河源市碧桂园综合项目可行性研究应用报告.docx

河源市碧桂园项目可行性研究报告河源市碧桂园项目可行性研究报告李伟2014-6-23目录一、项目总论2（一）项目背景2（二）承担可行性研究的单位2（三）研究工作依据2二、项目投资环境和市场研究2（一）市场宏观背景21.全国投资环境22. 2014年上半年全国房地产开发投资情况33.河源市投资宏观背景44、河源市1-6月房地产开发统计55.区域发展及前景预测76.河源房地产市场发展的趋势8（二） 区域市场分析91.供给分析92.需求分析103.竞争分析114.新城的消费认可度和典型物业调查125.市场分析有关结论12三、项目用地分析及评价13（一）地块解析131.交通条件132.用地现有状况133.水电气保障144.规划限制条件14（二）项目SWOT分析141.优势分析：142.劣势分析：153.机会分析：154.威胁分析：15（三）项目用地环境评价16四、市场定位及方案评价16（一）项目可能的开发方案：161、项目的规划布局172、项目的建筑设计173、项目的户型设计174、项目的环境设计175、项目的配套176、物业服务187、项目的客户定位18（二）投资估算201.项目土地成本测算202.项目建安成本估算213.项目分项投资估算214.项目销售收入估算225.项目利润与利润率估算226、项目税后利润与利润率分析22五、方案评估及选取23（一）、项目可能的开发方案比较：23（二）方案选取及建议25（三）项目定位26六、项目开发进度安排及资金筹措26（一）开发周期26（二）开发各阶段的周期安排（附表1）27（三）资金筹措27（四）投资使用计划27七、销售及经营收入预测28（一）电梯公寓销售收入估算28（二）财务内部收益率28八、风险分析与回避的手段28（一）开发风险评测281.灵敏度的测算282.项目盈亏平衡点分析28（二）项目市场风险及回避291.项目市场风险292. 项目市场风险的控制29（三）项目其它风险30九、可行性研究结论及建议31（一）项目评价311.经济效益评价312.社会效益评价313.环境效益评价31（二）可行性研究结论31（三）项目运作建议31一、项目总论（一）项目背景项目用地：东源县 项目位置：河源市东环路（胜利大桥南行约一公里）项目开发背景：碧桂园凤凰城在河源源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个小区关键区位，同时坐拥私家园林水景优势，俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段：90-165，南北对流、通风采光极好。（二）负担可行性研究单位河源市碧桂园房地产开发（三）研究工作依据依据政府相关部门政策计划，依据委托书和上述文件和对应法律、法规编写本项目可行性研究汇报。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚公布经济估计汇报中指出，投资销售数据均将出现回落。销售方面，基于需求分析、明年信贷偏紧及基数较高等原因，估计销售额增速下滑至9.5%，销售面积和销售均价增速将分别回落至5%和4.3%。投资方面，估计新开工面积回落至10%，土地市场销售面积下滑，源于土地相关投资增速回落，开发投资增速估计将回落至16.3%。地产行业进入拐点期，个股估值大幅下行表明投资界正在用“先破后立”方法重建地产板块长久发展逻辑，传统业务低估值情况估计会维持较长时间，而创新业务模式探索将帮助这类个股提升估值。我们维持长久中立板块评级，但必需看到现在优质企业NAV大幅折价对产业资原来说已经蕴涵了长线投资价值，随时酝酿反弹。0，我们判定板块呈两头低中间高走势，年初1-2月份板块指数见底，3-4月份开始逐步修复估值，下六个月伴随资金面压力和销售压力出现，板块可能再经受打压。我们提议中长久关注差异化商业模式企业。另外，将是继续推进改革，土改、自贸区等拥有改革红利预期企业也将有波段机会。2. 上六个月全国房地产开发投资情况短期为政策窗口期,板块走势将受到压制房地产行业在国民经济中地位显著。政府强调市场在资源配置中作用,未来深入弱化行政打压,回归市场化发展将是大方向。未来中国房地产市场将能迎来在整体政策平稳大环境下,以市场为导向健康连续较快地发展,利于支撑板块估值向上修复。短期政策不确定性将抑制板块行情走势。短期内仍处于政策窗口期,不一样城市陆续出台政策估计将对市场投资者心理带来一定负面影响,而土地改革,和房产税征收等不确定性仍存在,市场观望情绪加剧,板块行情走势将受到抑制。土地改革短期对房地产市场冲击将较小。短期内大量低价土地进入土地市场,冲击楼市这一情况出现可能性不高。对于开发商,逐步增加有效土地供给,尤其是目前建设用地缺乏地域土地供给,将能增加其项目获取量,带来更多开发建设机遇。房产税征收渐行渐近。目前房地产相关各类税费对增加购房成本已相当高,税收深入提升空间并不十分大。