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深圳酒店式公寓调研小结
为深层了解目前市场上酒店式公寓设计、配套、服务及管理，特对深圳多个经典酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运行酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。
第一节 深圳酒店式公寓概况
从调查来看，深圳酒店式公寓是现在地产市场新宠，是继旅游地产、和商业地产后又一地产开发烧点。但推出项目总体良莠不齐，项目标软件和硬件配套没有既定统一规范，整个市场还不完善。多数项目分布在人流密集、商业机会多商业中心、写字楼密集区、或港口区。

置地·逸轩

京基·东方华全部

深圳比较经典酒店式公寓及公寓式酒店 （表1）
序
地
名称
性质及房型（房价/天）
酒店配套
室内配套
服务（及特色）
管理企业
1
罗
湖
丹枫
·
白露
（五）
一房一厅：40、54、60
两房一厅：85、96、102
总统套房：119-205
高级套房：1100
商务套房：1200
女士商务套房：1280
行政商务套房：1380
豪华套房：1700
行政豪华套房：1880
行政套房（大）：3500
总统套房：8000
商务廊（会议室、多功效厅）
健身房/游泳池/美容院/按摩池
特色迷你吧（酒吧）
微型图书
餐厅（新派欧/亚菜式）
咖啡馆（早6：30-晨2：00）
保险箱/小冰箱/自控空调
沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜
独立厨房/卫生间
微波炉/双头煮食炉/烟气罩；
可提供餐具
宽频上网、
国际直拨电话、
有线电视、
电影频道、
有三层女士楼层：
l 护肤装扮用具
l 卫生护理套装
l 奉送水果
l 提供纯净水
l 无偿游泳池、健身室
l 赠予当日报纸（6份选一）
l 微型图书馆借阅、dvd借阅
l 咖啡、商务廊8`9折

2
罗
湖
深圳京华酒店公寓（五）
一房一厅
两房一厅
三房一厅
高级套房：1000
商务套房：1200
豪华套房：1500
行政套房A：1800
行政套房B：
京华套房：2200
独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统
商务中心
旅游柜台
餐厅/会议室
健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、卡拉OK包房/KTV。
礼品店
独立厨房卫生间及配套卫具、厨具
日常家用电器
沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/
小型保险柜
宽频上网、
国际直拨电话、
有线电视、
电影频道、
n 鲜花安排服务
n 送矿泉水/送报纸/送鲜果
n 当日洗烫服务
n 擦鞋服务
n 托儿及保姆服务
n 二十四小时中西式客房送餐服务
香港中旅
3
福
田
东方银座
（五）
31—250平米
标间：高级/豪华/海景客房：1400、1600、1800
行政：高级/豪华/海景客房：
1600、1800、
海景/海景阳台/主席/花园/大使/总统套房：
3000、3200、8800、8800、10800、16000
l 商务中心
（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务）
多种会议厅、餐厅、多功效房
室内恒温游泳池 /健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室
商场
中餐厅 西餐厅 茶座酒吧、酒廊和红酒雪茄屋
DDD电话/IDD电话宽/带上网
部分带独立厨房（橱柜、冰箱、燃气灶、咖啡炉微波炉，完整配套餐具）
商务中心服务
秘书服务：
打字、复印、装订、速记、翻译、快递、电脑磁碟、录音机磁带；
电话传真、影印赴物、设备租赁服务等
瑞雅企业
序
地
名称
性质及房型（房价/天）
酒店配套
室内配套
服务（及特色）
管理企业
4
南山
国际市长交流中心
一房一厅（36-51）
两房两厅（67-76）
五星级大堂、金融中心（银行）
高级中、西餐厅、
便利店、洗衣房，
高品质商务交流中心（会议厅）
毛坯
独立卫
还未开业
东方酒店管理企业
戴德梁行

