湾流国际公寓调研分析报告.docx

湾流国际青年小区（上大店）调研汇报
一、项目基础情况
1、湾流国际青年小区
湾流国际青年小区是前星浩资本总裁黄海滨提议创建租房生活综合平台，成立于8月，总部在上海。湾流国际青年小区经过“存量资产+地产金融+互联网”创新商业模式，打造一个以长租公寓为关键，融合居住、办公、商业、娱乐、会展等功效在内多元化Co-Living小区，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”完美体验。其关键是经过低价租赁（租期较长，5-）闲置厂房、办公楼、酒店公寓，和前身为工业用地产业园区等存量地产，装修改造成连锁集中式长租公寓。其整体定位中高端，现在有五大产品系列：Harbour Apartments(主流中高端小区)、Marina Residence(高端服务式小区)、Harbour Bean(经济型小区)、Hive Space(公寓+办公+娱乐综合小区)、Muse Residence(女性专题小区)。其特色为安全、舒适、关心、社交，尤其重视对“家“气氛打造（尤其从其装修上能够看出）。
现在，湾流国际在上海投入运行和在建项目共17个，几乎覆盖上海各个区域，已成为上海规模最大集中型Co-Living国际青年小区管理方，同时版图扩张进驻北京。计划在北京、上海、广州、深圳四大城市建设超出100个青年小区，约15000套房源，投资并管理房源约60000套，最终实现投资和管理规模100万套。
2、湾流国际青年小区（上大店）
湾流国际青年小区（上大店）在沪太路3663号（靠近纬地路）原宇业生活广场商业二层三层及局部一层，地处上海大学板块，紧靠东方国贸商业综合体（其环境档次并不高），西临上大高端居住小区，南有宜家、红星美凯龙和日月光（在建），周围集聚上海国际总部基地、宝山科技园等园区，生活配套完善。项目距地铁7号线上大路站800米，20分钟可通达静安寺等热门商圈，紧靠城市南北大动脉-沪太路，小区对面即为公交站（528路、702路、963路、840路、828路），多条线路直达大宁商圈、市北高新和火车站，交通便利，区位优势显著。
项目共3层楼，建筑面积约15000平方，有190间房，涵盖工业风、北欧深、北欧浅、田园风、日系风等五种房型风格，精装全配，拎包入住。
二、项目定位、产品及配套
1、项目定位
项目属于Harbour Apartments(主流中高端小区)产品系列，关键目标用户为30分钟交通以内企业白领。
为了避免出现大量黑房，确保出租率。在四个角部设计了空中花园。经过建筑空间手法，“退”出一个49平米花园后，房间采光大幅改善，做到全明户型，另外还在局部增设了35平米入户花园。且带入户花园型比同类型不带入户花园每间贵100元租金。

2-3层平面图

空中花园组成图

入户花园型效果图
2、产品户型
公寓分布在2-3楼，面积在27-78平米之间，风格包含北欧深、北欧浅、田园、工业、日式5种风格，每层全部最少会设计2-3种风格，加上不一样户型原因，一个项目有差异房间达20多个。
房间总套数190间，其中双人间8间，带花园房间近90间。
风格
面积（平米）
户型
配置
北欧浅
36-54
一室两厅
桌椅、床、床垫、衣柜、鞋柜（置于每间公寓入户处，在公寓外面）、空调、独立卫浴、操作台及壁柜（或置物架）、美空调和冰箱（以冷藏为主），海尔电视，一室一厅以上户型还配有沙发、茶几。每间公寓安装防盗门，刷卡入户。
田园风
23-50
一室一厅
工业风
42-78
两室两厅
北欧深
46-78
一室两厅
日式风
27-42
一室一厅
一室一厅以上通常采取LOFT形式。单间租金3300-4200元/月，一室一厅租金4200-5500元/月。两室一厅租金5500元/月。租金实施押一付一形式。物业费约250元/月/间，其中包含150元网费，水电按实际花费另算（实施插卡计费）。

▲ 北欧浅

▲ 北欧深

▲ 北欧深

▲ 工业风

▲ 工业风

▲ 田园风

▲ 田园风

▲ 日式风

▲ 日式风

门前鞋柜
3、公共配套及服务
公共配套：项目提倡是“30”㎡精巧套房+“500”㎡超大社交空间”：咖啡厅、影音区、1个健身房、1个洗衣房二十四小时无偿开放。同时还配有1个公共厨房（约三十多）、私人物品存贮MINI仓（约7平米）、1个晾晒区（四十多平米）、桌球、自动贩卖机、丰巢快递收取、1000兆WiFi整个小区完全覆盖、户外花园和二十四小时监控。
健身房、晾晒区和丰巢快递收取处在户外。健身房内置两台跑步机和1个椭圆，由入驻家友们自由调配时间锻炼。快递收取处放置在楼外，能够规避费入住人员进入，避免人员混杂，影响公寓品质。

健身房
晾晒区和丰巢快递收取处

一楼大厅整体效果图
公共厨房在一楼，配有1个微波炉、1个烤箱、电饭煲、两个双开门大容量冰箱、抽油烟机和电磁炉（4个）等家电设备，同时配有用餐桌椅，并可提供做饭佐料。

公共厨房区
公共洗衣房在二楼，里面配有6台海尔商务洗衣机和一台烘干机，采取海尔智慧洗衣系统，同时还引入了e袋洗服务。

公共洗衣房

洗衣机
烘干机

海尔智慧洗衣系统
e袋洗服务

桌球

休闲区

影音区

咖啡吧

3组自动售卖机（2个零食，1个冷饮）
1000平米独享户外花园和停车场，户外花园另配有3个汽车充电桩，两辆上汽集团分时租赁汽车。

户外花园（同时配有烧烤炉）
项目同时为入驻家友提供迁居、维修、保洁、无偿保险、无偿迁居和同城换房等服务。
三、装修特点
项目尤其重视对家气氛打造，以方便家友居住生活社交为主。整体装饰精巧。

大门入户处一角

楼梯处书架

活动墙及特色展示

过道麻绳装饰及尽头墙上铁树造型

楼梯处墙纸包装

一楼大厅通往二楼通道处通告黑板

指示标志

房间标识

楼层标志

建筑转角处标志

大厅门头标志

四、运行和管理
湾流国际青年小区通常由小区店长负责。通常十二个月起租，许可家友自己转租，但对入驻人员进行一定筛选。
湾流国际青年小区（上大店）共4运行人员（包含维保、投诉等），3个阿姨。
五、可借鉴地方
1、项目应结合市场情况进行合理定位。
2、户型以小户型单间为主，满足居住需要，达成私人空间+社交空间双重需求。
3、在公寓装修中依据公寓定位突出一定专题，从住户需求和便利性考虑相关配置，在节省成本基础上最大化营造良好气氛。比如在入户处配置鞋柜（通常住户比较喜爱）；每间公寓内操作台上壁柜可改成置物架或置物柜（壁柜不实用且不利用置物）；房间内不安装射灯，有一主灯便可；冰箱选购以冷藏为主（冷冻使用比较少，且如有需要可在公共厨房处进行冷冻）；衣柜门用布帘替换；室内装饰网上统一购置并进行搭配营造温馨气氛。
4、公共厨房和公共洗衣房面积和设备配比可依据用户需求情况进行合理控制。