现代服务业集聚区铜陵新站物流园建设方案探析样本.doc

现代服务业集聚区铜陵新站物流园
建设方案

--皖中南商贸物流运行中心、
--现代化城市配送基地、
--物流外包总部基地和物流企业孵化基地

建设单位：安徽朝山新材料股份
编制单位：成全部亿博物流咨询
编制时间：.06.10

目 录

第一章 项目概述

铜陵新站物流园区在铜九铁路两侧，陵江大道以东，红星河以西，凤池大道以北，铜井路两侧区域，占地约1460亩。
项目总投资：203985.5万元。
总建设工期：6月—12月（含6个月建设准备期）。
建设内容：新站物流园区是铜陵市"4321"计划中四大物流园区之一，也是铜陵市唯一城市配送型物流项目。根据"统一计划、分布实施"标准，建设布局集中、用地节省、产业集聚、功效集成、经营集约为特征，集仓储、配送、中转分拨、加工、包装、运输、展示交易、信息等功效和结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等综合服务于一体，辐射皖中南地域，以城市配送为特色皖中南商贸物流运行中心、现代化城市配送基地、物流外包总部基地和物流企业孵化基地，以提升货物集散效益、扩大物流经营规模效益、提升物流增值整合效益。

第二章 市场分析

一、经济社会环境改变
（一）政策机遇
1、行业政策
铜陵市早在就依据本身特色和区位优势，出台《铜陵市服务业"十一五"发展计划纲要》(铜政〔〕41 号)、《铜陵市人民政府相关深入加紧服务业发展若干政策意见》等政策，开始支持服务业发展。
以来，国家相继出台了《国务院相关加紧发展服务业若干意见》和《国务院办公厅相关加紧发展服务业若干政策方法实施意见》，标志着国家将服务业发展放到了一个新高度。安徽省、铜陵市也在支持服务业发展方面出台很多扶持政策。
3月，国务院[国发（）8号]公布《物流业调整和振兴计划》, 标志着把促进物流业发展上升到国家战略层面。随即《安徽省现代物流业发展计划》、《铜陵市现代物流业发展实施方案》、《铜陵市人民政府相关加紧发展现代物流业若干意见》等政策也相继出台。
伴随国家、安徽和铜陵对服务业尤其是物流业重视和扶持力度不停提升，铜陵未来经济格局中，服务业比重将连续增加，而商贸和物流作为服务业关键内容，将迎来发展机遇。
行业政策是一个层面，物流要实现大发展，也离不开产业和交通支持。
2、区域、产业计划
伴随一系列区域计划、城市计划和产业计划密集出台和实施，铜陵及周围经济将迎来连续快速提升，为发展物流业提供源源不停货源支撑。
《促进中部地域崛起崛起计划》、《国务院相关促进资源型城市可连续发展若干意见》、《相关加紧资源型城市转型 促 进 可 连续 发 展 决定》、《铜陵市资源型城市经济转型计划》、《皖江城市带承接产业转移示范区计划》、《相关推进皖江城市带承接产业转移示范区建设决定》、《铜陵市承接产业转移示范市建设实施方案》等政策，为铜陵市推进物流园区建设提供了政策支持。
3、交通计划
在交通计划方面，四条高速公路在铜交汇，高速铁路连接南北东西，梅龙机 场近在咫尺，加上铜陵长江水运优势和铜陵区域内"六纵六横"干线公路， 铜陵水陆空立体式交通枢纽呼之欲出。如此优越交通，将为铜陵建设辐射皖中南，服务长三角物流体系提供现实支撑。
经过宏观政策层面分析，项目组认为，铜陵现代物流业迎来了前所未有发展机遇。一系列政策推进，全部将给铜陵物流业发展迎来连续动力。
（二）经济环境改变
1、经济转型带来物流机遇
铜陵作为经典资源型工业城市，几十年来，伴随城市不停发展，矿山过分开采、资源逐步消耗、环境人为破坏，成为制约该市深入发展"瓶颈"和障碍。铜陵经济转型要求更为迫切。为此，政府提出了"抓住铜、延伸铜、不惟铜、超越铜"发展思绪。在工业领域，大力构筑"三三三"产业体系，依靠优势和优质企业，拉长产业链条，建成铜、电子、纺织三大产业集群，壮大 化工、建材和能源三大产业基地，培育装备制造、新材料和生物医药三大接续产业。这些生产制造业领域将产生巨大物流需求。
而对于经济转型至关关键服务业，铜陵更是提出努力争取到 年，服务业占 GDP 比重达成 45－50%左右，把铜陵建成区域性服务业中心城市。伴随铜陵服务业发展战略逐步推进，将吸引越来越多外地工商企业将进入铜陵市，这些企业大规模生产经营活动带来了大量物流需求。