5
罗湖
京基·东方华全部
单身公寓——31、
一房一厅——38-45
两房两厅——61-69
园林、泳池、会所、按摩池
全装修：宽带上网，独立厨卫；
l 厨房：
高级橱柜、大森抽油烟机、美燃气灶、普林西斯消毒柜；洗脸盆及水龙头。（铝质吊顶天花及欧普节能灯、地、墙高级面砖及低砖）
l 浴室
洗脸盆、座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇
电视、电话、网络插座、报警器按钮；家俱、空调、热水器；
l 大堂礼宾服务：
接送亲友；安排组织各类庆典（生日、纪念日、婚庆）；收寄邮件、包裹；汽车服务（租车、泊车、美容清洗）；尊贵礼仪服务及培训；大堂答疑、公共信息查询；
l 商务服务：
商务礼仪服务—代订报刊、杂志；代订文体节目门票；代办旅游手续；
商务秘书服务—帮助企业注册、登记、申报税务、帐目管理和相关业务；文件翻译、传译；家体投资理财；中国外求学、考察、培训及旅行安排；酒店预订、票务（机、船、火车、汽车、剧院、体育）；传真、复印、打字、及电子文件服务；尤其委托早晨主力服务；安排商务会议、利益贺卡、鲜花代订；
l 洗衣及家政服务
洗衣—联络洗衣店、代为收取衣物、推车上门服务
家政—钟点工服务、保姆服务、家宴安排、市内大酒肆、餐厅订位；房屋代管、租赁；住家打理；大理石抛光、打蜡、地毯清洗服务。
l 用户服务
时尚生活顾问及讲座；业主健康档案、健康咨询、病人看护；小区文娱活动；联络家教及补习；
l 其它维修服务
建立房屋档案、提供维修服务；家庭急修；家用电器安装帮助；家庭装修帮助、水、电、气设施定时检验；尤其委托其它服务
戴德梁行
6
福田
京基·御景华庭
单 房27-35
一房一厅32-51
两房一厅45-52
两房两厅58-75
三房两厅79-83
三大专题会所———娱乐休闲会所、CEPA商务会所、星幕会所；
室内恒温游泳池、健身舞室、桌球室、沙弧球室；以水流为专题园林；商务多功效厅、BOBO生活馆、网络
厅房简装、送空调
卫生间：
洗脸盆及龙头、座厕、化妆镜、排气扇、
厨房：
橱柜、脸盆龙头、抽油烟机
娱乐休闲服务、CEPA商务会所

戴德梁行
（表2）
（表 3）
序
地
名称
性质、房型（房价/天）
酒店配套
室内配套
服务（及特色）
管理企业
7
罗湖
置地·逸轩
（六星）
单房：26-32
一房两厅：37-44
两房两厅：54-58
按摩游泳池、健身房、篮球、羽毛球场、乒乓球室桌、桌球室、酒吧、茶座、棋牌室，商业街、商务中心、六星级大堂、商务中心、水景观光电梯
1000元装修
l 厨房：
吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、橱柜、抽油烟机、炉灶；（防滑地砖、高级面专）
l 卫生间
吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、龙头及花洒；排气扇、热水器；但体空调
l 厅房
复合地板、墙纸、顶灯、踢角线
l 餐宴服务
（中西餐饮、代购及速递食物服务、代办豪华家庭宴会服务、市内大酒楼、餐厅订位服务、筹备家庭聚会、歇班喜事庆典服务）；
l 商务礼仪服务
（小型商务会议室、商务秘书、会议及宴会策划安排、文件翻译、传译服务、代订利益贺卡、鲜花服务）；
l 酒店礼宾服务
（城市资源咨询服务、保险箱服务、代客留言服务、代客临时保留、接收物品、电话叫醒、住客电话飞线服务）
l 私人管家
（定时清洁房间、专业洗熨送服务、代订餐饮食品、报刊服务、代购家俱杂物品、托儿服务、代办汽车清洁服务、代交纳各类费用服务、二十四小时医疗咨询服务）
l 投资服务
（一站式租售服务、香港会计师咨询、律师驻场顾问服务、基金投资顾问服务）
l 全球代租豪华专车、士服务；代订全球票务、全球酒店预定服务；代办全球旅游签证服务；国际CEPA顾问咨询服务、全球货币兑换服务、代办邮件全球速递、收发服务
戴德梁行
8
盐田
东方·威斯
豪华单人房：488
豪华双人房：588
行政套房：888
高级度假套房：1680
豪华度假套房：2288
餐厅、商务中心、KTV包房
长途电话服务
没有独立厨房
冰箱、保险箱、电视、按摩浴缸
（二期有：歌舞厅、恒温游泳池多功效会议室）
没有特色服务

