深圳市房地产市场研究报告分析样本.doc

上六个月深圳市房地产市场研究汇报一上六个月深圳经济运行情况总体经济发展平稳、健康。上六个月全市生产总值5015.22亿元，比上年同期（下同）增加10.6%，比一季度回落0.2个百分点。第一、第二、第三产业占GDP比重分别是：第一产业占比太小忽略不计；第二产业占47.2%；第三产业占52.8%。二深圳市房产供给和成交数据分析1、一手住宅市场（1）、供给分析1-6月份，深圳全市共有37个项目计42批次住宅批售，累计17386套，总建筑面积1472779.78平方米，批售套数和面积同比增幅均在10%以内。具体数据详见下表：（2）、成交分析 上六个月新房成交均价分析：1-6月份，深圳全市成交均价为18812元/，相比于去年1-6月份21083元/，同比下跌10.8%。具体数据以下图2、二手住宅市场（1）上六个月二手住宅成交均价分析1-6月份，全市二手住宅平均价格为20801元/，同比去年同期15573元/上涨约33.6%。因为国土局成交数据滞后性过户时间往往在签署协议后1个月左右，过户价格是之前达成成交时价格。因为福田区成交均价和成交面积在各区中通常是最高，1-6月份福田区成交均价约为25957元/平方米；成交面积约111.45万平方米，同比去年同期113.50万平方米下降了1.8%。（2）上六个月二手住宅成交量分析全市住房购置需求强劲，深圳二手楼市成交量继续保持高位，因为7.11按评定价征税利空政策影响，使得6月份全市二手住宅成交量井喷，6月份共成交9094套/803053.79，环比分别激增31%和35.7%。在全市6个行政区中，福田区成交量基础上一直位居首位，6月份成交2053套/185499.32，占全市成交套数和成交面积为22.6%和23.1%。3、商业市场（1）、上六个月一手商业成交分析（2）、上六个月二手商业成交分析4、写字楼市场（1）、上六个月一手写字楼新增批售情况1-6月份，全市没有新写字楼取得预售许可证。（2）、上六个月一手写字楼成交分析1-6月份，全市一手写字楼共成交147套，批售面积为32402.25。同比去年同期604套/80059.24，分别暴降75.7%和59.5%；成交均价为36073元/（平均值法）。1-6月份，全市有成交项目只有5个。在前海片区振业国际商务中心，成交50套/13283.68平方米，是全市写字楼成交量最大楼盘。东方新天地广场成交面积也超出了1万平方米，成交33套/10297.29平方米。（3）、上六个月二手写字楼成交分析1-6月份，全市二手写字楼成交1174套/39.48。其中，在各行政区中，写字楼集中于罗湖、福田、南山三区。福田成交量一直比较高，而且成交单价也最高。1-6月份，深圳二手写字楼均价同比涨幅达成36%，约为32480元/平方米，福田区和南山区同比涨幅均超出35%，单价最高福田区价格超出35000元/平方米；罗湖区均价约为20823元/平方米，涨幅达成31%。作为写字楼成交和供给比较集中两个区，因为配套完善，环境和位置优越，福田区供给量和成交量较大，价格亦为最高。罗湖区作为比较早、成熟写字楼集中区域，其供给和成交量也比较大，成交均价相对福田区稍低。三市场现实状况分析1-6月份，深圳市新商品住宅成交量达16479套/1401508.61，全市上六个月二手住宅平均价格为20801元/；全市上六个月一手商业和一手写字楼及二手商业和二手写字楼成交数据分列以下。现尝试从比较关键货币政策、开发商资金情况、土地方面这三个方面来作一下相关解读：1、货币资金方面（1）、货币政策7月初，中国人民银行货币政策委员会第二季度例会在北京召开。央行在4日公布例会申明中表示，中国经济继续平稳较快发展，但通胀压力仍然处于高位。要落实实施稳健货币政策，注意把握政策稳定性、针对性和灵活性，把握好政策节奏和力度。着力优化信贷结构，引导商业银行加大对关键领域和微弱步骤信贷支持，尤其是对三农、中小企业信贷支持。国务院副总理王岐山7月1日在河北考察时强调，把握好稳健货币政策实施力度，服从和服务于国民经济发展大局，坚持有保有压，着力优化信贷结构，毫不动摇地加强小企业等微弱步骤资金支持。和之前几次例会相比，此次会议提出政策稳定性，且将其放在首位。政策“三性”排序和内容改变，很可能意味着货币政策工具使用要发生调整。“稳定性”意味着存款准备金率提升次数降低，步伐放缓；“针对性”意味着对小企业、农业等融资加强支持，比如激励其发行债券、加大信贷投放、利率优惠等；“灵活性”则意味着在多个货币政策工具中，利率手段要走到前台。