物流产业园项目建议书模板.doc

新化物流产业园项 目 建 议 书编制单位：娄底市工程咨询中心资质证书：工咨乙1220022二O一十二个月七月目 录第一章：总论1.1、项目概况1.2、建设单位介绍1.3、编制提议书目标和依据第二章：项目背景分析2.1、新化县社会经济发展现实状况和特点分析2.2、中国物流服务业发展趋势分析2.3、项目标必需性分析第三章：新化县物流及相关产业发展需求分析3.1、新化县物流发展环境条件分析3.2、新化县物流需求总量分析3.3、物流关联产业发展分析3.4、项目市场化营销组合策略第四章：建设规模和场址选择4.1、建设规模4.2、项目选址第五章：建设计划和初步方案5.1、建设计划总体思绪5.2、计划标准5.3、功效定位和功效布局5.4、总平面布局方案第六章：投资概算6.1、总投资概算6.2、投资开发模式和开发节奏6.3、一期建设投资估算6.4、资金筹措第七章：提议7.1、政府引导、宣传和支持7.2、加强园区“软环境”和“硬环境”建设7.3、充足做好前期准备工作7.4、不停完善物流园复合功效第一章、项目概况1.1项目概况1.1.1、项目名称： 新化物流产业园1.1.2、建设单位： 广州钧钛电子科技1.1.3、拟建地点： 新化县城火车站西南新田村境内1.1.4、建设内容和规模：新化物流产业园建设包含：综合物流、会展、农副产品加工包装、汽贸、建材家居、义乌小商品产业园、产业园生活配套等几大区域，总用地1266亩，84.4万平方米，总建筑面积76.8万平方米，建筑占地面积20.72万平方米。1.1.5、建设年限： 至1.1.6、概算总投资： 140729万元，其中征地费用25320万元、综合配套设施费6330万元、各功效区建设费104770万元、建设期管理费4309万元。1.1.7、关键经济技术指标：总用地规模：844000；总建筑面积：768000；其中：会展中心： 用地86.3亩，建筑面积：37000，农副产品物流区： 用地127亩，建筑面积：98000，汽贸物流区： 用地122亩，建筑面积：24000，综合物流区： 用地261亩，建筑面积：128000，建材家居配送区： 用地283亩，建筑面积：10，义乌小商品产业园： 用地170亩，建筑面积：84000，综合配套区： 用地175亩， 建筑面积：239000，美食娱乐区： 用地41.7亩，建筑面积：38000，容积率：0.91建筑密度：24.55%1.2建设单位介绍单位名称：广州钧钛电子科技注册资本：1000万元注册地址：广州市天河区中山大道89号15层南13号法定代表人：游棋钧（湖南新化人）经营范围：研究、开发、销售电脑软硬件及相关技术咨询服务。信息服务业务。设计、制作、公布、代理各类广告。企业发展介绍：广州钧钛电子科技成立于1月，是一家以软件开发、提供手机网络游戏内容合作服务为关键业务方向，以技术开发为主导新兴企业，专业提供产品开发、系统管理、增值业务等应用，且含有大规模数据库应用、网络信息安全监控、在线游戏设计等方面实战经验。现有专业技术人员近200名。资产总额达3亿元以上。，为深圳移动开发“综合信息平台”。，和深圳移动签署开发外包协议，成为了深圳移动数据业务平台外包合作商。3月，创新WapRpg网游仙游记。总注册约800万人次，同时在线约3万人6月，自助游戏设计平台问世，发明了业界上第一个自助设计游戏平台。，钧钛企业保持稳健发展势头，并成功推出一款wap和web互通手机网络游戏代表作枭雄，至5月已开启70组服务器，高端注册玩家350万。11月，推出划时代WEBGAME仙域，并在短短6个月开启400组服，发明了ARPGWEBGAME奇迹。，推出纯武侠WEBGAME真武，传承。企业一贯遵照“人性化管理，职员即第一生产力；领先化技术，领跑者才能吸引愈加好资源；快速化服务，立即响应是合作伙伴动力起源。”经营之道，在在软件开发领域占有一席之地，并取得了良好经济效益。起，企业关键领导游棋钧先生以敏锐眼光，转向了物流业宽广发展前景，企业将依靠强大经济实力和科技、信息化技术管理实力，努力争取在五年之内打造新化规模最大、功效最全、效率最高现代商贸物流产业园。依据这一目标，企业8月起，已组织专业技术力量对物流行业现实状况、发展和计划、建设、经营管理等进行全方面、深入研究。