中长久看,房产税对于房价影响也将有限。投资者无需过分忧虑。行业基础面相对平稳板块估值深入向下空间有限。目前估值已很好反应政策打压可能带来对基础面影响,而未来一段时间行业基础面将相对平稳(开发投资增速、销售、毛利等出现大幅下跌可能性不高),相信房地产板块估值深入向下空间相对有限。3.河源市投资宏观背景A.河源市国民经济运行稳定，居民消费能力逐步增强，房地产市场处于健康稳步低速发展阶段；B.城市关键建设项目进展良好，城市绿化、亮化、美化和净化水平不停提升，城市管理取得初步成效。C.河源民营经济保持增加，民间资金大幅提升；D.全市房地产交易活跃，价格平稳市区商品房交易连续保持增加势头。E.房地产投资增大，商品房施工量、完工量、销售面积等发展衡量指标逐年增加。F.政府加大住房体制改革力度，商品住宅市场需求量和供给量全部有大幅提升；G.二手房交易量有所下降，房地产三级市场培育有待深入完善。4、河源市1-6月房地产开发统计A.投资开发情况今年1-6月市区完成商品房建设投资额评定值为4.96亿元，同比增加98%。B施工、完工情况市区截止到第二季度末施工项目33个（含往年末完工项目），施工累计面积135.86万平方米，其中第二季度新开工项目16个，施工面积74.13万平方米。第二季度新开工面积比第一季度增加50.88万平方米、增加218.84%。市区今年1-6月商品房完工面积38.14万平方米，同比增加82.71%。C商品房预售情况1-6月商品房同意预售面积为19.41万平方米，同比下降33.6%，其中住宅同意预售面积17.62万平方米，同比下降11.14%。今年1-6月市区商品房预售面积25.9万平方米，同比增加5%，其中住宅预售套数1826套、面积22.48万平方米，同比分别增加16.6%和3.74%。90平方米以下住宅套数357套，占总套数19.555，所占百分比比上年同期上升14.31%。商品房预售金额5.49亿元，同比增加27.08%。D二手房交易情况今年1-6月二手房交易面积为13.68万平方米，同比下降24.54%，但二手住宅交易面积为11.91万平方米，同比增加7.2%，二手商业用房交易面积为1.77万平方米，同比下降74.79%。二手房交易金额为1.12亿元，同比下降13.5%。E价格水平依据市区商品房销售情况测算，年末商品房销售平均价格为4500/，末商品房销售平均价格为4000元/，1-6月份商品房销售平均价格为5000元/。比价格下降8.90%，1-6月份平均价格比末价格上涨12.5%。5.区域发展及前景估计现在河源市房地产市场总体大致可分为四大板块，分别为新丰江板块（新丰江沿岸及辐射区域）、东江板块（高新技术开发区集中区域）、建设大道板块（建设大道及辐射区域）及新行政中心板块，四大板块。A.东江板块：河源高新技术开发区集中区域占地18.3平方公里，可容纳人口30万人，区域内计划有占地1.6平方公里高级居住区，关键以别墅、洋房、高级公寓为主，区域内将建设集商务、休闲、娱乐等多个功效高级配套设施。估计未来1-2年内将建设超出100万平方米高尚住宅，这意味着又一个新型城镇崛起。B.新行政中心板块：香港上市企业雅居乐地产斥巨款进军河源房地产市场，以7.3亿元天价取得东城西片区最大土地，占地面积1.36平方公里，估计总计划建筑面积靠近300万平方米，总套数约25000套，另外，勤诚达地产、翔丰地产、华达地产也在此区域内囤积了超出1平方公里土地。这将极大带动河源地产市场，同时，也是对本土开发商一个极大冲击。我们能够预见，在雅居乐率领河源进入大盘时代同时，势必对开发实力不足地产商一次洗牌。C.新丰江板块：据不完全统计，新丰江沿岸及辐射区域在建销售项目8个，总建筑面积107.5万，总套数6744套，其中超出10万有4个，另外还有占地23万和65万两个地块已经拍卖，未来1-2年内将会有超出250万平方米推盘量，这意味着河源房地产市场已经进入白热化竞争阶段，形式较为严峻。D.建设大道板块：据不完全统计，建设大道及辐射区域在建销售项目7个，总建筑面积46.2万，总套数2680套，其中超出5万有5个，另外还有占地3万和11万两个地块立即开工，未来1-2年内将会有超出100万平方米推盘量，建设大道区域是多年来推盘量最集中区域，市场形势不容乐观。6.河源房地产市场发展趋势A 不管是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，全部是很适合居住区域。河源市房产管理局相关调查显示，有购房需求消费者中有393人选择在新城区购房，远远高于老城。B 自古以来河源人就对居住新城区有尤其偏爱，再加上其道路、交通条件日趋改善，更多人选择住在新城区。C 新城区居住环境有很强商业配套环境：D 河源市新城区是房地产项目聚集较多地方，也是成熟区域。