。3、由营销经理和业务经理每个月下达销售指标分配到各小组，实施组长负责制，若组长带组连续两个月未完成企业下达销售指标，则组长降为员工，享受员工待遇。4、全部外出销售人员必需无条件服从营销中心规章制度和运作步骤，并维护开发商和营销中心整体形象、声誉、遵守一切机密，不然，一经发觉，立即给予开除。二、行销人职员作步骤（一）员工带到售楼部用户，必需先到秘书台进行立案登记。若员工经过交流沟通，挖掘到意向性强用户，因为某种原因无法当初将其带回售楼部，但将用户电话号码留下，员工应将所留报表上交业务经理，由业务经理和售楼部副经理及主管沟通，安排置业顾问追踪，并到秘书处立案。（二）用户上门后，必需经秘书登记。（三）每一位行销人员必需准备一个来访用户登记本将自己造访用户统计在案，作为成交业绩分配依据。三、行销人职员作制度（一） 工作时间和请假制度1、工作时间：在秘书处签到。2、每七天一休。周五、周六、周日不安排休息。3、如有急事需请假者，应该以书面形式向所在部门经理请假，无假条者视为无故旷工！ 4、每个月请假累计不能超出三天。5、无故旷工员工，视为自动离职。若有用户收到过该员工单，所出业绩和该员工无关，为公共业绩。（二） 工作职责1、行销人员关键工作任务是把项目信息传输给消费者，并将用户资源带回售楼部。2、行销人员将用户带回售楼部后，必需交由大厅秘书登记，再由秘书安排顾问接待，行销人员则返回工作岗位，继续带用户。 3、行销人员所带用户必需登记，未由秘书登记用户，成交后一律不算其业绩，用户进门到成交过程必需由秘书和置业顾问完成，置业顾问和行销业绩分配不相冲突。4、行销人员已带上门用户，转交置业顾问后，行销人员不得再过问用户情况。5、行销人员必需把该信息真实地传达给用户，严禁夸大其实，虚假承诺用户（如折扣，交房时间等）。6、严禁行销人员直接找项目领导为用户打折。（三）行为规范1、行销人员之间应相互帮助，严禁抢客争单或以置业顾问和秘书处套取客源信息，一经发觉，每人每次罚款500元，在业绩中扣除，其直接领导罚款500元，若有第二次则另以解聘。行销人员内部和置业顾问内部也不得发生抢客事件，如有发觉，所得业绩充公，并视情况给予合适经济处罚。2、若秘书和置业顾问有有意隐瞒或窃取各部信息，弄虚作假等不公正情况，一经查实，大厅责任人罚款500元/次，秘书和置业顾问各罚款300元/次。3、行销人员在大厅内应严格遵守大厅管理制度，违者罚款50元/次，行销人员不得和大厅内其它用户接触实现抢客目标，违者成交后业绩作废，并罚款200元/次。4、企业职员不许可私自掏钱为用户保留门面或住房。5、行销人员不得随意翻阅秘书写用户资料。6、严禁行销人员使用大厅全部电话机。7、严禁工作人员在售楼部大厅内吃零食，违者罚款5元/人/次。 8、严禁在工作时间内打牌、看录像等和工作无关事，一经发觉第一次警告，第二次扣除当月工资，第三次给予除名。四、行销人员业绩归属制度（一）用户成交签署协议后，秘书应在第一时间核实施销人员。全部行销人员业绩以秘书核查为准，以下情况均属行销人员业绩：1、收到行销人员资料，打电话到营销中心咨询，并经售楼人员问询能说出该行销人员姓名；2、带行销人员资料或名片来访；3、由行销人员亲自带到营销中心；4、未带资料来访，但经秘书问询能说出行销人员姓名；5、行销人员留下报表经置业顾问追踪后，上门成交用户。（二）甲行销人员已立案登记用户，以立案之日起7天内，被乙行销员带上门，成交后业绩平分。（三） 用户同时带两个或多个行销员资料自动上门，成交后业绩按人数平分。五、员工业绩分成制度 为了调动全体行销人员主动性，提升销售业绩，特制订以下制度。（一）、全部专职行销人员待遇一律采取底薪加分成考评制度。（二）、底薪：行销经理1000元/月行销组长600元/月行销员工500元/月(三)、成交业绩分成：按个人业绩总房款3计算佣金。(四)、底薪和业绩发放时间定为每个月10日左右发放上月工资和分成，一次性付款用户到全款和银行按揭用户首付款到位，业绩分成发放90%，余款10%下月发放，若用户退单，则分成在下月业绩中扣除。六、以上条款最终解释权归长沙万科房地产营销策划拥有，如有解释不全，经企业责任人商讨制订补充条例。置业计划单房号： 栋 单元 号房面积： 单价： 元/总价： 元整付款方法：1、一次性付款单价： 元/ 总价 元整2、分期付款单价： 元/ 总价 元整签协议付40% 元主体封顶付40% 元交房时付20% 元3、银行按揭(首付30%，提供七成十五年银行按揭)单价： 元/ 总价 元整首付 元整 贷款 万元整 年月供 元 年月供 元其它款项累计 元置业顾问： 联络电话： 业主应负担费用： 收费项目收费标准收费单位煤气开户费3200元/户煤气企业有线电视开户费360元/户有线电视物业管理费住宅多层0.3元/月、小高层0.5元/月、杂物间0.3元/月、物业企业契税住宅总房款2%,杂物间及门面总房款4%财政局土地使用证工本费35元/户国土局土地使用证宗地图50元/户国土局分户登记费85元/户房产局房产证工本费85元/户房产局分层分户平面图小于50收40元/户,50-100收60元/户,1