1.3编制提议书目标和依据1.3.1编制提议书目标1) 宏观分析新化县及辐射区域经济和产业发展形势，和其对物流服务业总量需求；2）分析物流服务业和各大产业间关系和产业链构建。3）初步研究“新化物流产业园”建设必需性、场址选择、建设计划、投资估算等。1.3.2编制提议书依据1）新化县国民经济和社会发展十二五计划纲要（草案）2）娄底市物流服务产业计划3）新化县城总体计划和新化县域总体计划4）新化县统计年鉴5）现行城市乡计划、建筑设计、仓储物流相关规范、技术标准。第二章、项目背景分析2.1、新化县宏观社会经济发展现实状况和特点分析2.1.1新化县概况地理位置：新化县在湖南省中部偏西、娄底市西部，盘依雪峰山东南麓，资水中游。地处北纬2731-2814，东经1104511141。东北至东南和涟源、冷水江市交界，南至西南和新邵、隆回为邻，西至西北和溆浦县接壤，北和安化毗连。新化县隶属湖南省娄底市管辖，总面积3567平方公里，居全省第二；人口： 未总人口137万，居全省第三。其中城镇人口32万人，城镇化率23.3%。气候条件：新化县地处湖南中部，内属中亚热带季风气候区。四季分明，年平均温度.8，境内常年降水颇丰，年均降水量1398.3毫米，整年日照925.31892.5小时，平均1488小时，无霜期280天。自然资源：新化自然资源十分丰富，特产盛多，农、林、矿业连续发展。新化是全国商品粮基地县、农作物种子基地县和粮食贮备基地县，是全省氨化秸杆养牛基地、模式化稻田养鱼基地、速生丰产林基地。水稻、小麦、玉米、薯类、种子、畜牧、水果、水产等，形成了产业化规模；作为特色产品茶叶、烤烟、 苡米、玉米片、银花、厚朴、杜仲、天麻等，已建成“基地农户”生产格局；新化是湖南省十大林区县之一，主产杉、松、楠竹、粟树等，并有华南虎、金钱豹、娃娃鱼、红腹锦雉、银杏、金钱松、红豆、天狮粟等珍贵动植物资源； 现已探明和开采矿产资源有煤、硅石、瓷土、石墨、石灰石、金、锑、锰、铜、铁、铅、锌、钨等37种，是全国100大产煤县之一，有名“有色金属之乡”。 旅游资源丰富，并逐步形成产业化升级。全县共有地文景观、水文景观、古迹遗址、宗教历史文化、动植物、民俗风情、休闲等7个类别近200处旅游景点景区，其中一级资源11处。最含有代表性是大熊山国家森林公园、梅山龙宫、紫鹊界梯田和以蚩尤为代表梅山地方文化资源。交通条件：现有湘黔铁路东西贯穿全境、S225、S312、S217三条省道和县乡级公路4300多公里，航道93公里。交通较为便利。因为其地处湖南中部地域区位优势，十二五期间，长昆高速铁路（沪昆长沙至昆明段）、张家界至桂林铁路、娄新/新溆高速公路（娄底至怀化新化段）、安铁高速（陕西安康至广西铁山港）均将经过新化并建站，并已立项建设民般支线机场。以后交通条件将大大提升。2.1.2新化县十一五期未经济发展基础，新化全县地域生产总值达成98.5亿元，年均增加11，其中一、二、三次产业分别增加6、15和12；人均生产总值达成8300元，年均增加16。农村经济稳步发展，全县农业增加值28.5亿元，年均增加6，粮食生产增加，粮食总产量达50.01万吨，比增加7.71万吨，增加3；农业产业化步伐加紧，特色稻作、中药材、杨梅、有机茶、油茶等经济作物种植和梅山牲猪、东岭田鱼等特色畜牧水产养殖均已初具规模，建立了一批农产品加工龙头企业和形成了一批农产品著名品牌，全县牲猪、水产品、油料等产品产量比年均增加6、12和4。工业经济不停增强，全县工业增加值21.32亿元，年均增加15，经济总量增加，工业企业实现总产值80亿元，年均增加37.9；企业规模壮大，规模以上工业企业达114家，比增加60家，基础形成了以特种陶瓷、能源、建材、冶金、农副产品加工为支柱产业工业经济布局；市场竞争能力加强，全县工业企业共取得国家免税产品1项、省名牌产品4项、市名牌产品2项。财政税收稳定增加，全县财政通常预算收入3.3亿元，比翻一番，年均增加11.5，全县税收完成2.3亿元，财税收入增加，为经济社会发展提供了强有力财力保障。固定资产投资规模不停扩大，全社会固定资产投资完成35.19亿元，年均增加38。社会消费需求旺盛，全社会消费品零售总额42亿元，年均增加18。投资和消费增加，拉动了经济快速增加。