同时，伴随经济结构调整，铜陵市物流业服务对象将从传统原材料和粗放型产品，逐步向精益工业产品和消费品上拓展，进而将促进以运输为主传统物流服务向现代物流业发展，深入到交通运输、仓储、装卸、加工配送、物流信息、包装等流通领域各个步骤。工业物流服务、商贸物流服务、物流外包和第三方物流等全部将迎来宽广市场空间。
2、产业转移带来物流机遇
铜陵正处于承接长三角产业转移关键地带，又处于国家实现中部地域崛起前沿阵地，在地理区位上起着承东启西关键战略地位，铜陵在产业转移大环境中面临新历史机遇。铜陵市承接产业转移关键包含六个方面，即：以打造世界铜全部为终极目标，构建泛铜产业集群；以推进工业结构升级为目标，发展 优异制造业；以提升资源利用效率为目标，提升改造传统资源型产业；以优化就业结构为目标，承接发展劳动密集型产业；以构建中心城市为目标，推进服务业功效重构；以城市需求为导向，主动发展现代农业。
产业转移企业关键在沿海地域，无不对现代物流理念有深刻认识。这些到来，首先将带来巨大物流货源，其次也将引发铜陵物流理念深刻改变，改变目前铜陵工商企业"大而全、小而全"粗放运作方法。尤其是后者，对于促进铜陵物流业发展空间扩展更含有重大意义。
3、消费结构改变带来物流机遇
根据铜陵市统计局《 年铜陵市国民经济和社会发展统计公报》（3月29日），整年人均生产总值 46449 元（折合 6800 美元），这在一定程度上意味着铜陵已进入中等发达城市行列。
所以，伴随铜陵城市化和城镇居民收入水平不停提升，将促进消费性服务业需求总量扩张和层次提升：对百姓来说，"5000 美元"意味着人均可支配收入将大幅度增加，将深入带动城镇居民消费，使区域经济增加动力将逐步由投资推进型向消费拉动型转变。食品、衣着类、家庭设备及服务类支出将成为常态，而交通通讯、文化娱乐教育、居住和其它享受型消费品等其它消费比重快速上升，家庭财产普遍增加。能够预见，伴随人均收入连续提升，铜陵商贸物流业将迎来宽广发展空间。
同时，消费增加也意味着商业形态发展和升级。各大区域内新超市、连锁店、各类专业市场将不停涌现；市体育馆、市文化艺术中心、市科技馆、市博物馆等一系列公共文化体育设施也将成为新消费场所。而集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、展示于一体文化消费场所和时尚公布中心—大型购物中心（shopping mall）将成为热点。
（三）铜陵市物流发展空间
铁路运输能力和潜力全部很巨大。现在关键运输方法有公路运输、铁路运输，水路运输（包含内河航道运输和长江港口运输）。关键货种为水泥熟料、生铁、电解铜、焦碳、纺织品、磷矿、煤炭、铁矿、铜精砂、化肥、化工原料、石油、粮食、电子元器件、机械设备、农副产品、日用生活消费品等。水路、铁路关键负担了大宗货物长距离运输，公路运输含有较高公路网密度，在短途、高附加值、立即性货物运输方面含有不可替换优势。
目前，铜陵大多数商业企业经营品种在几千种以上，企业对多类型货物在存放步骤加以区分，物流对象复杂化也给物流经营带来了更大挑战。生产企业中，大多数企业销售范围在全国范围内，企业销售需要全国范围物流网络支持，而且生产企业地域覆盖范围呈逐步扩大趋势。
伴随铜陵经济发展，铜陵物流业未来将面临宽广发展空间，除传统仓库运输服务外，新增加点关键表现在针对工业、商贸流通业和农产品等领域产成品分销物流服务、原材料、半成品、产成品采购供给物流服务、生产物流服务（如流通加工等）、冷链物流服务、和产品相关增值、信息、货代等服务、区域配送和城市配送服务、进出口贸易、国际物流服务（如报关等）、保税 物流服务、快递服务等方面。
而这些服务发展，将促进企业物流外包进程加紧，第三方物流和物流基础平台建立。
二、经济结构分析
物流业是复合型产业，和第一产业结合，会形成农业物流；和第二产业结合，就形成工业物流，和第三产业结合便成为服务业物流。连锁配送、快递服务便是服务业物流经典代表。在计划物流园区时，从定性和定量角度分析清楚物流园区所服务产业和业态，对于园区战略定位和功效定位极为关键。
（一）园区辐射能力分析
1、辐射范围经济概况解析
年皖中南地域生产总值 3523.05 亿元，平均同比增加 13%。皖中南区域是皖江城市带承接产业转移示范区和泛长三角关键组成部分，是实施促进中部地域崛起战略关键开发区域，是长江三角洲地域产业向中西部地域转移和辐射最靠近地域。估计到，区域经济总量大幅增加，地域生产总值比 翻一番以上，人均地域生产总值超出全国平均水平。多年来，区域产业结构得到深入优化，现代产业体系基础建立，生态环境愈加良好，人民生活水平显著提升，基础建成全方面小康社会，在带动安徽发展、促进中部地域崛起中发挥更大作用。
