常熟市原国棉厂地块可行性研究报告.doc

可行性研究报告

项目名称：常熟市原国棉厂地块

编制日期： 2014年2月1日

目录_Toc417387749
1.项目概况 4
1.1项目区位 4
1.2项目周边配套 4
1.3项目规划指标 4
1.4项目建设背景 4
2.项目定位 6
2.1 SWOT分析 6
2.2客户定位 7
2.3项目产品定位 7
2.4项目价格定位 7
3.技术方案 9
3.1设计原则 9
3.2设计思路 9
3.3户型选择 10
3.4规划设计及指标 10
4.项目实施进度 11
4.1开发进度计划 11
4.2销售计划 12
5.投资估算 13
5.1毛坯房费用估算 13
5.2精装房费用估算 17
5.3资金的来源渠道与方式 18
5.4方案比较 19
6.项目财务评估 21
6.1资金流动计划 21
6.2投资收益率 21
6.3财务净现值 21
6.4财务内部收益率 22
6.5投资回收期 22
6.6财务分析总结 22
7.风险分析 23
3.7.1敏感性分析 23
7.2盈亏平衡分析 23
7.3定性分析 24
7.4风险控制 25
8.环境影响分析 26
8.1环境影响因素 26
8.2施工期的环境影响 26
8.3环境影响的控制措施 26
9.结论与建议 27
9.1结论 27
9.2建议 27
附图 28

1.项目概况
1.1项目区位
项目地块位于常熟市元和路以东、元和塘以西，原国棉厂位置。地块邻近招商城和方塔街，南面毗邻服装城西入口，宜居宜商，对于服装城业主是一个不错的置业选择，此地域凭借香榭丽墅和衡泰里宫一年的造势，使得该片区域热度不断上升。
1.2项目周边配套
（1） 周边公交：常熟理工学院（元和站），经过公交有常熟2路、5路、9路、11路、104路、105路、116路。
（2） 周边银行：中国建设银行、中国农业银行、中国邮政存蓄银行、常熟农村商业银行、交通银行等。
（3） 周边学校：常熟市第八中学、常熟市中学（分校）、元和小学南校区、常熟市第一中学等。
（4） 周边医院：第一人民医院、仁和医院。
1.3项目规划指标
项目位于繁荣的市中心，整个开发过程中必须把握好政府规定的各技术指标，详见表1-1。
表1-1 地块规划指标
地块编号
土地面积（m2）
土地用途
规划控制指标
使用年限
（年）
容积率
建筑密度
绿地率
2013A-015
51361
住宅用地
1.1-1.2
≤28%
≥30%
70
1.4项目建设背景
近几年常熟市委市政府全力打造生态环保城市，以改善人居条件为出发点，大力治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视中心城区的改造和发展，实施可持续发展策略。本项目周边环境比较落后，拥有大量老式住宅，人居环境的改造是势在必行，再加上招商城大量外来人口的涌入，本项目的住宅开发绝对是有必要且有着积极意义的。
项目开发商为常熟弘阳房地产开发有限公司，于2010年凭借“弘阳尊邸”开发项目成功进入常熟市场并取得了良好的经济效益和社会效益，目前弘阳尊邸已经售罄。通过“弘阳尊邸"项目的建设，公司熟悉了当地的市场以及消费习惯、并与当地政府相关部门建立了良好的关系，为公司扎根常熟市场夯实了基础。