人民生活水平不停提升，城镇居民人均可支配收入达10920元，年均增加13%；农民人平纯收入达2350元，年均增加9%。2.1.3新化县经济和产业发展特点1）国民经济保持快速稳定增加。至，GDP年均增加率11%。达成98.5亿元；2）三次产业比重由40：24：36调整为30：29：41。工业和服务业得到进步发展。3）已基础形成以特种陶瓷、新能源、建材、冶金、农副产品加工为支柱产业工业经济布局。4）农业发展走向现代化和产业化发展道路，粮食产量稳定在50万吨左右，水果、中药材、茶叶、田鱼、黑猪等种植、养殖业逐步形成“产业+企业+基地/农户”模式，并走向规模化生产。5）农副产品加工比率和附加值大大提升，加工率达成45%以上。产值500万元以上加工企业70家，过亿元企业5家，国家级龙头企业2家。形成了一系列农产品品牌。2.2、中国物流服务业发展趋势分析2.2.1中国物流服务业发展现实状况中国现阶段正处于一个改革开放全方面推进和深入并取得丰硕结果、工业化和城市化高速发展、社会主义市场经济日趋成熟、人民生产和生活水平全方面提升历史发展时期，中国政治形势长治久安，经济保持长久稳定快速增加。，中国生产总值达成了39.8万亿人民币。工业化率40.2%，城镇化率46.6%，五上年GDP平均增加速度超出10%，居中世界前列。不过因为中国资源相对不足、人口众多，经济基础还相对微弱，经济结构不合理多个原因制约，中国将长久处于社会主义初级阶段。在以后经济发展中，大力发展诸如交通、通讯、信息、物流服务等基础性服务业，是确保区域和产业协调发展、全方面提升国民经济基础性发展行业。伴随社会、经济、技术高速发展，多种基础设施不停完善，全球经济一体化趋势和市场竞争程度日益增加，企业生产资料获取和产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方法正发生深刻改变。认为贮备、运输即为物流业全部见解受到巨大挑战，大家已经认识到，包含贮备、运输在内产品生产、流通和消费过程中很多步骤物流系统，已成为实现经济发展从粗放型向集约型转变关键基础条件，也是国家经济在高起点上连续发展关键基础。伴随现代科技、管理和信息技术在物流系统中广泛应用，物流行业已成为适合于市场经济发展基础产业之一。被普遍认为企业在降低物资消耗、提升劳动生产率以外“第三利润源”现代物流业正在世界范围内广泛兴起。中国物流业现阶段发展情况关键表现以下多个方面：1）物流基础设施规模快速扩大。2）全社会货物运输量连续增加。3）物流市场潜力巨大。4）第三方物流服务方兴未艾。5）物流技术装备水平快速提升。，全国社会物流总额达38.4万亿元，同比增加29.9%（按现价计算），增幅比上年同期提升2.9个百分点。显著高于同期GDP增加速度。GDP总量和物流总额相比物流需求系数为2.8。其中：工业品物流总额为32.5万亿元，同比增加30.2%。物流总值高速增加，表明经济增加对物流需求越来越大，经济发展对物流依靠程度也越来越高。 ，中国社会物流总额约为48万亿元，同比增加25.4%，增幅虽比上年有所回落，但仍处于快速增加区间。中国物流业增加值为1.2万亿元，同比增加12.5%，增幅高于上年。，中国物流费用占GDP比率为18.5%。中国现代物流整体规模扩大，发展速度加紧，运行效率提升，对经济发展支撑和促进作用愈加显著。对比如美国、日本等发达国家，中国物流服务业发展还处于很低水平。现在，中国物流成本占GDP比重大约为20左右，而美国等发达国家只有10左右。中国流通现代化投入不足，对流通信息化建设投资较少，物流业存在宽广和发展前景。2.2.2中国物流业发展普遍存在问题多年来，现代物流业发展即使取得了较大进步，但因为仍处于起步阶段，发展总体水平仍然偏低。关键问题表现为以下多个方面：1）对现代物流认识有待提升。现代物流理念还未普及，有些政府职能部门和企业对现代物流业地位和作用认识仍不到位，存在“重生产、轻流通”思想。还有相当一部分生产和流通企业仍没有将物流管理从企业关键业务中剥离出来，交给独立物流服务单位运作，致使大量潜在物流需求不能转化为有效市场需求，生产和流通企业物流成本较高，物流管理水平和设施建设相对落后。另外，占全市总人口绝大多数农村地域，因为点多面广、生产水平较低，巨大农村物流需求市场亟待开发。