而在安徽省版图上看，铜陵处于芜湖、宣城、黄山、池州、安庆、巢湖中心，是最有可能饰演皖南商贸物流中心角色城市。
在不到十年之间，铜陵市 GDP 已由 年 75.71 亿 元上升到 09 年 343.72 亿元，足足增加了 354%，经济发展在近几年实现了飞速发展。
未来，铜陵将借助交通枢纽建设，产业转移和资源城市转型机遇，加紧实现经济结构调整，除传统工业物流需求将稳定连续增加外，商贸流通业和农业物流需求将取得更大增加空间。
2、项目标影响原因
1）园区周围交通条件特殊，不适合发展大进大出类工业物流
园区向东可经过学士路或沿沿新路南北上铜芜路和北京东路进入主城区，向东可沿铜芜路上 G50 高速，往上海方向。但因为靠近新客站和商贸集聚区，将形成巨大人流量，若大量大型货运车辆进出园区，必将造成较大交通压力；另外，依据新站物流园周围交通情况分析，因为园区周围有铁路线，车辆要进出园区全部需要经过下穿道路，所以大量大型货运车辆进出轻易造成交通堵塞，这也意味着项目地块不适合开展大进大出物流服务。
2）远离港口和工业集中区，发展工业物流市场受限
铜陵大部分工业制造业全部是原材料采购和产成品市场两头在外，而且 85%以上全部是采取船运。若这类企业将仓储中心设置在物流园区，将形成从工厂—园区—港口三角形走势，会增加装卸和运输成本。所以这类企业不适合作为园区服务对象。
而以"铜材深加工、装备制造、冶金化工、电子基础材料及纺织服装"为主铜陵几大产业，但大部分集中于铜陵经济技术开发区及周围，关键采取公路运输。且其中大型制造企业区域内基础全部是自建厂房和仓库，仓库面积充足，对仓储需求很弱，只有运输需求（超大型企业甚至有自己物流企业，运输需求也难以向外部释放）；部分规模较小企业（尤其是出租厂房企业），现在没有自己仓库，对仓储和运输全部有一定需求，但这部分需求百分比较小。同时这些企业距离新站物流园较远，在各开发区及周围全部有仓储设施情况下，吸引其仓储设施进入新站物流园区也存在一定阻碍。
3）城市发展和新区建成将形成商贸聚集
伴随"双百"远景计划逐步实施，未来铜陵将发展成为百万人口、百万平方公里 现代化城市，按人口增加计算，其消费量还将在现有增加趋势基础上取得最少 40%以上额外增加空间，潜力巨大。
同时，项目所在铜陵市车站新区关键功效定位为"交通枢纽、商贸金融、仓储物流、居住、休闲旅游"，未来将有 30 万人口规模。这座新城建设必将使该区成为客流、物流、信息流、资金流关键集散地。同时，铜陵市日益完善立体交通网络将对城市、城际配送提供基础硬件设施，全部将极大促进商贸流通业发展，更关键是， 伴随新火车站建成，项目区域将聚集大量流感人 口，从而含有不可比拟优势及潜力使之发展成为铜陵市关键商贸物流区。尤其是对日用具、建材、机电、服装、家俱、汽车零配件等需求增加空间巨大。
3、项目标潜在市场
经过前文对皖中南区域及铜陵市经济情况、项目所在区域所受外在影响原因初步分析，我们认为铜陵新站物流园不适合关键服务于大进大出生产制造业，而服务于商贸流通业则有巨大发展空间。故现将新站物流园区所服务业态范围关键锁定在商贸流通业。
（二）铜陵城市商贸流通业物流需求分析
1、铜陵城市商贸流通业概况
多年来，铜陵市商贸流通业规模不停扩大，经营主体多元发展，对提升全市综合经济实力和社会繁荣稳定做出了一定贡献，也为承接产业转移、实施东向发展战略发明了一定市场条件。统计显示， 年铜陵市整年社会消费品零售总额 83.82 亿元，比上年增加 18.7%。
分行业看，批发零售贸易业零售额 65.77 亿元，增加 17.8%：其中，在限额以上批发零售业零售额中，食品、饮料、烟酒类增加 40.9%，化妆品类增加38.3%，体育、娱乐用具类增加 32.9%，金银珠宝类增加 7.4%，日用具类增加 57.1%，电子出版物及音像制品类增加 4.5%，服装鞋帽、针、纺织品类增加 23.1%，石油及制品类增加 7.0%，汽车类增加 53.5%。
