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土地流转土地流转 By:By:张雪欣张雪欣 王秀萍王秀萍 何佩蓉何佩蓉 许滢滢许滢滢1土地流转土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。2 十八届三中全会土地改革遵循的原则和终极目的 建设城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市，同权同价。3同地同权 土改的关键“同地同权”就是要让集体所有制土地与国有出让地具有同等身份、同等价格和价值、同等交易权利、同等增值水平、同等抵押能力等等。换言之，农村集体土地享受与国有出让地相同的“国民待遇”，不再受任何政策歧视和限制。而让“同地同权”得到实现，则又需公平的市场交易规则、公正的评估机构、权威发证机构、维护农民权益组织、共同的交易市场等等。一句话，消除农村集体土地入市的任何“间隙”，使农村土地入市“变现”变得简单而顺畅。4十八届三中全会关于土地流转的政策5建立城乡统一的建设用地市场 在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。6乡镇企业用地早已允许入市流转，且它的规模不大。所以将允许流转的土地范围仅仅限于既有的乡镇企业用地意义不大。农村集体经营性建设用地是动态变化的，影响因素是方方面面的，如规划调整、农用地转用、征地制度的改革、不同用途土地动态变化等等。7缩小征地范围从理论上讲，征收作为公权力强制剥夺集体土地所有权的手段，只能以公共利益为前提，非公益的集体建设用地理应与国有土地同权同价。因此，对于农村集体经营性建设用地的范围，应当统筹考虑征地制度改革、不同用途土地动态变化等因素，予以动态、适度把握。既不能将其等同于原来的乡镇企业用地，也不能过度扩大范围，毕竟征地制度的改革需要时间。8.加快构建新型农业经营体系 坚持家庭经营在农业中的基础性地位，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新。坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。9稳定农村土地承包关系并保持长久不变 在现阶段赋予农民永久土地承包经营权是不现实的。对于农村土地承包经营期限的理解，还应当考虑到现行农村土地集体所有的性质，以及农民的承包地至少在未来一段时期内仍将担负一定社会保障功能的现实。土地承包经营权期限特定，即使经过流转，在承包经营期届满或其他原因受让人丧失土地承包经营权后，农民可以再次通过继续承包行为获得土地承包经营权，这有利于巩固集体土地所有制，保护农民权利和维护社会稳定。10赋予农民更多财产权利 保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。11赋予农民更多财产权利 (目的)增加农民财产性收入12建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行建立农村产权流转交易市场后，农村承包地、宅基地、林地、集体资产等，就可以在交易市场上公开、公正的交易。这样做的目的是让农村的集体资产有一个合法实现财产价值的渠道，保证农村产权的财产价值不被少数人吞掉，让集体资产在阳光下交易，让集体组织成员公平分享。这对于农村资产市场化和农村治理方式改革，将带来革命性的变化。13推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置 维护农民生产要素权益，保障农民工同工同酬，保障农民公平分享土地增值收益，保障金融机构农村存款主要用于农业农村。健全农业支持保护体系，改革农业补贴制度，完善粮食主产区利益补偿机制。完善农业保险制度。鼓励社会资本投向农村建设，允许企业和社会组织在农村兴办各类事业。统筹城乡基础设施建设和社区建设，推进城乡基本公共服务均等化。14让农民分享土地增值收益决定提出：“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。”这里的核心是要改变这三者之间分配不合理的格局。农村土地入市增值收益不能都给失地农民，必须要覆盖政府、土地开发商、大部分市民、失地农民、远离城市农民五个群体的利益才可以确保农村土地流转的公平。农民分享了土地增值收益，不仅可以增加农民的财产性收入，还可以获得城镇化进程中的土地权益，这会大大增加中国内需的厚度。15土地流转实际效果评价促进农村土地使用权的集中 实现土地规模化经营 有利于提高土地利用效率 为农业领域新技术的推广运用以及农村产业结构的优化调整创造条件 为农民增收创造基础条件 只有在土地流转后生产要素发生了质的提高或量的增加才会实现土地的生产效率的提高。在农村土地流转收益的分割中，农民处于弱势地位，如果对土地流转后的土地收益处理不当，还会损害农民的利益。16谢谢17