2.项目定位
2.1 SWOT分析
（1）优势（S）
n 自然景观优势突出：距虞山、尚湖风景区咫尺之遥。
n 交通便利：项目所在区域交通条件便利，辐射范围广。
n 地块优势：地块平整，便于规划。
n 地理位置优越：项目东邻招商城，北邻常熟最繁华的购物中心方塔街。
n 区域价值：地块周边中高档住宅楼盘较少，为地块带来了较高的区域价值。
n 周边配套设施齐全：周边各种商务、休闲场所齐全，学校、医院配套齐全。
（2）劣势（W）
n 周边用房落后，微观环境不够理想。
n 紧邻服装城，第一人民医院，容易出现交通拥挤。
n 项目临近道路、居民区，施工难度加大。
n 项目地块成交价过高，项目溢价空间有限。
n 本项目为弘阳公司在常熟的第二个开发项目，品牌优势、人才储备较为欠缺。
（3）机会（O)
n 本区域住宅房地产市场目前供需旺盛，价格平稳上升，前景看好。
n 项目周边公司众多，未来需求很大。
n 本项目为市区内稀有开发地段，极具升值潜力。
（4）威胁（T）
n 房产政策频出，未来影响加剧。
n 周边微观环境对本项目的形象会产生一定的负影响。
（5）总结
综合分析，项目最大的威胁来自于政策，而项目最大的优势是地理位置，在优势和劣势方面，并没有绝对的优劣之分，在很多情况下是可以相互转化的，本项目要扬长避短，加快开发进度，降低政策带来的未知影响力，强化区位优势，提高品牌竞争力。
2.2客户定位
伴随着人们收入的提高，人们的生活水平也在不断的提高，不同收入的人群对生活的品位有所差异，对住房的选择也有着不同的要求，因此开发商不得不通过独特的产品卖点来吸引特定的目标客户群。本项目地理位置比较特殊，一方面毗邻招商城，一方面接近最为繁荣的方塔板块，结合项目本身特点，根据客户的职业划分不同层次客户，按照重要程度进行划分归类：
核心客户：大型企业中高层领导、政府高层、招商城企业主。
重要客户：企事业单位的高级技术人员及管理人员、小企业主、高校教师。
游离客户：公务员、外地人。
2.3项目产品定位
本项目位于常熟市中心，风景优美、交通发达。通过与项目周边楼盘定位的对比分析以及潜在客户对小区的综合品质、配套、生态环境均有较高的要求。因此该项目定位为高品质的智能化生态小区。
综合周边市场分析及项目初步规划布局，项目建设以多层住宅和联排别墅混合布置的方式，其中多层住宅项目主力户型以90-110m2的两房及小三房为主，少量117-155m2的三房及四房，户型选择基本上符合常熟居民对住房的普遍要求；别墅设置390m2和350m2两中户型，户型的设计体现了城市有钱人对高品质住宅生活的追求。
2.4项目价格定位
房地产可行性研究定价一般可以采用市场比较定价法、成本加利润定价法两种方式。本项目采用市场比较定价法，选用板块内可比较的楼盘，分多因素进行比较，其中每个比较因素需要根据客户购房时考虑的重要性确定其权重。并且假设本项目各种因素的权重和为l，其他比较项目每个因素与本项目相比较较为拟合程度。再根据比较项目的价格和比较系数相乘，得出每个比较项目修正后的参考价格，详见表2-1及表2-2。