即使铜陵因为人口只有 73.99 万，整体消费规模较小，只是全省第 16 位，皖中南 7 大城市第 6 位，处中下水平，但人均消费强劲。铜陵市城镇居民可支配收入居皖中南地域首位，超出芜湖，其中城镇居民人均消费性支出 10114 元，增加 5.3%，占可支配收入 60.3% ，并以食品类消费最高。 年铜陵城镇居民恩格尔系数为 42.5%，比上年增加 0.7 个百分点。
另外， 年，铜陵全市在岗职员年平均工资 31034 元，增加 12.5%。城镇居民人均人民币储蓄存款余额 22869 元，比上年末增加 3103 元。消费潜力还有望深入提升。
由此我们能够得出结论：铜陵市社会消费总额较低，但居民消费水平很高，消费关键目前以食品、日用具消费品为主。而经过对铜陵消费市场调研分析，铜陵市消费者消费习惯展现出以下特点：
■购置力强，以消费中高级品牌为主；
■愿意到能提供一站式购物商场或大型购物中心购物；
■寻求享受，看重品牌价值，大家愿意驾车到高级购物中心去买；
■愿意到服务好地方去买；
■喜爱好购物环境
■期望买到物超所值商品；
■农村消费向城市集中；
这说明铜陵市进入了一个全新快速发展阶段，大家生活方法将由生活型逐步向享受型转变（重视品质、购物环境和服务），将直接推进城市形态由低级向高级转变，现代服务业将处于发展黄金期。未来，食品、衣着类、家庭设备及服务类支出将成为常态，而交通通讯、文化娱乐教育、居住和其它享受型消费品等其它消费比重将快速上升。这一现象，也和世界经济发达国家人均 GDP 各阶段发展经验相吻合。
2、铜陵商业业态分析
1）百货商场过于集中，大多处于转型期
2）百货商场经营档次多元化专题商场较少
3）从铜陵现有超市多分布于居民和商业区内，超市向东南方扩张趋势显著
4）超市运行情况参差不齐
5）对现代化仓储配送需求大
3、铜陵城市商贸流通业发展趋势及物流需求
依据《铜陵市城市商业网点计划》，铜陵市将加紧资源型城市经济转型，实现在"皖江城市带"中率先崛起，把铜陵市建设成为皖中南区域性商贸中心城市。
计划将实现全市商业中心"1-5-16"金字塔形结构，商业零售网点布局到 计划部署大型零售网点 26 个，城区平均每 3 万人拥有 1 个大型零售网点。计划到 年铜陵市拥有 12 条商业街，构筑东郊商贸园市场群（包含农产品批发市场（8 座）和农贸市场（67 座）、生产资料市场（3 座)、消费品专业市场(11座)、汽车交易市场(5 座)、旧货市场(2 座)）。从《铜陵市城市商业网点计划》来看，铜陵市商贸流通业将成为城市经济新增加点，成为提升三产比重关键 路径，成为吸纳社会劳动力就业关键渠道和地方财政收入关键税源。
以上述计划为基础，结合铜陵市商贸业发展现实状况和趋势、消费方法转型，消费者消费习惯及分析，我们得出：第一，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体，以综合性经营模式和完美环境配套设施为特点大型购物中心（shopping mall）将可能在铜陵掀起商业经营方法新浪潮；第二，连锁超市将取得深入快速发展，未来将建立遍布城镇销售网络；第三、以批发为主，兼营零售，形成了交易领域信息规模经济，外部规模经济和范围经济现代化专业市场也将成为其关键业态，尤其是在食品、建材、家俱、日用消费品等领域。第四、即使商贸业运作模式还比较传统，但铜陵目前物流发展水平泻后于商 贸业发展水平，说明当地物流业升级趋势已经逐步凸显。
而未来铜陵城市商贸物流需求关键源于两个方面：一是专业市场发展对商贸物流服务需求；二是城市居民日常生活商贸设施（购物中心、连锁店、超市等）对商贸物流服务需求，具体包含：采购供给、仓储、流通加工、冷链物流、区域配送和城市配送、快递等服务，并延伸出电子商务、信息平台等增值物流需求。
（三）铜陵市农村配送体系物流需求
多年来，铜陵农村消费支出，多年受益于国家政策扶持稳步增加，其增加速度已经超出城市。尤其是 08 年"家电下乡"惠农举措更是让金融危机下农村消费逆市上扬达成了 24%年增加率。这说明农村居民作为不可忽略消费群体，尤其在现在扩大内需大环境下占有很关键地位。
依靠新站物流园区建设，发展农村配送体系，可实现配送企业网络化经营、共同配送、联合库存，并结合"万村千乡"市场工程新农村建设"新网工程"，向广大农村延伸服务。
（四）铜陵市冷链物流需求
多年来，食品消费增加快速，伴随收入增加，中国人饮食习惯正在发生改变，直接影响城市家庭易腐食品（如动物蛋白、奶制品、水产品、冷冻食品等）消费上升。