2）物流基础设施建设亟待加强。现在，大多数内地城市物流园区、物流/配送中心等物流运作基础设施大部分还处于计划起步阶段，尤其在三、四线城市，其物流运作基础设施还比较落后。资源优势还未得到充足发挥。物流信息基础设施总体运作水平还不高，计算机、网络通信技术在物流中支撑作用还没有充足发挥出来。信息平台尚无法对接，信息资源未得到有效整合。 3）物流发展环境有待于深入改善。因为多个原因影响，现代物流业发展政策环境、政务环境、经济环境和项目建设工地周围环境还存在多种多样不友好现象，而且协调难度大，严重影响了现代物流建设和发展。尽管各省均已陆续出台加紧现代物流业发展相关意见和政策，各下属各级城市还未完全制订出切合当地域物流发展相关政策方法，没有形成一个完整、系统有利于现代物流业发展政策法规环境。另外，物流管理体制多元造成工作难以统一协调。因为物流产业是个新型复合型产业，所以，其发展壮大需要多行业多部门配合。但现在分行业、分部门管理体制造成条块分割现象较为严重，多行业多部门难以实现有效配合和协调，这些情况不仅影响了多种物流功效和物流服务方法协调发展，同时也因为部门及地域间利益所在，造成了物流资源浪费，组成了物流资源整合、改造和提升体制性障碍。 4）物流企业服务能力和服务质量有待提升。全国物流企业整体水平上“小、散、差”问题突出，物流企业规模小、运作成本高，信息化处理能力低；优强物流企业数量较少，企业硬软件设施不完善，技术装备和管理水平跟不上，服务功效欠配套；工商企业仍习惯于自营物流，企业内部传统物流剥离、整合工作仅仅处于起步阶段，完全第三方物流企业未成气候。专业化、集约化、现代化水平较低，总体运作水平不高，影响了企业经济效益和社会效益。5）从事物流技术和管理高端人才缺乏。现阶段很多物流运作仍局限于传统单一运输、仓储、货代等步骤，物流运作水平不高，含有现代物流经营理念、以物流科技创新和服务创新为关键物流人才欠缺。物流人才培养、引进、激励机制尚不健全。全市物流人才尤其是中高级物流人才短缺。2.2.3中国物流服务业发展趋势现代物流是社会化大生产条件下一个新组织方法和管理技术；现代物流业是融合了运输业、仓储业、货代业和信息业等新兴复合型产业。伴随经济全球化进程加紧，现代物流业在国民经济中地位和作用日益凸显，现已成为优化社会资源配置、调整经济结构、改善投资环境和增强区域竞争能力基础性支撑产业和促进经济增加先导性产业，其发展水平已成为衡量一个国家和地域关键竞争力和经济运行质量关键标志之一。分析中国物流业发展历程和以展现实状况，未来发展方向表现估计以下：1）连锁企业内部物流配送中心建设和管理将深入加强。在现代流通领域，广大连锁企业，考虑市场需要和生产流通发展趋势，合理确定配送中心建设规模和水平，加强对物流配送中心管理，逐步实现仓库立体化、装卸搬运机械化、拆零商品配货电子化、物流功效条码化、配送过程无纸化，并建立自动补货系统，为连锁企业提供安全可靠、高效率配送体系。2）整合物流资源，建设专业化、社会化物流基地和企业。经过资产联合、重组和专业化改造，充足利用和整合现有物流资源，尤其是和批发企业和储运企业改组、改造相结合，打破行业界限和地域封锁，有计划、有步骤地完善和发展社会化物流企业，满足中小企业发展需要，为她们提供高效快捷配送服务，同时为电子商务发展提供支持。3）完善生产资料分销服务功效。要为生产企业提供原辅材料及零部件配送业务，逐步建立工业原辅材料加工配送、日用化工产品、食品等专业化加工配送中心、农产品加工配送体系，不停扩大配送品种范围，努力争取建成提供大规模、多品种、高效率服务物流配送体系。 4）激励有条件大型制造企业投资发展专业物流企业，或和第三方物流企业合资发展物流业务。有条件大型制造企业可在为其产品营销提供物流服务基础上，经过完善功效和拓展业务，发展专业化物流，并在达成规模效益后向社会化物流发展。大型制造企业也可利用现有储运企业资源，以合资合作或吞并等方法发展专业物流企业。5）推进中国和国外物流领域广泛合作及中外物流企业间合资合作，吸引外资投资中国物流产业，参与中国传统物流企业重组和改造，提升中国物流现代化水平。