沂南市场调研及相关地块策划报告样本.doc

沂南县市场调研及相关地块初步发展分析汇报

【青岛筑城远景置业咨询　２０１３年10月】

第一章 沂南房地产市场环境分析

本章目标在于经过对沂南房地产市场环境研究分析，了解项目地块所处房地产市场发展现实状况及及未来发展趋势，并在此基础上把握地块开发所处竞争态势，从而为项目标正确定位和营销策划提供科学依据。
1．沂南商业市场环境分析
1、1沂南商业市场分析
1．1 .1沂南商圈确定
商圈确定是对一个城市或区域商业分析基础。一个城市中心商圈是商业行业最为集中区域，其特色为辐射范围大、交通便利、流感人口多、多种商店林立、业态齐全、商业档次较高。其消费习性为快速、流行、娱乐及消费金额比较高等。中心商圈在城市几条交通主干道交会处，以特色商业建筑或几家规模大、档次高商场为圆心，以周围一定距离为半径所划定范围。我们在实际确定城市商圈时，还考虑到经营业种、商品特征、交通网络分布等原因。
依据里利零售引力法则可知：确定商圈要考虑人口和距离二个变量；商圈规模由人口规模和距离共同发挥作用。所以，我们把沂南城市商圈范围为：芙蓉路以北、文化路以南、团山路以东、花山路以西。在现在，我们认为沂南商圈包含以下几级：
一个中心商圈（传统老商圈）：
花山路人民路和永兴路路段，沂南大型家俱、家电、步行街和品牌服装店皆分布在这条街上，如三联家电、国美手机大卖场、正和服装大世界、家鹰家电商场、沂南商场和商业步行街等。
二个次级商圈：
历山路和永兴路、祥和路路段，以东方超市为中心形成商圈；
团山路和人民路交汇处以诸葛亮城为中心城西商圈；

同时，伴随在历山路和人民路阳全部银座国际建设完成，因该项目总面积近70万㎡，一期30万㎡，其中商业街10万㎡，商铺总数量近500间，而且银座商城众多商业巨头均签约入驻，而且在县中心横纵两根主干道上，从未来发展看，这里将很有可能替换老商圈成为沂南第一商业中心。
东方购中心为主商圈

以沂南商城、步行街为主传统老商圈

1．1．2 沂南商业结构分析
从沂南商业发展现实状况来看，沂南商业正处于从低散差乱初级阶段向相对集中、更讲究品牌和品味中级阶段升级期，其关键表现为：旧商业物业形态原始、商品种类少、档次不高，规模也不大，而且比较分散，人气不足；伴随以阳全部银座国际、永兴商城等为代表商业物业纷纷建成，城市综合体、地下购物中心等新商业形态也出现在沂南，商业集中度将大大增加，商品种类将愈加丰富，品牌档次也将大大增强。
沂南现相关键商业形态分析
商业形态
代表示例
关键分布区域
评价
传统街铺
广泛分布在各老居民区内及部分街道
各老住宅小区、历山路、花山路、人民路、永兴路、祥和路等
物业形态原始、商品陈列杂乱档次低
专营店
服装品牌、家电、家居、手机通讯、眼镜、化妆品
历山路、花山路、永兴路、祥和路两侧
装修很好、 面积适中，但服务意识不够强
市场类
五金、电子、装饰材料、小商品市场、服装市场
团山路、历山路北首等
市场种类单一，经营水平初级，市场环境管理水平落后，商品档次较低
大卖场
金鹰家电城、华苑衣饰城
历山路
经营品种较单一，关键以衣饰或家电为主
综合超市
百姓超市、东方等超市
长安路、中心街等
以满足市民日常生活用具需要为主
住宅底商
上上城、芙蓉家园、锦绣花园等新小区
近两年新建小区，关键分布县区东郊
缺乏统一业态计划
购物中心
东方购物中心、百姓商场
历山路
当地规模、物业、档次、服务等较高级经营场所
城市综合体
永兴商城、阳全部银座国际
历山路
业态齐全，统一管理，商品档次较高，购物环境好

1.1.3沂南关键商业街商业情况
永兴商城正在销售不能替换沂南多年沉淀形成商圈，而阳全部银座国际还未动工，所以现在沂南商业分布仍以传统商圈为主，关键以花山路和永兴路交汇处为中心，包含花山路、永兴路、人民路等关键商业街。
u 历山路
历山路是沂南县城现在中心主干道，分布着百姓超市、金鹰华龙电器城、华苑衣饰城、东方超市、全友家居、国美电器等大中型商场和五金电器、精品衣饰、餐饮和专卖店，沿街共约290家商铺。