表2-1 价格因数分析表
比较内容
权重（%）
衡泰里宫
香榭丽墅
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
区域位置
30
1.05
31.50
1.05
31.50
建筑规模
15
0.95
14.25
0.95
14.25
外部环境
20
1.10
22.00
1.05
21.00
内部配套
20
0.95
19.00
0.95
19.00
户型设计
15
1.05
15.75
0.90
13.50
合计
100

102.50

99.25
衡泰里宫小高层均价： 14900 元/m2 14900*1.025=15272.5 元/m2
香榭丽墅联排别墅均价： 19800 元/m2 19800*0.9925=19651.5 元/m2
通过以上计算本项目毛坯房方案的参考定价为：多层15000元/m2 ，联排别墅19500元/M2 ，综合均价约17440元/m2 。
表2-2 价格因数分析表
比较内容
权重（%）
中汇壹号公馆
名流御园
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
区域位置
30
1.15
34.50
1.10
33.00
建筑规模
15
0.95
14.25
0.85
12.75
外部环境
20
1.00
20.00
1.00
20.00
内部配套
20
1.05
22.00
0.95
19.00
户型设计
15
1.05
15.75
0.85
12.75
合计
100

106.50

97.50
中汇壹号公馆均价： 17000 元/m2 17000*1.065=18105 元/m2
名流御园独栋均价： 23000 元/m2 23000*0.975=22425 元/m2
通过以上计算本项目精装房方案的参考定价为：多层17800元/m2，联排别墅22000元/m2。
3.技术方案
3.1设计原则
项目规划的本质是要合理安排居住、配套、通讯等设施，同时要兼顾到布局的合理性、功能的完善性、生活的便利性。本项目在规划满足最本质的要求上，也要顾及本身的利润，因此要考虑以下四点原则。
（1） 成本的最优化：层数越高往往其单位成本越大，因此要因地制宜的创造最大的空间价值。
（2） 容积率的最大化：本项目规划容积率在1.1-1.2之间，为了分摊项目地价，同时取得更多的可售面积，项目容积率要尽量设计到1.18-1.2。
（3） 工期的最短化：工期越长，项目的风险越大，同时投资回收期可能越长。
（4） 建筑物的融合性：本项目周边建筑大多是低层建筑，如果在一片低矮建筑物区域，建立高层建筑，则会显得太过突兀，因此要充分考虑各种主观、客观因素，使项目能够与周边环境融合的基础上，同时又能突出自己的特色。
3.2设计思路
（1） 建筑物规划以多层住宅和联排别墅混建的方式，整个布局要符合城市环境发展规划及地域环境特征，单一的建筑物要与整体相统一，建筑物外立面采用优雅的法式风格，以米白色装饰为主，外装饰风格以双拼别墅为例详见附图1。
（2） 小区的绿化设计在景观绿化、空间形态、层次网络等多方面塑造小区统一完整的形象，形成立体的空间与景观环境系统。每一块楼间地利用堆坡造景来丰富绿化植被系统，绿地上优选不同的树、草、花、石，给人一种自然和谐的感觉。
（3） 小区分为A区和B区，A区建设多层住宅，标准层高为2.9m，B区联体别墅，住宅群体的基本朝向与元和路平行，楼体之间的距离在满足采光间距的基础上适当加大，不仅保证了底楼用户的日照生活问题同时也保证了小区的内部通风。
（4） 在道路及交通的设计着重挖掘其自身的内涵，体现三大功能，即交通功能、景观功能、交往功能。
a．出入口设置：小区主入口设置在元和路上，同时在小区东南方向设置次入口，两个入口之间由主干道连接。
b．道路系统：小区主干道宽7米，其他车道宽5米，消防车道主要依靠小区的车行道路。小区的主要交通系统，是通过一条7米宽的线形舒缓的环状道路，将各个部分联系起来。
c．停车：机动车停放于地下停车场，为了保证小区的交通，A区地面以上部分不再设置停车场地。地下停车位共计480个，非机动车停放以及设备用房主要布置在多层的地下室中。
3.3户型选择
在户型的选择上面，坚持实用、安全、灵活、经济的四大原则户型，从均好性的角度出发，同时兼顾到消费对象的不同品位和要求，根据前期的市场调研故选择了多种最为受消费者喜爱的户型，详见附图2，户型统计见表3-1。
表3-1 户型统计表
区号
楼号
户型
格 式
面积（m2）
数量（套）
A区
1、4、5、8、11
A
2室2厅2卫1厨1阳台
97
120
B
5室2厅2卫1厨2阳台
155
60
2、3、6、7
C
3室2厅1卫1厨1阳台
94
48
D
3室2厅2卫2厨1阳台
106
48
9、10
E
3室2厅1卫1厨1阳台
117
24
F
4室2厅2卫1厨1阳台
135
24
B区
1、2、4、6、7、8、9、10、13、14、17、18、19、20、21
G
6室2厅6卫1厨5阳台
390
30
3、5、11、12、15、16
H
5室2厅6卫1厨4阳台
350
24
3.4规划设计及指标
根据具体的设计思路本项目拟出了一套总平面设计方案，详见附图3，在此基础上统筹出项目的技术指标，通过具体的计算与测量，得出本方案的指标，见表3-2，通过与政府给出的规划指标相比，其中容积率1.19符合1.1至1.2，建筑密度25.99%符合小于28%的规定，绿化率40.11%符合大于30%的规定，因此本项目的技术方案是可行的。