当E 因东江首府打造新城区高级小区一举成功后，新城区成了高级楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，东江首府“一站式管家服务”，天河城将现代时尚和优雅复古元素在建筑中完美融合，雅居乐欧式建筑让人有了更多选择。不管在哪里，有哪一个新兴区域像这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿现在新城区因为房地产业拉动，介入了最高级消费场所。有消就会有需求，某线房地产业和餐饮业在某种程度上相互满足，F 有了不可替换地位。G 新住宅正在加速向中产靠拢。上百亩土地开发，倾力打造“新生活样板区”形成，使得新城区一片繁荣景象。有调查汇报显示：在购房方位上倾向于新城区。选择新城区为 37.8，源城区为 25，老城区为 22，郊区为 15.2，在问及“购房目标”时，有 90.6被调查对象选择了“改善居住环境”。为了对新城区新楼盘业主整体组成情况有个清楚认识，我们对现在几家楼盘进行了摸底，如华南城、雅居乐等。摸底显示，该地域业主年收入基础在 6万元到 20多万元之间；从职业上看，业主组成结构是：金融业 7.8，外企 5.6，个体户 15，职业经理人 3，特殊职业 11.6，其它 57业主关键是积蓄基础很好中年买房者。能够看出，新经济下正在崛起这部分高收入精英阶层已成为新城居住人群主流。（二） 区域市场分析1.供给分析经过历年新城区房地产开发情况比较，能够看到有以下趋势：A、小区规模化 规模化是新城区一大特色，除了少数多个楼盘在 100亩以下外，其它全部在 100亩以上，而华南城甚至达成了千亩以上。华南城、华达集团、东江首府、雅居乐、鸿大城、等一大批有实力开发商陆续进入。B、小区专题化 新城作为河源后起之新贵，多年来发展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内企业加紧开发建设和新城原有餐饮优势，现在新城已成为一张闪亮名片。片区内品牌发展商显然也是有意打造整个新城小区专题，使之得以如此快速崛起。打出“给你一个五星级家”碧桂园除了打造城市文化小区外，更提出了“健康、愉快、文明、时尚”新城市生活典范。C、小区生态化 原有河源广场、加以后起之秀河源市政客家文化公园使新城绿化更上一个台阶；而恒大名全部落成又再次为新城生态环境添上浓墨重彩一笔。片区内，率先打出“无敌间距”恒大名全部为新城绿色生态打响了旗号，紧接着各大楼盘也尾随其后，不管是鸿大城、华南城，还是雅居乐、天河城等等名盘全部分别在生态绿化上各具特色。D、小区景观化 园林、水景、植物、建筑组成了新城小区一道道出色风景线。E、价格呈上升趋势。多年来，大家越来越追求生活上享受，尽管政府一再调控房价。房价也由4500元/平方米一路上扬冲高到了5000-7000元/平方米。F、投资价值高。伴随新城区计划出台、新城房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值。使它成为投资人乐土。G、户型趋向于小康型。新城早期开发了不少安居户型，关键以套二、套三为主。新近开发项目在进行充足市场调查基础上，户型设计趋向小康型。2.需求分析需求特点A、新城房地产需求市场大。新城现在有120个专业市场和众多经营餐饮娱乐个体户，造就出了大量富人。另外，高新区内企业定在高新技术产业，在这里工作通常全部是高学历人士，从现在新城区部分企业引进人员来看，文化高所占百分比高，这些人有较高收入，有较高消费能力。这些人还会有新生活方法，她们通常不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带消费，改变这一带住宅消费方法。B、有效购置力充足。新城新经济产业工人、白领、商人、高校老师，她们收入高且稳定，且有多年积蓄，伴随新城人口增多和经济深入发展，就业机会增加，居民生活水平提升，住房消费支出将深入增多。C、投资人对新城升值潜力看好。新城现在房价处于中等水平，伴随宏观政策支持、高速建通和惠州经济互动发展，将使新城房地产含有较大升值潜力。需求组成A、企业中等收入层是购房主力。包含新经济产业工人、白领、高校老师、商人等。B、郊区居民。新城房价虽高于郊区，但其完善配套、优质环境、交通便捷、购物方便使越来越多郊区人向新城看齐。C、外地来人员。从新城老城消费者组成情况看，外地消费者含有很大购置潜力。包含外地来经商人员、外地机构驻办事处职员和“三资”企业外地人员。D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险股票市场，房地产含有低风险、保值增值性强等特点，含有很好投资价值。新城房地产巨大发展潜力，投资者更不会忽略。3.竞争分析新城现在在售楼盘总开放规模约320万平方米，高于郊区和老城总开发规模。价格关键在5000-7000元/平方米之间，高于老城平均价格水平。建筑形态多以高层和小高层为主，户型多以小康型三室、四室为主，110-260平方米为主。