. 历山路以五金土特产为主，餐饮业和零售业次之；沂南大部分大型商场、超市、家电和品牌服装店皆分布在这条街上，其中历山路南段关键为五金、广告、餐饮。从店铺规模看，除了主力商家外，其它临街商铺单店面积均不大30-60㎡，多为两层，单层占比很小。

从商品类型，个人耐用具、个人服务、和餐饮宾馆数量比较大，分别有160家、32家和63家，其和占到88％。

u 花山路
花山路是沂南县城另一条关键商业街。它和历山路之间形成了沂南县城中央商业中心，沿街有180家商铺。从商业类型分析看，以家电、电脑、厨电为主，有115家，占沿街总铺64％；次之是衣饰业，有29家。从单店商铺面积看，经营面积较小，以100㎡以下面积为主，分别172家，占到总铺数96％。

从经营商品类型看：以家电、厨电、手机智能产品为主，以个人消费品.餐饮和个人服务为辅。其它商品类型关键为满足小区配套型小型零售物业。
u 团山路
团山路商业关键以人民路以南到振兴路以北段沿街商业为主。关键业态为餐饮、生活配套、服装。其中团山路和人民路路口关键为服装和日用百货市场为主。团山路南段五金、餐饮较多。总计店铺120家。经营面积100㎡以上有1家，占到0.02%。关键为宾馆业态；经营面积30㎡左右占到87余家，占到75%。关键以零售、服务为主。

u 人民路（政府街）
人民路是以服装、餐饮、品牌店为主一条街共有134家店铺。从物业类型看，以品牌服装店、餐饮为主，有89家，占66％；次之是家电、日用百货，有21家，占15％。从物业面积上分析看，以30㎡以下商铺为主， 62家，占46％；次之是30－50㎡，有64家，占47％；也就说60㎡以下商铺共有120家，占到了89％。其中以海澜之家、匹克、友谊广场和百汇广场为沿街商业带带来了大量商气和人气。

u 永兴路
永兴路是以品牌服装、品牌店建材为主一条街共有100家店铺。从物业类型看，以品牌服装店、餐饮为主，有70家，占70％；次之是五金、建材，有14家，占14％。从物业面积上分析看，以30㎡以下商铺为主，60家，占60％；次之是30－50㎡，有27家，占27％；也就说60㎡以下商铺共有93家，占到了93％。其中以沂南商城、意尔康、红蜻蜓和步行街为主导沿街商业气息。

u 祥和路、振兴路、芙蓉路
祥和路属于沂南区域商圈，其中段类似永兴路，业态分布关键围绕东方超市，历山路以西路段关键以餐饮为主，历山路至花山路路段关键品牌店，服装、餐饮为主，花山路以西路段关键以五金建材为主沿街铺。
振兴路属于沂南区域商圈南部边缘，关键以五金、土特产和建材沿街商铺为主，但经营情况通常。
芙蓉路为一条规模、档次、经营情况等相对冷清小路。
其它如文化路为以经营装饰建材、农贸批发为关键业态，规模相对于沂南城市中心商圈其它街道比较则要冷清很多。
1．1．4沂南县关键商业物业商业情况
名称
位置
单层面积
面积
业态分布
百姓超市购物广场
历山路北段
约6000㎡
约1㎡
一层：超市、黄金、珠宝、化妆品；二层：服装、家电、小家电、小商品、
金鹰华龙电器城
历山路和人民路交汇处
约1700㎡
约5100㎡
一层：图书、音像电子；二层：通讯IT、小家电、厨具、文体用具；三层：品牌家电；
华苑衣饰城
历山路中段
约1000㎡
约3000㎡
一层：品牌男装；二层：女装、内衣；三层：童装、精品女装
东方超市购物中心
历山路和振兴路交汇处
约1600㎡
约8000㎡
负一层：超市；一层：化妆品、珠宝首饰、通讯、烟酒、皮具二层：衣饰、床上用具；三层：运动、童装、运动器材、家电；四层：餐饮；
永兴商城
历山路和永兴路交汇处
约140-700㎡
6000㎡
商业街
阳全部银座国际
历山路和人民路交汇处
商业约100000㎡
100000㎡
集购物、步行街、美食街、小商、娱乐、住宿等于一体城市商业综合体
1．1．5沂南县酒店业情况
名称
地址
规模
配套设施
经营情况
尚客优商务酒店
历山路北段
总建筑面积3000平方米；豪华间、标准间80间