表3-2 项目方案技术指标
序号
名称
单位
数量
1
规划用地面积
平方米
51361
2
建筑物占地面积
平方米
13350
3
总建筑面积
平方米
61150
4
多层可售面积
平方米
36588
5
别墅可售面积
平方米
20100
6
地下室面积
平方米
8580
7
地面绿化景观面积
平方米
20600
8
容积率
--
1.19
9
建筑密度
%
25.99
10
绿化率
%
40.11
11
地下停车位
个
480
12
总居住户数
户
378
4.项目实施进度
4.1开发进度计划
由于项目地理位置优越，市场潜力巨大，再加上房地产市场的风云莫测，因此采取“科学规划、一次开发、配套齐全、速战速决”的策略，尽快收回投资，取得利润。
目前该地块己完成土地征用等工作，预计2014年3月底即可完成项目前期的报批报建手续，进入全面开工建设阶段。采取多层与别墅区同时施工的策略，由二家施工单位同时进场施工，预估建设周期为16-18个月，因此初步计划项目总体开发建设时间为24个月，结合类似工程的进度控制经验制定本项目的主要整体开发进度控制点详见表4-1。
表4-1 项目开发进度控制表
日期
方案一进度
方案二进度
2014年1月
可行性研究
可行性研究
2014年3月
项目设计
项目设计
2014年6月
开工前准备
开工前准备
2014年7月
全面开工建设
全面开工建设
2014年4月
销售推广
销售推广
2014年9月
商品房开始预售
商品房开始预售
2015年5月
——
装修全面施工
2015年10月
竣工验收
——
2015年12月
交房入住
——
2015年4月
——
竣工验收
2016年5月
——
交房入住
4.2销售计划
通过前期的市场调研分析预计未来常熟住房的刚性需求以及投资性需求将继续维持在高位，本项目可销售数量有限，楼盘销售前景乐观，预计在楼盘预售阶段将会收回投资并取得利润。详细销售计划见表4-2。
表4-2 项目销售计划
阶段状态
时 间 安 排
工 作 内 容
预估销售状态
销售准备期
2014年4-6月
5月初全面推广，进行全城轰炸式宣传
0
亮相蓄客期
2014年7-8月
7月中旬，售楼处样板房对外开放，提供预约购买
预约40%
开盘销售期
2014年9月
9月初全面开盘借势销售
销售：50%
持续热销期
2014年10-12月
商品房持续推广，回笼资金
销售：70%
余温销售期
2015年1-3月
商品房借助前期推广余温销售
销售：85%
销售平稳期
2015年4-6月
继续销售，较为平稳
销售：95%
尾盘销售期
2015年7-9月
所有房型趁年底之势，清盘
售尽
4.3销售收入估算
（1）毛坯房销售收入估算
根据对周边楼盘的调查分析拟定的本项目价格定位，加之对市场的判断和预期，本项目各类业态的销售均价在留有余地的保守评估：多层住宅均价为：15000元/m2，车库：10万/个，别墅：19500元/m2。
根据以上价格定位可以计算出该项目销售收入，即用销售均价与该项目拟规划建筑面积数量相乘得出合计金额。本项目可实现的销售总收入见表4-3。
表4-3销售收入估算表
项目
销售均价
可售面积 （m2）
或数量（个）
合计（万元）
多层住宅
15000元/m2
36588
54882
车库
10万元/个
480
4800
别墅
19500元/m2
20100
39195
总计

98877
（2）精装房销售收入估算
由于周边楼盘仅有中汇壹号公馆以及少量名流御园别墅精装修项目，根据前期调查分析以及对市场的判断和预期，本项目采用精装修的方式各类业态的销售均价在留有余地的保守评估：多层住宅均价为：17800元/m2，车库：10万／个，别墅：22000元/m2。
根据以上价格定位可以计算出该项目销售收入，即用销售均价与该项目拟规划建筑面积数量相乘得出合计金额。
本项目可实现的销售总收入见表4-4。
表4-4 销售收入估算表
项目
销售均价
可售面积 （m2）
或数量（个）
合计（万元）
多层住宅
17800元/m2
36588
65126.6
车库
10万元/个
480
4800.0
别墅
22000元/m2
20100
44220.0
总计

114146.6
5.投资估算
5.1毛坯房费用估算
（1） 土地费用。土地费用通常由土地出让金、征地费或拆迁安置补偿费以及交易契税(土地出让金的3％)构成。本项目地块属于政府拍卖住宅用地，土地成本的计算仅包含出让金与交易契税，详见表5-1。
表5-1 土地成本估算表
序号
费用名称
基数
合价（万元）
均价（元/m2）
1
土地出让金
51361m2
50300
9793.4
2
土地契税
出让金的3%
1509
293.8
3
合计

51809
10087.2
（2） 前期工程费。房地产前期工程费主要包括项目前期可行性研究、规划设计、三通一平等阶段的费用。根据苏州市政府相关文件的规定、单项内容的市场价格以及相应的造价指标分别计算，详见表5-2。
表5-2 前期工程费估算表
序号
费用名称
计算依据
金额（万元）
1
规划设计费
20元/m2*61150m2
122.30
2
勘察费
6元/m2*51361m2
30.82
3
三通一平费用
25元/m2*51361m2
128.40
4
其他
暂估80万元
80.00

