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酒店式公寓开发前景分析 按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究基础上，结合企业拟开发房产项目，我部门将不定时推出和商业房地产开发相关专题汇报，作为项目开发前期铺垫，并为项目决议提供一定理论依据。酒店式公寓开发前景分析酒店式公寓是指物业企业提供酒店式服务，又拥有私人公寓私密性和生活风格综合物业，它是现在沪上很热销一个新型投资型产品。自20世纪90年代末第一代经济节省型酒店式公寓崭露头角，上海酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型，现在产品属于第四代景观舒适型。第一部分 回 顾上海关键酒店式公寓 据统计，上海酒店式公寓已经超出100家，不过这些酒店式公寓定义标准不尽相同，部分小户型公寓也被纳入其中。依据目标用户和物业特征，这些酒店式公寓大致能够分为两类： 一类是“小户型单身公寓”。 这类物业从开始进入上海住宅市场，连连引发烧销火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最关键卖点，赢得了大量上海新兴白领年轻购房群和投资客。表一中列出了比较经典多个楼盘。 表一名 称区 域情 况My city普陀江宁路原是世纪之门计划一栋商住楼，后请香港设计师改成单身公寓虹桥首席闵行虹梅路原属商务楼，后改为单身公寓蓝朝部落静安万航渡路原计划为商场和办公楼，一度停止销售，上六个月计划成酒店式公寓青年汇黄浦海潮路原先是烂尾楼，中福重新包装计划成单身公寓金银汇黄浦九江路酒店式商务公寓，在南京路商业圈瑞虹新城虹口临平路有计划地推出乐富一族单身公寓，物业配套和瑞虹新城小区共享飞跃新干线闸北宝山路区域中心小房型巴黎时韵徐汇建国西路产权式商务酒店 另一类是以高端用户为关键服务目标、有统一酒店式经营管理物业。这类物业从1990年代早期开始，关键为在上海从事商务活动外籍人士提供国际化居家服务设施，从最初上海商城到现在以品牌优势取胜“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色物业类型。这类物业经典代表如表二所列。 表二名称区域名称区域上海商城静安南京西路漂亮华公寓长宁古北协和酒店公寓静安南京西路鹿特丹花园长宁古北嘉里中心静安南京西路金桥公寓长宁东诸安滨路静安广场静安华山路鸿发苑长宁新华路香格里拉公寓静安铜仁路环球广场浦东桃林路新黄浦酒店公寓黄浦永寿路汤臣中心浦东八佰伴天赐公寓黄浦广东路嘉里不夜城闸北不夜城丽晶大厦长宁仙霞路港汇广场黄浦永寿路锦绣公寓长宁虹桥路芝大厦徐汇衡山路亦园徐汇安福路爱俪轩静安镇宁路骏豪国际静安南京西路世纪时空静安乌鲁木齐北路酒店式公寓关键起源 其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。 其二，大型住宅小区开发过程中产生部分边角料。 其三，重新设计建设。一般酒店式公寓常见缺点 利用烂尾楼或大型住宅小区边角料开发建成酒店式公寓（尤其是“小户型单身公寓”），往往含有先天或后天不足，关键是： 电梯数量不足 通道狭窄 通风采光严重缺乏 户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型 储存空间严重不足 装修质量粗糙 居住人群复杂 会所设施不全 车位严重缺乏 绿化率低第二部分 酒店式公寓开发前景酒店式公寓需求分析 近两年上海酒店式公寓市场需求相当旺盛，推出酒店式公寓销售率基础超出85，有甚至达成100。静安区新推出世纪时空、静安新格、阳光名全部、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售全部异常火爆。 经调查，上海酒店式公寓关键消费群关键集中在以下几类人群： 1、外资企业或中国著名企业驻沪工作人员。外资企业人员大多来自于欧、美国家，为这些企业行政管理人员（如：CEO、总经理、部门经理等），享受着企业给丰厚住房补助，她们大多数选择比较高级酒店式公寓，是酒店式公寓最强势消费群体。中国著名企业驻沪高级管理人员也含有极强消费能力，她们绝大多数为企业领导者和决议者，一样也享受着企业给丰厚福利待遇，而且工作时间也并非长久或永久性，所以这部分人群大多数选择中、高级酒店式公寓。 2、“海归创业派”人士。她们回国关键是为了自己创业，因为多方面原因，前期她们不大会将资本用于购房，不过长久受到国外思想影响，对自己生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中等酒店式公寓。 