9
福田
趣园
一房一厅62-74
一房两厅52-59
中、西餐厅；咖啡茶座；健身房、红酒楼、雪茄房；恒温游泳池；桑拿按摩；会议室；
一卡制电梯（楼层自动控制功效）
全部有独立厨房、保险箱
（燃气灶、抽烟机、冰箱）
开始筹备阶段，未规范

第二节 深圳酒店式公寓特点
一、房型及面积
依据调研统计，在售或在运行酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅多个户型；户型面积范围在26-250平米之间。
现在在售酒店式公寓
房型
楼盘名
面积
户数比
单房
京基·御景华庭
37-35
15%
京基·东方华全部
31
15%
置地·逸轩
26-32
20%
一房
国际市长交流中心
36-51
80%
京基·御景华庭
33-51
25%
京基·东方华全部
38-45
70%
置地·逸轩
37-44
45%
二房
国际市长交流中心
63-76
20%
京基·御景华庭
56-73
40%
京基·东方华全部
61-69
15%
置地·逸轩
54-58
35%
三房
京基·御景华庭
79-82
20%
在销售项目标户型比

从图表能够看出，现在酒店式公寓户型，以一房为市场主导，其次是两房、单房。面积分别为：
单房：27-32平米；
一房：38-45平米
两房：54-69平米
另外，从户型面积比较能够看出，现在新开发酒店式公寓户型及面积开发特点基础一致，没有大房或大面积户型。首先说明深圳酒店式公寓正趋于成熟；其次说明开发商经过近两年对酒店式公寓开发经验积累，对这一市场认识逐步深入。
二、户型结构及设计要素
酒店式公寓特点，满足居家、办公、旅馆功效，从市场考察，除东方威斯外，每个公寓房间基础全部含有独立厨卫。而且各个功效区域部署紧凑，实用性强。
户型设计中，极少设计外飘窗户，而是经过设置大面积外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促弊端；二是外飘落地窗，顶高不足2.2米，是不计建筑面积，加之阳台送二分之一面积，用户买到户型使用率全部超出了100%，增加了用户购置欲。
三、功效配套方面
酒店式公寓功效配套不仅种类全，而且档次也比较高。这是因为多数酒店式公寓通常所在地段全部是繁荣成熟地段，周围交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。
另外，为拉高本身档次，酒店式公寓在本身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。
1、 星级大堂
通常酒店公寓全部配置层高在6-10米大堂，表现出楼盘气势，便于以后装修，给业主尊贵待遇。现在深圳有五星和六星大堂。号称六星仅有置地·逸轩。但现在所见最华丽是东方银座。除了它本身装修华丽外，一是因为它大堂面积大，功效布局合理。其次，6米多层高，给人贵族气派。三是其有上档次茶座、自助餐饮聚集人气，大堂内虽大，但气氛高雅温馨。
2、 专题会所
酒店式公寓业主拥有何种尊贵享受，会所最含有表现价值。通常会所功效关键配置休闲娱乐功效。现在深圳酒店式公寓配套关键有：
专题
内容
休闲娱乐类
按摩室、桑拿浴室、健身室、恒温游泳池、美容院
棋牌室、乒乓球、台球室、篮球、羽毛球场、沙弧球室
卡拉OK厅、微型图书室、网络
商务类
多功效会议室、旅游咨询台
商务中心（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务、秘书服务）
餐饮类
中餐厅 西餐厅 茶座、咖啡馆、酒廊和红酒雪茄屋
商业购物类
商业街、商场、便利店
3、 园林景观
结合住宅功效，提出园林景观设计，现在仅有京基·御景华庭，这对想以公寓居家用户是含有一定吸引力。园林关键以瀑布水系、绿化、艺术浮雕、假山等为专题。设置在架空层。
四、装修标准
1、室内装修
深圳酒店式公寓出售时装修，是由不装修，过渡到简装，到现在精装。国际市长交流中心不带装修，置地·逸轩、京基·东方华全部为精装修，装修标准达成1000元/平米以上。现在深圳酒店式公寓最好装修标准为：
分区
内容
厨房
铝质吊顶、高级面砖、防滑地砖、欧普节能灯。
高级橱柜、抽烟机、燃气灶、洗菜盆及水龙头、消毒柜；
浴室
铝质吊顶、高级抛光面砖、防滑地砖、欧普节能灯，高级沐浴房玻璃隔断。
高级脸盆、名牌座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇
热水器；
分区
内容
房间
高级墙纸（高级乳胶漆），高级复合木地板，电视插座、电话插座、网络插座，报警器按钮、空调、高级实木家俱、单体空调等
客厅
高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家俱，单体空调等
餐厅
高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家俱；
其它
入户门—高级防盗实木门；阳台—高级不锈钢加白玻栏杆、高级防滑地砖等高级木质住房门、厨浴门
另外，在现在正运行做酒店公寓内还包含：电视、冰箱、电话、保险柜、还有准备成套餐具。
2、 公共部分装修
公共部分装修好坏直接影响酒店式公寓档次。现在深圳正在销售楼盘装修关键为：
分区
内容
首层大堂
地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、大幅砂岩壁画、油画，水晶灯
首层电梯厅
地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、高级灯式，工艺造型艺术天花，岩壁画
标准电梯厅
高级抛光砖、电梯门套为不锈钢工艺门套、艺术吊顶天花
标准走廊