交通位置便利，性价比较差，能满足大部分住宿需求
城市118快捷连锁酒店
历山路中段
3层客房 每层30个标间，总共近90个房间

酒店档次较低，房价适中，但内部设施相对陈旧近重新装修。
永和宾馆
老汽车站东20米路南
20间房，每间17㎡

宾馆档次较低，但满足了大部分住宿需求
东方
大酒店
历山路和祥和路路口
共七层，130个标准间、套房、2个会议室、1个贵宾接待室、1个宴会包房
地下停车场、君悦西餐厅、咖啡厅、娱乐城
现在沂南档次较高酒店，经营理念较为优异，用户接收度高，
家和商务宾馆
花山路北段
拥有各类套间、标准间及各式一般客房64余套

档次较低，价格适中，店内施舍较为陈旧
锦钱柜KTV
快捷酒店
花山路中段
酒店拥有标准间、商务房等共70余间客房
KTV包厢
酒店档次较高，经营理念较为优异，用户接收度高，位置较偏
金华商务酒店
历山路南段
客房总数96间

酒店设施通常，价格适中，位置相对较偏，经营通常
聚圣居商务宾馆
花山路中段
客房总数72间套

档次较低，价格较低，经营较差。
1．2 经营者分析
此次对沂南县商业进行调研同时，我方同时选择了部分经营商家进行较为具体访谈，经过访谈，了解经营商家现在经营情况、业种、租金情况及物业要求，便于为本项目在进行项目定位，业态布局和物业配置时提供依据，同时有效把握商家需求，降低项目标决议风险。
经营年限分析

经过数据分析，沂南县经营者经营年限相对比较稳定，说明当地域商业经营竞争压力较小，经营收入能够确保连续经营。
经营业种分析

经过数据分析，沂南县经营服装、衣饰、皮鞋和针织内衣类商品经营者占比为50％，说明穿着类商品在当地域所占百分比较大。小商品、箱包、床上用具及家居建材等也有一定市场。另外，经过观察及沟通，当地域所经营产品以中、低级商品为主，高级商品较少。当地高级商品消费多选择前往临沂或其它地域进行。
经营场所面积分析

经过数据分析，沂南县现在经营场所面积多在90平方米以下，占87％。关键原因是原有物业结构不合理，面积较小。另外，因当地经营者经营规模较小，需求物业面积相对也较小。
经营场所租金分析

所以次问卷调研受访者关键集中在中心街、沂蒙山路、小河街等关键商业街周围，相对来说整体租金较高，但其它次要街区租金降幅较大。经过调研及数据分析，沂南县中心街周围租金，其中九州商业大厦周围最高，其南北租金中心街两侧租金逐步降低，另外，因为小河街及沂河路小商品及家居建材经营已形成一定规模，相对其它区域而言，该区域租金也比较高。
商家经营情况分析

经过数据分析，沂南县经营者相对经营比较稳定，对本身经营情况比较满意。说明当地商业竞争还不够，现有经营者有一定利润空间。

商铺存在形式分析

经过数据分析，沂南县商铺多为沿街商铺形式存在，这和三、四级城市市场商业形式基础吻合。另外，多层沿街商铺和单层沿街商铺数量基础一致，均能够被市场接收，不过，除了中心街部分商铺及部分餐饮商铺外，多数多层商铺仅使用一层作为经营场所，二层以上为办公、居住或仓储等其它用途。

对新市场关注硬性指标

经过数据分析，位置无疑是经营者最为关注，其次租金和周围环境也是经营者关注关键。其中地段位置优势相对于车前搬迁前已经有显著改变，全部被访者均表示项目所在位置相对比很好，但老车站搬迁致使人气显著下降。鉴于此，在项目早期经过周围总体计划和未来新商业中心前景做为关键突破口，提升本案商业价值。
1．3投资者分析
经过对投资者进行问卷或访谈调查，充足了解商铺投资者投资需求、投资承受能力和投资者信息获取方法，为本案前期项目计划定位及产品定位和后期推广奠定了良好基础。
投资者调查者工作性质
被调查者职业占比
5, 14%
3, 8%
5, 14%
10, 27%
3, 8%
11, 29%
政府工作人员
企业管理人员
自由职业者
私营业业主
个体户
其它

经过数据分析，当地城区人口中，政府工作人员及企业占比较大，这和沂南县经济结构基础相符。
投资者受教育程度分析

经过数据分析，当地投资者中，学历为高中/枝校/中专学历人数占总人数56%,关键原因为，当地高等教育院校较少，多数当地人在高等院校毕业后选择留在学校所在地或前往其它大中城市就业。
投资者客群起源分析