4.新城消费认可度和经典物业调查经过对新城居民随机调查，得出她们选择某线8个完美理由：吃在新城，安逸！住在新城，舒适！历代贵人住新城，能住在新城就是贵中之贵了。想盈利就住新城，新城有120余个专业市场，餐饮娱乐火爆异常，市场总成交额上百亿元，能够赚个零头就够了。河源市是天然氧吧，你天天早上全部能呼吸新鲜空气。家庭需要经营。周末领着自己妻子和心肝宝贝开着奥拓车来一场“家庭蜜月”，从这里到万绿湖，桂山，野趣沟全部很方便。周末休闲，花十几块钱就能够在这里找到一家“农”得够味农家乐耍上一天，吃不完还能够打包。将二十四小时进行到底“夜猫子”喜爱在这一带闲逛，她们沉醉于这里夜晚闪烁霓虹灯所营造出城市情调。这里有二十四小时营业情人吧、休闲中心和娱乐场所。5.市场分析相关结论A 碧桂园凤凰城在河源源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个小区关键区位，同时坐拥私家园林水景优势，俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段：90-165，南北对流、通风采光极好。临近胜利大桥、紫金桥，可直达新、老城区，自驾车10分钟车程畅达全城。政府计划胜利桥脚将新建江东客运站、到时交通更便捷;另外5条过境河源高速公路，今、明两年将全部动工建设。更可喜是，河源高铁也计划开启，到时从广州、深圳往返河源只需30分钟。而且15公车可从碧桂园火车站，大大方便了居民出行。B 消费者对碧桂园住宅产品蕴含较为强烈潜在购置欲。C 消费者对碧桂园生活价值含有较高选择性认知。因为碧桂园整体宣传力度加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。D 河源市整体生活环境发展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购置欲转变为现实购置行为市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一”和“生活不配套”，外显于消费者评价即为“生活不舒适”。三、项目用地分析及评价（一）地块解析1.交通条件临近胜利大桥、紫金桥，可直达新、老城区，自驾车10分钟车程畅达全城。政府计划胜利桥脚将新建江东客运站、到时交通更便捷;另外5条过境河源高速公路，今、明两年将全部动工建设。更可喜是，河源高铁也计划开启，到时从广州、深圳往返河源只需30分钟。而且15公车可从碧桂园火车站，大大方便了居民出行。2.用地现有情况碧桂园东江凤凰城落户东江畔，处于两江交汇“城市客厅”区域，占据河源未来城市关键区。3.水电气保障伴随近几年新城房地产大量开发和市政基础设施不停修建及完善，新城水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件和软件上构建了极为有力保障。4.计划限制条件即使长久以来计划限制是制约新城房地产开发不可忽略原因，依据政府各类计划方案和针对本项目所处位置，我们在计划局进行了了解，其基础控规要求以下：A、建筑高度50m以下；B、项目标总体绿化本应在40.25以上；C、项目标容积率要大于2；E 项目建筑间距要大于2。（二）项目SWOT分析1.优势分析：A项目在梧桐山下，周围自然环境及小区内绿化条件相得益彰B项目在河源市市区，是河源市关键区域，升值空间大。C项目本身配套齐全，周围设施齐全，环境好，宜居性极高。D项目生活、交通、公交等基础配套较为完善，小区成熟度高。E项目在市民心中认可度高。F项目内教育配套设施完善，业主儿女求学问题得四处理。2.劣势分析：A公交路线欠发达。B离市中心距离较远，购物不方便，周围欠缺中高级商业配套。C医疗，银行等欠缺D属于商业用地，住房年限较短3.机会分析：对生活小区、配套设施及服务需求和日俱增，尤其是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好高级生活小区。项目周围可开发用地不多，使本项目更含有开发开发机会。本项目旁边住宅项目正在开发，能够提升项目标形象和消费者认可度，对项目周围环境也能得到一定改善，对市场有一定推进作用。4.威胁分析：项目存在较多潜在竞争者。区域内楼盘在建筑和自然景观上全部达成了很高品质，消费者对区域内住宅比较挑剔，为本项目标产品定位带来难度。区域内部分楼盘将会分流本案用户。 （三）项目用地环境评价本项目在河源成熟板块，同时伴随新城科学合理计划实施和基础设施不停完善，既为本项目标开发提供了便捷交通，配套设施良好保障，人文、生态环境得到大大提升。因为近几年新城房地产开发量大，出现了大量高级楼盘，提升区域整体形象，在消费者心中认可度较高。综上概述，本项目标开发含有良好市场环境，有成熟市场和较大市场需求，但竞争也很猛烈。总来讲，只要定位正确，开发适当，本项目仍能为开发商发明良好经济效益、社会效益及环境效益。