3、上海当地处于金领和白领之间高收入年轻阶层。便利、自由、让自己全身心地放松全部是她们选择理由，她们大多数选择中、低级酒店式公寓。 4、部分比较特殊客源。如部分昼伏夜出特殊工作群体等。 当然，居住或使用酒店式公寓人群未必是房产物业购置者，酒店式公寓产权拥有者通常不一样于一般住宅全部者，她们更多是以投资为目标，所以投资用户是该市场需求主体。而且在酒店式公寓购置需求人群中，还有以下多个特点： 其一，年轻用户低积累，高收入，高预期特点，决定她们需求关键是小户型公寓，而酒店式公寓面积通常为3050平米，为全装修住宅，对物业管理要求较高，地理位置相对优越，总价基础低于50万，所以多年来酒店式公寓购置人群中，年轻用户所占百分比逐步提升。图一 本市购置对象 其二，因为对上海经济地位和国际地位认可，和对上海申博成功和中国加入WTO对上海利好影响良好预期，外籍人士和外地人在沪置业步伐加紧。分析本市购置对象（图一）、外地购置对象（图二）、境外购置对象（图三）购置物业价格百分比，能够发觉外地和境外购置对象购置7000元以上物业占了较大比重，她们中有相当百分比选择投资酒店式公寓。以前市场上已售出6000多套，其中近3000套业主为外籍人士。图二 外地购置对象图三 境外购置对象 需求估计：依据相关资料，上海每十二个月租房者在150万左右，其中月薪2500元以上白领占到20，大约30万人。另据上海市公安局统计，现在海外人士在上海为数约6万人，实际就业达1.6万人，台商数量不下20万人。所以，上海房地产市场现在对单身公寓需求量约在4万到6万户左右，更为乐观估计甚至可达10万户。而且，中国加入WTO和上海申博成功利好效应对楼市刺激作用逐步突显出来，公众对酒店式公寓租售市场含有良好预期，尤其对CBD地域良好发展前景很乐观。由此可见，酒店式公寓及市中心小户型房屋需求量，在一定时间内仍将呈上升趋势，还有一定市场潜力。酒店式公寓供给分析自1990 年上海出现首家酒店式公寓上海商城以来，上海已经有酒店式公寓100余家，总建筑面积200225 万平方米之间，区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等中心区域。从酒店式公寓供给来看，其供给总量从1993年起不停增加，1998 年供给量达成顶峰，直接造成1999 年供给量相对剧减，即使 年有所回升，不过 、 年供给量处于递减状态，而又忽然放量，上六个月市场供给量将达成40万平方米（包含整盘小户型），约7500多套。上海销售关键酒店式公寓如表三所表示。因为酒店式公寓在上海连续热销，不少房地产开发商会顺势跟进，再结合央行对房地产市场中高级物业宏观调控政策，能够预见，在未来一段时期内，上海酒店式服务公寓每十二个月新增量将趋于稳定，整体供给量缓慢上升，35年后逐步达成市场需求和供给相对平衡。 表三 销售关键酒店式公寓楼盘均价房型面积层高套数区域世纪时空1400045-673.1280静安乌鲁木齐北路圣天地1100030-502.81000左右普陀长寿路君悦静安133-684.5/3.2624静安康定路骏豪国际040-523.2608静安陕西北路静安新格13000静安江宁路永兴富邦700046-69闸北永兴路金地汇600040-903.2197虹口纪念路帝景苑1800057-1583.0100+徐汇肇嘉浜路恒升半岛国际中心1700037-793.5200+虹口吴淞路 从开发商供给物业形态来看，上海市面上酒店式公寓有高、中、低级之分，关键有三类：开发商长久投资型、整盘出售型和产权分散型。现在，市场上多数单身公寓均属产权分散型，而且中低级酒店式公寓位居市场主流，但伴随国际客源不停涌入，高级酒店式服务公寓将有很大发展潜力，其供给量会有所上升。 从酒店式公寓分布走向看，酒店式公寓发展和整体城市发展战略息息相关，眼下长宁区及徐汇区市场已靠近饱和；伴随新“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性逐步加大，静安区尤其是南京西路地带，因为较优越地段位置、便利交通、宜人居住环境，将成为发展酒店式公寓黄金地块；浦东新区因为“国际航班东移”和“成功申博”利好消息，大量外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；作为传统高尚地段卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依靠，短期内能够成为酒店式公寓机会点，其南区受世博会影响，从长久来看，必将成为酒点式公寓机会区域；黄浦区依靠其固有地理位置、强势商业气氛，也将成为酒店式服务公寓机会区域。