经过数据分析，当地域外来人口较少，基础以本县或周围县市人为主。本案在营销宣传中，也应以当地域为主，合适覆盖周围县区。
投资者购置力分析
商铺投资总价占比
1, 3%
, 0%
, 0%
1, 3%
3, 8%
9, 24%
8, 22%
15, 40%
20万元以下
20-30万元　
30－40万元
40－50万元
50－80万元
80万元以上

经过访谈及数据分析，经过近两年多个商业项目标引导，当地消费者对商业店铺投资热情有了很大提升，但当地域投资者资金实力相对不强，多少投资者能够接收商铺总价在50万以内。结合市场调研情况及访谈结果，本案大多少商铺总价应控制在50万之间。
投资者家庭年收入分析

从统计数据分析显示，当地域投资者家庭年收入在15万以下占87％，家庭年收入在15万以上投资者仅占13％。
商铺投资者意向投资面积

经过调研数据对比分析显示， 当地投资者能够接收商铺面积多在30－90平方米之间，选择90平方米以上面积投资者较少。说明当地域经营者所需商铺面积多在30－90平方米。本案在计划商铺面积时要充足考虑投资者及经营者需求。

投资目标分析（多选）

经过对投资者投资目标分析，购置商铺自己经营或出租取得收益占比最高。其它投资者关键是为了进行投资从而使资产保值增值。
投资商铺考虑原因分析（多选）

经过对投资者考虑原因分析，投资者投资商铺考虑原因依次为地段、价格、交通、回报、开发商实力。
投资回报分析

经过调研数据显示， 87%投资者认为投资年回报率应该在7％以上。说明当地投资者对投资商铺回报期望较高，如无法实现，必将影响投资者主动性。如财富中心项目，大多数商业租金回报率在6%-7%左右，处于现实和目标基础吻合情况，业主对未来充满了信心。

1．5 商业价值分析
经过对沂南县关键商圈及关键街道调研分析，历山路和花山路是沂南集中商业关键圈，商业项目多集中在此，处于花山路和永兴路路段沿街商铺天天每㎡租金达成了3－4元左右。历山路其它区域商圈路段租金为2－3元/平方米/天。人民路、祥和路和汽车站周围区域部分沿街商铺租金在1－2元/平方米/天。其它区域沿街商铺租金多在0.5-1元/平方米/天左右。

主干街道
位置
商铺面积
租金(/㎡ /天)
街道均价(/㎡ /天)
花山路
永兴路路口
30
4.0
3.5
历山路
祥和路路口
30
3.6
2.5
人民路
中段
20
1.5
1.0
振兴路
中段
20
1.3
1.0
团山路
中段
30
1.8
1.3
1．6在售商业项目价格统分析
项目名称
基础信息
工程进度
户型配比
销售均价
阳全部银座国际
建面：70万㎡;一期：30万㎡；二期：40万㎡；其中商业13万㎡
未动工
商铺靠近500套，面积40-500㎡
还未公布价格。
永兴商城
建面：10万；有酒店、商铺、住宅、步行街组成
一期已基础封顶
商铺23户、面积140-700㎡，步行街30户，160-320㎡。
沿街：15000-0元/㎡。
诸葛亮城MINI公馆
建面：2.1万
交房
商铺120㎡左右
商业内铺：7000元/㎡、沿街10000元/㎡。
朝阳新城购物广场
未知
未知
未知
未知
芙蓉花园
建面12万㎡；6栋17层和2栋24层；容积率：2.3
已封顶，准现房
100㎡左右单层，3层连体。
商业：自持
价格：7000-8000元/㎡
舜天·阳光高第
占地2万㎡，总建面5.5万㎡，有多层和底商组成
一期封顶
商铺150-210㎡，2层。
商铺价格4500-4900元/㎡