高级抛光砖嵌艺术造型地砖、高级乳胶漆饰面，高级铝质天花及高级筒灯。
电梯厢
3.5米高电梯厢，用木边、金色铝材和金色镜面装饰。
其它
独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统
正在运行酒店式公寓，通常地面全部用高级特色地毯，每户门前装有典雅壁灯，公共部分通常装修全部比较高级，细部精巧，候梯厅并配置绿色盆栽及高级垃圾桶，电梯门对面有贴墙高级特色桌椅。
另外，候梯厅设计有通风大窗户，走廊宽到1.5米且走廊两头有窗户，不仅使公寓楼层内空气流通，而且采光效果甚好，是现在极少酒店式公寓设计能全部顾全。
五、销售价格
楼盘名
地段
售价（元/㎡）
交楼标准
京基·御景华庭
福田华强南
8500
简装
京基·东方华全部
文锦中路
8300-8500
精装
置地·逸轩
罗湖人民南路
9000
精装
国际市长交流中心
白石洲深圳湾盘畔对面
8000
毛坯
酒店式公寓销售价格全部超出8000元/㎡以上，远超越同地段一般小户型公寓价格，所以，估计未来小户型公寓，只要地段好，未来开发方向，将继续走酒店式公寓路线。置地·逸轩、京基·东方华全部是最新推出销售项目，它们销售价格更接成为立即推出新项目标价格。
六、客源分析
酒店式公寓市场需求关键有以下几类：
1、 内外常驻深圳机构商务人员、管理人员、技术人员
中国及海外常驻深圳机构，规模较大、派驻人员较多，通常有专门办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，她们可能选择办公楼、商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功效齐全酒店式公寓，私密性更强，活动空间更自由，故通常不会选择酒店 。规模较小、派驻人员较少，往往将居住空间和办公室空间合为一体，所需户型面积较小，酒店式公寓亦可满足她们要求。
2、 常常往来深圳中国及海外商务人员
因为业务上关系，中国及海外全部有不少商务人员常常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购置或租用住房，以方便居住和办公。
3、 投资者
深圳和香港全部有不少人购置房屋用于投资，她们通常选择户型面积小，总价低物业，酒店式公寓是投资者乐于购置物业。
4、 深圳小企业和SOHO族
深圳小企业数量众多，少数盈利能力强小企业会购置或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待用户。    伴随科技发展和计算机网络普及，家庭办公已成现实，深圳已经有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功效，适合SOHO族。
5、 居家自住者
带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功效齐全酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费全部相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。
七、管理及特色服务
酒店式公寓管理及服务能突出楼盘个性，含有聚集楼盘人气号召力。现在，就深圳现有酒店式管理机构看，现在市场关键以戴德梁行为主，国际大企业如万豪、洲际、凯悦、凯莱、喜来登等，还没有引入。楼盘在管理上竞争没有太大优势。
楼盘名
管理机构
京基·御景华庭
戴德梁行
京基·东方华全部
戴德梁行
置地·逸轩
戴德梁行
国际市长交流中心
东方酒店管理企业、戴德梁行
另外，星河地产将联姻全球酒店业巨头万豪集团丽兹·卡尔顿开发项目，法国雅高酒店集团有意进军深圳市场，这些巨头酒店集团进入深圳市场，不仅打破原有几家酒店管理机构一统天下局面，而且将会引发深圳酒店式公寓开发又一轮热潮。
八、营销方法
现在，深圳酒店式公寓营销方法关键有三种：
序
营销模式
性质
项目
1
l 业主购置产权后自住，提供酒店式服务；
l 业主购置产权后，交给管理企业统一酒店式经营，业主定时收投资收入。
酒店式公寓和公寓式酒店集一体
国际市长交流中心
丹枫·白露
2
业主购置产权后自住，提供酒店式服务。
酒店式公寓
京基·御景华庭
京基·东方华全部
置地·逸轩
3
业主购置产权后，交给管理企业统一酒店式经营，业主定时收投资收入。
公寓式酒店
东方银座
趣园
东方威斯
1、 方银座具体操作
付款方法：商务房首付15%，即送15%；（豪华房首付20%，即送10%）。70%按揭20年，但在20年内免按揭。
其它：送价值3万元VIP金卡，400天五星级酒店无偿居住权。
前20年只有产权，除了要求400天内，没有别使用权，20年后得30年五星级酒店产权，30年使用权。
2、 酒店式公寓营销方法基础和一般住宅方法一致
付款方法也是首付20%，70年按揭。如：京基·御景华庭、京基·东方华全部、置地·逸轩
3、 国际市长交流中心
其酒店式公寓和一般住宅一样；公寓式酒店，也是根据投资方法进行销售，购置后，即返两年租金，签3年租赁协议，由东方酒店企业经营。每十二个月按6%回报收益。协议期满后，或租或主由业主自定。
第三节 案例分析
京基·东方华全部
京基·东方华全部是京基集团开发继京基·东方全部会、京基·御景华庭后第三个酒店式公寓。
项目位置
文锦中路
户型及面积
单身公寓——31；一房一厅——38-45；两房两厅——61-69
公共配套
园林、泳池、会所、按摩
室内装修及配套
精装修：宽带上网，带空调。独立厨卫；
l 厨房：
高级橱柜、大森抽油烟机、美燃气灶、普林西斯消毒柜；洗脸盆及水龙头。（铝质吊顶天花及欧普节能灯、地、墙高级面砖及低砖）
l 浴室
