会计实务：出租开发产品的摊销成本可否税前扣除.doc

出租开发产品的摊销成本可否税前扣除

新源房地产开发有限公司为外商投资企业，成立于1992年9月，由X市国税局直属分局管辖。2002年9月该公司由外资转为内资企业，管辖权也移交至X市国税局XX区国税局。
日前，XX区国税稽查局查明新源房地产开发有限公司存在以下违法事实：将开发产品宏发广场A栋商场和车库用于出租并分期摊销开发产品成本，在2000年至2005年期间共摊销5405640.67元。
新源房地产开发有限公司提出：对该摊销额的调整应从国税发[2003]83号文的开始执行期算起，即从2003年7月1日起计算调整，对2003年7月1日之前所进行的摊销则不应作调整。
在对该房地产公司出租开发产品的摊销额如何处理的问题上，稽查局存在两种不同意见：
一种意见认为，由于该公司未计嘉新广场A栋商场和车库的销售收入，因此不应允许其摊销开发产品成本，必须全额调增利润并按规定补缴企业所得税税款。
另一种意见则认为，该公司提出的观点有其合理性，应从2003年7月1日起进行纳税调整。
按第二种意见处理。
从前面的介绍可以看出，宏发广场A栋商场和车库在2000年已经完工并投入使用，新源房地产开发有限公司在2002年9月以前仍属于外商投资企业。
按照《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）的规定，企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。因此，新源房地产开发有限公司在2002年9月以前可以摊销宏发广场A栋商场和车库的开发成本，并据实进行企业所得税税前扣除。
2002年9月，由于新源房地产开发有限公司的企业性质发生变化，由外商投资企业变为了内资企业，因此对该公司就不能再依据国税发[2001]142号文进行税收征收管理了。
那么，对于2002年9月以来至2003年6月期间的摊销额在税收上如何进行处理呢？这就必须结合《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文件的