1．6 小结
Ø 沂南县城商业仍以传统初级商业为主，商业形态关键以沿街商铺、超市、卖场为主。
Ø 经营者关键经过好友交流、户外广告和电视来取得市场信息；对新项目，最关注商铺位置、周围环境及租金；在经营面积方面，现有商铺面积在30－60㎡之间居多；在商铺形式上，大多经营者选择临街商铺，占到调查全部经营者77.5％。
Ø 投资者获取信息渠道或方法多样，但以DM宣传单页、户外广告和好友介绍为主；投资者认为商铺单价应在8000-10000元之间，能够接收总价多在50-70万之内，这说明大多数当地商铺投资者投资实力有限。
Ø 在沂南，传统商业经营方法仍然是现今商业主流，当地大多数投资者习惯于购独立商铺。不过因为投资性商铺出现，不少投资者已从传统商业投资通例中嗅到了新商机。
Ø 经过对沂南县关键商圈及关键街道调研分析，历山路和花山路是沂南集中商业关键圈，商业项目多集中在此，处于花山路关键路段沿街商铺天天每㎡租金达成了2－4元左右。花山路其它路段租金为2-3元/平方米/天。人民路、祥和路和汽车站周围区域沿街商铺租金在1－2元/平方米/天。其它区域沿街商铺租金多在0.5-1元/平方米/天左右。
Ø 伴随阳全部银座国际、永兴商城等新型商业物业出现和投资引导，越来越多投资者接收了商铺是优质投资产品投资理念，对商铺售价承受空间也比以往有所增强。
Ø 作为沂南现在唯一大型城市商业综合体，阳全部银座国际商铺经营面积近10万平米，商铺总数量超出500多家，规模近乎靠近历山路和花山路两条路，显然在城区人口平缓增加情形下将在某种程度上造成沂南商业临时“饱和”。

2．住宅市场调研分析
2．1 沂南住宅市场分析
现在沂南在建在售项目较多，关键有：东方明珠、望海上上城、东城华府、芙蓉花园、阳全部银座国际、永兴商城、锦绣花园、诸葛亮城、东方御景等。
项目名称
基础信息
工程进度
户型配比
销售均价
东方明珠
建面24万㎡；有12栋多层，18栋高层组成。
已经封顶
四室（82-92㎡）：15%
三室（106-135㎡）：
85%，主力户型110-130㎡。面积区间110-160㎡。
多层：3400元/㎡
高层：3300元/㎡起
望海上上城
建面8万㎡；容积率：2.25
准现房
两室（88㎡）：15%三室（101-153㎡）：85%。主力户型90-120㎡
住宅：3600元/㎡左右；
东城华府
建面70万㎡；项目一期由18f高层、5+1f多层、6f电梯洋房、2f商业街组成，共39栋（含会所）：多层29栋；洋房4栋；高层5栋；
一期主体封顶
两室（94-109）；35%；三室（117-135）：52%
一批次3400元/㎡左右
芙蓉花园
建面12万㎡；6栋17层和2栋24层；容积率：2.3
已封顶，准现房
全部三室%
商业：自持
住宅：3600元/㎡
阳全部银座国际
建面：70万㎡;一期：30万㎡；二期：40万㎡；其中商业10万㎡
未动工
面积70-150㎡，主力户型90-120㎡。两室48%，三室52%。
还未公布价格。
永兴商城
建面：10万；有酒店、商铺、住宅、步行街组成
一期已基础封顶
公寓43-69㎡，住宅：90-140㎡
公寓：3200-3800元/㎡ ，住宅：3700元/㎡。
锦绣花园
建面；15万㎡；有住宅和沿商组成。
准现房
全三室户型
住宅：在3500元/㎡多点
诸葛亮城MINI公馆
建面：2.1万
交房
商铺120㎡左右%，精装公寓40-60㎡
商业：7000元/㎡、沿街10000元/㎡。公寓：4000元/㎡
东方御景
建面20万㎡，一期开四栋，2栋11层、2栋20层；历山路沿街底商2-3层。
刚动工
面积区间65-150㎡，以98-120㎡为主，沿街2-3层35-45㎡。
还未公布销售价格，已开始办理VIP卡，3万可计息退还，可优先选房
2．1．1产品形态分析
沂南在建楼盘建筑形态以多层逐步向高层建筑过分，高层也以县城中心位置开始不停涌现，当地土地资源相对较为充足，且住宅市场发展仍然处于初级阶段。在以后一段时间内，沂南中心位置住宅供给关键以高层为主，中心城区以外仍以多层为主。但相信伴随城市化进程及人口素质加强，高层住宅仍将是一个趋势。
2．1．2销售价格分析
现在在售多层住宅项目均超出3500元，相比同期售价涨幅靠近20%，可见作为四线城市，沂南房地产市场受调控政策影响并不大。
2．1． 3户型及面积分析
户型及面积跨度较大，但通常以120㎡左右为主力户型，调查显示：71%受访者选择了90——120平方面积区间。在此区间内，首次置业者大多选择100左右房型，而二次以上置业者为改善性为主，面积相对需求加大，多以120-130平方为主。但伴随房价不停上涨，总价提升情况下，对面积需求也会不停缩水。
2．1．4小区配套及物业管理分析
伴随消费意识不停增强，小区配套、物业管理越来越受到消费者重视。
2．2 沂南住宅市场需求分析
调查者年纪分布