合计

361.52
(3)基础设施费。基础设施建设是指建筑物2米以外以及用地规划红线以内的各种管线、道路工程，其费用主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用[9]。详细的估算通常可采用单位指标估算法进行计算即参照类似工程的平方米造价指标进行计算，本项目基础配套设施费用计算详见表5-3。
表5-3 基础设施费估算表
序号
费用名称
计算依据
金额（万元）
1
供水工程
25元/m2
151.98
2
供电工程
85元/m2
519.78
3
道路工程
30元/m2
183.45
4
绿化工程
90元/m2
550.35
5
燃气工程
2800元/户
90.72
6
弱电工程
15元/m2
91.73
7
排污工程
20元/m2
122.30
8
围墙及大门
10元/m2
61.15

合计

1771.45
（4） 建安工程费用。是指房屋建筑工程的建筑工程费、安装工程费以及设备采购安装工程费等。通常采用类似工程的造价经验，采用单方估算法进行成本估算。根据公司最近几年建设同类型且同档次楼盘工程的造价指标再结合政府发布的造价指标，按照多层部分：1900元/m2，车库：2800元/m2、别墅：2500元/m2分别乘以各自的规划建筑面积计算建安工程费，详见表5-4。
表5-4 建安工程费估算表
序号
项目
面积/m2
单价元/m2
金额（万元）
1
多层住宅
36588
1900
6951.7
2
地下车库
8580
2800
2402.4
3
别墅
20100
2500
5025.0

合计

14379.1
（5） 公共配套建设费 是指居住小区内为居民生活服务配套建设的各种非盈利的公共配套设施，主要包括居委会、派出所、幼儿园、公共场所等，具体收费以各地规定为准。本项目联体别墅以320元/ m2征收，多层以75元/ m2征收，详见表5-5。
表5-5公共配套建设费估算表
序号
项目
面积/m2
单价元/m2
金额（万元）
1
多层住宅
36588
75
274.4
2
别墅
20100
320
643.2

合计

917.6
（6） 管理费用。管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、工会经费等[9]。通常按照（2）—（4）项费用总和的4%计算估算，本项目管理费计算得660.5万元。
（7） 销售费用。销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。本项目按照销售收入的2%考虑，计算得1977.5万元。
（8） 开发期间税费。开发期间税费是指与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目开发经营税费估算详见表5-6。
表5-6 开发期间税费表
序号
税费类别
计算依据
税金（万元）
1
营业税
销售收入*3%
2966.3
2
城市建设维护税
营业税*5%
148.3
3
教育费附加
营业税*3%
89.0
4
地方教育费附加
营业税*2%
59.3

合计
1+2+3+4
3262.9
（9）不可预见费。不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。本项目按照（2）—（7）费用总和的3%进行估算得602.0万元。
（10）根据以上各项费用的估算，可以汇总出本项目投资估算见表5-7以及利润估算分析见表5-8,其中土地增值税税额按增值额乘以适用的税率，本项目增值额小于50%，税率为30%，所得税税率按照25%计算。
表5-7 成本统计表
序号
项目名称
成本(万元）
1
土地成本
51809.0
2
前期工程费
361.5
3
基础设施费
1771.5
4
建安工程费
14379.1
5
公共配套建设费
917.6
6
管理费
660.5
7
销售费
1977.5
8
经营税金
3262.9
9
不可预见费
602.0
10
开发总成本
75741.7
表5-8 利润统计表
序号
项目名称
金额(万元）
1
销售收入
98877.0
2
工程总投资
75741.7
3
税前利润
23135.3
4
土地增值税
5500.6
5
所得税
4408.7
6
净利润
13226.0
5.2精装房费用估算
精装房成本的估算依据与毛坯房基本相同，其中土地费用、前期工程费、基础设施费及公共配套建设费与毛坯房成本相同。精装修成本多层住宅按照2000元/m2，别墅按照2500元/m2进行估算加入到建安工程费中，管理费、销售费用、开发经营税费、不可预见费随销售价格及建安成本变化而变化。
（1） 精装建安工程费。见表5-9。
表5-9 建安工程费估算表
序号
项目
面积/m2
单价（元/m2）
金额（万元）
1
多层住宅
36588
3900.0
14269.3
2
地下车库
8580
2800.0
2402.4
3
别墅
20100
5000.0
10050.0