同时，中国消费者越来越意识到食品安全关键性，中国建立一个完善冷链基础设施需求日益迫切。而中国冷链基础设施和国外相比差距巨大，现在冷藏运输率只有 20％左右，而国外发达国家已达 100％。在销售步骤，现在大多数商场、超市和大卖场全部实现了冷链状态下销售，不过仍有 90％肉类、80％水产品，大量牛奶、豆制品基础上还在集贸市场无冷链状态下销售。这也证实冷链物流发展空间巨大。
就铜陵而言，经过项目小组前期调研铜陵市产业实际情况得悉，铜陵现在冷链物流需求比较大，其中，果蔬冷链物流、乳制品冷链物流、肉制品冷链物流、水产品冷链物流、医药品冷链物流等细分市场保持良好发展势头。和全国趋势一致，冷链物流在铜陵也将成为一个新市场增加点，冷链物流现在即使不成熟，市场潜力却不能被忽略，因为这是一个年均增加超出 24%市场，事实将说明这部分投资会产生很可观回报，而且，就像一直以来一样，先期进入参与者将会在这巨大机见面前取得优势地位。

第三章 项目定位

一、战略定位
安徽铜陵新站物流园总体定位可概括为集仓储、配送、中转分拨、加工、包装、运输、展示交易、信息等功效和结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等综合服务于一体，辐射皖中南地域，以城市配送为特色皖中南商贸物流运行中心、现代化城市配送基地、物流外包总部基地和物流企业孵化基 地。
1） 皖中南商贸物流运行中心
在安徽省版图上看，铜陵处于芜湖、宣城、黄山、池州、安庆、巢湖中心，对周围这些城市而言，假如去铜陵交通便利而且铜陵又是货物集散中心，去铜陵买卖货物是最好选择。所以饰演皖南商贸物流中心角色城市非铜陵莫属。伴随未来铁路、公路、机场等综合交通设施完善，铜陵在全国交通网中交通枢纽地位将逐步凸显，商贸物流将迎来迅猛发展空间。
新站物流园区毗临东郊商贸区，区域内将逐步形成商流、信息流、人流聚集，而未来城际客运铁路站支撑将使"三流"得到深入提升。故以铜陵大市场为发展基础，以新站物流园区为关键，大力发展商贸物流，将逐步形成辐射周围及皖中南商贸物流营运中心。
2） 铜陵现代城市配送基地
城市配送关键满足商业、旅游业和人民日常生活消费品需求，铜陵快速增加社会需求带来了巨大城市配送需求。新站物流园借助本身优越地理位置，可对铜陵市区提供城市配送服务。即以信息技术为依靠，构建面向铜陵市城市和周围现代化信息化物流配送基地，实施"万村千乡"市场工程和"家电下乡"工程农村配送体系实施基地。
新站物流园区经过对配送、仓储、运输、流通加工和物流信息管理等全方面统一集约化、效益化物流运行和管理，将改变传统物流模式，实施运输和仓储一体化，销售和物流一体化，供给商和销售商进入园区等现代物流新模式。
3） 铜陵物流服务外包示范基地
铜陵市现在大部分物流需求企业对物流外包需求比较高，不过因为本市总
体物流业尤其是第三方物流业不发达，使物流需求企业对物流业务外包没有信心，所以在一定程度上影响了物流需求企业物流业务外包。
新站物流园区将形成"物流企业集聚、信息网络运作、外包业务集中"新物流业态特色，对传统物流业起到显著产业提升作用，吸引制造业物流部和货代企业、快运企业、物流网络企业、物流软件企业、物流培训企业、物流咨询企业等进驻，形成总部经济模式，为企业提供全方面周到物流外包服务。
4） 现代物流企业孵化器和物流人才培训基地
物流人才培养，40%靠理论学习，60%则要靠工作实践。项目所在狮子山区作为科教文化产业区，是大专院校集中地，在物流人才理论培养方面有先天优势。而新站物流园作为现代化高水平物流园区，可为物流人才培养提供实践机会，成为现代物流人才工作实践培训基地。
经过园区建设，构建皖中南地域中高级物流人才孵化基地，将加紧培养造就一批含有创新精神并和国际接轨职业化、现代化、国际化优异中高级管理人才。在此基础上，园区可依靠人才优势，辅以全方位创业和融资支持，将项目区域打造成为现代物流企业孵化器。
二、阶段目标
新站物流园区整体战略目标可分为三个阶段层次：第一层是基础支撑层，即"商贸物流和城市配送服务平台"定位，它是其它战略定位存在基础；第二层是技术功效层，包含"物流衍生性生产服务业集聚平台"、"物流人才/物流企业孵化平台"两个定位；第三层以"供给链服务集成平台和皖中南物流中心"为总体发展目标。
三、制胜策略