此次被调人员年纪段关键分布在25-40岁之间，达成74%，本年纪段基础涵盖了本项目标主力目标用户群体，包含了刚需、改善、投资置业需求；
调查者家庭组成情况

三口之家占到了56%，四口之家占到21%，三、四口之家所占百分比较高；而五口及以上家庭所占百分比较小，由此看出沂南家庭结构逐步趋向于小型化，两代分巢已成为趋势，由此衍生刚性需求也会随之扩大；
调查者住房情况

调查者住房形态

调查者中拥有一套及以上房产占到绝大部分，而无住房所占百分比很小，仅为6%。其中多层所占比重最高达成56%，平房其次达成了25%；拥有平房用户群体，她们能够经过政府对城中村改造取得住房，由此判定被调查者购房需求存在较大弹性。
调查者房价走势见解

认为现在沂南房价发展快、价格高、将会变慢用户占到75%，此见解也是市场现在主流见解；经访谈，持此种见解人又分为两大派别：一个见解认为沂南房价将会变慢，依据是：1、供给远远超出市场需求，现在宏观调控政策，会使房价下跌；2、伴随政府对城中村改造，部分回迁安置房供给会逐步增大。另外一个见解关键认为市区土地供给已经所剩无几，而伴随沂南城市化得发展，需求将会逐步增大，持此种见解人认为沂南房价突破4000元/㎡日子将会很快到来。

调查者计划置业时间

调查者中有购房意愿用户整体达成了64%，无购房意愿占到36%，由此看出市场整体存在较强烈购房需求。1年内购房用户达成了10%；2年内选择购房达成30%；3-5年内购房用户达成24%；无购房意愿用户占36%。由此看出市场短期需求（1年内）通常，国家宏观政策密集打压，效果已经显现，市场观望气氛浓厚；中期（2年内）需求较旺盛；但从长久来看，需求形势也较为乐观。

调查者计划置业类型

由表可看出，愿意选择多层、小高层类型占到绝大百分比达成72%，花园洋房占到26%。愿意选择多层和小高层旗鼓相当，由此说明市场消费观念逐步发生改变，越来越多年轻人愿意选择小高层产品，而年纪稍偏大用户消费观念相对保守，仍愿选择多层及花园洋房类产品。
调查者置业价格承受度

由上页表可看出，选择2200—2600元/ ㎡百分比达成50%，2700-3100元/㎡之间占39%， 3200-3600元/㎡之间占10%；这是一个比较乐观百分比。同时能够看出： 1、大部分人还是期望能买到较为廉价房子，即价格在2200—2600元/ ㎡ 。2、靠近40%用户能够接收2700-3100元/㎡，说明现在主力消费市场可接收价格区间基础和现在城市房地产市场均价市场相吻合；现在城市房地产市场价格并没有高出市场接收能力。3、 3200-3600元/㎡价格区间属于高端用户范围，10%百分比也基础符合城市高端客群常规百分比数量，还稍稍高于通常城市高端客群百分比。

调查者置业面积区间

统计可见，选择144㎡以上占12%，这类用户属于沂南塔尖用户群体，需求高端物业类型；选择在111-143㎡之间百分比达56%，是主力需求面积，多为期望一步到位刚需和实力有限改善型需求；91-110㎡之间百分比达23%，目标用户群显著为年轻或受经济条件限制刚需用户；选择小户型百分比也较为理想，占到11%，说明小户型也有一定市场需求，结合现在城市市场分析，现在小户型含有很好市场机遇。
调查者小户型公寓投资意向度

从图表可看出，愿意投资小户型公寓占37%，这个百分比在一、二线城市中是偏低，不过在四线城市已经是很高了。63%受访者不愿意选择投资小户型公寓。
经调研得悉关键有以下多个关键原因：1.概念模糊，对小户型公寓缺乏了解；2.沂南第三产业不够发达，公寓类产品需求有限；3.沂南缺乏外来人口注入，经济活力较弱；
调查者统一装修接收度

选择愿意接收统一装修用户约占55%，不愿意选择统一装修约为45%。愿意选择装修用户关键看重便捷性，省去了自己时间。而未选择统一装修用户关键担心有：1、价格失控；2、质量问题。