2.3、项目建设必需性分析新化县在十二五计划纲要（草案）第六章现代服务业发展目标中明确提出：“要在城东和城西进行物流园区开发，建设两个集大型标准化仓储基地、配送仓库、大型货物堆场、运输车队、集装箱中转站、铁路专用线于一体县级一流物流中心。到，努力争取初步修建布局合理、技术优异、节能环境保护、便捷高效、安全有序并含有很好竞争力现代物流体系。”可见，政府部已预见了大型综合物流园区建设关键性和必需时性。2.3.1 建设“新化物流产业园”是发展物流基础产业，完善社会流通服务需要。现代物流业泛指原材料厂、产成品从起点至终点及相关信息有效流动全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整供给链甚至产业链，为用户提供多功效、一体化综合性服务。对于城市而言，伴随消费观念和消费习惯不停改变，商业业态形式和布局发生着深刻改变，消费梯级关系也越来越显著，生产生活资料配送需要愈加专业和快捷。同时，为了满足大家生活环境需要，城市功效分区愈加科学化和人性化，对外交通和运输对城市干扰受到了最大程度制约，集约化、专业化物流配送和仓储体系是现代城市必不可少基础服务设施。对于农村而言，中国农村仍然是城市工业品关键消费市场之一，要实现城市商品向农村分散，在市场经济标准下，成本最低标准决定了分散配送物资集约化、规模化和专业化渠道配送，分散到各级流通网点。同时，农村大量富余产品、农副加工产品要向市场流通，实现产业化，也需要城市集中配套设施、信息渠道、以至生产加工、包装、储运、展示、交易等条件。新化是一个地广人多、物资丰富大县，在产业发展和流通领域上要最大程度地契合了以上需求，完全有必需尽早兴建一个全县一级物流园产业园。2.3.2建设“新化物流产业园”是提升农业产业化、促进工业化和城市化需要。新化是一个农业大县，城市化率很低，农村人口众多。中国十一五计划期间，相关加紧社会主义新农村建设发展目标中曾提出：“在经济结构问题上，农业产业化是重中之重大事，只有实现农业产业化，才能提升农业生产效率，释放农村富余劳动力，为城市化和工业化提供物质保障，提供人口和劳动力源泉。”可见，农业产业化是工业化和城市化基础。建设现代化物流基地，愈加好地组织农村生产资料、日用消费品配送、农产品加工、包装和流通，是促进农业产业化必不可少基础设施。同时，建设现代化物流基地，对于区域工业发展中诸如原材料配送、产品储存和运输，市场信息流通和产品市场营销，提升企业竞争力，扩大工业生产全部有着相当必需性。所以，建设“新化物流产业园”是提升新化农业产业化、促进工业化和城市化需要。2.3.3建设“新化物流产业园”是新化湘中经济次中心物流体系枢纽配套需要。新化地处湖南中部，东北至东南和涟源、冷水江市交界，南至西南和新邵、隆回为邻，西至西北和溆浦县接壤，北和安化毗连。有着显著区位优势，交通设施比较完善，尤其是“十二五计划”期间，将形成铁路、公路、水运和空运齐全立体交通体系。同时，作为拥有娄底市土地和总人口三分之一规模大县，新化对于周围区域经济和文化有着较强辐射能力，并可能以展成为湘中地域仅次于娄底枢纽地域和经济次中心。建设“新化物流产业园”对于新化在经济社会发展中，充足发挥其经济辐射能力，实现和周围地域经济友好发展、并突出其在湘中地域经济次中心地位显得尤其关键。物流产业园建设也将成为湘中经济次中心物流体系枢纽配套需要。2.3.4建设“新化物流产业园”是构建“两型社会”和经济可连续发展需要。新化县在十二五计划纲要（草案）第十章“两型社会建设”中提出：“创建两型社会示范县，一定要加强综合基础设施建设。”建设好一流物流基地和产业园，经过合理物流计划和物流组织，对于限制汽车在城市中运行时间和运行数量、降低货运铁路、专用线、货运站场在城市中占地问题，降低交通阻塞、尾气排放、车辆噪音、交通事故全部有着显著作用。经过规模化、集约化、信息化手段，对于节省社会资源、建设低碳经济，促进区域经济可连续发展全部有着关键意义。第三章 物流及相关产业发展需求分析3.1、新化县物流发展环境条件分析“十二五”期间，是新化县发展现代物流业关键时期，有良好发展机遇和条件。1）经济全球化和区域经济一体化发展经济全球化和区域经济一体化进程加紧，新一轮世界经济结构调整不停推进，国际资本及产业加速向中国转移，中国东部发达地域产业也向中、西部地域梯次转移。