洗脸盆、座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇
电视、电话、网络插座、报警器按钮；家俱、空调、热水器；
酒店式服务
l 大堂礼宾服务：
接送亲友；安排组织各类庆典（生日、纪念日、婚庆）；收寄邮件、包裹；汽车服务（租车、泊车、美容清洗）；尊贵礼仪服务及培训；大堂答疑、公共信息查询；
l 商务服务：
商务礼仪服务—代订报刊、杂志；代订文体节目门票；代办旅游手续；
商务秘书服务—帮助企业注册、登记、申报税务、帐目管理和相关业务；文件翻译、传译；家体投资理财；中国外求学、考察、培训及旅行安排；酒店预订、票务（机、船、火车、汽车、剧院、体育）；传真、复印、打字、及电子文件服务；尤其委托早晨主力服务；安排商务会议、利益贺卡、鲜花代订；
l 洗衣及家政服务
洗衣—联络洗衣店、代为收取衣物、推车上门服务
家政—钟点工服务、保姆服务、家宴安排、市内大酒肆、餐厅订位；房屋代管、租赁；住家打理；大理石抛光、打蜡、地毯清洗服务。
l 用户服务
时尚生活顾问及讲座；业主健康档案、健康咨询、病人看护；小区文娱活动；联络家教及补习；
l 其它维修服务
建立房屋档案、提供维修服务；家庭急修；家用电器安装帮助；家庭装修帮助、水、电、气设施定时检验；尤其委托其它服务
物业管理机构
戴德梁行
总体看，该项目吸收以往开发同类项目标经验，将酒店式公寓做到精益求精。
一、 优点
户型设计上，避免了在“御景华庭”设计出现暗浴室、暗厨；将原来简装修提升到1000元/㎡以上精装修。落地窗设计愈加人性化。
10米高大堂，及6米高电梯厅精心营造出小花园气氛，拉升了项目标档次。
内部包装确实到位，在通往样板房装修，整个看路通道部署精细，真正做到从细节中表现项目品质。
从包装材料上看，此次楼书折页系统且精巧，含有很强说服力，具体含：《酒店式服务指南》、《纯粹假日手册》、《纯粹假日酒店公寓》、《交楼标准手册》。她们分别从特色酒店服务分类内容，项目周围购物、餐饮娱乐、行政教育、交通通讯、医疗等配套电话地址、营业时间，和项目本身卖点整合等全部做了详尽入微介绍，不仅给人感觉项目档次高，而且激发投资者购置欲望。
总而言之，不管是从产品设计，还是项目标包装出售方面，全部表现出开发商对酒店式公寓开发及策划精心准备，及精益求精态度。
二、 缺点
营销模式没有什么突破，全部是根据传统住宅营销方法进行销售，首付20%，30年按揭，营销策略没有新突破或创意，只是对以往开发同类项目标经验总结和完善。
项目户型设计倾向于居家、投资，办公气氛没有营造出来。而且装修标准也没有对办公这首先作出对应倾向或尤其提出另一装修方案。忽略了这部分消费需求及消费细节。
第四节 酒店式公寓调研分析及对**项目标提议
一、酒店式公寓调研分析
1、酒店式公寓发展
酒店式服务公寓概念，始于1994年，意为“酒店式服务，公寓式管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当初旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门酒店管理企业进行统一管理，现有酒店性质又相当于个人“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓雏形。很快以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者好评。伴随发展又飘洋过海，现在已遍布全球。
中国酒店式公寓最早出现在深圳。当初，因为深圳是中国改革开放前沿阵地，也就最早吸收了外来信息。以后在上海、北京等地全部有发展。由此可见该类物业通常全部出现在比较发达大城市或是部分旅游区。
中国酒店式服务公寓经过几年发展，在原有基础上已经形成自己特点，含有“自用”和”投资”两大功效。和传统酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务愈加家庭化。因为它吸收了传统酒店和传统公寓优点，所以，备受投资人士和在中国工作外籍商务人士青睐。
酒店式公寓特点
　　酒店式公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”，是亚洲兴起一个只做服务、没有任何酒店经营纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多个功效于一体。
　　酒店式公寓户型，从几十平方米到几百平方米不等，能够满足使用者个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套家居设计和电器。对于不一样户型也有不一样格调，在服务上依据住户要求提供酒店式服务同时，隶属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
　　酒店式公寓项目本身设计也是个性化，它不能流于通常形式，因为酒店式公寓用户群是著名跨国企业高级职员、经理、总裁等，她物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景物业企业进行管理，这就消除了房东对物业管理企业水平怀疑，能够为住客提供高级、到位多种服务。
选择酒店式公寓自住最大特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时能够得到酒店式多种服务，如洗衣服、更换被单等。通常酒店式公寓公共设施均类似酒店，所以居住者身份和气派也可彰显。伴随大家生活水平及生活品味提升，大家对生活质量要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群这种需求。