调查者统一装修价格接收度

装修单价100-250元/㎡占到了58%；251-500元/㎡占29%左右；510-800元/㎡占13。对装修单价，大部分受访者称自己购房关键是为了出租，简单装修，能满足基础出租条件即可，不愿花太多钱。
2．3小结
Ø 沂南现在在售在建住宅较多，且新开或加推房源不多，且销售价格上涨速度较缓。说明市场有一定消费需求，但需求力较弱。
Ø 在售住宅中高层销售情况通常，在受众中接收度较差，以后很长时间里多层住宅在市场中还是主流产品。
Ø 沂南住宅消费需求显著偏弱，房价承受能力较差，当地有多个在售在建楼盘，且去化速度通常。
Ø 和其它县一级地域比较、沂南消费者对住宅面积和户型偏好相同， 73%消费者倾向于90—150平方米，三室一/两厅格局。
Ø 当地人有在市中心繁荣地段置业渴望。
Ø 除价格原因外就住宅本身，沂南消费者越来越关注交通地段、小区管理、绿化率和户型设计，这表明当地消费者对小区安全及居住圈层很关注。
Ø 沂南居民绝大多数文化程度中等，但对生活品质有一定要求，所以在后期针对其推广宣传方面要关键强调项目提倡优越尊贵生活方法和尊崇庄重历史人文专题，以迎合消费者心理需要。
Ø 在售在建项目大多比较重视建筑综合品质，外立面大多比较鲜亮明快。说明当地消费者已经逐步到品质消费高度。
Ø 各项目配套全部有了长足进步，规模大楼盘开始着力打造小区景观、会所、等配套设施，借以提升项目形象。

第二章 相关地块初步发展分析

根据领导安排，我们着重对沂南大丰商城、老汽车站、历山路和银杏路西北角、诸葛亮城东南角等地块进行了考察，现结合沂南市场调研情况对以上地块进行初步研究分析；（因为此次为初步战略分析，只供可开发对比参考，所以对各地块定位不做展开性描述）
地块计划发展总体标准：
n 能和沂南城市资源相嫁接，和城市发展友好共进形象项目；
n 能满足沂南城市发展需要，填补城市空白点牵引力项目；
n 能含有前瞻性，可连续运行，实现社会效益和经济效益双丰收战略性开发；

项目关键战略定位细化考虑要素
考虑原因一：沂南县经济发展进程和城市化发展进程需要
考虑原因二：沂南县商业发展需要
考虑原因三：沂南县居民生活和消费习惯改变需要
考虑原因四：提升本项目在所在区域发展水平和竞争力需要。
考虑原因五：最大程度发挥规模优势、地域优势，扩大投资回报需要。
考虑原因六：树立本项目标品牌形象，实现项目社会价值回报需要

l 大丰商城地块
1、 项目经济指标
1.1、位置：项目在沂南县城关键位置，花山路和人民路交汇处西南侧，北、东、南三面临街；
1.2、总占地面积：55660㎡；1.3、容 积 率：2.8；1.4、绿 地 率：大于30%

2 ．项目整体概况
整体上看，项目地块在老人民广场商圈范围内，地块位置优越。沂南县各条关键交通干线抵达此地均较为方便。项目西达历山路，东临沂南交通主干道花园路、北靠人民路、南接永兴路、三面临街，交通较为方便，且这里曾是沂南传统商街关键，所以区域著名度很高，基础上全部沂南市民全部知道此地。

3．SWOT分析

项目SWOT分析表
Strength优势分析
Weakness劣势分析
S1.地块三面、利于项目形象展示；
S2.位置优越、处于沂南城市关键区内，原有商业已积累形成较为深厚人气基础；
S3.项目体量较大，市场机会大；
W1．项目所在商圈为沂南传统中心商圈，档次感、业态等相对落后；
W2. 项目周围商业整体表现为低散差乱格局，商业影响力较弱；
W3. 整体拆迁量庞大；
Opportunity机会分析
Threat威胁分析
O1.近两年来，沂南市民已逐步认知并接收了城市综合体这种物业类型；
02. 政府政策支持。
T1.近两年来沂南市场上诞生了不少大型商业综合体项目，且均已进入开业阶段，和城区人口增加幅度比起来，商业体量增加幅度显著更高，市场饱和度显著；
T2.政策及房地产大环境影响
T3.假如沂南市场上现有商业物业开业后运行不成功，势必会影响投资者对新项目标投资热情。
4．小结
本项目所处位置优越，周围商业气氛浓厚，享受长久积累人气基础。但因为该项目周围原有商业档次较低，且业态杂乱，同时囿于历山路强大商业磁力对消费者消费吸引，决定了本项目在定位上要避免和以历山路、东方购物中心为龙头沂水现相关键商圈直接竞争，在项目定位上追求差异化定位，同时经过夺人眼球建筑视觉、良好商业形象和购物环境、合理业态组合，改变大家对本区域商业认知度，打造沂水新商业中心。
另外，政策影响对整个市场来说全部是无法规避，非人力可抵御，所以在房地产调控政策从紧背景下，提议在项目产品配置上尽可能配置投资回报率比较稳定产品，且控制单个产品总价，使投资尽可能少贷款或不贷款，进而降低项目标运作风险。