四、市场定位及方案评价（一）项目可能开发方案：依据新城房地产现有市场情况和本区域控规要求，结合本项目标实际用地特征和情况，项目不开发为商业项目；我们提出以下可能开发方案：方案一：以居住为住多层住宅小区开发为以居住为主中等多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成现代建筑风格生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进计划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案一具体设想：1、项目标计划布局项目标计划布局遵照洋房式格局；2、 项目标建筑设计建筑立面强调突出现代居住底蕴和意境；建筑材质选择环境保护建材，着力表现自然色泽和纹理美观，使风格和造型趋于友好统一，淡雅明快色调勾勒出现代文化特点，使之成为含有时代特色理想家园，从而发明出新建筑风格；另外，大量采取环境保护型新技术、新工艺、新产品、新设备最大程度上降低建筑对环境污染和破坏。3、 项目标户型设计充足考虑现代人居家理念，采取砖混结构设计，每个楼层三户人家。充足考虑居室通风、采光、干湿和动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充足满足中等收入家庭居家要求。在户内，客厅和卧室全部要照料到生态环境共享，开间5.1米宽广客厅和空中露台相连；经过向上和向下两道1.3米高楼梯，活跃室内空间。4、 项目标环境设计小区环境关键由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充足表现人和自然友好交融，突出浓厚现代特色。设计空中花园，使住户身在户内全部一样能感受生态美景和花鸟鱼虫乐趣。5、 项目标配套另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区规建园林泳池、商业街、教育配套等，毗邻新市区文化广场、文化长廊、体育馆、中小学教育、江东客运站、大学城等市政配套。项目内配置五重梯度景观园林，无边界泳池，高尚会所，风情商业街，优质学校，健身场，同时可享文化广场、文化长廊、体育馆、中小学教育、江东客运站、大学城等市政配套。6、物业服务提供周到贴心物业管理，将引进国家一级资质物业服务，让您家人全部能享受到安心、舒适美墅生活。除常规服务外，可导入人性化物管家政服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等同时7、项目标用户定位二次置业中等收入者方案二：以居住为主高层电梯公寓开发为居住为主12层单元式框架结构中等电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区内部环境和建筑立面特色。方案二具体设想：、 项目标计划布局项目标计划布局采取矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其它配套；、 项目标建筑设计建筑外观采取线流畅、色彩明快现代建筑风格，用石材及高级面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高级生活品质。建筑层数为12层单元式框架结构中等电梯公寓，每层两户；、 项目标户型设计在户型设计上充足满足中高收入层居家要求，主力户型为120m2-200m2三室两厅和四室三厅错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采取通透式大空间，利用移动式隔墙来自由分隔，达成空间和人完全互动；充足考虑居室通风、采光、干湿和动静分区；、 项目标环境计划在小区内计划设计一个关键由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区四面设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四面，使居家环境更富“小桥流水人家”生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和和家人散步需要。、 项目标配套建一层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功效厅、家政服务中心等多项康体设施全方面配套；安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，二十四小时保安巡查；供电系统：每户设有配电箱和10A（40A）或15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方法 ；电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个 ；网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口 ；消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。