合计

26721.7
（2）管理费1153.8万元。
（3）销售费用2282.9万元。
（5）不可预见费995.6万元。
（6）开发经营税费估算见表5-10。
表5-10 开发期间税费表
序号
税费类别
计算依据
税金（万元）
1
营业税
销售收入*3%
3424.4
2
城市建设维护税
营业税*5%
171.2
3
教育费附加
营业税*3%
102.7
4
地方教育费附加
营业税*2%
68.5

合计
1+2+3+4+5
3766.8
（7） 根据以上各项费用的估算，可以汇总出本项目投资估算见表5-11以及利润估算分析见表5-12，其中土地增值税税额按增值额乘以适用的税率，本项目增值额小于50%，税率为30%，所得税税率按照25%计算。
表5-11 成本统计表
序号
项目名称
成本(万元）
1
土地成本
51809.0
2
前期工程费
361.5
3
基础设施费
1771.5
4
建安工程费
26721.7
5
公共配套建设费
917.6
6
管理费
1154.2
7
销售费
2282.9
8
经营税金
3766.8
9
不可预见费
996.3
10
开发总成本
89781.5
表5-12 利润统计表
序号
项目名称
金额(万元）
1
销售收入
114146.6
2
工程总投资
89781.5
3
税前利润
24365.1
4
土地增值税
5869.5
5
所得税
4623.9
6
净利润
13871.7
5.3资金的来源渠道与方式
房地产项目开发所需筹措的资金来源可以从多个渠道获得，需要注意的是，在实际可行性研究报告中对资金来源都采用较为粗浅的方法计算，即保证有足够的准备金即可，真正详细严格的资金来源及结算方式是在项目的建设实施阶段才进行严密的编制。
项目一旦签订了工程承包合同，就必须全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金周转困难使工程开工不足，导致工程进度上不去而影响信誉和经济效益。本项目的资金来源主要有以下二个途径：
（1）公司自筹：本项目在购买土地使用权时已花费自有资金51809万元，为了保证实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。预估剩余自有资金为5000万元，组成成分主要为现金以及可以在近期收回的各种的应收款项等。
（2）销售回款：房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后再售出；另外一种是预售，指房屋在未建成的时候就将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，同时也可弥补在开发过程中的资金不足。综合本项目地块优势明显，可吸引大量购房者，总体销售可观，因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。
土地费用由公司自筹开工前缴纳。根据投资估算楼盘在具备预销售条件回笼资金前，需按比例支付的建安费用约5197.46万元，建安进度款以及其他成本支出可通过销售回款支付。
表5-13 资金筹划表
费用项目
费用金额
公司自筹
销售回款
土地费用
51809.0
51809.0

建安配套费
14379.1
4313.7
10065.4
其他费用
7428.2

7428.2
合计
73616.3
56122.7
17493.6
通过表5-13可以看出，方案一需要公司自筹资金56122.7万元，利用销售回款支付成本17493.6万元。
表5-14 资金筹划表
费用项目
费用金额
公司自筹
销售回款
土地费用
51809.0
51809.0

建安配套费
14379.1
4313.7
10065.4
装修费用
12342.6

12342.6
其他费用
9117.8

9117.8
合计
87648.6
56122.7
31525.8
通过表5-14可以看出，方案二需要公司自筹资金56122.7万元，利用销售回款支付成本31525.8万元。
5.4方案比较
方案的选择往往通过一些具体的指标进行对比，从而选择较优方案来进行，我们把两种方案的经济指标列表进行对比分析详见表5-15。
表5-15 方案对比分析表
序号
项目名称
方案一
方案二
1
销售收入
98877.0
114146.6
2
建设投资
75741.7
89781.5
3
税前利润
23135.3
24365.1
4
净利润
13226.0
13871.7
5
投资利润率
30.55%
27.14%
6
投资净利润率
17.46%
15.45%
通过对方案一、方案二的建设周期，资金筹措以及表6-17财务对比分析，我们可以发现这两个方案之间存在以下几个差异：
（1） 方案一的建设投资比方案二的少14039.8万元。
（2） 方案一的净利润比方案二少645.7万元。
（3） 方案一的交房工期比方案二交房工期延减少3-4个月。
（4） 两个方案的预销售时间、销售回款时间均一致。
（5） 方案一的投资回报率比方案二高。
通过以上六个方面的综合对比可以判断：方案一的建设投资成本要低于方案二，虽然方案二的净利润高于方案一，但是方案一的投资回报率以及开发周期都要优于方案二，因此总体而言方案一要优于方案二。
6.项目财务评估
6.1资金流动计划
通过方案比较，我们认为方案一要优于方案二，为了确保方案二的可行性，需要采取进一步分析。本项目的土地费用投资属于项目正式开工前的一次性投资，而房屋的建安费、配套费等费用可根据建设期分6个季度按照30％、20％、20％、15％、10％、5％的比例支付，资金流动计划详见资金流动计划表6-1。
表6-1 资金流动计划表 单位：万元
时间(2013-2015)
2013年10月
4-6
7-9
10-12
1-3
4-6
7-9
土地投资
51809.0