新站物流园应该是商贸物流新机能激活体，以现代物流信息技术为基础，实现整个物流作业链中众多业务主体相互间协同作业；以商流为引爆点、物流为纽带，物流、商流、人流、信息协同发展为支撑，以城市配送为特色，为城市商业体系提供最便捷服务。
策略一：以商流带动物流，实现共同发展
以商流带动物流，物流带动资金流、人才流现代物流发展，实现商贸物流协同发展"大流通，大物流"。即经过商流带动物流，以物流、信息流促进、提升商流，努力争取形成含有高产业带动力、高辐射力、高经济流量大商流；大商流形成直接为物流形成提 供了良好生态环境；而物流在良好环境中顺畅运行从根本上保障了商流向快、向强、向好方向发展。从而形成了商流、物流、信息流、资金流四流一体良性经济循环体系，构建围绕这个经济体系运行由若干关联企业、机构、职能部门聚集形成大型经济联合体。
商贸流通设施构建，将成为整个园区发展引爆点，并极大促进物流园区业务发展，促进信息流向园区聚集，并延伸出多个优异业态物流服务（仓储、配送、流通加工、同城快递等），从而促进园区快速形成聚集效应，而园区为商贸物流提供一系列高端物流增值服务，将极大增加园区盈利点。
策略二：城市物流配送标准化
在园区内建立城市物流配送车辆统一技术规范：建立各类城市物流配送车辆统一技术管理标准，做到车型类别统一（可按载重 1-5 吨范围分为几类），外观标识统一（色彩统一），配置设施统一，号牌字段统一，实现物流配送车辆档次和现代城市形象友好交融，快速扩大影响力，构建园区品牌效应。
物流配送标准化发展路径是制订针对新站物流城市公共物流配送车辆统一技术管理标准和外观标识，便于货运车辆管理和识别，然后逐步提升中心城区货运车辆档次，逐步推进车型、配送、号段统一。
策略三：发展绿色物流
1)发展城市轻物流
城市轻物流是为城市终端需求服务、以轻型快捷运输为特征道路货物运输；多以商业配送，快递运输等经营业态为主。城市轻物流拥有其它物流形式所不含有 Small(轻便小巧)、Smart(机动灵活)、Special(专业化程度高)"3S"特征。
在货件标准方面，它是相对于中等物流而言轻等物流，单次运输货物总重量在0.75吨-1.5吨之间，且货物体积较小，单位货件包装规格含有标准化、反复性，总体积通常不会超出 8 立方米；其次，在运输模式方面，城市轻物流服务于城市区域内，运输距离短，通常为固定多个地点，含有高度快捷性，而且，因为城市交
通拥堵、交通网络密布、突发事件多，城市轻物流在输送方法上中应急改变较多，含有高度机动灵活性；在行业要求方面，城市轻物流对车辆、从业人员有较高专业化要求，车辆除了要不受城市交通法规限制，拥有良好密封性，环境保护性和美观度，同时也要含有多功效性，满足不一样货件装卸和配送要求。
同时，轻型物流体系可谓针对园区周围交通条件量身定做物流体系，能有效避免园区周围涵洞、铁道线和车站影响，将极大缓解周围交通压力。
2)开展共同配送
共同配送也称共享第三方物流服务,指多个用户联合起来共同由一个第三方物流服务企业来提供配送服务。它是在配送中心统一计划、统一调度下展开。共同配送是一个多点到一点配送方法，其运作原理是在送货步骤上将多家用户待运输货物混载于同一辆车上,然后根据用户要求分别将货物运输到各个接货点,或运到多家用户联合设置配送货物接收点上。这种配送有利于节 省运力和提升运输车辆货物满载率。
因为共同配送是多个货主企业共享一个第三方物流服务企业设施和设备,从而由多个货主共同分担配送成本,所以能够有效降低配送成本。另外,由多个不一样货主零碎运输经过整合能够变成成本更低整车运输,也使得运输费用大幅度降低。另外，共同配送还能够经过其快速反应能力，降低每个货主日常费用支出,降低新产品上市时初始投资风险（帮助店铺降低存货）。
策略四：前店后库和统购分销
在新站物流园区内，全部店铺库存将全部纳入新站物流园区专门仓储配送中心统一管理，用户可经过网络平台看到自己库存信息和实物，而商铺只作为一个商铺展示和零售业务平台。当批发业务发生后，货物从专门仓库统一配送到用户手中并在信息系统中对新库存做出反馈。而当用户因为零售业务完成，店铺内库存下降时，新站物流园区物流部门会将所缺货物自动补充到商户手中。
同时，这一优异模式还将面向铜陵大市场商铺进行推广。
同时，新站物流园区内商户采购将不再是单打独斗。商户将采购信息发到网络平台，由新站物流园区汇总后用集团统一采购方法向生产方提出需求，从而提升和生产方议价能力，降低采购成本；同时，新站物流园区依据全部商户采购货物流向整合车辆资源，统一运输，降低物流成本。该策略能显著提升商户盈利水平，促进销售。