以上区域将是上海酒店式公寓关键供给区域。酒店服务式公寓快速崛起宏观经济背景 1、商务旅游性人口增加上海正逐步发展成为国际金融中心，多种经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务交流活动频繁，远程客人增加，停留时间变长，境外高消费水平公务、商务客人、旅游客人有较大幅度增加。据相关数据显示，除300余万外省市人口外，港、澳、台和外籍常住人口约8-10万人，约占上海总人口0.5-0.6%，而流动性人口现已达30万人，靠近上海总人口2%。在强大消费前提下，上海酒店消费前景宽广。而酒店式公寓拥有酒店管理和服务，又含有比星级酒店更合理价格，是对未来全球化发展需求一个呼应，将会成为市场中一个亮点。 2、储蓄保值、增值功效弱化和证券收益起伏不定长久以来，银行储蓄一直是中国人投资理财首选，但截止2月第8次降息（十二个月期定时存款利率已降到1.98%），利息税增收，储蓄保值、增值功效开始弱化，社会理财观念发生了根本性改变。和银行储蓄相比，酒店式公寓投资性能更强，这也是酒店式公寓热销最大卖点。另外，伴伴随证券市场连续低迷、欲涨乏力，市场资金流在不知不觉中发生转移，最为显著，就是催生了房地产市场“投资风潮”。在政府支持下（包含蓝印户口政策、购房退税政策等），上海房地产业投资环境得到了很大改善，而且伴随市中心地块日渐稀少，房地产投资价值更是弥足珍贵。购房贷款利率大大低于其它商业贷款利率，和投资股票债券相比，产权酒店总价低，月还款额少，伴随上海房地产市场不停健全和完善，银行利率下调，投资风险也伴随降低了不少，越来越多人加入到了投资酒店式公寓行列中来。成功开发酒店式公寓四要素 在开发酒店式公寓过程中，选址、规模、产品定位、物业管理等四大要素决定了项目开发成功是否。 首先在选址上要有交通便捷、商业服务配置齐全、客流密集优势，这是开发前提。酒店式公寓不是适合上海全部地域，成功酒店式公寓关键分布在三个区域：其一是闹市中心，如CBD关键区、市中心，其二是外国人聚居区，其三是以工作为导向、从业人员多数为白领年轻人地域。这些区域对酒店式公寓需求较大、较集中，而远离闹市中心偏远区域或城郊结合部则不适合开发酒店式公寓项目。 其次，酒店式公寓规模也要控制好。大规模开发能够增加项目标著名度，降低开发成本，但若无足够需求，会影响销售率，造成开发成本积压。同时，也不利于以后出租率、租金，在车位、配套设施使用上也会造成不便。再次，产品定位要正确，表现在外观设计、户型设计、装修标准、功效配置、辅助设施安排要有针对性。最终，物业管理上要选择管理经验成熟、管理水平高、客源资源丰富、营销能力强专业酒店管理机构担纲，这是酒店式公寓销售业绩保障之一，也使开发物业在租赁市场有良好表现，为以后继续开发打下基础。酒店式公寓设计新趋势 1、总体计划重视自然、地理、文化、交通、社会等资源和物业良好协调。 2、强调酒店式公寓外观设计含有和消费者观念相匹配、鲜明“专题”。（表四） 3、酒店式公寓外观设计和内部设计中愈加重视连贯性。4、科学、合理地设计和分配户型，尽可能降低户间干扰。5、四边形户型仍然是酒店式公寓设计主流，但努力争取以多元化户型适应消费者日益增加个性化需求 6、室内居住空间设计愈加重视舒适而不仅是好看。这意味着愈加有特色室内装饰和更多生活空间。 7、强调更完善配套设施体系，会所成为酒店式公寓不可或缺部分，而且会所更强调休闲或商务功效。8、室内外装饰、建材等方面重视选择国际上专业领域内含有权威品牌。（表五）9、设计有良好智能化体系。 表四专题/概念经典楼盘轴心产权酒店式物业世纪时空、金银汇产权酒店巴黎时韵、感性达利取财之道，时尚之风自由自宅、静安新格国际投资品种东方时空、国际金融家独立居住意识独立时代城市时尚主义青年汇表五项目装修配置品牌世纪时空伊莱克斯、阿里斯顿、海尔、澳仕、松下静安新格伊莱克斯、阿里斯顿、三星、西门子、立邦、摩恩骏豪国际奥帝斯、McQuay、Loos、HansGrohe、德国海福乐圣天地瑞士迅达、海尔、德昕君悦静安三菱、日立酒店式公寓开发风险n 风险之一：酒店式公寓物业细分越来越显著。 现在，酒店式公寓定位出现细分趋势，比如世纪时空是针对世界性用户投资产品，比较强调商务功效；静安新格则侧重自由生活理念，强调是居住产品；君悦静安则将居住和商办相结合，宜商宜居。物业市场定位和产品特征锁定了目标用户群，也意味着放弃了其它用户群。