地域经济合作日趋紧密，区域经济协作不停加强，中国一东盟自由贸易区加紧建立、“泛珠三角”经济区主动推进；另外，国家中部崛起战略实施，长株潭“3+5”城市群发展，新化“两型社会”示范县建设等等，区域经济一体化及区域合作深化，这些全部为新化物流产业发展提供了良好宏观环境。2）交通区位优势不停凸显和提升新化县拥有独特区位和交通运输优势，地处中国东中部通往大西南必经之道，是湖南省南北通达、东西连贯要衢，沪昆高铁、湘黔、张桂（张家界至桂林，计划中）铁路将于此交汇。公路纵横交错，四通八达，娄怀高速、安铁高速从境内经过，资水流域贯穿境内，娄底民用支线机场已选址新化。新化将拥有水、陆、空立体交通网，形成了立湘中而通八方，居腹地而达全国，处一隅而至世界交通优势。3）加工贸易梯度转移所产生物流需求伴随国家空间发展计划布局调整，长三角、珠三角、东部沿海发达城市产业正快速向中、西部地域转移，而中部地域承东启西优势正发挥不可替换作用，快速推进和长三角、珠三角发达城市产业转移承接，娄底市作为湖南省几何中心所在，加工贸易发展展现良好势头。借助国家产业转移关键承接地这一平台，新化能够主动参与集团专业分工合作，愈加好地承接沿海发达地域产业转移，加紧和国际经济融合，延伸产业链，拓展发展空间，取得生产要素互补和产业集群发展机遇。现代物流对产业支撑影响不停加大，物流服务需求将会展现快速增加趋势。4）新型工业化、城市化及新农村建设所带来旺盛物流需求新化没有传统工业基地，在传统工业上竞争力不足，为加紧新化发展，“十二五计划”明确要突出发展特种陶瓷、新能源、冶金、建材、农产品加工业五大产业，大力扶持新技术和旅游两大新兴产业。距新化不到10KM冷水江市有世界最大锑品生产基地锡矿山矿务局，有中南最大生铁铸造基地冷水江钢铁总厂，新化、冷水江、被列入全国100个关键产煤县市。全县工业总产值28亿元，五年平均增加15，伴随新化工业经济飞速发展，将不停推进对物流市场需求，尤其是因为新化建材陶瓷等材料工业结构特点，迫切需要大力发展物流业，以支持工业企业提升经济效益和生产效率。其次，新化县现在城市化水平很低，伴随城市化步伐不停加紧，城市物资需求也越来越大，尤其是伴随大家生活水平提升和生活方法改变，大家消费需求也在发生根本改变，大家对产品期望值越来越高，个性化服务需求越来越多。所以，对城市配送服务要求也越来越高，这也对城市物流配送服务体系，和物流企业物流配送和服务能力等提出了更高要求。另外，新化作为农业大县，农林产品物流量很大，尤其是伴随新农村建设推进和农林产品加工企业大量兴起，新化粮油食品及特色农林产品流通量剧增，迫切需要加强和改善物资流通渠道，加紧物资流通效率，所以需要大力发展现代物流产业。5)内外贸易发展良好势头带来物流需求。多年来，新化工农业生产快速发展，为市场提供了充裕货源，市场需求日趋繁荣活跃。尤其是经过稳步推进流通体制改革和大力发展非公有制经济，逐步形成了多个经济成份、多个流通渠道、多个经营方法、降低经销步骤流通体制。到底，全市共拥有各类批发零售餐饮业机构网点近10000个，全市实现社会消费品零售额40亿元，能够预见，伴随国家西部大开发战略实施和湖南省经济发展步伐加紧，新化内外贸易将有一个愈加美好前景，同时也迫切需要不停改善和完善娄底物业服务水平和效率。3.2新化县物流需求总量分析1）区域农业生产资料、居民日用消费品物流配送服务需求分析依据对新化县域范围生产资料、农村日用消费品流通现实状况调查，估计到，新化及周围影响区各类需供给物资社会总量可达150万吨，运输总量按平均50公里里程（含配送前物流运输）计，可达7500万吨公里。物流配送周转量按每十二个月300天计，约为5000吨/天。批次货物仓储周转期平均按10天计，物流配送周转仓库储量就在50000吨以上，考虑现代仓储及货物进出交通条件，仓储面积最少需要20万平方米。2）区域农产品及加工产品物流基础服务需求分析考虑新化农产品总量约50%（已达45%）加工和商品转化率，周围县市按新化总量20%预估。区域农产品加工和市场服务需求总量约为60万吨。考虑季节性原因，物流配送周转量约为10000吨/天。批次货物仓储周转期平均按10天计，且考虑未经加工农产品堆放条件，物流配送周转仓库面积最少需要40万平方米。产品运输二次周转平均按100公里计算，物流运输服务总量达6000万吨.