1．定位关键
以“全方面升级，打造新型商业中心”作为项目标市场定位和楼盘形象基础载体；
以给予现代语境最现代、最时尚商业建筑，作为商业项目标特色；
以“集购物、餐饮、休闲、娱乐、商贸于一体多重商业空间”，作为项目标商业特征。
2．市场定位

依据这种形势，本项目定位：
一、对原有商业业态进行延续升级；
二、填补市场空白，即市场上有消费需求却无对应商业业态。

3．功效定位
集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住于一体大型商业综合体
4．业态定位
本案整体上由住宅和商业两大部分组成，其中商业又能够划分为大型集中商业、沿街商业和商业步行街三部分，住宅分为一般高层住宅公寓二部分。各区业态定位分别以下。

28F以上高层

17F电梯洋房

大型
集中
商业

沿街

商业
沿街

商业
沿街

商业

商业
步行街
广场

粗略指标：
总建筑面积：155800㎡
住宅面积：约80000㎡
商铺面积：40000㎡
大型集中商业面积：35000㎡
估计价格：
住宅均价：4100元/平米；
商铺沿街：15000-0元/平米；
商业广场：6000-0元平米；

大型集中商业：
大型集中商业在本案东北角区域，计划整体引进九州商厦等入驻经营，业态包含百货和超市，依据本商圈商业现实状况和本项目标定位，本区域业态定位提议以下：
1、主体考虑为框架结构，柱间距大于9×9米。
2、商厦入口设在和人民路和和花山路交汇处，同时将出口设置在商厦南侧中段，和商业步行街区块连成一体，以共享人气。
3、负一层及地上一层计划为综合超市区，方便在本商圈形成超市业态绝对规模优势。
4、依据沂南商圈消费习惯，本案百货区不宜设置太大，提议可将地上二层设为百货区，地上三层设为数码家电区，地上四层设为美食餐饮区。
沿街商业：
计划为两层或三层联体销售和经营，其商铺进深为15米，依据本商圈商业现实状况和商铺特点，其业态定位提议以下：
1、沿街商业不做明确业态专题定位。
2、因本单套商铺总面积大，未来租金总额高，且因商铺全部临街，展示性很好，故在商家选择上应以各类中高级品牌店、旗舰店等为主。
商业步行街：
本案商业步行街按围合式建筑组成，本区商铺数量多，单套商铺面积小，同时占据着本案中段区域，是本案商业“点晴”所在，确保本案在沂南独树一帜、独具魅力关键所在。依据项目标整体定位要求，本区业态定位提议以下：
1、定位目标
业态定位目标是营造一个以年轻人休闲购物为专题商业步行街街区，集年轻人喜爱购物、运动、休闲、餐饮、娱乐消费于一体商业街区。
2、定位标准
在统一专题前提下，将步行街划分为不一样商业组团，并依据建筑物自然形成“建筑围合”“商业开放”步行商街，将各组团业态计划有机结合，尽可能避免业态之间断层，并经过步行街人流动线组织形成步行街人行环流。
3、定位提议
经过产品计划及统一管理风格，汇聚名品折扣店、特色精品店、休闲式酒吧、书吧、咖啡厅、茶餐厅二十四小时便利店等业态，和美容美发、诊所、便利店、音像店、服装饰品等多个配套服务业态，满足大家休闲、逛街购物生活需求。
高层住宅小区：
1、住宅设计关键以中等户型为主，主力面积区间90－120平米，同时要求小区内部环境舒适、建筑外观造型尽可能做到新奇、具现代感、富个性化色彩，户型设计合理、实用，充足考虑南北通透，空气对流。
2、全部户型均需考虑景观不一样视点，尽可能做到每个端头户型创新设计，方便最大程度提升销售单价。
3、户型合适多样化，可合适设计部分错层、双复式等多个创新户型，兼顾各层面消费者同时，试探市场创新接收程度。
4、考虑到本案沿街部分住宅因受商铺高度影响采光性能和观景视野均极差，造成一、二楼住宅单元居住品质较差，提议本案住宅在沂水首创“双首层”计划设计，确保一楼、二椄住户均享受大面积额外赠予空间，提升产品附加值，以实现价格提升和顺利销售。
建筑计划提议
1)建筑外立面

商业广场外立面参考图

沿街商业和小区商业外立面参考图

在楼层及单铺上，在设计规范许可情况下，要尽可能地采取轻质钢架玻璃门窗形式，这么能够使店铺展示面更宽、商