2、和公寓式酒店区分
和此同时，现在市场中还有另一个形式物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部公寓形式酒店套房，此种物业特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家格局和良好居住功效，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套家俱电器，同时，能够为客人提供酒店专业服务，如室内打扫、床单更换和部分商业服务等。它现有公寓私密性和居住气氛，又有高级酒店良好环境和专业服务。四星级以上公寓式酒店提供服务则更为周到，它服务就包含餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
从服务上看，酒店式公寓和公寓式酒店几乎没什么差异，它们之间本质区分在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权酒店。而公寓式酒店却没有产权。

3、和传统酒店区分
酒店式服务公寓和传统酒店本质区分在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，因为拥有产权业主居住或委托酒店物业管理企业统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权酒店。
我们认为，伴伴随一个新投资、消费热点出现，酒店式公寓在销售、经营和管理上还面临以下部分新课题：怎样建立独特营销模式，吸引更多投资者作销售对象；怎样对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并确保投资回报率；怎样引进全新管理模式来平衡区分于住宅物业管理和酒店服务管理酒店式公寓物业管理等。

4、酒店式公寓市场诱惑力
市场人士分析“商住”之所以能吸引用户关键原因是：
第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。
第二、“住”得舒适。因为它吸收了传统酒店和传统公寓优点，所以一推出即备受商务人士欢迎。
第三、产权问题。拥有产权能够让业主居住得安心、放心。必需时还能够出让自己产权，回收投资，无疑降低了投资风险。