公里。3) 区域农产品加工生产场地需求分析依据娄底市“十二五”现代农业发展计划战略计划和分析，在“十二五”期间紧紧围绕生猪、黑牛、山羊等草食动物、田鱼、有机稻米、油茶、杨梅等农业主导产业，计划总投资28亿元，建设24个关键项目，形成优质稻米、薯类、肉类、药材、果蔬等关键产业链，培养年销售收入500万元以上农产品加工业企业达成100家。使全县农产品加工业总产值到达成22亿元，农产品加工业增加值达成8亿元，创利税1.5亿元。针对中小企业发展特点，通常投入资金能力有限，投资建厂一是投入大，二是风险高，而租赁专业化生产厂址是一个能够处理矛盾有效路径，这也是中国很多开发区全部设有中小企业孵化基地关键原因。所以，能够估计，对于出租经营专业生产建筑设施存在很大需求。农产品加工业主大多在农村生活，可能对于城市需求改变把握不够，要实现产品市场价值转化，还必需要有灵敏市场信息，而要掌握这些信息，往往企业本身极难办到，这就需要对于信息服务依靠。一个新品牌或是新品种，要投入市场，还需要经过展示、宣传、交易活动来实现。所以，对于最直接展示、交易平台无疑也是最需要。企业要实现经营目标，职员管理也至关关键，规范生产步骤管理和职员生活配套是企业规范发展必需条件。发达地域经验表明，商贸性质物流中心含有为生产、仓储、交易和物流信息、综合配套服务多重功效。且能和生产企业建立产业链接关系，能够相互依靠，共同发展。4）冶金、工业和建筑业物流服务需求分析现在，新化已形成了特种陶瓷、新能源、冶金、建材等支柱产业，同时伴随城市化进程加紧，建筑业正处于发展高峰期。 “十二五”时期特种陶瓷业将以科技、生产、物流、教育培训四位一体为内容，将新化建成全国关键特种陶瓷生产基地。到，全县特种陶瓷企业总产值将达成50亿元。建材产业将湖南海螺水泥做大做强，在现有基础上再兴建一条5000吨/日干法水泥生产线，到，海螺水泥年产量将达成200万吨，值达成10亿元。大力发展煤矸石砖等新型墙体材料，将新化打造成娄底市新型墙体材料煤矸石生产基地，到，全县年产煤矸石砖30亿块，年产值6.6亿元。矿产资源开发产业在节省资源和保护环境前提下，加大对矿产资源有序勘探、开发和精深加工力度。到“十二五”期末，全县原煤年产量达成350万吨以上。同时，城镇每十二个月约有新建建筑面积200万平方米，除地方材料外仍需要大量外来建筑安装材料、设备，将在新化集散，其货运总量将达50万吨左右。综合分析，新化县现实状况物流业基础上处于简单运输粗放方法，物流潜在需求总量巨大，社会物资年货物吞吐量可达600万吨，物流运输服务总量可达1亿万吨公里。社会物资集散仓储需求面积可达80万平方米。“新化物流产业园”项目根据市场拥有率20%目标，物流运输服务设计为万吨公里，仓储设施建筑面积需16万平方米。3.3、物流关联产业发展分析依据新化县十二五计划中相关发展新型工业、农产品加工业、发展现代物流服务业整体计划构想，以物流基础设施建设为先导、以物流配套送为基础、科技、信息及教育培训为纽带，联合、吸引关联产业生产、储存、产品展示、远程交易等复合功效为一体，建设高标准、功效完善物流产业园，不仅是新化新一轮经济增加需要，也将在资源节省和环境效益上全部发挥不可替换作用。3.4、项目市场化营销组合策略3.4.1专业化和社会化经营管理考虑行业综合性、专业性强特点，依据社会资源情况分析，本项目关键为建立生产加工、仓储、产品展示、物流配送、综合信息等公共经营平台，以生产资料、日用具配送、商务、信息服务为中心，广泛吸纳社会物流、加工生产、产品经营力量，共同打造 “新化物流产业园”整体品牌。项目关键设施投入除信息系统、展示中心、仓储、综合配送服务由投资者经营外，其它厂房、交易市场、生活配套设施均考虑以租赁形式招商联合专业企业和发展型企业经营为关键方法，对于物流配送也合适采取品牌合作、社会挂靠经营方法。这么，现有利于专业化管理，又有利于降低投资总成本，扩大经营规模，求得总体经营规模效益。3.4.2建设好完善基础硬件设施，确保生产、加工、市场交易、市场流通服务在项目硬件设施上，以现代化经营模式和技术条件定位，在整体计划建筑风格、交通组织、建筑设施功效结构布局、环境和生产安全、物流操作步骤组织等方面进行全方面科学考虑，尽可能避免沿袭传统上不合理原因，达成“品牌形象好、工作效率高、技术条件新、配套服务全”目标和标准，以确保整个物流园物流配送、生产、加工、市场交易、职员生活等流动规范有序、相互带动、相互促进。