建设投资比例

30%
20%
20%
15%
10%
5%
建设投资金额

7179.8
4786.5
4786.5
3589.9
2393.3
1196.6
销售收入

38030.8
23769.3
19015.4
9507.7
8553.9
现金流量
-51809.0
-7179.8
33244.3
18982.7
15425.5
7114.4
7357.2
累计现金流量
-51809.0
-58988.8
-25744.5
-6761.8
8663.7
15778.1
23135.3
税费金额

3963.7
2477.3
1981.9
990.9
495.5
净现金流量
-51809.0
-7179.8
29280.6
16505.4
13443.6
6123.5
6861.8
累计净现金流量
-51809.0
-58988.8
-29708.3
-13202.9
240.8
6364.3
13226.0
6.2投资收益率
投资收益率（R）是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与总投资的比率。
表达式：投资收益率=净收益/总投资*100%
R=13226.0/75741.7*100%=17.46%
6.3财务净现值
财务净现值(FNPV),是指项目按行业的基准收益率，将项目周期内各年的净现金流量折算到开发项目起始点的现值之和,它是衡量房地产开发项目财务评价是否可行的重要经济指标，本项目假定收益率为10%，计算表达式见式6-1。
（式6-1）
FNPV=-51809+(61800.1-23193.9)*(1+10%)-1+(37077.0-10648.1)*(1+10%)-2
=5129.6 (万元）
6.4财务内部收益率
财务内部收益率是指项目在整个开发期内各年财务净现金流量的现值累计为零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率,计算表达式见式6-2。
（式6-2）
取i1=17% FNPV1=-494.4(万元）
取i2=18% FNPV2=-111.1(万元）
（FIRR- i1）/（i2-i1）= NpV1/（NpV1-NpV2）
FIRR=17%+494.4/(111.1+494.4)*(18%-17%)=17.82%
6.5投资回收期
（1）静态投资回收期
静态投资回收期是指用项目的净收益回收其全部投资的时间，在此过程中不考虑资金的时间价值,计算表达式见式6-3。
（式6-3）
=2-1+（51809/90415.2）=1.57年
（2）动态投资回收期
静态投资回收期是指用项目的净收益回收其全部投资的时间，在此过程中需要考虑资金的时间价值,计算公式见式6-4）。
（式6-4）
=2-1+51809/90415.2*(1+0.1)-1=1.63年
6.6财务分析总结
从以上的财务分析可以看出，开发项目的投资收益率以及内部收益率都大于10%，净现值远大于零，可以得出结论此项目开发前景乐观、投资回报率高，资金回收期短，在经济角度看方案一是可行的。
7.风险分析
3.7.1敏感性分析
敏感性分析是从众多的不确定因素中找出项目最为敏感的因素，一般而言，建安工程费和销售价格是最有可能影响项目经济效益的不确定性因素，其影响敏感程度是比较大的。因而，本项目选择建安工程费和销售价格分别上下波动5%、10%对方案一进行敏感性分析，评价指标为财务净现值。
（1）建安工程费敏感性分析，详见表7-1。
表7-1 建安工程费变化分析表
变动幅度
-10%
-5%
0%
5%
10%
建安工程费（万元）
68167.5
71954.6
75741.7
79528.8
83315.9
财务净现值（万元）
8660.8
6895.2
5129.6
3363.9
1598.3
财务净现值变化值
3531.2
1765.6
0
-1765.7
-3531.3
财务净现值变化幅度
68.84%
34.42%
0
-34.42%
-68.84%
敏感度系数
-6.88%
（2）销售价格敏感性分析，详见表7-2。
表7-2 销售价格变化分析表
变动幅度
-10%
-5%
0%
5%
10%
销售收入（万元）
88989.3
93933.2
98877.0
103820.9
108764.7
财务净现值（万元）
807.7
2968.6
5129.6
7290.5
9451.4
财务净现值变化