、 物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。、 项目标用户定位二次置业中、高收入者。（二）投资估算1.项目土地成本测算本项目标土地价格按553万元/亩测算。土地成本=土地价格土地面积=10元552700=5527000（万元）项目测算开发技术参数方案一：总占地面积 ：552700亩建筑面积：924800m2；绿化率： 40.25容积率： 2方案二：总占地面积：5527000亩建筑面积：938900m2；绿化率：:50.25容积率 ：32.项目建安成本估算项目主体为12层框架结构，以此为基础估算建安成本=144元/M2 3.项目分项投资估算 项目总投资估算 方案1：单位综合成本为：144元/M2项目总投资为：1.3（亿元）方案2：单位综合成本为：144元/M2项目总投资为：1.4（亿元）4.项目销售收入估算方案1：总建筑面积 924800m2 单价5000元/m2项目销售收入=924800*5000 = 46（亿元）方案2：总建筑面积938900m2 单价5500元/m2项目销售收入=938900*5500=52（亿元）5.项目利润和利润率估算方案1： 项目利润=42亿元（参考下面6方案1）项目利润率=项目利润/项目投资总额*100%=400000/*100%=32.31%方案2：项目利润=47亿元（参考下面6方案2）项目利润率=项目利润/项目投资总额*100%=/= 33.57%6、项目税后利润和利润率分析项目税后利润若项目税收费用依据项目销售收入5.7%计算，则方案1：税收费用=项目销售收入*5.7%=*5.7%=2.6亿元项目利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=42亿元方案2：税收费用=项目销售收入*5.7%=500000*5.7%=3亿元项目利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=47亿项目税后利润率分析方案1：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100% =/*100%=2方案2：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100% =/*100%=2.1五、方案评定及选择（一）、项目可能开发方案比较：项目优点缺点方案一a. 人居环境较为优越；b. 总体投入相对较少；c、开发周期较短；a. 区域内同类物业较多，竞争猛烈；b.不能达成土地开发利润最大化要求；c、区域楼盘价位较高，竞争力弱。d、在户型分隔和布局上有一定限制；e、对项目本身形象起不到提升作用；f、取得利润小g、不能很好营造环境方案二a. 区域内消费人群对电梯公寓需求较大；b. 中等收入者对区域中、高楼盘认可度大；c. 能够提升项目本身形象；d. 轻易很好进行户型布局和特色环境设计；e. 可取得更多利润；a. 在环境设计和营造上有较大难度；b. 区域内同类物业较多，竞争猛烈；c. 需花大量精力对项目进行包装和宣传；d.开发周期长，资金投入较大财务测算比较：分析：、 从绝对利润看，方案二比方案一多5亿元（方案一为42亿元，方案二为47亿元）。、 从利润率看，方案一和方案二相当（方案一为32.31，方案二为33.57）。（二）方案选择及提议经过对以上2种方案综合对比，结合风险较小、利润较大标准，我们提议本项目采取第二种开发方案。采取这种开发方案含有以下优势：A、小高层电梯公寓在新城市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场轻易。B、小高层电梯公寓售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高。D、轻易营造特色环境和建筑布局，能取得更多利润，显示更高档次。E、整个项目标投入资金量少，金融融资可能性加大，难度降低。就财务指标而言，方案二绝对利润相对较高，含有较高经济效益；而利润率方案二和方案一相当。针对以上优势，此方案含有较强操作性和操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强开发方案。（三）项目定位本项目定位为：经过对上面方案比较，根据利润较大，风险较小标准，我们将此项目定位为纯居住型中等小高层电梯公寓。开发形式为12层、单元式框架结构建筑，含有很好内部环境和鲜明建筑特色生态居住小区，在区域内打造一个高级次生态居住小区。