结合央行今年第二季度例会和王岐山副总理讲话，估计一个宏观调控新思绪正在形成：相对紧缩、定向宽松。对中小企业融资等领域“定向宽松”，值得注意是，工信部、国家统计局、发改委、财政部联合公布中小企业划型标准要求，首次在中小企业划型中增加“微型企业”一类。估计下六个月，央行将在保持“稳健”基调不变前提下，适度放缓调整节奏。（2）、开发商资金情况上六个月，房地产开发企业本年资金起源40991亿元。从开发企业资金起源组成份析，上六个月，中国贷款7023亿元，增加6.8%；利用外资438亿元，增加75.5%，可见伴随人民币升值，外资进入房地产业热度不减；自筹资金16463亿元，增加32.7%；其它资金17067亿元，增加17.8%。在其它资金中，定金及预收款810236亿元，增加26.9%；个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%（下降29.7%）。针对部分不合监管层规范房地产开发商，广州部分银行已停止了开发贷款。另外，房地产开发贷款利率也“水涨船高”，提升到基准利率五成以上。而且近期，银监会银行资本充足率新规（征求意见稿）提升了房地产和地方融资平台开发贷款风险权重，引发业内对开发贷款风险忧虑，这必将造成该银行在房地产相关业务贷款增速“刹车”。 从今年第二季度开始广州地域房地产开发贷款放款已显著减速，银行明确只针对优质房地产用户进行贷款。“现在宏观调控对中小企业影响是比较大，而且银根收紧，有银行批了钱后，还要分三次放贷”，恒大集团董事局主席许家印在接收记者采访时表示。5月16日，恒大地产公布公告，华人置业以5亿美元（约38.75亿港元）入股恒大在江苏启东市寅阳镇项目标49%权益，出让项目面积约134万平方米。除此之外，中粮地产、中鸿房地产等房企也相继开展筹资行动。在越来越严峻市场和融资环境下，今年上六个月，中小型房地产企业剥离房地产业务案例显著增多，同业并购活动频繁，中小地产商关门已初现端倪。据Wind统计数据显示，1-5月末，中国房地产行业收购吞并已经达成193亿元，超出整年150亿元规模。依据中国信托业协会统计，今年一季度信托企业投向房地产领域资金余额为4868.88亿元，靠近去年2倍，其中新增投资房地产信托资金规模为710.98亿元。然而现在房地产信托融资成本为12%-17%，融资成本比较高，还款压力比较大。2、土地方面（1）、其它城市土地简况：国土资源部7月20日公布上六个月全国住房用地计划实施情况显示，全国住房用地供给计划完成26，全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，和去年（）同期相比增加24%，确保了项目建设用地。在调控成为常态背景下，土地成交遇冷，各地土地财政大幅缩水。上六个月，北京共成交土地113块，土地出让金累计约325亿元，同比去年降低约307亿元，降幅达48.6%。在上六个月113块出让地块中，包含居住功效地块有20宗，建设用地面积累计162.77公顷；平均楼面价4121元/平方米，同比下降56%。依据北京市今年供地计划，在1330公顷保障房供地外，整年将有1220公顷商品住宅供给。根据162.77公顷建设用地面积计算，现在完成百分比不足15%。今年上六个月计划建筑面积292万平方米，相比上六个月719万平方米、去年上六个月519万平方米全部下降显著。截至6月24日，1-6月上海出让土地总金额492.7亿元，同比去年下滑22%，和去年整年土地出让总收入1513亿元相比，仅完成33%。而上海全市地方财政收入2873.6亿元，土地出让总额已超出财政收入二分之一。上六个月广州土地一级市场(不含工业及从化、增城两市)成功出让24宗土地，同比上六个月增加84.62%。出让宗地用地面积也为近五年最多十二个月，达成99.85万平方米，和去年同期相比大幅增加298.88%，增幅显著。上六个月出让土地计划总建筑面积为267.6万平方米，总成交金额58.5亿元，楼面地价为2186元/。其中，成功出让商住用地为8宗，总用地面积54.23万平方米，总成交金额为23.24亿元，和同期相比上升390.31%。广州政府十区计划出让居住用地337万平方米，而上六个月实际成交出让面积54.23万平方米，仅占总量16.09%，估计下六个月土地市场上将有相当大放量。从供给节奏看，通常1季度为供地低谷，2季度土地供给开始增加，3、4季度达土地供给高峰。所以，即使上六个月住房用地供给计划仅完成26，但根据正常计划供给节奏，下六个月住房用地供给将会增加。