策略五：贴身金融服务
和商业银行和保险机构合作，为园区内企业提供集融资、结算、投行、信用卡、电子银行等业务为一体全方位、全产品、一站式、综合化中小企业金融服务，推进园区内中小企业和物流创业企业成长。
在新站物流园区内，中小企业融资难将不再是问题。当入住商户遭遇短期周转困难，新站物流园区可经过融资担保（交易市场不动产抵押、经销商动产质押、经销商集群联保等）、授信贷款（标准抵押授信、动态融资、集群联保授信、小额标准抵押授信、小额信用贷款等），物流金融（物流结算金融、物流仓单金融、物流授信金融）等为用户处理资金周转问题。
策略六：发挥规模集聚效应
物流园区是一个物流资源聚集体，拥有巨大规模效益。充足发挥规模效应，能够产生极大收益，并深入促进物流资源聚集。依据地方政府税收优惠，享受税收返还。依据铜陵政府相关要求，申请为园区内小物流企业和社会零售运输户提供代开发票业务。园区本身实现地方税收，将由政府同级财政部门五年内新增地方可用财力 50%给补助，代开票实现地方税收由同级财政部门按"一事一议"方法补助园区和物流运输户。
依据挂靠车辆统一办理保险一贯做法，结合园区企业车辆保险大用户优势，和保险企业进行谈判，依据经验，每辆车可得到平均 1000 元左右保险返。
和加油站合作，为园区内挂靠车辆统一办理加油卡，采取量大优惠方法，为车辆提供服务，月底统一结算，依据经验，每 100 辆车可产生20万元利润。
假如园区管理和提供增值业务得到车辆认可和支持，可和汽修站合作或自建汽修站，为挂靠车辆提供汽车维修方面服务，拓展利润空间。
策略七：构筑人才战略，促进连续发展
建设高水平现代化物流园区，光有一流设施设备是不够，还需要大量物流人才。尤其对于铜陵市而言，物流企业从业人员中，学历在大专以上只占 10%左右，物流专业人才几乎没有。既缺乏物流运行整体计划和方案设计人才，又缺乏从事企业实际操作层面各类人才，极难满足现代物流产业发展需要。无疑，物流园区必需极为重视物流人才培养，才能确保园区和区内物流企业连续快速发展。
所以，园区需要和安徽工业职业技术学院，物流咨询企业一起构建物流人才培训体系，建设物流实训基地，突破物流人才瓶颈，不停发展壮大，进而构建面向皖中南物流人才孵化基地。

第四章 功效设计

一、标准和要素
（一）物流园区功效设计标准
1、物流园区功效设计既要考虑集成性，又要考虑专业性和规模性。
物流园区功效不再是以前货运站和仓库简单反复，现代化物流园区必需实现功效集成化，能够提供一体化物流服务；同时，物流园区也不能一味追求功效综合全方面，还必需重视功效专业针对性，在某项服务上能形成规模性。
2、物理园区功效设计既要考虑优异性，又要考虑经济性。现代化物流园区必需要提供愈加优异和完善物流服务，以满足现代企业物流需求，物流功效设计要有一定前瞻性，不过也要避免物流园区过高地追求优异性，造成了提前投资浪费。
（二）物流中心功效设计影响原因
1）物流需求；
2）区位及交通原因；
3）自然环境原因；
4）技术原因
二、项目拟展开业务
（一）关键业务
1、商贸流通业务
优异商贸物流模式构建，将是整个园区快速发展基础和引爆点。
1）商贸展示中心业务
铜陵快速消费品（食品和日用消费品）供给商分布比较分散，商户所在区 域因为无统一管理存在安全隐患；且短期合约存在不稳定现象，面临搬迁可能。
市场方面客观上需要有一个统一运作平台，使商户有一个安全稳定经营场所来发展壮大。
同时，铜陵大部分连锁企业在当地均没有物流配送中心，对于当地采购商品（依据我们调研资料，这些企业当地采购量约占到 60%左右）基础采取供给商直送模式，多种小卖部、"迷你"便利店普遍采取供给商直送模式或自提货模式,这么不仅增加供给商和商贸流通企业配送成本,也会使门店因为频繁接货而降低效率。
所以，经过搭建一个公共快速消费品商贸平台，吸引供给商进入园区，首先能够打造一个一站式采购平台，经过园区统一管理，使产品质量和售后服务有所保障，并经过由此带来集聚效应和品牌效应逐步做大做强；其次能够经过集约供给商物流资源开展共同配送,减轻供给商在物流设施设备投资方 面压力,又能集中各参与企业资源实现集中配送,提升物流效率和服务水平,使参与供给商实现"共赢"。
2）大型购物中心业务