六、项目开发进度安排及资金筹措（一）开发周期按以上方案本项目从立项、拆迁到完工交验、产权办理共需时间为18个月。（二）开发各阶段周期安排（附表1）工作项目时间（月）备注立项15天初规设计3报规1项目施工图设计2报建1项目土建施工3项目室内安装2项目外装2项目室外安装及环境2完工交验15天项目产权办理1累计18（三）资金筹措整个项目开发资金关键起源于三个方面：其中：开发商自有资金3千万元；项目土地银行抵押贷款7千万元；销售期销售回款5千万元；（四）投资使用计划（见附表1）七、销售及经营收入估计（一）电梯公寓销售收入估算 电梯公寓按5000元/m2计算：项目销售收入=5000元*144=72万元（二）财务内部收益率财务内部收益率。依据现金流量表计算可得出本方案财务内部收益率为 9.24 %。在现金流量表中基准收益率取6.7%，按月计算。八、风险分析和回避手段（一）开发风险评测1.灵敏度测算对项目投资利润率影响较大是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率原因作敏感性分析。可见,售价改变对利润率影响最大,其它两个原因改变对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关关键。能够看出,本方案含有一定抗风险能力，但因为绝对利润并不高，故仍含有一定市场风险。2.项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点=总固定成本/1-（单位变动成本/单位销售价格） =3000/1-（300/5000 =7.5（万元）由此计算可见本项目销售回款达成7.5万元，项目达成盈亏平衡，项目总体有一定风险。（二）项目市场风险及回避1.项目市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购置力水平、市场消费偏好、竞争对手情况发生改变，和金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业竞争市场等市场环境改变带来风险。在现在房地产市场竞争日益猛烈环境下，本项目标市场风险关键表现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目关键考虑怎样严格控制开发周期和开发成本。2. 项目市场风险控制A.工期 首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充足考虑到当地正常雨季和其它恶劣天气情况，使工期尽可能不受正常天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格根据工程进度计划进行施工，并聘用含有良好业绩监理企业对项目进行监理。 B.投资决议上层决议机构决议对本项目标发展起着关键作用，所以要在项目标前期阶段市场调查，和更多市场信息基础上做出决议。各部门亲密留心和跟踪市场动态，做好各个阶段市场估计，立即调整策略，避免企业对项目决议滞后，从而降低投资风险，降低无须损失。（三）项目其它风险其它风险包含：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。关键包含以下风险、 项目在拆迁可能碰到困难户和其它不可预见拆迁困难，会加长项目标开发周期。、 控规条件改变，会影响项现在期定位和开发。、 项目本身环境营造不到位，会影响到项目标包装和销售。、 不可预见其它风险。在现在*这么房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。九、可行性研究结论及提议（一）项目评价1.经济效益评价经过财务评价能够看到本项目含有一定经济性。2.社会效益评价 本项目配套建设、道路、绿化改造，提供了优越建设条件，大大改善了周围居民生活环境，整个方案含有良好社会效益。3.环境效益评价本项目重视建筑里面和环境计划设计，合理进行绿化和安排交通体系，发明出一个环境优美和高品质楼盘。本项目含有良好环境效益。（二）可行性研究结论总而言之，依据市场分析和财务分析，本项目开发为纯居住性高级居住小区是可行，能够为开发商发明很好经济效益、社会效益、环境效益，含有较强抗风险能力。（三）项目运作提议依据本项目定位，我们提议项目应关键在建筑立面和小区内部环境计划上打造出本身特色。就建筑形式而言能够考虑建筑立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑专题特色，为每户增添空中花园，提升建筑档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观特色化及空间分布实用化，以此提升项目标品质，发明特色。在后期经营管理上，物业经营管理企业，采取科学、专业、高效经营管理和销售、招商，对本项目标成功运作起关键推进作用。