而且，当更多相同性产品出现形成潜在但肯定竞争，当商铺、办公物业为投资者提供更可观回报，投资客和消费者会出现分流，这势必影响物业销售前景。n 风险之二：户型和装修设计落伍。 酒店式公寓经过几年快速发展，在户型和装修设计上有了很大发展，酒店式公寓不再等于小户型，不再等于小面积。据统计，京、沪、深人均居住面积已达20平方米，大家愈加重视居住舒适性，所以酒店式公寓户型和装修必需满足大家这种需求。简单地将烂尾楼改建，增加部分配套，现在已经极难再有市场，因为这类酒店式公寓在硬件方面存在很多“硬伤”，在很多方面无法满足消费者需要。因为极难预见未来消费者喜好户型和装修，所以，设计假如落伍，将给酒店式公寓销售带来较大隐患。n 风险之三：酒店式公寓租赁市场疲软。 房租市场价格是酒店式公寓价格标杆，租金是支撑酒店式公寓价格脊梁。近两年酒店式公寓热销是因为其空置率较低（平均15以下），投资回报较高（平均12以上），但伴随酒店式公寓产品快速增加，租客选择余地加大，空置率将会有所上升，在售价只升不降而租金水平可能保持稳定甚至下调情况下，将造成酒店式公寓投资回报变低，进而影响投资客投资热情，使新开发酒店式公寓销售难度加大。n 风险之四：宏观调控房地产市场政策影响。 房地产市场一向受政策影响较大，如前几年契税减半政策、蓝印户口政策、购房退税政等对拉动上海楼市取到了主动作用。现在房地产市场经过一波行情后，面临新一轮调整。在政策方面，蓝印户口早就停止实施了，契税也恢复到1.5，购房退税则于今年5月31日终止，央行于6月5日出台新房贷政策。新房贷政要求商业银行只能对购置主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款，对购置高级商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房，商业银行根据中国人民银行公布同期同档次贷款利率实施，而且要求提升首付。新房贷政策还对严格控制土地贮备贷款发放、规范建筑施工企业流动资金贷款用途等方面作出了要求。这些政策将对房地产市场进行结构性调整，对酒店式公寓开发而言，属利空，将增加房产开发商风险。第三部分 项目标开发策划 曹家渡项目标开发策划1、楼盘价格定位 依据最近对静安区（含周围）类似项目标市场调查，待建地块周围已建或在建住宅楼盘价格分布范围从最低7000元/M2至最高0元/M2，购房户有较大选择空间，绝大多数楼盘价位集中在高价范围。具体调查结果见表六。 表六价格范围楼盘家数建筑形式代表楼盘7000-80003高层、小高层上海知音、水岸名邸8000-100005高层、小高层达安花园三期、静安晶华园10000-14高层圣天地、静安枫景、静安诺丁汉1-140004高层君悦静安、静安枫景14000-2高层骏豪国际、世纪时空 从上表能够看到，周围已建和在建竞争楼盘（关键指酒店式公寓）均价多数分布在1100014000元/M2。经过综合分析，确定待建酒店式公寓以外地投资者、上海当地高收入年轻人、特殊工作群体为主，以港、澳、台人士为辅，依据本身楼盘特点，确定项目标酒店式公寓销售均价在11000元/M2。在销售运作时，可依据市场供求关系，在已制订销售价格基础上，进行合适调整。2、房型定位及占比方案 多年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大情况比较普遍，依据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合公布上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，房地产市场商品房户型面积70M2以下仅占2.2%，房型面积70100M2占16.3%，户型面积100150M2占53.9%，户型面积在150M2以上占27.7%。因为户型面积在100M2以上占81.6%，户型面积显著偏大，使很多想住在交通便利市区大家望房兴叹。实际上，现在上海酒店式公寓市场最为抢手户型是小房型，面积关键在3565 M2，同时尽可能打造立体错层空间，即增加层高。这种户型实用性强，总价适中，能够在有限空间拓展出二室二厅功效格局，对消费者含有极大吸引力。经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目标房型、建筑面积和占比定位如表七。 表七房型一室一室一厅二室一厅二室二厅二室一厅二室二厅建筑面积35左右45左右55左右65左右55左右65左右层高3.43.43.43.44.54.5占比2028261565销售目标用户外企及金融证券信息界白领年轻人、特殊工作群体外地来沪经商人士、港澳台人士、高级管理人员3、购房对象购置力分析 依据上述建筑面积定位和销售价格，主力房型一室和一室一厅、二室一厅每套房屋销售均价为：38.5万元60.5万元。