从去年保障性安居工程供地节奏看，受保障性安居工程建设任务分解和中央补助资金下达时间影响，3、4季度为供地高峰，且现在供地计划实施已经有效满足了全国保障性安居工程建设用地需求。（2）、深圳土地简况：1-6月份，全市经过挂牌方法成交26宗土地，用地总面积为1151374.1；总建筑面积3099499，成交总金额元，折合楼面地价约3066元/。其中居住用地仅有2宗，属于安居房用地，用地面积为62157.08，土地出让金额为6.8亿元，分别占全市7.7%、5.4%和7.2%；楼面地价为2840元/。本年度前四个月，深圳无挂牌成交居住用地。今年最大一宗土地为6月30日出让巨无霸混适用地，用地面积为697639.7，建筑面积为1700000，楼面地价3788元/，土地用途为商业服务业设施用地+仓储用地+港口码头用地+居住用地。四.深圳市房产发展见解和研判因为一线城市限购政策连续影响，造成一线大城市库存集中，继续累计增加。截至6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，比去年同期增加约18%左右。深圳库存仅为222万平方米，同比约增加2.17%。假如根据深圳1-6月份每个月平均成交量来算截至7月27日，全市可售住宅面积和套数分别为24042套/2221064.63，上六个月月均成交量为2747套/月和233584.77/月来计算话，分别需要8.75个月和9.5个月来消化。房地产开发企业资金起源组成改变趋势显著，进入以来，中国贷款比重连续下降，由1-2月份22.0%下降到1-6月份17.1%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份34.4%上升到1-6月份40.1%；另外，个人按揭贷款和利用外资比重微幅下降，定金及预收款比重小幅上升。可见，伴随中国信贷环境继续紧缩，开发企业资金情况不容乐观，将被迫更多地利用自有资金。截至7月18日，上市房地产开发企业共有58家公布了中期业绩预告，只有20家估计业绩增加，在这20家估计业绩增加房企中，关键贡献来自于二三线城市，恒大地产即是一个经典。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积44419万平方米，同比增加12.9%。其中，住宅销售面积增加12.1%。但关键上涨区域均为没有实施限购二三线城市。新一轮“限购令”将对二三线城市造成直接冲击。假如限购政策推出，对二三线城市直接影响是房价下跌。以佛山为例，实施限购以来，佛山楼市价量齐跌，价格下降了15%左右，而成交量更是下降了四成左右。所以，尽管在深圳有规模开发商基础上全部在外地有项目，但二三线城市限购将会反过来影响深圳地域销售，这将使得倚仗把鸡蛋挪窝二三线城市战略面临一条通途被阻压力。就深圳而言，伴随高压政策连续，如若不经过合理价格销售话，成交量极难有保障和增加。需要注意是，上六个月成交量很大程度上来自于以中海康城花园为起点和代表限价火爆销售。另外，最近龙岗区商品房被要求每个月要实现零增加，假如该项行政手段在全市铺开话，对房地产市场影响很大。开发商基础上就剩下2条路选择，要么调整价格满足行政要求，以经过降价方法促进较快销售回笼资金投入运行，不过会牺牲利润；要么就选择售价不受严格要求现售（技巧性政策），不过等候需要付出占用资金成本，而且面临后市不确定原因风险很大。另外，中共中央7月21日在中南海召开党外人士座谈会，温家宝在通报时说，要继续做好稳定物价总水平各项工作，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效。在现在背景下，房地产调控难言放松。另外，还有不确定原因影响中国物价，其中美国QE3推行将最为关键，将使中国长久面临输入性通胀影响，在此大环境下，下六个月也极难实施宽松货币政策。而且伴随限购连续进行，从4、5月份中海康城花园限价房引爆热销开始，满足购房资格人将逐步降低。总而言之，限购地域拓展至二三线城市，通胀背景下货币政策连续从紧和库存不停累积增加等多种不利原因交织影响；另外，今年底到明年伴随保障性住房逐步步入完工周期形成供给，将深入改变供求关系。市场将进入价和量博弈调整期，所以，合理调价，加紧资金周转率实现快速周转才是对抗政策调整行之有效思绪和战略。估计下六个月，一线限购城市房价将会进行一定程度调整，幅度不大，估计可能在10%左右。当然，全部这一切是在现在从紧政策连续给力前提下，视市场发展改变而调整。