同时，建立用户对物流中心信任度和满意度，提升项目合作招商比率和质量，从而达成全方面经营设计负荷。3.4.3建立优异管理体系、商务服务和信息化服务体系，提升服务质量和服务水平在建立完善硬件设施基础之上，优异管理体系至关关键，做为市场经营管理主体，项目投资经营单位应针对项目标经营范围和经营特点，合理组织管理机构，有效协调、管理好物流中心每项步骤和每项服务工作。建立优异、系统信息网络并加强维护工作，以确保各相关经营单位信息需求。建立完善商务服务体系，满足用户单位交易、策划推广、咨询、金融、办公文书等多种商务服务需求。建立严格服务质量标准和制度，在中心内部实施社会化监督管理机制，立即搜集各单位合理意见，确保服务质量。3.4.4建立有效政策服务平台，充足发挥产业政策优势。因为入园企业和经营个体起源关键是社会，还有些来自农村，所以建立有效政策服务平台，为相关企业立即提供最新政策信息，有利于帮助她们掌握政策动向及对其经营影响，从而科学决议经营发展方向。同时，可享受政策扶持和优惠，争取其能正当享受。以此也可表现物流园管理方合作关心，提升社会美誉度。3.4.5科学组织规模化、高端产品展示和交易活动，促进市场繁荣。充足利用会展中心设施条件优势和新化缺乏专业化会展条件机会，以新型产品、特种产品、“三农”产品等展示推广为基础，广泛联络省内外商业贸易展览、订货会等大型活动，政府大型商务活动等，发挥其推广窗口和平台作用，为物流园和商贸经济繁荣提供支持条件。第四章：建设规模和场址选择4.1、建设规模依据市场估计分析和功效定位分析，“新化物流产业园”拟建设成为一个集综合物流、科技信息、生产资料及日用工业品配送、农副产品加工储运、产品展示、交易平台、生活配套等多元功效于一体综合性物流产业园。园区建成后，将承载新化及周围影响地域20%社会物资流通量。计划总用地1266亩，84.4万平方米，总建筑面积76.8万平方米。关键建筑设施功效分区考虑以下多个部分组成：1）综合物流区：关键负担日用消费工业品集散、仓储、配送，关键为公路运输。计划用地用地261亩，建筑面积：128000。2）建材及家居配送区：专业化组织钢材、水泥、建筑装修材料、居家及室内装饰用具配送、展示及交易中心。计划用地283亩，建筑面积：10。关键建设仓储、成品分装、物流配送、产品展示厅、卖场。3）农副产品加工配送区： 包含农产品加工、包装、储运及配送功效，配套仓储、物流及生产车间，计划用地127亩，建筑面积：98000。关键建设仓储、包装车间、生产车间、物流运输等设施。4）汽车配送交易区：专业化组织汽车整车及汽车配件运输、展示及交易活动，用地122亩，建筑面积：24000。关键建设包含4S店、维修站、配件区、交易办公等设施。5）义乌小商品产业园：承接东部地域产业向中部地域转移，经过定向招商引资，合作等方法，以义乌小商品生产为主导，依靠物流园区基础配套条件，建设小商品产业园。计划用地170亩，建筑面积：84000。 关键建设标准厂房。6）会展区：以承接产品展示、展销会为关键功效，兼有承接地方政府部门及相关单位大型会展、文艺活动功效。计划用地86.3亩，建筑面积：37000，关键建设会展中心。7）办公管理服务区：负担物流产业园区经营管理服务办公、电子信息管理、产品检测、检疫等功效。计划用地41.7亩，建筑面积：38000。8）生活配套区：因为物流产业园功效复合化和规模集约化，仓储物流管理工作劳动定员数量较大，且有农产品加工、小商品生产，均属劳动密集型产业，生产用工量大，估计园区常年工作人员将在150000人。需要一定规模生活配套。生活区计划用地175亩， 建筑面积：239000，4.2、项目选址1）选址标准1）符合城市总体计划。物流产业园计划和建设应首先符合城市总体计划和布局，符合城市产业空间布局和产业结构调整需要，符合城市管理长远效果，符合城市功效定位和发展战略。2）靠近交通主干道出入口。公路是现代物流中心供、配货关键货运方法之一，靠近交通便捷主干道进出口也是物流产业园布局关键考虑原因之一。3)靠近城市。靠近城市能够利用城