针对铜陵人均收入和人均汽车拥有量较高、项目区域依靠乌木山公园，周围交通便捷并含有火车客运站特点，构建大型购物中心（Shopping Mall）,吸引铜陵及周围中高端用户群体来此消费，聚集人气，以商流带动物流，提升周围区域地块商业价值。
大型购物中心（Shopping Mall），是现在世界上最优异、最高级商业业态。西方国家也将之称为 Shopping Center，即"购物中心"，但它和中国通常所指购物中心（实为百货店另一个称呼）含义不尽一致。
这个集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、展示于一体文化消费场所和时尚公布中心，完全打破了传统商场经营理念，全方位满足了市场、文化、个性需求Shopping Mall则囊括了全部商业形态：商贸展示交易平台、超市、百货商场、图书城、银行、歌厅、电影院、健身房、咖啡吧、餐馆、美食街、游泳馆、专题公园，另外还配有停车场,甚至有酒店„„应有尽有。消费者来这里，能够早晨购物，中午吃饭，下午健身、聚会，晚上和好友聚餐，娱乐，Shopping Mall提供得更多是一个休闲生活方法体验。
而建设含有新站物流园区强大物流体系支撑大型 Shopping Mall,将迎合铜陵消费结构升级趋势，并提供更为强大服务功效，即能够利用园区强大信息系统，完成商品信息搜集，也可依靠强大物流系统，发展电子商务，并为用户提供便捷物流服务（如同城快递服务）。
3）专业市场业务
全国范围来看，专业市场发展趋势加紧，综合市场发展逐步趋缓。这和专业市场更适合社会分工逐步细化和更轻易实现规模经济优势等原因相关，伴随经济发展和消费方法改变，客观上要求交易市场深入细分，要求市场参与群体和目标用户群体指向性愈加明确，其次，在专业市场中，价格发觉和信息集聚功效能够得到更充足发挥。
铜陵市未来将达成百万人口、百万平方公里规模，而整个铜陵消费结构全部在由衣食向住行升级。同时，西湖新区未来会有 30 万人口在此聚集，其中项目所在车站片区未来会集中 10 万人口。所以，伴随城市建设深入，家俱类居家用具需求将连续增加，在物流园区内构建家俱专业市场发展空间巨大。
2、冷链物流业务
依据目标市场分析，铜陵食品消费市场发展迅猛，同时伴随经济发展，消费者对食品安全重视不停提升，这些原因全部带动了对于冷链市场需求。而铜陵果蔬冷链物流、乳制品冷链物流、肉制品冷链物流、水产品冷链物流、医药品冷链物流等细分市场均保持良好发展势头。
为了和部分有冷冻、冷藏要求食品（如肉类、奶制品等）运输、存放相配套，这里提出了冷链概念。冷链是指易腐物品在加工制作、储藏、运输、分配流通各个步骤过程中，一直处于要求低温状态，确保物品质量、降低物品损耗一项系统工程。
因为部分食品轻易变质，对保留和运输有严格温控要求。在无完善冷链物流设施下，生产商或经营者不得不花费大量人力和物力负担产品配送，要不就必需负担高百分比损坏和变质。这无疑提升产品成本。目前冷链行业市场竞争焦点不在生产而在销售，销售瓶颈在于物流配送。
为了满足上述物品冷链物流需求，我们在物流园区中计划建设若干个冷冻仓库，冷库设定温度为零下 18 摄氏度，用于存放冷冻食品；冷藏库设定温度为1-4 摄氏度，用于冷藏食品、有冷藏要求仓储、加工。
3、城市配送业务
城市配送业务板块业务类型能够分为集中配送、同城快递和共同配送。范围包含市区内配送和农村配送。
1）集中配送
配送是目前连锁店分发中心普遍采取运作模式，即是指由专门从事配送业务配送中心对多家用户进行配送，是一个从一点到多点配送模式。集中配送品种多和数量大，经济效益比较显著。具体运作模式是由一个配送企业 综合某一地域内多个连锁店要求,统筹安排配送时间、次数、路线和和货物数量,全方面进行配送。
2）同城快递
同城快递,就是在同一个城市内发快递,在用户不能上门自取货物情况下,请快递企业代劳。这里同城概念服务范围较之以往同城概念在范围上扩大了，它以中心局所辖各市县为范围，在此范围内邮件称为同城快递邮件，超出一县、一市、一地域概念。是为满足政府机关、企机关及个人对传输安全性、时限性要求较高文件、证件、卡类、货物等物品同城送递而设计业务。依据同城快递邮件时限及目前市场情况，它要求较之其它快递邮件要求要高得多，关键是：快捷性、安全性、灵活性、低成本。所以，现实运行操作就需要一个高效、低廉模式，以适应市场需求。