5、酒店式服务公寓用户
　　酒店式服务公寓关键针对居住市场中较长久居住居民。即使没有特定标准，较长久居住定义通常在六个月或以上。这个市场关键客人有长久出国生意人及其家人，长久在外跨国企业高级管理人员及其家人和正在放长假家庭。
据我们对深圳酒店式公寓市调得悉，酒店式公寓消费人群关键包含海内外常驻深圳机构商务人员、管理人员、技术人员。因为她们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。因为住房补助高，她们往往会和家眷租住品质好高级公寓，这么便形成了一个庞大酒店式公寓消费群体。
　　另外，还包含常常往来深圳内地及海外商务人员。因为业务上关系，内地及海外全部有不少商务人员常常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购置或租用住房，以方便居住和办公。
　　投资者也是一个很大消费群体。深圳和香港全部有不少人购置房屋用于投资，她们通常选择户型面积小、总价低物业，酒店式公寓就是其中之一。
同时，还有深圳小企业和SOHO族。深圳小企业数量众多，少数盈利能力强小企业会购置或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待用户。

6、怎样吸引市场投资酒店式公寓？
酒店式公寓吸引投资者并取得良好收益，关键在于：
一看：位置，是否含有可连续发展潜力；
二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所全部要有；
三看：物业管理。用户去留很大程度上取决于物业管理质量，提供良好服务是吸引用户最直接条件，还要有专业酒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业入住管理。
四看：完整计划。每十二个月、每个月，甚至每七天租务计划全部应该有；
五看：推广。连续、稳定市场传输是物业发展基础；
六看：整体经济发展态势。
在中国酒店式公寓最早出现在深圳，以后又出现在上海、北京等地。自1999年以来，伴随房地产市场复苏，酒店式公寓租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高投资回报率吸引了众多人眼光。

7、酒店式公寓开发和投资关键面临４大风险
依据我们市调分析，现在酒店式公寓开发和投资关键面临四大风险：
一是伴随酒店式公寓物业越分越细，造成投资客分流。
比如《东方银座酒店》比较强调商务功效，而《趣园》则更强调“居住”。常规来说，住宅投资回报率和大家对住宅投资市场关注成反比，即当越来越多人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场租金水平就会对应地降低。所以，作为酒店式公寓住宅现今相对集中用户群——投资客而言，假如有更佳投资路径，必会转移目标。
二是酒店式公寓计划设计问题。
不少开发商急功近利，使得部分酒店式公寓设计不尽如人意。即便是现在推出部分项目，也有部分是利用现成地块中边角料设计而成，朝向、走道等全部存在部分问题，也无法满足酒店式公寓住户特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。
三是投资者预期租金问题。
现在，市场上酒店式公寓产品大多为上百套小单元物业分割组成，巨大产品上市量左右着区域市场租赁价格；尤其是在交付使用后，同一地点出租供给量骤然增大，很多买家出租套现投资行为愈演愈烈，部分急于求成出租者会降低租金，从而造成投资回报率下降和投资回收期延长。

四是定价问题。
酒店式公寓单价高于其它住宅10%-20%是合理。但不少酒店式公寓价格砝码也和日俱增，每平方米上万元酒店式公寓不停增多，价格和市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。
投资风险怎样规避呢？
我们认为，首先是对地段综合考虑。现在酒店式公寓风起云涌背后，隐藏着区域供给量增加、产品雷相同影响投资回报率（租金）原因。所以，我们在对**项目进行市调时关键对项目地段、区域市场产品等综合原因进行了了解，经过对中国酒店式公寓综合分析后，认为该项目适宜建成五星级酒店式公寓。
其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充足表现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，降低户内消极空间数量，降低公共面积分摊。对于不一样层次居住者及其生活习惯，居室套型设计能够灵活分隔。