通常情况下购房者首付30%，即11.55万元18.15万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以60.5万元（二室一厅）房型为例，首付18.15万元，余款42.35万元分20年偿还，依据新房贷政策，贷款月利率为0.48%，每万元每个月还本付息额为70.27元，每个月还款额经计算为2975.74元，对于高收入白领、中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，假如购房户能够得到部分公积金贷款，因为公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每个月还款额将有所下降，购房用户还款能力更能得到确保。4、开发方案策划及参考经济指标确实定n 开发方案： 伴随上海国际化进程加紧和房地产市场理性回归，对酒店式公寓开发提出了更高要求，促进酒店式公寓建筑形态向舒适和实用方向发展，传统小面积+装修+酒店式物业管理模式已不能满足现代消费者需求，而另一个折衷方法立体错层结构，因和一般2.8米层高物业相比含有更多生活空间，含有更良好通风、采光优势，成为目前和未来较受购房户欢迎建筑形态。本项目酒店式公寓开发方案标准上选择3.4米和4.5米立体错层结构。在设计上，坚持方正，厅开间以3.9米为主，每户窗户采取凸窗，清楚分割公私、动静、干湿区域，使用面积最大化，公寓内无明管设计，为偏重生活或办公业主最大程度提供自由发挥余地。n 参考经济指标：（1）住宅幢数、建筑面积、住户数估算 项目占地13680平方米，容积率6.8，可建建筑面积93024平方米，去除45000平方米左右商场面积，其它面积为48000平方米。依据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积： 3520%+4528%+5526%+6515%+556%=46.95M2 若48000平方米全部用于做酒店式公寓，总户数可达1022户，就曹家渡商圈而言，此体量过大。可考虑24000平方米左右面积用于做酒店式公寓。酒店式公寓设24层，每层1000平方米，则平均每层21户。参考类似项目电梯数量部署（如表八），酒店式公寓设45部著名品牌电梯（载重1吨/部）。另外24000平方米左右面积可用于建造有卫生设备和茶水间小户型（60150平方米）产权式写字楼（相关小户型产权式写字楼开发前景分析见下期汇报）。表八楼盘层数每层户数电梯数品牌世纪时空24163Otis圣天地25204Schindler君悦静安24407三菱蓝朝部落32244三菱骏豪国际29306Otis（2）会所配套设施 会所设在第6层、第7层，会所配套服务设施包含：健身房、棋牌室、网吧、咖啡厅、美容美发、游戏房等，部分设施可在裙房商场招商时一起考虑。 （3）室外隶属设施 室外隶属设施包含地下停车库。 考虑到家庭轿车以后在上海普及趋势，和部分房客是短期租住，假设酒店式公寓每3户住户拥有一辆轿车，则需总停车位为：462/3=154个（不包含商场及办公楼所需车位）。 每个车位平面尺寸为2.5M5M，占地面积12.5M2。地下车位包含分摊车道面积通常为3040M2，此次估算取上限值，则地下停车库面积为：15440=6160M25、参考建设标准表九结构框架剪力墙层 高3.4/4.5米幢 数1幢24层建设标 准 建筑层数：地下3层，地上5层为裙房商场，6层以上1幢24层酒店式公寓，1幢24层产权式小户型办公楼。 基础：钻孔灌注桩，箱形基础 地面：室内实木地板、地砖、地毯，底层电梯大厅花岗岩地坪，其它楼层电梯厅采取大理石 门窗：塑钢或彩铝门窗 阳台：金属扶手，玻璃拦板 外墙：商场为通透大玻璃，公寓为有色玻璃 内墙：室内高级乳胶漆、高级面砖，公共部位贴面砖、大理石 屋面：树脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层，双层APP防水卷材，铝基反光隔热材料 电气：照明配电箱、动力配电箱，暗管敷设，高级开关及插座 管道：铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统 浴房：淋浴房 厨房：高级厨具 空调：每户配进口分体式空调12台 电梯：每幢楼配著名品牌电梯45台 电话：IDD 智能系统：有线电视网、宽带进户、家庭紧抢救助系统、周界报警系统、可视对讲系统、楼宇管理监控系统