8、酒店式公寓未来发展和对**影响
　 现在，中国各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有很客观商务消费能力。从其次来看，中国加入世贸以后也将为**这么国际旅游城市带来数量众多客源。奥运会吸引了全世界人民眼光，到时将会有越来越多人来**旅游，将会有国际上大型跨国企业来**设置分部，中小型企业因为资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高级办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最好选择。
　　酒店式公寓为住户提供了家庭住房格局和家居式服务，同时提供了完善办公环境，是**房地产业一个新模式，它拥有更多、更全服务功效，对投资置业人士来讲是一个新含有更高回报率选择。相关教授认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业上选，因为这类物业投资对于多数人而言，含有超值回报空间。通常，酒店租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟。不过投资高级项目所占用资金相对较多，回报周期相对较长，所以，较适合中长线投资者。
　　酒店式公寓最关键是要有它赖以生存环境，最好在市中心地域或旅游景区，才有宽广发展空间和更高投资回报。
未来酒店式公寓流行趋势是愈加多样化。以前酒店式公寓多在各国旅游度假区，且为了增加吸引力，均建设符合时尚配套设施——水疗房、健身房、按摩、美容美发等。现在，新西兰皇后镇、澳洲大堡礁等旅游胜地就属这类型。然而伴随社会发展，商务人士产生了商务式酒店公寓需求，它们特点多是在世界国际大城市，比如新西兰奥克兰CBD，澳洲悉尼、墨尔本等地，商务用户既可住宿，白天还能够于客厅召开小型商务会议或见客等。而其价格却比酒店廉价不少，新西兰一房一厅酒店公寓仅为人民币1500元/周。

二、我们提议
**酒店式公寓作为多年来房地产市场上出现一个新型物业，而逐步受到大家关注。我们认为它在**有相当大发展空间。依据市调分析结合中国外酒店公寓发展趋势，我们对本项目酒店式公寓本身及其发展空间作部分构思。

1、专业国际管理企业担纲管理
**酒店公寓项目，将由享誉国际专业酒店管理企业提要物业管理，为每一位住户提供至善至美五星级酒店式家居服务，让住户时刻享受真正自在私人空间。

2、酒店公寓功效设置和服务
⑴、客房
依据对酒店式公寓了解，结合**市场需求，我们提议用户按着标准客房和行政客房进行划分。
A、标准客房层：
高级客房、豪华客房和海景用户之分。

B、行政客房层：
行政高级客房、行政豪华客房、行政海景客房、海景套房和总统套房等。

C、房间设施
双头煮食炉和基础餐具(砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具)
国际、中国电话
特大行政写字台，配有适合个人计算机高速宽带和双电源接口
可独立控制中央空调
提供浴室用具
风筒
迷你酒吧
电视
房间保险箱
咖啡/茶电热水壶
熨斗和烫板等。
注：客房价格将参考**市同类酒店式公寓客房收费及五星级酒店租金标准，到时给予提供。
⑵、宴会厅
部署优雅宴会厅在二楼，可供200人入座其间，适适用于宴会、会议及婚宴，并配置有最优异音响视听设施、同声传译和专业照明系统，实是举行商务或社交聚会理想场地。
各具特色会议室在二楼和三楼，可提供15－200位客人作会议使用，也可在会议室内设宴布席，方便灵活，实是举行商务或社交聚会理想场地。
宴会设备
同声传译 激光教棒
远程会议系统 活动舞台
多媒体投影仪 电子指示牌
实物投影仪 电视机
胶片投影仪 录像机
手提电脑 录音设备
电子白板 影像机
白板 扩音设备

⑶、餐厅及娱乐
A、咖啡酒廊
咖啡酒廊　 06：30-01：00
咖啡酒廊在大堂，各国珍馐应有尽有。飘飘仙乐中，伴您尽享美食。

B、行政酒廓
行政酒廊在最高楼层，美酒、美景，美不胜收，是时尚聚会之绝佳场所。
酒廊 － 浅酌慢饮，酒醇音醉；凭窗远眺，醉人港景咫尺之遥。
红酒雪茄屋 － 良朋益友，红酒雪茄，人生美好时光，享受不尽。
图书馆 － 一本书，一个休闲新天地，给您一个宁静致远新境界。

⑷、设施
A、商务中心和办公室
商务中心为客人提供全套专业服务及备有会议室和出租办公室
ä出租办公室
ä秘书服务
ä代售机票、火车票
ä会议室
ä商务中心可提供传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递

通讯
ä国际、中国长途
ä房间宽频上网
ä公共场所无线上网

B、健体俱乐部
ä池